IMMOBILIA - "FALLIMENTI: RIDURRE IL RISCHIO DI ABUSI"
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# 01 — OTTOBRE 2019 — Edizione 3 / Anno 8 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch
immobilia
PPP
DIRITTO AL
DISCARICO
4
SSIC TICINO
COMBATTERE
«FALLIMENTI: RIDURRE
GLI ABUSI
13
IL RISCHIO DI ABUSI»
SVIT TICINO
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editoriale
testo — giuseppe arrigoni*
INDICE
Immobilia — nr. 03 OTTOBRE 2019
Le preoccupa- L’antico stabilimento balneare di Arzo.
zioni dell’edilizia (Foto di Simone Mengani / simonemengani.ch)
e del mercato
immobiliare
economia IMMOBILIARE
4 PPP: DISCARICO PER L’AMMINISTRAZIONE
Non esiste una pretesa coercibile dell’amministrazione
La svolta del mercato
ad ottenere la decisione di discarico.
immobiliare grazie 6 NON FIDARSI A SCATOLA CHIUSA
all’introduzione di nuove In una prolungata fase di bassi interessi com’è possi-
leggi? bile definire un tasso di capitalizzazione o di sconto
adeguati?
14
SFITTO: LE SFIDE DEL MERCATO
Giuseppe arrigoni Il flash di Wüest Partner SA sul mercato immobiliare
ticinese con i dati aggiornati al II trimestre 2019.
DIRITTO IMMOBILIARE
8
DIRITTO ALL’USO PERSONALE:
Le giornate si accorciano e la temperatura si abbas- COME ESERCITARLO
sa. Il ciclo naturale del tempo si manifesta secondo i rit- Come comunicare l’intenzione di destinare un immobile
mi stagionali. Non così per il mercato immobiliare dove a uso personale e disdire il rapporto di locazione?
si registra sempre ancora una situazione rovente e pre- 10
RISARCIMENTO IN CASO DI MINOR VALORE
occupante. Il tasso di sfitto continua a crescere e non ci VENALE
sono segnali di un imminente rallentamento. Il TF si è occupato per la prima volta di ammissibilità del
Nel corso dell’anno ho seguito con interesse i dibat- riconoscimento del minor valore venale di un immobile
titi televisivi nonché le interviste sui quotidiani circa lo come danno risarcibile.
sfitto e spesso ci si preoccupa più per il settore dell’edi- 16
NOVITà LEGISLATIVE SU AIRBNB
lizia che a breve non avrà più commesse con il rischio di Una panoramica sulle novità nei rapporti tra Airbnb,
perdita di posti di lavoro, che dei problemi veri e propri diritto di locazione e proprietà per piani.
dell’economia immobiliare. Personalmente questa pau-
ra del settore delle costruzioni non mi preoccupa, in eDilizia & abitazione
quanto lo stesso si sposterà naturalmente dal nuovo al- FALLIMENTI: COMBATTERE GLI ABUSI
13
la ristrutturazione, vista anche l’imminente introduzio- Il TF ha presentato un Messaggio sulla legge federale
ne della nuova Legge sull’energia, dove ci aspettano sulla lotta contro gli abusi in ambito fallimentare.
grandi investimenti sull’immobile per entrare nei para- CANALIZZAZIONI: UN SETTORE IN EVOLUZIONE
18
metri definiti. Nessuno però si è mai espresso sulle pre- Anche l’ambito delle canalizzazioni ha cambiato volto
occupazioni dei proprietari che si vedono partire i loro grazie a tecnologia e digitalizzazione.
inquilini, come pure su quelle di noi operatori che fati- 19 telefonia mobile: la quinta generazione
chiamo sempre più per portare a termine una pratica di Sette domande e risposte sulla quinta generazione di
vendita o di locazione. telefonia mobile 5G.
Il mondo politico ed economico approfitta in modo MODIFICHE DELLA LEGGE SULL’ENERGIA
20
generoso dell’investitore immobiliare con tasse e spese Il parere dell’ing Nicola Dotta, direttore di Metanord SA.
varie, ma lo dimentica in caso di difficoltà. Ai nostri so- 21 V
entilazione meccanica controllata
ci che fanno politica attiva va richiesto supporto per La qualità interna dell’aria ha un influsso determinante
sensibilizzare non solo chi risiede nelle stanze dei bot- sulla nostra salute.
toni, ma tutta la popolazione sull’importanza del nostro
settore che rappresenta una fetta considerevole nel svit ticino
mondo economico. IMMOBOAT
22
In questa edizione trovo interessante l’articolo sulla 23 FORMAZIONE SVIT: CORSI PER ASSISTENTI
disdetta per uso proprio e posso solo confermare come 24 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO
sia importante avere svolto la pratica in modo legalmen- FORMAZIONE/IMPRESSUM
26
te corretto: dal mio osservatorio di membro dell’ufficio
conciliazione noto spesso che pratiche documentate in
modo chiaro hanno più probabilità di passare con pre-
tese meno gravose per il proprietario. Tocca anche a noi
professionisti aiutare i proprietari a procedere corret-
tamente. Buona lettura.
Giuseppe Arrigoni
Presidente SVIT Ticino
3
ECONOMIA IMMOBILIARE
PROPRIETÀ PER PIANI
Le amministrazioni immobiliari vengono ogni
Discarico per anno esonerate attraverso la decisione di
discarico della comunione dei comproprietari
l’amministrazione per piani; non esiste tuttavia una pretesa coer-
cibile dell’amministrazione ad ottenere la deci-
sione di discarico.
TeSTO – MICHEL DE ROCHE & NOÉMI BIRO*
Se viene concesso il
discarico, vengono
meno tutti i diritti
al risarcimento
danni della comu-
nità di compro-
prietari per piani
nei confronti
dell’amministra-
zione.
(foto: 123rf.com)
DIRITTO AL DISCARICO to occorre rispondere a due domande, cioè a patto che siano soddisfatti certi requisiti,
Ogni anno l’assemblea dei comproprie- se l’amministrazione può pretendere che in hanno il diritto di ricevere una dichiarazio-
tari delibera sulla concessione del discarico occasione dell’assemblea annuale si decida ne di discarico; per questo il consiglio d’am-
all’amministrazione. Questa è la prassi co- in ogni caso sul discarico e in secondo luo- ministrazione può pretendere legalmente
mune, anche se la concessione del discarico go se in caso di attività amministrativa im- non soltanto la deliberazione, ma anche la
non è prevista per legge nel diritto della pro- peccabile sussiste il diritto a ricevere effetti- concessione del discarico in quanto tale.
