Il sogno di un nuovo sviluppo - Una stagione del dovere per la rinascita
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ANNO IV N.2
MARZO-APRILE 2021
Donatella Giorgi Divo Gronchi Stefano Busti
Castellani banchiere I Formaggi della
Situér Famiglia Busti
Una stagione del dovere per la rinascita
Il sogno di un nuovo sviluppo
Riccardo Benvenuti,
Il sogno americano:
una Chevrolet del ‘57.
CONTENUTI
4 EDITORIALE 24 REAL ESTATE 39 NUMERI FACTORING
Con la stagione del dovere (il vero “vaccino” della La compravendita nel mercato Il factoring in cifre
nostra economia) il 2021 l’anno della speranza per una immobiliare italiano: Vademecum I dati preliminari di dicembre
rinascita del Nostro Paese e l’alba di un nuovo sviluppo
7 FILIERA 31 FINTECH 41 NEWS
Castellani, un’altra storia italiana di successo: Il Digital Lending offerto dalle FinTech Il notiziario di Leasing Magazine
da impresa familiare a impresa europea come opportunità di impiego per
il sistema bancario tradizionale
12 ESPERIENZE 35 NUMERI LEASING 44 VISIONI
Connessione veloce al futuro Stipulato leasing gennaio-dicembre 2020 Dopo il Covid-19 una vita d’arte
Dinamica leasing e attese investimenti
18 OSSERVATORIO 37 NAUTICA
Nuova definizione di default crediti Facciamo il punto sul mercato della nautica
Una precisazione intelligente di un banchiere dopo Genova e in attesa del prossimo
di esperienza e di alto profilo professionale appuntamento di Viareggio
21 INTERVISTA
Stefano Busti: resilienza aziendale
ai tempi del Covid
Con la stagione del dovere (il vero “vaccino” della nostra economia) il 2021 l’anno della speranza per una rinascita del Nostro Paese e l’alba di un nuovo sviluppo Mario Draghi ci invita a “rendere di più” per favorire la trasmissione verso un’economia più solidale ed ecologicamente sostenibile e dobbiamo riconoscere che il nostro sistema economico, rimanendo bancocentrico, ha il suo centro vitale nel rapporto banca-impresa
Oggi le nuove regole ban- del debito totale in “Centrale Rischi Bankit”,
carie su default e prestiti all’1% da verificarsi oltretutto anche per un
e rischio (con la fine delle giorno e non più a fine mese. Inoltre, non sono
moratorie scadenti il 30 più compensabili sconfinamenti con margini
giugno) ci avvicinano al di disponibilità su altra linea di credito, gene-
pericolo di un nuovo credit rando di fatto un’insolvenza sostanzialmente
crunch e questo è uno automatica. Le moratorie del cd. “Cura Italia”
scenario da evitare e, se possibile, da prevenire. hanno finora arginato il flusso dei nuovi crediti
La pandemia ha esercitato un effetto dirom- deteriorati con la sospensione dei pagamenti di
pente sul merito creditizio delle imprese: interi mutui e leasing inizialmente fino al 30/09 e poi
settori (turismo e commercio tradizionale) fino al 31/01/2021, e allungati ulteriormente
hanno visto crollare il proprio fatturato e la con la Legge di Bilancio fino al 30/06/2021.
domanda aggregata ha risentito della fiducia Si parla di moratorie in atto per un totale di
caduta ai minimi storici. Questa situazione circa 300 miliardi di euro. Si stima che per il
negativa ha coinciso, come noto, con l’intro- 25% dei debiti in essere con il sistema bancario
duzione di riforme che rendono più oggettivo siano state richieste moratorie e che una parte
e automatico il riconoscimento dei “crediti importante di questi debitori non sarà in grado
deteriorati” riducendo la discrezionalità, già ai di riprendere i pagamenti alla scadenza (30%?).
minimi termini con il sistema del rating, che un Lo scenario che potrebbe presentarsi è timore
buon banchiere responsabile (che non è più da non solo della BCE ma di tutti gli operatori
tempo il Direttore di filiale) può legittimamente (l’uscita dalle moratorie unita al nuovo flusso di
graduare. segnalazione dovuto per i crediti deteriorati po-
Si tratta di una tendenza consolidata del 2006 trebbe portare infatti il patrimonio di vigilanza
che il ritardo nei pagamenti comporta di fatto di molte banche sotto il limite minimo richiesto
il default di un debitore e questa subisce, con dalle autorità)... con le possibili conseguenze
le nuove norme, una accelerazione pericolosa. che ci possiamo fin d’ora immaginare. Questo
La soglia di materialità è stata ridotta, dal 5% lo scenario peggiore che speriamo fortemente
non si realizzi, altrimenti potrebbe generarsi un impegno eccezionale, forte e trasparente, di altro sostanziale “credit crunch” con tutto quello grande collaborazione reciproca per evitare un che comporterebbe per l’economia reale (PIL, possibile avvitamento della crisi: furbizie e scap- investimenti, occupazione). La moratoria sui patoie momentanee non potranno certo venire debiti e gli altri interventi (cassa integrazione, in soccorso. Una stagione del dovere aspetta divieti di licenziamenti) insieme agli aiuti dei noi tutti per un cambiamento di mentalità non vari decreti “ristori” hanno scongiurato finora i effimero, ma sostanziale. fallimenti ma, qualora salissero in modo ano- I comportamenti di tutti gli operatori sono malo i crediti bancari in sofferenza, la “stretta” l’unico fattore che più è necessario anche potrebbe essere una conseguenza inevitabile. rispetto alle stesse risorse finanziarie, pur im- Con le nuove regole la banca sarà tenuta a clas- portanti, che arriveranno dall’Europa (a debito sificare un credito a default quando l’impresa è e a fondo perduto); queste dovranno essere in arretrato da oltre 90 giorni sui pagamenti (e necessariamente gestite non “a pioggia” ma, la soglia che fa scattare la segnalazione è 500 come ha indicato Mario Draghi, forte di una euro, che si riduce a 100 per privati e imprese capacità ed esperienza certamente ben superiori con debiti inferiori al milione di euro), la cifra a tante personalità politiche presenti nel nostro che fa scattare la segnalazione è pari al solo parlamento nazionale. 1% dell’esposizione dell’impresa verso la Banca. Certamente queste nostre riflessioni non Occorre anche ribadire che la liquidità garantita tengono conto di tutte le variabili presenti al sistema bancario dalla BCE è certamente ele- che compongono gli assetti istituzionali ed vata, ma garantisce di fatto la grande impresa economici del paese ma il rapporto banca/ piuttosto che le PMI e i piccoli negozi. Ora le impresa – impresa/banca rimane sicuramente piccole imprese in Italia danno lavoro a oltre 9 centrale per ogni progetto di sviluppo di nuova milioni di persone (sono il tessuto connettivo rinascita dell’Italia in Europa: su questo non ci prevalente del nostro paese: questa è la nostra sono dubbi! Solo in questo nuovo quadro cultu- maggiore preoccupazione per il 2021). rale e ideale il vaccino, il volano del recovery plan Di fronte a questi possibili scenari negativi (la next generation EU) e il paracadute della BCE occorre allora liberare tutte le energie e tutte le potranno realmente funzionare e ci potranno risorse disponibili per una nuova “stagione dei essere risultati solidi per una vera ripartenza per doveri” e della responsabilità sociale e solidale. ottenere un tasso di crescita accettabile, in linea Imprenditori e operatori bancari debbono far cioè con i paesi europei più virtuosi. leva su intelligenza professionale e tanta buona volontà per affrontare la situazione con un Gianfranco Antognoli
filiera castellani
CASTELLANI,
un’altra storia italiana
di successo:
da impresa familiare
a impresa europea
na storia che nasce oltre 60 anni
U fa da un’azienda di famiglia pro-
duttrice di scaffalature metalliche.
