IPD per Fabrica Immobiliare SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate

 
IPD per Fabrica Immobiliare SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
IPD per Fabrica Immobiliare SGR

      Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate

© IPD 2014
IPD per Fabrica Immobiliare SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
© IPD 2013
IPD per Fabrica Immobiliare SGR
  Glossario

Altre attività e crediti: altre attività in cui il fondo investe e crediti (commerciali e altri    Costi di property management: costi non recuperabili per la riscossione di canoni e
crediti).                                                                                          service charge (costi di manutenzione per le parti comuni). Includono i costi per
                                                                                                   mantenere e aumentare redditi da canone.
Altri costi: altri costi non attribuibili a costi fissi, costi di property management, costi di
marketing o costi di manutenzione straordinaria.                                                   Costi di gestione del fondo: oneri di gestione che includono provvigioni di gestione per
                                                                                                   la SGR, commissioni per la Banca Depositaria, oneri per Esperti Indipendenti, spese per la
                                                                                                   pubblicazione di informativa al pubblico e altri oneri di gestione.
Altri debiti: sono costituiti dalle altre passività dello stato patrimoniale non riconducibili
a finanziamenti ricevuti.                                                                          Costi di manutenzione straordinaria: totale dei costi non recuperabili per manutenzione
                                                                                                   straordinaria che include i costi per il mantenimento fisico dell'edificio ovvero i costi
Altri investimenti finanziari: investimenti immobiliari indiretti (partecipazioni in società       delle riparazioni straordinarie.
immobiliari o in parti di OICR) e altri investimenti in asset finanziari.
                                                                                                   Costi di marketing: costi non recuperabili per ricerca affittuario, che includono costi di
Banca Depositaria: istituto bancario che svolge l’attività di vigilanza sull'operatività del       agenzia, marketing, pubblicità e promozione, rinegoziazione contratti, stampa brochure,
fondo e di garante della separazione del patrimonio del fondo da quello della SGR.                 eventi, project management, finiture e complementi arredo per rendere affittabile lo
                                                                                                   spazio.
Benchmark: parametro oggettivo di riferimento per misurare le caratteristiche di
rischio/rendimento delle diverse tipologie di investimenti; può essere costituito da un            Costi non recuperabili: totale costi operativi e di manutenzione non recuperabili,
indice o da una composizione di indici finanziari. Mettendo a confronto il rendimento di           sostenuti nel periodo di valutazione. Includono spese di affitto, di gestione, di servizio,
un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile                    costi fiscali, legali e assicurativi.
valutare la sovra/sotto performance del gestore.
                                                                                                   Costo storico: criterio contabile attraverso il quale si iscrive per la prima volta a bilancio
                                                                                                   il valore degli investimenti.
Capitale Investito: valore di mercato degli investimenti immobiliari diretti del periodo
precedente a quello di misurazione a cui si somma l'ammontare complessivo delle spese              Entrate nette: fatturato totale meno tutti i costi operativi, costi di gestione e
in conto capitale sostenute nel periodo di riferimento (include tutti gli acquisti, sviluppi e     svalutazione crediti (write-off) sostenuti dall’immobile nel periodo. Può essere calcolato
altre spese in conto capitale).                                                                    come: entrate lorde e recuperi sui costi meno costi operativi totali; oppure come entrate
                                                                                                   lorde ad esclusione dei recuperi sui costi meno i soli costi operativi non recuperabili.
Capital Growth: è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,
espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento.                Esperto Indipendente: le società di gestione del risparmio sono obbligate, ai sensi della
                                                                                                   normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, ad
Capital return: è la variazione del NAV per quota nel periodo di riferimento, al netto di          avvalersi per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle
flussi in conto capitale, ed espressa come percentuale del NAV per quota di inizio                 partecipazioni in società immobiliari non quotate, di Esperti Indipendenti in possesso di
periodo.                                                                                           particolari requisiti (art. 17 del d.m. n. 228 del 1999). Gli Esperti provvedono a
                                                                                                   presentare alla SGR una relazione di stima dei cespiti facenti parte del patrimonio del
Costi fissi: costi non ribaltabili sul conduttore riferibili alle seguenti categorie: IMU, costi   fondo nonché di quelli posseduti dalle società controllate dal fondo indicandone il
di assicurazione e costi di manutenzione ordinaria e servizi.                                      valore, la destinazione d’uso, la redditività.

