IMMOBILIA "FLUSSI MIGRA TORI E TASSI DI INTERESSE" 4 14 22
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# 01 — GIUGNO 2019 — Edizione 2 / Anno 8 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch
immobilia
intervista
fabrizio
«FLUSSI MIGRATORI
E TASSI DI INTERESSE»
cieslakiewicz
4
DIRITTO
IL CONTRATTO
DI MEDIAZIONE
14
SVIT TICINO
ASSEMBLEA
GENERALE
22
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editoriale
testo — giuseppe arrigoni*
INDICE
Immobilia — nr. 02 GIUGNO 2019
Il mercato Il Fiore di Pietra sul Monte Generoso,
immobiliare, lo che ha ospitato l’Assemblea annuale di
SVIT Ticino.
sfitto e i dati (Foto di Simone Mengani / simonemengani.ch)
statistici
L’INTERVISTA
4 FLUSSI MIGRATORI E TASSI AL MINIMO
I dati statistici non sempre A colloquio con Fabrizio Cieslakiewicz,
ci forniscono il giusto Presidente della Direzione generale di BancaStato.
supporto per una precisa
valutazione. DIRITTO IMMOBILIARE
5
POSTA A PLUS NELLA GESTIONE IMMOBILIARE
Quando è opportuno dal punto di vista legale l’invio
Giuseppe arrigoni al locatario mediante Posta A Plus.
8
quando si tratta di una costruzione
“non recente”?
Il TF modifica la giurisprudenza sulla PPP e precisa
Sono oramai diversi anni che continuiamo ad es- quella sulla contestazione della pigione iniziale.
sere confrontati con un mercato immobiliare sotto 11
garantirsi il terreno prima di iniziare
pressione, in particolare per il grande numero di ogget- il progetto
ti sfitti sia a livello svizzero che a livello ticinese. Esistono diverse forme contrattuali tra cui scegliere
Le statistiche ci forniscono certe informazioni ma per garantirsi la proprietà di un terreno.
curiosamente la confederazione non usa i dati rilevati 14
cOMPRAVENDITA E provvigione
dai cantoni ma si affida a quelli commissionati da Wüst DEL mediatore
Partner SA. Questo la dice lunga sulla qualità dei dati! Il contenuto del mandato di compravendita deve
Ma anche noi professionisti siamo chiamati a dare una essere sempre valutato attentamente per evitare
mano allo Stato compilando i relativi moduli con cura spiacevoli sorprese. Il TF fissa alcuni nuovi paletti.
e soprattutto a ritornarli al mittente!
Nella presente edizione di Immobilia il tema dello economia IMMOBILIARE
sfitto viene trattato con chiarezza sia da parte di Banca 16 DISEQULIBRIO IN VISTA DI UN RILANCIO
Stato come pure da Wüst Partner SA i quali ci danno al- DELLA DOMANDA
cuni interessanti spunti di riflessione per quanto con- Il flash di Wüest Partner SA sul mercato immobiliare
cerne il futuro della nostra piazza. ticinese con i dati aggiornati al I trimestre 2019.
Anche gli articoli successivi si rivelano di grande
aiuto a tutti noi che operiamo in un mercato sempre più politica IMMOBILIARE
complesso e competitivo. 18 risanamento energetico: trappola
Ho letto con grande piacere l’articolo sui nostri neo della povertà?
diplomati che hanno raggiunto il migliore risultato a li- Secondo uno studio dell’UFAB i proprietari non dovreb-
vello svizzero con un tasso di successo di oltre il 76% di bero più ricaricare sulle pigioni gli investimenti di un ri-
promossi. Questo ci fa ben sperare per il futuro della no- sanamento energetico.
stra professione.
Ringrazio l’amico e membro di comitato Marco EDILIZIA & ABITAZIONE
Piozzini per avere preso l’iniziativa di rivedere ed ade- incentivi per lift con elevata
19
guare alle nuove esigenze legislative la nuova edizione efficienza energetica
de “Il Condominio” in collaborazione con CATEF Tici- Con il programma di incentivazione al rinnovo,
no e diversi soci tutti professionisti della nostra asso- la Confederazione mira ad aumentare l’efficienza ener-
ciazione. getica degli ascensori.
La nuova edizione uscirà a breve e a tutti coloro che lo standard 25 fa spazio al 5g
20
hanno contribuito a tale opera va un grande grazie per La tecnologia di comunicazione mobile 2G non sarà
l’enorme impegno e tempo profusi ma soprattutto per più supportata dalla fine del 2020.
l’ottimo risultato raggiunto. 21 tecniche innovative per il rinnovo
Se si rilevano problemi nel sistema di canalizzazioni
Auguro a tutti i lettori una buona e splendida estate! di un edificio è cruciale agire prontamente con inter-
venti di risanamento mirati.
Giuseppe Arrigoni SVIT TICINO
Presidente SVIT Ticino ASSEMBLEA GENERALE 2019
22
26 NUOVA GUIDA “IL CONDOMINIO”
28 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO
30 ESAMI FEDERALI: NUOVI GESTORI
FORMAZIONE/IMPRESSUM
31
3
L’INTERVISTA
FABRIZIO CIESLAKIEWICZ
FLUSSI MIGRATORI Quali sono le evoluzioni del mercato immobiliare
ticinese e cosa occorre aspettarsi in futuro?
Ne abbiamo parlato con Fabrizio Cieslakiewicz,
E TASSI AL MINIMO Presidente della Direzione generale di
BancaStato.
TeSTO – RED
Presidente, innanzitutto una
domanda sui tassi di interesse:
cosa occorre aspettarsi?
In Svizzera, ormai da anni, si sta assisten-
do a tassi di interesse che non sono mai sta-
ti così bassi. Il nostro Paese, come ogni altro
Paese, non può esulare dal contesto e dal-
le dinamiche internazionali, e dalle banche
centrali almeno per il momento non ci si at-
tendono rialzi dei tassi di riferimento alme-
no sino al 2021.
Anzi, da parte della BNS è stata anche
ventilata l’ipotesi di un ulteriore taglio.
Insomma, all’orizzonte non sembrano sta-
gliarsi inversioni di tendenza.
Occorre anche considerare che sussisto-
no rischi geopolitici – come le controversie
commerciali tra USA e altre aree economi-
che, o la Brexit – che potrebbero esercitare
pressioni sul franco e, dunque, spingere la
BNS a difendere la moneta nazionale.
Negli ultimi anni i bassi tassi di
interesse hanno dato notevole
impulso al settore immobiliare.
