TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS
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Espropriazioni Immobiliari N. 152/2020
promossa da:
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
152/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
DEBITORE:
GIUDICE:
Firmato Da: SAURIO FERDINANDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: d232bcbb844e1e7b3dd794c827fb0a5
Giudice Dr. Errede Pietro
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 05/11/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Arch.
CF:
con studio in
Tecnico Incaricato:
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Espropriazioni Immobiliari N. 152/2020
promossa da:
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 152/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A negozio a LECCE VIA SALVATORE TRINCHESE 114, della superficie commerciale di 62,00 mq
per la quota di 1/1 di piena proprietà
Il locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare in oggetto si trova al piano terra di un
fabbricato condominiale costituito da n. 7 piani fuori terra. Al seguito del mio sopralluogo tale locale
risulta irregolarmente trasformato, in quanto i muri che lo dovrebbero separare, rendendolo
autonomo ed indipendente, dai locali commerciali confinanti, sempre di proprietà del sig. sono
stati demoliti.
Tali demolizioni hanno avuto il fine di creare un unico grande locale commerciale unificando il locale
commerciale oggetto dell’esecuzione ai due locali commerciali confinanti (ai suoi lati). Si è constatato
inoltre che se nel locale commerciale oggetto dell’esecuzione avrebbe dovuto trova re posto un
piccolo vano adibito a servizio igienico, attualmente con la nuova situazione di unificazione fisica,
tale vano non risulta più presente, ma spostato/collocato, in uno dei due locali commerciali al quale è
stato unificato.
Il sottoscritto CTU, nelle approfondite ricerche svolte nell’archivio storico e nell’arch
Sportello Unico per l’Edilizia dichiara che tale unificazione/fusione tra il locale commerciale oggetto
dell’esecuzione con i locali commerciali confinanti (stessa proprietà), risulta arbitraria e priva di
qualsiasi Pratica Edilizia approvata che ne ufficializzi l’idoneità allo stato di fatto reale/attuale.
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L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di 4,31m.
Identificazione catastale:
foglio 228 particella 926 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana urbana, zona censuaria 1,
categoria C/1, classe 06, consistenza 51 mq, Super. Catastale 62 mq, rendita 1.230,05 Euro,
indirizzo catastale: via Salvatore Trinchese 118, piano: Terra, intestato a , derivante da
Variazione del 10/07/2019 Protocollo N LE0088026 in atti dal 10/07/2019 variazione
classamento N 21519.1/2019
Coerenze: Su entrambi i lati confina con locali commerciali di proprietà del sig. -
Foglio 228 Particella 926 Sub 1, 3 e 4
Il locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare 152/2020 catastalmente risulta sito alla
via Salvatore Trinchese n. 118, mentre nella realtà il numero civico effettivo è 114 (ved. Allegato n.
11 - Documentazione Fotografica). La "Superficie Catastale" del solo locale commerciale oggetto
dell'Esecuzione Imm. 152/2020 è di totale del 62mq.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 7 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile è stato costruito nel
1963, del locale commerciale oggetto dell’Esecuzione Immobiliare risulta essere presente
esclusivamente una Pratica Edilizia del 1990 (ved. Allegato 10).
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 62,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 162.800,00
Tecnico Incaricato: Arch.
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Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 138.000,00
trova:
Data della valutazione: 05/11/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da . con contratto di affitto tipo 6+6,
stipulato il 27/07/2016, con scadenza il 31/07/2022, registrato il 25/08/2016 a LECCE ai nn. 005622/3T
(il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento), con
l'importo dichiarato di 78000.
Si allega comunicazione PEC del proprietario sig. al locatario nella quale si formalizza la parziale
modifica del canone di locazione a causa del COVID 19 dal 1° giugno 2020 al 30 dicembre 2020,
passando da un canone mensile di 6500,00 euro a 5000,00 euro (ved.- Allegato 12 bolletta utenza
Enel e contratto di locazione terzi)
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca Giudiziale, derivante da Sentenza di Condanna 0283 a favore di , contro – Atto
Giudiziario in data , Pubblico ufficiale il Tribunale Civile di Lecce al numero di repertorio 1627.
Importo capitale:
Relativo il locale commerciale oggetto dell'Esecuzione Immobiliare Fog. 228, Part.926, Sub. 2.
