Lotto 01 Beni in Prignano Cilento - Fallimento omissis - (SALERNO)
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TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZIONE FALLIMENTI
Fallimento omissis
N. 76/2002
Giudice Delegato dr. ssa Rosa PEZZULLO
Lotto 01
Beni in Prignano Cilento
(SALERNO)
AGGIORNAMENTO DI STIMA
Curatore: Avv. Gennaro Stradolini
Tecnico Incaricato: Ing. Alfredo FioreBeni in Prignano Cilento
Lotto 01
PREMESSA
Il Curatore del fallimento, con nota fax del 22 febbraio 2008, comunicava allo scrivente che il G. D. aveva fatto
richiesta di un aggiornamento della stima dei beni de quo.
In data 26 febbraio 2008 il sottoscritto si recava presso lo studio dell’avv. Stradolini e, nella circostanza,
prendeva visione di quanto disposto dal G.D. in calce all’istanza presentata dal Curatore in data 14 febbraio
2008, che così recita: “poiché è trascorso notevole tempo, dalla valutazione operata dall’ing. Fiore Si richieda
allo stesso un aggiornamento della stima da redigere su supporto informatico ex art. 173 bis disp. att. c.p.c.”.
Il Consulente ritirava le chiavi d’accesso dei beni immobili ubicati in Prignano Cilento (SA) al fine di procedere
ad un attento sopralluogo.
Il CTU, in data 29 febbraio 2008, si recava in Prignano Cilento per effettuare il sopralluogo (ut supra) per
rispondere al quesito formulatogli dal G.D., le cui risultanze sono riportate in relazione, sugli elaborati grafici
allegati e visibili anche dalla documentazione fotografica eseguita sui luoghi ed anch’essa allegata alla presente
relazione.
Si evidenzia che una prima relazione fu depositata, presso la competente Cancelleria, in data 07.10.2004 ed una
seconda, in forma compatta, fu consegnata al Curatore in data 18.07.2005 (sia in forma cartacea che su supporto
magnetico).
RISULTANZE EMERSE IN SEDE DI SOPRALLUOGO
In sede di sopralluogo, effettuato in data 29.02.2008, considerato lo stato di non uso del bene immobile e della
mancanza di normale manutenzione ordinaria, è risultato che l’immobile necessita sia di manutenzione
ordinaria che straordinaria per la presenza dei seguenti “deterioramenti”:
a) Piano seminterrato o interrato:
1. sostituzione del gruppo elettropompe per la presenza di ruggine sulle autoclavi.
b) Piano a quota – 320:
1. lesioni diffuse sul prospetto di Corso Garibaldi;
2. marcati segni di umidità diffusa sul prospetto salita Purgatorio;
3. umidità a pavimento (locale: Sala attesa);
4. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Sala ricreazione);
5. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Amministrazione);
6. umidità alle pareti interne (locale: Amministrazione);
7. umidità alle pareti interne in prossimità dell’ascensore;
8. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Palestra F.K.T.);
9. umidità diffusa al soffitto (locale: Palestra F.K.T.);
10. parquet sollevato (locale: Palestra F.K.T.);
11. parquet sollevato deposito annesso alla palestra F.K.T.;
12. presenza d’acqua residuale in due lampade a soffitto (locale: Palestra F.K.T.).
c) Piano terra:
1. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Presidenza);
2. umidità diffusa alle pareti interne (locale: Presidenza);
3. lesioni alle tramezzature (locale: Presidenza);
4. lesioni ad alcuni tompagni (locale: corridoio Presidenza, Logopedia, ecc.);
5. lesioni a parete (locale: Logopedia);
6. umidità diffusa ad una parete interna (locale: Logopedia – in angolo);
7. umidità diffusa ad una parete interna (locale: Sala mensa);
8. lesioni tompagno (locale: Sala mensa);
9. lesione tompagno (locale: Psicomotricità – n° 209);
10. lesioni diffuse alle pareti nel corridoio congiungente il vecchio corpo di fabbrica ristrutturato con
il nuovo;
11. ascensore da revisionare (ubicazione: vecchio corpo di fabbrica ristrutturato);
12. umidità diffusa alle pareti vano scala/ascensore (ubicazione: vecchio corpo di fabbrica
ristrutturato).