Quale è attualmente il suo stato
di salute? Guardando specificatamente al Ticino, si cerne l’acquisto o la vendita di uno stabile a
Gli anni che ci lasciamo alle spalle sono osserva come il Mendrisiotto sia la regione reddito. Ma la situazione impone loro una ri-
stati contraddistinti da una grande vivacità con il maggiore tasso di abitazioni vuote, ol- flessione anche per tutto ciò che concerne la
in Ticino e nel resto del Paese. Nonostante tre il 3%. Le Tre Valli, invece, detengono il manutenzione delle abitazioni già esistenti
un certo rallentamento degli ultimi seme- minore tasso, inferiore all’1%. Tutto questo, e magari datate, diventate meno attrattive
stri, il valore e il numero delle transazioni è bene ricordare, avviene in un regime di tas- a causa della maggiore offerta presente sul
restano ad alti livelli. Si è costruito – e si sta si negativi: ciò significa che molti investito- mercato.
ancora costruendo – molto e dal punto di vi- ri, tra cui gli istituzionali come le casse pen-
sta “dell’offerta”, dunque, la crescita è stata sioni, continuano a investire nel mattone
evidente. Tuttavia, in Ticino si nota come poiché mancano alternative di piazzamen-
negli ultimi quattro anni è venuto a manca- to della liquidità considerate altrettanto si-
re uno dei sostegni alla domanda, vale a di- cure e redditizie.
re il flusso migratorio: basti pensare che nel E questo, alla luce degli importanti can-
2013 il saldo si aggirava sulle 5’000 persone, tieri ancora attualmente aperti, si tradur-
mentre nel 2017 tale dato risultava in nega- rà in un’ulteriore immissione sul mercato
tivo di 232 unità. Questo elemento ha con- di unità abitative che presumibilmente farà
tribuito all’aumento del tasso di abitazioni aumentare il tasso di abitazioni vuote.
vuote, che in Ticino risulta essere oltre la
media nazionale. Quali effetti aspettarsi?
L’attuale situazione si è già tradotta in
una correzione degli affitti e in un rallenta-
mento della crescita dei prezzi di vendita di
Molti investitori, tra cui gli istituzionali case e appartamenti, così come ad esempio
come le casse pensioni, continua- si può evincere dagli indici Caex e Apex cal-
no a investire nel mattone poiché colati proprio da BancaStato per il Ticino.
mancano alternative di piazza- Qualora la situazione non dovesse varia-
mento della liquidità considerate
re, e il tasso di abitazioni vuote aumentas-
altrettanto sicure e redditizie.
se ancora, potremmo assistere a un’ulteriore
correzione in tal senso. È la legge della do-
manda e dell’offerta. Gli investitori dovran-
no tenerne conto non solo per ciò che con-
4 Immobilia / Giugno 2019
DIRITTO IMMOBILIARE
Diritto di locazione
«POSTA A PLUS» Quando è opportuno dal punto di vista legale
NELLA GESTIONE l’invio al locatario mediante posta A Plus
di comunicazioni facenti decorrere i termini
e in quali situazioni va preferito l’invio classico
IMMOBILIARE tramite lettera raccomandata?
TeSTO – BORIS GRELL*
SITUAZIONE DI PARTENZA
E PROBLEMATICHE
Da alcuni anni la Posta Svizzera offre la
possibilità di inviare le missive importan-
ti tramite Posta A Plus. Questo prodotto
combina la spedizione tramite Posta A con
il tracciamento elettronico della spedizio-
ne grazie al quale il mittente può consulta-
re online, tramite «Track & Trace», infor-
mazioni relative a impartizione dell’ordine,
smistamento e recapito. A tale proposito la
Posta evidenzia in particolare i seguenti
vantaggi: il fatto che gli invii tramite Posta
A Plus possono essere recapitati il giorno
Nel diritto di loca-
lavorativo successivo alla spedizione (in- zione la dottrina e
cluso il sabato) direttamente nella cassetta la giurisprudenza
della posta o nella casella postale del desti- distinguono tra
natario. In tal modo il destinatario in caso la teoria della
ricezione relativa
di assenza - diversamente da quanto acca- (ovvero limitata)
de con le lettere raccomandate - non si tro- e la teoria della
verà nella cassetta delle lettere o nella ca- ricezione assoluta
sella postale un (fastidioso) invito al ritiro. (illimitata).
Senza dubbio questo ampliamento del- (foto: unsplash.com)
la gamma di servizi della Posta svizzera è
benvenuto e apprezzato in particolare an-
che perché l’invio di lettere tramite Posta
A Plus costa circa la metà delle lettere rac- teoria della ricezione assoluta (illimitata). correnza degli eventuali termini) solo quan-
comandate. Ma: quando è anche opportuno Le due teorie di distinguono per il fatto che do il destinatario (o il suo rappresentante) è
dal punto di vista legale l’invio al locatario, nella teoria della ricezione assoluta l’effica- effettivamente e personalmente venuto a
mediante Posta A Plus, di comunicazio- cia del recapito è data già quando l’invio po- conoscenza dell’invio postale in questione,
ni facenti decorrere i termini e in quali si- stale in questione è giunto nella sfera di in- oppure avrebbe potuto farlo. Infatti, al più
tuazioni va preferito l’invio classico trami- fluenza o di accesso del destinatario, quindi tardi 7 giorni da quando il destinatario sa-
te lettera raccomandata? quando tale invio postale in particolare è rebbe potuto per la prima volta venire a co-
stato collocato nella cassetta delle lettere o noscenza di un invio postale, si applica la co-
TEORIA DELLA RICEZIONE nella casella postale del destinatario (o del siddetta regola dei 7 giorni in base alla quale
RELATIVA E ASSOLUTA suo rappresentante). il recapito (e quindi anche la presa di cono-
Nel diritto di locazione la dottrina e la Al contrario, nel campo di applicazione scenza del contenuto) dell’invio postale in
giurisprudenza distinguono tra la teoria della teoria della ricezione relativa si parla questione viene considerato fittiziamente
della ricezione relativa (ovvero limitata) e la di recapito in senso giuridico (e quindi di de- notificato il 7° giorno del termine di ritiro.
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Immobilia / Giugno 2019 5
nell’ambito del sollecito di pigioni non paga-
te ai sensi dell’art. 257d cpv. 1 CO e nella no-
tifica da parte del locatore di modifiche con-
trattuali unilaterali ai sensi dell’art. 269d
CO continuerà ad avvenire tramite lettera
raccomandata.
Infatti con la spedizione tramite Posta A
Plus non è possibile provare il recapito effet-
tivo della spedizione al locatario ovvero l’ef-
fettiva presa di conoscenza della comunica-
zione da parte di quest’ultimo.