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
Pignoramento, derivante da 726 Verbale di Pignoramento Immobiliare a favore derivante da Atto
di , contro - Atto Esecutivo o Cautelare – Pubblico ufficiale il Tribunale di Giudizia
Lecce (LE) in datal numero di repertorio 1410/2020 rio
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
€. 0,00
Tecnico Incaricato: Arch.
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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 31/07/2009), con atto stipulato il 30/07/2009 a
firma di Notaio ai nn.di repertorio, registrato il 31/07/2009 a Lecce ai nn. 1214 serie 1T, trascritto il
31/07/2009 a Lecce ai nn. 31614/22755
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
per la quota di 1/1 (fino al 30/08/1963).
Si segnala che la proprietà del suolo edificatorio è stata venduta con atto del notaio o, trascritto in
Lecce il 19/09/1963 al n. 45323-41980,
per la quota di 1/1, in forza di atto di transazione (dal 28/01/1987 fino al 14/02/2002), con atto
stipulato il 26/01/1987 a firma di ai nn. 197846/54087 di repertorio, registrato il 12/02/1987 a Lecce
ai nn. 2021, trascritto il 28/01/1987 a Lecce ai nn. 3138/2654.
Si evidenzia che era in regime di comunione legale con la moglie
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Permesso di Costruire N. 12634, intestata a per lavori di modifica di prospetto dello stabile sito
alla via Salvatore Trinchese n.114, presentata il 23/03/1990.
Con l'istanza del 13/03/1990, acquisita al protocollo generale il 27/03/1990 col n. 12634 il sig. ha
chiesto “di essere autorizzato ad eseguire dei lavori esclusivamente per l'allargamento di alcuni
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vani porta di ingresso ai locali siti in Lecce alla via S. Trinchese n. 114 e 114/a”. Al seguito del
sopralluogo dell'Ufficio dell’Ispettorato Edilizio, il quale accertata l'avvenuto allargamento dei vani
porta dei locali sopracitati, prima dell'approvazione del Permesso di Costruire, sospendeva i lavori
perchè abusivamente realizzati.
Autorizzazione in Sanatoria N. 12634, intestata a , per lavori di modifica di prospetto dello
stabile sito alla via Salvatore Trinchese n.114, rilasciata il 27/04/1990. In data del 27/04/1990 la
Commissione Edilizia rilasciava autorizzazione in Sanatoria per gli avvenuti lavori di
allargamento di alcuni vani porta ingresso ai locali siti in Lecce alla via S. Trinchese ai nn.
114 e 114/a in conformità del Permesso di Costruire del 23/03/1990.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di Delibera della Giunta regionale n. 3919
dell’01/08/1989 e n. 6649 del 21/11/1989, l'immobile ricade in zona B10 “Residenze centrali miste a
destinazione direzionale –commerciali”. Norme tecniche di attuazione ed indici: Dall’art. 52 delle
N.T.A. del P.R.G. vigente
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ
Tecnico Incaricato: Arch.
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8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN LECCE VIA SALVATORE TRINCHESE 114
NEGOZIO
DI CUI AL PUNTO A
negozio a LECCE Via Salvatore Trinchese 114, della superficie commerciale di 62,00 mq per la quota di
1/1 di piena proprietà
Il locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare in oggetto si trova al piano terra di un
fabbricato condominiale costituito da n. 7 piani fuori terra. Al seguito del mio sopralluogo tale locale
risulta irregolarmente trasformato, in quanto i muri che lo dovrebbero separare, rendendolo
autonomo ed indipendente dai locali commerciali confinanti, sempre di proprietà del , sono stati
demoliti.
Tali demolizioni hanno avuto il fine di creare un unico grande locale commerciale unificando il locale
commerciale oggetto dell’esecuzione ai due locali commerciali confinanti (ai suoi lati). Si è constatato
inoltre che se nel locale commerciale oggetto dell’esecuzione avrebbe dovuto trovare posto un
piccolo vano adibito a servizio igienico, attualmente con la nuova situazione di unificazione fisica,
tale vano non risulta più presente, ma spostato/collocato, in uno dei due locali commerciali al quale è
stato unificato.
