TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS
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Espropriazioni immobiliari N. 278/2018
promossa da: Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
TRIBUNALE ORDINARIO -
MESSINA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
278/2018
PROCEDURA PROMOSSA DA:
Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
dott. MADIA DANIELE CARLO
CUSTODE:
avv. ARENA ANTONIO
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 09/11/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
GIOVANNI OTERI
CF:TROGNN70S14F158T
con studio in MESSINA (ME) V.PAN.DELLO STRETTO,2070
telefono: 3287457871
email: ingoteri@virgilio.it
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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Espropriazioni immobiliari N. 278/2018
promossa da: Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 278/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A Magazzino/deposito a MESSINA via S.Francesco snc, frazione villaggio Contesse, della
superficie commerciale di 370,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO
*** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a sei elevazioni f.t. prospettante
su piazza S.Francesco, villaggio Contesse di Messina. E' raggiungibile direttamente dall'esterno sul
retro dell'edificio a mezzo di una rampa. Al suo interno è presente un locale destinato a deposito
composto da due ambienti. L'immobile all'interno è al rustico, piano di calpestio in battuto di
cemento, impianto elettrico e di illuminazione con tubazioni a vista. Al suo interno è depositato
materiale di vario genere. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3
gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,75.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 130 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/2, classe 4,
consistenza 337 mq, rendita 748,40 Euro, indirizzo catastale: via S.francesco snc, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto pubblico di compravendita del
18/07/2008 rep. 143802 raccolta 16142-rogante: Di Pasquale Vincenzo sede: Francavilla di
Sicilia
Coerenze: Confini: Terrapieno da più lati, locale tecnologico condominiale, locale altra ditta
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1970.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 370,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 150.400,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 126.500,00
trova:
Data della valutazione: 09/11/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
A seguito di ordine di liberazione del G.E. l'immobile fg 144 part 130 sub 131 è stato liberato in data
3/01/2020 ed è tuttora in custodia del custode giudiziario nominato nella detta procedura esecutiva
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 18/07/2008 a firma di Di Pasquale Vincenzo ai nn. 14803/16143 di
repertorio, registrata il 23/07/2008 a Taormina (ME) ai nn. 547 ST, iscritta il 24/07/2008 a Messina ai
nn. 27341/4490, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** ,
derivante da mutuo fondiario.
Importo ipoteca: €435.000,00.
Importo capitale: € 290.000,00.
Durata ipoteca: 15 anni.
La formalità è riferita solamente a immobile fg. 144 particella 130 sub. 31
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 11/06/2018 a firma di Tribunale di Messina ai nn. 2379 di repertorio,
registrata il 19/07/2018 a Messina ai nn. 2929, trascritta il 09/10/2018 a Messina ai nn. 23849/18069, a
favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto
esecutivo o cautelare.
L'iscrizione grava in comunione sugli immobili censiti in catasto fabbricati al fg. 144 part. 220 sub 83-
84-85-86 e al fg. 144 part. 130 sub 131
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 38,28
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 950,95
Ulteriori avvertenze:
Risulta una quota insoluta di € 874,45 a carico della *** DATO OSCURATO *** , quale quota di
spettante per una condanna a carico del Condominio di cui alla sentenza 909/2016
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/07/2008),
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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con atto stipulato il 18/07/2018 a firma di Notaio dott.Di Pasquale Vincenzo ai nn. 143802/16142 di
repertorio, registrato il 23/07/2008 a Taormina ai nn. 546 SIT, trascritto il 24/07/2008 a Messina ai nn.
27340/18405
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 entrambi, in forza di atto di compravendita (dal
30/12/1975 fino al 29/03/1996), con atto stipulato il 30/12/1975 a firma di notaio dott.Vita Francesco ai
nn. 2870 di repertorio, trascritto il 13/01/1976 a Messina ai nn. 640/581
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di denuncia di successione (dal 29/03/1996
fino al 03/08/2007), con atto stipulato il 29/03/1996 a firma di Uffico registro Messina ai nn. 58/2016 di
repertorio, trascritto il 19/03/1997 a Messina ai nn. 7028/6195.
Denuncia di successione in morte di Nicolosi Gaetano nato il 27/03/1940 a Messina c.f.:
NCSGTN40C27F158Z deceduto il 23/12/1992. Successione testamentaria che vede la presenza tra i
soggetti a favore anche dei figli dei due soggetti indicati, ossia Nicosia Giuseppe, Tiziana e Carmela i
quali vengono però tacitati e soddisfatti dei loro diritti di Successione con quote di altri beni
immobili omissis
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 03/08/2007
fino al 18/07/2008), con atto stipulato il 03/08/2007 a firma di notaio dott.Di Pasquale Vincenzo ai nn.
14123/15696 di repertorio, trascritto il 17/08/2007 a Messina ai nn. 35249/20540.
Permuta ai rogiti del notaio Di Pasquale Vincenzo da Villafranca di Sicilia (Me)
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Licenza edilizia N. 2768/1036 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per
lavori di costruzione di un fabbricato, a sei elevazioni, da sorgere a Messina, villaggio Contesse, via
Consolare Valeria, presentata il 29/07/1968, rilasciata il 23/08/1968, agibilità del 08/01/1971.
