Mercato immobiliare 2014 Strutture e prospettive
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Economic Research Swiss Issues Immobili Marzo 2014 Mercato immobiliare 2014 Strutture e prospettive
Credit Suisse Economic Research
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Giles Keating
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Immagine di copertina
Saint-Georges Center, Ginevra
(Architetti: Sauerbruch Hutton, Berlin)
Fotografo: Jan Bitter, janbitter.de
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galledia ag, Burgauerstrasse 50, 9230 Flawil
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3 febbraio 2014
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Copyright © 2014 Credit Suisse Group AG e/o aziende a esso collegate. Tutti i diritti
riservati.
Autori
Denise Fries
Fredy Hasenmaile
Philippe Kaufmann
Dr. Christian Kraft
Thomas Rieder
Daniel Steffen
Dr. Fabian Waltert
Collaborazione
Andreas Bröhl
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014
Credit Suisse Economic Research
Sommario
Management Summary 4
Superfici abitative 7
Domanda 7
Offerta 14
Risultato di mercato 17
Prospettive relative al mercato delle abitazioni per il 2014 24
Regolamentazione del mercato: cosa ci insegna il
caso Ginevra? 25
Superfici a uso ufficio 31
Domanda 31
Offerta 33
Risultato di mercato 35
I cinque principali mercati elvetici degli uffici nel dettaglio 37
Zurigo 38
Ginevra 40
Berna 42
Basilea 44
Losanna 46
Prospettive relative alle superfici a uso ufficio per il 2014 48
Superfici di vendita 49
Domanda 49
Offerta 54
Risultato di mercato 56
Prospettive relative alle superfici di vendita per il 2014 58
Settore immobiliare logistico 59
Investire nel settore immobiliare 65
Investimenti immobiliari diretti 65
Investimenti immobiliari indiretti 69
Prospettive 2014 73
Factsheets 74
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Credit Suisse Economic Research
Management Summary
Si moltiplicano i segnali secondo cui il mercato immobiliare elvetico avrebbe già superato lo ze-
nit. I prezzi continuano a salire; ciononostante la dinamica è stata frenata e i tassi di crescita re-
gistrano un indebolimento su tutti i fronti. L'euforia da cercatori d'oro sembra gradualmente
svanire. I segmenti di mercato dinamici vengono tenuti sensibilmente sotto scacco dall'inaspri-
mento della regolamentazione. Altri segmenti di mercato, come quello della proprietà abitativa a
prezzo elevato o delle superfici a uso ufficio, si trovano già confrontati con una flessione dei
prezzi, rispettivamente dei canoni di locazione. Sul mercato degli appartamenti d'afitto il sor-
prendente sì all'iniziativa contro l'immigrazione di massa limita il potenziale della domanda nel
medio termine Tuttavia, chi si attendeva un declino drastico e incontrollato si è sbagliato. In as-
senza di un significativo incremento dei tassi d'interesse o di un'inattesa flessione congiunturale,
i dati fondamentali continuano a essere sufficientemente solidi. Così il mercato dovrebbe eviden-
ziare complessivamente una tendenza perlopiù laterale – uno scenario effettivamente ottimale
per un soft landing, con l'unico svantaggio che, in questo modo, i rischi accumulati negli ultimi
anni si ridimensioneranno solo lentamente.
Raffreddamento procede in modo ottimale – ancora prematuro il cessato allarme
Superfici abitative Il mercato delle abitazioni resta stabile. Il livello dei prezzi nel frattempo raggiunto agisce sempre
Pagina 7 più da fattore frenante e genera spostamenti della domanda in regioni caratterizzate da proprietà
abitativa più economica. I provvedimenti in materia di regolamentazione adottati finora, oltre ai
primi rialzi dei tassi, hanno a loro volta fornito un contributo al rallentamento della crescita dei
prezzi delle abitazioni di proprietà e del volume dei crediti concessi e quindi al ridimensionamento
del rischio di un crash immobiliare. Altri passi imminenti sul piano della regolamentazione do-
vrebbero allungare la fase di raffreddamento, che finora si è svolta in modo ottimale in equilibrio
tra euforia e panico. Nel medio termine, solo la normalizzazione del livello dei tassi avrà il potere
di innescare delle correzioni dei prezzi. È dunque ancora troppo presto per un segnale di cessato
allarme, anche perché i dati fondamentali intatti assicurano una domanda tuttora elevata di spazi
abitativi. Questa domanda corrisponde tuttavia solo in modo subottimale all’offerta in termini
spaziali: mentre i posti di lavoro vengono creati sempre più nei centri cittadini, creando così
pressioni della domanda particolarmente marcate nelle agglomerazioni, l'offerta di appartamenti
reagisce in misura poco conforme alla domanda a livello spaziale e ripiega sempre più sulla peri-
feria. Alla persistente penuria di spazi abitativi nei centri cittadini, con canoni di locazione in ulte-
riore crescita nel breve termine, si accompagna quindi un incremento delle superfici sfitte e dei
problemi di assorbimento degli appartamenti destinati a locazione nelle aree periferiche. Sono
aumentati, a fronte dell'approvazione dell'iniziativa contro l'immigrazione di massa, i rischi latenti
di un eccesso d'offerta nel medio termine, già elevati per via della consistente dipendenza
dell'assorbimento delle abitazioni dall'immigrazione; ciò determina un crescente nervosismo.
Regolamentazione del mercato in auge: insegnamenti tratti dal caso di Ginevra
Excursus: il mercato delle Le cause della penuria di spazi abitativi a Ginevra sono, almeno in parte, fatte in casa. A fronte
abitazioni di Ginevra di un'elevata pressione insediativa determinata dall'immigrazione, rispetto a regioni simili l'offerta
Pagina 25 di spazio abitativo a Ginevra reagisce all'eccedenza di domanda in misura limitata o insufficiente.
Ampie parti del mercato delle abitazioni ginevrino sono soggette a una rigida regolamentazione
per quanto attiene a prezzi dei terreni, canoni di locazione, rendimenti e spese di ristrutturazione,
il che ne diminuisce l'attrattiva per gli investitori. La conseguenza è una produzione di abitazioni
troppo bassa. Negli ultimi anni tale scarsità ha avuto delle ripercussioni sotto forma di rialzi esor-
bitanti dei prezzi degli alloggi al di fuori del settore regolamentato. La risultante spaccatura in
due del mercato delle abitazioni ginevrino determina una crescente discriminazione dei nuovi af-
fittuari e si manifesta in tassi di trasferimento relativamente modesti, nella maggiore e crescente
insoddisfazione dei residenti riguardo alla propria situazione abitativa in un confronto nazionale e
quindi in una penalizzazione della qualità della locazione ginevrina. L'esempio di Ginevra mette in
luce numerosi effetti collaterali indesiderati associati al tentativo di intervenire, tramite la fissa-
zione di prezzi, nella struttura del mercato per creare superfici abitative a buon prezzo. Il finan-
ziamento diretto dei singoli soggetti e la creazione di incentivi allo sfruttamento sono strumenti
che promettono di meglio raggiungere gli obiettivi legati alla politica dell'alloggio. Una politica
dell'alloggio, è bene precisare, le cui finalità non vengono messe in discussione che da pochi.