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Il sottoscritto CTU, nelle approfondite ricerche svolte nell’archivio storico e nell’archivio dello
Sportello Unico per l’Edilizia dichiara che tale unificazione/fusione tra il locale commerciale oggetto
dell’esecuzione con i locali commerciali confinanti (stessa proprietà), risulta arbitraria e priva di
qualsiasi Pratica Edilizia approvata che ne ufficializzi l’idoneità allo stato di fatto reale/attuale.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 4,31m.
Identificazione Catastale:
foglio 228 particella 926 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana urbana, zona censuaria 1,
categoria C/1, classe 06, consistenza 51 mq, Super. Catastale 62 mq, rendita 1.230,05 Euro,
indirizzo catastale: via Salvatore Trinchese 118, piano: Terra, intestato a , derivante da
Variazione del 10/07/2019 Protocollo N LE0088026 in atti dal 10/07/2019 variazione
classamento N 21519.1/2019
Coerenze: Su entrambi i lati confina con locali commerciali di proprietà del sig. -
Il locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare 152/2020 catastalmente risulta
sito alla via Salvatore Trinchese n. 118, mentre nella realtà il numero civico effettivo è 114
(ved. Allegato n. 11 - Documentazione Fotografica). La "Superficie Catastale" del solo locale
commerciale oggetto dell'Esecuzione Imm. 152/2020 è di totale del 62mq.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 7 piani fuori terra, 0 piano interrato.
Immobile è stato costruito nel 1963, del locale commerciale oggetto dell’Esecuzione Immobiliare
risulta essere presente esclusivamente una Pratica Edilizia del 1990 (ved. Allegato 10).
Tecnico Incaricato: Arch.
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Zona in cui si trova il locale commerciale oggetto dell'esecuzione immobiliare
Estratto di mappa
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si
trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono
con parkimetro. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti
servizi ad alta tecnologia: Fibra, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Chiesa S. Antonio a
Fulgenzio, Piazza Mazzini Lecce.
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PIAZZA MAZZINI CHIESA DI SANT'ANTONIO A FULGENZIO
SERVIZI
biblioteca al di sotto della media
negozi al dettaglio ottimo
farmacie ottimo
scuola media inferiore buono
supermercato al di sopra della
media
COLLEGAMENTI
autobus distante 80 M mediocre
tangenziale distante 2,3 KM nella media
autostrada distante 2,3 KM nella media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
Tecnico Incaricato: Arch.
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esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: mediocre
impianti tecnici: buono
stato di manutenzione generale: buono
servizi: buono
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il fabbricato nel quale trova collocazione il locale commerciale pignorato è inserito in un contesto
edilizio urbanisticamente caratterizzato da fabbricati similari condominiali in una zona centrale, nel
comune di appartenenza, ad alta intensità.
Il locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare in oggetto è sito in Lecce alla via Salvatore
Trinchese al n. 114 e non al n. 118 come risulta dalla visura storica e planimetrica catastale, al piano
terra di un fabbricato d’angolo condominiale costituito da n. 7 piani fuori terra.
Il locale commerciale si affaccia, sul fronte principale, su via Salvatore Trinchese, mentre ai suoi lati
confina con altri n. 2 locali commerciali (sempre dello stesso fabbricato) di proprietà sempre del ,
anche se non oggetto dell’esecuzione.
Al seguito del mio sopralluogo del 28/09/2020 ho potuto constatare e documentare (ved. Allegato 11
– Documentazione Fotografica e Allegato 10 – Planimetria e Prospetto dello stato attuale - Rilievo)
due evidenti difformità:
1. Il numero civico, il quale non è come risulta dalla visura storica 118 ma è il 114 (ved. Allegato
11 – Documentazione Fotografica, Allegato 7 – Visura Catastale attuale e Allegato 8 -
Planimetria Catastale).
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2. Il locale risulta irregolarmente trasformato, in quanto i muri che lo dovrebbero separare,
rendendolo autonomo ed indipendente dai locali commerciali confinanti (posti ai suoi lati),
sempre di proprietà del , sono stati demoliti, il tutto per renderlo un unico grande locale
commerciale attualmente affittato ad un locatario terzo (ved. Allegato 10 –Planimetria e
Prospetto dello stato attuale - Rilievo e Allegato 12 - Bolletta utenza Enel e contratto di
locazione terzi).
