Manhattan per investire - immobiliare abitazioni
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immobiliare abitazioni
Manhattan per investire
Debolezza delle quotazioni, calo del zia immobiliare di gestione svizzera con vestitore, soprattutto estero.
sede a New York. «Le ipoteche concesse sono general-
dollaro e tassi ipotecari favorevoli «Attualmente si presenta un’opportu- mente attorno al 70-75% del valore del be-
stanno creando grandi opportunità nità rara, in quanto le condizioni di mer- ne, calcolato non più sulla base delle proie-
cato mostrano oggi i primi segnali posi- zioni di reddito future, bensì su bilanci
per chi volesse acquistare apparta- tivi dopo un calo e ciò significa che è il attuali e dati reali, come contratti di lo-
menti o condomini residenziali nelle momento migliore per investire anche in cazione al netto di spese e costi effettivi.
un’ottica di medio periodo», spiega Pao- Prima di concedere il mutuo la banca
zone centralissime attorno al Central la Garzoni. valuta bilanci, valori patrimoniali e liste
Park di New York. E a consigliare gli Gli acquirenti americani, che notoria- complete degli immobili detenuti dalle
mente acquistano massimizzando l’in- persone fisiche, azioniste delle società ri-
investitori un’agenzia con sede a New debitamento sull’oggetto, sono quindi ai chiedenti».
York, ma diretta da una ticinese. bordi del campo, mentre negli ultimi me- I tassi ipotecari possono essere fissi e
si si sta verificando un notevole aumen- sono calcolati sommando uno spread ai
to di investitori esteri. Treasury Bills, oppure variabili, quindi
“I
want to be part of it, New York La politica americana da sempre ha basati sul tasso Libor più uno spread.
New York”, cantavano Frank Si- incentivato investimenti di qualsiasi tipo In ogni caso, in situazioni come quella
natra e Liza Minelli; e in effetti in e non ha posto limiti a potenziali specu- attuale, gli affari migliori si fanno con
questi mesi, attirati prima dalla debolez- lazioni. In quest’ottica non esistono limi- offerte “all cash”, ossia senza ipoteca e
za delle quotazioni e ora da quella del dol- tazioni alla vendita di proprietà immobi- che possono concludersi in tempi brevi,
laro, «molti investitori stanno concretiz- liari di qualsiasi grandezza, tipologia ed anche 45 giorni dalla firma del contratto
zando ottimi affari, comprando per sè o entità a stranieri. di compravendita.
per i figli condomini residenziali o pa- Dopo il crollo dei mutui immobiliari «A differenza di quel che avviene in
lazzine messe a reddito nelle zone cen- subprime, meno istituti concedono mu- Svizzera, gli interessi ipotecari sono de-
tralissime attorno a Central Park», spie- tui ipotecari e sono divenute più restrit- ducibili; l’immobile, ad esclusione del ter-
ga Paola Garzoni, che ha fondato all’ini- tive le modalità e le condizioni delle ipo- reno sottostante, viene obbligatoriamente
zio degli anni ’90 LaSeven Inc., un’agen- teche. Questo non è un problema per l’in- ammortizzato secondo parametri fissi e
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regolamentati, ma non vi è tassa sul pa- A fianco, Paola Garzoni, titolare dell’agenzia
trimonio», ricorda Paola Garzoni, che immobiliare LaSeven Inc, con sede a New York
ha studiato architettura all’Eth di Zurigo, ma di gestione svizzera. Sotto e nella pagina
conseguendo poi una specializzazione in accanto, Manhattan con i suoi caratteristici pa-
Real Estate Development alla Columbia lazzi attorno a Central Park.
