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L’ingegnere ed i metodi di stima

RELATORE     I NG. FL AVIO TRESOLDI
L IBERO PROFESSIONISTA
                                                 MAN TOVA 0 3 / 12/2019

              IL PROFESSIONISTA TECNICO IN AMBITO ECONOMICO ESTIMATIVO

Ma l’ingegnere può e sa redigere una stima?.
La metodologia con cui si effettuano le stime non può più essere quella basata sulla esperienza e
conoscenza (esclusi i giudizi di stima).
- La metodologia deve essere tracciabile e riconosciuta come valida.
- Le scelte condivisibili.
- Le ipotesi verificabili e/o ancorabili a dati il più possibile oggettivi

-Sul mercato professionale compare la figura del Valutatore certificato.

-L’ingegnere potrebbe avere tutti i titoli e requisiti per esserlo senza bisogno di ulteriori iscrizioni ad
albi etc. ma di fatto, per poter dimostrare la sua qualifica, è costretto a ricercare una validazione che
purtroppo anche la qualifica “Certing” non riesce a garantire.

-Vediamo quindi quali sono le principali metodologie di stima e quale possa essere il ruolo
dell’ingegnere in ciascuna di esse; parleremo, in modo molto sintetico
- del metodo comparativo di mercato (MCA)
- della stima per capitalizzazione diretta (GRM)
- della stima con l’analisi dei flussi di cassa scontati (DCFA)
- della stima mediante costo di riproduzione deprezzato

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Metodo comparativo di mercato
E’ il metodo principe per la determinazione del “Valore di mercato” cioè sul valore
che viene definito come scopo delle valutazioni immobiliari e si basa sulla
comparazione dei prezzi di mercato:
esige però due condizioni:

- la conoscenza del mercato
(cioè i prezzi di transazioni realmente avvenute in un arco di tempo
ragionevolmente vicino all’epoca della stima)

- la   comparabilità del bene
(cioè l’omogeneità delle caratteristiche degli immobili che si vanno a comparare).

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Metodo comparativo di mercato

- la   conoscenza del Mercato
◦ Attualmente in Italia non è possibile (se non parzialmente) né
  conoscere i prezzi di vendita degli immobili né le
  caratteristiche degli immobili che non siano quelle del
  soggetto della stima.

◦ La richiesta delle planimetrie catastali al sistema Sister può
  essere fatta solo con delega espressa e firmata dalla
  proprietà
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Metodo comparativo di mercato
            ◦   la comparabilità del bene
cioè l’omogeneità delle caratteristiche degli immobili che si vanno a comparare.
In un mercato come quello italiano che presenta
- tipologie immobiliari molto diverse fra di loro
- situazioni locali molto particolari (centri storici, località turistiche etc.)
- immobili vincolati (sovrintendenza, vincoli urbanistici, vincoli ambientali etc.)
- scarsità di mercato (soprattutto nelle periferie e zone periferiche)
questo metodo potrebbe perdere significato sopratutto per la scarsità di mercato
(problema anche dell’Agenzia nel reperimento di immobili campione per la riforma del catasto).
Può funzionare benissimo nei grandi centri urbani ed in una dinamica di mercato vivace

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Metodo comparativo di mercato
-     Alcune società forniscono la possibilità, a pagamento, di disporre degli atti
pubblici di compravendita degli immobili in determinate zone.
-      Anche dalla piattaforma SISTER dell’Agenzia delle entrate si possono ricercare gli
atti pubblici con pagamento di visure ipotecarie.
-      Da questi atti si possono dedurre il prezzo, la planimetria catastale (se rogato negli
ultimi tempi), la sup. catastale, il livello di piano, la certificazione energetica ma non lo
stato manutentivo, la qualità delle finiture e/o la dotazione impiantistica (specie se non
centralizzata).
-      Tutti questi dati (che vengono definiti caratteristiche marginali), vanno comunque
omogeneizzati alle caratteristiche dell’immobile in valutazione (che potrebbe avere
anche caratteristiche costruttive, epoca di costruzione, stato manutentivo, orientamento,
livello di piano differente), all’epoca della stima (se il prezzo noto si riferisce ad un
semestre diverso da quello in considerazione) e riportati ad un prezzo medio a mq..

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- Di seguito un esempio
di comparazione con stima
fatta dall’Agenzia delle Entrate

I° parte. Ricerca di un
comparabile
Di fianco i dati ricavabili
dall’atto (e da Google map)

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- seconda parte
della scheda.

