Real Estate Focus a b - Chief Investment Office WM 2017 - UBS
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ab Real Estate Focus Chief Investment Office WM 2017
Editoriale
Care lettrici
Cari lettori,
a livello regionale i prezzi delle abitazioni di proprietà si contraggono. Le abita-
zioni sfitte aumentano. Agli immobili commerciali mancano stimoli economici.
Gli importi distribuibili da parte delle società immobiliari quotate sono a rischio.
Per gli investitori immobiliari che da tempo si crogiolano nella sicurezza è tempo
di svegliarsi. Ma come? L’autore argentino Jorge Bucay ne sa qualcosa: «Ai
bambini si raccontano favole per addormentarsi, agli adulti per farli svegliare».
Un’incursione nel mondo delle fiabe suggerisce diverse strategie su come com-
portarsi in un contesto di rischio.
Ci sono I musicanti di Brema, che scappano per paura della morte e non
temono alcun rischio per vincere sui briganti ingannati. La tavola imbandita li
ripaga per la propensione al rischio. Ma il loro comportamento coraggioso è
dettato dalla disperazione. Diverso è il comportamento del Principe ranocchio
che con la sua paziente perseveranza diventa il principe Heinrich. Il suo campo
d’azione si limita però all’attesa, tanto da non avere quasi alcuna occasione per
assumere dei rischi. Una terza variante è quella scelta da Cenerentola. Rag-
giunge il suo obiettivo grazie a una strategia intelligente di assunzione di rischio
nel momento giusto.
Acquisti immobiliari rischiosi e dettati dalla situazione d’emergenza sembrano
ormai frutto della disperazione. Anche l’attesa di tempi migliori mantenendo
immobili sfitti in portafoglio rischia di rivelarsi controproducente. In caso di
aumento dei rischi sul mercato immobiliare vanno piuttosto privilegiate strategie
differenziate per cogliere le opportunità al momento giusto. Nell’UBS Real Estate
Focus di quest’anno vi aiutiamo a individuarle.
Vi auguriamo un’interessante lettura.
Claudio Saputelli Daniel Kalt
Head Global Real Estate Chief Economist Switzerland
UBS Real Estate Focus 2017 3
Indice
6 14
UBS Real Estate Focus 2017
La presente pubblicazione è stata
redatta da UBS Switzerland AG. Le
Rischio Residenziali
performance del passato non sono
indicative dei rendimenti futuri. I prezzi
di mercato riportati corrispondono ai
corsi di chiusura della rispettiva borsa
principale.
Editore
UBS Switzerland AG
Chief Investment Office WM
Casella postale, CH-8098 Zurigo
Caporedattore
Elias Hafner
Redazione
Viviane Vajda
Chiusura editoriale
12 gennaio 2017
Traduzione e correzione 6 Gestione dei rischi immobiliari 14 Abitazioni di proprietà
24translate GmbH, San Gallo Gestione del rischio come Nell’orbita dei centri
opportunità
Desktop publishing
Margrit Oppliger 18 Case plurifamiliari
Werner Kuonen Gli sfitti fanno parte del gioco
Foto
Manuel Stettler Fotografie, Burgdorf
Foto copertina
Parcheggio Sihlcity, Zurigo
Focus Focus
Stampa
galledia ag, Flawil, Svizzera
8 Gestione dei rischi legati alla 22 Tasso d’interesse teorico
Lingue congiuntura e all’oggetto Ridurre significa scherzare
Pubblicato in italiano, inglese, tedesco Visualizzare i rischi con il fuoco
e francese
di portafoglio
Contatto 25 Demografia
ubs-cio-wm@ubs.com 10 Gestione dei rischi Piccoli appartamenti
Ordini o abbonamenti
non sistematici come copertura
I clienti UBS possono abbonarsi Puntare tutto su un solo
all’edizione cartacea di UBS Real Estate cavallo è un errore
Focus attraverso il proprio consulente
clientela o mediante la mailbox Printed
& Branded Products: 12 Gestione dei rischi di tasso
sh-iz-ubs-publikationen@ubs.com d’interesse nel finanziamento
L’abbonamento elettronico può Le oscillazioni dei tassi
anche essere effettuato nella sezione si possono controllare
Investment Views della piattaforma
e-banking di UBS.
SAP-Nr. 83518I-1701
4 UBS Real Estate Focus 2017
28 42 50
Commerciali Borsa Globale
28 Superfici per uffici 42 Fondi immobiliari 50 Mercato globale delle
Il ristagno della domanda Mancano stimoli per un rialzo obbligazioni immobiliari
offusca le prospettive dei corsi Allo zenit
32 Superfici di vendita 45 Azioni immobiliari 53 UBS Global Real Estate
La pressione competitiva si Più vicinanza al cliente e nuovi Bubble Index
intensifica campi di attività Il rischio di bolla sale in
tutto il mondo
Focus Focus
36 Spazi di coworking 48 Valutazioni delle azioni e dei 59 Panorama e previsioni
Una soluzione per gli uffici sfitti fondi immobiliari
Anni di sovraperformance al
39 E-commerce capolinea
Serve una gestione flessibile
delle superfici
UBS Real Estate Focus 2017 5
Gestione dei rischi immobiliari
Gestione del rischio
come opportunità
Claudio Saputelli
Rischio
Nell’ultimo decennio quasi nessun’altra classe di attivi è
riuscita a sovraperformare il mattone svizzero. Ma l’aria
Residenziali
si fa sempre più rarefatta sul mercato immobiliare nazio-
nale. Una gestione professionale del rischio consente di
mantenere una situazione reddituale vantaggiosa.
Commerciali
Dalla crisi finanziaria i tassi in Svizzera sono pla- come investimento simbolo della conservazione
nati a valle. Dopo il voto britannico sulla Brexit del valore e di resistenza all’inflazione. Ma al più
Borsa
di fine giugno 2016, l’intera curva dei rendi- tardi dallo scoppio delle bolle immobiliari degli
menti della Confederazione è scesa per qualche ultimi anni, che hanno scosso l’economia mon-
giorno in territorio negativo. Lo stato di emer- diale e finanziaria, l’interesse a confrontarsi
genza derivante dal basso contesto dei tassi – sistematicamente con i rischi è cresciuto tra gli
aggravato dalla politica monetaria estremamente investitori immobiliari sia istituzionali sia privati.
espansiva delle banche centrali – ha fatto impen- Lo scopo di una gestione efficiente del rischio
Globale
nare il mercato immobiliare in una misura che non è quello di evitare rischi in generale. Piutto-
sarebbe stata impensabile pochi anni fa. Si sono sto quello di assicurare nel lungo periodo il rag-
così fatti più insistenti gli allarmi su un possibile giungimento degli obiettivi di investimento.
surriscaldamento dei mercati immobiliari. Ma in
retrospettiva possiamo dire che negli ultimi dieci Sfruttare il rischio come fattore
anni gli immobili sono stati tra le classi di attivi di produzione
meglio performanti. Questo però non significa Già secoli fa il concetto di rischio – nel contesto
che la valutazione non sia in parte eccessiva. assicurativo – fu definito come un prodotto
dato dalla probabilità del verificarsi di un evento
Gestire i rischi anziché agire in modo e l’ammontare del danno. Il concetto ha avuto
avventato quindi finora una connotazione negativa, di
L’investitore immobiliare si chiede cosa fare. azzardo, pericolo o possibilità di perdita su un
Semplificando, ha tre possibilità. Continuare a progetto incerto. Molte discipline considerano
investire in immobili, nella convinzione che le però questa interpretazione unilaterale di rischio
sue conoscenze di mercato gli riservino utili limitata. Un’osservazione ambivalente ispirata
anche in futuro. Oppure considerare le valuta- alle culture orientali è decisamente più proposi-
zioni eccessive e decidere di prendere i benefici. tiva. Così il termine cinese per rischio «wei-ji» è
Come ultima alternativa potrebbe rinunciare a composto dagli ideogrammi per «opportunità»
prendere una decisione avventata e optare per e «pericolo». Il Regno di Mezzo considera il
una gestione professionale del rischio finalizzata rischio non come una limitazione da evitare ma
a conservare e incrementare il valore del porta- come una naturale interazione tra utile e per-
foglio in modo sostenibile. dita potenziale.