University a York e successivamente un’al-
tra in Construction Management alla
New York University, «quanto ai tassi - se esiste il concetto di proprietà in conces-
gli spread si sono alzati - la crisi ha por- sione temporanea (Leasehold): i beni ven-
tato ad una diminuzione sostanziale sia gono acquistati nella loro totalità, confe-
dei tassi Treasuries che Libor. Negli ul- rendo al proprietario il diritto di proprietà
timi mesi abbiamo concluso transazioni assoluta. Esiste invece il concetto pecu-
con tassi tra il 4,4 e il 5,1%», continua la liare di “air rights”: acquistando un ter-
Garzoni. reno o una palazzina, automaticamente
«Gli investitori esteri acquistano og- si entra in possesso di tutto lo spazio ae-
getti centrali e di prestigio interamente reo verticale sovrastante. Nel tempo so-
in contanti, impiegando capitali propri o no state create leggi che permettono di
finanziamenti esteri, senza ricorrere ad trasferire parzialmente o totalmente i di-
ipoteche americane. La maggior parte ritti spaziali esistenti sul terreno compe-
degli investitori esteri non sono immo- l’investimento può essere effettuato sul rato; in altre parole, si può trasferire par-
biliaristi, ma gruppi o famiglie con patri- breve, come sul lungo termine. «Non esi- te della Superficie Utile Lorda edificabi-
moni accumulati nelle industrie più di- stono tasse scalari, come la tassa sugli le a terreni limitrofi.
sparate», continua Paola Garzoni, che at- utili immobiliari (Tui) presente in Sviz- Sugli immobili viene levata un’imposta
traverso LaSeven offre un servizio con- zera, che digradano nel tempo, portando annuale basata sul valore di stima dell’og-
fidenziale ed esclusivo essenzialmente ri- benefici fiscali solo a chi detiene un be- getto, moltiplicato per un indice e per una
volto alla clientela europea, fornendo con- ne per molti anni. Nella dinamica eco- percentuale. Viene fatturata semestral-
sulenze personalizzate per i clienti più nomia statunitense è sufficiente posse- mente dallo Stato a New York e annual-
esigenti, e avvalendosi di uno staff pro- dere un investimento per un anno per mente in Florida. Tale imposizione è ba-
fessionale che parla italiano e francese ol- dimezzare la tassa sugli utili da circa il 45 sata sui valori di stima calcolati annual-
tre, ovviamente, all’inglese. al 20% (Capital Gain Tax)», spiega la Gar- mente dagli enti statali preposti e può
Le scelte di questa clientela si sono con- zoni. Chi invece ha in mente un investi- essere soggetta a ricorso. In America non
centrate su New York, «e prevalentemente mento di lungo o lunghissimo termine esiste una tassa sulla sostanza: esistono
su Manhattan, dove l’economia è più di- può stare tranquillo: a differenza di quel invece, similmente alla Svizzera, i tribu-
versificata e stabile di altre metropoli sta- che avviene in altre città americane, do- ti sui trasferimenti patrimoniali, che nel
tunitensi. Inoltre la città ha dimostrato di ve nuovi quartieri possono sempre sor- corso del tempo hanno assunto le forme
risentire meno della crisi e dunque di gere e oscurare quelli di moda in passa- più diverse, per esempio le tasse di bol-
mantenere i valori intrinsechi nel tempo, to, da ormai quattro secoli il cuore inso- lo, le imposte di successione o le tasse
evidenziando come storicamente si sia- stituibile di New York è Manhattan. sulle cartelle ipotecarie. Le tasse di bol-
no sempre verificati aumenti sostanziali In America, a differenza del sistema an- lo (transfer tax) sono imposte su ogni
del valore dei beni immobiliari in tempi glosassone, e a parte rare eccezioni, non transazione immobiliare e dipendono dal-
più brevi di altre località», continua la Gar-
zoni, che ha un’esperienza di famiglia nel
settore immobiliare: «la maggior parte
degli investitori internazionali, pur aven-
do interessi immobiliari limitati nel loro
paese di origine, ora concretizza l’acqui-
sto di palazzine o appartamenti in posi-
zioni di prestigio, grazie alla doppia sva-
lutazione del dollaro e dei valori immo-
biliari. Questi investimenti hanno il be-
neficio di tutelare il capitale e aumentar-
lo a medio/lungo termine, in un merca-
to che sta dando i primi segni di ripresa».