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Qui si riporta un esempio di tabella di comparazione degli elementi marginali così come redatta in una stima
Effettuata dall’agenzia delle entrate in occasione di un’asta pubblica Terza parte

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Cui segue la tabella di valutazione ( si rimanda al volume MOSI Manuale Operativo stime immobiliari
Agenzia del territorio edito da Franco Angeli ) IV° parte

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Cui segue la tabella di valutazione ( si rimanda al volume MOSI Manuale Operativo stime immobiliari
Agenzia del territorio edito da Franco Angeli ) IV° parte

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La ricerca di elementi di
comparazione può essere
effettuata anche con i
 prezzi richiesti in rete.
Attualmente i prezzi
 richiesti sono abbastanza
 aderenti al prezzo finale e
soprattutto nelle schede di
 presentazione vengono
spesso indicate anche le
planimetrie catastali
nonché rapporto fotografico
 immobile.

Vedi a lato

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In assenza di dati o per conferma o verifica delle indagini di
mercato, si possono consultare i prezzi medi di mercato
dell’osservatorio del mercato immobiliare OMI o di altri borsini
immobiliari.

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All’interno di questo metodo di stima
                 che ruolo può avere il tecnico (ingegnere)?.
          Se ben eseguito questo metodo non è per niente semplice anche se con un foglio di calcolo
elettronico tutte le comparazioni possono essere effettuate in modo relativamente veloce.
          Per una corretta valutazione sarebbero necessarie le capacità di valutazione
- Dello stato manutentivo,
- Della qualità e tipologia delle finiture
- Della distribuzione interna dei locali
- Della dotazione impiantistica
- Della tipologia strutturale e del suo stato conservativo (immobili da ristrutturare)
- Dell’influenza sul mercato di alcuni parametri locali (affaccio, orientamento, accessibilità etc.)

          Attualmente è il metodo più usato (anche se non in modo del tutto corretto) dagli agenti
immobiliari e dai valutatori a livello inferiore e questo sia che si comparino prezzi reali che richieste di
mercato.
          E’ un metodo che si presta a una meccanizzazione spinta per cui è ragionevole pensare che
entro breve si possano trovare in commercio programmi totalmente automatizzati (previa scrematura
di dati di ingresso) che però dovrebbero avvalersi di una serie di dati attualmente non completamente
disponibili.
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Metodi finanziari: capitalizzazione dei redditi
  Si basano sulla capacità di un immobile di fornire un reddito e sulla conseguente
  semplicissima formula dell’interesse a fine anno garantito da un determinato
  capitale.
  Rendita = capitale per interesse R = C * i

  R= rendita (in genere canone di locazione che si configura come rendita annuale
  posticipata)

  C = capitale (il valore di mercato che noi cerchiamo)
  i= tasso di capitalizzazione

  Da questa formula si ricava      C= R/i
  E’ importante notare come il valore C sia inversamente proporzionale al tasso i
  per cui passando dal tasso 4% al tasso 8% il valore C si dimezza.
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Metodi finanziari:capitalizzazione dei redditi
 Conoscendo Canone di affitto R e tasso di redditività si può ricavare il valore di
 mercato;
                 C= R/i
 Conoscendo Valore di mercato e canone di affitto si può ricavare il tasso (saggio
 lordo) di redditività;
                 i=R/C
 Conoscendo Valore di mercato e il saggio lordo di redditività si può ricavare il
 canone di locazione;
                 R= C*i
 Il problema è; dove troviamo i due dati che ci servono per calcolare la quantità di
 volta in volta incognita?.
                  La risposta è sempre; dal mercato!
   Di seguito si userà r anziché i e verrà chiamato saggio di redditività

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Metodi finanziari: capitalizzazione dei redditi
        La conoscenza del canone di locazione può essere effettuata solo avendo a
 disposizione la conoscenza di un N° sufficiente di contratti di locazione (di cui però si
 conoscano anche le sup. omogeneizzate e non solo l’importo finale).
        In alternativa si può ricorrere alle tabelle dell’OMI da cui, conoscendo valori
 medi e canoni medi di locazione, si possono ricavare forbici di valori entro cui
 collocare la nostra valutazione dal tasso di redditività.