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 4
Credit Suisse Economic Research
L’eccesso di produzione determinato dai tassi bassi lascia prevedere anni di magra
Superfici a uso ufficio I tassi d’interesse moderati portano ancora alla creazione di un numero proporzionalmente eleva-
Pagina 31 to di nuove superfici. Non si esaurisce pertanto il gioco dello scaricabarile legato all'ampliamento
delle superfici, in cui sono innanzitutto i proprietari di immobili già esistenti e relativamente co-
stosi o qualitativamente non più convincenti a dover accettare superfici sfitte. La problematica è
inasprita dal fatto che la domanda di superfici appare insolitamente debole. A differenza dei cicli
precedenti, la domanda del settore dei servizi finanziari è attualmente esaurita. In un quadro ca-
ratterizzato da quote d'offerta record, superfici sfitte in crescita e un incremento del potere di
negoziazione dei locatari, stupisce la pipeline di progetti ancora consistente. Al contempo tutta-
via anche i progetti di dimensioni maggiori presentano difficoltà sul piano della realizzazione, poi-
ché non raggiungono la quota di prelocazione. Nonostante una considerevole crescita economi-
ca, le aziende hanno mantenuto una certa prudenza in virtù delle incerte prospettive economiche
a livello mondiale e non hanno fiducia nella situazione attuale. Complessivamente, nei prossimi
trimestri, ipotizziamo flessioni dei canoni locativi e, in maniera crescente, correzioni delle valuta-
zioni.
La crescita si focalizza sulle aree commerciali esterne
I cinque principali mercati Sono soprattutto i due mercati di Zurigo e Ginevra, dove il potere di negoziazione dei locatari è
elvetici degli uffici nel già piuttosto importante, a dover far fronte a un crescente eccesso d'offerta. Tuttavia, mentre
dettaglio sul mercato delle superfici a uso ufficio di Zurigo la consistente offerta di superfici appena realiz-
Pagina 37 zate determina, unitamente alla debole domanda, difficoltà di assorbimento, a Ginevra solo l'as-
senza di domanda è responsabile delle attuali difficoltà. Un crollo nella pianificazione delle super-
fici e quote d'offerta in rapidissima crescita a Ginevra rappresentano segnali inequivocabili del
fatto che la domanda è letteralmente ferma. L'allentamento del segreto bancario e le incertezze
legate ai privilegi fiscali spingono entrambi i segmenti centrali della domanda a Ginevra (settore
dei servizi finanziari e attività legate alle sedi aziendali) a congelare i propri piani di espansione. A
presentare uno sviluppo particolarmente debole sono i centri cittadini. Fatta eccezione per Lo-
sanna, la domanda cresce solo debolmente nei Central Business District (CBD) dei principali
mercati delle superfici a uso ufficio. La crescita si registra nelle aree commerciali estese o
esterne, su cui si concentra sempre più la produzione di superfici. Nel corso del tempo lo sfitto
dovrebbero pertanto concentrarsi maggiormente sulle aree esterne.
Il commercio online getta la sua ombra
Superfici di vendita Nonostante le condizioni quadro favorevoli sul piano congiunturale, il commercio al dettaglio si
Pagina 49 lascia alle spalle un anno contrastante. A fronte di una stagnazione delle cifre d'affari, di una
situazione degli utili che ha risentito di una certa pressione e delle sfide strutturali ancora pre-
senti, la domanda di superfici appare modesta. Il mercato delle superfici destinate alla vendita
continua a risentire dell'influenza della forte espansione delle superfici degli anni 2004–2010
che ha inasprito la concorrenza. La crescente concorrenza del commercio online limita ulterior-
mente il fabbisogno di nuove superfici. I precedenti driver della crescita, come il trend di affilia-
zione e l'ingresso sul mercato di catene straniere, sono ancora attivi, anche se in minor misura.
Essi risentono comunque degli effetti del commercio online. La domanda di superfici complessi-
vamente contenuta si traduce in un'offerta di superfici già esistenti che permane a livelli elevati.
Di conseguenza, nonostante i bassi tassi d’interesse e le condizioni quadro ideali per gli investi-
tori immobiliari, anche gli investitori attivi sul mercato delle superfici di vendita sono titubanti.
Prevediamo un rallentamento protratto dell’espansione delle superfici precedentemente registra-
ta. Numerosi progetti sono ancora in frase di progettazione, sebbene alcuni di questi lo siano già
da molti anni e con un'incerta probabilità di realizzazione. Al contrario restano dinamici gli inve-
stimenti nelle trasformazioni in conseguenza dell'inasprimento della concorrenza. Complessiva-
mente, il mercato delle superfici destinate alla vendita presenta un andamento tranquillo e con
squilibri contenuti, al contrario del mercato delle superfici a uso ufficio. I mutamenti strutturali
dominano questo mercato. Essi determinano chi esce vincitore, chi perdente. Le ubicazioni da
cui transitano molte persone e con frequenze di traffico elevate rientrano chiaramente tra i vinci-
tori. Tendenzialmente i rispettivi canoni di locazione dovrebbero aumentare ulteriormente a parti-
re da livelli già comunque elevati. Al contrario, le ubicazioni scarsamente frequentate risentono
del mutamento strutturale.