Licenze in variante 1001/2768/1036 bis del 18/11/1970 e 1034/2768/1036 ter del 15/12/1970
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera D.D.R. 686/2002 e 858/2003, l'immobile
ricade in zona B4b. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 39 N-A. If= 3 mc/mq
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Nella planimetria catastale non viene rappresenta una
porzione di immobile di superficie di circa mq 8,00 (vedi foto allegata) inglobata nel confinante locale
tecnologico condominiale. Inoltre una delle aperture di areazione a parete confinante con cortile
condominiale risulta in posizione diversa e di diversa dimensione. Trattasi di variazioni già
evidenziate nel giudizio di conformità urbanistica.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Variazione catastale con causale errata rappresentazione
dei luoghi conseguente la regolarizzazione urbanistica da attuare mediante quanto descritto nel
giudizio di conformità urbanistica
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l variazione catastale (Docfa) . Spese per presentazione ed onorario professionista (importo
lordo): €.650,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: gg 10
Rilievo fotografico parti da regolarizzare Planimetria stato dei luogi- Individuazione difformità da
regolarizzare
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Confrontando la planimetria dell'ultimo progetto approvato
con il reale stato dei luoghi si evidenziano le seguenti variazioni riscontrate: 1- Porzione di superficie
di circa mq 8,00 facente parte del cantinato e graficizzata nel progetto come locale autoclave. Si
ritiene essere una mancata rappresentazione planimetria e non una difformità in quanto il locale
autoclave è presente nella stessa posizione rappresentata in progetto, ma al piano superiore; 2-
Locale deposito di mq 15,35 delimitato da murature non rappresentate in progetto. Si ritiene essere
una mancata rappresentazione grafica dei luoghi in quanto in realtà le murature delimitanti il vano
deposito sono in realtà setti strutturali di delimitazione del sovrastante vano scala e quindi realizzati
contestualmente all'edificazione del fabbricato; 3- Presenza di una finestra di areazione dislocata in
posizione diversa a quanto rappresentato in progetto e di diversa dimensione. Anche in questo caso
trattasi di errata rappresentazione grafica di progetto in quanto le aperture sono state praticate su
setti strutturali in c.a. e quindi realizzate contestualmente all'edificazione del fabbricato. (normativa di
riferimento: D.P.R. 380/01 e s.m.i.)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Le variazioni riscontrate si sarebbero dovute denunciate
nella variante finale di progetto in quanto realizzate contestualmente all'edificazione del fabbricato.
Per regolarizzarle oggi è sufficiente presentare una CILA in sanatoria
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Cila in sanatoria- spese di presentazione +oneri professionali (importo lordo): €.2.500,00
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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Tempi necessari per la regolarizzazione: gg 15
Planimetria stato dei luoghi con evidenziate le difformità
riscontrate
Planimetria piano cantinato ultimo progetto approvato
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MESSINA VIA S.FRANCESCO SNC, FRAZIONE VILLAGGIO CONTESSE
MAGAZZINO/DEPOSITO
DI CUI AL PUNTO A
Magazzino/deposito a MESSINA via S.Francesco snc, frazione villaggio Contesse, della superficie
commerciale di 370,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a sei elevazioni f.t. prospettante
su piazza S.Francesco, villaggio Contesse di Messina. E' raggiungibile direttamente dall'esterno sul
retro dell'edificio a mezzo di una rampa. Al suo interno è presente un locale destinato a deposito
composto da due ambienti. L'immobile all'interno è al rustico, piano di calpestio in battuto di
cemento, impianto elettrico e di illuminazione con tubazioni a vista. Al suo interno è depositato
materiale di vario genere. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3
gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,75.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 130 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/2, classe 4,
consistenza 337 mq, rendita 748,40 Euro, indirizzo catastale: via S.francesco snc, piano: S1,
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto pubblico di compravendita del
18/07/2008 rep. 143802 raccolta 16142-rogante: Di Pasquale Vincenzo sede: Francavilla di
Sicilia
Coerenze: Confini: Terrapieno da più lati, locale tecnologico condominiale, locale altra ditta
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1970.
Ortofoto con individuazione fabbricato
Fabbricato in cui è inserito immobile in oggetto
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono
inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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Inquadramento aereofotogrammetrico-Ortofoto Stralcio catastale -PRG
SERVIZI
negozi al dettaglio nella media
centro commerciale al di sopra della
media
supermercato al di sopra della
media
farmacie nella media
COLLEGAMENTI
autobus distante 1 km mediocre
autostrada distante 1 km al di sopra della
media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: al di sotto della media
esposizione: molto scarso
luminosità: molto scarso
panoramicità: molto scarso
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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impianti tecnici: molto scarso
stato di manutenzione generale: molto scarso
servizi: molto scarso
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'accesso all'immobile avviene da una apertura dotata di sracinesca metallica, posta all' arrivo della
rampa di collegamento con il cortile esterno di pertinenza del maggiore fabbricato, raggiungibile dalla
via S.Francesco. L'accesso al detto cortile è praticabile da un cancello carrabile posto a confine con
la strada, ed è comune al confinante complesso edilizio. Le strutture portanti del fabbricato sono del
tipo intelaiato in c.a., i solai in laterocemento, le pareti di contenimento con il terrepieno in setti
collaboranti in c.a. Al suo interno le strutture, le pareti ed i soffitti sono al rustico con superfici in
calcestruzzo a vista. Il piano di calpestio è in battuto di cemento. Sulla parete a confine con l'area
esterna sono praticate due forature di areazione prive di infisso e protette da griglie metallice. Per
quanto riguarda la distribuzione interna l'immobile si compone di un ampio vano destinato a
deposito e di un vano più piccolo anch'esso adibito a deposito e ricavato sotto il vano ascensore
perimetrato da pareti in c.a. Tutte le pareti perimetrali sono controterra ad eccezione della zona di
accesso adiacente alla rampa. Nell'immobile sono spresenti semplicemente un impianto elettrico e di
illuminazione con tubazioni esterne a vista. L'altezza interna dei locali è di m 3,75, la superficie utile di
pavimento è pari a mq 327,50, la superficie coperata, al lordo delle murature perimetrali, sviluppa
invece mq 370,00. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3 gennaio
2020 ( si rimanda alla documentazione fotografica lotto 1 corpo A).