         In ulteriore alternativa il saggio di redditività r (anche saggio lordo di
 capitalizzazione) va costruito.
         In questo tipo di valutazioni viene correntemente usato il
                                GRM (gross rent multiplier)
                che è l’inverso del saggio lordo di capitalizzazione (r)
                                        GRM = 1/r
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anche il GRM va omogeneizzato
e aggiustato sulla base delle
caratteristiche dell’immobile.
Di fianco la tabella di
aggiustamento proposta
dall’Agenzia delle Entrate

Vedi MOSI

Il GRM finale sarà la somma

GRM = GRM medio +∑ A - ∑ D

∑ A = sommatoria aggiunte
∑ D = sommatoria detrazioni

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INGEGNERI E METODI DI CAPITALIZZAZIONE DIRETTA
Il ruolo del tecnico ingegnere in questi metodi è piuttosto limitato in quanto
per definizione sono metodi finanziari quindi le relazioni sono governate dalla
matematica finanziaria.

Quando però di tratta di valutare le aggiunte e detrazioni al GRM la
conoscenza di alcuni parametri dell’immobile possono fare la differenza.

Non è comunque per nulla escluso che le relativamente semplici formule di
matematica finanziaria non entrino a tutto campo nella formazione e
conoscenza dell’ingegnere valutatore (che ha fondamentali di matematica tali
da consentire un agevole apprendimento delle basi statistiche e finanziarie
necessarie)

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).

       Il valore del bene è determinato dalla sommatoria dei flussi di cassa ad
esso riconducibili ed attualizzati all’anno zero.
       La relazione base che conduce alla determinazione del valore è
                                  n

                             V=∑ [Ft/(1+k)^t ] + Vf0
                                 t=0
Vanno inoltre individuati;
- Definizione dell’orizzonte temporale di riferimento
- Flussi di cassa attesi
- Determinazione del tasso di attualizzazione
- Determinazione del valore finale residuo

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).
Gli elementi da considerare per i flussi di cassa sono
- Reddito annuo lordo
- Andamento inflazione
-Tempi di occupazione
- Quote di sfitto o inesigibiltà
- Costi di acquisto
- Costi di gestione
- Ogni altro elemento di costo o di incasso

-Vanno poi individuati
- La determinazione del tasso di attualizzazione
- La determinazione del valore in uscita.

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).

Fonte MOSI

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).

Questi metodi sono indicati per il calcolo del valore;

-delle strutture alberghiere

-degli uffici e terziario in genere,

-dei complessi immobiliari con locazioni in corso

- della stima delle aree edificabili (valore di trasformazione)

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).
Oltre alla conoscenza dei flussi di cassa, elemento cardine di
questa metodologia è la determinazione del
                tasso di attualizzazione.
Questo può essere ottenuto;

-Ricavandolo dalla conoscenza del tasso di attualizzazione
applicato in analoghe iniziative immobiliari (noti prezzo e canone
di locazione)
- Calcolandolo costruendolo come somma di vari rischi
imprenditoriali
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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).
La costruzione del tasso di attualizzazione (build up approach)
Si può ottenere come sommatoria del rendimento in titoli privi di rischio
                           = Titoli Rf (risk free)
più rischi vari derivanti dal tempo, luogo e tipologia di investimento;
                           = Rischi vari
-Rischio immobile          . Immobile obsoleto, difficoltà di fruizione e accessibilità, localizzazione poco richiesta
-Rischio mercato           . Inaffidabilità e insolvenza affittuario, periodi di crisi del mercato locativo,
-Rischio illiquidità       . Necessità improvvise di liquidità congelate dall’investimento
-Rischio sistema           . Rischio instabilità politica e finanziaria
-Rischio delinquenza       . Nei periodi di sfittanza per vandalismi e furti di rame, infissi, componenti impiantistiche etc.

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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).
       Il tasso di attualizzazione si ottiene quindi come
              K= Rf + (Rimm + R m + Rill +Rs +Rd +…….)

             In presenza non solo di capitali propri
(che vengono in genere indicati con E)
                   ma anche di debito
(prestiti bancari, in genere indicati con D)
si deve tenere conto anche di un tasso di sconto che in genere è
composto dal rendimento IRS a 10 anni + una maggiorazione
globale di rischio (spread) applicata dal sistema bancario.     i
                   = Irs + spread
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Metodi finanziari: DCFA (Discounted Cash Flow Analisis).
       Nel caso di compresenza dei due tipi di capitale (proprio e di debito),
classico nel caso di stima del valore di trasformazione, deve essere
calcolato il tasso medio di capitalizzazione (WACC = Weighted Average Cost of Capital )

                     WACC= k*E+ i*D
       Con E e D quote % di capitale proprio e di debito
       K tasso di capitalizzazione e i tasso di sconto.

Vi sono altri metodi di costruzione del tasso di capitalizzazione
(CAPM , APT, etc, vedasi nel caso MOSI cap. 6.2.4.2 e segg. e autori vari)

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Esempio di calcolo di immobile industriale locato col metodo DCFA.

