TRIBUNALE DI TERAMO Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Serena, nell'Esecuzione Immobiliare 423/2016 del R.G.E. promossa da ...
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TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Serena, nell'Esecuzione Immobiliare 423/2016
del R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
1SOMMARIO
Incarico ............................................................................................................................................................................................... 4
Premessa ............................................................................................................................................................................................ 4
Descrizione ....................................................................................................................................................................................... 4
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Via Nazionale ................. 4
Bene N° 2 - Villetta ubicata a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Loc. San Salvatore .......... 4
Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Giulianova (TE) - Giulianova - Via Quarnaro n. 25........................... 4
Lotto 1 ................................................................................................................................................................................................. 5
Completezza documentazione ex art. 567 ...................................................................................................................... 5
Titolarità ....................................................................................................................................................................................... 5
Confini ............................................................................................................................................................................................ 5
Consistenza .................................................................................................................................................................................. 5
Cronistoria Dati Catastali ....................................................................................................................................................... 6
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................... 6
Precisazioni .................................................................................................................................................................................. 7
Patti ................................................................................................................................................................................................. 7
Stato conservativo..................................................................................................................................................................... 7
Parti Comuni ................................................................................................................................................................................ 7
Servitù, censo, livello, usi civici............................................................................................................................................ 7
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................... 7
Stato di occupazione ................................................................................................................................................................ 8
Provenienze Ventennali .......................................................................................................................................................... 8
Formalità pregiudizievoli....................................................................................................................................................... 9
Regolarità edilizia................................................................................................................................................................... 10
Vincoli od oneri condominiali ........................................................................................................................................... 10
Lotto 2 .............................................................................................................................................................................................. 10
Completezza documentazione ex art. 567 ................................................................................................................... 10
Titolarità .................................................................................................................................................................................... 10
Confini ......................................................................................................................................................................................... 11
Consistenza ............................................................................................................................................................................... 11
Cronistoria Dati Catastali .................................................................................................................................................... 11
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................ 12
Precisazioni ............................................................................................................................................................................... 13
Patti .............................................................................................................................................................................................. 13
Stato conservativo.................................................................................................................................................................. 13
Parti Comuni ............................................................................................................................................................................. 13
Servitù, censo, livello, usi civici......................................................................................................................................... 13
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................ 13
2Stato di occupazione ............................................................................................................................................................. 14
Provenienze Ventennali ....................................................................................................................................................... 14
Formalità pregiudizievoli.................................................................................................................................................... 16
Regolarità edilizia................................................................................................................................................................... 16
Vincoli od oneri condominiali ........................................................................................................................................... 17
Lotto 3 .............................................................................................................................................................................................. 17
Completezza documentazione ex art. 567 ................................................................................................................... 17
Titolarità .................................................................................................................................................................................... 17