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: assenti
portone di ingresso: a serranda realizzato in scarso
metallico
pavimentazione interna: realizzata in battuto di al di sotto della media
cemento
pareti esterne: costruite in c.a. nella media
Degli Impianti:
elettrico: con cavi a vista , la tensione è di 220V scarso
conformità: non è stata rinvenuta alcuna
dichiarazione di conformità
Delle Strutture:
copertura: solaio piano costruita in c.a. e laterizi mediocre
strutture verticali: costruite in c.a. nella media
travi: costruite in c.a. nella media
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Indici mercantili
descrizione consistenza indice commerciale
Deposito al lordo delle murature
370,00 x 100 % = 370,00
Totale: 370,00 370,00
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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Planimetria catastale Planimetria stato di fatto-Rilievo CTU
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 06/11/2020
Fonte di informazione: Italcase immobiliare (sito commerciale.trovacasa.net) codice annuncio TC-
44583798
Descrizione: Deposito con bagno ed antibagno
Indirizzo: Pistunina, Contesse
Superfici principali e secondarie: 150
Superfici accessorie:
Prezzo: 29.000,00 pari a 193,33 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 02/09/2020
Fonte di informazione: Smeriglio immobiliare (sito casa.it) - Codice annuncio: 39661659
Descrizione: locale seminterrato carrabile uso deposito magazzino
Indirizzo: Messina, via Cardinale Giuseppe Guarino- Provinciale
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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Superfici principali e secondarie: 500
Superfici accessorie:
Prezzo: 200.000,00 pari a 400,00 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 02/11/2020
Fonte di informazione: Grimaldi Messina Nord (sito commerciale.trovacasa.net ) codice annuncio TC-
45086718
Descrizione: Deposito piano seminterrato con ingresso carrabile.
Indirizzo: via Marco Polo
Superfici principali e secondarie: 400
Superfici accessorie:
Prezzo: 120.000,00 pari a 300,00 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Osservatorio Immobiliare agenzia delle entrate (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 460,00
Valore massimo: 680,00
Note: Messina-Zona C1 Semicentrale/POLICLINICO - PISTUNINA - TREMESTIERI - PROVINCIALE -
destinazione commerciale- Magazzini- stato conservazione normale
Requot.com (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 420,00
Valore massimo: 484,00
Note: Messina- Magazzino - condizioni buone-Zona policlinico-Pistunina-Tremestieri- Commerciale
Borsinoimmobiliare.it (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 235,00
Valore massimo: 458,00
Note: Messina- via Marco Polo- Zona Policlinico, Pistunina, Tremestieri Stima di vendita Magazzino mq 370,
piano seminterrato, ingresso esterno con passo carrabile, Edificio di tipo civile, buono stato, età oltre 40 anni,
visibilità ubicazione da strada secondaria
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La stima del valore dell’immobile ed il suo successivo deprezzamento è stata condotta con il metodo
sintetico comparativo riferito alla data della stima del 06/11/2020. Il dato rilevato per la valutazione è il
prezzo di mercato delle unità immobiliari destinate a magazzino/deposito in Messina (Me) nella zona
nella quale ricade il cespite con caratteristiche simili allo stesso. In primo luogo si è stimato il prezzo
di mercato quale valore medio di una serie di valutazioni rinvenienti dalle seguenti metodologie:
1. Consultazione annunci Agenzie immobiliari: lo scrivente CTU ha consultato online dati di
Agenzie immobiliari che operano nella zona in cui ricade il cespite, selezionando quelli
ritenuti in linea con medesima tipologia, caratteristiche costruttive e di posizione.