In merito alle irregolarità del punto 2 accertate durante l’ispezione, rilievo, rilievo fotografico
(Allegato 2 – Verbale di sopralluogo) nel locale commerciale oggetto dell’esecuzione immobiliare
152/2020, ho constatato che all’interno avrebbe dovuto esserci un vano adibito ad un servizio
igienico come si evince da planimetria catastale e da pratica edilizia riguardante la modifica di
prospetto (ved. Allegato 8 e Allegato 10). Tuttavia in seguito alla nuova situazione di unificazione
fisica, tale vano non risulta più presente nel locale oggetto dell'esecuzione, ma spostato/collocato in
uno dei due locali commerciali, non oggetto dell'esecuzione, ai quali il locale esecutato è stato
unificato.
Il sottoscritto CTU, nelle approfondite ricerche svolte nell’archivio storico e nell’archivio dello
Sportello Unico per l’Edilizia dichiara che tale unificazione/fusione tra il locale commerciale oggetto
dell’esecuzione con i locali commerciali confinanti (stessa proprietà), risulta arbitraria e priva di
qualsiasi Pratica Edilizia approvata che ne ufficializzi l’idoneità allo stato di fatto reale/attuale.
La documentazione dal sottoscritto allegata in merito alle pratiche edilizie risulta essere parziale, in
quanto in risposta alla mia richiesta di accesso agli atti (Permessi a Costruire, SCIA, etc) all’Archivio
Storico, mi è stato comunicato che esiste una Pratica Edilizia del 05/07/1963 non in loro possesso ma
risultante nell’Archivio dello Sportello Unico per l’Edilizia.
Quest’ultimo alla mia richiesta del materiale (Pratica Edilizia del 05/07/1963) nella persona del
responsabile Dott. , al seguito di un appuntamento mi ha confermato l’esistenza di tale pratica ma ha
altresì asserito l’impossibilità di trovarla in quanto probabilmente smarrita, inoltre mi è stato
comunicato che l’unica pratica edilizia che possono fornirmi è una Pratica Edilizia del
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27/04/1990 riguardante solo ed esclusivamente una pratica per la modifica del prospetto nello
specifico, le vetrine e il rivestimento esterno (Ved. Allegato 10).
Nonostante ciò, il responsabile Dott. affermava che nella Pratica Edilizia del 27/04/1990 è
presente tavola grafica nella quale si ha evidenza di una planimetria del locale commerciale
(Ved. Allegato 10) anche in questo caso difforme dallo stato attuale/rilievo.
Sottolineo come, anche in questa planimetria, nella porzione che riguarda il locale commerciale
oggetto dell’esecuzione risulti al suo interno presente un vano adibito a servizio igienico che non è
effettivamente esistente nella realtà (Ved. Allegato 10).
Come fin ora chiarito il sottoscritto CTU Arch. nominato dal Tribunale di Lecce è stato
impossibilitato a rilevare e descrivere esclusivamente il locale commerciale oggetto
dell’esecuzione ma obbligatoriamente in relazione agli altri locali commerciali (non oggetto
dell’esecuzione) al quale risulta unificato. Per tale motivo la verifica della superficie del locale
commercialedell’esecuzione
oggetto mi è risultata impossibile da definire, pertanto mi sono trovato costretto
ad adottare la superficie dichiarata catastalmente (62mq - Ved. Allegato 7).
Aspetto questo (rilievo) aggravato ancor di più dall'allestimento del negozio mediante rivestimenti
in cartongesso e pannellature, che presumibilmente sono state necessarie al fine di rendere idoneo
il locale commerciale all'attività di vendita svolta nel suo interno.
Inoltre sottolineo come le rifiniture interne, illuminazione, pavimentazione, infissi, cielo appeso etc
risultano di qualità e condizioni molto buone.
Infine si precisa che il locale commerciale oggetto dell'esecuzione è il solo, rispetto ai locali ad esso
unificati, ad avere un suo ingresso dall'esterno (Via S. Trinchese n 114).