Confini ......................................................................................................................................................................................... 17
Consistenza ............................................................................................................................................................................... 18
Cronistoria Dati Catastali .................................................................................................................................................... 18
Dati Catastali ............................................................................................................................................................................ 18
Precisazioni ............................................................................................................................................................................... 19
Patti .............................................................................................................................................................................................. 19
Stato conservativo.................................................................................................................................................................. 19
Parti Comuni ............................................................................................................................................................................. 19
Servitù, censo, livello, usi civici......................................................................................................................................... 19
Caratteristiche costruttive prevalenti............................................................................................................................ 19
Stato di occupazione ............................................................................................................................................................. 20
Provenienze Ventennali ....................................................................................................................................................... 20
Formalità pregiudizievoli.................................................................................................................................................... 22
Regolarità edilizia................................................................................................................................................................... 22
Vincoli od oneri condominiali ........................................................................................................................................... 23
Stima / Formazione lotti .......................................................................................................................................................... 23
Lotto 1 ........................................................................................................................................................................................ 24
Lotto 2 ........................................................................................................................................................................................ 24
Lotto 3 ........................................................................................................................................................................................ 25
Riepilogo bando d'asta .............................................................................................................................................................. 27
Lotto 1 ........................................................................................................................................................................................ 27
Lotto 2 ........................................................................................................................................................................................ 27
Lotto 3 ........................................................................................................................................................................................ 27
3INCARICO
All'udienza del 04/04/2017, il sottoscritto Geom. Vanarelli Serena, con studio in Via del Monte, 2 -
64012 - Campli (TE), email serena.vanarelli@gmail.com, PEC serena.vanarelli@pec.it, veniva
nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/04/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di
rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Via Nazionale
• Bene N° 2 - Villetta ubicata a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Loc. San Salvatore
• Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Giulianova (TE) - Giulianova - Via Quarnaro n. 25
DESCRIZIONE
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROSETO DEGLI ABRUZZI (TE) - COLOGNA
SPIAGGIA - VIA NAZIONALE
Trattasi di un negozio, pizzeria, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto
residenziale, direttamente prospiciente su via pubblica.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
BENE N° 2 - VILLETTA UBICATA A ROSETO DEGLI ABRUZZI (TE) - COLOGNA
SPIAGGIA - LOC. SAN SALVATORE
Trattasi di un villino, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto residenziale.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
BENE N° 3 - APPARTAMENTO UBICATO A GIULIANOVA (TE) - GIULIANOVA - VIA
QUARNARO N. 25
Trattasi di un appartamento in edificio plurifamiliare, dalla tipologia a ballatoio, di proprietà del signor
**** Omissis ****, con annessi fondaco e cantina al piano interrato, inserito in contesto residenziale,
4direttamente prospiciente su via pubblica.
La vendita del bene non è soggetta IVA.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
LOTTO 1
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Via Nazionale
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Da certificato anagrafico del Comune di Teramo, l'esecutato risulta di Stato Libero.
CONFINI
Il negozio confina con strada comunale Via Dei Campi a nord, con Strada Statale n. 16 ad est, con
residua proprietà dei signori **** Omissis **** a sud e con Strada Comunale Via Frentani ad ovest,
salvo altri o varianti.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Negozio 34,00 mq 44,00 mq 1,00 44,00 mq 3,60 m T
corte esclusiva 36,00 mq 50,00 mq 0,15 7,50 mq 0,00 m T
portico 14,00 mq 14,00 mq 0,40 5,60 mq 3,60 m T
5Totale superficie convenzionale: 57,10 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 57,10 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 07/02/1996 al 03/02/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 4, Part. 359, Sub. 6, Zc. 1
Categoria C1
Cl.4, Cons. 32 mq
Rendita € 1.021,35
Piano T
Dal 07/02/1996 al 13/05/2011 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 4, Part. 359, Sub. 6, Zc. 1
Categoria C1
Cl.4, Cons. 36 mq
Rendita € 1.149,01
Piano T
Dal 13/05/2011 al 12/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 4, Part. 359, Sub. 6, Zc. 1
Categoria C1
Cl.4, Cons. 36 mq
Superficie catastale 47 mq mq
Rendita € 1.149,01
Piano T
I titolari catastali corripondono a quelli reali.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
4 359 6 1 C1 4 36 mq Totale: 47 1149,01 T
mq mq €
Catasto terreni (CT)
Dati identificativi Dati di classamento
Foglio Part. Sub. Porz. Zona Qualità Classe Superficie Reddito Reddito Graffato
Cens. ha are ca dominicale agrario
64 1320 ENTE 0.60 mq
URBANO
PRECISAZIONI
Sono stati richiesti presso l'ufficio anagrafe del Comune di Teramo il certificato di residenza
dell'esecutato, dal quale risulta che lo stesso è residente nel Comune di Teramo in Via G.D'Annunzio n.
25.
PATTI
L'immobile ad oggi risulta occupato dalla signora **** Omissis **** conduttrice.
Il canone viene versato interamente ad Equitalia, pignoramento crediti verso terzi reg. cron. 21 del
28/01/2018.
STATO CONSERVATIVO
L'immobile risulta in ottimo stato di manutenzione.