Fallimento n. 76/2002 2 di 7
Ing. Alfredo Fiored) Piano primo:
1. lesioni diffuse sul prospetto di Corso Garibaldi);
2. sostituzione d’infissi in legno (prospetto su Corso Garibaldi e Salita Purgatorio);
3. rimozione e rifacimento pavimentazione e sottostante strato di guaina del terrazzo;
4. umidità diffusa ad una parete interna (locale: Letto);
5. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Letto – sul prospetto Corso Garibaldi);
6. umidità diffusa ad una parete interna (locale: Infermeria - sul prospetto Corso Garibaldi);
7. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Laboratorio di ceramica).
e) Piano secondo:
1. sostituzione d’infissi in legno (prospetto su Corso Garibaldi);
2. umidità diffusa alle pareti vano scala/ascensore;
3. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Infermeria);
4. umidità alle pareti interne d’angolo (Androne scoperto);
5. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto);
6. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Corso Garibaldi);
7. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Salita Purgatorio);
8. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Salita Purgatorio);
9. umidità a pavimento proveniente dall’infisso (locale: Letto - prospetto su Corso Garibaldi);
10. umidità a pavimento proveniente dall’infisso (locale: Letto).
f) Piano sottotetto:
1. sostituzione d’infissi in legno (prospetto su Corso Garibaldi);
2. umidità a soffitto vano scala (da lucernario);
3. umidità a soffitto (locale: Letto);
4. umidità a pavimento proveniente dall’infisso (locale: Letto - prospetto su Corso Garibaldi);
5. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Corso Garibaldi);
6. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto);
7. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto – verso androne scoperto);
8. umidità alle pareti interne d’angolo (locale: Letto – verso androne scoperto);
9. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Salita Purgatorio);
10. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Salita Purgatorio/C.so Garibaldi);
11. revisione impianto elettrico a parete (locale: Letto - prospetto su Corso Garibaldi);
12. rifacimento di frontini al terrazzo su androne scoperto;
13. rimozione e rifacimento pavimentazione e sottostante strato di guaina del terrazzo che insiste su
altra proprietà (si è evidenziato che già è stato effettuato un primo intervento “tampone”).
I sopradescritti danni, rilevati alla struttura ed agli impianti, incidono negativamente sulle
caratteristiche estrinseche del bene considerate in sede di stesura della prima e seconda valutazione di
stima (in forma compatta).
Alla luce di quanto dedotto in sede di sopralluogo e dettagliatamente sopra descritto si passa
all’aggiornamento della stima, precisando che il Consulente rielabora la relazione consegnata al Curatore in
data 18.07.2005 ed agli atti della Cancelleria; in tal modo non potranno sorgere equivoci.
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA:
A) Intero fabbricato (costituito da un nuovo corpo di fabbrica e da altro ristrutturato) con piazzale adibito
a parcheggio, area pertinente e terreno (1000/1000) in Comune di Prignano Cilento (SA), con accesso al
fabbricato dalla Piazza Cavour snc e dalla salita Purgatorio (fabbricato), articolato su sei livelli complessivi
(piano a quota –3,20, piano terra, piano primo, piano secondo, piano sottotetto, piano seminterrato) collegati tra
loro mediante scale-ascensori e scala esterna, composto da vari locali più servizi, terrazzo e balconi. Il terreno
ha accesso dal piazzale adibito a parcheggio. La superficie complessiva è così distinta: Intero fabbricato di mq.
3.289,96 circa; Terreno di mq. 5.895,00 circa.
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Ing. Alfredo FioreIn Catasto:
- Fabbricato:
Fg.6 – particella 231 – sub.14 – Piazza Cavour snc - p. T-1-S1-2-S2 – Cat. A/2 – Cl.1 – vani 63.5 –
R.C. €. 2.164,47 (fabbricato esistente e ristrutturato)
Particella 569 ex 242, categoria D/4, R.C. €. 4.761,73 (nuovo corpo di fabbrica)
- Terreno:
Fg. 6 – particella 263 – seminativo 1, superficie ha 0.46.70 – R.D. €31,35 – R.A. € 7,24;
Fg. 6 – particella 275 – vigneto 1, superficie ha 0.12.29 – R.D. € 13,96 – R.A. € 10,47.