Una gestione del rischio attiva nel settore Alcuni economisti vanno addirittura oltre e
immobiliare è stata finora solo un’eccezione. vedono il rischio come fattore di produzione
Per decenni, infatti, l’immobile è stato visto che, se impiegato, ricompensa con un premio
6 UBS Real Estate Focus 2017
JungfrauPark (già Mystery Park) Interlaken
« Lo scopo di una gestione efficiente
del rischio non è quello di evitare rischi
in generale.»
di rischio. Evitare il rischio invece significa man- difficile che gli interessi scendano ancora anzi,
tenere lo status quo, che in una macroeconomia prima o poi torneranno a salire. Poi, la tendenza
avanzata equivale a fare un passo indietro. decennale del costante consumo di superficie
Anche lo scrittore australiano John Marsden ha pro capite ha invertito la rotta, comprimendo la
riconosciuto che evitare qualsiasi rischio non domanda aggiuntiva interna. Come terza cosa,
fa che generare nuovi rischi: «The biggest risk la pressione competitiva dovrebbe aggravarsi a
is to take no risks». Un’efficiente gestione del causa delle capacità in eccesso, non solo per gli
rischio ha quindi come obiettivo quello di immobili commerciali ma anche per quelli resi-
gestire consapevolmente opportunità e rischi denziali. E da ultimo, la spinta alla modernizza-
per raggiungere gli obiettivi di investimento zione penetra sempre più destinazioni d’uso,
o aziendali auspicati. dando filo da torcere agli immobili più vecchi.
Quindi, chi vuole continuare a sfruttare le sue
L’attuale contesto economico esige una opportunità sul mercato immobiliare farebbe
gestione del rischio bene a fare i conti sin d’ora con la realtà.
Finché non emergano pericoli, la motivazione
a gestire i rischi è bassa, soprattutto se farlo
richiede molto dispendio in termini di costi e di
tempo. Ma crediamo che l’investitore immobi-
liare debba adeguarsi in maniera crescente a
una nuova realtà.
Il capitolo Rischio (pagine da 6 a 13) fa riferimento a: Maier, Kurt M.;
Graf, Karl Herbert; Schwatlo, Winfried; S teinbrenner, Hans-Peter
Sono diversi i fattori che in futuro potrebbero (2007): Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen – Ein
ostacolare lo sviluppo del valore: innanzitutto è Leitfaden für Theorie und Praxis. Francoforte sul Meno: Knapp.
UBS Real Estate Focus 2017 7
Gestione dei rischi legati alla congiuntura
e all’oggetto
Visualizzare i rischi
di portafoglio
Rischio
Claudio Saputelli
Gli investitori immobiliari devono confrontarsi da un lato
Residenziali
con rischi congiunturali e dall’altro con rischi specifici
dell’oggetto. Modelli di rischio professionali collegano
questi elementi come base per decisioni strategiche.
Commerciali
Periodi di carenza di superfici durante fasi rialzi- stici per stabilirne anche l’impatto. Analisi empi-
ste e di eccesso di superfici durante fasi ribassi- riche mostrano ad esempio che la congiuntura,
Borsa
ste si alternano in continuazione. Il ciclo del mer- lo sviluppo dei redditi e la situazione sul mercato
cato immobiliare – idealmente rappresentato del lavoro esercitano un’influenza maggiore
come curva sinusoidale – può essere suddiviso in sullo sviluppo del volume di costruzione rispetto
quattro fasi: sviluppo di progetto («expansion») – come spesso erroneamente si crede – all’anda-
ed edificazione («contraction») nonché corre- mento dei tassi e all’andamento demografico.
zione del mercato («recession») e stabilizzazione
Globale
del mercato («recovery»). Sulla base di queste rilevazioni si formulano pre-
visioni sul futuro andamento del mercato immo-
La fase di espansione è caratterizzata da una biliare al fine di valutare il rischio sistematico
domanda di superfici crescente, spesso azionata degli investimenti immobiliari. Il rischio sistema-
da una congiuntura dinamica. I tassi di assorbi- tico, detto anche di mercato, è quel rischio che
mento aumentano e gli sfitti diminuiscono. Il interessa in ugual misura tutti gli oggetti immobi-
numero di progetti portati a termine è conte- liari. Non può quindi essere «ripartito» in un por-
nuto a causa delle lunghe tempistiche di realiz- tafoglio immobiliare ampiamente diversificato.
zazione nonostante l’elevata attività edilizia. A
questo periodo di ottimismo segue la fase della I rischi legati all’ubicazione e all’oggetto
contrazione, nella quale la domanda di superfici riguardano singoli immobili
torna a scendere, e nel contempo molti progetti Mentre i rischi di mercato non riguardano
giunti al termine vanno a incrementare la per- singoli oggetti ma l’intera categoria d’investi-
centuale degli sfitti. Segue un calo delle pigioni, mento, l’analisi dell’ubicazione aiuta a rilevare
che sfocia nella fase di recessione. Un rallenta- le possibilità di sviluppo e i potenziali di rischio
mento congiunturale aggrava la situazione sul in considerazione della specifica ubicazione
mercato immobiliare e il calo dei prezzi è inevita- dell’oggetto. Si distingue tra fattori di macrou-
bile. Pigioni basse e una maggiore domanda di bicazione e microubicazione. La macroubica-
superfici conducono poi a un nuovo incremento zione riguarda la macroarea nella quale si trova
dell’assorbimento nella fase di recupero. l’immobile, nonché il suo bacino di utenza e
area di pertinenza. Tipici fattori di macroubica-
Il rischio di mercato interessa tutti gli oggetti zione sono la struttura economica, l’offerta di
L’offerta e la domanda sui mercati immobiliari superfici, il livello delle pigioni ecc. La microubi-
sono influenzate da parametri economici, sociali cazione descrive invece l’ambiente direttamente
e politici. Taluni fattori sono quantificabili e ven- collegato a un immobile, come vie di accesso,
gono misurati con l’ausilio di vari metodi stati- collegamenti con mezzi pubblici e immissioni.
8 UBS Real Estate Focus 2017
Nell’analisi dell’oggetto l’attenzione si sposta oggetto di un immobile, che può essere visualiz-
sulla qualità del singolo oggetto e sulle sue zato in un modello a nove campi (cfr. figura).
caratteristiche. Elementi essenziali del poten- Questo rappresenta la base per lo sviluppo di
ziale reddituale e di rischio sono la natura del strategie di investimento o di disinvestimento
fondo, la struttura muraria, le finiture e la situa- specificamente legate al rischio.
zione giuridica.