PARTI COMUNI
L'immobile pignorato risulta inserito in contesto condominiale.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Altezza interna utile mt. 3,60.
Str. verticali: muratura
Solai: c.a. e laterizi
Copertura: in parte a terrazzo praticabile in parte a tetto.
Manto di copertura: tegole.
Pareti esterne ed interne: intoncate e tinteggiate.
Pavimentazione interna: piastrelle in gres.
Infissi esterni ed interni: vetrina con porta, in alluminio e vetro.
l’impianto idrico dell’acqua fredda, è stato eseguito con tubazione sottotraccia, che parte dal contatore
principale ed alimenta i punti idrici della cucina e del bagno;
- l’impianto idrico di riscaldamento, produce anche acqua calda per i servizi, i radiatori sono in ghisa; -
l’impianto elettrico è del tipo tradizionale con conduttori in rame, rivestiti con tubi di polivinile posti
sottotraccia, completo di quadri, prese di corrente, interruttori, impianto di terra, ecc...
7STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 30/03/2016
• Scadenza contratto: 28/02/2020
Canoni di locazione
Canone mensile: € 450,00
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 30/05/1983 **** Omissis **** successione
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
30/05/1984
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Giulianova 14 184
Dal 24/03/1993 **** Omissis **** Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Giovanni Di 193110
Gianvito
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Teramo 28/11/1995 937
Registrazione
8Presso Data Reg. N° Vol. N°
Giulianova 13/04/1993
Dal 03/02/2004 **** Omissis **** Decreto di Trasferimento Immobili
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Tribunale di 03/02/2004 106
Teramo - Sezione
Distaccata di
Giulianova
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Teramo 06/02/2004 1907
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Teramo aggiornate al 21/09/2017,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Iscritto a Teramo il 02/11/2016
Reg. gen. 14098 - Reg. part. 2210
Importo: € 60.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Rogante: Tribunale di Teramo
Data: 04/08/2016
N° repertorio: 1429
Trascrizioni
• atto esecutivo cautelare - verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Teramo il 01/12/2016
Reg. gen. 15511 - Reg. part. 10513
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
9REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.
Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.
L'intero fabbricato è stato realizzato anteriormente al 01/09/67 dal signor xxxxxxxxx; concessione in
sanatoria n. 552/92 in data 28/06/1992;
concessone edilizia n. 71/94 del 07/03/1994.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Sono presenti vincoli od oneri condominiali.
LOTTO 2
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 2 - Villetta ubicata a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Loc. San Salvatore
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Da certificato anagrafico del Comune di Teramo, l'esecutato risulta di Stato Libero.
10CONFINI
L'appezzamento di terreno su cui insiste il fabbricato confina con proprietà **** Omissis **** a nord,
con proprietà **** Omissis **** ad est, con proprietà **** Omissis **** a sud e con strada privata di
accesso di proprietà **** Omissis **** ad ovest, salvo altri o variati.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
appartamento P S1 118,00 mq 142,00 mq 1,00 142,00 mq 2,50 m S1
Loggia 31,00 mq 31,00 mq 0,40 12,40 mq 2,50 m S1
Veranda e Vano Termico 12,50 mq 14,00 mq 0,95 13,30 mq 2,50 m S1
appartamento P T 91,00 mq 117,00 mq 1,00 117,00 mq 2,95 m T
balcone PT 52,60 mq 58,00 mq 0,25 14,50 mq 2,95 m T
appartamento P 2 56,00 mq 82,00 mq 1,00 82,00 mq 2,09 m 2
Opifici 182,00 mq 179,00 mq 0,50 89,50 mq 2,68 m T
cantina 173,00 mq 191,00 mq 0,33 63,03 mq 2,30 m S1