Salvo errori e come meglio di fatto.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA
L’unità immobiliare è costituita da un unico complesso, destinato a “Centro di riabilitazione neuromotoria e
fisiokinesiterapia, con annesse camere di degenza anche notturna”.
Il complesso è costituito da due corpi di fabbrica con accesso sia da Piazza Cavour (snc) che dalla salita Purgatorio.
Il primo di essi è costituito da un vecchio fabbricato (anno di costruzione antecedente al 1942 e totalmente
ristrutturato nell’anno 1998). Tale manufatto, considerata la conformazione del terreno su cui sorge (scosceso da
piazza Cavour alla Salita Purgatorio), si eleva su due piani fuori terra, più due interrati.
Il secondo corpo di fabbrica, con accesso da salita Purgatorio, è costruito in aderenza al primo, in modo tale da
realizzare un unico corpo di fabbrica. La nuova costruzione si sviluppa su due livelli (quota terra e –3.20), oltre un
piano seminterrato ove sono ubicati i locali tecnici. La copertura della “vecchia costruzione” è costituita da tetto a
doppia falda con sovrastanti coppi, mentre la “nuova costruzione” da un terrazzo piano, del tipo praticabile. L’intero
bene, solo sul lato nord-ovest, risulta seminterrato, mentre sugli altri lati è completamente fuori terra.
Il complesso è dotato di tre ascensori, di cui uno nel nuovo edificio e gli altri due nel fabbricato che fu oggetto di
ristrutturazione. L’accesso principale al bene avviene dalla salita Purgatorio, per mezzo di un ampio piazzale adibito
a parcheggio, posto a quota –3,20.
Tale piazzale, su tre lati, delimita il nuovo corpo di fabbrica ed è completamente recintato.
Sottostante il predetto piazzale, con accesso indipendente e sempre dalla salita Purgatorio, trovano posto i principali
locali tecnici a servizio del complesso immobiliare (cabina di trasformazione ENEL, cabina ENEL, locale contatori
e vano gruppo elettrogeno).
Altro accesso al bene, attraverso uno spazio condominiale, avviene dalla piazza Cavour.
A valle del piazzale, adibito a parcheggio, è situato un ampio spazio a verde incolto di proprietà della fallita società
e che si estende fino al sottostante Corso Garibaldi.
Caratteristiche locale: centrale
Caratteristiche zone limitrofe: collinare (Torchiara) e centro balneare (Agropoli).
3. STATO DI POSSESSO
Libero ed affidato in custodia al Curatore.
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Ing. Alfredo Fiore4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizie/o catastali
4.1.1. Accertamento di conformità Urbanistico-Edilizia: Nessuna Difformità.
4.1.2. Accertamento di conformità Catastale: Esistono incongruenze che riguardano il foglio 6, particella
231, sub 14 e l’intera particella 569, in quanto esse non costituiscono un’unica u.i., con
destinazione “centro per invalidi”. Il foglio 6, infatti, particella 231, sub 14, è riportato in categoria
A/2, classe 1, vani 63,5 e si riferisce al bene ristrutturato, mentre la particella 569 è riferita alla
nuova costruzione.
Per quanto sopra l’acquirente dovrà farsi carico di produrre istanza al competente ufficio del
territorio, al fine di far attribuire un unico subalterno ai citati beni, in categoria D/4.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Spese fisse annue di gestione dell'immobile o di manutenzione: Nessuna
Spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute alla data della perizia: Nessuna
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : Nessuna
Altre spese: Nessuna.