prietà per piani. Con la decisione di disca- vamente il discarico. Inoltre si mostreranno
rico i comproprietari per piani confermano le conseguenze di un eventuale diritto al di- LA LEGISLAZIONE TEDESCA FA
che l’amministrazione, per tutte le circo- scarico. CHIAREZZA
stanze note dell’anno di esercizio, in futu- La Corte di Cassazione Federale tede-
ro non verrà chiamata in causa. Nel caso di DIVERSE POSIZIONI NEL DIRITTO sca (BGH) ha chiarito questa controversia
questa decisione di discarico si tratta di un AZIONARIO che era presente anche nel diritto societa-
cosiddetto riconoscimento di assenza di col- Per rispondere alle domande appena po- rio tedesco, negando in linea generale il di-
pa a favore dell’amministrazione: se viene ste occorre dare un’occhiata al diritto azio- ritto alla concessione del discarico. Da una
concesso un discarico, vengono meno tutti i nario, dove all’art. 698 cpv. 5 CO è fissata parte il diritto al discarico non sarebbe in
diritti al risarcimento danni della comunio- per legge la concessione del discarico agli accordo con lo scopo di esso, il quale con-
ne dei comproprietari per piani nei confron- amministratori da parte dell’assemblea ge- siste in un’affermazione di fiducia. D’altra
ti dell’amministrazione, nella misura in cui i nerale. Anche lì, però, non c’è consenso in parte gli effetti giuridici legati a un discari-
comproprietari per piani erano a conoscen- merito al diritto dell’amministrazione a ri- co spetterebbero a tutti i soci. Un discarico
za delle relative circostanze. cevere il discarico. Alcuni giuristi sono del potrebbe quindi essere negato anche arbi-
La decisione di discarico fornisce quin- parere che sussista un diritto alla delibera- trariamente o per motivi chiaramente non
di sicurezza ed esclude il rischio di un suc- zione sulla concessione del discarico, ma oggettivi. Persino per il diritto societario te-
cessivo obbligo di responsabilità dell’am- non un diritto al discarico in quanto tale. desco, che stabilisce che l’assemblea gene-
ministrazione nei confronti dell’assemblea L’amministrazione può quindi solo preten- rale debba deliberare ogni anno sul disca-
dei comproprietari. A fronte dei vantaggi dere che si deliberi sul discarico posto all’or- rico, non sussiste alcun diritto al discarico
perlomeno apparenti per l’amministrazio- dine del giorno. L’assemblea generale tutta- in quanto tale.
ne, sembra chiaro che essa abbia interes- via non deve giustificarsi nel caso rifiuti il
se a ricevere il discarico. In questo artico- discarico e può rifiutarlo anche quando l’at- NESSUN DIRITTO AL DISCARICO
lo si intende chiarire se l’amministrazione tività del consiglio d’amministrazione non La legislazione tedesca merita approva-
ha diritto alla concessione di una relativa di- è oggetto di contestazione. Secondo un’altra zione. Come prima cosa nel diritto svizze-
chiarazione di discarico. A questo proposi- interpretazione, invece, gli amministratori, ro non c’è una base giuridica per presup-
4 Immobilia / Ottobre 2019
porre un diritto al discarico. Questo vale a chiarezza circa la responsabilità dell’am- diritto alla concessione del discarico non
maggior ragione per la proprietà per pia- ministrazione coinvolta. Neppure dice nul- rappresenta per essa una perdita di diritti.
ni, visto che qui l’istituto del discarico non la sulla questione se i comproprietari per Significa soltanto che i comproprietari per
è neanche previsto per legge. Un tale di- piani possano far valere delle pretese di re- piani continuano ad avere un eventuale di-
ritto, inoltre, non si desume né dallo sco- sponsabilità e quali. ritto a citare in giudizio l’amministrazione
po né dall’effetto del discarico. Per sua na- immobiliare. A parte un danno d’immagine,
tura il discarico ha per scopo innanzitutto il rifiuto di un discarico non ha alcuna con-
l’affermazione di fiducia per il futuro, cosa seguenza giuridica. E questo a maggior ra-
per la quale non può sussistere un diritto Nel diritto svizzero non c’è una gione per chi ritiene di aver diritto al disca-
legalmente esecutivo. Oltre a ciò, il discari- base giuridica per presupporre un rico: in caso di citazione in giudizio non ha
co serve anche al controllo d’opportunità e diritto al discarico. Questo vale a nulla da temere.
maggior ragione per la proprietà
contiene quindi un giudizio di valore sull’o-
per piani.
perato dell’amministrazione in sé, che non
è rivendicabile in giudizio. Se già nel dirit-
to azionario il diritto alla concessione del
discarico è molto controverso e secondo il
diritto societario tedesco è da rifiutare del NESSUN MOTIVO DI PREOCCU-
tutto, è da escludersi anche nella proprietà PAZIONE
per piani, applicando per analogia i relativi Si deve quindi sottolineare infine che
principi del diritto azionario. l’amministrazione di proprietà per pia-
Lasciamo aperta la questione se sussi- ni non ha un diritto a ricevere il discarico,
sta un diritto non alla concessione, ma alla ma occorre relativizzare gli svantaggi lega-
deliberazione in merito al discarico. Da una li temuti dalle amministrazioni o i vantag- *MICHEL DE ROCHE
parte decide l’amministrazione immobilia- gi sperati derivanti dal discarico, poiché il L’autore è avvocato presso Moser
de Roche & Partner AG a Basilea.
re stessa – a meno che non sia già stata so- loro effetto legale è comunque molto limi- È Presidente della Camera profes-
stituita – su cosa vota l’assemblea generale tato: innanzitutto l’effetto del discarico si sionale della proprietà per piani
e quindi ha la possibilità di far deliberare. applica solo a quanto è a conoscenza di chi di SVIT.
D’altra parte non ha senso volere il ricono- concede il discarico, cioè i comproprieta-
scimento solo del diritto alla deliberazio- ri per piani. Se anche si supponesse un di- *NOÉMI BIRO
ne, senza avere contemporaneamente il di- ritto alla concessione del discarico, in caso L’autrice è avvocato presso Moser
de Roche & Partner AG a Basilea.
ritto a ricevere il discarico a determinate di lite non si avrebbe affatto la garanzia che
condizioni: con il rifiuto del discarico non l’oggetto della causa rientra nel discarico. Il
si è ancora ottenuto nulla, non si ha alcuna fatto che un’amministrazione non ha alcun
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Immobilia / Ottobre 2019 5
ECONOMIA IMMOBILIARE
MODELLI DI INTERESSI
In una prolungata fase di bassi interessi com’è
NON FIDARSI possibile definire, nel valutare un immobile, un
tasso di capitalizzazione o di sconto adeguati?
A SCATOLA CHIUSA La pubblicazione «I tassi d’interesse nella valuta-
zione immobiliare» di Sirea cerca di proporre un
approccio creativo.
TeSTO – JESSIKA BACCETTI*
MODELLI PER DEFINIRE
IL TASSO D’INTERESSE NETTO
In linea di massima, a livello teorico siamo
d’accordo su come definire, diciamo «a for-
fait», il tasso d’interesse netto. Per esempio
con la procedura analitica, che lo fa derivare
empiricamente dalle osservazioni di merca-
to. Nei Paesi anglosassoni questa variante è
quella preferita e più corrente. Da noi è nota
la difficoltà di accedere a una quantità di da-
ti sufficiente per poterla applicare.