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 5
Credit Suisse Economic Research
Una possibilità d'investimento promettente in termini di crescita
Excursus: settore immobi- Nell'area anglosassone e sempre più anche in Europa, gli immobili destinati alla logistica si sono
liare logistico imposti come classe d'investimento a sé stante. Grazie alle loro elevate rendite da cash-flow,
Pagina 59 essi superano mediamente le rendite complessive realizzate da altre classi di investimenti immo-
biliari. Sebbene gli immobili destinati alla logistica siano particolarmente esposti all'andamento
delle esportazioni, questo segmento immobiliare trae vantaggio da diversi megatrend. Negli ulti-
mi anni ciò si è tradotto in tassi di crescita costantemente elevati sul mercato della logistica. Ac-
canto al continuo trend verso la divisione del lavoro e la globalizzazione, che accresce enorme-
mente il trasporto di prodotti finiti, semilavorati e parti, di recente l'incremento dell'E-commerce
e del commercio al dettaglio Multi-Channel ha fatto crescere in modo significativo l'importanza
dei servizi logistici e quindi degli immobili destinati alla logistica. In Svizzera gli immobili destinati
alla logistica hanno ancora un ruolo secondario nell'ambito degli investimenti immobiliari. A fron-
te di un volume di investimento annuo di circa CHF 0.5 mia. (nuovi edifici), il mercato è relati-
vamente ristretto, con una quota di proprietà elevata. Più della metà degli stabili destinati a ma-
gazzino e ai trasbordi è di proprietà degli utenti. Tuttavia la locazione acquisisce gradualmente
sempre più importanza. Negli ultimi anni gli investitori istituzionali elvetici e stranieri hanno realiz-
zato o acquistato diversi immobili destinati alla logistica in Svizzera. Le opportunità degli immobili
destinati alla logistica risiedono a detta degli investitori in un elevato rendimento potenziale. Inol-
tre, gli investimenti in immobili destinati alla logistica offrono interessanti possibilità di diversifica-
zione dei portafogli che hanno come priorità gli immobili commerciali.
Ulteriori rialzi dei tassi d’interesse già scontati nei prezzi
Investire nel settore immo- Nel 2013 gli investimenti immobiliari elvetici hanno presentato un andamento divergente. Mentre
biliare in generale i valori di mercato degli investimenti diretti sono cresciuti ulteriormente, gli investi-
Pagina 65 menti indiretti quotati in borsa hanno registrato delle flessioni. Quest'andamento è ancora di più
un indice del fatto che l'euforia da cercatori d'oro sta per svanire sul mercato immobiliare elveti-
co. Molti investitori reagiscono istintivamente e tornano a riflettere di più sulla qualità. Le rendite
iniziali lorde degli immobili residenziali sono quindi ulteriormente calate, soprattutto nei centri cit-
tadini. Si osservano pertanto solo raramente transazioni nella parte superiore dello spettro delle
rendite a causa del divario nelle aspettative di prezzo di venditori e acquirenti. Ciononostante, la
crescita dei prezzi degli immobili di proprietà dovrebbe proseguire anche nel 2014, poiché i dif-
ferenziali di rendimento rispetto ai titoli di stato restano ancora consistenti ed è elevata la pres-
sione sul piano degli investimenti. Al contrario, per le superfici commerciali, visti i dati fondamen-
tali che si stanno offuscando, il rialzo si sta esaurendo e il crescente eccesso di offerta di super-
fici a uso ufficio dovrebbe ripercuotersi visibilmente sulle valutazioni. Gran parte di queste aspet-
tative sembra già essere scontata dalla borsa, poiché gli aggi dei fondi d’investimento che inve-
stono in immobili commerciali si attestano nettamente al di sotto dei valori dei fondi che investo-
no in immobili residenziali. Complessivamente, la correzione degli aggi dell'anno scorso in en-
trambi i segmenti di fondi offre punti d'ingresso vantaggiosi sul piano tattico. Sulla base del no-
stro modello, infatti, moderati incrementi dei tassi in futuro sono già scontati nei corsi attuali.
Mercati immobiliari regionali in sintesi
Approfondimento regionale Gli immobili sono un bene particolare: essi non possono essere trasportati da un posto all'altro.
Pagina 74 Le caratteristiche del luogo, inscindibilmente legate all'immobile stesso, ne influenzano pertanto
in misura significativa utilità e valore. Trend tipici osservabili a livello svizzero, come l'immigrazio-
ne internazionale e le relative ripercussioni sul mercato immobiliare, possono assumere connota-
zioni molto diverse sui singoli mercati regionali. Ci proponiamo pertanto di illustrare in modo an-
cor più dettagliato ai nostri clienti gli effetti delle particolarità regionali sulla struttura e
sull’andamento dei mercati immobiliari locali. Sostituiamo quindi le pagine di sintesi cantonali
con dei factsheet informativi in formato elettronico per tutte le 110 regioni economiche della
Svizzera. Come opera di consultazione elettronica, i nostri factsheet regionali consentono agli in-
vestitori immobiliari sia privati che professionali di confrontare tra loro i singoli mercati regionali e
di scoprire cosa contraddistingue nel profondo i mercati immobiliari locali.
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Credit Suisse Economic Research
Superfici abitative
Il mercato degli immobili residenziali svizzero si trova in un superciclo alimentato dai bassi tassi
d’interesse e da un'immigrazione che sembra inesauribile. Questa costellazione dura ormai già
da così tanto tempo che il carattere ciclico, caratteristico dei mercati immobiliari, rischia di scivo-
lare in secondo piano. Tuttavia prima o poi finiscono anche i supercicli – a seguito di un consi-
stente rialzo dei tassi d’interesse o di una grave recessione, che attualmente non ci aspettiamo,
o in virtù di un graduale prevalere dell'offerta di alloggi sulla domanda. Quest'ultimo aspetto do-
vrebbe essere motivo di consistenti preoccupazioni in futuro, ma non ancora nell'anno in corso.
Il 2014 sarà ancora all'insegna della stabilità, che potrà venir meno solo in seguito a sconsidera-
te limitazioni politiche dell'immigrazione o a eccessive reazioni sul piano normativo.
Domanda: sempre robusta
L'elevato livello dei prezzi limita l'accesso alla proprietà abitativa
L'autoregolamentazione più Per via dell'elevato impiego di capitali di terzi nell'acquisto di immobili, spesso in primo piano non
severa mostra i suoi effetti vi sono i relativi valori misurati sulla base dei prezzi d'acquisto, bensì i costi di finanziamento cor-
renti. Fino a quando il costante rincaro dei prezzi delle proprietà abitative, come avvenuto negli
ultimi anni, andava di pari passo con un onere ipotecario in calo e i redditi delle economie dome-
stiche erano abbastanza elevati per garantire il finanziamento dei crediti, il rincaro dei prezzi non
andava praticamente a incidere sugli acquirenti. Rimaneva eventualmente qualche preoccupa-
zione riguardo alla possibilità di rivendere gli immobili a condizioni analoghe in un lontano futuro.
Solo con la regolamentazione emanata a metà del 2012, in virtù della quale almeno il 10% del
prezzo d'acquisto deve essere finanziato con capitale proprio, il consistente rincaro della proprie-
tà abitativa degli ultimi anni si è fatto sentire sugli acquirenti e ha determinato degli spostamenti
sul fronte della domanda. Da allora, considerando i prezzi elevati, già richieste minime di capitale
proprio rappresentano per molte economie domestiche un ostacolo (troppo) elevato. Ciò è dovu-
to al fatto che i patrimoni in Svizzera sono ripartiti in modo più unilaterale rispetto ai redditi. So-
prattutto nel segmento alto dei prezzi la domanda ha quindi registrato una consistente flessione.