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IPD per Fabrica Immobiliare SGR
  Glossario

 Fondo immobiliare: tipologia di fondo comune di investimento costituito                       NAV Total return: è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale,
 principalmente in forma di “fondo comune chiuso” (il patrimonio iniziale ed il numero         più i proventi distribuiti nel periodo di riferimento ed espressa come percentuale del
 di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase      NAV per quota di inizio periodo.
 di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo e/o con
 scadenze predefinite), ha come specifico oggetto dell’investimento, in misura non
                                                                                               Patrimonio immobiliare diretto (o Investimenti immobiliari diretti o Portafoglio
 inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo: beni immobili, diritti reali immobiliari
                                                                                               immobiliare): valore totale di mercato degli immobili e dei diritti reali di proprietà del
 e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari.
                                                                                               fondo all’ultima valutazione dell’esperto indipendente.
 I fondi immobiliari possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono
 (retail o riservati ad investitori istituzionali), delle modalità di acquisizione degli
 immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei proventi (a      Proventi: utili distribuiti dal fondo in base alle disposizioni del regolamento del fondo.
 distribuzione o ad accumulazione).
                                                                                               Quota: unità in cui il patrimonio del fondo è suddiviso. Ogni partecipante riceve all’atto
 Income return: rapporto tra le entrate nette e il capitale investito durante il periodo di    della sottoscrizione un numero di quote proporzionale all’importo versato.
 riferimento.
                                                                                               SGR: Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di
 Income return (del fondo): è la distribuzione dei proventi per quota nel periodo di           prodotti finanziari disciplinata dal Testo Unico della Finanza. Caratteristica peculiare
 riferimento espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo.                    risulta la separazione del patrimonio della società da quello del fondo. La legge prevede
                                                                                               l’iscrizione delle società di gestione del risparmio autorizzate in Italia in un apposito albo
                                                                                               tenuto dalla Banca d’Italia.
 Indebitamento: totale dei finanziamenti ricevuti.
                                                                                               Total return: è la variazione del valore di mercato stimato dall’esperto indipendente, al
 Initial yield: rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato        netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del
 dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.                                              capitale investito durante il periodo di riferimento.

 Initial yield (costo storico): rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il costo    Valore complessivo netto (o NAV): valore di bilancio riscontrabile dalla relazione
 storico dell’immobile.                                                                        semestrale e dal rendiconto annuale. È dato dalla differenza tra attivo e passivo di
                                                                                               bilancio di un fondo immobiliare.
 Liquidità: totale disponibilità di cassa e depositi bancari.
                                                                                               Valore di mercato: valore di mercato dell’immobile, al termine del periodo, al netto dei
                                                                                               costi di acquisizione. Definito come l'importo stimato dall’esperto indipendente al quale
 Monte canoni lordi: somma di tutti i canoni annuali da locazione degli immobili come          un immobile verrebbe scambiato, alla data di valutazione, fra un venditore e un
 riportati da contratto. Esclude IVA, interessi di mora, canone legato al turnover,            acquirente, entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali e dopo
 recuperi di costo.                                                                            adeguata commercializzazione.

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IPD per Fabrica Immobiliare SGR
  Executive Summary

Il presente documento, realizzato da IPD, leader mondiale indipendente nell’analisi della performance real estate, si
rivolge a tutti coloro che sono interessati ad approfondire la conoscenza del Fondo Immobiliare Socrate
(www.fondosocrate.it) gestito da Fabrica Immobiliare SGR (www.fabricasgr.it).

L’obiettivo dell’analisi è descrivere il Fondo Immobiliare Socrate, mettendone in evidenza i fondamentali di bilancio
attraverso l’analisi dei rendimenti storici e presentando le caratteristiche principali del portafoglio immobiliare. Il
prospetto è strutturato in due sezioni:

         prima sezione: il documento analizza il rendimento complessivo del veicolo (NAV Total Return) mediante le
          componenti Income Return e Capital Return
         seconda sezione: il documento prende in esame il rendimento del portafoglio immobiliare considerando la
          struttura e la concentrazione del capitale e delle entrate e scomponendo l’impatto delle principali voci di costo
          sull’Income Return

A supporto della lettura, il documento è corredato da un Glossario e dalle Note Tecniche.