Preparare sin d’ora il portafoglio a tempi
Approccio bidimensionale per una migliore difficili
visualizzazione Nella formulazione di strategie di rischio biso-
Le analisi di mercato, dell’ubicazione e dell’og- gna considerare che l’investitore non è in grado
getto possono essere considerate non solo isola- di influenzare i «fattori di mercato». Le possibi-
tamente ma anche in rapporto tra loro in un lità di intervento sono invece molteplici per
approccio bidimensionale di teoria del portafo- quanto riguarda i «fattori dell’oggetto». In
glio. Lo scopo non è quello di valutare singoli determinate fasi all’interno del ciclo del mercato
immobili ma piuttosto di chiarire le correlazioni immobiliare non è possibile ottenere un punteg-
reciproche in termini di situazione reddituale e di gio elevato nelle opportunità di mercato.
rischio. Si mostrano ad esempio le debolezze del Attualmente ci troviamo nella fase di contra-
portafoglio e allo stesso tempo spunti per una zione, dove la tendenza ribassista è frenata dal
strategia di riduzione della probabilità di rischio. basso livello dei tassi.
Nel modello bidimensionale, frequentemente Nei prossimi anni si prevedono però più sfitti e
usato in relazione alle opportunità di mercato e una congiuntura piuttosto fiacca (si veda anche
dell’oggetto, si selezionano, ponderano e infine l’articolo a pagina 6 «Gestione del rischio come
valutano su una scala da 0 a 100 i principali fat- opportunità»). Un modello di opportunità di
tori di rischio. Punteggi elevati indicano condi- mercato e dell’oggetto professionale può aiu-
zioni molto vantaggiose (ad esempio elevate tare a preparare un portafoglio immobiliare di
opportunità e basso rischio) e viceversa. successo per i periodi di difficoltà grazie a prese
Aggiungendo i punti ponderati dei singoli fat- di beneficio e misure di incremento del valore.
tori di rischio si ottiene un punteggio per la Chi si prepara ora arriverà ben attrezzato alla
dimensione delle opportunità di mercato o di prossima fase del ciclo immobiliare.
La strategia giusta: matrice di opportunità
Visualizzazione di opportunità di mercato, legate all’ubicazione e all’oggetto
Opportunità di mercato e legate all’ubicazione
Economia generale • Macroubicazione • Microubicazione
Punti
100
4 Volumi di investimenti dell’immobile
alto
Categorie dei fattori di rischio:
2
Possibili strategie
66
1 Vendita, possibilmente a prezzo favorevole
medio 5
2 Migliorare in modo mirato le condizioni dell’oggetto
con interventi edilizi
33 Concentrazione su ricavi, seguire attentamente
3
3 l’evoluzione del mercato
basso 1
4 Detenere l’oggetto in vista di aspettative di rendi-
mento favorevoli; valutare prese di beneficio in caso
0 di surriscaldamento
basso 33 medio 66 alto 100
Punti 5 Osservare attivamente l’evoluzione del mercato:
Opportunità legate all’oggetto se positiva, effettuare ulteriori investimenti in oggetti;
Categorie dei fattori di rischio: se negativa, considerare la liquidazione dell’oggetto
Fondo • Struttura muraria • Finiture • Redditività
Fonti: K. M. Maier ed altri «Risikomanagement im Immobilien- und Finanzwesen», UBS
UBS Real Estate Focus 2017 9
Gestione dei rischi non sistematici
Puntare tutto su un solo
cavallo è un errore
Claudio Saputelli, Thomas Veraguth e Sandra Wiedmer
Rischio
Per ridurre i rischi di investimento bisogna differenziare
il più possibile i singoli investimenti diretti in base a
Residenziali
caratteristiche di ubicazione e dell’oggetto. Gli immobili
quotati consentono un’elevata diversificazione di porta-
foglio anche con impiego di capitale ridotto.
Commerciali
Il rischio totale di un investimento immobiliare rischio inferiore (deviazione standard) o più red-
può essere suddiviso in una componente speci- dito con rischio identico.
Borsa
fica di mercato e in una specifica dell’oggetto.
La prima viene definita rischio sistematico dalla Più facile a dirsi che a farsi. Quando investe
teoria di portafoglio e comprende ad esempio direttamente, l’investitore dovrebbe comunque
il rischio congiunturale, l’inflazione, il rischio di cercare di diversificare in base a diversi criteri
modifica del quadro normativo e il rischio di puntando a ottenere una combinazione di ubi-
variazione dei tassi (cfr. articolo a pagina 12). cazioni, destinazioni d’uso e caratteristiche
Globale
La seconda è rappresentata dai rischi non siste- dell’oggetto (età, dimensioni, condizioni e strut-
matici che emergono localmente a livello eco- tura di locatari). Quanto più i singoli immobili si
nomico (come l’evoluzione del potere d’acqui- differenziano dagli altri in portafoglio, tanto
sto di una regione) o a livello di oggetto (come minore è il peso del rischio specifico di un
il rischio di ubicazione o di perdita di pigioni). oggetto all’interno del portafoglio.
Poiché si concentrano su un determinato immo-
bile, i rischi non sistematici si presentano in Elevati volumi di investimento, una laboriosa
maniera del tutto indipendente gli uni dagli gestione immobiliare e liquidità vincolata a
altri. Ecco perché, diversamente dai rischi siste- lungo termine potrebbero però impedire di
matici, nel portafoglio questi possono essere ottenere una sufficiente diversificazione quando
ridotti attraverso la diversificazione. si investe direttamente in immobili. Con risorse
finanziarie nettamente inferiori è invece possi-
Rendimenti uguali con rischio minore bile investire in una soluzione di fondo immobi-
Per diversificazione del rischio si intende quindi liare.
la ripartizione di rischi (non sistematici) su
diversi oggetti di investimento. Questo principio Diversificazione all’interno di fondi e azioni
è generalmente noto: non si dovrebbe puntare immobiliari svizzeri
tutto sullo stesso cavallo. Ma com’è un portafo- I fondi immobiliari ampiamente diversificati
glio immobiliare perfettamente diversificato? offrono il vantaggio di eliminare praticamente
Negli anni Cinquanta Harry Markowitz elaborò i rischi specifici dell’oggetto a livello di portafo-
un approccio analitico per portafogli efficienti glio. Stando ai nostri calcoli, i rendimenti dei
(Portfolio Selection). In base a tale approccio, la fondi immobiliari svizzeri quotati sono però for-
diversificazione deve avvenire in modo che nes- temente correlati con diversi orientamenti geo-
sun’altra composizione di portafoglio generi il grafici o settoriali. Ciò significa che con un por-
medesimo reddito (rendimento atteso) con tafoglio di diversi fondi immobiliari è difficile
10 UBS Real Estate Focus 2017ottenere una diversificazione regionale o setto- Includere immobili nel portafoglio
riale del rischio. La performance dei fondi tradizionale
immobiliari viene quindi determinata innanzi- Gli investimenti immobiliari possono migliorare
tutto da rischi sistematici, come andamento decisamente l’efficienza di un portafoglio tradi-
congiunturale e dei tassi, che non possono esser zionale di azioni e obbligazioni (globali) perché
diversificati a livello di paese. I calcoli per le sia immobili detenuti direttamente sia immobili
azioni immobiliari svizzere portano a risultati quotati presentano una correlazione relativa-
identici. mente bassa con un simile portafoglio. Studi
scientifici, confermati dall’esperienza pratica
Agli investitori si raccomanda tuttavia di combi- degli investitori, indicano che all’interno di un
nare in portafoglio più fondi ovvero azioni portafoglio misto una quota immobiliare tra il
immobiliari. In questo modo, infatti, è possibile 5 e il 15% rappresenta una fascia adeguata per
ridurre i rischi non sistematici presenti a livello di migliorare sensibilmente il profilo di rischio/ren-
titoli. Tra questi figurano ad esempio la strategia dimento. Quanto maggiore è la tolleranza al
d’investimento e la qualità della gestione del rischio dell’investitore, tanto minore è l’alloca-
fondo ovvero della sua direzione. zione degli immobili in portafoglio e viceversa.