L’assenza della prova, in particolare in
caso di sfratto giudiziario nella procedura
sommaria («Protezione giuridica nei casi
chiari»), fa sì che il giudice unico ipotizzi
una fattispecie illiquida e non proceda con
la domanda di sfratto. Infatti se il locatore
non può provare il momento dell’effettiva
presa di conoscenza del sollecito con minac-
cia di disdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 1
CO da parte del locatario, il locatore non po-
trà a sua volta dimostrare di avere disdetto
in modo giuridicamente valido il rapporto di
Fin qui tutto bene. Ma quando si ricorre a locazione solo dopo la scadenza del corri-
quale tipo di spedizione? E quali conse- spondente termine di 30 giorni ai sensi
guenze giuridiche ne derivano in relazione Per poter utilizzare correttamente dell’art. 257d cpv. 2 CO.
all’utilizzo da parte del locatore della Posta la Posta A Plus è necessario Al contrario, nel campo di validità della
A Plus per le comunicazioni ai locatari? In avere compreso chiaramente le teoria della ricezione assoluta - e quindi in
linea di principio nel diritto di locazione si due teorie della ricezione. particolare in caso di disdetta di rapporti di
applica la teoria della ricezione assoluta, locazione, ma anche in caso di comunicazio-
che però in due specifici casi viene supera- ne dei difetti della cosa da parte del locata-
ta dalla teoria delle ricezione relativa: quin- rio (senza prescrizioni di forma) ai sensi
di 1) il sollecito del locatario da parte del lo- Al contrario, il termine di 30 giorni per dell’art. 257g cpv. 1 CO in combinato dispo-
catore a causa di mancato pagamento della l’impugnazione della disdetta / proroga del sto con l’art. 259a CO al locatario ovvero al
pigione con contemporanea minaccia di di- rapporto di locazione da parte del locatario suo gestore immobiliare - ci sono ottimi mo-
sdetta ai sensi dell’art. 257d cpv. 1 CO e 2) ai sensi dell’art. 273 cpv. 1 e cpv. 2 CO inizia tivi per inviare sempre più frequentemente
modifiche unilaterali del contratto di loca- a decorrere già con il recapito della disdetta tali spedizioni tramite Posta A Plus. Infatti
zione a carico del locatario (quindi in parti- nella sfera di influenza del locatario e quin- in tal modo anche in un procedimento giu-
colare aumenti delle pigioni) ai sensi di indipendentemente dal fatto che il loca- diziario - senz’altro tramite una stampa del
dell’art. 269d CO seguono la teoria della ri- tario sia effettivamente venuto a conoscen- tracciamento elettronico della spedizione
cezione relativa. In questi casi è determi- za della disdetta oppure no. tramite Track & Trace - è possibile dimo-
nante dal punto di vista giuridico la presa di strare se e quando la spedizione sia giunta
conoscenza effettiva da parte del locatario UTILIZZO DELLA POSTA A PLUS nella sfera di competenza del destinatario in
destinatario della comunicazione e non PER ENTRAMBE LE TEORIE modo giuridicamente valido e facente de-
semplicemente il fatto che l’invio postale in Per quanto è dato sapere, non ci sono an- correre i termini. A tale proposito è impor-
questione sia giunto nella sfera di influen- cora decisioni del Tribunale federale de- tante solo il fatto che la suddetta prova del
za del destinatario. terminanti, in materia di diritto civile e in recapito venga immediatamente controlla-
Ma determinante per cosa? La distin- particolare del diritto di locazione, che sta- ta e stampata, perché la Posta mette a dispo-
zione centrale tra le due teorie della rice- biliscano come debba essere gestito l’invio sizione il tracciamento online per un perio-
zione si riferisce al calcolo delle scadenze, ovvero il recapito di spedizioni postali con do limitato di 6 mesi.
dal momento che il termine di 30 giorni per la Posta A Plus. La dottrina si è invece già
il pagamento, da parte del locatario, delle espressa in merito. INVIO FITTIZIO FACENTE DECOR-
pigioni sollecitate ai sensi dell’art. 257d Nel campo di applicazione della teoria RERE I TERMINI ANCHE CON LA
cpv. 1 CO o per l’impugnazione di un au- della ricezione relativa si deve quindi parti- POSTA A PLUS?
mento della pigione ai sensi dell’art. 270b re dal presupposto che anche in futuro l’in- Per quanto è dato sapere, a livello di tri-
CO inizia a decorrere solo dopo la presa di vio di comunicazioni importanti, ovvero fa- bunale della massima istanza non è ancora
conoscenza effettiva. centi decorrere i termini, innanzitutto stato chiarito se nel caso delle spedizioni ef-
6 Immobilia / Giugno 2019
fettuate tramite Posta A Plus, come per le con Posta A Plus comporta per il locatario priva di rischi dal punto di vista giuridico
lettere raccomandate, si applichi la regola il rischio che il locatore indichi una scaden- nel contesto del diritto di locazione nella
dei 7 giorni. Non è chiaro dunque se l’invio za del termine al sabato e non al lunedì suc- misura in cui il recapito di tali spedizioni si
fittizio si applichi al più tardi il settimo gior- cessivo come è (quasi) sempre il caso con le orienti alla teoria della ricezione assoluta.
no dal primo recapito possibile o in questo lettere raccomandate. • Al contrario si consiglia una certa pru-
caso dal recapito effettivo, e comunque no- denza nella misura in cui il recapito di cor-
nostante la mancanza di effettiva presa di DISPOSIZIONI CONTRATTUALI rispondenza in materia di diritto di locazio-
conoscenza da parte del locatario. RELATIVE ALLE SPEDIZIONI E ne ai sensi dell’art. 257d cpv. 1 CO e dell’art.
POSTA A PLUS 269d CO si orienti alla teoria della ricezio-
Nel contratto di locazione viene regolar- ne relativa.
mente previsto che la disdetta del rapporto • Infine occorre prevedere la riserva gene-
Le spedizioni tramite Posta A Plus di locazione debba avvenire tramite lettera rale dell’abuso di diritto e delle disposizioni
possono essere recapitate anche raccomandata anche se tale tipo di spedizio- di forma previste dal contratto e relative alla
il sabato con decorrenza dei ne non è un requisito di validità previsto dal- validità della spedizione di comunicazioni ri-
termini da tale giorno. la legge. In questo caso va decisamente scon- levanti in termini del diritto di locazione.
sigliato l’invio di una disdetta tramite Posta
A Plus. Infatti, con riferimento all’art. 16 cpv.
1 CO, in caso di forma stabilita dal contratto
La dottrina applicabile relativa al diritto si presume che il rispetto di tale riserva di
di locazione - analogamente alla regola pre- forma prevista dal contratto rappresenti un
vista per l’invio con lettera raccomandata e requisito di validità e non un semplice requi-
conformemente alla giurisprudenza del sito in ordine alla prova. In altre parole in
Tribunale federale sul calcolo e la garanzia questi casi non è sufficiente l’invio ovvero il
dei termini processuali - parte in ogni caso recapito di una disdetta tramite Posta A
dal presupposto di un tale invio fittizio. Plus, e una tale disdetta è considerata non
Va notato inoltre che il locatario in par- valida anche se il locatore può provarne il re-
ticolare può far finire il termine per l’impu- capito nella sfera di influenza del locatario
gnazione di una disdetta del rapporto di lo- tramite Track & Trace.
cazione anche nel giorno di sabato. Infatti il *Boris Grell
recapito tramite Posta A Plus, a differenza SINTESI E CONCLUSIONI L’autore è avvocato (come lavorato-
re autonomo) a Zurigo e avvocato
di quanto previsto per le lettere raccoman- • La spedizione tramite Posta A Plus di FSA in diritto di superficie e diritto
date, può avvenire anche il sabato. In altre invii postali importanti, in particolare rile- immobiliare (www.grell-law.ch).
parole, la spedizione da parte del locatore vanti in termini di scadenze, è opportuna e
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Immobilia / Giugno 2019 7
diritto IMMOBILIARE
PROPRIETÀ PER PIANI
Quando si tratta Recentemente, in una prima decisione,
il Tribunale federale ha modificato la sua giuri-
di una costruzione sprudenza su una questione centrale della
proprietà per piani; in una seconda la Corte
“non recente”? suprema ha precisato la sua giurisprudenza
sulla contestazione della pigione iniziale.