Nel 2010 l’azienda ha iniziato il suo
processo di trasformazione modificando total-
mente le modalità di vendita, i canali di vendita
e i processi produttivi. Abbiamo scommesso
sul digitale, in particolare sull’e-commerce,
un mondo a noi oscuro fino a quel momento
ma una sfida stimolante che ci ha fatto intra-
prendere un percorso di cambiamento, grazie
all’innovazione e alla ri-progettazione azienda-
le, creando così il brand CastellaniSHOP.
Nel corso degli anni abbiamo studiato ed ap-
profondito il mondo dell’e-commerce e le sue
logiche di vendita cercando di capirne a pieno
benefici, opportunità, costi, problematiche,
ed abbiamo così implementato le strategie
per far crescere il nostro canale. L’introduzione
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 7
filiera castellani
Donatella Giorgi
di nuovi prodotti ci ha permesso di avere un prodotti, brevettando così una particolare
canale di vendita digitale verticale sul settore curvatura di metallo progettata internamente
arredamento, castellanishop.it, suddiviso in ed effettuando domanda di protezione per
tre categorie principali: industria, negozio e vari disegni e modelli al fine di preservarne
ufficio. l’estetica e il design. Inoltre abbiamo registrato
La vendita online ci ha permesso di affrontare i nostri due marchi: CastellaniSHOP e Situér
una grande trasformazione in tutti i comparti Milano.
aziendali passando così da azienda artigiana a La piattaforma castellanishop.it ha registrato
PMI innovativa, evoluzione avvenuta mediante una crescita importante negli ultimi cinque
la recente iscrizione nell’apposita sezione spe- anni diventando uno dei principali canali di
ciale della Camera di Commercio. Il passaggio vendita e d’immagine della Maison. Con il
a PMI innovativa è stato possibile grazie ad restyling avvenuto nel 2017, il nostro e-com-
una open-mind di tutta l’azienda sempre merce è diventato facilmente navigabile da
pronta ad innovare e sperimentare, investendo tutti i devices e, grazie al grande sviluppo
molto ogni anno in ricerca e sviluppo. La con- tecnologico effettuato, abbiamo implemen-
tinua evoluzione ed innovazione sui processi tato la piattaforma con il preventivo online
produttivi ha permesso alla Castellani.it srl ed il configuratore per poter personalizzare
di sperimentare nuove lavorazioni e nuovi l’arredamento nell’ambiente desiderato. Grazie
8 Leasing Magazine marzo-aprile 2021
filiera castellani
ai grandi investimenti effettuati sono stati ac- dotti focalizzati sulla particolare curvatura
quistati nuovi macchinari di industria 4.0 che ci già brevettata. Il nuovo brand creato dalla
hanno permesso di migliorare ed automatizza- Maison, che ha visto l’apertura a Milano di
re il processo produttivo, senza però perdere la un Atelier Interior Design, prende il nome di
qualità artigianale del prodotto, che ci hanno “situér milano” (situermilano.it) perché dal
permesso di sperimentare ed integrare nuovi caos dei materiali industriali diamo vita ad
prodotti per raggiungere importanti traguardi. arredi equilibrati e minimali in attesa di essere
Il tutto è stato reso possibile dalla volontà, situati.
dalla passione e dalla dedizione al lavoro che Il 2020 è stato per noi un anno da ricordare
ci mettiamo ogni giorno, un successo frutto grazie ai molti riconoscimenti ottenuti dalla
di uno scrupoloso studio del prodotto e di una nostra azienda, risultati che ci hanno dato
buona dose di concretezza. La specializzazione la carica per confermare il nostro impegno e
sui materiali e la continua ricerca, ci hanno continuare a credere nel progetto. L’azienda
permesso di collaborare con architetti emer- Castellani.it srl è stata infatti premiata al 1°
genti per la creazione di linee di design con posto tra “Le stelle dell’e-commerce 2020-
l’apertura di un secondo e-commerce orientato 2021”, classifica redatta da Corriere della Sera,
ad un target medio alto e che propone pro- inoltre siamo stati inclusi nella lista tra i
Castellani Shop nasce dall’esperienza di Castellani.it Srl, azienda leader della Toscana che opera da più
di sessanta anni nel settore della produzione di scaffalature metalliche da industria, negozio, magazzino e
soluzioni d’arredamento per ufficio e attività commerciali di ogni genere. Marchio distintivo dell’azienda è
il ciclo produttivo interamente realizzato in Italia che garantisce il Made in Italy di ogni prodotto in vendita
presso Castellani.it Srl e Castellani Shop come risulta dalla certificazione MUN (Marchio Unico Nazionale).
Situér Milano è lo spin off dell’azienda Castellani.it srl a Milano. Nato con l’intento di voler offrire una linea
di arredi ricercata ma, partendo sempre dalla materia prima industriale, propria del know-how del gruppo
ma, sapientemente re-interpretata.
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filiera castellani
“Leader della Crescita 2021” stilata da Il Sole- la crescita ottenuta negli ultimi anni, e per
24Ore; CastellaniSHOP è stata premiata anche l’anno 2021 abbiamo l’obiettivo di realizzare il
nella top 5 tra gli e-commerce specializzati del nostro nuovo Headquarter, una struttura inno-
settore “Forniture Industriali” a livello europeo. vativa e sostenibile dove verrà trasferita tutta
Lo afferma l’autorevole classifica dei migliori la nostra attività produttiva e commerciale.
e-commerce 2020-2021 redatta dall’Istituto Tutto questo grazie a tutta la famiglia Castel-
Tedesco di Qualità e Finanza. lani, a mio marito Fulvio Castellani che è il
Molti media hanno parlato della nostra azien- perno e vulcano di nuove idee produttive ed
da, ottenendo pubblicazioni su La Repubblica alla capacità, competenza, sagacità, ingegno-
e su varie riviste internazionali di settore fino sità e caparbietà della nuova generazione, dei
ad arrivare a realizzare la prima campagna nostri tre figli che saranno il prossimo cambio
pubblicitaria televisiva su SKY che continuerà generazionale.
per tutto il 2021.