Puntare su diverse categorie
d’investimento
Una combinazione di fondi e azioni immobiliari
svizzeri consente però di distribuire meglio i
rischi non sistematici a livello di titoli grazie alla
correlazione non unitaria. L’entità della quota Rischi ridotti grazie alla diversificazione
azionaria in portafoglio dipende dalla propen- Profilo rischio/rendimento di portafogli equamente ponderati tra il 2000 e il 2016
sione al rischio e dalla capacità di rischio dell’in-
vestitore. Infatti, le società immobiliari quotate 9 Svizzera
in borsa si differenziano dai fondi immobiliari P3 Titoli di Stato
Rendimento annuo medio (in %)
anche per un maggiore grado di finanziamento 8 Azioni
con capitale di terzi e una gestione attiva del Azioni immobiliari
portafoglio. Ciò comporta che le azioni immobi- 7 P2 Azioni Fondi immobiliari
P1 immobiliari svizzere Investimenti
liari presentino mediamente un rendimento
P5 immobiliari diretti
superiore ma anche un rischio maggiore rispetto 6
Estero
ai fondi immobiliari. Fondi Azioni immobiliari
immobiliari svizzeri
5 (con copertura
P4 valutaria)
Da ultimo, gli investimenti immobiliari all’estero
consentono di diversificare ulteriormente il 4
rischio, riducendo il rischio specifico di mercato 4 6 8 10 12 14
di un portafoglio. Ma un investimento estero Volatilità annua media (in %)
comporta rischi valutari, di inflazione o specifici
di paese che potrebbero generare ulteriori costi Spiegazione: dal 2000 al 2016 i portafogli immobiliari hanno conseguito un rendimento
superiore a rischio ridotto includendo investimenti immobiliari diretti (confronto P1 e P2). L’inclusione
per la loro copertura. di azioni immobiliari estere ha aumentato sia il rendimento sia il rischio (P3). Nel portafoglio misto
gli investimenti in immobili hanno contribuito a ridurre il rischio rispetto al portafoglio tradizionale
Per il profilo di rischio/rendimento di un porta- (confronto P5 con P4).
foglio è importante entrare nel mercato in Osservazione: il profilo di rischio/rendimento dei rispettivi portafogli dipende dal periodo di
momenti diversi. Visto che gli investimenti investimento. Ad esempio, i fondi immobiliari svizzeri hanno evidenziato un’ottima performance grazie
immobiliari sono fortemente ciclici, uno scaglio- all’abbassamento dei tassi d’interesse. In caso di rialzo dei tassi però la loro performance potrebbe
risultare nettamente inferiore.
namento può ridurre il rischio di ingressi nel
mercato in momenti sfavorevoli. Fonti: Bloomberg, UBS
UBS Real Estate Focus 2017 11Gestione dei rischi di tasso d’interesse nel finanziamento
Le oscillazioni dei tassi
si possono controllare
Claudio Saputelli
Rischio
Nulla lascia intendere una rapida risalita dei tassi del
franco svizzero. Ma una gestione attiva dei tassi può
Residenziali
scongiurare spiacevoli sorprese. Esistono diversi stru-
menti al riguardo.
Commerciali
I rischi di tasso rientrano tra i rischi di mercato notevolmente superiori (rischio di variazione
e per la teoria di portafoglio sono quindi rischi del tasso)? Qual è il rischio che l’ipoteca debba
Borsa
sistematici che non possono essere diversificati essere rinnovata in un momento sfavorevole
a livello dell’oggetto. Un investitore non è tutta- (rischio di rifinanziamento)? A quanto ammon-
via esposto alle oscillazioni dei tassi in modo tano i costi se devo disdire anticipatamente il
incontrollato, poiché le relative conseguenze contratto ipotecario (rischio di vincolo)? In caso
possono essere attutite con una gestione di ipoteca Libor, il beneficiario del prestito si
mirata. assume l’intero rischio – positivo e negativo – di
Globale
variazione dei tassi, ma allo stesso tempo gode
La gestione dei tassi protegge di una flessibilità relativamente alta. Un’ipoteca
da molti rischi fissa elimina il rischio di variazione dei tassi e
Nella gestione dei rischi di tasso si perseguono comporta invece un rischio di vincolo e rifinan-
i seguenti obiettivi, in parte concorrenti: ottimiz- ziamento superiore.
zazione dei flussi di pagamento in base alle esi-
genze, controllo dei rischi di variazione dei tassi La scelta della durata di un’ipoteca dipende
con strumenti adeguati e infine riduzione degli dall’andamento dei tassi atteso, dalla capacità
interessi passivi. di rischio e anche dalla durata di finanziamento
necessaria. Per diversificare il finanziamento ipo-
Questi obiettivi sono raggiungibili con l’impiego tecario in base alle durate si crea un portafoglio
di strumenti tradizionali e derivati. Gli strumenti di credito. In questo modo da un lato si ridu-
tradizionali servono a compensare le oscillazioni cono il rischio di variazione dei tassi e quello di
dei tassi di mercato stipulando diverse durate di rifinanziamento e dall’altro aumenta la flessibi-
credito. I prodotti derivati (ad esempio gli swap lità in caso di necessità di rimborso.
su tassi d’interesse) consentono invece di con-
trollare i rischi di tasso su un orizzonte a lungo Attualmente gli interessi passivi divergono
e breve termine. poco in base alle diverse durate (curva dei
rendimenti piatta). Le ipoteche fisse decennali
Strumenti tradizionali offrono la massima sicurezza in caso di varia-
Gli strumenti tradizionali di gestione dei tassi zione dei tassi, a costi aggiuntivi relativamente
prevedono una copertura tramite la selezione bassi. Ma anche ai debitori ipotecari conserva-
mirata delle forme di prestito (ipoteche a tasso tivi conviene inserire ipoteche Libor in porta
variabile ovvero fisso). Chi assume un’ipoteca foglio, soprattutto per contrastare il rischio di
deve porsi sostanzialmente tre domande: sono rifinanziamento.