Nel contesto elvetico, pertanto, è neces-
sario adottare un approccio razionale per de-
terminare un tasso d’interesse secondo un
metodo sintetico. Anche impostare logica-
mente le due varianti per calcolarlo, il «model-
lo costo-opportunità» o il «WACC=capitale Tassi di interesse
di terzi/capitale proprio» è, in teoria, chia- ipotecari
ro. Ricordiamo brevemente in cosa consiste (fonte: BNS)
il principio. variabile fisso 3 anni fisso 5 anni fisso 10 anni
La riflessione economica su cui si basa il
modello costo-opportunità è l’interesse che
si potrebbe ottenere se il denaro fosse utiliz- se dei prodotti ipotecari vengono pubblica- Se si considera il tasso reale, vale a dire
zato per un investimento a basso rischio in- ti. Per definire il tasso d’interesse per il ca- dedotto il rincaro, risultano tassi di sconto
vece che per un immobile. Partendo da que- pitale proprio, invece, di dati pubblicati non non realistici intorno allo zero. In un’ottica
sto assunto vengono rilevate maggiorazioni ce ne sono. di lungo periodo è indiscusso che all’attua-
specifiche per ricavare un tasso d’interes- A ciò si aggiunge il fatto che i parametri le fase di bassi interessi ne segua una che
se adattato al rischio per la classe di investi- ai quali entrambi i metodi di definizione del in certo qual modo la compensi, anche se
menti immobiliari diretti. In Svizzera quan- tasso d’interesse netto si riferiscono sono la valutazione viene effettuata ora. La dif-
do si parla di basso rischio si prendono come da tempo letteralmente fuori controllo ed ficoltà sta tuttavia nel presentare in modo
riferimento le obbligazioni federali a dieci estremamente bassi. comprensibile una supposizione fondata.
anni. Il rendimento delle obbligazioni federali La pubblicazione di Sirea cerca di fornire
Molto meno teorica è la definizione del a dieci anni è a volte addirittura inferiore a suggerimenti concreti.
tasso d’interesse netto dal punto di vista del zero rispetto agli interessi nominali massi-
finanziamento (WACC) di un immobile, che mi del 6,4% nel 1992. Attualmente con un’i- PROPOSTA DI APPLICAZIONE
viene fatta derivare dall’interesse del capi- poteca fissa a dieci anni si può ottenere un DEL MODELLO WACC
tale proprio e di terzi. Per ogni tipologia di capitale di terzi già all’1,4%, contro oltre il In riferimento al modello WACC c’è da
immobile le banche applicano percentuali 4,5% di undici anni fa. fare una constatazione logica sul capitale
di finanziamento esterno e i tassi di interes- fonte: metaanalisi FPRE 2T/19 di terzi. Nel definire il tasso d’interesse van-
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6 Immobilia / Ottobre 2019
no ponderati il livello degli interessi attuale
e la situazione a lungo termine. Applicando
variabile 2,6%
il modello DCF, nella prima fase (p. es. die-
ci anni) ci si basa sui tassi ipotecari attua- Ipoteche marzo fisso 5 anni 1.1%
li, cioè sul tasso d’interesse per un’ipoteca 2019 fisso 3 anni 1,1%
fissa a dieci anni. Per la seconda fase, a tem- (fonte: BNS) fisso 10 anni 1.4%
po indeterminato o sino a 100 anni, si par-
te da un tasso d’interesse previsto a lungo
termine. In un’osservazione reale il rinca-
ro attuale o quello atteso sul lungo periodo un finanziamento esterno del 65%, sapen- RAFFRONTO DEI MODELLI
vanno sempre detratti. Nell’esempio della do che in genere le banche assumono l’80%. Cerchiamo ora di comparare i due mo-
pubblicazione si parte da un tasso reale del- delli: per un immobile AAA, nel modello co-
lo 0,9% e per il tasso a lungo termine da uno NUOVA INTERPRETAZIONE DEL sto-opportunità secondo il tasso d’interes-
nominale di 4,5–5%, che dedotto il rincaro MODELLO COSTO-OPPORTUNITÀ se base riportato nella pubblicazione, vale
di 1,5–2%, dà il 3%. Da dove questi dati ven- Nel modello costo-opportunità il prin- a dire la valutazione media dell’inchiesta,
gono dedotti non viene spiegato. Sono va- cipio dell’investimento alternativo e senza il tasso d’interesse netto sarebbe del 2,18%,
lori medi, mediani o si tratta di un quanti- rischi viene reinterpretato. Si tratta del tas- dato che non vanno applicate altre maggio-
le degli ultimi dieci o 20 anni? Ponderando so d’interesse netto reale stimato per un im- razioni. Se nel modello WACC si parte da
questi due tassi si ottiene secondo la pub- mobile a basso rischio in Svizzera e non più un capitale di terzi dell’80% con un tasso
blicazione un tasso d’interesse reale di ca- come in passato di un’alternativa effettiva, del 2,92% ponderato da Sirea, con un ca-
pitale di terzi ponderato del 2,92%. di un investimento senza rischi sul merca- pitale proprio del 20% l’interesse dovreb-
Sempreché si tratti di un ragionamento to. Questo valore di riferimento è definito be essere di –0,78% per arrivare allo stesso
logico e comprensibile. Per verificarlo ba- ora come tasso d’interesse base ed è pub- tasso netto del modello costo-opportunità.
sta inserire in una DCF i tassi menzionati blicato da Fahrländer Partner AG. Viene Un interesse negativo del capitale proprio
sopra (fase di dieci anni e successivamen- stabilito trimestralmente nel quadro della può essere tuttavia considerato realistico al
te infinita, con cashflow 1). E qui il risulta- metaanalisi degli immobili di Fahrländer massimo quando l’immobile è occupato dal
to è 2,5%. L’errore del sistema è il seguente: Partner, condotta tramite un’inchiesta con proprietario, ma non per immobili a reddi-
nella pubblicazione, per arrivare al 2,92%, il sette aziende di valutazione. Il tasso parte to e investitori professionisti con aspettati-
tasso del capitale di terzi a lunga scadenza da un investimento immobiliare a basso ri- ve di reddito. Con un tasso d’interesse ret-
viene utilizzato nell’anno di uscita per capi- schio, il che evita le maggiorazioni per im- tificato e ponderato di capitale di terzi del
talizzare e nel contempo, pratica inabitua- mobilità e classi di investimento degli im- 2,5% all’80% si otterrebbe un interesse di
le, per scontare. Nel DCF, invece, il valore di mobili. capitale proprio dello 0,9%, il che continua
uscita, detto anche valore residuo, va scon- Nel definirlo viene scelto a mio avviso un a essere molto basso, ma è un po’ più reali-
tato con il tasso di sconto dell’anno prece- metodo analitico, basato cioè su singole opi- stico, vale a dire una rendita di capitale pro-
dente, vale a dire del decimo anno. In que- nioni soggettive riscontrate sul mercato (p. prio negativa. La pubblicazione lascia mol-
sto modo si ottiene correttamente un tasso es. mancano WP e KPMG). Successivamente te domande aperte. Prima di svegliarci con
reale del 2,5% e non, come riportato nella viene effettuato anche un autoriferimento. Il l’amaro in bocca per esserci fidati delle af-
pubblicazione, del 2,92%. classico caso del cane che si morde la coda? fermazioni altrui, lasciamo perdere gli altri
La definizione del tasso per il capitale Applicare una procedura sintetica significa e spremiamoci di più le meningi. La cosa più
proprio, infine, viene lasciata alla «discre- seguire un’impostazione logica e non un ap- importante non è solo che la valutazione co-
zione del valutatore». Si presuppone quin- proccio fotocopia. me sistema complesso sia coerente e com-
di che egli sia al corrente dei diritti al rendi- Per le altre possibili maggiorazioni dovu- prensibile, ma che in particolare il risulta-
mento specifici dell’immobile e del rischio te a eccesso della domanda, microubicazio- to e i suoi indici siano plausibili.