La nostra azienda ha intenzione di continuare A cura di Donatella Giorgi Castellani
10 Leasing Magazine marzo-aprile 2021800.180.989
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rilancio del Paese come l’agricoltura, l’energia, la sanità, il trasporto pubblico e
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Nell’immagine, ghiacciaio in Groenlandia. © Alidem (dalla mostra “Radici del futuro” allestita da Alba Leasing).esperienze
Connessione veloce
al futuro
er iniziare la mia riflessione ho “primi attori competenti e protagonisti”, con
P pensato di mutuare una recente
affermazione di Giorgio Armani
i meno giovani saggi partner e non ostacolo
ad una buona modernità, sembra il pensiero
(a mio avviso sintetica, puntuale dominante.
ed efficace): “è tempo di aggiustare ciò che Il declino del nostro paese dura da oltre un
non va”. È tempo di restituire valore a ciò che quarto di secolo. Se andiamo con la memoria
è autentico ed agire insieme per un mondo al 2019 eravamo un paese pieno di contraddi-
diverso per un benessere più diffuso. zioni, diviso, con larga parte della popolazione
È indispensabile tracciare ed imboccare sfiduciata e sfibrata. Eravamo il risultato di
velocemente una nuova via; non per tornare anni di crescita insufficiente (PIL) e di un debito
ad una normalità già vecchia ma per favorire pubblico in preoccupante crescita senza alcuna
un nuovo assetto sociale e civile dei paesi più azione di contrasto. Un paese fragile!
industrializzati come il nostro. Innovare le Dopo la lunga e pesantissima crisi economica
modalità del lavoro, recuperare aspettative di iniziata nel 2008, agli inizi del 2020 ecco
valore autentico, trasformare l’organizzazione abbattersi la grave pandemia da Covid-19
di imprese e famiglie con la loro differente che ha comportato, oltre ai noti e drammatici
propensione alle spese, agli investimenti, al danni alla salute ed alla vita delle popolazioni
risparmio, è già compito di oggi. Aspirare ad in tutto il mondo, ulteriori e pesanti difficoltà
un contesto sociale più autentico, semplice, all’economia sia globale che nazionale.
ricco di nuove competenze; con i giovani Come in tutte le crisi però, oltre a consuntivare
12 Leasing Magazine marzo-aprile 2021esperienze
minacce si profilano anche opportunità e sfide le sue molteplici asimmetrie ben fotografata
da cogliere con tempestività ed energia. da Bauman non ha portato felicità, ma piutto-
I numerosi player studiosi delle dinamiche dei sto appagamento falso ed illusorio. Dobbiamo
mercati hanno difficoltà a fare previsioni. Si fare i conti con nuove dinamiche. L’assetto
stima che al sistema dell’euro occorreranno sociale anche dei paesi più industrializzati
alcuni esercizi per recuperare i precedenti livelli cambia, così come cambiano le modalità del
di fatturato; in special modo al nostro paese lavoro, le aspettative di valore, la struttura ed
occorrerà maggiore capacità ed impegno in organizzazione familiare e le sue scelte per
considerazione della sua struttura portante spesa risparmio ed investimenti.
fatta da piccole e medie imprese non am- Siamo in un momento di disoccupazione esa-
piamente capitalizzate, oggi in grandissima sperata che colpisce ogni età. Si sono ridotte
difficoltà. Il distanziamento sociale imposto le aspettative di reddito ed in molti casi erose
dal virus ha generato un’accelerazione di cam- le risorse patrimoniali, con la necessità per
biamenti radicali e in molte imprese operanti ampie fasce di popolazione di togliere consumi
nei settori tradizionali di manifattura e servizi e ricorrere ad ammortizzatori sociali. Anche
una forte frenata con perdite patrimoniali; i giovani preparati che avevano conquistato
il loro recupero sarà lento e per molti di loro un posto di lavoro con contratti a tempo
purtroppo non ci sarà affatto. Sarà opportuno determinato si sono ora trovati espulsi.
progettare un rilancio resettando gran parte Per riattivare un adeguato processo econo-
dell’agito in precedenza. La Società Liquida con mico e per poter continuare a intraprendere
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 13esperienze
affari sarà indispensabile studiare molto, aggiunto unico, straordinario, insuperabile. Ma
avere fantasia per buone nuove idee, ricercare non è il concetto moderno di rete? Oggi peral-
i capitali necessari per i forti investimenti in tro ancor più favorito da semplificati ed efficaci
ricerca, formazione, tecnologia e digitalizza- strumenti di comunicazione.
zione da fare celermente. Occorrerà essere
pronti a favorire aggregazioni, reti fra diverse 4il lavoro per tutti, generato e sospinto
integrate competenze, filiere di produzione e dall’Impresa sia privata che pubblica e dalle
servizi qualitativi, partnership con l’obiettivo competenze e dall’impegno delle sue risorse
di economia circolare territoriale; dunque umane, rappresenta lo strumento unico per la
iniziative attrattive per investitori domestici rinascita. Nei momenti di confronto ci si do-
ed internazionali. manda se il bene collettivo possa armonizzarsi
Superare paura, incertezza e rimettere in con l’esigenza del miglior profitto dell’impre-
campo Positività, Entusiasmo, Preparazione, sa. Profitto dell’impresa e bene comune sono
Determinazione, Desiderio di riuscire – sono a mio parere interconnessi e reciprocamente
azioni per costruire il nostro Nuovo Edificio funzionali; come è altrettanto certo che il
Culturale. profitto possa essere generato esclusivamente
Due parole mutuate dalla lingua greca espri- da solidi, sostenibili, duraturi fondamentali
mono al meglio la modalità per un adeguato industriali. In sostanza una ricostruzione ma
agire del momento: Kairos (in questo preciso su pilastri dalle fondamenta antiche: etica al
momento) Exousia (con efficacia… con po- primo posto, scuola ed impresa con efficaci link
tenza). Dunque agiamo in questo preciso e partnership, lavoro diffuso, coesione sociale,
momento (subito) e con grande efficacia. Non solidarietà, attenzione alla qualità ambientale,
perdiamo tempo! interessi culturali che fanno crescere. Osser-
vazione a largo raggio per mutuare ciò che
Come detto, sarà indispensabile individuare di buono già si è sperimentato altrove. Non
un modello diverso da quello del passato. si tratta di un manifesto preso a prestito da
Occorrerà però la assoluta convinzione che: scienza teorica ma di un diverso modello della
Società Industriale con al centro, identità e
4l’Impresa è l’organismo al centro dello svi- dimensione di impresa, sviluppo, ricchezza
luppo e della ripresa economica e sociale di e lavoro. Lavoro come strumento necessario
ciascun paese con i suoi eterogenei territori. per creazione di valore e sviluppo diffusi (vedi
Molti anni addietro Il Professor De Rita soste- anche l’articolo 4 della nostra Costituzione).