in grado di sostenere pagamenti di interessi
12 UBS Real Estate Focus 2017Strumenti derivati Il rischio che i costi di finanziamento aumentino
Con l’impiego di derivati su tassi è possibile in caso di rialzo dei tassi esiste però anche
coprire i finanziamenti contro i rischi di varia- quando i tassi sono negativi. Un’operazione
zione dei tassi. Questo aumenta la programma- swap serve come copertura anche con interessi
bilità e tutela da sviluppi sfavorevoli dei tassi. negativi e rimane equilibrata. Infatti al tasso
I derivati su tassi si addicono in particolare alle d’interesse fisso da pagare corrispondono
medie e grandi imprese o alle società immobi- approssimativamente i tassi d’interesse variabili
liari perché sono spesso orientati alle esigenze attesi. Pertanto, nell’attuale contesto dei tassi
individuali e necessitano di importi minimi di negativi si ha anche un tasso d’interesse fisso
investimento. Tra i principali strumenti di coper- inferiore ovvero addirittura negativo. Inoltre,
tura nella prassi immobiliare figurano le opera- i payer swap sembrano essere molto apprezzati
zioni a termine o i contratti futures su tassi d’in- dalle aziende anche perché la curva dei rendi-
teresse negoziati in borsa (garanzia del tasso menti è relativamente piatta e quindi il tasso
d’interesse per il periodo di investimento) e le d’interesse fisso è solo di poco superiore a
opzioni su tassi (acquisto di un diritto a un quello variabile (basso premio di durata). Seb-
pagamento in compensazione se in un determi- bene non sia in vista alcun rialzo dei tassi, molte
nato giorno il tasso d’interesse di riferimento si aziende decidono di non lasciare i rischi di tasso
discosta da un tasso d’interesse pattuito). al caso nemmeno nell’attuale contesto e di
agire attivamente.
I derivati su tassi di gran lunga più in voga sono
gli swap su tassi d’interesse. Questi prevedono,
per una certa durata, lo scambio del tasso d’in-
teresse variabile vigente in giorni di riferimento
predefiniti con un tasso d’interesse fisso stabi-
lito all’inizio. In questo modo si può ad esempio
«convertire» un’ipoteca Libor in un’ipoteca fissa
per un certo periodo: così, con la forma molto
frequente di payer swap si paga un tasso d’inte-
resse fisso e si ottiene in cambio il corrispon- Asimmetria con tassi negativi per via
dente tasso Libor, utilizzato a sua volta per il
pagamento dell’interesse variabile al prestatore del limite minimo di zero
ipotecario. Copertura del rischio di variazione dei tassi con payer swap
Ipotesi: swap a 10 anni allo 0,75% e margine per credito ipotecario
Swap su tassi d’interesse equilibrato dell’1,00%
anche in un contesto di tassi negativi
Dall’introduzione dei tassi negativi i finanzia- Scenario A: Libor CHF a 3 mesi = 0,25%
menti a tassi variabili con corrispondente coper-
tura tramite swap su tassi d’interesse presen- Libor = 0,25% Libor = 0,25%
tano un’asimmetria: è vero che a fronte del
tasso negativo applicato sia nelle operazioni di Margine = 1,00% Cliente
Tasso swap fisso
= 0,75%
Banca che Banca dello swap
credito sia sui conti bancari privati, le banche concede
non versano i tassi negativi per le ipoteche l’ipoteca
Libor al debitore, ossia con l’attuale tasso Libor Scenario B: Libor CHF a 3 mesi = –0,75%
a –0,75% il beneficiario dell’ipoteca non riceve
un pagamento di interessi dalla banca. Ma con Libor = 0,00%1 Libor = –0,75%2
l’operazione swap la banca esige il Libor nega-
Tasso swap fisso
tivo dal beneficiario dell’ipoteca. Una strategia Margine = 1,00% Cliente
= 0,75%
Banca che Banca dello swap
di finanziamento a tasso variabile coperta è così concede
l’ipoteca
diventata più costosa rispetto a un contesto
Asimmetria con tassi variabili:
con tassi positivi; quanto più i tassi scendono in 1
Limite minimo vincolante dello 0%: la banca che concede l’ipoteca non paga gli interessi negativi.
territorio negativo, tanto più cara diventa la 2 Nessun limite minimo: il cliente paga i tassi negativi vigenti.
copertura. Fonte: UBS
UBS Real Estate Focus 2017 13Abitazioni di proprietà
Nell’orbita
dei centri
Matthias Holzhey e Maciej Skoczek
Rischio
Il rincaro delle abitazioni in atto dal 2012 si sta indebo-
lendo in periferia. L’assenza di impulsi macroeconomici
Residenziali
alimenta incertezza sul futuro andamento dei prezzi.
Bastano semplici regole per individuare opportunità, ma
anche rischi.
Commerciali
I grandi centri economici e i loro agglomerati
più prossimi sono i maggiori beneficiari dell’at-
Uno per cento di sconto per minuto
di distanza in auto
Borsa
tuale boom del mercato delle abitazioni di pro-
prietà. Dal 2004 al 2012 i prezzi sono infatti
aumentati di circa il 50% al netto dell’infla- La distanza in auto dal centro economico più vicino influisce sul
zione. Anche nelle cinture degli agglomerati livello di prezzo di un comune. Attualmente, con distanze fino a
urbani i prezzi sono saliti molto, anche se nello 15 minuti di auto il prezzo diminuisce tra il 5 e il 15%. Ma già con
stesso periodo il tasso di crescita cumulato si una distanza fino a 30 minuti, lo sconto medio sale al 25–40%.
Globale
ferma a circa 15 punti percentuali sotto quello Per distanze ulteriori la riduzione di prezzo rispetto ai centri sale a
delle ubicazioni più vicine al centro. Negli agglo- circa il 45%. Ma solo un pendolare su sei impiega più di 45 minuti
merati periferici, quindi in comuni distanti tra per il tragitto verso il lavoro. L’andamento dei prezzi nei comuni
30 e 45 minuti di auto dal grande centro eco- periferici segue quindi a distanza quello dei centri economici.
nomico più vicino, i rincari sono stati in media
del 25% circa. Solo nell’agglomerato di Ginevra
e in alcuni rari comuni degli agglomerati di altre Agglomerato centrale con dinamica ridotta
grandi città i prezzi delle abitazioni di proprietà Prezzi medi di proprietà di abitazione, in CHF/m2; rincaro dal 2012, in %
sono aumentati più velocemente dei rispettivi 10 000 10
centri nello stesso periodo. –10%
8000 8
–30%
La periferia ha recuperato 6000 –45%
6
Il diverso andamento del prezzo ha reso relativa- 4000 4
mente interessante l’acquisto di abitazioni in 2000 2
periferia. Ma dal 2012 la tendenza nei centri e
0 0
negli agglomerati centrali è cambiata e i prezzi
Centri Agglomerato Cintura Agglomerato
faticano a salire. Al contrario, i prezzi nei comuni centrale dell’agglomerato periferico
a oltre 30 minuti di distanza in auto dai centri urbano
hanno continuato a salire sensibilmente. Le uni- Distanza in auto dal centro: fino a 15 min. da 15 a 30 min. da 30 a 45 min.
che eccezioni si trovano nelle città relativamente
convenienti di Berna, Basilea e San Gallo, dove i Livello dei prezzi (scala a sinistra) Differenza di prezzo media
Rincaro (scala di destra) rispetto ai centri
prezzi nel centro hanno continuato a crescere
più decisamente rispetto all’agglomerato. Fonti: Wüest Partner, UBS
14 UBS Real Estate Focus 2017Bächtelenpark Wabern (Köniz)
« Nel 2017 non ci aspettiamo alcuna
crescita dei prezzi degli appartamenti
di proprietà e solo un lieve incremento
dei prezzi delle case unifamiliari.»