TeSTO – CHARLES GSCHWIND*
Un’oggetto di
locazione può
essere considerato
come “di costru-
zione non recente”
(v. CO 269a let. c
“costruzioni
recenti”) se è stato
costruito o acqui-
stato da più di 30
anni. Per il calcolo
temporale si
comincia a contare
dalla data della co-
struzione o dell’ul-
timo acquisto
dell’immobile e si
termina all’inizio
della locazione.
(foto: StockSnap da
Pixabay)
1. MODIFICA DELLA importo necessario per la correzione dei
GIURISPRUDENZA SULLA difetti. Nella sua precedente giurispruden-
PROPRIETÀ PER PIANI za (cfr. ATF 114 II 239) il Tribunale federa- La comunione dei comproprietari
Nel primo caso, dal Canton Lucerna, si le in casi simili aveva riconosciuto alla co- è autorizzata a correggere o far
trattava di controversie tra una comunio- munione di comproprietari per piani solo correggere difetti delle parti
ne di comproprietari per piani in relazione un diritto alla riparazione pari alle quote di comuni e a far valere diritti di
garanzia per contratti d’acquisto
a presunti difetti in un progetto di costru- valore di quei comproprietari per piani che
e d’appalto nei confronti di vendi-
zione di una nuova struttura. avevano ceduto le loro quote alla comunio- tori e appaltatori.
La A. Sagl realizzò su un proprio fondo un ne stessa.
insediamento residenziale con tre case plu- In concreto alla comunione dei com-
rifamiliari e impianti infrastrutturali comu- proprietari per piani era stato ceduto dai
ni, cioè un’autorimessa. Successivamente la rispettivi comproprietari per piani circa
A. Sagl istituì la proprietà per piani, vendette il 65% del relativo diritto alla riparazione, Per quanto riguarda la legittimazione at-
su carta diverse unità di proprietà per piani e per cui era stato stabilito un anticipo di cir- tiva della comunione dei comproprietari, il
contemporaneamente stipulò con gli acqui- ca CHF 405’000 che avrebbe coperto solo Tribunale federale riassume la sua prece-
renti un accordo definito «contratto di im- una parte delle presunte spese. dente prassi, per cui la comunione non solo
presa generale». Il Tribunale federale chiarisce innanzi- può far valere diritti di garanzia derivanti da
Nel maggio 2014 la comunione dei com- tutto che sulla base delle disposizioni di leg- contratti da essa stipulati, ma può anche ac-
proprietari per piani citò in giudizio la A. ge la comunione di comproprietari per pia- quisire diritti di singoli comproprietari per
Sagl chiedendo il pagamento di circa CHF ni può possedere beni (art. 712l cpv. 1 CC) e piani, qualora tali diritti siano cedibili (e in
680’000 per spese legate alla correzione di nell’ambito della sua competenza in fatto di linea di principio i diritti alla riparazione in
difetti delle parti comuni dello stabile. In diritto patrimoniale può essere parte in cau- contratti d’appalto lo sono) e i difetti inte-
entrambe le prime istanze il Tribunale di- sa e stare in giudizio (art. 712l cpv. 2 CC). ressino le parti comuni.
strettuale di Lucerna e il Tribunale canto- Inoltre, il Tribunale federale, rimandando Dichiarando che una tale acquisizione di
nale del Canton Lucerna accolsero ampia- alla sua precedente giurisprudenza, affer- diritti può avvenire solo mediante atto di di-
mente l’istanza, ma ridussero il pagamento ma che la comunione dei comproprietari sposizione autonomo, il Tribunale federale
delle spese a circa CHF 625’000. per piani, nel suo ambito di competenza, è ha negato una cessione legale (in altre paro-
Dinanzi al Tribunale federale la lite ver- autorizzata a correggere o far correggere di- le una cessione «automatica» per legge) alla
teva soprattutto sulla questione se era le- fetti delle parti comuni e a far valere diritti di comunione dei diritti di garanzia di singo-
gittimo che le prime istanze avessero ri- garanzia per contratti d’acquisto e d’appal- li comproprietari per piani per difetti delle
conosciuto un pagamento pari all’intero to nei confronti di venditori e appaltatori. parti comuni. Qualora – come nel presente
8 Immobilia / Giugno 2019
caso – non siano stati ceduti da parte di sin- prietà comune in base al suo contratto indi- confronti dell’appaltatore in modo indivi-
goli comproprietari per piani tutti i relati- viduale d’acquisto, debba accettare limita- so anche quando questi diritti riguardano
vi diritti alla comunione dei comproprieta- zioni o addirittura costi aggiuntivi soltanto parti comuni di un edificio suddiviso in pro-
ri per piani, questa può far valere tali diritti perché l’appaltatore ha violato il suo obbli- prietà per piani».
solo proporzionalmente alle quote. go contrattuale ed è in debito per la forni- La comunione dei comproprietari, quin-
Con riferimento ad una precedente de- tura di prestazioni d’opera anche verso ter- di, in questo caso, ha validamente delibera-
cisione (DTF 114 II 239), il Tribunale fede- zi (gli altri comproprietari). to che l’amministrazione debba far valere i
rale chiarisce che il diritto alla riparazione, diritti per difetti nei confronti della ricor-
sulla base della sua precedente giurispru- rente. Inoltre, è indiscutibile che la comu-
denza, è «legato alle quote […] nel senso che nione abbia acquisito il relativo diritto alla
il singolo proprietario nel rapporto esterno Il diritto alla riparazione della riparazione tramite cessione.
può pretendere la miglioria a titolo gratuito comunione dei comproprietari per Di conseguenza ha la legittimazione atti-
solo in proporzione alla sua quota e per il re- piani è indivisibile. va a far valere il diritto indiviso alla ripara-
sto deve assumersi i costi dell’eliminazione zione nei confronti della A. Sagl. Sulla base
dei difetti». La questione se e in che misura di tali considerazioni, il Tribunale federa-
i comproprietari per piani debbano soste- le ha stabilito che alla comunione dei com-
nere i relativi costi (in modo proporzionale proprietari di piani spettava un diritto pari
alle quote) è una questione dei rapporti in- Il Tribunale federale nel presente ca- a circa CHF 625’000 anziché – come sareb-
terni con gli altri comproprietari per piani. so ha aderito a questa interpretazione e ha be stato sulla base della sua precedente giu-
Qualora la comunione dei comproprie- deciso che non poteva attenersi alla pro- risprudenza – solo un diritto proporzionale
tari per piani non possa acquisire dirit- pria precedente giurisprudenza secondo la alle quote di circa CHF 405’000.