Totale superficie convenzionale: 533,73 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 533,73 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 15/10/1986 al 03/02/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188, Sub. 2, Zc. 1
Categoria D1
Rendita € 433,82
Piano T
Dal 15/10/1986 al 03/02/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188, Sub. 3, Zc. 1
Categoria C3
Cl.2, Cons. 183 mq
Superficie catastale Totale: 188 mq mq
Rendita € 82.225,00
Piano S1
Dal 24/03/1993 al 03/02/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188, Sub. 1, Zc. 1
Categoria A7
Cl.1, Cons. 14.5 vani
Superficie catastale Totale: 239 mq Totale
escluse aree scoperte: 229 m mq
Rendita € 1.347,95
11Piano T-1-2
Dal 03/02/2004 al 12/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188
Categoria D1
Rendita € 43.382,00
Piano T
Dal 03/02/2004 al 12/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188, Sub. 1, Zc. 1
Categoria A7
Cl.1, Cons. 14.5 mq
Superficie catastale Totale: 239 mq Totale
escluse aree scoperte: 229 m mq
Rendita € 134.795,00
Piano T-1-2
Dal 03/02/2004 al 12/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 7, Part. 188, Sub. 3, Zc. 1
Categoria C3
Cl.2, Cons. 183 mq
Superficie catastale Totale: 188 mq mq
Rendita € 82.225,00
Piano S1
I titolari catastali corripondono a quelli reali.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
7 188 1 1 A7 1 14,5 vani Totale: 239 1347,95 T-1-2
mq Totale €
escluse
aree
scoperte:
229 m mq
7 188 2 1 D1 433,82 € T
7 188 3 1 C3 2 183 mq Totale: 188 822,25 € S1
mq mq
Catasto terreni (CT)
Dati identificativi Dati di classamento
Foglio Part. Sub. Porz. Zona Qualità Classe Superficie Reddito Reddito Graffato
Cens. ha are ca dominicale agrario
7 188 ENTE 1000 mq
URBANO
12PRECISAZIONI
Sono stati richiesti presso l'ufficio anagrafe del Comune di Teramo il certificato di residenza
dell'esecutato, dal quale risulta che lo stesso è residente nel Comune di Teramo in Via G.D'Annunzio n.
25.
PATTI
L'immobile ad oggi risulta occupato.
STATO CONSERVATIVO
L'immobile risulta in ottimo stato di manutenzione.
PARTI COMUNI
L'immobile pignorato non risulta né inserito in contesto condominiale, né avente parti comuni con
altre unità immobiliari.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato, stada pivata d'accesso prop. **** Omissis
****.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Fondazioni in calcestruzzo
Esposizione: (Es. Nord, Sud, ecc.)
Str. verticali: muratura
Solai: c.a. e laterizi
Copertura: a tetto.
Manto di copertura: copertura di tegole di cemento tipo coppi.
Pareti esterne: intonaco a spuzzo con ganiglia di pietra bianca.
Le ringhiere dei balconi e delle scale sono in ferro lavorato.
Pareti interne: tinteggiate.
Pavimentazione interna: (Es. al rustico, ecc)
Infissi esterni ed interni: in legno.
Piano seminterrato costituito da: cucina, soggiorno, tre camere, due bagni, due disimpegni e due locali
accessori all'esreno destinati a ripostiglio e a centrale termica;
- i pavimenti sono in cotto;
- le pareti sono intonacate e rivestite con tinta lavabile;
- gl’infissi esterni (finestre), sono in legno;
- gl’infissi interni (porte) sono in legno tamburate, completi di maniglie, cerniere e fasce;
- il portoncino d’ingresso è in legno;
- i bagni sono rivestiti con piastrelle maiolicate, e completi di sanitari in porcellana e rubinetteria in
13acciaio inox;
- l’impianto idrico dell’acqua fredda, è stato eseguito con tubazione sottotraccia, che parte dal
contatore principale ed alimenta i punti idrici della cucina e del bagno;
- l’impianto idrico di riscaldamento, produce anche acqua calda per i servizi, i radiatori sono in ghisa; -
- -- l’impianto elettrico è del tipo tradizionale con conduttori in rame, rivestiti con tubi di polivinile
posti sottotraccia, completo di quadri, prese di corrente, interruttori, impianto di terra, ecc...