Nella media delle variazioni regionali dei prezzi, fica dovrebbe stabilizzarsi sotto il livello degli
anche lo scorso anno abbiamo assistito a un rin- anni scorsi mentre l’edilizia residenziale
caro degli appartamenti di proprietà di circa potrebbe insistere sul livello elevato degli anni
l’1% e delle case unifamiliari di quasi l’1,5%. precedenti. Prevediamo quindi una crescita
Il mercato delle abitazioni di proprietà è stato nominale dei prezzi degli appartamenti di pro-
sostenuto dalla leggera flessione dei tassi ipote- prietà attorno allo zero e rincari solo marginali,
cari. Le spese di gestione (interessi passivi, dello 0,5%, per le case unifamiliari.
manutenzione e accantonamenti) di una casa
di proprietà sono così scesi del 2–3%. I tassi di Dopo 17 anni di aumenti regna grande incer-
crescita dei prezzi rilevati sono stati però infe- tezza sul futuro dell’attuale ciclo immobiliare.
riori rispetto allo scorso anno, il che conferma la Vista la generale situazione macroeconomica –
generale tendenza alla stabilizzazione dei l’economia svizzera è competitiva a livello inter-
prezzi. nazionale e la Banca centrale europea tiene
aperti i rubinetti di liquidità – è improbabile una
Incertezza prima della svolta netta correzione. Ma allo stesso tempo non
Quest’anno il leggero peggioramento delle con- emergono impulsi positivi in grado di sostenere
dizioni generali dovrebbe impedire ulteriori rin- ulteriori incrementi di prezzo nei centri o di
cari. Innanzitutto non si prevede un ulteriore innescare uno slancio nella periferia.
calo dei tassi ipotecari. Poi, la crescita demogra-
UBS Real Estate Focus 2017 15Opportunità e rischi locali mia domestica media non potrà più finanziare
Al termine dell’attuale ciclo dei prezzi esistono con capitale di terzi un’abitazione di proprietà
Rischio
ancora opportunità di incrementi di valore a media negli agglomerati centrali (ad eccezione
livello locale grazie ai diversi sviluppi regionali di Berna, Lucerna e San Gallo). Ma per distanze
del mercato delle abitazioni di proprietà. Tutta- in auto dal centro superiori a 15 minuti il crite-
via, si fanno sempre più evidenti anche segnali rio di sostenibilità è di nuovo soddisfatto con un
di eccessi. Le opportunità e i rischi locali pos- finanziamento con capitale di terzi dell’80%,
sono essere stimati in base a tre criteri: acqui- tranne che sul Lago di Ginevra. Il rapporto
Residenziali
stare conviene più che affittare? Le abitazioni di prezzo/reddito non scende sotto sei nemmeno
proprietà sono ancora sostenibili? E gli sfitti nell’agglomerato periferico di Ginevra, e per-
sono bassi? Se un comune risponde «sì» a tutte tanto qui un’abitazione di proprietà è scarsa-
e tre le domande, allora le opportunità di mente finanziabile.
apprezzamento sono intatte ovverosia il poten-
ziale di correzione in caso di rallentamento è 3° criterio: Esiste un eccesso di domanda
Commerciali
moderato. Se però il comune risponde «no» a (o almeno nessun eccesso di offerta) sul mer-
tutte le domande, l’altezza di caduta in caso di cato residenziale locale?
correzione in Svizzera è decisamente più perico- Nella media nazionale, gli immobili di proprietà
losa e un calo dei prezzi locali più probabile. disabitati sono a un livello basso dello 0,6%.
L’eccesso di offerta è momentaneamente circo-
L’incidenza dei criteri varia molto da scritto al mercato delle abitazioni in affitto, ma
regione a regione. non è possibile evitare un contagio della pres-
Borsa
1° criterio: acquistando un’abitazione di pro- sione sui prezzi al mercato delle abitazioni di
prietà si risparmia di più rispetto all’affitto? proprietà perché il calo degli affitti di nuove
Se il prezzo d’acquisto di un’abitazione supera di costruzioni ne migliora la competitività rispetto
oltre 30 volte la pigione annua di un’abitazione alle case di proprietà. Attualmente le percen-
in affitto comparabile, in media l’acquisto non tuali di immobili disabitati (abitazioni in affitto e
conviene. Sopra le 35 volte, i costi di locazione di proprietà) negli agglomerati periferici sono al
Globale
sono nettamente al di sotto delle spese di massimo, con un valore mediano dell’1,6% in
gestione di un’abitazione di proprietà – un tutti i comuni – circa il doppio rispetto agli
valore superato in molti comuni degli agglome- agglomerati centrali – e negli ultimi anni hanno
rati centrali di Zurigo e Zugo. Solo a Berna e San registrato la maggiore impennata.
Gallo conviene acquistare un’abitazione nelle
vicinanze del centro. Negli altri casi, con distanze I ritardatari hanno potenziale
dal lavoro inferiori a 15 minuti, un acquisto non In regioni e comuni ben posizionati, con un
consente di risparmiare più denaro rispetto a un andamento dei prezzi leggermente inferiore alla
affitto. L’acquisto diventa finanziariamente inte- media degli agglomerati si trova solitamente un
ressante a partire dalle cinture degli agglomerati buon potenziale di incremento del valore. Nelle
urbani. Negli agglomerati periferici il prezzo di cinture degli agglomerati urbani più prossime a
acquisto è ancora dalle 25 alle 27 volte i costi di Zurigo, Zugo e San Gallo nessun comune soddi-
locazione. In caso di aumento dei tassi ipotecari sfa tutti e tre i criteri; ovunque il livello di sfitti o
di un punto percentuale, l’acquisto dell’abita- il rapporto dei prezzi rispetto ai redditi o alle
zione di proprietà sarebbe interessante unica- pigioni supera ormai i limiti massimi.
mente negli agglomerati periferici.
La città di Berna è il comune più popoloso a
2° criterio: le proprietà di abitazione sono soddisfare tutti e tre i criteri opportunità/rischi.
ancora finanziabili con i redditi percepiti nella Un’elevata concentrazione di comuni con
regione? potenziale si trova nelle cinture degli agglome-
Se il prezzo di un’abitazione di proprietà supera rati urbani delle città di Basilea, Losanna e
di oltre sei volte il reddito lordo di un’economia Lugano. I comuni più interessanti nell’area eco-
domestica, un prestito dell’80% non è più pos- nomica di Zurigo sono nell’Unterland zurighese
sibile in base alle direttive bancarie sulla sosteni- con qualche esempio anche nel Weinland e
bilità (si veda articolo a pagina 22). Un’econo- nell’area del Freiamt.