Sostenibilità dei costi: un Per via dei prezzi elevati, oltre al requisito di un capitale proprio sufficiente anche la sostenibilità
ostacolo crescente all'ac- dei costi di appartamenti e case diventa sempre più un ostacolo, rendendo difficile per molte
quisto di proprietà economie domestiche l'accesso alla proprietà abitativa. Al fine di proteggere i clienti da impasse
sul piano della liquidità nell'eventualità di un incremento dei tassi e di evitare perdite dei crediti
erogati, le banche, nonostante i tassi bassi, calcolano con dei tassi decisamente più elevati. Im-
piegando un tasso d'interesse calcolatorio del 5%, corrispondente alla media a lungo termine di
un'ipoteca fissa a 5 anni prima dello scoppio della crisi finanziaria, più l'1% del prezzo d'acquisto
per la manutenzione, si ottengono, a seconda della regione, prerequisiti non proprio modesti in
termini di reddito lordo disponibile. Secondo la regola aurea in materia di finanziamenti, le spese
abitative non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo di un'economia domestica. La figu-
ra 1 evidenzia l'applicazione di queste regole relative alla sostenibilità e riporta le notevoli diffe-
renze regionali con riferimento alle condizioni reddituali necessarie per la concessione di un fi-
nanziamento ipotecario. Essa chiarisce inoltre il motivo per cui molte regioni periferiche lontane
dai centri sono diventate solidi poli di attrazione della domanda per la proprietà abitativa.
In molte regioni persino gli A questo scopo, per ogni regione della Svizzera viene illustrato nella figura 1 l'ammontare del
immobili standard sono reddito lordo necessario all'acquisto di un appartamento di proprietà standard esistente di 110
troppo costosi per la mag- m2 applicando il tasso d'interesse calcolatorio più un supplemento per la manutenzione. Per
gioranza delle economie ottenere i prezzi di riferimento regionali si è ricorso ai prezzi al metro quadro di tutti gli immobili di
domestiche proprietà messi in vendita sui portali immobiliari. A livello svizzero, il reddito minimo necessario,
sulla base delle condizioni di accessibilità di cui sopra, ammontava lo scorso anno a CHF
95'000. Secondo le nostre stime un appartamento di proprietà standard svizzero con un prezzo
intorno a CHF 660'000 oggi dovrebbe essere sostenibile, sulla base della regola di finanzia-
mento (ipotesi: finanziamento dell'80%) per il 45% di tutte le economie domestiche costituite
da famiglie elvetiche. Un appartamento di nuova costruzione all'attuale prezzo medio di CHF
845'000 sarebbe sostenibile solo per il 28% delle economie domestiche. A titolo di confronto,
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 7
Credit Suisse Economic Research
si consideri che secondo l'Ufficio federale di statistica a fine 2010 la quota di proprietà abitativa
in Svizzera si attestava poco al di sotto del 37%. A livello regionale i redditi minimi necessari
possono variare sensibilmente a seconda del livello dei prezzi delle singole regioni. Per ogni re-
gione indichiamo quindi la quota delle economie domestiche costituite da famiglie in Svizzera
che dispongono del reddito lordo necessario per ottenere un'indicazione relativa alla domanda
esistente. In circa un terzo di tutte le regioni la maggior parte delle economie domestiche non
raggiunge il reddito necessario. In questo caso le economie domestiche sono costrette a fare
delle concessioni riguardo a dimensioni, standard di costruzione, ubicazione o età dell'immobile
di proprietà. Per le economie domestiche composte da una sola persona la sostenibilità rappre-
senta probabilmente un ostacolo ancor più grande rispetto alle economie domestiche costituite
da famiglie, che in parte possono contare su due redditi.
Figura 1
Reddito necessario per l'acquisto di un appartamento di proprietà standard
Ipotesi: finanziamento dell'80%, diagrammi a torta: quota di economie domestiche costituite da famiglie con relativo reddito
Reddito necessario
(in migliaia di CHF)
> 150
125 – 150
100 – 125
80 – 100
60 – 80
50 – 60
< 50
Quota di economie domestiche
costituite da famiglie in svizzera
con:
un reddito sufficiente
un reddito troppo basso
Fonte: Credit Suisse, Meta-Sys SA, Amministrazione federale delle contribuzioni, Geostat
La proprietà abitativa a Gi- Per quanto attiene ai redditi necessari, ai vertici troviamo il Cantone di Ginevra e la regione del
nevra, Zurigo e Zugo è ri- Pfannenstiel. Qui, un'economia domestica deve realizzare un reddito lordo di almeno CHF
servata a una fascia ristret- 178'000, risp. di CHF 166'000 per non compromettere il finanziamento di un appartamento di
ta della popolazione proprietà medio. L'acquisto di una proprietà sul lago di Ginevra e di Zurigo e nel cantone di Zu-
go è ormai finanziabile solo per poco meno di un quinto di tutte le economie domestiche elveti-
che costituite da una famiglia. Lo stesso dicasi per molte destinazioni turistiche, dove la proprie-
tà abitativa, per la maggior parte delle persone del posto, è diventata inaccessibile e viene ven-
duta principalmente sotto forma di residenze secondarie.
Raggiungibilità: un criterio importante nella scelta del luogo di residenza
Crescente distanza tra luo- Aziende ed economie domestiche non hanno fondamentalmente le stesse preferenze in relazio-
go di lavoro e di domicilio ne alla scelta del luogo in cui andare ad abitare o insediarsi. Diversi trend fungono da catalizza-
tori di queste differenze e fanno sì che il posto di lavoro e quello dove si abita siano sempre più
distanti. Secondo il microcensimento trasporti 2010, le distanze percorse giornalmente a perso-
na sono aumentate a 37 chilometri. In particolare contribuisce a questo trend la crescente divi-
sione del lavoro, che trasforma la manodopera in professionisti specializzati. Per dedicarsi alla ri-
spettiva attività specializzata e conseguire la maggiore creazione di valore aggiunto possibile – in
altre parole, il salario più elevato – questi professionisti specializzati mettono in conto distanze
sempre maggiori. Infatti, quanto più è specializzata un'attività, tanto minore è la relativa disponi-
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 8
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bilità di posti di lavoro corrispondenti e tanto più lungo è pertanto il percorso dei pendolari. Il di-
vario dei prezzi tra città e campagna è un fattore di crescente importanza che spinge le econo-
mie domestiche ad abbandonare le costose ubicazioni urbane. Anche le sedi di lavoro sfruttano
le possibilità di ottimizzazione della localizzazione, pur restando per la maggior parte in ubicazioni
urbane. Nella figura 2 sono riportate le diverse preferenze in termini di ubicazione di società ed
economie domestiche. Mentre la crescita della popolazione è distribuita in modo decisamente
più regolare sui diversi tipi di comuni, i posti di lavoro si concentrano maggiormente nei centri.