dell’investitore. Altre possibilità di definire ne, macroubicazione, tipo di utilizzo e im- 1 SIREA, ISTITUTO SVIZZERO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
il tasso per il capitale proprio sono un cal- mobilità vengono indicate fasce percentuali (Edit.): “I Tassi d’interesse nella valutaione immobiliare”, Quader-
no tematico 2019
colo retroattivo basato su dati di transazio- dall’origine sconosciuta. Da criticare è il fat-
ni conosciuti o diritti al rendimento noti de- to che ancora una volta l’immobilità viene
finiti da comitati d’investimento. A quanto menzionata esplicitamente. L’immobilità di
ammontino spetta nuovamente al valuta- fondo della classe di investimento immobi-
tore scoprirlo. Pertanto lo schema del tasso li è già contenuta nel tasso d’interesse base.
d’interesse netto è incomprensibile quando Supponendo un forte eccesso di domanda lo-
presenta percentuali non solo per capitale cale, l’immobile si vende meno, quindi diven-
di terzi e capitale proprio, ma anche per im- ta più «immobile». Dove tenere conto allo- *JESSIKA BACCETTI
mobilità e componenti di rischio, quando ra dello svantaggio di immobili difficilmente L’autrice è titolare di Immoconsult
ed esperta giudiziaria di valutazione
deduce il rincaro da tutte le componenti del vendibili? Nella maggiorazione, nell’ecces- immobiliare con certificazione
capitale proprio o di terzi o quando nell’e- so di domanda o nell’immobilità? Più fattori ISO.
sempio della casa unifamiliare parte solo da non dovrebbero essere considerati.
Immobilia / Ottobre 2019 7
diritto IMMOBILIARE
PROPRIETÀ D’ABITAZIONE
DIRITTO ALL’USO Come comunicare l’intenzione di destinare un
immobile a uso personale e disdire il rapporto
PERSONALE: COME di locazione? Se siete locatori e volete andare
a vivere nell’abitazione che vi appartiene, il
ESERCITARLO? locatario che in quel momento la occupa deve
lasciarla. Ecco a cosa dovete fare attenzione.
TeSTO – CARINA SCHÖNENBERGER*
REGOLE CHIARE in presenza di un testimone. Nella peggio-
Naturalmente avete diritto di utilizza- re delle ipotesi il conduttore o la conduttri-
re l’abitazione per uso personale. Non per ce potrebbero contestare di averla ricevuta.
niente ne siete proprietari. Pertanto potete Tenete presente il termine di disdetta
comunicare questa vostra esigenza in qual- previsto dall’articolo 266c del Codice del-
siasi momento. Affinché tutto fili liscio do- le obbligazioni svizzero: «Nella locazione
vete però tenere conto di alcune cose. La leg- di abitazioni, ciascuna delle parti può da-
ge definisce con chiarezza le condizioni di re la disdetta con preavviso di tre mesi per
disdetta. E a ragione, in quanto si tratta di la scadenza determinata dall’uso locale o, in
una decisione radicale tanto per il locatore mancanza di tale uso, per la fine di un trime-
quanto per il conduttore. stre di locazione». Ricordatevi che a far fede
Se volete utilizzare l’immobile per voi, il non è il timbro postale, bensì la data in cui
caso è chiaro. Ma a chi altro potreste desti- il conduttore ha effettivamente la disdetta
narlo per uso personale? In linea di massi- in mano. Se non vi attenete al termine pre-
ma avete la possibilità di esercitare il vostro scritto, la disdetta sarà valida per la scaden-
diritto anche a favore di familiari o membri za successiva.
della vostra economia domestica. Al di fuo-
ri della parentela ci sono tuttavia altre per- IL CONTENUTO DI UNA LETTERA Foto: 123rf.com
sone che potete autorizzare: per esempio i fi- DI DISDETTA
gli del vostro o della vostra partner. E potete Innanzitutto avete bisogno di un mo- uso personale non deve essere nota al mo-
disdire il rapporto di locazione anche se voi dulo approvato dal Cantone, che dovete mento in cui lo locate. Altrimenti siete te-
o qualcun altro che vive con voi ha bisogno firmare di vostro pugno. Ogni disdetta ri- nuti a segnalarlo al conduttore alla stipula
di personale di cura. L’importante è che co- chiede la forma scritta. Non basta addurre del contratto. Se lo avete omesso perdete il
me locatori siate in grado di spiegare in mo- come motivo l’«uso personale». Dovete in- diritto a presentare questo motivo per da-
do credibile perché vorreste utilizzare per- dicare per chi avete bisogno dell’abitazio- re la disdetta.
sonalmente l’abitazione o la casa. ne. Se le persone sono più di una non ave- Se non vuole lasciare l’abitazione, il con-
te bisogno tuttavia di citarle singolarmente. duttore ha un mese di tempo per richiede-
MODALITÀ DI UNA DISDETTA L’importante è che motiviate in modo veri- re la protrazione del rapporto di locazione
FORMALE tiero e plausibile le vostre esigenze. Potete all’organo di conciliazione. L’esito dipende
In caso di disdetta di un rapporto di lo- inoltre richiamare l’attenzione del condut- sempre dal singolo caso: l’organo di conci-
cazione dovete rispettare i requisiti forma- tore sulla contestabilità della disdetta ai liazione valuta le richieste di entrambe le
li. Solo così la disdetta sarà giuridicamente sensi dell’articolo 271 del Codice delle ob- parti e funge da mediatore.
valida. Se l’abitazione è locata da più parti - bligazioni.
coniugi, concubini o membri di una comuni- Se rispettate queste condizioni, la lettera
tà domestica – la disdetta deve essere comu- di disdetta sarà formalmente valida. Dovete *CARINA SCHÖNENBERGER
nicata a tutti singolarmente. Dovete inoltre premunirvi nel caso in cui non tutto vada L’autrice, Senior Marketing
Communications Manager, è porta-
provare che la lettera di disdetta sia giun- come previsto. Ma se siete informati supe- voce di Homegate.ch.
ta al destinatario: speditela pertanto rac- rerete le difficoltà. Non dimenticate infine
comandata o consegnatela personalmente che l’intenzione di destinare l’immobile a
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diritto IMMOBILIARE
DECISIONE DEL TRIBUNALE FEDERALE
RISARCIMENTO IN
Il Tribunale federale si è occupato per la prima
CASO DI MINOR volta di ammissibilità del riconoscimento del
minor valore venale di un immobile come danno
VALORE Venale? risarcibile
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Il proprietario di
una casa può far
valere un danno
dovuto a minor
valore venale dopo
un allagamento?