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: sono realizzati in vetro camera ottimo
antisfondamento trasparenti, con telai a tenuta
termica realizzati in ferro verniciato a caldo di
colore nero. Gli infissi si affacciano sul fronte
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prospicente via Salvatore Trinchese con n. 4
vetrine di cui n. 3 sono fisse ed una, posta in
corrispondenza del locale oggetto dell'esecuzione
immobiliare, è l'unica apribile (ante richiudibili a
pacchetto) e risulta l’ingresso principale, nonché
l’infisso che corrisponderebbe a quello del locale
commerciale oggetto dell’esecuzione. Mentre sul
lato di via Zanardelli insiste un’ulteriore vetrina
fissa.
pavimentazione interna: realizzata in Gres - ottimo
porcellanato. di colore chiaro - formato
1,20mx1,20m
infissi interni: ad anta realizzati in laminato buono
bianco
pareti esterne: realizzate in muratura con un buono
paramento esterno ed uno interno in fetta di tufo
con coibentazione in strato di vuoto come
intercapedine, il rivestimento è realizzato in
lastroni di travertino chiaro
rivestimento esterno: realizzato in lastroni in buono
travertino chiaro
rivestimento interno: pannellature in cartongesso ottimo
sia come rivestimento verticale che come
controsoffitto, per l’allestimento della zona
vendita/esposizione.
Degli Impianti:
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condizionamento: le unità interne di tale impianto ottimo
di climatizzazione pompe di calore (aria calda nei
periodi invernali, aria refrigerata nei periodi
caldi) risultano alloggiate nel controsoffitto (in
cartongesso) in modo tale da occultarne
parzialmente la vista.
telefonico: buono
antincendio: con estintori. nella media
elettrico: sottotraccia a norma. ottimo
Delle Strutture:
solai: in laterocemento (travetti buono
prefabbricati e laterizi);
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili
descrizione consistenza indice commerciale
Locale commerciale la cui
superficie si può evincere solo
catastalmente in quanto
62,00 x 100 % = 62,00
unificato ad altri due locali non
oggetto dell'esecuzione
immobiliare
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Totale: 62,00 62,00
Planimetria Catastale Planimetria Stato di fatto/ Rilievo
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Tecnico Incaricato: Arch.
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Data contratto/rilevazione: 01/11/2020
Fonte di informazione: annunci immobiliari
Descrizione: locale commerciale
Indirizzo: via G. Zanardelli 49
Superfici principali e secondarie: 60
Superfici accessorie:
Prezzo: 225.000,00 pari a 3.750,00 Euro/mq
Distanza: 56.00 m
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Agenzia del Territorio (O.M.I.) (01/11/2020)
Domanda: Si rileva una buona richiesta
Offerta: Vi sono in zona alcuni locali commerciali in vendita o sfitti
Valore minimo: 1.750,00
Valore massimo: 2.500,00
Agenzia Tempocasa in via Braccio Martello n. 6 (03/11/2020)
Domanda: Si rileva una buona richiesta
Offerta: Vi sono in zona alcuni locali commerciali in vendita o sfitti
Valore minimo: 2.500,00
Valore massimo: 3.200,00
Grimaldi Immobiliare in via Braccio Martello n.10. (03/11/2020)
Domanda: Si rileva una buona richiesta
Offerta: Vi sono in zona alcuni locali commerciali in vendita o sfitti
Valore minimo: 2.500,00
Firmato Da: SAURIO FERDINANDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: d232bcbb844e1e7b3dd794c827fb0a5
Valore massimo: 4.000,00
Immobiliare S. Andrea Affiliata - Tecnocasa in via Zanardelli n. 26 (03/11/2020)
Domanda: Si rileva una buona richiesta
Offerta: Vi sono in zona alcuni locali commerciali in vendita o sfitti
Valore minimo: 2.400,00
Valore massimo: 3.250,00
Note: Il titolare dell'agenzia immobiliare ha dichiarato di aver venduto un locale commerciale "recentemente", nelle
vicinanze del locale commerciale oggetto dell'Esecuzione Immobiliare ad un costo di 650.000,00 per una metratura
di 200mq circa.
Idee Immobiliare in via G. Oberdan (03/11/2020)
Domanda: Si rileva una buona richiesta
Offerta: Vi sono in zona alcuni locali commerciali in vendita o sfitti
Valore minimo: 2.800,00
Valore massimo: 3.500,00
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La stima del valore del Locale commerciale oggetto dell’esecuzione e il suo successivo
deprezzamento è stato condotto con il metodo sintetico comparativo riferito alla data della stima. Il
dato rilevato per la valutazione è il prezzo di mercato del Locale commerciale oggetto dell’esecuzione
sito in Lecce alla via Salvatore Trinchese n. 114.