Dall’indagine effettuata è emerso che vengono venduti ad un prezzo medio di €/mq 300,00
2. Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) ricavate dal sito dell’Agenzia
del territorio e riferite al Primo Semestre 2020 (ultimi dati disponibili) riguardanti destinazione
commerciale, magazzini in Zona Semicentrale/POLICLINICO - PISTUNINA - TREMESTIERI –
PROVINCIALE- stato di conservazione normale: valori dichiarati di mercato minimo €/mq
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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460,00, massimo €/mq 670,00, quindi prezzo medio €/mq 565,00
3. Simulazione online di stima immobiliare avvalendosi di tecnici di settore (Simulatore sito
requot.com). Inserendo il comune, la zona, l’indirizzo di ubicazione dell’immobile, la
destinazione d’uso e le caratteristiche principali dell’immobile (superfice, altezza interna dei
locali, livello di piano, possibilità di accesso carrabile, tipologia di edificio, buono stato
d’uso, età dell’immobile) è stata generata una valutazione alla data del 06/11/2020 che ha
portato ad ottenere un valore minimo di €/mq 420,00 e massimo di €/mq 484,00, quindi un
valore medio di € 452,00
4. Simulazione online di stima di mercato avvalendosi di borsini immobiliari (simulatore sito
borsinoimmobiliare.com): Inserendo il comune, la zona, l’indirizzo di ubicazione dell’immobile,
la destinazione d’uso e le caratteristiche principali dell’immobile (superfice, altezza interna dei
locali, livello di piano, possibilità di accesso carrabile, tipologia di edificio, buono stato
d’uso, età dell’immobile) è stata generata una valutazione alla data del 06/11/2020 che ha
portato ad ottenere un valore minimo di €/mq 235,00 e massimo di €/mq 458,00, quindi un
valore medio di € 346,50
Il risultato delle elaborazioni dei quattro superiori criteri ha portato a valori differenti dai quali si è
ricavato un prezzo medio di mercato di €/mq 415,00
Pertanto secondo le valutazioni esperite i prezzi di riferimento, sostanzialmente, alla data della
presente valutazione del 06/11/2020, in via cautelare si intendono congrui per un valore di €/mq
415,00 valore leggermente al di sotto del valore minimo dichiarato dal OMI dell'agenzia delle entrate
ma giutificabile considerata la vetustà dell'immobile e lo stato di manutenzione dello stesso.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 370,00 x 415,00 = 153.550,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 153.550,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 153.550,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La stima del valore degli immobili e il suo deprezzamento è stato condotto con il metodo sintetico
comparativo monoparametrico. Si è stimato il prezzo di mercato, quale valore medio di una serie di
valutazioni. Per fare questo lo scrivente ha utilizzato le seguenti metodologie ri ricerca, consistenti
nel:
1. Ricerca online dei valori di mercato degli immobili nella zona nella quale ricade il cespite
2. Ricerche online delle quotazioni del mercato immobiliare O.M.I: ricavate dal sito dell’agenzia
del territorio, riferite al primo semestre dell’anno 2020 riguardanti immobili ricadenti nella
stessa zona
3. Simulazione online di stima immobiliare avvalendosi di tecnici di settore
4. Simulazione online di stima di mercato avvalendosi di borsini immobiliari
Le fonti di informazione consultate sono: Catasto di Messina, Agenzie immobiliari di Messina,
Agenzia del territorio OIM, sito Requot di esperti tecnici valutatori a livello nazionale, sito banche
dati borsino immobiliare
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina,
conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Messina, agenzie: Italcase,
Smeriglio immobiliare, Grimaldi Messina Nord, osservatori del mercato immobiliare OMI Agenzia
delle entrate, ed inoltre: Borsino Immobiliare, Requot
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A Magazzino/deposito 370,00 0,00 153.550,00 153.550,00
153.550,00 € 153.550,00 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto all’art. 720 cod.
civ., postula, sotto l’aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia
attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e
libero godimento, che possono formarsi senza dovere fronteggiare problemi
tecnici eccessivamente costosi e , sotto l’aspetto economico-funzionale, che la
divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non comporti un
sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate
proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto dell’usuale destinazione e
della pregressa utilizzazione del bene stesso. Studiato con la massima
attenzione l’immobile de quibis, valutando lo stesso sia sotto l’aspetto tecnico-
funzionale sia economico nonché se il detto immobile sia divisibile senza
rendere pregiudizio ai diritti dei condividenti, sono pervenuto alla conclusione
che l’immobile non è comodamente divisibile per i motivi di seguito riportati:
l’immobile presenta unico accesso dislocato in posizione tale da non potere
consentite il frazionamento in più unità, ne sussiste la possibilità di realizzare
altri accessi
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 3.150,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 150.400,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 22.560,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
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Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 950,95
Riduzione per arrotondamento: €. 389,05
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 126.500,00
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 278/2018
LOTTO 2
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A Magazzino/deposito a MESSINA Via Marco Polo complesso Calispera 433, frazione Villaggio
Contesse, della superficie commerciale di 218,10 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ***
DATO OSCURATO *** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a quattro elevazioni f.t. oltre
piano sottotetto. Il fabbricato prospetta su via Marco Polo, villaggio Contesse di Messina.
L'immobile prospetta sul cortile condominiale al quale si accede dal civico 433 a mezzo di una rampa
carrabile. Il fabbricato, la cui destinazione è deposito,al suo interno presenta n°2 sale, un locale di
ingresso, un wc e altri due locali. L'immobile è rifinito ed in buone condizioni di manutenzione,
pavimentazione parte in ceramica e parte in parchè di legno , impianto elettrico, di illuminazione
sottotraccia, impianto di condizionamento in unità split. I locali sono adibiti a sala danza con
attrezzature sportive. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3
gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,25.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 220 sub. 84 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3,
consistenza 139 mq, rendita 258,43 Euro, indirizzo catastale: via Consolare Valeria 433, piano:
S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziario-decreto di
trasferimento immobili ai rogiti del notaio Tribunale di Messina in data 04/07/2007 rep. 685 e
trascritto il 25/09/2007 al n. 38561/22291 da potere di Cafarella e C s.r.l.
Coerenze: Confini: Cortile condominiale sub 1, altra u.i. sub 86, altra u.i. sub 8, altra u.i. sub
38, altra u.i. sub 85
L'immobile deriva dal frazionamento del sub 2 Divisione n.20243.1/2013, prot. ME0105535 del
9/05/2013
L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1993.
B deposito commerciale a MESSINA Via Marco Polo complesso Calispera 433, frazione Villaggio
Contesse, della superficie commerciale di 489,30 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ***
DATO OSCURATO *** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a quattro elevazioni f.t. oltre
piano sottotetto. Il fabbricato prospetta su via Marco Polo, villaggio Contesse di Messina.