L’aspetto interessante del mercato im-
mobiliare è la sua indifferenza all’anda-
mento dell’inflazione: il ‘mattone di pre-
stigio’ cresce in caso di inflazione ram-
pante e mantiene il suo valore in caso di
inflazione moderata. Allo stesso modo
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si verifica raramente, per non dover fare
Miami per piacere dichiarazioni fiscali annuali in America,
per evitare la tassa di eredità, che si ag-
A Miami come a Las Vegas si è verificata un’incontrollata speculazione immobilia- gira tra il 45 e il 55% sul valore totale del
re. La crisi quindi ha colpito duramente, molto più che a New York, determinando bene, nonché per avere uno scudo assi-
un crollo delle quotazioni. A Miami Beach, la parte della città più interessante per curativo non nominale, qualora dovesse
gli investitori internazionali, «il calo non è stato drammatico come in altre zone di verificarsi un imprevisto di qualsiasi ti-
Miami, ma sufficiente per determinare ottime opportunità di acquisto. Chiunque po», sottolinea Paola Garzoni.
desideri un pied-à-terre ad uso personale ha l’opportunità di fare un ottimo affare La struttura giuridica privilegiata per
oggi in condomini di superlusso, in posizioni strategiche direttamente sul mare», l’acquisto di immobili è la Limited Liabi-
afferma Paola Garzoni, architetto con al proprio attivo studi in real estate manage- lities Company o LLC, che può essere tra-
ment, che negli anni ’90 ha fondato LaSeven, un’agenzia immobiliare di gestione sparente ai fini fiscali americani. «Po-
svizzera con sede a New York. trebbe non esserlo se viene costituita
A Downtown Miami i prezzi sono stracciati; spesso inferiori ai costi di costruzione. come se fosse una società anonima (cor-
«Molti proprietari, che hanno acquistato nel periodo del boom e ora costretti a ven- poration). Vale a dire che a monte della
dere, si trovano a competere con appartamenti messi in vendita da promotori in dif- società viene studiata una struttura spe-
ficoltà, oppure da banche a seguito di procedimenti fallimentari», nota Paola Gar- cifica adatta alle esigenze dell’investito-
zoni, «oltre alle note forelco-
sures, le vendite forzate a se-
guito di un fallimento, ci so-
no le “short sales”, vendite di
appartamenti realizzate dai
debitori prima dell’esecuzio-
ne fallimentare. Si parla di cir-
ca 15 mila appartamenti in
vendita nella zona di Miami.
Vista la mancanza di una so-
stanziale domanda di affitto,
questi appartamenti riman-
gono vuoti ed offrono i prez-
zi migliori al metro quadra-
to».
Vi sono alcune differenze fon-
damentali tra l’acquisto di un
condominio a New York o a
Miami: innanzitutto le coo-
perative sono praticamente
inesistenti a Miami, in quan-
to il mercato è dominato da
condomini. Inoltre in Florida non vi sono tasse sul reddito dei cittadini, e dunque re, a dipendenza delle sue necessità e dei
le entrate fiscali derivano principalmente dalle tasse sui beni immobiliari, che ri- suoi desideri, oltre che al valore e allo
sultano nettamente superiori a quelle di New York. La tassa immobiliare a Miami scopo del bene acquisito. La struttura po-
è di circa il 2% annuale sul valore di stima e di mercato dell’appartamento, sovente trebbe essere per esempio un Trust, op-
il doppio di New York. Inoltre a Miami l’offerta è vincolante, in quanto fatta con un pure una società americana o straniera,
contratto standardizzato ed una caparra che indica la serietà del compratore, men- o ancora uno o più individui», continua
tre a New York l’offerta diventa vincolante solo dopo aver raggiunto un accordo sul Paola Garzoni.
prezzo ed aver firmato un contratto d’acquisto. LaSeven è presente sul mercato im-
mobiliare di New York da oltre 15 anni.