16 UBS Real Estate Focus 2017Comuni sui laghi sopravvalutati e comuni Il secondo gruppo più a rischio è quello dei
di sola residenza rischiosi comuni con presenza prevalente di pendolari
Sono soprattutto i comuni sui laghi più prossimi nella cintura dell’agglomerato urbano e nell’ag-
ai centri a non soddisfare nessuno dei tre criteri glomerato periferico. Questi si concentrano
opportunità/rischi. In quasi tutte le ubicazioni nelle regioni di Friburgo La Sarine, La Gruyère
sui laghi le proprietà di abitazione non sono né und Glâne-Veveyse e nella regione Aarau. In
sostenibili per le economie domestiche medie molti di questi comuni negli ultimi anni l’offerta
né relativamente interessanti come abitazioni in è sfuggita alla domanda. I forti rincari hanno
affitto. In questi comuni il rapporto prezzo/red- anche prodotto una discrepanza tra prezzi delle
dito è mediamente di 7,5 mentre quello tra proprietà di abitazione, redditi e pigioni, anche
prezzo di acquisto e pigione di 38. Inoltre, una se i livelli assoluti non si avvicinano ai valori nei
quota spropositata di abitazioni disabitate comuni vicini al centro.
aumenta il rischio di crollo dei prezzi a medio
termine.
Comuni sui laghi con rischi superiori
Tipi di agglomerato per distanza in auto dal centro
Agglomerato centrale
Cintura dell’agglomerato urbano
Agglomerato periferico
Comuni con rischio
Fonte: UBS Comuni con potenziale
Selezione dei comuni con potenziale e rischio
Per valutare i singoli comuni si valutano prima i tre criteri opportunità/rischio rispetto alla media di mercato per il rispettivo tipo di
agglomerato. Quello che sembra appena sostenibile nell’agglomerato centrale può essere ad esempio già un campanello d’allarme
nell’agglomerato periferico. Secondo: i dati su redditi e sfitti vengono ponderati in base alle distanze di viaggio dai comuni limitrofi,
in modo che le eccezioni non alterino il risultato. Terzo: un forte incremento dei criteri di rischio negli ultimi dieci anni è un segnale di
rischio tanto quanto un valore molto elevato ma stabile. Quarto: per determinare i comuni con potenziale si presume anche una qua-
lità della posizione superiore alla media (misurata sulla raggiungibilità dei posti di lavoro, liquidità del mercato e scarsità di superfici).
Vengono documentati esclusivamente i comuni con oltre 1000 abitanti.
UBS Real Estate Focus 2017 17Case plurifamiliari
Gli sfitti fanno parte
del gioco
Matthias Holzhey e Elias Hafner
Rischio
La pressione a investire fa lievitare prezzi e numero di
abitazioni vuote. La percentuale di sfitti però è un para-
Residenziali
metro impreciso del rischio assunto. Nonostante il cre-
scente numero di abitazioni vuote, le case plurifamiliari
negli agglomerati urbani sono investimenti interessanti.
Anche le ristrutturazioni in posizioni vicine al centro
garantiscono un surplus di rendimento.
Commerciali
In Svizzera, oltre 50 000 appartamenti in affitto, negli investimenti. Nel 2016, i rendimenti netti
ovverosia circa il 2%, sono disabitati. Un dato primari nelle grandi città svizzere si sono con-
Borsa
doppio rispetto al punto minimo raggiunto nel tratti ancora da una media del 2,8% al 2,6%,
2009 e vicino all’attuale record del 1998. A quel il che implica un incremento del valore di capi-
tempo gli immobili residenziali erano di meno tale del 6%. Dall’abolizione del tasso di cambio
numericamente e pertanto la percentuale di minimo con il franco svizzero a inizio 2015,
sfitti risultava addirittura maggiore rispetto a i valori di capitale per immobili di prim’ordine
oggi, arrivando a sfiorare il 3%. sono aumentati di quasi il 15%, dal 2008 addi-
Globale
rittura del 50%.
La caccia al rendimento crea squilibri
Il rapido incremento degli sfitti ha sostanzial-
mente due motivazioni. Innanzitutto la crescita
della domanda si è contratta ancora nel 2016.
La crescita demografica è scesa continuamente
dall’1,3% del 2013 ad appena sotto l’1% lo
scorso anno. Quest’anno prevediamo un incre- Più comuni con sfitti elevati
mento della popolazione di solo lo 0,9%. Come Numero di comuni per quota di abitazioni sfitte
seconda cosa, il maggior numero di sfitti è
dovuto alla vivace attività edilizia. Dal 2011 al 1200
2016 sono state autorizzate ogni anno dalle 1000
53 000 alle 58 000 nuove abitazioni e gli ultimi
dati sulle domande edilizie non lasciano inten- 800
dere alcun rallentamento. 600
A sostenere la costruzione residenziale è fonda- 400
mentalmente la domanda sempre elevata di 200
immobili di reddito. La quota di appartamenti in
affitto tra i progetti edilizi, ad esempio, è note- 0
0–1 1–2 2–3 3–5 5–7 >7
volmente aumentata negli ultimi anni. Sono Quota di abitazioni sfitte (in %)
soprattutto gli investitori istituzionali, come assi-
curazioni e casse pensione, ad acquistare pro- 2013 2016
getti di sviluppo e a pagare prezzi sempre mag-
giori per via del persistente stato di emergenza Fonti: UST, UBS
18 UBS Real Estate Focus 2017La percentuale di sfitti sottostima i rischi ...e con dimensioni di portafoglio sempre minori
Visto che i rendimenti per case plurifamiliari Gli investitori immobiliari più piccoli e scarsa-
nelle grandi città svizzere sono molto bassi, mente diversificati sono quelli che dovrebbero
cresce per gli investitori lo stimolo a cercare un curare di più la gestione della liquidità. Infatti,
surplus di rendimento in posizioni meno cen- se il numero di abitazioni in portafoglio
trali. Qui, le perdite di reddito attese sembrano aumenta, il rischio di una grande perdita di
infatti ancora moderate nonostante l’aumento pigioni si riduce. Per un immobile con cinque
degli sfitti. La percentuale di sfitti però è solo appartamenti la probabilità di una perdita di
un parametro impreciso del rischio di perdita da pigioni del 20% è quasi doppia rispetto a uno
un investimento immobiliare. con dieci appartamenti. Già con 20 apparta-
menti (in un immobile mediamente commercia-
La perdita di pigioni è superiore lizzabile) è improbabile che quattro rimangano
Una percentuale di sfitti del 2% non equivale a disabitati per un anno intero – anche se la per-
una perdita di pigioni attesa del 2%. La perdita centuale locale di abitazioni vuote è del 10%.
di pigioni media è maggiore di circa 1–1,5 punti
percentuali perché le inadempienze dei locatari Pigioni sotto pressione
o le perdite di pigioni dovute a interventi di E da ultimo, quando gli sfitti aumentano, il loca-
ristrutturazione non sono considerate come tario ha più potere di negoziazione e riesce
sfitti. quindi a imporre pigioni più basse. La maggiore
offerta ha messo già sotto pressione le pigioni.