L'immobile prospetta sul cortile condominiale al quale si accede dal civico 433 a mezzo di una rampa
carrabile. Al suo interno è presente un locale destinato a deposito composto da unico ambiente oltre
locale wc con antiwc. L'immobile all'interno è rifinito ma in cattive condizioni, pavimentazione in
marmette di cemento e graniglia di marmo , impianto elettrico e di illuminazione a vista, impianto
idrico sottotraccia. Al suo interno è depositato materiale di vario genere. La descrizione e
consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3 gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,40.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 220 sub. 85 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria D/8,
consistenza 0, rendita 4.230,00 Euro, indirizzo catastale: via Consolare Valeria 433, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziario-decreto di
trasferimento immobili ai rogiti del notaio Tribunale di Messina in data 04/07/2007 rep. 685 e
trascritto il 25/09/2007 al n. 38561/22291 da potere di Cafarella e C s.r.l.
Coerenze: Confini: cortile condominiale sub 1, altra u.i. sub 84, altre u.i.
L'immobile deriva dal frazionamento del sub 2. Divisione n.20243.1/2013, prot. ME0105535 del
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9/05/2013
L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1993.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 707,40 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 319.223,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 271.000,00
trova:
Data della valutazione: 09/11/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
A seguito di ordine di liberazione del G.E. l'immobile fg 144 part 220 sub 85 è stato liberato in data
3/01/2020 ed è tuttora in custodia del custode giudiziario nominato nella detta procedura esecutiva
L'immobile fg. 144 part. 220 sub 84 è stato consegnato al custode giudiziario in data 08/06/2020 dal
precedente locatario, *** DATO OSCURATO *** , a seguito di risoluzione del relativo contratto
autorizzata dal G.E. con provvedimento del 21/05/2020.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/09/2007 a firma di Di Pasquale Vincenzo ai nn. 143240/15777
di repertorio, iscritta il 27/09/2007 a Messina ai nn. 38915/11420, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: € 952500,00.
Importo capitale: € 635000,00.
Durata ipoteca: 20 anni.
L'iscrizione grava in comunione sugli immobili censiti in catasto fabbricati al fg. 144 part. 220 sub 83-
84-85-86
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4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 16/06/2018 a firma di Tribunale di Messina ai nn. 2379 di repertorio,
registrata il 19/07/2018 a Messina ai nn. 2929, trascritta il 09/10/2018 a Messina ai nn. 23849/18069, a
favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto
esecutivo o cautelare.
L'iscrizione grava in comunione sugli immobili censiti in catasto fabbricati al fg. 144 part. 220 sub 83-
84-85-86 e al fg. 144 part. 130 sub 131
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Ulteriori avvertenze:
L'esecutato presenta pendenze condominiali per quote ordinarie scadutte ed insolute alla data della
perizia pari ad € 570,31 per l'anno 2018, € 1.1040,61 per l'anno 2019, € 1.087,13 per consumi idrici
quantificati al 03.10.2019. Inoltre si registrano quote insolute straordinarie pari ad € 754,17 per
l'intervento di rimozione di parti pericolanti dei prospetti eseguiti nell'anno 2018. Altre quote
straordinarie insolute deliberate in data 14/03/2019 riguardano, infine, oneri di progettazione opere di
manuenzione straordinaria dei prospetti e terrazza. Tali somme sono relative in solido a tutte le
proprietà dell'esecutato ricadenti nel Condominio *** DATO OSCURATO *** in quanto le quote
millesimali non sono state ridefinite a seguito del frazionamento del cantinato (ex sub 2) nelle attuali
4 unità (sub 83,84,85,86) di proprietà dell'esecutato. Non potendo suddividere le quote spettanti per
ogni unità ci si limita in tale sede a segnalare gli importi totali insoluti dovuti al Condominio.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 04/07/2007),
con atto stipulato il 04/07/2007 a firma di Tribunale Messina ai nn. 685 di repertorio, trascritto il
25/09/2007 a Messina ai nn. 38561/22291
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 21/03/1996
fino al 04/07/2007), con atto stipulato il 21/03/1996 a firma di Monforte Giudo ai nn. 79344 di
repertorio, trascritto il 04/04/1996 a messina ai nn. 8556-6996
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione edilizia N. 10748 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per
lavori di costruzione di un fabbricato a quattro elevazioni f.t. compreso parziale portico e
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seminterrato, presentata il 15/12/1990, rilasciata il 02/01/1991 con il n. 10748 di protocollo, agibilità del
19/07/1993 con il n. 12336 di protocollo.
Concessioni in variante1 n°11229/10748bis del 17/12/1991 e variante 2 n°12018/10748ter del
20/04/1993
D.I.A. N. 2/3892, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di divisione di un cantinato e
apertura di due porte nel fabbricato sito in via Marco Polo 431 cpl Calispera del villaggio Contesse
Messina, presentata il 10/06/2008 con il n. 2/3892 di protocollo, rilasciata non ancora rilasciata.
Il titolo è riferito solamente a Il progetto ha riguardato il frazionamento della unità immobiliare fg 144
part 220 sub 2(oggi soppressa) nelle quattro unità sub 83-84-85-86.