(illustrazione: 123rf.com)
ALLAGAMENTO DI CASE do senza esito la riparazione dei danni e ga- NEL CASO DI IMMOBILI PUÒ
UNIFAMILIARI NUOVE ranzie che in futuro non si riverificassero, i ESSERE RICONOSCIUTA LA
Nel caso delle auto il Tribunale federale sei acquirenti fanno realizzare un piano di RISARCIBILITÀ DI UN MINOR
riconosce regolarmente la possibilità per il protezione da allagamenti come prestazio- VALORE Venale?
danneggiato di far valere il cosiddetto minor ne sostitutiva. Dopo la liquidazione della H. GmbH e
valore venale, vale a dire la diminuzione del Nell’agosto 2012 due appellanti vendono la morte di H. G., G. G. è l’unica opponente
valore commerciale del veicolo susseguen- a terzi il loro immobile in comune al prezzo di fronte al Tribunale federale. In Svizzera
te a un evento dannoso intervenuto indipen- di 3,2 mio. CHF. il minor valore venale di un’automobile, in
dentemente da un eventuale deterioramen- Con un’azione legale avviata nel marzo particolare in caso di veicoli incidentati, vie-
to tecnico o funzionale. Nel presente caso, 2009 gli appellanti avevano chiesto al tri- ne riconosciuto da molti anni.
destinato a essere pubblicato, il Tribunale bunale di prima istanza di Zugo di obbligare Il Tribunale federale è chiamato ora, per
federale si occupa per la prima volta di am- gli appellati a pagare loro complessivamen- la prima volta, a esaminare in particolare la
missibilità del riconoscimento del minor te circa CHF 2 mio. più interessi, su riserva possibilità che un simile danno si verifichi
valore venale di un immobile come danno di svolgimento della procedura probatoria. anche nel caso di immobili. Il Tribunale fe-
risarcibile. Al termine di varie fasi processuali (e a derale definisce il minor valore venale co-
La H. GmbH in liquidazione con sede a un aumento della richiesta di risarcimen- me «diminuzione del valore commerciale
Zugo intende gestire un’impresa generale e to a circa CHF 2,5 mio. più interessi), nell’a- di un oggetto susseguente al verificarsi di
occuparsi del commercio di immobili. G. G. è prile 2017 il tribunale approva a favore degli un evento dannoso indipendentemente da
la moglie di H. G., deceduto nel 2006, iscritto appellanti un risarcimento di complessivi un suo eventuale deterioramento tecnico
nel registro di commercio come titolare del- CHF 375’000 circa più interessi. o funzionale». Questo minor valore venale,
la H. GmbH con firma individuale. Contro questa decisione gli appellanti ri- prosegue, è legato alla percezione soggetti-
Nel 2001 H. GmbH stipula con sei priva- corrono nel maggio 2017 presso il Tribunale va dei potenziali acquirenti. In questo ca-
ti complessivamente tre «contratti d’opera di seconda istanza di Zugo. Chiedono che gli so non è rilevante il motivo per cui il mer-
d’impresa generale». In questi contratti la appellati siano condannati a pagare loro – cato reagisca con una riduzione di prezzo
H. GmbH, il cui capoprogetto è H. G., s’impe- oltre all’importo già approvato – 1 mio di non dettata da fattori tecnici. In un oggetto
gna a costruire a Küsnacht ZH tre case uni- franchi circa più interessi a titolo di risarci- danneggiato questa diminuzione del valo-
familiari a un prezzo compreso fra 1,7 e 1,8 mento per il minor valore venale. re è regolarmente riconducibile alla sospet-
mio. franchi circa. Il Tribunale cantonale di seconda istan- ta presenza di difetti nascosti a dispetto di
Nell’agosto 2007 forti piogge causano za respinge il ricorso. una riparazione ineccepibile; ciononostan-
l’allagamento di una di esse. Dopo aver no- A questo punto gli appellanti si rivolgono te sono ipotizzabili anche altri fattori de-
tificato per iscritto i difetti emersi chieden- al Tribunale federale. prezzanti di natura puramente psicologica.
10 Immobilia / Ottobre 2019na fa chiaramente riferimento alla diminu- sarcimento di un danno derivante da mi-
zione, con il tempo, del minor valore venale. nor valore venale nel caso delle auto, sia pu-
In un oggetto danneggiato questa Su questo punto il Tribunale federale è sul- re sotto forma di calcolo astratto del danno,
diminuzione del valore è regolar- la stessa linea e stabilisce per analogia che le va ribadita.
mente riconducibile alla sospetta circostanze in base alle quali, secondo l’opi- Nel caso degli immobili, invece, il pare-
presenza di difetti nascosti a
nione generale, il minor valore venale si ri- re del Tribunale federale è diverso: un even-
dispetto di una riparazione inec-
duce costantemente sino a scomparire del tuale minor valore venale non diminuisce
cepibile.
tutto in un periodo relativamente breve, de- parallelamente alla riduzione di valore che
vono essere prese in considerazione dai tri- l’oggetto subirebbe in ogni caso con il tempo.
bunali. Un minor valore venale può «riguar- Qui il fatto che il danno derivante dal minor
dare tutti gli oggetti nei confronti dei quali il valore venale diminuisca è legato alla sua
Nell’ottobre 2016 un perito giunge alla con- mercato reagisce con una riduzione di prez- natura. Stando a pratiche commerciali dif-
clusione che tutti e tre gli immobili presen- zo susseguente a un evento dannoso non det- fuse, un immobile non viene considerato a
tano un minor valore venale, ridottosi con tato da motivazioni tecniche o funzionali». lunga scadenza di minor valore in seguito a
il tempo da circa il 12% a circa il 6% del lo- Nel caso delle auto il Tribunale federale un danno subito. Dal punto di vista del pro-
ro valore commerciale. Questa riduzione è parte in linea di massima dal presupposto prietario «sussiste solo un danno passegge-
dovuta a una ripresa della fiducia da par- che un danno subito in seguito a un minor ro, che trascorsi al massimo 15 anni diventa
te del mercato nei confronti degli immobi- valore venale rappresenti una diminuzione insignificante in sede di valutazione dell’im-
li, legata al passare del tempo. Secondo il pe- patrimoniale permanente. Il fatto che con il mobile».
rito, una diminuzione del valore venale si tempo l’importanza del minor valore venale Secondo il Tribunale federale il modo mi-
constata generalmente solo nei primi die- per la valutazione di un veicolo diminuisca è gliore per tenere conto dell’estemporaneità
ci-quindici anni. riconducibile in primo luogo alla perdita di del danno derivante dal minor valore vena-
Il Tribunale federale si occupa succes- valore del veicolo con il passare degli anni le nel caso degli immobili è limitarne il ri-
sivamente di aspetti fondamentali legati ai (analogamente ai beni di consumo) sino alla sarcimento al caso in cui venga dimostra-
danni in generale e al minor valore vena- sua inidoneità all’uso, ragione per cui anche ta una concreta diminuzione patrimoniale;
le in particolare, analizzando in dettaglio il minor valore perde significato. Dal punto ciò significa che il danno può essere risar-
la giurisprudenza pertinente in Germania di vista del proprietario, invece, il danno de- cito solo tramite un calcolo effettivo della
e Austria, cui non si fa altro riferimento in rivante dal minor valore venale rimane, an- sua portata. Siffatto calcolo presuppone un
questa sede. che perché dopo l’incidente si ritrova con un danno concreto subito dal danneggiato, do-
veicolo che sul mercato è considerato inci- vuto principalmente al fatto che questi de-
SÌ, MA SOLO IN CASO DI DANNO dentato e quindi di valore inferiore. ve vendere l’immobile a un prezzo inferiore
CONCRETO Pertanto la pluriennale giurisprudenza a quello che avrebbe incassato senza l’even-
Secondo il Tribunale federale, la dottri- del Tribunale federale che riconosce il ri- to dannoso.