Questo trend trova un sostegno nei mutamenti che intervengono nel mondo del lavoro. Se, ad
esempio, diminuiscono i posti di lavoro nell'industria nelle zone rurali, di norma questi non ven-
gono sostituiti adeguatamente da posti di lavoro nei servizi, perlomeno non nella zona rurale.
Figura 2 Figura 3
Luogo di lavoro e di residenza sempre più distanti Tempo impiegato per raggiungere il luogo di lavoro
Crescita della popolazione e dell'occupazione per tipologia di comuni, Tempo di percorrenza dei pendolari con mezzi motorizzati privati, in minuti,
2008–2011 distribuzione della frequenza in %
Svizzera 25%
Comuni agricoli/agricoli misti
20%
Comuni pendolari rurali
Popolazione
Comuni industriali e terziari
Occupazione 15%
Comuni turistici
Comuni periurbani 10%
Comuni con redditi elevati
Comuni suburbani 5%
Centri
0%
-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica
Raggiungibilità quale fatto- A fronte della crescente distanza spaziale tra il luogo di lavoro e di residenza, aumenta la mobilità
re decisivo nella scelta del e la raggiungibilità a livello di trasporti assume un'importanza sempre maggiore. Un'analisi del
luogo di residenza rilevamento strutturale nell'ambito del censimento della popolazione 2011 consente di fare delle
affermazioni sul comportamento dei pendolari in Svizzera e in particolare sulla distanza tra luogo
di residenza e di lavoro che gli occupati sono disposti ad accettare. Grazie alle informazioni sul
posto di lavoro e di residenza a livello dei singoli ettari del territorio si può determinare la durata
del tragitto percorso dai pendolari utilizzando mezzi motorizzati privati (MMP).
Tempi di percorrenza Nel nostro modello consideriamo anche le code sulla rete stradale elvetica e supponiamo che gli
(MMP) di oltre mezz'ora occupati partano alle 7:15 per recarsi al lavoro. Il pendolarismo che ricorre ai mezzi di trasporto
vengono difficilmente tolle- pubblici (TP) non viene considerato nell'ambito di questi tempi di percorrenza. I risultati (figura 3)
rati possono servire a definire l’attrattività della localizzazione di qualsiasi luogo di domicilio per i pen-
dolari che si spostano per motivi di lavoro, consentendo di ricavare la domanda potenziale per i
singoli progetti abitativi. Essi mostrano che le economie domestiche danno importanza all'otti-
mizzazione dei tempi di percorrenza necessari per recarsi al lavoro. La maggioranza dei pendolari
non impiega più di 10–24 minuti per giungere sul proprio posto di lavoro. Solo poco meno di un
quinto degli occupati è disposto ad accettare tempi di percorrenza di più di mezz'ora con l'auto.
La raggiungibilità a livello Dal momento che la scelta di un potenziale luogo di domicilio dipende principalmente dal posto
regionale è decisiva di lavoro attuale e dalle strutture sociali, nella scelta del luogo di residenza riveste un'importanza
primaria la raggiungibilità a livello regionale. Si tratta in questo caso della raggiungibilità di un
comune rispetto ai valori relativi alla raggiungibilità di altri comuni nel bacino d'utenza personale.
Per un occupato a Delémont, ad esempio, il grado di raggiungibilità di Zurigo non ha molta rile-
vanza. Gli interesserà piuttosto quali comuni intorno a Delémont sono particolarmente ben posi-
zionati in termini di raggiungibilità regionale, sia con i MMP che con i TP. A questo proposito
confrontiamo la raggiungibilità di ogni comune con la raggiungibilità di tutti i comuni situati entro
un raggio di 35 minuti (figura 4). Questo modo di procedere sottolinea nel modo migliore il diva-
rio esistente in termini di raggiungibilità regionale e identifica per ogni regione i luoghi che pre-
sentano la migliore raggiungibilità non a livello nazionale, ma regionale.
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Identificazione delle località Negli ultimi anni le consistenti differenze di prezzo a livello regionale hanno spostato sempre più
che in futuro cresceranno la domanda dalle località caratterizzate da prezzi elevati verso le aree circostanti. I comuni con
sensibilmente una buona raggiungibilità regionale, che si trovano in prossimità delle aree residenziali attual-
mente più apprezzate, ma anche costose, hanno buone possibilità di trarre vantaggio da questo
spostamento geografico della domanda. La figura 4 consente di identificare già oggi i vincitori di
questo sviluppo.
Figura 4
Divario in termini di raggiungibilità a livello regionale
Raggiungibilità (MMP e TP) di un comune rispetto alla raggiungibilità di tutti i comuni in un raggio di percorrenza di 35 min
+++ (eccellente)
++
+
= (media)
-
--
--- (molto scarsa)
Fonte: Credit Suisse, Geostat
Le economie domestiche Con il calcolo della qualità della raggiungibilità a livello regionale disponiamo ora di una classifi-
sono disposte a rinunciare cazione che consente di illustrare le diverse preferenze tra economie domestiche e aziende. Nel
alla raggiungibilità per ga- caso delle economie domestiche, non sono i luoghi con il livello di raggiungibilità più elevato a
rantirsi spese d'abitazione presentare la maggiore crescita della popolazione (figura 5), poiché per alcune economie dome-
più basse stiche questi sono diventati troppo costosi. Pertanto, negli ultimi anni, i comuni della terza cate-
goria hanno registrato complessivamente il maggior numero di nuovi arrivi. Al contrario, per le
aziende i vantaggi di una maggiore raggiungibilità sembrano controbilanciare i maggiori costi,
come sottolineato dalla crescita occupazionale, di gran lunga più elevata nei comuni caratterizzati
da un'ottima raggiungibilità (figura 6).
Tempi di percorrenza: Complessivamente questi andamenti caratterizzeranno in futuro in maniera più decisa i modelli
crescente tolleranza regionali relativi alla domanda. In periodi caratterizzati da prezzi elevati, professioni specializzate e
nell'ambito dei TP una crescita delle economie domestiche a doppio reddito, i potenziali acquirenti cercheranno
sempre più spesso di trovare il miglior compromesso tra livello dei prezzi, offerta di spazio abita-
tivo e raggiungibilità. Anche la ripartizione modale familiare, ossia la decisione su chi deve utiliz-
zare l'auto e chi i TP nell'ambito del pendolarismo, gioca un ruolo decisivo ai fini della scelta del-
la località di residenza. Solo pochi pendolari sono disposti a impiegare più di mezz'ora d’auto per
recarsi al lavoro. Al contrario, un numero sempre maggiore di pendolari dovrebbe essere dispo-
sto a percorrere tratti più lunghi in treno per via del tempo sfruttabile e più facilmente calcolabile
che questo mezzo di trasporto consente. In questo senso, l’Internet mobile contribuisce in modo
significativo alla migliore accettazione di tempi di percorrenza più lunghi con i TP.