Il comune ha provveduto all'annullamento della D.I.A prot. 2/3892 con Ordinanza 1806 del 15/12/2008
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera D.D.R. 686/2002 e 858/2003, l'immobile
ricade in zona B4c. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 39 N.A. if= 5 mc/mq
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Confrontando la planimetria catastale con lo stato dei
luoghi l'unità immobiliare fg 144 part. 220 sub 84 presenta una diversa distribuzione degli spazi
interni oltre ad accorpare una porzione di superficie ricadente in catasto nell’unità immobiliare fg 144
part. 220 sub 85.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: E' possibile regolarizzare le difformità riscontrate
procedendo alla presentazione di una variazione catastale per fusione, cambio d'uso e diversa
distribuzione di spazi interni a seguito della realizzazione dei necessari lavori edili da denunciare
secondo la procedura amministrativa descritta nel giudizio di conformità urbanistica
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Variazione catastale per fusione e diversa distribuzione spazi interni- spese +oneri
professionali (importo lordo): €.650,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: gg 15 dall'ultimazione lavori edili
Questa situazione è riferita solamente a ambienti interni+propsetto condominiale
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Confrontando la planimetria del piano cantinato del
progetto di edificazione con lo stato dei luoghi, si evidenzia che è stato realizzato un frazionamento
della originaria unità immobiliare acquistata dall'esecutato (ex part 220 sub 2) in quattro unità oggi
catastate al fg. 144 part. 220 sub. 83-84-85-86 Tale intervento è stato attuato con progetto edilizio
allegato alla D.I.A. prot. 2/3892 del 10/06/2008 successivamente annullata dal comune di Messina
con Ordinanza 1806 del 15/12/2008. Di conseguenza lo stato dei luoghi è difforme rispetto all’ultimo
progetto approvato. Inoltre, con sentenza n°1739/2019 del 20/09/2019 emessa dal Tribunale di
Messina nel contezioso RG 1069/2009 promosso dal Condominio in cui ricade l'immobile nei
confronti dell'esecutato. il G.O ha disposto la messa in ripristino dei luoghi relativi alla
trasformazione di una finestra in porta di ingresso realizzata sul prospetto condominiale in forza della
D.I.A. prot. 2/3892 annullata, nonchè in violazione del regolamento condominiale e non autorizzata
dall'assemblea dei condomini. La summenzionata porta di ingresso rappresenta l'attuale accesso
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all'unità immobiliare fg 144 part. 220 sub 84. (normativa di riferimento: D.P.R. 380/01 e s.m.i.)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Le difformità riscontrate risultano regolarizzabili
procedendo alla messa in ripristino della porta di ingresso dell'immobile fg 144 part. 220 sub 84
mediante trasformazione della stessa in finestra con le stesse caratteristiche di quella preesistente.
Poichè in questo modo la detta unità immobiliare non avrebbe accesso la migliore soluzione che si
propone è la fusione in unico immobile delle due attuali unità immobiliari fg 144 part 220 sub 84 e sub
85. Al fine di regolarizzare tale intervento sarà necessario presentare presso gli uffici comunali
progetto di frazionamento in regime di SCIA in sanatoria con opere di completamento.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Per lavori di messa in ripristino luoghi e fusione immobili sub 84 e sub 85 (importo lordo):
€.2.500,00
l Per Scia in sanatoria regolarizzazione frazionamento e fusione u.i. fg. 144 part 220 sub 84-85
(lotto 2-A+B)- spese+onorario professionista (importo lordo): €.2.500,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: gg 60 dalla presentazione del titolo edilizio
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MESSINA VIA MARCO POLO COMPLESSO CALISPERA 433, FRAZIONE
VILLAGGIO CONTESSE
MAGAZZINO/DEPOSITO
DI CUI AL PUNTO A
Magazzino/deposito a MESSINA Via Marco Polo complesso Calispera 433, frazione Villaggio
Contesse, della superficie commerciale di 218,10 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ***
DATO OSCURATO *** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a quattro elevazioni f.t. oltre
piano sottotetto. Il fabbricato prospetta su via Marco Polo, villaggio Contesse di Messina.
L'immobile prospetta sul cortile condominiale al quale si accede dal civico 433 a mezzo di una rampa
carrabile. Il fabbricato, la cui destinazione è deposito,al suo interno presenta n°2 sale, un locale di
ingresso, un wc e altri due locali. L'immobile è rifinito ed in buone condizioni di manutenzione,
pavimentazione parte in ceramica e parte in parchè di legno , impianto elettrico, di illuminazione
sottotraccia, impianto di condizionamento in unità split. I locali sono adibiti a sala danza con
attrezzature sportive. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3
gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,25.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 220 sub. 84 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/2, classe 3,
consistenza 139 mq, rendita 258,43 Euro, indirizzo catastale: via Consolare Valeria 433, piano:
S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziario-decreto di
trasferimento immobili ai rogiti del notaio Tribunale di Messina in data 04/07/2007 rep. 685 e
trascritto il 25/09/2007 al n. 38561/22291 da potere di Cafarella e C s.r.l.
Coerenze: Confini: Cortile condominiale sub 1, altra u.i. sub 86, altra u.i. sub 8, altra u.i. sub
38, altra u.i. sub 85
L'immobile deriva dal frazionamento del sub 2 Divisione n.20243.1/2013, prot. ME0105535 del
9/05/2013
L'intero edificio sviluppa 6 piani, 5 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1993.