neva, a mio avviso con grande lungimiranza, Creazione di ricchezza da ridistribuire con
che il valore di un paese deriva dalle sue comu- equità ed equilibrio; ricchezza per favorire
nità, perché molto eterogenee e quindi ricche investimenti in nuova tecnologia e formazione
di differenti culture ed ingegno ma di converso per aggiornare in continuo le competenze
capaci, se ben armonizzate, di creare un valore del gruppo di lavoro. Investimenti utili ad
14 Leasing Magazine marzo-aprile 2021esperienze
assicurare adeguata dimensione patrimoniale indispensabile per competere. L’“appetito al
e strutturale, marginalità e creazione di valore conoscere” è il vero sale della vita, che occorre
sui territori/perimetri di influenza dell’impre- conservare e, tempo per tempo, sviluppare;
sa. Se questo è l’obiettivo, viene automatico dunque “competenza sempre verde” per essere
ripartire dal sempre qualificato modello della sempre più capaci nel progettare, nel fare e nel
Corporate Social Responsability (CRS). In sintesi far sapere. Competenze con approccio flessi-
un orientamento di governance dell’Impresa bile, cioè sempre armonizzato con la volatilità
che definisce una funzione obiettivo della delle dinamiche della vita attuale, dei mercati
stessa più ampia del semplice profitto. Non e delle loro correlate esigenze. Competenze
soltanto proprietà e management a definire allargate e qualificate, capaci di dare pronte
e contendersi il valore creato dall’impresa, ma risposte alle complesse domande del quo-
tutti i soggetti direttamente ed indirettamente tidiano. Competenze specialistiche e quindi
interessati. CRS mette al centro della funzione distintive sempre importanti ma comunque
obiettivo la composizione dei diversi interessi mai sufficienti se non capaci di alimentare
dei molteplici stakeholder. Un approccio che un sistema olistico che consenta di cogliere,
penalizza l’investitore di capitale/owner? interpretare, i vari aspetti del problema da
Certamente no! In una simile prospettiva le risolvere. In sintesi una governance di impresa
dimensioni ambientali, umanitarie e sociali si (o Paese??) che non può e non deve essere
affrancano da uno storico ruolo di sudditanza sommatoria di diverse istanze ma capace di
rispetto all’obiettivo del profitto ed in quanto armonizzarle, contemperarle con approccio
obiettivi in sé contribuiscono a definire moda- sistemico che obbliga all’interdisciplinarietà.
lità e vincoli per il conseguimento dei risultati Pensiamo anche all’importanza della cultura
più strettamente economici. L’efficienza del digitale oggi pervasiva del nostro quotidiano
rispetto delle norme primarie (leggi) e dei e quindi indispensabile al nostro celere agire
doveri fiduciari nei confronti degli stakeholder e comunicare.
espresse nei codici etici e nelle carte dei valori
aziendali (carta della condotta etico morale) Il lungo percorso di oltre 40 anni nel settore
sono chiavi gestionali importanti ed irrinun- del credito alle imprese, con la necessaria co-
ciabili. noscenza dei processi produttivi, della lettura
dei bilanci di esercizio, dei business plan e
4le Competenze sono strumenti del succes- con accurata prossimità all’impresa ed al
so. Già in una mia precedente riflessione su suo management, ha generato in me una
questa rivista evidenziavo come Competenze “fortissima dipendenza dai numeri”. Considero
e Dimensione fossero condizione per la resi- i numeri dell’impresa come specchio dell’agi-
lienza e sviluppo futuro dell’Impresa. La sana re dell’imprenditore/manager; strumenti di
competizione è leva e stimolo per un migliora- misurazione puntuale e mai generica delle
mento continuo; la conoscenza è lo strumento azioni poste in essere. Sono quindi convinto
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 15esperienze
meno strutturato e focalizzato
sull’obiettivo da concordare con
il management dell’impresa in
tempi brevi e frequentemente. Si
tratta di pianificazione adattiva
con coinvolgimento diretto e con-
tinuo dell’impresa nel processo di
sviluppo iterativo ed incrementale
attraverso la formazione di team
di sviluppo piccoli, polifunzionali,
autorganizzati. In sintesi si cerca
di ridurre il rischio di fallimen-
to di un progetto sviluppando
sistemi in finestre di tempo li-
mitate chiamate iterazioni. Ogni
iterazione, che in genere dura
qualche settimana o mese, è un
sia indispensabile “una puntuale gestione piccolo progetto a se stante e deve contene-
d’impresa attraverso l’uso attento di consuntivi re tutto ciò che è necessario per “rilanciare
sempre veri e sempre disponibili”. La comples- l’incremento delle funzionalità attese”. Piani-
sità dell’intraprendere in mercati ad altissima ficazione, analisi dei requisiti, progettazione,
volatilità e governati anche da fattori estranei test e documentazione vanno resi pubblici
al nostro diretto controllo, obbligano ad essere ai differenti gruppi di lavoro. Se il risultato di
studiosi, veloci, flessibili per decidere come ogni singola iterazione non appare completo
agire al meglio per cambiare rapidamente ciò (non ha sufficienti funzionalità evolutive) dopo
che non va. essere condiviso deve dare origine ad una
Correggere tempestivamente percorsi indesi- nuova iterazione che permetta di avvicinarsi
derati e non profittevoli è fondamentale. sempre più all’obiettivo ipotizzato. Alla fine
Da qui l’uso virtuoso di metodologia di di ogni iterazione il team deve rivalutare la
pianificazione e controllo “Agile Sofware priorità di progetto.
Development”. Metodo non nuovo (il manife- Un metodo gestionale indicativo di come la
sto del principio Agile è del 2001) ma ancora cultura di impresa richieda attenta, puntua-
piuttosto estraneo al mondo delle PMI, che le manutenzione e continuo up-grading per
si contrappone ai vari modelli di sviluppo assicurare alle nostre aziende buone perfor-
tradizionale più conosciuti nel mondo della mance e le necessarie risorse e condizioni di
consulenza ma a mio avviso meno efficaci. Si attrattività per i mercati di riferimento; come
tratta di un approccio di programmazione già detto anche per importanti e funzionali
16 Leasing Magazine marzo-aprile 2021esperienze
progetti di aggregazione di rete e/o filiera. bili per un vivere davvero migliore e ricco di
Plurimi e differenti fattori di successo che le soddisfazione condivisa. Se saremo capaci di
rendano eccellenze del proprio territorio con incamminarci senza troppi indugi sulla via del
particolare attenzione all’impatto sociale ed nuovo e non ritarderemo questa importante
alla capacità di generare valore in termini di opportunità con miopi contrapposizioni ed
sostenibilità, innovazione, investimenti sul interessi di parte tanto presenti in passato,
proprio capitale umano, capacità di program- saremo finalmente capaci di recuperare il
mare passaggi di generazione e se possibile nostro gap ventennale. Avremo certamente
propensione all’internazionalizzazione. aggiustato ciò che non va!