ti per i difetti di singoli proprietari, non ha quale i diritti alla riparazione nei confronti TF 4A_71/2018 del 18 settembre 2018
alcun diritto alla riparazione nei confron- dell’appaltatore potevano essere fatti valere (è prevista la pubblicazione).
ti dell’appaltatore; dovrà quindi eliminare soltanto in modo proporzionale alle quote.
essa stessa i difetti e porre i costi a carico Secondo il Tribunale federale «l’appal- 2.QUANDO UN OGGETTO IN
dei comproprietari per piani attraverso la tatore che per contratto si assume l’incari- LOCAZIONE SI CONSIDERA “DI
richiesta di contributi. co di costruire un’unità di proprietà per pia- COSTRUZIONE NON RECENTE”?
La giurisprudenza federale finora illu- ni […] ha l’obbligo di fornire un’opera priva Nel secondo caso la questione verteva
strata è stata oggetto di critiche da parte di difetti anche per quanto riguarda le par- su una contestazione della pigione inizia-
degli esperti, i quali in particolare ritengo- ti destinate all’uso di altri comproprietari. le da parte del locatario di un appartamen-
no che sia inaccettabile l’esito per cui l’ac- Il diritto alla riparazione è indivisibile e to a Ginevra.
quirente fedele al contratto, che ha diritto ogni singolo comproprietario per piani può Ai sensi dell’art. 270 in combinato dispo-
a una produzione priva di difetti della pro- far valere i suoi diritti alla riparazione nei sto con art. 269 CO, il locatario, infatti, può
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Immobilia / Giugno 2019 9
le entrate dalle pigioni nette deve risultare la questione dell’età a partire dalla quale un
una «remunerazione adeguata» del capita- oggetto in locazione si potesse qualificare
le proprio investito) oppure sulla base del- come «non recente». Il Tribunale federale
le «pigioni di zona e di quartiere», cioè es- ha quindi colto l’occasione di questo caso
senzialmente basandosi su un confronto di per affrontare nel dettaglio tale questione e
mercato. Per il Tribunale federale in linea di illustrare e precisare la propria precedente
principio questi due metodi non dovrebbe- giurisprudenza.
ro essere applicati contemporaneamente. Riassumendo, il Tribunale federale sta-
bilisce che un oggetto in locazione è da con-
siderarsi «non recente» se è stato costruito
o acquistato più di 30 anni prima. Per il cal-
Il Tribunale federale stabilisce che colo temporale si comincia a contare dalla
un oggetto in locazione è da con- data della costruzione o dell’ultimo acqui-
siderarsi «non recente» se è stato sto dell’immobile e si termina all’inizio del-
costruito o acquistato più di 30 la locazione.
anni prima.
TF 4A_400/2017 del 13 settembre 2018
(è prevista la pubblicazione).
Alla domanda su quale dei due metodi
appena descritti debba trovare applicazio-
ne, secondo il Tribunale federale si decide
a seconda che l’oggetto in locazione sia «re-
cente» o «non recente»: nel primo caso si
applica innanzitutto il calcolo della reddi-
tività lorda, mentre nel secondo caso ten-
impugnare la pigione iniziale se il locatore denzialmente si pone in primo piano la va-
con essa ottiene un «reddito sproporziona- lutazione delle pigioni di zona e di quartiere
to». Il controllo giudiziale della pigione av- (anche se questi principi non valgono in
*CHARLES GSCHWIND
viene – semplificando molto – sulla base del maniera assoluta).
L’autore è avvocato presso Bär &
calcolo della redditività dell’oggetto in loca- Nel presente caso l’istanza cantonale Karrer a Zurigo ed è specializzato
zione (sottratti tutti i costi dell’oggetto e un puntualizzò che il Tribunale federale non in transazioni immobiliari e diritto
adeguato ammortamento dello stabile, dal- si era mai pronunciato esplicitamente sul- societario.
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10 Immobilia / Giugno 2019DIRITTO IMMOBILIARE
FORME CONTRATTUALI
GARANTIRSI IL Nella fase di sviluppo di un progetto, garantirsi
la proprietà di un terreno è d’importanza fonda-
mentale. Al riguardo, esistono diverse forme
TERRENO prima di contrattuali tra cui scegliere, non tutte però
sono parimenti vincolanti e pertanto indicate.
iniziare il progetto La scelta del tipo di contratto più idoneo allo spe-
cifico caso va quindi attentamente ponderata.
TeSTO – OLIVER RÜDLINGER*
Per chi deve rea-
lizzare un progetto
immobiliare,
il ricorso a un
diritto d’acquisto
finalizzato a
garantirsi la pro-
prietà del terreno
spesso rappresenta
l’opzione preferita.
VINCOLARE GIURIDICAMENTE mente a vendere e a comprare il lotto di to pubblico, mediante il quale le parti si im-
IL FONDO terreno alle condizioni indicate nell’accordo pegnano alla successiva stipula del contrat-
Nella fase di sviluppo di un progetto im- stesso. A ulteriore conferma della sua inten- to principale (contratto di compravendita
mobiliare un momento di fondamentale zione di procedere all’acquisto, spesso il com- del terreno) nel rispetto delle disposizioni
importanza è quello della creazione di un pratore versa un acconto già in questa sede. di cui già sono stati definiti i punti fonda-
vincolo giuridico sul fondo. Dopo aver iden- La stipula di questo accordo avviene di nor- mentali.
tificato un lotto di terreno interessante ai ma per iscritto. All’atto pratico la sottoscrizione di un
fini della realizzazione del suo progetto, il contratto preliminare è cosa piuttosto ra-
progettista provvederà a sottoporlo a debi- ra, e si limita di solito ai casi in cui al mo-
ta valutazione (Due diligence) e ad abboz- mento della conclusione del contratto l’og-
zare una prima ipotesi delle strutture che Per la stipula di contratti aventi per getto della compravendita non si presenta
dovranno essere realizzate su quel terreno oggetto fondi, la legge prescrive ancora nella forma prevista per la sua ven-
e l’uso a cui dovrà essere destinato. imperativamente la forma dell’atto dita (p. es. deve ancora essere parcellato).