Tutti i servizi sono essenzialmente rivolti
lo stato e dal comune dove è situato il stono invece tasse sui redditi presunti, alla clientela europea, fornendo consu-
bene trasferito. ma solo tasse sui redditi conseguiti con lenze e supporto sia a clienti privati che
A New York il tasso è dell’1,825% della l’amministrazione del bene immobiliare, a società interessate ad investire a New
proprietà venduta e si tratta di una com- al netto delle deduzioni effettive, quali York e, secondariamente, a Miami.
binazione tra la tassa municipale e quel- spese accessorie, operative, ammini- Fiscalmente, il Trust viene prediletto
la statale. Inoltre a New York è in vigore strative, di manutenzione, interessi ipo- dagli americani, in quanto non compor-
una tassa dell’1% per ciascun bene im- tecari e ammortamenti. ta una doppia imposizione fiscale, pre-
mobiliare con un valore di acquisto su- «Una persona fisica, anche straniera, sente invece nelle società (corporations).
periore a un milione di dollari, chiamata può comprare un bene immobiliare di- La tassazione, pari al 20%, viene applicata
genericamente “mansion tax”. Non esi- rettamente a suo nome. In pratica questo sugli utili di vendita al momento della lo-
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A fianco, le palazzine in una via del centro di
New York (foto sotto).
ro distribuzione. Per gli investitori euro-
pei, invece, è necessario analizzare ogni
caso specifico e trovare la soluzione più
idonea.
Quello attuale è sostanzialmente un
buyers’ market, in conseguenza del crol-
lo finanziario ed ipotecario, ma nell’ulti-
mo trimestre il numero di transazioni è
aumentato del 16% rispetto al trimestre
precedente. «Tale andamento è un sin-
tomo dell’aumento della fiducia e mostra
i primi segnali di una ripresa a breve ter-
mine. In particolare, paragonando i prez-
zi medi dei condomini a New York nel ter-
zo trimestre 2009 rispetto al terzo trime-
stre del 2008, si conferma la riduzione dei importanti, ha avuto una diminuzione di Garzoni. Ci sono poi le ‘occasioni’: abita-
prezzi medi di vendita del 18%», continua solo l’8%, mantenendo un costo medio al zioni messe in vendita da persone dura-
la direttrice di LaSeven. piede quadrato attorno ai 2 mila dollari. mente colpite dai crolli di borsa o da pro-
Il prezzo medio di vendita è di 1.012 «I new developments, cioè i palazzi in co- fessional che non hanno più ricevuto bo-
dollari a piede quadrato: in pratica 10.700 struzione, hanno invece subito una di- nus e stipendi stratosferici: «Con ingen-
franchi o 7.300 euro al metro quadro. minuzione delle vendite pari al 70% ri- ti mutui da pagare si sono ritrovati in dif-
Sono prezzi inferiori di un terzo rispetto spetto all’anno scorso, pur avendo un ficoltà e sono costretti a mettere in ven-
a giugno 2008. Il calo è più forte: 40% in aumento del costo per metro quadrato dita i loro appartamenti, spesso nelle zo-
media ponderata e 51% in media totale pari al 25%. Questo dato non è molto in- ne più belle e di frequente accettando
per le palazzine residenziali, le cosiddet- dicativo, in quanto è calcolato in base a offerte basse pur di vendere in tempi bre-
te townhouses. relativamente poche vendite di palazzi vi. Abbiamo appena concluso trattative
Come sempre, i beni di prestigio han- molto lussuosi, per le quali sono stati fir- con sconti tra il 20 e il 35% dei prezzi di
no mantenuto meglio il loro valore in- mati contratti di vendita uno o due anni acquisto di un anno e mezzo fa», ricorda
trinseco; infatti la “top-end”, ossia il prez- fa, conclusisi al momento in cui i palaz- Gabi Garzoni, vice presidente di LaSeven
zo medio del 10% di tutte le vendite più zi sono stati costruiti», prosegue Paola e manager immobiliare.
