Situazione mercato immobiliare Ticino - the finest real estate since 1973 - Aprile 2019 - Wetag Journal
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CONFIDENZIALE
Situazione mercato immobiliare Ticino
Aprile 2019
SWISS MEDITERRANEAN
the finest real estate
since 1973
Exclusive affiliate in Ticino of CONFIDENZIALE Situazione mercato immobiliare Ticino Retrospettiva 2018 Nel 2018 il mercato immobiliare ticinese è stato caratterizzato da un’elevata attività edilizia. A causa dell'incertezza dei mercati globali degli investimenti e dell'applicazione di tassi di interesse negativi su alcuni depositi bancari, molti investitori pubblici e privati hanno visto un miglior utilizzo dei loro fondi in investimenti nel settore delle costruzioni. Di conseguenza, nel 2018, la percentuale di unità abitative libere in Ticino è raddoppiata negli ultimi 2.5 anni. Per logica, andrebbe applicata l'ipotesi del mercato efficiente; i prezzi diminuiscono automaticamente fino al raggiungimento di un nuovo equilibrio. In Ticino, tuttavia, non è sempre così se si ascoltano i promotori immobiliari e gli investitori. Qualcuno mi ha detto: "Non mi dispiace non poter affittare o vendere immediatamente. Ho già incluso nel mio budget 2 anni vacanti; la mia resa sarà inferiore, ma è ancora meglio che niente.” Infatti, coloro che possono attendere affinché il mercato abbia assorbito lentamente l'eccedenza, sembrano voler procedere in detto modo, piuttosto che abbassare i prezzi di vendita delle loro proprietà. A un certo punto i conti potrebbero tornare, ma con quale tempistica? La popolazione degli agglomerati urbani ticinesi non è in aumento, bensì in calo. È stato facile finanziare i costi di costruzione e i costi immobiliari, poiché i tassi ipotecari sono rimasti bassi, tra lo 0,75% e l'1,5%. Tuttavia, le banche erano e sono molto riluttanti nel concedere crediti ipotecari, al fine di evitare problemi futuri con i beneficiari di un credito che non saranno in grado di far fronte all'inevitabile aumento dei tassi di interesse o, peggio ancora, che non saranno in grado di soddisfare le richieste di coperture supplementari in caso di calo dei prezzi. Un'altra tendenza degna di nota è che le nuove abitazioni tendono a essere più piccole rispetto agli anni passati, il che suggerisce un cambiamento in questo segmento di mercato. Unità più piccole significano prezzi individuali più bassi. Interessante è anche il calo del numero di appartamenti in offerta rispetto agli appartamenti in affitto, fattore che evidenzia anche le maggiori difficoltà di finanziamento e di vendita. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Secondo la Banca dello Stato, un appartamento medio di 4,5 locali in una zona urbana del Ticino in passato aveva una superficie media di 130-135 m², ma recentemente solo 95 m². Inoltre, per poter concludere contratti, i promotori offrono incentivi tipo un semestre di affitto gratuito, parcheggi gratuiti ecc., cose che in passato non esistevano. I notai e i principali agenti immobiliari ci hanno spesso riferito che il mercato generale delle vendite per il 2018 non è stato particolarmente forte. Gli indici dicono che i prezzi delle abitazioni medie sono leggermente diminuiti, mentre i prezzi delle case unifamiliari medie sono rimasti stagnanti. Maggiori informazioni sono reperibili nei dati statistici della Banca dello Stato APEX e CAEX (in appendice). Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Cosa significa questo per il mercato immobiliare di lusso ticinese? Il mercato degli immobili di lusso sembra essere complessivamente in contrazione. Ciò vale in particolare per la regione di Lugano, la quale è meno orientata verso i clienti del nord rispetto a Locarno e Ascona, ma più verso i clienti provenienti dall’Italia e dell’Europa dell’Est, due gruppi di clientela che nel 2018 non sono cresciuti. Tuttavia, il mercato immobiliare di lusso di Lugano è più ampio e gli interessati sono più giovani di quelli del mercato immobiliare di lusso di Locarno/Ascona. La maggior parte delle famiglie straniere che si trasferiscono qui optano per Lugano per svariati motivi, tra cui la vicinanza al luogo di lavoro, più varietà nelle opportunità formative (Locarno non dispone di scuole internazionali) e per via dei migliori collegamenti di trasporto (treno, autostrada, aeroporti). Da molti anni il 75% dei clienti WETAG per il mercato immobiliare di lusso ticinese è tradizionalmente straniero; nel 2018 quest’ultimo si è ridotto al 50%. Le tendenze che abbiamo già individuato negli ultimi anni sono divenute più pronunciate. Grazie all'ampia offerta di nuovi edifici, gli appartamenti più vecchi diventano sempre più difficili da vendere. Ciò comporta che gli appartamenti più vecchi debbano essere offerti a prezzi molto competitivi. Lo stesso vale per le ville, ma per motivi diversi. Le ville nuove differiscono drasticamente dalle ville di vecchia costruzione; il design, i materiali di costruzione (come l'isolazione o le finestre), la tecnologia (riscaldamento, energie alternative, domotica) e le dimensioni dei locali (soprattutto bagni e camere da letto) sono cambiati drasticamente negli ultimi anni, in linea con le aspettative dei nostri clienti. Servizi come un'attenta pianificazione/accesso da aree living esterne (sala da pranzo, lounge) o garage per quattro o più auto, sono oggi requisiti comuni. Zone giorno aperte o a doppia altezza, cucine aperte e la luminosità, sono molto più ambiti degli spazi limitati. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
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Tendenze in Ticino 2019
Per il mercato immobiliare di lusso ticinese, nel 2019 ci attendiamo le seguenti tendenze:
• I tassi di interesse continueranno ad avere uno scarso impatto su questo mercato, sia che esso
aumenti, sia che diminuisca. Vediamo dei tassi d'interesse più o meno stabili durante tutto
l'anno.