Concentrazione della do- La domanda immobiliare dovrebbe quindi spostarsi, da un lato, dalle regioni difficilmente rag-
manda negli agglomerati giungibili, ma in misura maggiore anche dai grandi centri costosi, verso i centri di medie dimen-
sioni e i rispettivi agglomerati ubicati lungo le principali arterie di traffico, come si riscontra già
oggi. Lontano dai centri di grandi dimensioni, la sostenibilità dei punti focali della domanda di-
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 10Credit Suisse Economic Research
penderà fortemente dal futuro sviluppo dei centri dei mercati del lavoro regionali. Dalla valle del
Reno nel cantone di San Gallo, ad esempio, il tempo di percorrenza per raggiungere i posti di la-
voro a Zurigo è troppo lungo. In queste regioni la domanda di spazi abitativi è caratterizzata in
modo spiccato dalla raggiungibilità dei siti industriali, sparsi su un’area molto vasta, che negli ul-
timi anni sono stati in grado di resistere con successo.
La crescente domanda nelle zone circostanti i centri di medie dimensioni accresce i requisiti in
termini di pianificazione territoriale nei comuni interessati. In questo senso, il rischio di un pro-
gressivo aumento della dispersione degli insediamenti è particolarmente alto laddove le località si
rivolgono ai pendolari che utilizzano i MMP. Al di fuori dei centri cittadini, un'elevata raggiungibili-
tà regionale tramite i MMP si manifesta in prossimità dei collegamenti autostradali e quindi
spesso in zone rurali, non ancora edificate. Ciò determina inevitabilmente una conseguente do-
manda di spazi abitativi. Al contrario, nei centri cittadini, la domanda di spazi abitativi dipende
fortemente da una buona raggiungibilità con i TP, tanto più che le stazioni della rete celere re-
gionale sono ubicate, nella maggior parte dei casi, in posizioni centrali.
Figura 5 Figura 6
Crescita della popolazione in base alla qualità della Crescita occupazionale a seconda della qualità della
raggiungibilità raggiungibilità
Raggiungibilità in termini di trasporti da molto scarsa (---) a eccellente (+++) Raggiungibilità in termini di trasporti da molto scarsa (---) a eccellente (+++)
6% Crescita della popolazione 2008 – 2011 12% Crescita dell'occupazione 2008 – 2011
Crescita della popolazione Svizzera 2008 – 2011 Crescita dell'occupazione Svizzera 2008 – 2011
5% 10%
8%
4%
6%
3%
4%
2%
2%
1%
0%
0% -2%
--- -- - = + ++ +++ --- -- - = + ++ +++
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica
Il mercato degli appartamenti in affitto sotto l'influsso dell'immigrazione
Aumento dell'immigrazione Negli ultimi sette anni l'immigrazione netta ha registrato un andamento nel complesso decisa-
mente stabile. Il saldo migratorio è principalmente oscillato in una fascia ristretta, compresa tra
72'000 e 75'000 persone. Dopo l'abrogazione dei contingenti l'anno prima, nel 2008 tale fa-
scia è stata superata verso l'alto e nel 2010, a seguito della recessione, verso il basso (figu-
ra 7). È stata dunque una piccola sorpresa il fatto che l'anno scorso l'immigrazione abbia nuo-
vamente registrato un incremento, con circa 80'000 nuovi immigrati. A seguito della ripresa
mondiale seguita alla crisi finanziaria, a conti fatti sono emigrati di nuovo leggermente più svizzeri
rispetto agli anni precedenti. Ciò è stato comunque più che compensato dall'incremento
dell'immigrazione dall'estero.
Mancanza di manodopera La buona situazione economica complessiva esistente in Svizzera e le condizioni favorevoli del
specializzata quale princi- mercato del lavoro ad essa associate hanno creato le basi per una solida immigrazione. Al fine di
pale fattore della forte im- ovviare alla mancanza di manodopera specializzata è richiesto personale qualificato. Nel barome-
migrazione tro sull'occupazione per il terzo trimestre 2013 le imprese intervistate hanno fatto presente che
in circa il 20% dei casi hanno fatto fatica a reperire lavoratori specializzati con un alto livello di
formazione professionale o non ci sono riuscite affatto. Nel caso dei lavoratori con un diploma
universitario il relativo valore si attesta, con un 18%, a un livello più modesto. Risulta inoltre dif-
ficile reperire anche della forza lavoro con un diploma di tirocinio (12%). Da un confronto tem-
porale tra la carenza di manodopera qualificata e il saldo della migrazione si evince un’elevata
correlazione tra l'immigrazione e il fabbisogno di lavoratori dotati di una buona formazione e dun-
que anche l'importanza della situazione occupazionale svizzera per l'immigrazione (figura 7).
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 11Credit Suisse Economic Research
Figura 7 Figura 8
Saldo migratorio e carenza di manodopera Saldo migratorio per cantone e nazionalità
specializzata
Saldo migratorio, inclusi i cambiamenti di statuto (scala sinistra); manodopera 2012, quote per cantone, in %
reperita con difficoltà o per nulla, in % (scala destra)
Saldo migratorio (scala sinistra) Diploma universitario Germania Francia Austria
Formazione professionale superiore Tirocinio professionale Italia Spagna Portogallo
Regno Unito e Irlanda Resto dell'Europa dell'est Europa dell'est
Formazione scolastica obbligatoria Altri
100'000 25% 120%
100%
80'000 20%
80%
60'000 15% 60%
40%
40'000 10%
20%
20'000 5%
0%
0 0% -20%
LU
CH
ZH
ZG
AI
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SG
AG
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JU
BE
GL
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SH
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SZ
FR
BS
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GR
VS
NE
GE
OW
NW
TG
TI
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica Fonte: Ufficio federale della migrazione
L'immigrazione dall'Europa La carenza di manodopera specializzata è oggi un po' meno acuta rispetto al 2012; cionono-
meridionale più che com- stante il personale qualificato è ancora difficilmente reperibile in Svizzera. Quando questo non
pensa la flessione dei flussi può essere reclutato in Svizzera, si opta per lavoratori specializzati dall'estero. Sulla base delle
dal Nord dell'Europa ultime cifre disponibili del 2012, il 29% degli occupati immigrati è stato assunto nei settori ad
alto valore aggiunto: società di servizi finanziari, IT e consulenza. Ciò mette in evidenza il fabbi-
sogno di immigrati dotati di una buona formazione. Solo a seguire troviamo i settori del commer-
cio, del comparto alberghiero e delle riparazioni (27%), oltre al settore delle costruzioni (17%).