Concentrazione in nicchie di mercato Nel 2016, le pigioni offerte sono scese per la
La percentuale di abitazioni sfitte può differire prima volta dal 2000 dell’1,3% su base
notevolmente in base a regione e segmento. In annuale; le pigioni in nuove costruzioni addirit-
un comune su quattro sono più del 5% gli tura del 3,4%. In generale, una persistente
appartamenti sfitti; tre anni fa erano solo uno situazione di sfitto comporta un abbassamento
su sei. Inoltre, le abitazioni disabitate si trovano delle pigioni. I comuni con una percentuale di
spesso in immobili siti in cattive microubicazioni, sfitti di oltre il 2% sopra la media presentano
in segmenti di nicchia, come nel mercato del un livello di pigioni inferiore del 10% rispetto a
lusso o delle case di vacanza, e in nuove costru- quelli con percentuale di sfitti nella media.
zioni. Mentre il rischio di sfitti per abitazioni in
affitto con pigioni nettamente sotto i valori di Gli investitori svizzeri dovrebbero quindi mettere
mercato è trascurabile, gli sfitti in nuove costru- in conto sfitti e perdite di pigioni superiori. Il
zioni si aggirano attorno al 10%. Gli investitori premio di rendimento al di fuori dei grandi cen-
dovrebbero essere pronti a lunghe e quindi tri offre mediamente ancora sufficiente prote-
costose procedure di commercializzazione se zione contro gli sfitti. Ma già oggi il surplus di
possiedono immobili nelle nicchie di mercato rendimento può sciogliersi velocemente se gli
meno liquide (con meno turnover di locatari). sfitti in una regione aumentano la pressione
sulle pigioni, l’immobile appartiene a un seg-
La probabilità di maggiori perdite cresce molto mento di mercato poco liquido o il portafoglio è
più del numero di sfitti... troppo piccolo.
Con la crescente percentuale di sfitti si accumu-
lano anche i casi di perdite di pigioni. I dati sulle Elevato potenziale di incremento di valore
richieste di credito dimostrano che nel 2011 il in caso di ristrutturazioni
6% degli immobili ha registrato una perdita di Visto il difficile contesto di mercato, anziché
pigioni del 10%. Attualmente questa percen- acquistare altri immobili costosi è possibile inve-
tuale è tra il 9 e il 10%, benché la percentuale stire il capitale a disposizione anche nell’attuale
di sfitti in questo periodo sia salita «solo» di portafoglio immobiliare. L’efficacia di questa
mezzo punto percentuale. La frequenza di una strategia dipende fortemente dal potenziale di
perdita di pigioni del 20% è addirittura quasi aumento delle pigioni e dalla quota di terreno
raddoppiata e attualmente sfiora il 6%. rispetto al valore complessivo dell’immobile.
UBS Real Estate Focus 2017 19Potenziale di incremento delle pigioni Analisi regionale
Le pigioni offerte sono aumentate del 25% Nel dilemma tra rendimenti molto ridotti e mag-
Rischio
negli ultimi dieci anni, dal minimo di fine 1999 giori sfitti ci si chiede quali regioni offrano il
addirittura del 50%. Con un cambio di locatario migliore profilo di rischio/rendimento per immo-
esiste un notevole potenziale di incremento bili residenziali di reddito. Un confronto tra le
delle pigioni, soprattutto se nell’immobile vi ha valutazioni locali, i rischi di mercato (come rischi
abitato a lungo il precedente locatario. Nella di sfitti) e le prospettive future sui fondamentali
regione del Lago di Ginevra le pigioni offerte (come potenziale di crescita economica e demo-
Residenziali
sono superiori del 50% rispetto alle pigioni già grafica a lungo termine) aiuta nella decisione. Le
in essere. Anche in Ticino e nella città di Zurigo regioni economiche più interessanti per investi-
si registra un maggiore potenziale di incremento menti in case plurifamilari sono le regioni con
delle pigioni. In queste ubicazioni spesso il una valutazione media e alta. Ma anche tra le
valore dell’immobile è notevolmente aumentato regioni con valutazioni relativamente basse e tra
grazie a una ristrutturazione totale con conse- le ubicazioni top si distinguono regioni più e
Commerciali
guente cambio di locatario. Tuttavia, a volte le meno interessanti.
leggi locali ostacolano questa strategia; gli ele-
vati surplus sul Lago di Ginevra sono in parte Categoria di valutazione: bassa
anche il risultato di rigide regolamentazioni e Lontano dai centri, gli immobili residenziali di
condizioni. In grandi parti dell’Altipiano e nelle reddito offrono talvolta ancora rendimenti ini-
zone periferiche, invece, le pigioni offerte sono ziali lordi ben superiori al 5%. Ma questo a
solo di poco sopra le pigioni in essere, e questo prezzo di una maggiore percentuale di sfitti; dal
Borsa
limita il potenziale di ristrutturazione. 2014 al 2016 le percentuali di sfitti nelle posi-
zioni con valutazioni basse hanno registrato l’au-
Quota di valore del terreno mento maggiore, con oltre un punto percen-
Se la quota di valore dello stabile è elevata, le tuale, e in media sono quasi al 4%. La Broye,
condizioni per eseguire una ristrutturazione Glâne-Veveyse e Willisau sono regioni economi-
volta a incrementare il valore diventano più che interessanti. Queste vantano, oltre a valuta-
Globale
complicate. Chi acquista un immobile in posi- zioni convenienti e sfitti relativamente bassi,
zioni meno attraenti, acquista molto più mat- anche la popolazione più giovane di tutte le
tone, quindi un numero maggiore di abitazioni regioni di questa categoria. Al contrario, nelle
rispetto a ciò che si potrebbe acquistare con lo regioni Uri, Soletta, Mendrisio, Bellinzona e Sion
stesso capitale nelle vicinanze del centro. Que- non solo la popolazione è notevolmente più
sto comporta costi di gestione e manutenzione anziana ma si registrano, a parità di valutazione
superiori e, in caso di ristrutturazione, anche (o a valutazione addirittura superiore), rischi di
maggiori costi di intervento. Per un immobile di mercato molto più elevati oltre che prospettive
pari valore, questi possono essere addirittura tri- economiche più preoccupanti.
pli o quadrupli. Anche ipotizzando una pigione
superiore del 20%, una ristrutturazione totale Categoria di valutazione: media
(investimento di un terzo del valore dello sta- Sursee-Seetal, La Sarine (Fribourg) e Gros-de-
bile) in queste posizioni è difficilmente giustifi- Vaud si distinguono per le buone prospettive
cabile in base a criteri economici perché i mag- economiche e una crescita demografica natu-
giori redditi da locazione non compensano i rale elevata. In più, in queste regioni le valuta-
costi di costruzione. Per converso, con una zioni delle case plurifamiliari e gli sfitti sono
ristrutturazione in ubicazione centrale è possi- moderati. Nell’area Gros-de-Vaud solo un appar-
bile ottenere un rendimento elevato. Con un tamento in affitto su 100 è disabitato quando la
potenziale di incremento delle pigioni del 20%, media delle regioni con valutazione media è tre,
una ristrutturazione totale in una grande città con tendenza crescente, perché in nessun’altra
può generare un rendimento sull’investimento categoria di valutazione la crescita della consi-
ulteriore di oltre il 5%, addirittura senza finan- stenza di immobili residenziali è tanto veloce
ziamento con capitale di terzi. Si tratta di una come qui. Nell’area di Innerschwyz e nel distretto
percentuale ben al di sopra del rendimento di Affoltern l’elevata offerta di nuove abitazioni
netto iniziale al momento dell’acquisto di un in affitto potrebbe essere difficilmente assor-
ulteriore immobile nella medesima posizione. bita. Ma anche per le regioni Locarno, Coira e
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