• Le tensioni internazionali hanno un notevole influsso, in quanto circa il 50% del mercato è
contestato dagli stranieri. Ci aspettiamo un aumento dell'incertezza globale, che renderà la
Svizzera più attraente.
• La politica italiana ha un'influenza locale sul mercato immobiliare di lusso. Vediamo un
governo italiano erratico che non è realmente in grado di garantire la stabilità economica e
giuridica. Molti italiani facoltosi continueranno a preferire di vivere all'interno dei confini
ticinesi.
• Il miglioramento del collegamento ferroviario a nord (Alptransit) e dei collegamenti tra i tre
centri del Ticino (apertura della galleria di base del Monte Ceneri per fine 2020), daranno un
impulso alla regione del Lago Maggiore, non ancora molto sviluppata.
• Il miglioramento dell'offerta culturale ticinese (ad es. Festival del Film Locarno, LAC) ha avuto
un effetto positivo.
• Per le regioni a nord delle Alpi (Lucerna, Zurigo, Basilea, Germania, Benelux, Scandinavia), il
Ticino rimane un'opzione interessante per una vacanza sicura e soleggiata o luogo in cui
vivere.
Ma ..
• L'incertezza sullo sviluppo futuro dell'aeroporto di Lugano nuoce alla reputazione del Ticino,
quale sede di
• Da un confronto intercantonale, il Ticino non brilla più come una volta, ma rimane indietro per
fattori quali la mancanza di riduzione delle aliquote dell'imposta sul reddito e sulle società,
l’interpretazione più rigorosa delle leggi sulle dimensioni ammissibili delle case di vacanza e le
norme fiscali forfettarie (meno generose rispetto ai cantoni della Svizzera centrale). Tutto ciò fa
sì che le ricche imprese e soprattutto gli stranieri facoltosi, preferiscano sempre più spesso altri
cantoni.
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T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.chExclusive affiliate in Ticino of Tendenze immobiliari internazionali 2019 In Australia, abbiamo esaminato il forte mercato locale per le aste immobiliari. Le aste portano alla vendita entro un periodo di tempo chiaramente definito. A causa delle condizioni che abbiamo in Svizzera, questo tipo di vendita rimarrà insignificante per i prossimi anni. A Las Vegas, abbiamo esaminato le nuove tendenze dei modelli di distribuzione immobiliare. Abbiamo notato il successo di società immobiliari finanziariamente forti che acquistano ogni casa che viene offerta immediatamente e con una garanzia. Un venditore può così ricevere rapidamente denaro ragionevole; queste aziende pagano in media il 6% in meno del prezzo di mercato. Dopo una rapida ristrutturazione, vendono di nuovo. Il loro tempo di permanenza è di poche settimane. Questo modello arriverà solo lentamente in Europa, i mercati immobiliari non trasparenti e frammentati impediscono una procedura prevedibile per tali società. A Palm Springs, California, abbiamo riscontrato il modernismo. Un edificio di 50 anni fa è molto alla moda e incredibilmente in. È giunto il momento di considerare più da vicino il modernismo, ancora in gran parte trascurato in Svizzera. In Argentina, abbiamo partecipato a una presentazione dell'FBI (!) sulla criminalità informatica nelle transazioni immobiliari internazionali, uno dei settori criminali di maggior rilievo che è in gran parte sotto la lente delle autorità. Ne siamo consapevoli e discutiamo dettagliatamente dei pericoli con i nostri clienti. Nel complesso, la domotica e l'intelligenza artificiale sono argomenti popolari tra gli acquirenti di abitazioni. La domotica è più popolare nel settore immobiliare high-end internazionale che nell'edilizia svizzera, ma è soprattutto il futuro dell'intelligenza artificiale (IA) e che sembra illimitato. Controlleremo e regoleremo praticamente tutto in modalità wireless; illuminazione, climatizzazione, irrigazione, sicurezza, liste della spesa, audio, video, sorveglianza e altro ancora. I risparmi energetici sono considerevoli. Permette alle persone di gestire tutto da un'unica interfaccia touchscreen (già adesso), anche essendo lontane da casa. Ciò include l'accesso ai documenti elettronici (anche i documenti altamente sensibili sono sicuri grazie al software di sicurezza), il monitoraggio, la gestione dei contatti, l'ordinazione e la consegna di alimenti e materiali di consumo e molto altro ancora. Le tecnologie Smart-Home e l'IA possono anche cambiare radicalmente il modo di vivere in vecchiaia e portare grande sollievo: Gli anziani potranno rimanere più a lungo nelle loro abitazioni e avranno a disposizione sistemi ad alta tecnologia per aiutarli e fornire a distanza agli operatori sanitari i relativi dati medici, ecc. Più impareremo sull'IA, più sarà utile. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Venditori di immobili di lusso - Cosa fare nel 2019? Il mercato ticinese sarà una sfida crescente per i vecchi edifici. Vi è da essere consapevoli di ciò e di rendersi conto che i nuovi edifici non sono solo nuovi e brillanti, ma anche progettati e costruiti per soddisfare le esigenze di oggigiorno. Nel caso in cui voleste vendere un immobile più vecchio, assicuratevi che sia valutato in modo attraente, in caso contrario le possibilità di vendita saranno nulle. Anche essere pronti ad avere sufficiente tempo per vendere un immobile ha la sua importanza. Il mercato immobiliare di lusso ticinese è lento e molti immobili rimangono sul mercato più a lungo rispetto a quelli di altri mercati mondiali. Il numero di ville più vecchie in Ticino è alto e ogni settimana ne arrivano sempre di più sul mercato. Se state pensando di vendere per contro vostro, non attendete troppo a lungo. Come preparazione, potrete fare delle ricerche di mercato da soli, ma da tenere presente che gli agenti immobiliari che promettono prezzi di vendita elevati e commissioni basse, non sono probabilmente quelli in grado di offrirvi i servizi che desiderate nel settore di lusso. Inoltre, al giorno d’oggi, in cui non si ha mai molto tempo, diviene sempre più evidente che la prima impressione possa essere quella decisiva per un acquirente. Lasciate che degli specialisti esperti vi consiglino su come preparare la vostra proprietà per la vendita, in modo che venga venduta nel migliore dei modi possibili. Se pensate che la vostra proprietà possa trovare un acquirente internazionale, è preferibile lavorare con un'agenzia immobiliare internazionale e che abbia esperienza con acquirenti globali. Utilizzate gli strumenti che una buona agenzia ha in serbo per voi. WETAG mette a disposizione dei suoi clienti una serie di guide informative quali: "Come posso ottenere CHF 100'000.- in più", "Quanto è attraente il mio immobile" e "Commercializzare un immobile in 7 passi". Insieme alla nostra valutazione iniziale, questi strumenti garantiscono non solo una visione corretta del processo di vendita, ma anche un approccio ottimale. Rimaniamo fiduciosi, la Svizzera è un luogo attraente e coloro che possono chiamare il Ticino la loro "casa" possono considerarsi felici. C'è sicuramente qualcuno che vorrebbe dire la stessa cosa della vostra proprietà. We take care of your home. Sincerely Ueli Schnorf Locarno/Lugano, April 2019 Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of APPENDICE - Indici immobiliare CAEX & APEX (Banca dello Stato) Casa tipo Una casa unifamiliare costruita 10 anni fa, composta da 5 stanze, 2 bagni, garage separato e 470 m2 di terrena. La superficie abitabile netta è di 150 m2 e la cubatura di 770 m3. La qualità della costruzione, lo stato di conservazione e l’ubicazione all'interno del comune sono buoni. Appartamento tipo Un appartamento costruito 10 anni fa, composto da 3,5 stanze situate su un solo piano, 2 bagni e un posteggio in autorimessa. La superficie abitabile netta è di 95 m2' più un balcone di 15 m2, La qualità della costruzione, lo stato di conservazione e l’ubicazione all'interno del comune e dell'edificio sono buoni. Lo stabile consta di 11 appartamenti. Evoluzione degli indici a livello cantonale L'evoluzione dei due indio immobiliari, CAEX per le case e APEX per gli appartamenti, è mostrata dal seguente grafico e succintamente riassunta nella tabella, che riporta il livello degli indici ad inizio anno. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Evoluzione rispetto al mercato svizzero La metodologia utilizzata per calcolare gli indici CAEX e APEX permette anche un confronto fra l'evoluzione dei pressi riscontrata in Svizzera rispetto a quella riscontrata in Ticino. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Evoluzione dei prezzi all'interno delle principali regioni del Cantone L'evoluzione dei prezzi non è uniforme all'interno del confini cantonali. Le differenze ad esempio tra zona urbana e zone rurali sono importanti. Il seguente grafico illustra l'evoluzione dei prezzi delle case (CAEX) nelle regioni di Lugano, Locarno, Bellinzona, Mendrisio e Tre Valli. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Il grafico relativo all'andamento dei prezzi degli appartamenti in Ticino mostra invece i seguenti risultati. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Exclusive affiliate in Ticino of Le differenze tra zone urbane e zone rurali riemergono in modo più evidente analizzando il livello dei prezzi calcolato a livello comunale. I risultati sono visibile sulle seguenti mappe. Locarno & Ascona Lugano Web & Mail Exclusive affiliate of Via della Pace 1a Riva Antonio Caccia 3 wetag.ch CH-6601 Locarno CH-6900 Lugano journal.wetag.ch T. +41 (0)91 601 04 40 T. +41 (0)91 601 04 50 info@wetag.ch
Indici immobiliari CAEX e APEX La Banca dello Stato del Cantone Ticino desidera promuovere l'informazione nonché una maggiore trasparenza del mercato immobiliare. Per questo motivo, in collaborazione con CIFI SA lCentro d'informazione e di formazione immobiliare, www riti rhi, dal 2008 pubblica semestralmente gli indici immobiliari CAEX e APEX per il Cantone Ticino. Gli indici rappresentano l'andamento dei prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti nel Cantone dall'inizio del 1998; il metodo di calcolo cosi come i dati che li costituiscono sono attualmente considerati i migliori per misurare fedelmente l'andamento dei mercati immobiliari. A questo proposto è opportuno sottolineare che CAEX e APEX sono tuttora gli unici indici immobiliari per quanto ottiene al Cantone Ticino: un vanto per BancaStato che, ancora una volta, può dirsi concretamente attiva in favore dei mercati locali. Dati utilizzati Per il calcolo degli indici e la valutazione degli immobili, CIFI SA si avvale dei dati, forniti in forma anonima da banche, assicurazioni e casse pensioni, sui prezzi degli immobili effettivamente pagati (passaggi di proprietà). I. cifre utilizzate non sono quindi quelle che figurano negli annunci, bensì i prezzi di vendita effettivi. I dati utilizzati da CIFI riguardano oltre il 50% delle transazioni immobiliari eseguite in Svizzera, ossia più di 25’000 passaggi di proprietà l'anno. Modalità di calcolo CAEX e APEX sono edonici, ovvero permettono di isolare l'andamento dei prezzi dalle eventuali variazioni dovute alle caratteristiche degli immobili valutati. Se si misurano gli aumenti del prezzo degli immobili costruiti oggi rispetto o quelli costruiti svariati anni or sono, questi non possono essere considerati inflazionistici se non dopo aver escluso la parte di incremento legata a più fattori estranei. Ad esempio non vanno considerati i miglioramenti qualitativi dei materiali utilizzati o dei metodi di costruzione perché, comportando variazioni delle caratteristiche stesse degli immobili, amplificano l'effetto inflazionistico reale (è infatti sbagliato affermare che il prezzo di un immobile ha subito un incremento del 10% solo perché ricostruirlo oggi costa il 10% in più rispetto a ieri; coal facendo ci si dimentica infatti che quello costruito oggi, per ipotesi, è più efficiente, consente risparmi energetici e garantisce un maggiore confort; in questi termini l'aumento di prezzo da considerare è quindi inferiore al 10% e lo scarto è dovuto a cambiamenti nelle caratteristiche qualitative del prodotto). L'impiego della metodologia edenica consente dunque l'estrapolazione di dati che non dipendono in alcun modo da fattori estranei o dalle caratteristiche degli immobili: se in un determinato periodo i dati utilizzati per calcolare gli indici dovessero riguardare esclusivamente edifici di elevato o di basso livello qualitativo, la validità dell'analisi non ne risentirebbe in alcun modo. CAEX e APEX, gli indici edonici di BancaStato, consentono quindi di depurare l'andamento dei prezzi dalle variazioni delle caratteristiche qualitative degli immobili e rappresentano lo strumento di misura più affidabile per quanto concerne i prezzi degli immobili nel mercato ticinese.
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