Prima di passare alla successiva fase di pubblico, norma che si dovrebbe Ciò che rende il contratto prelimina-
applicare anche agli accordi di
sviluppo, alla quale sono peraltro legati co- re uno strumento poco utilizzato è il fatto
riservazione.
sti non indifferenti, e all’elaborazione di un che al momento della successiva stipula del
progetto edilizio vero e proprio, è buona re- contratto principale vi saranno ulteriori co-
gola però che il progettista non tralasci di sti legati all’atto pubblico.
creare un vincolo giuridico su quel terre- La sottoscrizione di un contratto preli-
no, sottoscrivendo con il proprietario/ven- Occorre tuttavia osservare che per la sti- minare non conferisce all’acquirente nes-
ditore un accordo di natura contrattuale. In pula di contratti aventi per oggetto fondi, la suna garanzia reale, non potendo essere né
tal senso esistono vari tipi di contratto tra legge prescrive imperativamente la forma iscritto né annotato a registro fondiario. Di
cui scegliere; non tutti però sono parimen- dell’atto pubblico, norma che si dovrebbe ap- conseguenza permane il rischio che (nono-
ti vincolanti e quindi idonei a consentire al plicare anche agli accordi di riservazione, mo- stante il contratto preliminare) il proprie-
progettista di riservarsi un’opzione giuridi- tivo per cui un semplice contratto di riserva- tario del terreno concluda un valido con-
camente vincolante sul terreno. zione scritta risulta nullo per vizio di forma. tratto di compravendita con un terzo.
In questo caso gli unici diritti contrat-
CONTRATTO DI RISERVAZIONE CONTRATTO PRELIMINARE tualmente riconosciuti al progettista sa-
Una prassi molto diffusa è quella di sotto- Per avere validità formale, la prenotazio- rebbero quelli derivanti dalla violazione
scrivere un contratto di riservazione in virtù ne di un terreno deve avvenire sotto forma del contratto da parte del venditore (risar-
del quale le parti si impegnano rispettiva- di contratto preliminare stipulato con at- cimento del danno).
Immobilia / Giugno 2019 11CONTRATTO DI COMPRAVENDITA nel momento pattuito dalle parti. Durante
(CONDIZIONATO) questo lasso di tempo nulla vieterà quin-
L’alternativa più efficace per assicurarsi di al venditore di vendere il terreno a una Grazie alla possibilità di essere
la proprietà del terreno scelto consiste nel- terza parte a fronte di un valido contratto. oggetto di annotazione nel registro
lo stipulare un contratto di compravendita L’adempimento del contratto sottoscrit- fondiario, il diritto di compera offre la
garazia di fattivo adempimento del
con atto pubblico, la cui esecuzione potrà to con il progettista pertanto non è di fat-
contratto.
essere immediata o rimandata a una data to garantito e gli unici diritti contrattual-
da concordare (iscrizione nel registro fon- mente riconosciutigli in caso di vendita del
diario). Un’altra possibilità – cui spesso vie- terreno ad un terzo sarebbero quelli deri-
ne fatto ricorso nella fase di sviluppo di un vanti dalla violazione del contratto con lui
progetto – è quella di prevedere delle condi- sottoscritto. La condizione per poter esercitare un di-
zioni sospensive da cui far dipendere l’effi- ritto di prelazione (sia esso limitato o illi-
cacia giuridica del contratto e conseguente- DIRITTO DI PRELAZIONE mitato) è la vendita del fondo, come pure
mente anche la sua esecuzione. Il diritto di prelazione rappresenta la qualsiasi altro negozio che equivalga eco-
Condizioni sospensive possono essere possibilità di beneficiare di una garanzia nomicamente a una vendita. Se da un lato il
per esempio il rilascio della licenza edili- reale, se annotato nel registro fondiario. Se diritto di prelazione offre la garanzia di po-
zia o la sua crescita in giudicato o addirit- nel registro fondiario viene fatta un’anno- ter acquistare un terreno, qualora sia stato
tura l’inizio dei lavori. Se e in che misura il tazione in tal senso, tale diritto potrà in fu- oggetto di annotazione nel registro fondia-
venditore di un terreno sia disposto ad ac- turo essere fatto valere anche nei confronti rio, dall’altro il progettista non ha modo di
cettare simili condizioni dipenderà in buo- di un eventuale compratore terzo. sapere se e quando un caso di prelazione si
na parte da come si svolgeranno le trattati- La concessione di un diritto di prelazio- concretizzerà ed egli potrà far valere il pro-
ve. Con un contratto di compravendita di un ne e la sua annotazione nel registro fondia- prio diritto. Ai fini della realizzazione di un
terreno sottoposto a condizione sospensi- rio sono consentite per una durata massi- progetto, questo strumento si rivela quin-
va, il rischio cui è esposto il progettista ri- ma di 25 anni. Se il prezzo d’acquisto è già di spesso troppo vago proprio perché non
sulta essere minore, in quanto il contratto stabilito si parlerà di un «diritto di prelazio- consente di programmare le proprie attivi-
di cui il terreno è oggetto acquisisce vali- ne limitato» che, per essere valido, richiede tà con tempi certi.
dità solo nel momento in cui si verificano l’atto pubblico. Se invece viene stipulato un
le condizioni pattuite (fondamentali ai fi- diritto di prelazione in cui il prezzo d’acqui- DIRITTO DI COMPERA
ni della realizzazione del progetto). Se ad sto non è fissato, si parlerà di un «diritto di Per garantirsi la futura proprietà di un
essere differita è solo l’esecuzione del con- prelazione illimitato», valido nella sempli- terreno il progettista necessita di uno stru-
tratto (per esempio fino alla data prevista ce forma scritta. mento che sia al contempo vincolante per
di inizio dei lavori), il progettista può quan- Nel caso in cui un terzo volesse compe- il proprietario del terreno e flessibile nel
tomeno posticipare la data di investimento rare il terreno oggetto del diritto di prela- suo utilizzo: lo strumento migliore in que-
del suo capitale. zione, al progettista spetterà la facoltà di sti casi è rappresentato dal diritto di com-
Anche in questo caso occorre osserva- esercitare il proprio diritto acquisendo la pera. Questo diritto obbliga il proprietario a
re che il contratto di compravendita potrà proprietà del terreno allo stesso prezzo e al- vendere il fondo al beneficiario del diritto al
essere iscritto a registro fondiario o anno- le stesse condizioni previste con il terzo in- più tardi alla data stabilita nell’atto alle con-
tato a giornale del registro fondiario, con- teressato (proposta di vendita che “fa scat- dizioni pattuite (dichiarazione d’esercizio).
testualmente al trapasso di proprietà, solo tare” l’esercizio del diritto di prelazione). Ai fini della sua validità, il diritto di compe-
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12 Immobilia / Giugno 2019ra deve essere stipulato nella forma dell’at- Per chi deve realizzare un progetto immo-
to pubblico e può essere pattuito e quindi biliare, il ricorso a un diritto di compera fi-
annotato nel registro fondiario per una du- nalizzato a garantirsi la proprietà del terre- Creare un vincolo giuridico su
rata massima di 10 anni. no spesso rappresenta l’opzione preferita. un terreno per assicurarsene la
L’annotazione nel registro fondiario per- Grazie alla possibilità di essere oggetto futura proprietà è una fase di
fondamentale importanza.