Piano rialzato o primo con accesso mediante scala esterna al fabbricato (lato ovest) costituito da:
locale pranzo/soggiorno con scala per accesso al piano sottotetto, locale studio, cucina, un bagno, un
disimpegno e il balcone;
- i pavimenti sono in marmo;
- le pareti sono intonacate e rivestite con tinta lavabile;
- gl’infissi esterni (finestre), sono in legno;
- gl’infissi interni (porte) sono in legno tamburate, completi di maniglie, cerniere e fasce;
- il portoncino d’ingresso è in legno;
- i bagni sono rivestiti con piastrelle maiolicate, e completi di sanitari in porcellana e rubinetteria in
acciaio inox;
- l’impianto idrico dell’acqua fredda, è stato eseguito con tubazione sottotraccia, che parte dal
contatore principale ed alimenta i punti idrici della cucina e del bagno;
- l’impianto idrico di riscaldamento, produce anche acqua calda per i servizi, i radiatori sono in ghisa; -
---- l’impianto elettrico è del tipo tradizionale con conduttori in rame, rivestiti con tubi di polivinile
posti sottotraccia, completo di quadri, prese di corrente, interruttori, impianto di terra, ecc...
Piano secondo o sottotetto con accesso direttamente dal soggiorno sottostante, ha un'altezza variabile
da un min di mt. 1,83 circa ad un max di mt. 2,38 circa, costituito da: tre camere da letto e due bagni;
- i pavimenti sono in parquet;
- le pareti sono intonacate e rivestite con tinta lavabile;
- gl’infissi esterni (finestre), sono in legno;
- gl’infissi interni (porte) sono in legno tamburate, completi di maniglie, cerniere e fasce;
- i bagni sono rivestiti con piastrelle maiolicate, e completi di sanitari in porcellana e rubinetteria in
acciaio inox;
- l’impianto idrico dell’acqua fredda, è stato eseguito con tubazione sottotraccia, che parte dal
contatore principale ed alimenta i punti idrici della cucina e del bagno;
- l’impianto idrico di riscaldamento, produce anche acqua calda per i servizi, i radiatori sono in ghisa; -
l’impianto elettrico è del tipo tradizionale con conduttori in rame, rivestiti con tubi di polivinile posti
sottotraccia, completo di quadri, prese di corrente, interruttori, impianto di terra, ecc...
Corpo secondario adiacente, sul lato sud, composto da:
- Piano interrato, destinato parte a cantina e parte a fondaco, completamente allo stato grezzo, distinto
al NCEU al foglio 7 p.lla 188 sub. 2;
- Piano Terra o seminterrato, posto alla stessa quota del piano rialzato del corpo fabbrica principale
destinato in parte a deposito e in parte a garage, distinto al NCEU al foglio 7 p.lla 188 sub. 3.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di comodato gratuito.
PROVENIENZE VENTENNALI
14Periodo Proprietà Atti
Dal 30/12/1973 **** Omissis **** compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Di Gianvito 30/12/1973
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
2644
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 04/08/1977 **** Omissis **** Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Giovanni Di 98518
Gianvito
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Teramo 25/08/1977 4735
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Giulianova 22/08/1977 2152
Dal 03/02/2004 **** Omissis **** Decreto di Trasferimento Immobili
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Tribunale di 03/02/2004 106
Teramo - Sezione
Distaccata di
Giulianova
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Teramo 06/02/2004 1907
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
15FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Teramo aggiornate al 21/09/2017,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario
Iscritto a Teramo il 04/02/2004
Reg. gen. 2490 - Reg. part. 355
Importo: € 520.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
• ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Iscritto a Teramo il 02/11/2016
Reg. gen. 14098 - Reg. part. 2210
Importo: € 38.451,66
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Rogante: Tribunale di Teramo
Data: 04/08/2016
N° repertorio: 1429
Trascrizioni
• atto esecutivo cautelare - verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Teramo il 23/11/2016
Reg. gen. 15511 - Reg. part. 10513
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.
Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.