Dum Romae consulitur Saguntum expugnatur…
Un sogno? Teoria? Certamente no! Una con- ci insegnano i latini. Impegniamoci a studiare,
creta opportunità per un accurato refitting del stimolare fantasia, agire, non sbagliare e/o
nostro “palazzo della Cultura”. sbagliare ma prontamente correggere e co-
struiamoci con spirito positivo e senza paura
Per un futuro migliore e per un bene più diffuso un futuro di qualità.
occorre tornare a guardare anche ai valori del Interessato alla politica, ho sempre pensato
passato; con la capacità, attraverso lo studio che la vittoria della stessa si misuri con la
ed un “nuovo pensare” per un agire agile, ben capacità di creare il benessere diffuso sul
fatto, sostenibile, senza spinte degenerative proprio territorio di riferimento. Guardiamo
avide ed individuali. dunque tutti all’interesse comune e corriamo
Chi avesse interesse a questo futuro di Impresa a disegnare assieme la nuova strada per con-
e di Società si attivi celermente, non da solo, seguire più agevolmente questo ambizioso ma
ma assieme ad Istituzioni locali, Associazioni importante obiettivo. Ho un figlio ingegnere,
di categoria, Partner bancari, Organizzazioni giovane, appassionato, fortunatamente impe-
ricche di competenze integrate e valori, per gnato da anni nel lavoro e nello sviluppo del
ridisegnare velocemente sui territori le mappe sociale; mutuo da un suo recente intervento
delle imprese e concorrere ad innovare senza un’ultima raccomandazione ispirata al pen-
indugio le loro scelte di governance e i loro siero di Plinio il Vecchio: “Nulla dies sine linea”
modelli gestionali, aiutandole nella riconquista (nessun giorno senza linea). Seguiamo ogni
dei mercati. Sarà così più facile garantire svi- giorno, senza distrazioni, la strada giusta per
luppo sostenibile, aggregazioni e/o creazioni migliorarci. Unendo le competenze e la volontà
di reti funzionali a maggiore dimensione, ad verso uno stesso valido obiettivo saremo tutti
economia circolare, a maggiore redditività e migliori.
patrimonio, a creazione di valore più diffusa, a
nuova e più soddisfacente occupazione tanto Massimo Bacci
necessaria a giovani e meno giovani. Creare Harmonious Officina per soluzioni
dunque le condizioni oggettive e sosteni- (dicembre 2020)
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Leasing Magazine marzo-aprile 2021 17osservatorio
Una precisazione intelligente
di un banchiere di esperienza
e di alto profilo professionale
Nuova definizione
di default crediti
Normativa in vigore dal 1° gennaio 2021
a stampa, economica e di infor- europea con il Regolamento del 2018 e l’EBA
L mazione, ha dato ampio risalto
alla nuova disciplina sul Default
con linee guida nel 2017. Per le banche meno
significative, vigilate direttamente dalla Banca
dei rapporti creditizi concessi alla d’Italia, le nuove regole sono state recepite a
clientela da parte delle banche e delle istitu- giugno 2019, dopo una fase di consultazione.
zioni finanziarie, in vigore dal 1° gennaio 2021. Ma in cosa consistono le integrazioni appor-
La stessa Banca d’Italia ha peraltro rilevato che tate alla definizione di Default?
talune informazioni desunte da internet o ri- Fino al 31 dicembre 2020, i debitori erano
portate dagli organi di stampa non sono chiare classificati in Default al ricorrere di almeno
o precise ed ha fornito esaurienti chiarimenti al una delle seguenti condizioni:
riguardo. È opportuno innanzi tutto precisare 4il debitore è in arretrato da oltre 90 giorni
che le norme in questione sono tese ad assicu- nel pagamento di un’obbligazione rilevante;
rare un’applicazione uniforme in Europa della 4la banca giudica improbabile che, senza il
definizione di Default da applicare ai debitori ricorso all’eventuale escussione delle garanzie,
non in regola con i rimborsi programmati nei il debitore adempia integralmente alla propria
relativi contratti di finanziamento; così come obbligazione (passaggio a UTP – unlikeliness
è intervenuta, per tempo, la Commissione to pay).
18 Leasing Magazine marzo-aprile 2021osservatorio
Tale definizione è stata integrata, in senso
restrittivo per il mercato italiano, come segue
a partire dal 1 ° gennaio 2021:
4va considerata rilevante una esposizione
creditizia quando l’ammontare dell’arretrato
supera entrambe le seguenti soglie: i) 100 euro
per le esposizioni al dettaglio e 500 euro per
le esposizioni diverse; ii) l’1% dell’esposizione
complessiva verso una controparte (in prece-
denza 5%);
4superate entrambe le soglie, prende avvio il
conteggio dei 90 giorni consecutivi di scaduto,
oltre i quali il debitore viene classificato in
Default (UTP e non Sofferenza);
4non è più possibile compensare gli importi
scaduti con le linee di credito aperte e non
utilizzate;
4niente cambia per la classificazione a Soffe-
renza, con l’eccezione che tale classificazione Divo Gronchi
deve resultare uniforme per tutti gli interme-
diari che fanno parte di uno stesso Gruppo mercato creditizio italiano è la flessibilità
bancario o finanziario. applicata alle relazioni contrattuali con la
clientela. Il rapporto con il cliente non è solo
L’applicazione delle norme dal 1° gennaio, in regolato dalle rigide norme contrattuali ma
piena pandemia e con incertezze di continuità si basa anche (e talvolta soprattutto) sulla
delle stesse aziende finanziate (come messo conoscenza storica dell’imprenditore, sulla
bene in evidenza nell’Editoriale del Direttore) capacità dello stesso di essere competitivo
ha suscitato vivaci richieste almeno di proroga sul mercato, sulla correttezza esercitata nella
della data di inizio, da parte delle principali As- relazione continuativa e così via. In altri mercati
sociazioni sia creditizie che settoriali italiane. i rapporti creditizi sono più rigidi e non sono
In una bella intervista (la Verità del 6 gennaio consentite deroghe, pertanto l’applicazione
2021), il Presidente dell’ABI, dottor Antonio delle nuove norme non ha arrecato alcuna
Patuelli, ha sottolineato con forza che «ben turbativa. La stessa Banca d’Italia, sensibile
cinque anni fa abbiamo dato un parere nega- ai riflessi che tali norme, applicate in modo
tivo segnalando l’incongruenza delle norme stringente così come richiesto, possono avere
rispetto al mercato tricolore». nei rapporti contrattuali con la clientela, rac-
Infatti una delle caratteristiche peculiari del comanda che gli intermediari si adoperino per
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 19osservatorio
assicurare la piena consapevolezza dei clienti dello stesso o a chiarire la propria posizione
per fronteggiare le possibili conseguenze. aziendale per essere in grado di negoziare un
La nuova disciplina non vieta, come nell’attua- aumento del fido in essere.
lità, gli sconfinamenti; le banche, secondo la In definitiva si può concludere rilevando che
propria policy creditizia, possono consentire al ancora una volta gli intermediari creditizi
cliente di sconfinare ma devono deliberare un e gli operatori economici si trovano nella
fido aggiuntivo (sul quale si applica di norma necessità di dover modificare il proprio con-
una commissione di istruttoria veloce) che sarà solidato comportamento per l’esigenza di
concesso solo alla clientela che vanta merito doversi uniformare alla normativa europea. Se
creditizio. È quindi facoltà della banca conce- ciò è complesso in tempi ordinari, ci possiamo
dere o meno un fido aggiuntivo e temporaneo. immaginare cosa può succedere in questi
In un periodo in cui è difficile avere la perce- tempi delicati e complicati.