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Calcolo di valore di un’area col metodo di trasformazione (fonte Agenzia Entrate)

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INGEGNERI e DCFA
       Mentre nelle valutazioni basate quasi esclusivamente sulla redditività,
cioè alberghi e strutture terziarie locate, il ruolo dell’ingegnere è piuttosto
relativo (ancorché perfettamente in grado di effettuare tali stime), l’ingegnere
diventa fondamentale nella stima dei valori delle aree (stima valore di
trasformazione) in quanto si tratta di conoscere e prevedere con sufficiente
precisione i costi di costruzione ed i costi accessori (urbanizzazioni, oneri,
sistemazione esterne etc.) delle tipologie edilizie che verranno edificate oltre che
le previsioni di mercato.

      Grossolani errori di valutazione dei costi e dei prezzi di vendita futura
hanno portato a clamorosi fallimenti di operatori immobiliari e disastrosi (per gli
investitori) esiti di fondi immobiliari!.
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IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)

Questo metodo si applica quando di fatto non esistono possibilità di comparazione.
E’ il metodo più usato nella stima dei complessi industriali.
Si basa sulla individuazione dei costi di riproduzione dell’immobile e del calcolo della vetustà
delle sue componenti.
La relazione che ci consente di ricavare il valore del soggetto in valutazione è;

V= ∑ costi(area + costruzione + utile imprenditore) - ∑ deprezzamenti.
Fra i vari metodi è quello meno legato al mercato immobiliare.
Infatti la ricerca di mercato deve essere ristretta al valore dell’area edificabile
 e qui l’ing. deve valutare quanta area sia necessaria per la costruzione e quanta sia
eventualmente l’area di edificabilità residua disponibile (o carente).

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IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)

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IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)

Per i costi di costruzione, oltre
al computo metrico sintetico
delle singole componenti (per
chi lo sappia fare con
sufficiente approssimazione)
possono essere utili le
informazioni sui prezzi delle
tipologie edilizie del volume
edito dalla DEI ed a cura del
collegio ing. e arch. Di Milano
(anche se vanno prese con
molta precauzione).

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IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)

La vetustà dell’immobile può essere valutata con la formula non lineare.

∆p=[(Ai+20)²/140 – 2.86]

Quando l’immobile si compone di parti aventi una vita media diversa (struttura, infissi,
impianti, componenti particolari etc.) la vetustà viene calcolata per ogni componente
percentuale per poi essere portata a una % media di vetustà.

Anche in questo caso il volume della DEI ci aiuta ad individuare le % di incidenza delle
singole componenti.

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IL METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO (cost approach)
 Un esempio di calcolo col metodo di riproduzione deprezzato.

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INGEGNERI E METODO DEL COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO

Questo metodo dovrebbe essere il metodo di stima riservato agli
ingegneri.

Infatti presuppone la conoscenza delle varie tipologie edilizie con
cui l’immobile è stato costruito o potrebbe essere ricostruito e,
nel caso siano da stimare componenti impiantistiche anche la
conoscenza dei costi di riproduzione di dette componenti e delle
relative vite medie (ai fini del calcolo della vetustà).

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L’ingegnere e la differenza fra valore e prezzo (alcune considerazioni personali)
    E-Valuation ai valutatori collegati, in un recente messaggio (12/09/2018), chiede testualmente

               “Cos'è più importante il Prezzo o il Valore di casa Tua?. ”

                   Prezzo e valore sono quindi due cose diverse!.

     Nei procedimenti estimativi non si parla mai di “valore” di un bene ma di “valore di mercato” e questo
ultimo è collegato ad un altro termine cioè il “prezzo” nella definizione UE che recita testualmente; “valore di
mercato è il prezzo cui un terreno o un edificio può essere ceduto ………..”, quindi il valore è rimandato al
corrispettivo di una trattativa.

     Ma le persone comuni hanno in genere il concetto di “valore” come una di quantità ben definita ed
intrinseca dell’oggetto o del bene, e non una quantità soggetta a variazioni, e collegano semplicemente il
valore al prezzo cioè Valore = Prezzo .

Negli EVS (standard europei di valutazione immobiliare) prezzo e valore sono legati dal termine “mercato”, e
se ne deriva che il “valore” da stimare non è qualcosa di intrinseco al bene, come anche la mia formazione
ingegneristica mi porterebbe a ritenere, ma frutto di una transazione funzione del mercato.