Da un attento esame effettuato presso l'ufficio tecnico del Comune di Roseto Degli Abruzzi, a seguito
di richiesta inoltrata al Comune stesso, è emerso che l'intero fabbricato, villetta, è stato realizzato con:
licenza edilizia n. 4/77 del 29/01/1977;
concessione edilizia n. 94/77;
concessione in sanatoria n. 144/1979.
Autorizzazione di abitabilità n. 279/75 del 17/maggio 1980.
Non sono emerse pratiche edilizie riguardanti il corpo secondario adiacente, sul lato sud, e
precisamente: piano interrato, cantina e fondaco sub. 2 e piano terra, deposito e garage, non sono
riportati negli eleborati grafici
16In seguito ad attenta disamina dello stato dei luoghi, confrontato con la planimetria catastale di
riferimento sono emerse le seguenti difformità:
- al piano seminterrato sono stati realizzati tramite tramezzatura interna, un bagno e una cameretta;
- Il corpo secondario adiacente il villino è riportato catastalmente ma non nelle pratiche comunali.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.
LOTTO 3
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Giulianova (TE) - Giulianova - Via Quarnaro n. 25
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Da certificato anagrafico del Comune di Teramo, l'esecutato risulta di Stato Libero.
CONFINI
L'appatamento confina con corridoio condominiale, Via Quarnaro, prop. **** Omissis **** o aventi
causa, e prop. ARET s.r.l. o aventi causa; salvo altri se e come variati.
Il locale ripostiglio sito al piano interrato confina con spazi condominiali per due lati, con prop. ****
Omissis **** o aventi causa e prop. **** Omissis **** o aventi causa; salvo altri se e come variati.
L'autorimessa, sita al piano interrato, confina con prop. **** Omissis **** o aventi causa, spazio
condominiale e terrapieno per due lati, salvo altri se e come variati.
17CONSISTENZA
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Appartamento 60,00 mq 74,00 mq 1,00 74,00 mq 2,70 m 1-2
terrazzo e vt 41,00 mq 45,00 mq 0,25 11,25 mq 0,00 m 2-3
garage 14,00 mq 17,00 mq 0,33 5,61 mq 2,40 m S1
ripostiglio 5,56 mq 7,00 mq 0,20 1,40 mq 2,40 m S1
Totale superficie convenzionale: 92,26 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 92,26 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 30/06/1987 al 17/07/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 10, Part. 77, Zc. 1
Categoria D3
Dal 17/07/1995 al 29/11/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 10, Part. 77, Zc. 1
Categoria D3
Dal 29/11/2000 al 24/06/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 10, Part. 1059
Categoria F1, Cons. 335 mq
Dal 24/06/2004 al 14/01/2010 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 10, Part. 1059, Sub. 5, Zc. 1
Categoria A2
Cl.4, Cons. 5.5 vani
Superficie catastale Totale: 87 mq Totale escluse
aree scoperte: 82 mq mq
Rendita € 80.955,00
Piano S1-1-2-3
Dal 14/01/2010 al 12/09/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 10, Part. 1059, Sub. 5, Zc. 1
Categoria A2
Cl.4, Cons. 5,5 vani
Superficie catastale Totale: 87 mq Totale escluse
aree scoperte: 82 mq mq
Rendita € 809,55
Piano S1-1-2-3
I titolari catastali corripondono a quelli reali.
DATI CATASTALI
18Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
10 1059 5 1 A2 4 5,5 vani Totale: 87 809,55 € S1-1-
mq Totale 2-3
escluse
aree
scoperte:
82 mq mq
PRECISAZIONI
Sono stati richiesti presso l'ufficio anagrafe del Comune di Teramo il certificato di residenza
dell'esecutato, dal quale risulta che lo stesso è residente nel Comune di Teramo in Via G.D'Annunzio n.
25.
PATTI
L'immobile ad oggi risulta occupato dalla signora **** Omissis **** conduttorecon contratto di
locazione regolarmente registrato il 26/05/2010 al n. 1705 serie 3.
STATO CONSERVATIVO
L'immobile risulta in ottimo stato di manutenzione.