mette al beneficiario di far valere il suo di- di annotazione nel registro fondiario, il di-
ritto di compera nei confronti di un even- ritto di compera offre la garanzia di adempi-
tuale terzo. Questa certezza, unita alla mento del contratto e contemporaneamen-
flessibilità di poter esercitare il proprio di- te la flessibilità di poter esercitare il proprio
ritto di compera in qualunque momento diritto nell’arco di tempo pattuito. La for-
entro la data limite stabilita nell’atto (per ma più adatta per assicurarsi la futura pro-
esempio nel momento in cui la concessione prietà del terreno verrà però scelta in ma-
edilizia cresce in giudicato), rendono que- niera specifica per ogni singolo caso, anche
sto strumento estremamente interessante e soprattutto in funzione degli interessi del
agli occhi del progettista. All’atto pratico, venditore, della concorrenza tra i potenzia-
per concedere questo diritto è altrettanto li compratori del terreno e quindi del modo
frequente che i proprietari terrieri preten- in cui si svolgeranno le trattative.
dano una caparra che nel momento in cui il
beneficiario eserciterà il proprio diritto di
compera verrà dedotta dal prezzo d’acqui-
sto pagato.
La pratica corrente conosce anche l’isti-
tuto della pena di recesso (importo, corri-
spondente alla caparra, che rimane al pro-
prietario del terreno quale indennizzo), in
caso di mancato esercizio entro la data li-
mite stabilita.
CONCLUSIONE
Sviluppare e realizzare un progetto è
un’attività che comporta un impegno con-
siderevole sia in termini di tempo che di co-
sti. Se poi il progetto deve essere realizzato
su un terreno di cui il progettista non è an-
cora proprietario, creare un vincolo giuridi- *OLIVER RÜDLINGER
co su quel terreno per assicurarsene la fu- L’autore è avvocato presso la Bär &
Karrer AG ed è specializzato in di-
tura proprietà è una fase di fondamentale ritto edilizio e immobiliare.
importanza. Non tutte le forme contrattua-
li disponibili sono però idonee allo scopo.
Immobilia / Giugno 2019 13DIRITTO IMMOBILIARE
contratto di mediazione
COMPRAVENDITA L’obbligo di pagamento di una provvigione in
seguito ad una compravendita è soggetto a di-
verse condizioni che devono necessariamente
e provvigione del essere adempiute. Il contenuto del mandato di
compravendita deve essere sempre valutato
mediatore attentamente per evitare spiacevoli sorprese.
Il Tribunale federale fissa alcuni nuovi paletti.
TeSTO – Franco pedrazzini*
1. Il contratto ne è subordinato a tre condizioni, alle quali può essere ammesso anche se è stato attivo
di mediazione le parti possono in principio derogare: un altro mediatore; in tal caso la condizio-
Giusta l’art. 412 cpv. 1 CO, con il contrat- a. È anzitutto necessario, salvo pattui- ne sarà da ritenersi non adempiuta soltan-
to di mediazione il mediatore riceve il man- zione contraria, che il mandante abbia con- to se l’attività del primo mediatore non ha
dato di indicare l’occasione per concludere cluso con il terzo il contratto che intendeva portato alcun risultato, se le trattative av-
un contratto o di interporsi per la conclu- realizzare (in seguito: contratto principa- viate in seguito alla sua attività sono state
sione di un contratto contro pagamento di le). A tale proposito, è sufficiente un’equi- interrotte definitivamente e se il contratto
una mercede. Nel primo caso, la prestazione valenza economica: si deve poter ricono- principale è stato concluso con il terzo in-
del mediatore si esaurisce con l’indicazione scere che le intenzioni del mandante sono dicato dal primo mediatore in base a condi-
o con la presentazione al mandante del pro- state realizzate; piccole differenze o de- zioni del tutto nuove.
babile contraente; nel secondo, il mediatore roghe di scarsa importanza non pregiudi- La regola è di diritto dispositivo, nel sen-
si interpone nelle trattative di compravendi- cano il diritto del mediatore. La condizio- so che le parti possono scartare l’esigenza
ta e agisce fra il mandante e il terzo. ne è da considerarsi adempiuta anche se il di un nesso causale o pattuire clausole vol-
Gli elementi essenziali del contratto di mandante rinuncia in modo contrario alla te ad attenuare il carattere aleatorio del
mediazione sono il servizio richiesto dal buona fede (art. 2 CC) alla conclusione del contratto di mediazione. Esse possono in
mandante e il principio della sua onerosità. contratto con il terzo che gli era stato pro- particolare pattuire che il mediatore avrà
Le disposizioni del mandato propriamente posto. Viceversa, salvo pattuizione contra- diritto alla sua provvigione a partire dal
detto sono in genere applicabili al contrat- ria, la condizione non è adempiuta in caso momento in cui il contratto sarà stato con-
to di mediazione. di semplice rinuncia da parte del mandan- cluso, a prescindere da una propria attivi-
Per stabilire se sia stato stipulato un te, quand’anche essa fosse dettata da puro tà. Ciò avviene spesso laddove è stata intro-
contratto di mediazione, occorre riferirsi ai egoismo. Per giudicare in merito, è neces- dotta la clausola di esclusività. Il Tribunale
principi generali sulla conclusione del con- sario apprezzare tutte le circostanze del- federale è intervenuto in passato ed anco-
tratto ed alle norme sul mandato, cui l’art. la fattispecie. Il contratto con il terzo deve ra di recente per proteggere i mandanti da
412 cpv. 2 CO rinvia, così che il contratto può essere concluso in modo valido. Un con- possibili abusi (cfr. più sotto, cifra 3).
risultare concluso sia espressamente, sia tratto nullo o annullabile (per vizi del con- c. Da ultimo, è necessario che il media-
per atti concludenti. Il solo fatto di lasciare senso, ecc.), così come una semplice pro- tore non sia privato del suo diritto a cau-
agire il mediatore non implica tuttavia ne- messa di concludere non sono sufficienti. sa di un suo comportamento abusivo. L’art.
cessariamente che il contratto di mediazio- Viceversa, il contratto non deve necessa- 415 CO stabilisce infatti che ove il media-
ne sia venuto in essere per atti concludenti. riamente essere eseguito. tore, contrariamente ai patti, avesse agito
L’accettazione per atti concludenti av- b. È in seguito necessario, salvo pattui- anche nell’interesse dell’altra parte, o con-
viene in effetti solo con la consapevole tol- zione contraria, che esista un nesso causale trariamente alle norme della buona fede si
leranza o la tacita ratifica di un’attività di tra l’attività del mediatore e la conclusione fosse fatto promettere anche dalla medesi-
mediazione. È in altre parole necessario che del contratto principale. Il mediatore do- ma una ricompensa, egli non potrà preten-
l’attività del mediatore sia tanto chiara da vrà pertanto allegare, sostanziare e prova- dere dal suo mandante né la mercede né il
far ritenere che la mancata opposizione del re che è stato attivo e che il suo intervento rimborso delle spese.