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Due interni di un appartamento moderno con
una stupenda vista panoramica su Central Park
e i palazzi prestigiosi della famosa 5th Avenue
nell’Upper East Side.
proprietari delle quote dell’edificio.
Sotto il profilo fiscale la differenza non
è grande: l’Internal Revenue Service (Irs)
considera condomini e cooperative allo
stesso modo ai fini della determinazione
del regime fiscale. Tuttavia, dal momen-
to che l’acquisto di un appartamento in
una Cooperativa rispecchia in realtà un
acquisto di partecipazioni di una società,
e non già di una proprietà reale, lo Stato
non imporrà alcuna tassa ipotecaria al
compratore di questo tipo di apparta-
mento, a differenza di quel che avviene
in un Condominio.
A Manhattan l’85% degli appartamenti salgono al dopoguerra, periodo in cui es- Questi aspetti, che possono sfuggire
in vendita, soprattutto nelle zone più pre- se, come forma giuridica, permisero ai all’investitore immobiliare, sono seguiti
stigiose, sono cooperative e generalmente proprietari di edifici di mantenere il con- dalle agenzie immobiliare specializzate
sono situati in palazzi d’epoca. Il Con- trollo finanziario e decisionale pur ven- nel trattare clienti europei. LaSeven se-
dominio permette di acquistare un’unità dendo partecipazioni minoritarie, e dun- gue l’intero processo di compravendita
immobiliare singola in un complesso di que trasformando in liquidità una parte “chiavi in mano”, dall’individuazione
unità multiple. Il compratore in un con- del loro capitale. La cooperativa è padrona dell’investimento, alle trattative di com-
dominio entra in possesso sia dell’unità dell’intero edificio, ivi compreso l’appar- pravendita, al rogito, e offre assistenza
singola, sia degli “elementi comuni” tamento acquistato. L’acquirente compra per eventuali problematiche fiscali lega-
dell’edificio. Le spese comuni mensili cui delle quote, ovvero partecipazioni di quel- te agli investimenti internazionali trami-
è soggetto ogni condomino sono calco- la società, simili alle azioni che si acqui- te i suoi esperti legali, contabili e fiscali:
late al pro rata delle spese totali dell’edi- stano in borsa. In qualità di azionista mi- «Se richiesto dall’investitore, dopo l’ac-
ficio. Le decisioni di ordinaria ammini- noritario, all’investitore verrà assegnato quisto del bene gestiamo localmente tut-
strazione sono prese dal consiglio di am- un contratto di locazione a tempo indefi- te le problematiche inerenti il o i beni
ministrazione del Condominio, mentre nito, avente per oggetto l’appartamento acquisiti, mettendo a disposizione un team
altri lavori sono delegati ad un ufficio am- acquistato. Le decisioni che riguardano di esperti nel settore locativo, legale, con-
ministrativo. la manutenzione dell’edificio e le regole tabile, fiscale e nella supervisione di even-
Ben diversa è invece la forma di pro- della cooperativa sono prese dal consi- tuali ristrutturazioni», spiega Gabi Gar-
prietà costituita da un appartamento coo- glio della Cooperativa stessa. Tale orga- zoni.
perativo. Le origini delle cooperative ri- no viene eletto dai membri designati dai Per gli immobili commerciali, cioè uf-
fici e negozi, le prospettive sono diver-
se: «È un settore ancora in declino a New
York. L’impatto della crisi si sta manife-
stando: molti inquilini hanno fatto falli-
mento, o rinegoziano i contratti d’affitto
a prezzi inferiori di quelli previsti, oppu-
re abbandonano gli spazi commerciali pri-
ma dei termini prestabiliti. Investire in
questo settore ora presenta rischi mag-
giori, in quanto il reddito degli immobili
si sta contraendo e la situazione non sem-
bra aver ancora “toccato il fondo», né ci
sono segni chiari di ripresa a breve», con-
tinua Gabi Garzoni, che conclude: «an-
che in questo settore la presenza di in-
vestitori stranieri è l’aspetto determinante
nelle poche transazioni in corso».
Alessandra Ostini Sutto
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