zione delle difficoltà reali dell’impresa di poter Il campo da gioco non può essere realmente
continuare ad operare e quindi per le banche livellato se ogni volta che si modifica la norma-
di poter oggettivamente deliberare un fido tiva non si tiene conto delle differenze culturali
aggiuntivo, è importante informare tempesti- e di contesto peculiari di ogni nazione.
vamente gli operatori dello scoperto di conto
affinché possano procedere al ripianamento Divo Gronchi
Non rassegniamoci, occorre testimoniare e progettare il nostro futuro
“Non possiamo pretendere che le cose cambino, se continuiamo a fare le stesse cose. La crisi è la più
grande benedizione per le persone e le nazioni, perché la crisi porta progressi. La creatività nasce
dall’angoscia come il giorno nasce dalla notte oscura. È nella crisi che sorge l’inventiva, le scoperte
e le grandi strategie. La vera crisi è la crisi dell’incompetenza. L’inconveniente delle persone e delle
nazioni è la pigrizia nel cercare soluzioni e vie di uscita. Senza crisi non ci sono sfide, senza sfide la
vita è una routine, una lenta agonia. È nella crisi che emerge il meglio di ognuno, perché senza crisi
tutti i venti sono solo lievi brezze. Finiamola una volta per tutte con l’unica crisi pericolosa che è la
tragedia di non voler lottare per superarla.” (Albert Einstein)
20 Leasing Magazine marzo-aprile 2021intervista stefano busti
Stefano Busti:
resilienza aziendale
ai tempi del Covid
Un’azienda “familiare”
che guarda al futuro
in un periodo pieno di incertezze
Partito dalle montagne della Garfagnana, il za dai monti della Garfagnana alle Colline
nonno Alessandro ha costruito la strada su Pisane, per dedicarsi in modo esclusivo alla
cui prima Remo, poi Stefano Busti, hanno produzione di formaggi. Oggi l’azienda si è
dato vita ad una realtà aziendale che dal evoluta nel rispetto della tradizione ma con
1955 è diventata sempre più sinonimo di l’intento di trasferire la produzione a carat-
Pecorino Toscano. La famiglia Busti è riuscita tere artigianale in ambienti all’avanguardia
negli anni a portare la produzione artigianale tipici dell’industria. Un moderno stabilimento
della tradizione casearia di un piccolo caseificio produttivo di 5.200 metri quadri, oltre 100
nel mezzo delle Colline Toscane in una realtà risorse umane, 45.000 lt giornalieri di materia
industriale poco distante dalla sede storica, prima lavorata, prevalentemente di latte ovino.
mantenendo così le proprie radici sia produttive Questi sono gli attuali numeri.
che geografiche.
Quale è stato il segreto di questi risultati?
“I Formaggi della Famiglia Busti”: cosa c’è Il punto di forza è stato il connubio fra tra-
dietro questo marchio? dizione e innovazione; ogni fase, fin dalla
La storia de I Formaggi della Famiglia Busti selezione del latte segue metodi di lavorazione
inizia nel 1955 quando mio nonno Alessandro invariati da decenni, così come le produzioni
e mio padre Remo decisero di vendere il loro tradizionali e a latte crudo, la salatura a secco
gregge, con il quale praticavano la transuman- effettuata impiegando esclusivamente sale
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 21intervista stefano busti
proveniente dalle vicine saline di Volterra, la biodiversità che il territorio ci offre e trasferirle
manualità nella formatura di alcuni formaggi nei nostri prodotti per dare ad ogni assaggio un
particolari, il trattamento in crosta con prodotti sapore unico e inconfondibile. Salvaguardare
naturali come l’olio extravergine d’oliva, il con- la filiera ovocaprina per sviluppare metodi di
centrato di pomodoro o i fondami d’olio d’oliva allevamento orientati alla valorizzazione della
e la stagionatura su assi di legno di abete in produzione del latte e alla sua trasformazione
ambienti sia climatizzati che naturali. è un’altra mission aziendale, affinché si possa
favorire produttività e competitività in un
Cosa caratterizza i prodotti Busti? quadro di maggior sostenibilità.
I nostri formaggi si distinguono per un’attenta
selezione e tracciabilità delle materie prime, in Il futuro dell’azienda…
primis il latte che viene raccolto con l’ausilio Le nuove generazioni, Marco e Benedetta,
dei nostri mezzi ed indirizzato a produzioni i miei figli, sono con me in azienda già da
specifiche in base a provenienza geografica. qualche anno nell’intento di portare avanti la
È proprio sulle materie prime che sentiamo il tradizione di famiglia e mi hanno già regalato
bisogno di lavorare: raccogliere il più possibile le quattro splendidi nipoti. L’azienda, nonostante
22 Leasing Magazine marzo-aprile 2021intervista stefano busti
l’insediamento nell’attuale struttura sia ancora Quali sono le prospettive per il futuro?
recente, necessita già di essere ampliata, per Noi guardiamo al futuro con l’idea di poter
consolidare la crescita conseguita nell’ultimo aumentare la presenza sul mercato; trasferire
quinquennio e poter guardare al futuro con attraverso i nostri formaggi quelle che sono le
maggiori possibilità di sviluppo. caratteristiche, i sapori e i profumi del nostro
territorio soprattutto in quei paesi, all’estero,
Il 2020 si è appena concluso… dove ancora ci sono discreti margini di crescita.
È stato un anno molto difficile. Cominciato Con l’ampliamento della struttura operativa
con delle buone prospettive, ha subito un avremo la possibilità di inserire nuovi macchi-
brusco rallentamento, dovuto ovviamente alla nari per ampliare la gamma dei nostri prodotti
pandemia che ha colpito il mondo intero. e soddisfare al meglio le nuove richieste dei
L’azienda per fortuna ha saputo organizzarsi consumatori. Ci siamo attivati per la realizza-
da subito e concludere l’esercizio con un mi- zione di un contratto per l’acquisto del latte
nimo incremento. Il futuro però è quello che che ci aiuti e che aiuti il mondo degli allevatori
preoccupa maggiormente. Il 2021 sarà ancora a crescere insieme, per essere sempre più al
un anno difficile. Il rischio che il mercato subi- passo con i modelli esteri e per mantenere la
sca dei rallentamenti a causa della possibile qualità della materia prima e del prodotto ad
diminuzione del potere di acquisto è grande; alti livelli… La ricetta è sempre la stessa: non
ci sarà da vedere come si evolverà la richiesta e smettere mai di pedalare per non perdere
come i nostri prodotti riusciranno a soddisfarla. l’equilibrio. <
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 23real estate
La compravendita
nel mercato immobiliare
italiano: Vademecum
isto l’outlook attuale nel settore real chiave” (ndr vedi Leasing Magazine n.1 2021)
V estate, come ridurre i rischi associati
agli investimenti immobiliari? Oltre
con attenzione alle transazioni di compraven-
dita è fondamentale anche per l’investitore
all’importanza delle competenze conoscere e seguire uno specifico Vademecum
chiave richieste oggi ad un esperto nel mercato per un acquisto sicuro. Le varie fasi del processo
immobliare discusse nell’articolo “Investire nel di investimento immobiliare possono essere
settore real estate: competenze professionali schematicamente sintetizzate come segue:
Fasi del processo di Note
compravendita immobiliare tecniche
1. Identificazione annunci immobiliari Web, Riviste specializzate,
Annunci in loco
2. Visita unità immobiliari Attenzione alle caratteristiche interne
ed esterne oltre che al contesto circostante
3. Inizio della trattativa Fase precontrattuale e possibile
sottoscrizione della proposta di acquisto
4. Stesura contratto preliminare Seguire le linee guida ed i requisiti
del contratto stesso
5. Atto finale di compravendita Rogito davanti al notaio
Proposta Note
Schema attuare, e problematiche varie. Inquadrando le fasi
semplicissimo da leggere e datecniche
d’acquisto
per il quale si richiede
Identificazione la massima attenzione
del destinatario principali,
Almeno con una in generale, della compravendita
verifica ipotecaria
della proposta/parte
come operatività per ogni necessariadiazione
venditrice rispondenzaimmobiliare,
del diritto reale operazione molto complessa
utile ed indispensabile
Identificazione completa Almeno con uncon
per una conclusione rilevanza
documento giuridica e fiscale e che richiede
di identità
del proponente
dell’affare e del rogito notarile senza sorprese attenzione massima con l’ausilio di un c.d.