In primo luogo si è stimato il prezzo di mercato quale valore medio di una serie di valutazioni delle
seguenti metodologie:
1 - Reperimento dei valori OMI (Agenzia delle Entrate) relativi al I semestre 2020, ultimi dati
disponibili.
Tali valori sono ricavati dalle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dal sito
Tecnico Incaricato: Arch. Pagina 10
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promossa da:
dell’Agenzia del Territorio e riferite al I semestre 2020 riguardanti locali commerciali nella zona
semicentrale di Lecce.
Il valore di riferimento al I semestre 2020 per locali commerciali in uno stato conservativo buono è un
valore di €/mq 2500,00.
2 – Agenzie immobiliari – il sottoscritto CTU Arch. ha chiesto informazioni su prezzi e
metrature alle agenzie immobiliari che operano nella zona del locale commerciale oggetto
dell’esecuzione.
Dalle indagini effettuate è emerso che i locali similari vengono venduti ad un prezzo variabile tra
€/mq 2500,00 ed €/mq 3500,00 al di sopra delle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate (OMI).
Pertanto secondo le valutazioni esperite i prezzi di riferimento sostanzialmente alla data 03/11/2020 in
via cautelativa si congrua per un valore di €/mq 2900,00 un pò al di sopra delle quotazioni
dell'Agenzia delle Entrate (OMI).
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 62,00 x 2.900,00 = 179.800,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 179.800,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 179.800,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La stima del valore del Locale commerciale oggetto dell’esecuzione e il suo successivo
deprezzamento è stato condotto con il metodo sintetico comparativo riferito alla data della stima. Il
Firmato Da: SAURIO FERDINANDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: d232bcbb844e1e7b3dd794c827fb0a5
dato rilevato per la valutazione è il prezzo di mercato del Locale commerciale oggetto dell’esecuzione
sito in Lecce alla via Salvatore Trinchese n. 114.
In primo luogo si è stimato il prezzo di mercato quale valore medio di una serie di valutazioni delle
seguenti metodologie:
1 - Reperimento dei valori OMI (Agenzia delle Entrate) relativi al I semestre 2020, ultimi dati
disponibili.
Tali valori sono ricavati dalle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dal sito
dell’Agenzia del Territorio e riferite al I semestre 2020 riguardanti locali commerciali nella zona
semicentrale di Lecce.
Il valore di riferimento al I semestre 2020 per locali commerciali in uno stato conservativo buono è un
valore di €/mq 2500,00.
2 – Agenzie immobiliari – il sottoscritto CTU Arch. ha chiesto informazioni su prezzi e
metrature alle agenzie immobiliari che operano nella zona del locale commerciale oggetto
dell’esecuzione.
Dalle indagini effettuate è emerso che locali similari vengono venduti ad un prezzo variabile tra €/mq
2500,00 ed €/mq 3500,00 al di sopra delle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate (OMI).
Pertanto secondo le valutazioni esperite i prezzi di riferimento sostanzialmente alla data 01/11/2020 in
via cautelativa si congrua per un valore di €/mq 2900,00 un pò al di sopra delle quotazioni
dell'Agenzia delle Entrate (OMI).
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
Tecnico Incaricato: Arch. Pagina 11
di 12Espropriazioni Immobiliari N. 152/2020
promossa da:
A negozio 62,00 0,00 179.800,00 179.800,00
179.800,00 € 179.800,00 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
Il concetto di comoda divisibilità dell'immobile deve riguardare diversi aspetti,
strutturale, autonomia, libero godimento senza problemi tecnici, economici-
funzionali al seguito di tali presupposti trovo l'impossibilità del frazionamento
in più beni, pertanto il locale commerciale oggetto dell'esecuzione risulta
indivisibile.
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 17.000,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 162.800,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 24.420,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 380,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 138.000,00
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
Firmato Da: SAURIO FERDINANDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: d232bcbb844e1e7b3dd794c827fb0a5
data 06/11/2020
il tecnico incaricato
Arch.
Tecnico Incaricato: Arch. Pagina 12
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