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Immobilia / Ottobre 2019 11Nel presente caso il Tribunale federale perché nella pratica, il nesso tra minor va-
giunge alla conclusione che i quattro appel- lore venale e ricavato ridotto della vendita
Negli immobili il risarcimento en- lanti che non avevano venduto i loro immo- spesso non è facile da dimostrare.
tra in considerazione unicamente bili non avevano subito un danno concreto e
in presenza di un danno concreto, quindi risarcibile. Pertanto sarebbe ecces-
vale a dire dopo la vendita dell’im-
sivo accordare loro un risarcimento eleva- *CHARLES GSCHWIND
mobile o in contesti simili.
to per un danno la cui natura ne lascia sup- L’autore è avvocato presso Bär &
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porre l’estinzione in un tempo prevedibile. in transazioni immobiliari e diritto
Nel caso degli appellanti che invece hanno societario.
venduto il loro immobile si può esamina-
re la presenza di un danno concreto. In ul-
tima analisi avevano potuto venderlo a ter-
zi, che erano stati informati dei danni, per
3,2 mio. di CHF.
Questo importo supera tuttavia il valore
stimato attribuito all’immobile senza i dan-
ni provocati dall’acqua. Gli appellanti, per-
tanto, non risultano danneggiati. Sulla base
di queste motivazioni il Tribunale federa-
le respinge il ricorso. Riassumendo afferma
la possibilità di un risarcimento del minor
valore venale anche nel caso degli immobi-
li. Contrariamente tuttavia alle automobili,
con le quali il risarcimento è possibile in li-
nea di massima anche senza un danno con-
creto della parte danneggiata (vale a dire:
senza vendita dell’auto), negli immobili il
risarcimento entra in considerazione uni-
camente in presenza di un danno concreto
(vale a dire dopo la vendita dell’immobile o
in contesti simili).
Ciò dovrebbe limitare l’importanza del
minor valore venale degli immobili, anche
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12 Immobilia / Ottobre 2019edilizia e abitazione
diritto Fallimentare
Fallimenti: Il Consiglio federale ha presentato a giugno
combattere gli un Messaggio concernente la Legge federale
sulla lotta contro gli abusi in ambito fallimentare.
La strada è quella giusta ma i tempi per l’attua-
abusi zione saranno ancora lunghi.
TeSTO – Nicola Bagnovini*
Diritto fallimentare provvedere a cancellare dal registro le perso-
da rivedere ne interessate. Inoltre, s’intende ridurre il ri-
La Società svizzera impresari costrutto- schio di abusi in ambito fallimentare con mi-
ri Sezione Ticino, da sempre attiva in prima sure preventive nel diritto delle obbligazioni
linea nella lotta contro la concorrenza sle- e nel diritto dell’esecuzione e del fallimento.
ale, ha preso atto con piacere dei contenuti Il pubblico avrà la possibilità di svolgere ri-
del Messaggio approvato dal Consiglio fede- cerche di persone nel registro di commercio
rale lo scorso mese di giugno, concernente la e dovranno figurare chiaramente le funzio-
Legge federale sulla lotta contro gli abusi in ni che la persona ricercata svolge in una da-
ambito fallimentare. Alla base del provvedi- ta impresa.
mento legislativo vi sono i casi in cui il dirit- Ne scaturisce dunque una maggiore tra-
to fallimentare viene sfruttato per falsare la sparenza e l’agevolazione all’accesso alle in-
concorrenza e danneggiare i creditori. formazioni.
Casi dove si opta per la procedura falli- I creditori di diritto pubblico (ad esempio
mentare per non adempiere i propri obbli- le amministrazioni delle contribuzioni o la
ghi o per addossarli alle assicurazioni so- SUVA) potranno poi scegliere se proseguire
ciali (in particolare all’assicurazione contro un’esecuzione per via di pignoramento o di
l’insolvenza). Va poi detto che l’attuale dirit- fallimento. Ne dovrebbe risultare un aumen-
to fallimentare permette a un imprendito- to delle dichiarazioni di fallimento delle so-
re di fondare una nuova impresa subito do- cietà con un’eccedenza di debiti. Insomma,
po un fallimento, in certi casi riassumendo da un lato ci si sta attivando per lottare con-
il personale precedente e rilevando lo stes- tro i fallimenti pilotati e replicati metodica-
so inventario. Un modo di fare che danneg- mente, dall’altro lato occorre fare in modo
gia l’intero nostro sistema socioeconomico che il “buco” finanziario in caso di fallimen-
(assicurazioni sociali e creditori) e che ali- to non assuma proporzioni eccessive.
menta una pericolosa concorrenza sleale *NICOLA BAGNOVINI
nei confronti degli imprenditori seri. I lunghi tempi della politica Ingegnere e direttore SSIC Sezione
Ticino, Bellinzona.
A scanso d’equivoci, tengo a precisare La via intrapresa dal Governo federale mi
che il fallimento è uno dei tanti rischi im- sembra quella giusta, resta l’unico problema
prenditoriali e che spesso può toccare an- dei tempi lunghi dettati dalla politica. Il 5 di-
che imprenditori onesti. Il dissesto finanzia- cembre 2011 e il 28 febbraio 2012, Consiglio
rio di una società può anche essere causato degli Stati e rispettivamente Consiglio na-
da fattori esterni difficilmente prevedibili. zionale avevano accolto all’unanimità la mo-
L’esempio più comune è rappresentato da zione Hess intitolata «Fallimenti. Impedire
clienti che non fanno fronte ai loro impegni gli abusi». A sette anni di distanza è stato ap-
finanziari lasciando l’imprenditore in ca- provato il Messaggio governativo, ma quan-
renza di liquidità. to bisognerà ancora attendere per l’entrata
Il diritto fallimentare e il diritto penale in vigore delle nuove disposizioni che com-
prevedono già mezzi per punire questi abu- portano la modifica della Legge federale sul-
si. Tuttavia, gli ostacoli fattuali e giuridici la esecuzione e sul fallimento, del Codice
per i creditori e le autorità sono troppo ele- delle obbligazioni, del Codice penale, del Co-
vati e pertanto si rinuncia sovente ad appli- dice penale militare e della Legge sul casel-
care il diritto in modo rigoroso anche in ca- lario giudiziale?
so di abusi manifesti. Dunque, il consiglio che mi sento di dare
a tutti i committenti è quello di sempre: pri-
Ridurre il rischio di abusi ma di affidare i lavori a imprese o artigiani
Per questo motivo il Consiglio federale verificarne le referenze sul territorio, la se-
intende migliorare la possibilità di applica- rietà, l’iscrizione agli albi professionali (nel
re il divieto di esercitare un’attività in segui- caso ad esempio delle imprese di costruzio-
to a un reato in materia di fallimento o ese- ne su www.ti.ch/albo, così da verificare il
cuzione. Il disegno di legge presentato corretto versamento degli oneri sociali e il
recentemente intende stabilire un nesso tra di- rispetto dei contratti collettivi di lavoro), la
ritto penale e diritto del registro di commercio. reperibilità anche a lavori ultimati e, non da
È infatti previsto che il divieto di esercitare ultimo, diffidare dalle offerte palesemente
un’attività iscritto nel casellario giudiziale sia basse rispetto alla concorrenza.
in futuro comunicato anche agli uffici del re- Chi più spende, meno spende… recita un
gistro di commercio, affinché questi possano vecchio adagio sempre d’attualità.