Descrizione dell’immobile Ubicazione, consistenza, confini,
rappresentanza e dati catastali,
24 Leasing Magazine marzo-aprile 2021 impianti, attestato prestazione energetica
e titoli di provenienzareal estate
“Professionista del R.E.” si possono sintetizzare
questi tre momenti: i) proposta di acquisto,
ii) contratto preliminare e iii) atto notarile di
compravendita.
La fase iniziale della trattativa con informa-
zioni di fase precontrattuale è caratterizzata
dall’inizio delle basi della trattativa di una
prima intesa e scambi di intenti che poi si
vanno a incontrare con il programma finale,
intesa globale sui vari punti dai quali inizia la
fase contrattuale dando origine alla proposta
di acquisto stessa. È comunque d’obbligo
precisare che anche questa fase, essendo
preparatoria alla formazione del contratto bi-
laterale (i.e. accordo definitivo), deve svolgersi
secondo buona fede contrattuale. La proposta
di acquisto, documento esclusivamente scritto, Armando Barsotti
è un atto unilaterale, revocabile, con il quale
una parte manifesta alla parte venditrice di acquisto trova una sintesi di riferimento in
l’intenzione di acquistare un immobile, di alcuni semplici passaggi riportati in Tabella.
concludere un contratto a determinate con- Attenzione, nel caso di intervento di un agente
dizioni, con obbligo che nella stessa vengano immobiliare come intermediario nell’affare
già indicati i requisiti essenziali del contratto occorre identificarlo nella proposta stessa con
elencati nell’articolo 1325 del codice civile il suo numero di iscrizione nel registro imprese
ai sensi del quale: «I requisiti del contratto e REA (Repertorio notizie Economiche e Ammi-
sono l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, nistrative) ex Ruolo agenti affari in mediazione
la forma, quando risulta che è prescritta dalla di cui alla legge 39/1989, sia come persona
legge sotto pena di nullità». La proposta di fisica che come eventuale società per la quale
acquisto, una volta compilata e sottoscritta dal lavora ed opera. In alcune occasioni, dalla
proponente, dovrà essere rivolta e consegnata fase della proposta di acquisto accettata con
in originale al destinatario ovvero alla parte effetti vincolanti ed eseguibile con esecuzione
venditrice, la quale nel caso di accettazione, specifica si può anche passare direttamente al
sottoscrive e riconsegna la stessa alla parte rogito notarile di trasferimento. In alternativa,
proponente. Prendendo atto dell’avvenuta nel caso in cui si renda necessario fare appro-
accettazione, il proponente conferma la con- fondimenti e accertamenti (es. ispezioni di
clusione del contratto e quindi dell’affare formalità ipotecarie e a verifica di conformità
immobiliare stesso. Lo schema della proposta urbanistica) si passa entro il termine stabilito
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 25real estate
Fasi del processo di Note
compravendita immobiliare tecniche
alla riproduzione e ripetizione di quanto già porzione immobiliare a tale prezzo e condizioni
1. Identificazione
indicato annunci immobiliari
nella proposta. Web,
In questo caso, Riviste specializzate,
siamo con adempimento finale davanti al notaio
Annunci in loco
di fronte a condizione sospensiva del contratto rogante l’atto stesso di trasferimento immo-
2. Visita unità immobiliari
preliminare per integrazioni di alcuniAttenzione
aspetti allebiliare.
caratteristiche interne
Il contratto preliminare, documento
ed esterne oltre che al contesto circostante
del rapporto stesso. esclusivamente scritto, è un atto bilaterale che
3. Inizio della trattativa Fase precontrattuale e possibile
È la fase del contratto preliminare che iden- deve sempre contenere i requisiti essenziali
sottoscrizione della proposta di acquisto
tifica il principale negozio giuridico bilaterale del contratto già elencati nell’articolo 1325 del
4. Stesura contratto preliminare Seguire le linee guida ed i requisiti
con il quale le parti contraenti si obbligano in codice civile oltre alla personalizzazione caso
del contratto stesso
modo vincolante a vendere e ad acquistare la per caso, situazione per situazione.
5. Atto finale di compravendita Rogito davanti al notaio
Proposta Note
d’acquisto tecniche
Identificazione del destinatario Almeno con una verifica ipotecaria
della proposta/parte venditrice di rispondenza del diritto reale
Identificazione completa Almeno con un documento di identità
del proponente
Descrizione dell’immobile Ubicazione, consistenza, confini,
rappresentanza e dati catastali,
impianti, attestato prestazione energetica
e titoli di provenienza
Riferimenti tecnici Verifica formalità ipotecarie/estratto della
Relazione Tecnica integrata di Conformità
Urbanistico/Edilizia/Catastale redatta da Tecnico
abilitato e attestato prestazione energetica
Prezzo di acquisto e Condizioni Termini ed efficacia della proposta.
e Modalità di pagamento Luogo e data di sottoscrizione
Accettazione della proposta Luogo e data di sottoscrizione
da parte del venditore
Presa visione del proponente Conferma della conclusione contratto e
dell’accettazione del venditore dell’affare. Luogo e data di sottoscrizione.