Cause in corso: Non note
6. PROPRIETARI
Storicamente, in senso cronologico inverso, sono riportati, nella certificazione notarile – redatta dal dott. Stefano
SANTANGELO, gli estremi degli atti di rogito a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà
7. PRATICHE EDILIZIE
Regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico per essere stato costruito, in parte, in epoca anteriore al 1942, per
essere stato ampliato e ristrutturato in forza di Concessioni Edilizie, Autorizzazioni di Abitabilità ed Attestazioni
come di seguito: a) n° 18/96 del 04.06.1996; b) n° 31/96 del 21.11.1996; c) n° 09/98 del 20.05.1998; d) 10/98 del
20.05.1998; e) autorizzazione di abitabilità n° 40 del 24.09.1998 per il fabbricato ricadente sulla particella 231,
foglio 6, di cui alla C.E. 18/96 e 10/98; f) autorizzazione di abitabilità n° 41 del 24.09.1998 per il fabbricato
ricadente sulla particella 569, foglio 6, di cui alle C.E. 31/96 e 9/98; g) attestazione delle acque reflue del fabbricato
che scaricavano nella rete fognaria comunale (03.11.1998, prot. 88/98). Per non essere state successivamente
eseguite opere edili che necessitassero il ricorso a condono edilizio e/o ad alcun provvedimento autorizzativo.
DESCRIZIONE FABBRICATO E TERRENO di cui al punto A
(1000/1000) in Comune di Prignano Cilento (SA), con accesso dalla Piazza Cavour snc e dalla salita Purgatorio
(fabbricato), articolato su sei livelli (piano a quota –3,20, piano terra, piano primo, piano secondo, piano sottotetto,
piano seminterrato) collegati tra loro mediante scale-ascensori e scala esterna, composto da vari locali più servizi,
terrazzo e balconi. Il terreno ha accesso dal piazzale adibito a parcheggio. La superficie complessiva è così distinta:
Intero fabbricato di mq. 3.289,96 circa; Terreno di mq. 5.895,00 circa.
Coerenze: (in un unico corpo): corpo di fabbrica, avente accesso anche dalla piazza Cavour snc, costruito in epoca
antecedente al 1942 e totalmente ristrutturato nell’anno 1998; nuovo corpo di fabbrica, con accesso dalla salita
Purgatorio, costruito nel periodo 1996/1998 (ampliamento del centro di accoglienza e riabilitazione – a seguito di
rilascio di C.E. e varianti da parte del Comune di Prignano Cilento); il tutto costituente un unico corpo di fabbrica
interconnesso. Dal piazzale parcheggio si accede al terreno (particelle 263 e 275) che si estende, a S-E, fino al Corso
Garibaldi, ove è delimitato da un muro in c.a. La particella 275, per circa mq. 350 ricade in locale di parcheggio ed i
restanti mq., unitamente alla 275, in locale “B” di completamento del Programma di Fabbricazione con annesso
Regolamento Edilizio del Comune di Prignano Cilento (SA). La situazione urbanistica, alla data del 25.02.2004, non
è mutata.
Salvo errori e come meglio di fatto.
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Ing. Alfredo FioreDestinazione Superficie Coeff. Superficie Esposizione Condizioni
Lorda Adeguata
Fabbricato [mq] [mq]
Piano a quota –3.20 478,10 1 478,10 /// Mediocre
Vano scala-ascensore 17,00 1 17,00 /// Mediocre
Piano terra 731,97 1 731,97 /// Mediocre
Vani scale ascensori 48,38 1 48,38 /// Mediocre
Terrazzo 10,53 0.25 2,63 /// Mediocre
Piano primo 311,12 1 311,12 /// Mediocre
Vano scala-ascensori 21,70 1 21,70 /// Mediocre
Terrazzo 658,00 0.25 164,50 /// Mediocre
Piano secondo 336,17 1 336,17 /// Mediocre
Vani scale-ascensori 31,70 1 31,70 /// Mediocre
Androne scoperto 29,23 0.25 7,31 /// Mediocre
Balconi 14,30 0.25 3,58 /// Mediocre
Piano sottotetto 333,70 1 333,70 /// Mediocre
Vani scala-ascensori 31,70 1 31,70 /// Mediocre
Terrazzi e scala esterna 78,60 0.25 19,65 /// Mediocre
Piano seminterrato 65,45 1 65,45 /// Mediocre
Piazzale parcheggio 647,00 0.90 582,30 /// Mediocre
Area pertinente 412,00 0.25 103,00 /// Mediocre
Destinazione Superficie Coeff. Superficie Esposizione Condizioni
Lorda Adeguata
[mq] [mq]
Terreno 5.895,00 1 5.895,00 /// Discrete
Superficie Adeguata: mq 3.289,96 (fabbricato)
mq.5.895,00 (terreno)
Confini:
Fabbricato: confinante nell’insieme con piazza Cavour, con salita Purgatorio, con proprietà omissis, con passaggio
condominiale e con terreno appartenente alla stessa ditta, insistente sulle particelle 263 e 275.