Immobilia / Ottobre 2019 13economia IMMOBILIARE
MercATO TICINESE
Sfitto: le sfide del La continua attività edile nel comparto residen-
ziale accompagnata da un’improvvisa diminu-
mercato zione della domanda ha fatto lievitare l’offerta
di abitazioni.
TeSTO – fabio guerra*
Sfitto necessario e sfitto La quota di sfitti in Svizzera si è sempre le persone che si trasferiscono in un altro
“ideale” aggirata attorno all’ 1 %, con un tasso annuo cantone sono mediamente 800 in più ri-
La continua attività edile nel comparto di fluttuazione di inquilini di circa 13,6%. Il spetto a quelle che vengono a risiedere in
residenziale accompagnata da un’improv- livello ideale degli sfitti si ritiene raggiunto Ticino.
visa diminuzione della domanda ha fatto al momento nel quale i canoni richiesti sul
lievitare l’offerta di abitazioni. Dopo anni di mercato dopo una fase di crescita, tendono a
euforia, gli operatori del mercato sono con- non più aumentare (mercato in equilibrio).
frontati con una modifica radicale di para- È stato il caso nel 2015, quando dopo ol- La causa dell’accelerazione degli
digma, non senza preoccupazioni. Secondo tre 15 anni di crescita continua, i canoni di sfitti in Ticino, ben superiore alla
i dati dell’Ufficio Federale di statistica a fi- locazione offerti in Svizzera hanno rag- media nazionale, è da ricercare
ne dicembre 2018 lo sfitto ha raggiunto in giunto il picco e hanno cominciato a dimi- nell’improvviso e forte rallentamento
dell’evoluzione demografica.
Ticino quota 4’800 unità, di cui 3’900 in lo- nuire. Il tasso di sfitto su scala nazionale si
cazione. In totale 1’060 in più rispetto situava allora all’1,2%. In Ticino a fine 2015
all’anno scorso senza segnali di un’inversio- si registrava uno sfitto dell’1,0% (0,8% nel-
ne di tendenza nei prossimi 12 mesi. la Città di Lugano), ad un livello pertanto in-
Fondamentalmente, il mercato immobi- feriore alla media nazionale. A fine 2018, Toccato in modo importante
liare necessita di un minimo livello di sfitti. solo tre anni dopo, il tasso di sfitti ha rag- il parco immobiliare esistente
Una normale fluttuazione permette in ef- giunto in Svizzera l’1,7% (+0,4%), in Ticino In Ticino, le abitazioni sfitte a fine 2018
fetti da un lato agli inquilini di cambiare e il 2,2% (+ 1,2%) e nella Città di Lugano il erano 2’095 in più rispetto al 2015, 622 ri-
trovare appartamenti corrispondenti alle 2,4% (+1,6%) superando pertanto chiara- sultavano in edifici nuovi e 1’473 in edifici
esigenze e dall’altra favorisce la manuten- mente il livello di sfitto «ideale». Da una si- esistenti. L’esubero di abitazioni esistenti
zione ordinaria o straordinaria del parco tuazione di penuria di alloggi si è passati ad sul mercato tocca pertanto in modo più im-
immobiliare garantendo un buon funziona- un eccesso d’offerta. portante il parco immobiliare storico rispet-
mento del mercato. Il livello ottimale degli I canoni locativi sono in diminuzione. La to alle nuove costruzioni.
sfitti detti «strutturali» dipende da diversi causa dell’accelerazione degli sfitti in Tici- In base ai dati degli annunci immobilia-
fattori, tra cui il contesto normativo ed no, ben superiore alla media nazionale, è da ri a giugno 2019, i canoni degli appartamen-
eventuali restrizioni che limitano o rallen- ricercare nell’improvviso e forte rallenta- ti nuovi offerti sul mercato risultano me-
tano il mercato nel rispondere ai cambia- mento dell’evoluzione demografica, dovuta diamente più elevati di quelli richiesti per
menti della domanda, come anche da modi- ad un rallentamento dell’immigrazione in- appartamenti esistenti, tuttavia la differen-
fiche delle preferenze dei locatari e dal ternazionale nel 2017-2018 e alla crescita za in molte regioni è contenuta.
livello di trasparenza del mercato. dell’emigrazione intercantonale. Dal 2014 Nella città di Lugano un nuovo apparta-
14 Immobilia / Ottobre 2019mento costa mediamente CHF 1’900 mensi-
li (ca. 86 m2), mentre appartamenti esistenti
sono offerti a CHF 1’510 mensili (ca. 90 m2).
Questo sovrapprezzo pari a CHF 390 men-
sili (25%), che risulta ancora più contenuto
nelle regioni periferiche, sembra essere suf-
ficiente ad attirare i locatari in appartamen-
ti nuovi, con finiture e confort in linea con
le attese attuali. Per i proprietari ne risulta
un esercizio delicato di ammodernamento
del parco immobiliare, con margini conte-
nuti d’investimento.
Adattamento lento al
nuovo contesto di mercato
Il mercato edile è molto lento nell’adat-
tarsi ad un nuovo contesto di mercato. Ciò
è dovuto principalmente ai lunghi proces-
si decisionali e alle fasi di implementazio-
ne. Questo spiega anche perché l’attuale pro-
duzione edile non si sia ancora adeguata alla re esistente, che dovrà rinnovarsi in un con- *fabio guerra
contrazione dell’offerta. Nel contesto attua- testo concorrenziale accresciuto. Allo stesso Arch. Dipl. ETH, Direttore di Wüest
Partner SA Lugano.
le, è probabile che il processo di adattamen- tempo, dopo oltre un decennio di strutturale
to si protragga ancora per parecchio tempo carenza di appartamenti, si aprono nuove in-
grazie a rendimenti interessanti in relazio- teressanti opportunità per gli inquilini.
ne alle alternative di investimento e pro-
spettive di crescita economica delle regio-
ni che incentiva ulteriori costruzioni.
Finché vi saranno opportunità per nuo-
vi sviluppi immobiliari in posizioni ben con-
nesse, l’attività edile rimarrà sostenuta, indi-
pendentemente dalla situazione degli sfitti.
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Immobilia / Ottobre 2019 15DIRITTO IMMOBILIARE
ARTICOLO SPECIALISTICO
Le ferie estive sono finite e molti turisti hanno
NOVITÀ LEGISLATIVE prenotato preziosi giorni di vacanza in uno dei
4 000 000 di alloggi, in 190 paesi, offerti tramite
SU AIRBNB la piattaforma californiana Airbnb.
Una panoramica sulle novità nei rapporti tra
Airbnb, diritto di locazione e proprietà per piani.