In particolare, l'industria lamenta difficoltà a reperire specialisti. La debole flessione della caren-
za di manodopera specializzata nell'ultimo anno avrebbe dovuto indurre un leggero calo dell'im-
migrazione. È tuttavia insorto un nuovo fenomeno: la situazione del mercato del lavoro nell'Euro-
pa meridionale, che continua a mostrarsi problematica con tassi di disoccupazione fino al 27%,
ha costretto un numero consistente di lavoratori a lasciare il proprio paese e, nonostante la bar-
riera linguistica, a cercare fortuna in Svizzera.
Gli europei del sud si stabi- Una scomposizione delle cifre relative all'immigrazione per singoli cantoni mostra che gli europei
liscono anche nella Svizze- meridionali preferiscono stabilirsi nella Svizzera latina. Ciononostante, la loro quota rispetto al
ra tedesca totale dell'immigrazione è significativa anche nei cantoni di lingua tedesca (figura 8). Quest'an-
damento si è affermato già nel 2012, ma allora non aveva ancora avuto ripercussioni sul saldo
complessivo per via soprattutto della più modesta immigrazione dalla Germania. Le cose sono
cambiate solo l'anno scorso, poiché il flusso proveniente dalla Germania ha iniziato a stabilizzarsi
sul livello del lungo termine.
Nel 2014 il saldo migratorio Nell'anno in corso, il flusso dai paesi provati da un'elevata disoccupazione dell'Europa meridio-
resterà elevato nonostante nale dovrebbe nuovamente compensare l'indebolimento tendenziale degli europei settentrionali,
il sì all'iniziativa contro cosicché per il 2014 prevediamo un saldo migratorio ancora all'incirca di 80'000 persone. Il sì
l'immigrazione di massa all'iniziativa contro l'immigrazione di massa non si ripercuoterà granché quest'anno sulle cifre
relative all'immigrazione. Infatti l'iniziativa lascia aperto l'ammontare dei contingenti futuri e forni-
sce al Consiglio federale un termine temporaneo di tre anni per chiarire gli aspetti ancora irrisolti
tramite una legge esecutiva.
L'insicurezza si ripercuote La votazione ha invece degli effetti diretti per via della palpabile incertezza sulle relazioni future
sui posti di lavoro e ridurrà con l'UE. In questo senso a essere minacciati non sono solo gli Accordi bilaterali I. Essa mette
l'immigrazione a partire dal fondamentalmente anche in discussione la partecipazione della Svizzera, sostanzialmente con gli
2015 stessi diritti, all'ulteriore sviluppo del mercato interno europeo. L'incertezza è fatale per gli investi-
tori - si deve considerare come investimento anche l'assunzione di personale. Nel breve termine
ci si deve quindi attendere una sensibile flessione della crescita dell'occupazione. Secondo i nostri
calcoli, quest'ultima si dovrebbe indicativamente dimezzare. In cifre, nei prossimi tre anni dovreb-
bero essere creati all'incirca 80'000 posti di lavoro in meno. Dal momento che, di volta in volta,
l'immigrazione reagisce con un certo ritardo ai segnali relativi all'andamento occupazionale, ma la
dipendenza dell'immigrazione dalla situazione dell'occupazione è relativamente elevata, a partire
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 12Credit Suisse Economic Research
dal 2015 il sì dovrebbe avere visibili effetti sul numero degli immigrati. Ipotizziamo una riduzione
dell'immigrazione netta dalle 70'000 persone attese finora a un livello di 50'000 unità. Negli ulti-
mi anni l'immigrazione ha influenzato il mercato degli alloggi elvetico. Si pone quindi la domanda
su quali saranno le conseguenze di una tale riduzione della domanda sul mercato delle abitazioni.
Elevata dipendenza del Una ripartizione dell'assorbimento delle abitazioni sulla base dei principali motori della domanda,
mercato delle abitazioni vale a dire immigrazione, migrazione interna e maggiore consumo di superfici della popolazione
dall'immigrazione residente mostra che l'immigrazione nel suo complesso assorbe attualmente il 79% circa della
produzione elvetica di abitazioni (figura 9). A saldo l'immigrazione interna si annulla per definizione
se si considera tutta la Svizzera e non appare quindi quale motore della domanda. Il maggior con-
sumo per via delle crescenti esigenze in termini di superfici dei residenti risulta, a fronte di un li-
vello di poco inferiore al 21%, relativamente modesto. Alla base del maggior consumo sono pre-
senti effetti connessi al benessere, crescenti tassi di divorzio, il trend verso economie domestiche
di piccole dimensioni, il surplus di nascite e il trend connesso alle residenze secondarie, solo per
citare i fattori più importanti. Negli anni passati una parte decisamente più consistente dell'offerta
di alloggi era stata assorbita dal maggior consumo. Tuttavia la pressione a livello degli insedia-
menti determinata dall'immigrazione ha soffocato questa maggior domanda a fronte di un'offerta
ristretta e del rialzo dei prezzi. Comunque quest'accumulo di domanda non si manifesta dapper-
tutto allo stesso modo. Una suddivisione spaziale secondo la tipologia di comune fa emergere i
luoghi dove determinate componenti della domanda dominano l'assorbimento di abitazioni.
Figura 9
Assorbimento di appartamenti tra le singole componenti della domanda
Assorbimento di appartamenti nel 2011 in diverse tipologie di comuni
200% Immigrazione internazionale
Migrazione interna
Centri Maggiore consumo
150%
Comuni industriali e Comuni
Comuni periurbani agricoli/agricoli misti
terziari Svizzera
100%
50%
0%
Comuni suburbani Comuni pendolari
rurali
-50%
Comuni turistici
-100%
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica
Focalizzazione della do- L'immigrazione esercita la maggiore pressione sul piano degli insediamenti nei centri cittadini. In
manda sui centri cifre assolute, quasi la metà della domanda degli immigrati, ossia poco meno di 33'000 persone
nel 2011, si concentra sugli alloggi nei centri cittadini dove genera, da un lato, migrazioni inter-
ne, rispettivamente spostamenti dei residenti in comuni suburbani, periurbani o di campagna, e
si manifesta dall’altro lato in una concentrazione dei residenti in un numero inferiore di alloggi, ri-
spettivamente in un minor consumo di superfici da parte di ogni singolo individuo (figura 9).