                                   IL PROFESSIONISTA TECNICO IN AMBITO ECONOMICO
                                                      ESTIMATIVO

Solo quando ho invertito l’equazione tutto ha cominciato a essermi più chiaro.
Infatti invertendo la definizione cioè definendo non il valore ma il prezzo si può
definire;

Prezzo = mercato di un bene che ha un determinato valore.

Prezzo (P) = mercato x valore (V).

Si tratta ora di definire il “mercato” ma è abbastanza facile definirlo come
rapporto fra la quantità di domanda (Qd) e la quantità di Offerta (Qo).

      La relazione comincia a diventare ingegneristica;

                          P= [Qd/Qo]xV

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Innanzitutto comincia a chiarirsi come il valore V possa essere
definito come;

 V = una quantità determinata o determinabile ed intrinseca
dell’immobile, dell’oggetto o dell’entità in valutazione ed
individuabile come il costo di produzione di un bene o di resa
disponibile di un bene in un determinato luogo o in un determinato
tempo, maggiorato di una percentuale per remunerare il produttore o
chi lo avesse reso disponibile.

In secondo luogo il rapporto fra due quantità consente di fare
considerazioni al limite.

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                                        ESTIMATIVO

Quando la quantità di domanda tende a zero (Qd0)
il rapporto Qd/Qo tende a zero e quindi il prezzo tende a zero
indipendentemente dal valore dell’immobile!.

      Quando l’offerta tende a zero (Qo0)
il rapporto Qd/Qo tende all’infinito e quindi il prezzo tende all’infinito
indipendentemente dal valore dell’immobile!.

     Quando entrambe le quantità tendono a zero,
quindi scarsissima domanda e scarsissima offerta, il valore del
rapporto tende ad essere indeterminato quindi qualsiasi risultato
diventa possibile.

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Il prezzo si può esprimere quindi come          P= V * Qd/Qo

Chiamando il rapporto Qd/Qo “bisogno” ed individuandolo con la lettera B, la
relazione diventa comprensibile anche ad un inesperto perché si può scrivere
come;

            Prezzo = Bisogno x Valore                              [ P=BxV]
e diventa facile comprendere come, in funzione del bisogno si possano pagare
prezzi superiori o inferiori al valore di un bene.

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Per Qd< di Qo (prevalenza di offerta = scarsità di bisogno) il rapporto è
inferiore ad 1 quindi il prezzo tende ad essere inferiore al valore.

Per Qd> di Qo (prevalenza di domanda = abbondanza di bisogno) il
rapporto è superiore ad 1 quindi il prezzo tende ad essere superiore al
valore.

Quando entrambe le quantità tendono a zero, cioè quando non vi sono
compravendite di riferimento o richieste di acquisizione di riferimento, il
prezzo diventa, come già detto sopra, indeterminato e indeterminabile.

Solo quando le quantità di domanda e di offerta sono numericamente
significative e si equivalgono (condizione di ordinarietà) il rapporto
 vale ~1 ed il prezzo tende a corrispondere al valore.

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Una volta legato il prezzo al bisogno ho potuto spiegare ai miei clienti che il loro bellissimo
immobile costruito benissimo e con una serie di bellissimi accessori (e che quindi si poteva
affermare che avesse un valore elevato) non riusciva a spuntare nemmeno il costo di costruzione
semplicemente perché, in quella zona e con quelle caratteristiche, nessuno era disponibile
all’acquisto (non c’era bisogno di quell’immobile) e solo un livello di clientela con disponibilità
economiche molto inferiori poteva essere interessata a rilevarlo.
Allo stesso modo ho potuto condividere con cliente operatore immobiliare la scelta di non
acquistare terreni anche offerti a prezzi stracciati (rispetto ad alcuni anni or sono) perché in quella
zona (con percentuali di abitazioni in proprietà prossime all’unità e con grande offerta di usato o
invenduto) non c’era alcun bisogno di nuove costruzioni, di quel livello, nemmeno a prezzi
stracciati.
Sempre utilizzando la stessa formula P=BxV, alla domanda “ma quell’immobile vale il prezzo che
mi viene richiesto” ho potuto rispondere che pur non valendo a mio avviso il prezzo richiesto, le
necessità impellenti dell’acquirente e la mancanza di alternative valide facevano propendere per
l’acquisto.
Ad analoga richiesta, ma in presenza di grande offerta e valide paragonabili alternative, ho risposto
che si sarebbe potuto sicuramente spuntare un prezzo inferiore a quanto richiesto.
.

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Grazie per l’attenzione!.

  IL PROFESSIONISTA TECNICO IN AMBITO ECONOMICO
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