PARTI COMUNI
L'immobile pignorato risulta inserito in contesto condominiale, avente parti comuni con altre unità
immobiliari.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Il fabbricato di cui fa parte l'appartamento pignorato è di tipologia architettonica a ballatoio.
L'appartamento pignorato si sviluppa su tre piani collegati a mezzo di una scala esclusiva interna, il
piano primo è composto da soggiorno, cucina e bagno, il piano secondo da due camere e un bagno, il
piano terzo da un vano tecnico e terrazzo. Sono annessi all'appartamento pignorato un fondaco e un
garage al piano interrato.
Altezza interna utile appartamnto mt. 2,70, altezza interna fondaco e garage mt. 2,40.
19Str. verticali: c.a.
Solai: c.a. e laterizi
Copertura: a terrazzo praticabile.
Balconi in ferro.
Pareti esterne ed interne: intoncate e tinteggiate.
Pavimentazione interna: piastrelle in gres.
Infissi esterni ed interni: vetrina con porta, in alluminio e vetro.
l’impianto idrico dell’acqua fredda, è stato eseguito con tubazione sottotraccia, che parte dal contatore
principale ed alimenta i punti idrici della cucina e del bagno;
- l’impianto idrico di riscaldamento, produce anche acqua calda per i servizi, i radiatori sono in ghisa; -
l’impianto elettrico è del tipo tradizionale con conduttori in rame, rivestiti con tubi di polivinile posti
sottotraccia, completo di quadri, prese di corrente, interruttori, impianto di terra, ecc...
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 26/05/2010
• Scadenza contratto: 30/04/2014
Canoni di locazione
Canone mensile: € 200,00
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 17/07/1995 **** Omissis **** Mutamento denominazione O R
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Zaffagnini 30/01/1996 185881
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
20Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 19/04/1999 **** Omissis **** Frazionamento per trasferimento diritti
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
19/04/1999
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 29/11/2000 **** Omissis **** Atto Pubblico - Permuta
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Zaffagnini 11/06/2001 229783
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Giulianova 18/12/2000 3134 1
Dal 29/06/2004 **** Omissis **** Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Campitelli 01/07/2004 9194
Franco
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 14/01/2010 **** Omissis **** Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Gentile 14/01/2010 11010
Cataldo
Trascrizione
21Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Teramo 29/01/2010 1593 291
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Teramo aggiornate al 21/09/2017,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• ipoteca volontaria derivante da garanzia mutuo
Iscritto a Teramo il 30/06/2004
Reg. gen. 9195 - Reg. part. 1618
Importo: € 300.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
• ipoteca giudiziale derivante da devreto ingiuntivo
Iscritto a Teramo il 29/08/2016
Reg. gen. 11335 - Reg. part. 1684
Importo: € 60.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Trascrizioni
• atto esecutivo cautelare - verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Teramo il 23/11/2016
Reg. gen. 15511 - Reg. part. 10513
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
REGOLARITÀ EDILIZIA
22La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.
Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.