Complessivamente l'emigrazione di residenti dai centri urbani a livello svizzero si attesta a poco
meno di 7300 persone (2011). La carenza di alloggi in Svizzera si limita fondamentalmente ai
centri urbani. A questo proposito le esigue riserve di terreni edificabili e la grande riluttanza nei
confronti delle concentrazioni edilizie accentuano il problema. L'influenza dell'immigrazione dimi-
nuisce man mano che il carattere urbano dei comuni delle agglomerazioni si affievolisce.
Quasi sempre per ragioni di sostenibilità finanziaria, gli abitanti del posto emigrano anche dai
comuni turistici (circa 2600 persone nel 2011). Dietro questo trend si cela non solo l'afflusso di
manodopera proveniente dall'estero, ma anche la domanda, principalmente interna, di residenze
secondarie, che si traduce in un maggior consumo. I target della migrazione interna sono innan-
zitutto i comuni periurbani e quelli pendolari rurali, più economici. Le quote relativamente mode-
Swiss Issues Immobili – Mercato immobiliare 2014 13Credit Suisse Economic Research
ste di maggiore consumo nei comuni periurbani indicano rapporti qualità/prezzo subottimali per i
residenti a seguito del sostanziale incremento dei prezzi registrato di recente, oltre che un ac-
cumulo di domanda. I comuni agricoli testimoniano il potere di assorbimento del maggiore con-
sumo dei residenti quando esso può svilupparsi senza ostacoli. Questi comuni non sono al cen-
tro dell'attenzione della migrazione interna; pertanto praticamente la metà della domanda di ap-
partamenti è legata alla componente del maggiore consumo.
Colpiti i mercati periferici La succitata riduzione prevista dell'immigrazione da 70'000 a 50'000 immigrati nel 2015 sgra-
degli appartamenti destinati verà leggermente la situazione abitativa nei centri urbani, considerando che l'immigrazione si
a locazione focalizza proprio su quest'ultimi. Poiché la maggior parte degli immigrati prende dapprima in
affitto un appartamento, a risentire della flessione dell'immigrazione sarà in primo luogo il mer-
cato degli appartamenti destinati a locazione. La minore pressione sul mercato degli apparta-
menti dovrebbe limitare l'incremento dei canoni di locazione e, isolatamente, far calare gli affitti.
Al maggiore rischio dovuto a una flessione della domanda non sarebbero però esposti tanto i
centri urbani, quanto le località periferiche. Il trend osservato finora di un trasferimento della po-
polazione residente dai centri urbani a causa dei prezzi elevati dovrebbe infatti registrare un ca-
povolgimento nel caso di un miglioramento dell'offerta di spazi abitativi nei centri. Si dovrebbero
inoltre mettere in conto parziali flussi di ritorno delle persone un tempo emigrate.
Proprietà abitativa colpita Al contrario si dovrebbero osservare degli effetti solamente molto limitati sul mercato della pro-
solo indirettamente prietà abitativa. I prezzi delle abitazioni di proprietà sono saliti notevolmente soprattutto per via
dei bassi tassi d’interesse, e l'approvazione dell'iniziativa contro l'immigrazione non ha quindi
un'influenza diretta in questo senso. Tuttavia l'offuscamento della situazione occupazionale do-
vrebbe avere una lieve ripercussione anche sulla domanda di proprietà abitativa. Alla svolta sul
fronte dei tassi e all'inasprimento della regolamentazione si aggiunge quindi un terzo fattore fre-
nante. Verso la fine del 2014 si potrebbe quindi registrare un leggero calo dei prezzi delle pro-
prietà abitative. Tuttavia, fintantoché i tassi continueranno ad attestarsi ampiamente al di sotto
delle loro medie storiche, l'elevato livello dei prezzi dovrebbe godere di un solido fondamento.
Limitati effetti diretti sul Nel medio termine, anche a fronte di un contingentamento, non è attesa una limitazione consi-
mercato immobiliare nel stente dell'immigrazione. Le esperienze passate con i sistemi dei contingenti insegnano che
medio termine l'immigrazione può essere controllata solo limitatamente. I trattati internazionali, l'elevata qualità
della vita in Svizzera e l'alta disparità salariale non faranno calare rapidamente l'immigrazione in
Svizzera. Laddove continuassero a permanere delle condizioni macroeconomiche positive,
un'immigrazione di circa 40'000–50'000 persone all'anno appare possibile anche a fronte di un
sistema di contingentamento. Tanto più che l'iniziativa stessa promette di tenere in debito conto
gli interessi economici nell'ambito della determinazione dei contingenti. Pertanto, dopo un calo
iniziale, non si prevede un crollo dell'immigrazione. Anche gli effetti diretti sul mercato immobilia-
re dovrebbero quindi restare limitati nel medio-lungo termine.
Offerta: al limite, sempre meno equilibrata e nel posto sbagliato
L'attività di costruzione di La produzione di abitazioni permane a livelli elevati. L'anno scorso l'incremento netto dovrebbe
abitazioni si scontra con i essersi attestato, in base alle nostre stime, a oltre 46'000 unità abitative. Fatta eccezione per
suoi limiti l'anno di recessione 2009, il settore edilizio, da sette anni a questa parte, ha ultimato ogni anno
all'incirca dalle 44'000 alle 48'000 unità abitative (figura 10). Ci attendiamo che nell'anno in
corso la produzione si attesti nella fascia superiore di questo range, a patto che le condizioni
metereologiche giochino a favore. Ciò corrisponderebbe alla seconda crescita in assoluto più
elevata di unità abitative dal 1995. Il settore edilizio non sembra in grado di garantire una produ-
zione maggiore poiché, nonostante un incremento occupazionale, esso non riesce ad accresce-
re lo sfruttamento delle proprie capacità al di sopra della soglia dell'80%. Le sfavorevoli condi-
zioni meteorologiche degli ultimi due anni hanno fatto nuovamente calare lo sfruttamento annua-
le al di sotto del 78%. Coloro che hanno una conoscenza del settore presumono che l'incre-
mento dell'occupazione si è concentrato soprattutto sulle attività a margine più elevato del setto-
re edilizio delle imprese generali, risp. totali (IG/IT) e sul genio civile. Al contrario, l'esecuzione
delle opere edilizie continua a dover fare i conti con una mancanza di manodopera specializzata
e delle necessarie ottimizzazioni dei processi. Continuano a giungere più commesse di quanto il
settore della costruzione di abitazioni sia in grado di portare a termine. Ciò si evince dal continuo
incremento del numero di alloggi in fase di costruzione e dalla crescita delle commesse nel set-
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