Il documento non costituisce sollecitazione all’investimento e/o proposta di acquisto/vendita di quote del Fondo. I dati
riportati rappresentano risultati storici, i quali non c’è garanzia che si ripetano nel futuro.

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Contenuti
  Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate

       Il Fondo Immobiliare

             • Rendimenti NAV Total return
             • Rendimenti Capital return e Income return

       Il Portafoglio Immobiliare

             •   Performance storiche
             •   Concentrazione del capitale e delle entrate
             •   Initial yield a confronto
             •   Composizione delle entrate nette
             •   Struttura contrattuale e scadenze

       Note Tecniche

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Contenuti

       Il Fondo Immobiliare
                                                                               PASSIVITA' E NETTO                     Valore complessivo       % passivo

                                                   H.    FINANZIAMENTI RICEVUTI                                                23.533.292           92,44%
                                                   H1.   Finanziamenti ipotecari                                               23.533.292           92,44%
                                                   H2.   Pronti contro termine passivi e op. assimilate                                              0,00%
                                                   H3.   Altri                                                                                       0,00%

                                                   I.    STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI                                                               0,00%
                                                   I1.   Opzioni, premi o altri strum. Fin. Derivati quotati                                         0,00%
    L’analisi del rendimento del fondo Socrate     I2.   Opzioni, premi o altri strumenti fin. Derivati non quotati                                  0,00%
    considera il valore complessivo netto del      L.  DEBITI VERSO PARTECIPANTI                                                     2.988           0,01%
    fondo, il numero delle quote ed i proventi e   L1. Proventi da distribuire                                                                       0,00%
                                                   L2. Altri debiti versi i partecipanti                                             2.988           0,01%
    rimborsi per ciascuna quota
                                                   M.    ALTRE PASSIVITA'                                                       1.921.469            7,55%
                                                   M1.   Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati                             74.698            0,29%
                                                   M2.   Debiti di imposta                                                          3.633            0,01%
                                                   M3.   Ratei e risconti passivi                                                 364.274            1,43%
                                                   M4.   Altre                                                                  1.478.864            5,82%
                                                   M5.   Fondo Svalutazione Partecipazioni                                                           0,00%
                                                   M6.   Debiti per cauzioni ricevute                                                                0,00%

                                                                                TOTALE PASSIVITA'                         25.457.749               100,00%

                                                                   VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO                            132.730.905

                                                                Numero complessivo delle quote in circolazione                     258.078

                                                                           Valore unitario delle quote                             514,305
                                                                          Proventi distribuiti per quota                           51,020
                                                                          Rimborsi distribuiti per quota                           513,532

© IPD 2014                                                                                                                                                 7
Fondo Socrate vs IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati*
          6

          5        4.7
                                               NAV TR, %                    Relativo                                      Il NAV Total Return rappresenta il rendimento
          4                         3.4
 6,0                                                                                                                      complessivo, su base semestrale, della quota del
                                 2.7                                        IPD Indice Fondi Immobiliari
          3
                      2.2
                                2.6                                                                                       fondo. Rispetto al rendimento del patrimonio
 5,0                 2.1         4,7                                        Italiani Quotati
          2             1.6                                                                                               immobiliare diretto, l’andamento del valore della
                                                                            Socrate
 4,0                        0.7                                                                                           quota del fondo è legato anche ad altre variabili
          1
                                                                                                     3,3                  quali:
 3,0      0                                                                            2,6
                           0.0                                                2,4                            2,2
                                               2,2
         -1      -0.4                    2,1                                                                              • altri investimenti finanziari
 2,0                              -0.9                 1,6
         -2
 1,0                                                                  0,6                                                 • liquidità
         -3
 0,0     -4 -3.3                                                                                                          • altre attività e crediti
                                                              -0,1
                         -0,4
-1,0
                                                                                             -1,2                         • indebitamento
-2,0
                                                                                                                          • altri debiti
-3,0
                -3,2
-4,0                                                                                                                      • costi di gestione del fondo (commissioni di
                                                                                                                          gestione      SGR,     commissioni   Esperto
                                                                                                                          Indipendente, commissioni banca depositaria
                                                                                                                          etc.)
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 22 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
  alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
 Fonte: IPD