TeSTO – SIMON SCHäDLER*
Risiedere nella
località dei sogni
porta anche conflitti
inevitabili.
nessuna “lex airbnb” pria proposta nella primavera del 2019, sot- cazione locale. Perché: se il locatore non dà
La diffusione e la popolarità di Airbnb tolineando comunque ancora una volta che al proprio locatario alcun consenso gene-
e delle piattaforme analoghe comportano l’articolo 262 CO sulla sublocazione è solo rale relativo alle prenotazioni Airbnb a de-
notoriamente (anche) conflitti, questioni parzialmente adeguato all’hosting Airbnb. terminate condizioni, valgono i diritti usua-
aperte e necessità di agire. Pertanto, la situazione giuridica del rappor- li del locatore. Quindi, senza consenso non
Nel 2018 il Consiglio federale, con l’in- to tra Airbnb e il diritto di locazione (prece- si fa hosting.
tenzione di adeguare il diritto di locazione ai dente) è tuttora invariata. Ecco una panora-
tempi del «Social Travel», ha messo in con- mica in merito.
sultazione l’ordinanza sul diritto di locazio-
ne. Per il locatario non sarebbe più stato ne- AIRBNB E DIRITTO DI LOCAZIONE È noto che il motto della piattafor-
cessario avere ogni volta l’approvazione del I soggetti ospitanti di Airbnb mettono a ma Airbnb, trovare alloggi privati
locatore per sublocare i propri spazi abitati- disposizione degli utenti un alloggio dietro in tutto il mondo da prenotare
vi o commerciali per brevi periodi in quali- compenso, offrendo anche prestazioni sup- subito con pochi clic, spesso collide
in pratica con il diritto di locazione
tà di host. Sarebbe bastato, invece, richiede- plementari come servizio di pulizia, pasti,
locale.
re un consenso generale «alla sublocazione wi-fi o consigli di viaggio. Dal punto di vista
ripetuta per brevi periodi». Secondo il go- giuridico, tale cosiddetto «contratto inno-
verno federale, l’attuale regolamento con- minato» si presenta sui generis; le disposi-
cernente la sublocazione all’articolo 262 zioni del diritto di locazione (in particolare
CO sarebbe impreciso e non sarebbe chiaro l’articolo 262 CO) trovano comunque appli- In base all’articolo 262 CO il locatore
se la disposizione copra l’hosting attraverso cazione. L’articolo 262 CO regolamenta la può negare la sublocazione (1) quando l’og-
piattaforme di prenotazione. sublocazione e prevede in linea di massi- getto locato viene utilizzato in modo non
La modifica proposta è stata criticata sia ma un consenso separato del locatore per conforme al contratto o per fini diversi da
sul piano politico, sia su quello pratico: l’al- ogni ospite alloggiato. Il locatario che non quelli previsti, (2) le condizioni delle loca-
loggio di ospiti tramite Airbnb e altri sarebbe rispetta un legittimo rifiuto alla sublocazio- zioni non vengono rese note, (3) le condizio-
commerciale e quindi in contrasto con la de- ne o non si preoccupa di ottenere il consen- ni delle sublocazioni sono illecite o (4) gli
stinazione d’uso contrattuale di oggetti nor- so, rischia una disdetta straordinaria in ba- causano pregiudizi essenziali. Nella real-
malmente di carattere abitativo. Il nuovo ar- se all’articolo 257f CO. tà, le cause di rifiuto ammesse nell’hosting
ticolo 8a OLAL supererebbe l’articolo 262 È noto che il motto della piattaforma Airbnb si presentano frequentemente: i lo-
CO, creando incertezza giuridica e sottraen- Airbnb (trovare alloggi privati in tutto il catari per brevi periodi o per un solo giorno,
do spazi abitativi al mercato immobiliare. Il mondo, da prenotare subito con pochi clic) in atmosfera di vacanza, in genere sfruttano
Consiglio federale ha infine ritirato la pro- spesso collide in pratica con il diritto di lo- gli oggetti locati più dei partner contrattua-
16 Immobilia / Ottobre 2019li meticolosi e di lunga durata. Inoltre, mol- annullata tale delibera, arrivando fino al tività silenziosa, contrasta con la locazione
to spesso l’hosting viene offerto per ottene- Tribunale federale. Anche l’organo di giu- dell’appartamento regolare, continuativa e
re un guadagno personale, non ammesso dal dizio competente di Losanna rigettò il suo a pagamento tramite Airbnb.
diritto di locazione. ricorso. La delibera approvata in base alle esi-
genze è quindi conforme alla legge. Il dirit-
DIVIETO DI AIRBNB NELLA to esclusivo di A. concernente la sua unità
PROPRIETà PER PIANI? di piano non ne viene ridotto, né subisce un
Che l’hosting Airbnb non nasconda so- Va considerata in primis la qualità pregiudizio essenziale, come sarebbe inve-
lo problematiche legate al diritto di lo- elevata della vita nelle abitazioni ce nel caso di un divieto generale alla loca-
cazione, ma che possa provocare conflit- primarie, in un contesto intimo e zione (si veda anche DTF 139 III 1 e 144 III 19).
ti tra i comproprietari di piani è un dato privato con la relativa infrastruttura. Senza dubbio i locatori, i comproprieta-
di fatto. Tuttavia, le controversie davan- ri per piani, i comuni e, non ultimo, i tribu-
ti al Tribunale federale finora sono rare. In nali dovranno confrontarsi anche in futuro
5A_436 / 2018 il Tribunale federale, ad apri- con questioni di diritto sul tema del «Social
le 2019, ha dovuto giudicare per la prima vol- Per il Tribunale federale, il fatto che Traveling». Con 900 000 pernottamenti nel
ta l’ammissibilità di un «divieto Airbnb» per un’assemblea di comproprietari per piani 2018 la popolarità della «sharing economy»
un immobile organizzato secondo la pro- abbia il diritto di escludere un uso speci- sembra essere senza freni.
prietà per piani. fico dei singoli appartamenti dipende dal-
Motivo del contendere: A., figlia di un le circostanze di fatto di ogni singolo caso.
comproprietario, pubblicava annunci su Va considerata in primis la qualità eleva-
Airbnb regolarmente (e con successo). ta della vita nelle abitazioni primarie, in un
Gli ospiti temporanei andavano e veniva- contesto intimo e privato con la relativa in-
no, utilizzando anche la piscina, la sauna, la frastruttura (si pensi all’uso comune della
sala fitness e la terrazza sul tetto dell’immo- piscina e della sauna). La conseguenza: un
bile, costituito da 27 unità e situato sul pit- conflitto di interesse tra gli abitanti - for-
toresco Lago dei Quattro Cantoni. In un’as- temente uniti tra loro e con alte esigenze
semblea straordinaria dei comproprietari di tranquillità - e gli ospiti Airbnb coinvolti
per piani nel 2015 venne deliberata una mo- nel ritmo della vacanza, con scarso interes-
difica del regolamento di uso e gestione: fu- se per la quiete notturna e con ancora meno *SIMON SCHäDLER
rono vietate le locazioni brevi, ammessi so- attenzione ai citati vicini. L’autore è avvocato e lavora a Basilea.
lo contratti di locazione duraturi. Secondo i giudici l’uso indicato nell’at-
A. presentò istanza di ricorso nel Canton to costitutivo delle unità di piani, finaliz-
Nidvaldo (senza successo) perché venisse zate all’abitare o allo svolgimento di un’at-
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Immobilia / Ottobre 2019 17Puoi anche leggere