L'intero fabbricato è stato realizzato con le seguenti concessioni edilizie:
- concessione edilizia n. 4319 del 10/09/2001;
- variante 10151/03 del 07/04/2003;
- variante 31946/03 del 27/03/2004;
- abitabilità 82/2004.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Sono presenti vincoli od oneri condominiali.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di
raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità
geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed
infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza
all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a
determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore
complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso
a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:
23LOTTO 1
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Via Nazionale
Trattasi di un negozio, pizzeria, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto
residenziale, direttamente prospiciente su via pubblica.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 359, Sub. 6, Zc. 1, Categoria C1 al catasto Terreni -
Fg. 4, Part. 1320, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 97.070,00
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale
corpo convenzionale complessivo vendita
Bene N° 1 - Negozio 57,10 mq 1.700,00 €/mq € 97.070,00 100,00% € 97.070,00
Roseto degli Abruzzi
(TE) - Cologna
Spiaggia - Via
Nazionale
Valore di stima: € 97.070,00
Valore di stima: € 97.070,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Stato di possesso 10,00 %
Stato d'uso e di manutenzione 10,00 %
Spese condominiali insolute 10,00 %
Valore finale di stima: € 67.949,00
LOTTO 2
• Bene N° 2 - Villetta ubicata a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Loc. San Salvatore
Trattasi di un villino, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto residenziale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 188, Sub. 1, Zc. 1, Categoria A7 - Fg. 7, Part. 188,
Sub. 2, Zc. 1, Categoria D1 - Fg. 7, Part. 188, Sub. 3, Zc. 1, Categoria C3 al catasto Terreni - Fg. 7,
Part. 188, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 587.103,00
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale
24corpo convenzionale complessivo vendita
Bene N° 2 - Villetta 533,73 mq 1.100,00 €/mq € 587.103,00 100,00% € 587.103,00
Roseto degli Abruzzi
(TE) - Cologna
Spiaggia - Loc. San
Salvatore
Valore di stima: € 587.103,00
Valore di stima: € 587.103,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Oneri di regolarizzazione urbanistica 15,00 %
Stato di possesso 10,00 %
Stato d'uso e di manutenzione 5,00 %
Valore finale di stima: € 410.972,10
LOTTO 3
• Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Giulianova (TE) - Giulianova - Via Quarnaro n. 25
Trattasi di un appartamento in edificio plurifamiliare, dalla tipologia a ballatoio, di proprietà
del signor **** Omissis ****, con annessi fondaco e cantina al piano interrato, inserito in
contesto residenziale, direttamente prospiciente su via pubblica.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1059, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 184.520,00
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale
corpo convenzionale complessivo vendita
Bene N° 3 - 92,26 mq 2.000,00 €/mq € 184.520,00 100,00% € 184.520,00
Appartamento
Giulianova (TE) -
Giulianova - Via
Quarnaro n. 25
Valore di stima: € 184.520,00
Valore di stima: € 184.520,00
25Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Stato di possesso 15,00 %
Spese condominiali insolute 15,00 %
Valore finale di stima: € 129.164,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Campli, li 07/09/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Geom. Vanarelli Serena
ELENCO ALLEGATI:
✓ Altri allegati - 01 - visure ipotecarie
✓ Altri allegati - 02 - visure catastali
✓ Altri allegati - 03 - estratti di mappe
✓ Altri allegati - 04 - schede catastali
✓ Altri allegati - 05 - documentazione comunale
✓ Altri allegati - 06 - documentazione anagrafica
✓ Altri allegati - 07 - ortofoto
✓ Altri allegati - 08 - planimetrie stato di fatto
✓ Altri allegati - 09 - fotografie
✓ Altri allegati - 10 - perizia versione privacy
26RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO 1
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Via Nazionale
Trattasi di un negozio, pizzeria, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto
residenziale, direttamente prospiciente su via pubblica.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 359, Sub. 6, Zc. 1, Categoria C1 al catasto Terreni -
Fg. 4, Part. 1320, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Prezzo base d'asta: € 67.949,00
LOTTO 2
• Bene N° 2 - Villetta ubicata a Roseto degli Abruzzi (TE) - Cologna Spiaggia - Loc. San Salvatore
Trattasi di un villino, di proprietà del signor **** Omissis ****, inserito in contesto residenziale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 188, Sub. 1, Zc. 1, Categoria A7 - Fg. 7, Part. 188,
Sub. 2, Zc. 1, Categoria D1 - Fg. 7, Part. 188, Sub. 3, Zc. 1, Categoria C3 al catasto Terreni - Fg. 7,
Part. 188, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Prezzo base d'asta: € 410.972,10
LOTTO 3
• Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Giulianova (TE) - Giulianova - Via Quarnaro n. 25
Trattasi di un appartamento in edificio plurifamiliare, dalla tipologia a ballatoio, di proprietà
del signor **** Omissis ****, con annessi fondaco e cantina al piano interrato, inserito in
contesto residenziale, direttamente prospiciente su via pubblica.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 1059, Sub. 5, Zc. 1, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Prezzo base d'asta: € 129.164,00
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