© IPD 2014                                                                                                                                                                                                       8
Fondo Socrate vs IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati*

                                           6
    7,0                                Capital Return, %
                              5,6                         4.7
                                                  5
    5,0                                                            3,7                  3,8          Relativo                         Il grafico a sinistra mostra la serie storica
                                           3,1                            3,1                 3,1
    3,0                1,6           2,1          4
                                                         1,6
                                                                           3.4                                                        dei      rendimenti      semestrali     della
                                                             0,9 2.6
                                                                   2.7                               IPD Indice Fondi Immobiliari     componente patrimoniale del fondo
    1,0                                           3
                                                             2.2
                                                            2.1                                      Italiani Quotati
                                                  2            1.6                                                                    Socrate (Capital Return) rispetto al
   -1,0                                                                          -0,1                Socrate
                -0,8                              -1,2            0.7
                                                                                                                                      benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari
   -3,0                                           1
                                                                                                                                      Quotati. Gli istogrammi in verde
   -5,0                                           0                                                                                   rappresentano le sovra/sottoperformance
                                                                 0.0
                                                 -1      -0.4                                                                         del fondo nei rispettivi semestri
                                                                         -0.9
                                                 -2
                                             6
                                       Income
                                           -3 Return, %
    4,0                                                    4.7
                                                   5
                                                 -42,7-3.3                                            Relativo                        Il grafico a sinistra mostra la serie storica
    2,0                                           4                        3.4                                                        dei      rendimenti     semestrali      della
                                     0,1          3                    2.7
                                                                     2.6                              IPD Indice Fondi Immobiliari    componente reddituale del fondo Socrate
    0,0                                                        2.2
                                                             2.1                                      Italiani Quotati
                                                  2             1.6                                                                   (Income Return) rispetto al benchmark
                                                              -0,4      -0,5      -0,5 -0,8           Socrate
   -2,0
                              -0,7         -0,9                     0.7
                                                                   -1,2      -1,0                                                     IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati. Gli
                                                  1      -1,7
                -2,5
                       -1,9                                                                                                           istogrammi in verde rappresentano le
   -4,0                                           0                                                                                   sovra/sotto performance del fondo nei
                                                                 0.0
                                                  -1     -0.4                                                                         rispettivi semestri
                                                                         -0.9
                                                  -2
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 22 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
                                            -3 Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
  alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale
 Fonte: IPD
                                                  -4 -3.3
© IPD 2014                                                                                                                                                                                                       9
Contenuti

       Il Portafoglio Immobiliare

                                                    STATO PATRIMONIALE                                               Situazione al 31/12/2013                                                                                 Situazione al
                                                                                                                                                    SEZIONE REDDITUALE
                                                                                                                                                                                                                                31/12/13
                                                                                ATTIVITA'                        Valore complessivo    % attivo
    L’analisi del rendimento del portafoglio        A. A. STRUMENTI FINANZIARI                                            4.680.000         2,96%   A.     STRUMENTI FINANZIARI
                                                        Strumenti finanziari non quotati                                  4.680.000         2,96%          Strumenti finanziari non quotati
    immobiliare di Socrate si concentra nelle due   A1. Partecipazioni di controllo
                                                    A2. Partecipazioni non di controllo
                                                                                                                          4.680.000         2,96%
                                                                                                                                            0,00%
                                                                                                                                                    A1.
                                                                                                                                                    A1.1
                                                                                                                                                           PARTECIPAZIONI
                                                                                                                                                           dividendi e altri proventi

    sezioni B dello stato patrimoniale e del        A3. Altri titoli di capitale
                                                    A4. Titoli di debito
                                                                                                                                            0,00%
                                                                                                                                            0,00%
                                                                                                                                                    A1.2
                                                                                                                                                    A1.3
                                                                                                                                                           utili/perdite da realizzi
                                                                                                                                                           plus/minusvalenze
                                                    A5. Parti di O.I.C.R.                                                                   0,00%
    prospetto reddittuale. Esse accolgono il        B.    IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI                          137.400.000        86,85%
                                                                                                                                                                            Risultato gestione strumenti finanziari ( A )                94,000

    valore di mercato e le entrate nette degli      B1.
                                                    B2.
                                                          Immobili dati in locazione
                                                          Immobili dati in locazione finanziaria
                                                                                                                        135.700.000        85,78%
                                                                                                                                            0,00%
                                                                                                                                                    B.     IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI