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Accesso carrabile su strada al cortile condominiale, via Marco Esterno immobile prospettante su cortile condominiale
Polo 433
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono
inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Inquadramento Aereofotogrammetrico-Ortofoto Stralcio Catastale-PRG
SERVIZI
negozi al dettaglio nella media
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centro commerciale al di sopra della
media
supermercato al di sopra della
media
farmacie nella media
COLLEGAMENTI
autobus distante 1 km mediocre
autostrada distante 1 km buono
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: mediocre
luminosità: al di sotto della media
panoramicità: molto scarso
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: al di sopra della
media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'accesso all'immobile avviene da un portoncino corazzato rifinito in legno, posto sul cortile esterno
condominiale di pertinenza del maggiore fabbricato, raggiungibile dalla via Marco Polo al civico 433.
L'accesso al detto cortile è praticabile da un cancello carrabile posto a confine con la strada. Le
strutture portanti del fabbricato sono del tipo intelaiato in c.a., i solai in laterocemento, le pareti
perimetrali in muratura di mattoni forati. Al suo interno le strutture, le pareti ed i soffitti sono rifiniti in
buone condizioni di manutenzione. Il pavimento è in mattonelle di ceramica e parte in parchè di
legno. L'immobile presenta sei aperture a finestra sull'esterno nella parte prospettante con il cortile
condominiale. Gli infissi delle dette finestre sono con telaio in ferro, vetro semplice e aperture a
vasistas, con grate di sicurezza verso l'esterno. E' dotato di impianto elettrico ed illuminazione con
canalizzazioni a vista, impianto idrico sottotraccia. Inoltre sono presenti n°3 condizionatori del tipo
monosplit con unità interna+esterna. Per quanto riguarda la distribuzione interna l'immobile si
compone di un locale di ingresso e disimpegno dal quale si accede agli altri ambienti consistenti in
n°2 sale con pavimento in parchè di legno, un locale wc, due locali di spogliatoio anch'essi con
pavimento in parchè.. Il locale wc è dotato di lavabo, tazza wc e piatto doccia con box di
delimitazione. Le pareti sono rivestite in piastrelle di ceramica per un alttezza di m 2,00 circa. Le pareti
di delimitazione di detti locali sono del tipo leggero in pannelli di cartongesso, le porte interne sono
in legno del tipo tamburato. L'altezza interna dei locali è variabile: m 3,25 all'ingresso, m 3,05-3,10 nelle
sale per la presenza di controsoffitto. La superficie utile di pavimento è pari complessivamente a mq
197,41, la superficie coperata, al lordo delle murature perimetrali, sviluppa invece mq 218,10 . I locali
hanno destinazione di deposito e sono adibiti a scuola di danza. All'interno dei locali è presente
attrezzatura ginnica di variao tipo. La descrizione e consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo
del 3 gennaio 2020 ( si rimanda alla documentazione fotografica lotto 2 corpo C).
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: telaio a tre ante con apertura mediocre
centrale a vasistas realizzati in metallo e vetro
semplice
infissi interni: porta opaca realizzati in legno nella media
tamburato
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portone di ingresso: corazzato realizzato in legno nella media
tamburato
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di nella media
ceramica. In alcune parti è stata realizzata una
sovrapavimentazione in legno
pareti esterne: costruite in muratura di mattoni nella media
forati con coibentazione in nessuna , il
rivestimento è realizzato in intonaco e
tinteggiatura
Degli Impianti:
elettrico: con cavi a vista , la tensione è di 220V nella media
conformità: Non è stata rinvenuta dichiarazione di
conformità
idrico: con tubazioni sottotraccia con nella media
alimentazione in diretta da rete comunale , la rete
di distribuzione è realizzata in tubi di rame
conformità: Non è stata rinvenuta dichiarazione di
conformità
fognatura: tubazioni a pavimento la reti di nella media
smaltimento è realizzata in tubazioni in pvc con
recapito in fognatura comunale
Delle Strutture:
copertura: copertura piana costruita in c.a. e nella media
laterizi
strutture verticali: costruite in c.a. nella media
travi: costruite in c.a. nella media
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
deposito al lordo delle murature
218,10 x 100 % = 218,10
Totale: 218,10 218,10
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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promossa da: Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
Planimetria catastale Planimetria stato di fatto-rilievo CTU
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 06/11/2020
Fonte di informazione: Studio immobiliare Ferlisi (sito immobiliare.it) codice annuncio Corbino
Descrizione: Deposito piano seminterrato con accesso carrabile
Indirizzo: Via Orso Corbino, Gazzi
Superfici principali e secondarie: 148
Superfici accessorie:
Prezzo: 70.000,00 pari a 472,97 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 02/09/2020
Fonte di informazione: Smeriglio immobiliare (sito casa.it)- Codice annuncio: 39661659
Descrizione: Locale seminterrato carrabile uso deposito magazzino
Indirizzo: Messina, via Cardinale Giuseppe Guarino- Provinciale
Superfici principali e secondarie: 500
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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promossa da: Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
Superfici accessorie:
Prezzo: 200.000,00 pari a 400,00 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 06/11/2020
Fonte di informazione: Italcasa Immobiliare Messina 5 (sito commerciale.trovacasa.net) codice
annuncio TC-44583783
Descrizione: Deposito carrabile con bagno e antibagno
Indirizzo: via Del Santo
Superfici principali e secondarie: 200
Superfici accessorie:
Prezzo: 90.000,00 pari a 450,00 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Osservatorio immobiliare agenzia delle entrate (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 460,00
Valore massimo: 680,00
Note: Messina- Zona C1 Semicentrale/Policlinico-Pistunina-tremestieri-Provinciale- destinazione commerciale-
Magazzini- stato conservazione normale
Requot (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 495,00
Valore massimo: 569,00
Note: Messina-Zona policlinico-Pistunina-Tremestieri-commerciale-Magazzino-condizioni buone
Borsino immobiliare (06/11/2020)
Tempo di rivendita o di assorbimento: 6 mesi
Valore minimo: 260,00
Valore massimo: 506,00
Note: Messina- via Marco Polo-Zona Policlinico, Pistunina, Tremestieri. Stima di vendita Magazzino mq 218,
piano seminterrato, ingresso esterno con passo carrabile, Edificio di tipo civile, buono stato, da 20 a 40 anni,
visibilità ubicazione da strada secondaria
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La stima del valore dell’immobile ed il suo successivo deprezzamento è stata condotta con il metodo
sintetico comparativo riferito alla data della stima del 06/11/2020. Il dato rilevato per la valutazione è il
prezzo di mercato delle unità immobiliari destinate a magazzino/deposito in Messina (Me) nella zona
nella quale ricade il cespite con caratteristiche simili allo stesso. In primo luogo si è stimato il prezzo
di mercato quale valore medio di una serie di valutazioni rinvenienti dalle seguenti metodologie:
1. Consultazione annunci Agenzie immobiliari: lo scrivente CTU ha consultato online dati di
Agenzie immobiliari che operano nella zona in cui ricade il cespite, selezionando quelli
ritenuti in linea con medesima tipologia, caratteristiche costruttive e di posizione.