Terreno: confinante a Nord con il fabbricato di cui sopra, a S-E con il Corso Garibaldi e per le altri parti con
particelle di altri proprietari.
CARATTERISTICHE EDILIZIE ED IMPIANTI
Caratteristiche Strutturali
Struttura portante verticale in c.a. gettato in opera e muratura (corpo di fabbrica ristrutturato);
Struttura portante verticale ed orizzontale in c.a. (corpo di fabbrica di nuova costruzione);
Tetto a falde inclinate con sovrastanti coppi sostenuti da struttura in c.a. e terrazzo piano in c.a.;
Solai in laterizio armato;
Facciate rivestite con intonaco civile tinteggiato.
Componenti Edilizie
Pavimenti e rivestimenti dei bagni e cucina in piastrelle di ceramica;
Serramenti esterni in legno con retroscuri ed in alluminio preverniciato di colore verde;
Porte interne in legno di buona qualità e stato di conservazione;
Porte interne, vano scala – ascensori, del tipo tagliafuoco.
Caratteristiche Impianti
Impianto elettrico di illuminazione, di rilevazione incendi e di allarme, eseguiti nel rispetto della L. 186/68 e per essi
esiste certificazione di conformità, rilasciata ai sensi della L. 46/90: impianto da revisionare;
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Ing. Alfredo FioreImpianto antincendio per l’alimentazione di manichette UNI 45: integrare alcune manichette e lance;
Riscaldamento a gasolio, completo in tutte le sue parti, compresa una caldaia della potenzialità di circa 180.000
Kcal/h;
La cucina è stata progettata per far sì che gli apparecchi bruciatori funzionino a GPL, il cui serbatoio è del tipo
interrato ed esterno al corpo di fabbrica;
Impianto idrico-sanitario di buona qualità (in sede di sopralluogo non si è potuto verificare se funzionante poiché
non era alimentato);
6. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
6.1. Criteri di stima
Metodo sintetico comparativo
6.2. Fonti di informazione
OMI – Agenzia del Territorio di Salerno (per il fabbricato).
Ufficio del Territorio di Salerno – Catasto Terreni (per il terreno).
Ufficio tecnico di: Prignano Cilento.
Agenzie del luogo.
6.3. Valutazione delle superfici
Immobile Superficie K1 K2 Valore Valore stimato
Adeguata[mq] €/mq
A. Fabbricato 3.289,96 1,00 0,60 440,00 € 868.549,44
A. Terreno 5.895,00 1,00 0,80 150,00 € 707.400,00
Valore complessivo del lotto: €. 1.575.949,44
Valore della quota di 1000/1000: €. 1.575.949,44
6.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Il coefficiente K2 = 0,60 tiene conto: delle caratteristiche estrinseche del bene, dei
costi che l’acquirente dovrà sostenere per i lievissimi interventi di manutenzione
ordinaria e per le spese di pratiche presso l’Agenzia del Territorio.
Decurtazioni per lo stato di possesso: €. 0
Decurtazioni per servitù ed altre limitazioni d’uso: €. 0
Spese per lo smaltimento di eventuali rifiuti: €. 0
Onorari notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente: NESSUNO
Tutti i dati e le descrizioni sopra riportate sono stati desunti a seguito del sopralluogo effettuato in Prignano
(29.02.2008), da successive indagini di mercato, dalla perizia di stima redatta dallo scrivente in data 27 settembre
2004 e depositata, presso la competente cancelleria del Tribunale di Napoli, in data 07 ottobre 2004, nonchè dalla
perizia di stima redatta dallo scrivente in data 13 luglio 2005 e consegnata al Curatore in data 18 luglio 2005.
Si allegano: incarico; rilievo grafico (all’attualità); rilievo fotografico (alla data del sopralluogo); CD-ROM su cui è
riportata la precedente documentazione in estensione *.pdf e formato word.
Napoli, 08 marzo 2008
In fede.
Ing. Alfredo Fiore
Fallimento n. 76/2002 7 di 7
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