La corretta redazione del contratto preliminare riveste anche la fiscalità applicabile in gene-
assicura la produzione degli effetti propri ed rale al contratto preliminare. Il Vademecum
obbligatori dello stesso contratto fra le parti in questo caso richiede know-how tecnico e
ossia il vincolo all’obbligo di stipulare l’atto no- esperienza pluriennale sul campo. In particola-
tarile di trasferimento della proprietà davanti re, nel caso in cui il contratto preliminare fosse
all’adempimento della parte acquirente nel redatto in modo non corretto, potrebbe anche
pagamento del prezzo. Attenzione particolare dare luogo ad un contratto di compravendita
26 Leasing Magazine marzo-aprile 2021real estate
definitivo da inquadrare come fattispecie di fissa. Nel caso in cui, invece, sia avvenuta la
contratto preliminare “improprio”, che in fase consegna del bene o il pagamento integrale
di registrazione potrebbe ricevere la tassazione o quasi del prezzo (o entrambe) ma non vi sia
dell’atto definitivo e non di quello obbligato- ancora stato il trasferimento di tutti i diritti
rio. Dal punto di vista fiscale, è importante ed obblighi derivanti dalla compravendita, e
discutere il caso del c.d. contratto preliminare quindi il contratto non sia riqualificabile come
ad effetti anticipati nel quale il promittente definitivo, le conseguenze fiscali diventereb-
venditore ed il promissario acquirente non bero assai onerose. In particolare, dovrebbe in
si limitano soltanto all’assunzione reciproca ogni caso essere pagata un’imposta fissa per
dell’obbligo di concludere un futuro contratto, registrare il preliminare nonché in aggiunta
ma anticipano parte delle prestazioni nor- un’imposta fissa per registrare il comodato
malmente connesse al contratto definitivo. (in caso di consegna anticipata del bene) e/o
La Direzione Regionale del Lazio dell’Agenzia un’imposta di registro del 3% per registrare
delle Entrate ha recentemente pubblicato il mutuo (in caso di pagamento anticipato
una nota (prot. n. 37916/16 del 16 maggio del prezzo). In questa seconda ipotesi, se dal
2016) sul tema della tassazione dei contratti punto di vista teorico non sorgono particolari
preliminari ad effetti anticipati. La fattispecie dubbi, non si può non rilevare come, nella
in esame si realizza quando si prevede la pratica, le parti si potrebbero trovare a pagare
consegna del bene e/o il pagamento integrale due volte le tasse sul denaro versato (una
(o quasi) del prezzo già al momento della volta come mutuo e una volta come prezzo del
conclusione del preliminare e non al momento definitivo) e in aggiunta un’imposta fissa per la
del contratto definitivo (come normalmente registrazione del comodato, oltre ovviamente
accade). Certamente la situazione è complessa a quella già prevista (sempre in misura fissa)
e vanno distinte diverse ipotesi. Nel caso in per la registrazione del preliminare. Alla luce
cui, già al momento del preliminare, sia conse- di questo, seppur non condividendo in pieno
gnato il bene, integralmente o quasi pagato il l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, è
prezzo e trasferiti tutti gli altri diritti e obblighi importante prestare sempre più attenzione
discendenti dalla compravendita, il contratto anche alle c.d. “ganasce fiscali” negli adem-
dovrà essere riqualificato come già definiti- pimenti di atti immobiliari, “tentacoli fiscali”
vo. Si applicherà, quindi, la tassazione per i che si aggancerebbero anche agli “specchi” se
contratti definitivi e in particolare le aliquote questi facessero parte di questa operatività.
sancite dall’art. 1, della Tariffa, parte prima, Una tipologia di Contratto preliminare è quella
allegata al Tur (riconoscendo, se previste in descritta dall’articolo 2645 bis del codice
atto e se ne sussistono i presupposti di legge, il civile ovvero la previsione di poter trascrivere
sistema del prezzo-valore e agevolazione prima il contratto preliminare di compravendita di
casa). Il successivo contratto definitivo sarà poi beni immobili nei Registri Immobiliari purché
assoggettato all’imposta di registro in misura redatto da un notaio nella forma di atto
Leasing Magazine marzo-aprile 2021 27real estate
pubblico o di scrittura privata autenticata. Il fiscale in riferimento alla tassazione dell’atto
contratto preliminare rientra tra le componenti definitivo.
fondamentali del Vademecum per un investi- Il notaio è la figura professionale, soggetto
mento attento e consapevole. È uno strumento unico imparziale e abilitato, che con il suo
poco conosciuto e poco diffuso anche se esiste intervento perfeziona, nelle forme di legge,
da oltre 13 anni, strumento di particolare tu- la stipula dell’atto definitivo di trasferimento
tela importante per il promissario acquirente, e completa tutti gli adempimenti fiscali e
che una volta trascritto si assicura di evitare catastali nonché le formalità ipotecarie presso
qualsiasi altra formalità negativa che potrebbe Agenzia della Entrate, Ufficio Provinciale-Ter-
colpire il bene immobile in questione. In que- ritorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare
sto caso, infatti, eventuali formalità negative nella conservatoria dei Registri Immobiliari.
saranno tutte inopponibili, confermando alla L’inosservanza degli obblighi di legge posti
trascrizione “l’effetto prenotativo” dell’atto a carico del notaio, ovvero una prestazione
di trasferimento della proprietà stessa anche professionale non eseguita a regola d’arte, la
eventualmente per via giudiziale. L’efficacia redazione dell’atto sia stata compiuta in modo
della trascrizione, garanzia inequivocabile, non corretto, è fonte di responsabilità contrat-
dura un anno dalla scadenza del termine per tuale del notaio stesso, con diritto del Cliente
la stipula dell’atto definitivo e comunque che ha subito un pregiudizio economico al
decade sempre entro tre anni dal momento risarcimento.
della trascrizione. Particolare attenzione si dovrebbe fare anche
Atto contratto notarile di compravendita: è sulla figura del venditore e sui suoi requisiti
la fase in cui il notaio incaricato ha il compito generali e, volendo andare in casi estremi,
di redigere in contratto definitivo come anche nella scelta del notaio; infatti anche
adempimento al contratto preliminare se se raramente è comunque possibile il caso
esistente con obbligo di svolgere attività sia in cui il venditore, dopo aver venduto il bene
preparatoria che successiva alla stipula del immobile al signor “Mario Bianchi” con rego-
rogito stesso. Le attività che vengono svolte in lare atto notarile, vada subito dopo da altro
questa fase dal notaio sono molteplici infatti notaio a vendere lo stesso bene di cui sopra
vanno sono a titolo di sintesi: dalla identifica- ad altro soggetto, incassando due volte il
zione certa dell’identità delle parti contraenti, corrispettivo di vendita uguale o diverso, con
alla verifica di piena proprietà con indicazione la conseguenza che vincerà ovvero diventerà
delle eventuali formalità ipotecarie, alla regola- il vero proprietario (sempre che questi sia
rità e alla commerciabilità del bene immobile in perfetta buona fede) quello per il quale il
avvalendoli della Relazione Tecnica Integrata notaio rogante ha provveduto a trascrivere
redatta da tecnico abilitato; dalla verifica di per primo, rispetto al notaio che magari aveva
tracciabilità dei mezzi di pagamento del prezzo stipulato per primo ma ha trascritto dopo
ai suggerimenti necessari da un punto di vista quindi senza efficacia di opponibilità. Sembra
28 Leasing Magazine marzo-aprile 2021Puoi anche leggere