mandante sia da interpretare quale volontà è stato coronato da successo. Certo, non è
di concludere un mandato di mediazione. È necessario che la conclusione del contrat- 3. Novità in ambito di nesso
appena il caso di ricordare che incombe al to principale sia la conseguenza immediata psicologico
mediatore che pretende il pagamento di una dell’attività fornita, così come non è neces- Come visto sopra, le parti possono pat-
provvigione, di allegare, sostanziare e prova- sario, affinché la condizione possa ritener- tuire clausole per ridurre il carattere ale-
re le circostanze che permettono di consta- si adempiuta, comprovare un nesso causa- atorio della mediazione e per agevolare
tare l’esistenza di un accordo tra le parti: è le naturale e/o adeguato. il diritto del mediatore ad ottenere la sua
necessario che si possa dedurre che le par- È semmai sufficiente che la conclusione provvigione. Esse possono in particolare
ti si erano accordate sui punti essenziali del del contratto principale sia una conseguen- stabilire che quest’ultima è dovuta a pre-
contratto, in particolare sul carattere onero- za, anche lontana e non esclusiva, della de- scindere dal nesso psicologico tra la sua at-
so dell’incarico. cisone del terzo, a sua volta determinata tività e la conclusione del contratto princi-
dall’attività del mediatore. La giurispru- pale. Per proteggere i mandanti da possibili
2. La provvigione denza parla di nesso psicologico (“psycho- abusi, il Tribunale federale esige che simi-
del mediatore logischer Zusammenhang”; “lien psycho- li clausole siano limitate nella durata e che
Il principale obbligo del mandante con- logique”) tra gli sforzi del mediatore e la comprendano l’obbligo per il mediatore di
siste nel pagamento della provvigione. L’art. decisione del terzo (cfr. da ultimo la sen- attivarsi. Recentemente, ha stabilito che
413 cpv. 1 CO stabilisce che la mercede è do- tenza del Tribunale federale 4A_334/2018 laddove il mediatore desiderasse derogare
vuta tosto che il contratto sia conchiuso a del 20 marzo 2019, cons. 4.1.). Il nesso psi- alla condizione del nesso psicologico, de-
seguito dell’indicazione o della interposi- cologico può essere ammesso anche a di- ve prevederlo nel contratto in modo chiaro.
zione del mediatore. Il regime è completato stanza di tempo a contare dall’attività del Nella sentenza 4A_562/2017 del 7 mag-
dall’art. 413 cpv. 2 e dall’art. 415 CO. In sin- mediatore ed anche dopo la fine del con- gio 2018, il Tribunale federale è stato chia-
tesi, il diritto al pagamento della provvigio- tratto di mediazione. Il nesso psicologico mato ad esprimersi in merito alla seguen-
14 Immobilia / Giugno 2019te – complessa - fattispecie. Con contratto gando B a sottoporre la questione ai magi- era inserita ed in applicazione del princi-
di mediazione stipulato in forma scritta A strati competenti. Il giudice di prima istan- pio dell’affidamento, A poteva ragionevol-
ha incaricato B di reperire un acquiren- za ha accolto la petizione. Il Tribunale di mente partire dal presupposto che qualora
te per un immobile. Il contratto aveva du- seconda istanza ha confermato la sentenza, il contratto principale fosse stato conclu-
rata determinata e prevedeva una provvi- stabilendo che le parti avevano concordato so dopo la fine della mediazione, la provvi-
gione pari al 2.10% se il prezzo fosse stato il pagamento della provvigione anche do- gione in favore del mediatore sarebbe stata
di CHF 13,5 mio e pari all’1.85% se il prez- po la fine del contratto di mediazione, su- dovuta soltanto se l’acquirente fosse sta-
zo fosse stato inferiore. Prevedeva altresì bordinata a condizioni che nella fattispe- to reperito già in costanza del contratto di
che, entro la durata del contratto di media- cie risultavano adempiute. In particolare, mediazione e se fosse stato dimostrato un
zione, la provvigione era dovuta in caso di la circostanza secondo cui l’acquirente (G) nesso psicologico tra l’attività del mediato-
conclusione del contratto principale, sen- non figurasse sulla lista non è stata ritenu- re e la conclusione del contratto principale.
za che fosse necessario comprovare il nes- ta rilevante, poiché sulla medesima figu- Certo, in linea di massima il nesso psi-
so psicologico. Dopo la fine del contratto rava C, membro del suo consiglio di ammi- cologico è ammissibile anche se il contrat-
di mediazione, la provvigione era dovuta nistrazione e di quello della D SA. B aveva to principale è concluso con un terzo che si
“… se l’acquirente era noto come interes- fatto valere che la provvigione in relazio- trova in una relazione economica o perso-
sato durante il rapporto di mandato” (“… ne al contratto principale concluso dopo la nale particolarmente stretta con la perso-
wenn der Käufer während der Dauer des fine della mediazione, era semplicemente na indicata dal mediatore. Nella fattispe-
Auftragsverhältnis als Interessen bekannt subordinata al fatto che l’acquirente fos- cie, tuttavia, il nesso psicologico non ha
war”). Entro la durata contrattuale, mal- se stato conosciuto quale interessato nel potuto essere dimostrato.
grado gli sforzi di B, nessun contratto prin- corso della mediazione; a suo parere non Il ricorso di A, mandante, è stato dun-
cipale ha potuto essere concluso. B ha tra- era necessario provare alcun nesso psico- que in parte accolto, con rinvio dell’incarto
smesso per iscritto ad A la lista di tutti gli logico. all’autorità giudiziaria inferiore, per nuovo
interessati che aveva contattato in rela- Il Tribunale federale ha deciso diversa- giudizio.
zione all’immobile. Sulla lista figuravano mente ed ha stabilito, per quanto interessa
in particolare C e D SA. Alcuni mesi dopo in questo contesto, che chi intende dero-
la fine del contratto di mediazione, A è ri- gare al diritto dispositivo (e, in particolare,
uscito a vendere l’immobile a G, al prezzo all’esigenza del nesso psicologico dell’art.
di CHF 12,0 mio. Saputo della conclusio- 412 cpv. 1 CO) deve prevedere una clauso-
ne del contratto principale, B ha trasmes- la chiara, e ciò soprattutto se la clausola *franco Pedrazzini
so ad A la nota d’onorario con la richiesta viene redatta da un professionista dell’im- Avvocato e notaio, titolare di studio
legale e notarile, specialista FSA in
di pagare l’importo di CHF 239’760. – (IVA mobiliare. Alla luce della clausola stabilita diritto della costruzione e dell’im-
all’8% compresa), pari all’1.85% del prezzo per iscritto, interpretata tenendo in con- mobiliare.
di vendita. A ha rifiutato la pretesa, obbli- siderazione il contesto completo in cui
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