Dall’indagine effettuata è emerso che vengono venduti ad un prezzo medio di €/mq 440,00
2. Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) ricavate dal sito dell’Agenzia
del territorio e riferite al Primo Semestre 2020 (ultimi dati disponibili) riguardanti destinazione
commerciale, magazzini in Zona Semicentrale/POLICLINICO - PISTUNINA - TREMESTIERI –
PROVINCIALE- stato di conservazione normale: valori dichiarati di mercato minimo €/mq
460,00, massimo €/mq 670,00, quindi prezzo medio €/mq 565,00
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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promossa da: Fino 1 Securitisation srl e per essa Dobank spa
3. Simulazione online di stima immobiliare avvalendosi di tecnici di settore (Simulatore sito
requot.com). Inserendo il comune, la zona, l’indirizzo di ubicazione dell’immobile, la
destinazione d’uso e le caratteristiche principali dell’immobile (superfice, altezza interna dei
locali, livello di piano, possibilità di accesso carrabile, tipologia di edificio, buono stato
d’uso, età dell’immobile) è stata generata una valutazione alla data del 06/11/2020 che ha
portato ad ottenere un valore minimo di €/mq 495,00 e massimo di €/mq 569,00, quindi un
valore medio di € 532,00
4. Simulazione online di stima di mercato avvalendosi di borsini immobiliari (simulatore sito
borsinoimmobiliare.com): Inserendo il comune, la zona, l’indirizzo di ubicazione dell’immobile,
la destinazione d’uso e le caratteristiche principali dell’immobile (superfice, altezza interna dei
locali, livello di piano, possibilità di accesso carrabile, tipologia di edificio, buono stato
d’uso, età dell’immobile) è stata generata una valutazione alla data del 06/11/2020 che ha
portato ad ottenere un valore minimo di €/mq 260,00 e massimo di €/mq 506,00, quindi un
valore medio di € 383,00
Il risultato delle elaborazioni dei quattro superiori criteri ha portato a valori differenti dai quali si è
ricavato un prezzo medio di mercato di €/mq 480,00
Pertanto secondo le valutazioni esperite i prezzi di riferimento, sostanzialmente, alla data della
presente valutazione del 06/11/2020, in via cautelare si intendono congrui per un valore di €/mq
480,00 , valore rientrante nel range dichiarato dal OMI dell'Agenzia delle Entrate
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 218,10 x 480,00 = 104.688,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 104.688,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 104.688,00
BENI IN MESSINA VIA MARCO POLO COMPLESSO CALISPERA 433, FRAZIONE
VILLAGGIO CONTESSE
DEPOSITO COMMERCIALE
DI CUI AL PUNTO B
deposito commerciale a MESSINA Via Marco Polo complesso Calispera 433, frazione Villaggio
Contesse, della superficie commerciale di 489,30 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( ***
DATO OSCURATO *** )
L'immobile è ubicato a piano seminterrato di un maggiore fabbricato a quattro elevazioni f.t. oltre
piano sottotetto. Il fabbricato prospetta su via Marco Polo, villaggio Contesse di Messina.
L'immobile prospetta sul cortile condominiale al quale si accede dal civico 433 a mezzo di una rampa
carrabile. Al suo interno è presente un locale destinato a deposito composto da unico ambiente oltre
locale wc con antiwc. L'immobile all'interno è rifinito ma in cattive condizioni, pavimentazione in
marmette di cemento e graniglia di marmo , impianto elettrico e di illuminazione a vista, impianto
idrico sottotraccia. Al suo interno è depositato materiale di vario genere. La descrizione e
consistenza fa riferimento alla data di sopralluogo del 3 gennaio 2020.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Seminterrato S1, ha un'altezza interna di
3,40.Identificazione catastale:
l foglio 144 particella 220 sub. 85 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria D/8,
consistenza 0, rendita 4.230,00 Euro, indirizzo catastale: via Consolare Valeria 433, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziario-decreto di
tecnico incaricato: GIOVANNI OTERI
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