                                                    B3.   Altri immobili                                                  1.700.000         1,07%   B1.    CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI

    investimenti immobiliari diretti                B4.   Diritti reali immobiliari                                                         0,00%   B2.
                                                                                                                                                    B3.
                                                                                                                                                           UTILI/PERDITE DA REALIZZI
                                                                                                                                                           PLUS/MINUSVALENZE
                                                    C. CREDITI                                                                              0,00%
                                                                                                                                                    B4.    ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
                                                    C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione                              0,00%
                                                                                                                                                    B5.    AMMORTAMENTI
                                                    C2. Altri                                                                               0,00%
                                                                                                                                                    B6.    SPESE IMU
                                                                                                                                                    B7.    IMPOSTE DI REGISTRO
                                                    D. DEPOSITI BANCARI                                                  12.300.000         7,78%
                                                    D1. a vista                                                                             0,00%
                                                                                                                                                                                   Risultato gestione beni immobili ( B )            5,461,115
                                                    D2. altri                                                            12.300.000         7,78%

                                                    F.    POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA'                                      40.984         0,03%   C.     CREDITI
                                                    F1.   Liquidità disponibile                                              40.984         0,03%   C1.    interessi attivi e proventi assimilati
                                                    F2.   Liquidità da ricevere per operazioni da regolare                                  0,00%   C2.    incrementi/decrementi di valore
                                                    F3.   Liquidità impegnata per operazioni da regolare                                    0,00%
                                                                                                                                                                                           Risultato gestione crediti ( C )
                                                    G.    ALTRE ATTIVITA'                                                 3.767.670         2,38%
                                                    G1.   Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate                                 0,00%   D.     DEPOSITI BANCARI
                                                    G2.   Ratei e risconti attivi                                            45.252         0,03%   D1.    interessi attivi e proventi assimilati
                                                    G3.   Risparmio di imposta                                                              0,00%
                                                    G4.   Altre                                                           3.722.418         2,35%                               Risultato gestione depositi bancari ( D )              295,670

                                                                            TOTALE ATTIVITA'                          158.188.654         100,00%                            Risultato Gestione Investimenti (A+B+C+D)           2,928,453

© IPD 2014                                                                                                                                                                                                                             10
Componenti del Total Return
  Rendimenti annuali degli immobili detenuti direttamente, %

   6,0                                                                          Il grafico mostra, per gli ultimi 3 anni,
                                                                                l’andamento del Total Return, scomposto nelle
                                                                      3,7       sue componenti principali di Income Return e
   4,0                                                                          Capital Growth
                    2,4

                                                                                Il Total Return registra il rendimento
   2,0
                                                                                complessivo del patrimonio immobiliare di
                                                                                proprietà del fondo
   0,0
                                                                                L’Income Return reppresenta la componente
                                                                                del rendimento complessivo derivante dai
   -2,0                                                                         canoni di locazione al netto dei costi non
                                                  -1,5                          recuperabili (per ulteriori informazioni sulla
                                                                                natura dei costi non recuperabili rimandiamo a
   -4,0
                                                                                pagina 14)

   -6,0                                                                         La Capital Growth rappresenta, invece, la
                                                                                componente del rendimento complessivo
                                                                                derivante dalla rivalutazione (svalutazione) del
   -8,0                                                                         valore del patrimonio immobiliare, in
               Dicembre '11                Dicembre '12          Dicembre '13   considerazione della valutazione periodica
                     Income Return        Capital Growth   Total Return         realizzata dall’Esperto Indipendente, al netto
                                                                                dei flussi di investimento
 Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio

© IPD 2014                                                                                                                         11
Concentrazione e struttura del portafoglio immobiliare
  Semestre terminato al 31 dicembre 2013
                       Concentrazione del Capitale %                                                              Struttura % Valore di Mercato
                                                               Via Monte Grappa N.31,
                                                               Treviglio
                                       18,9                    Via Longoni 53-59-65, Roma                                        18,9
         35,0                                                                                          31,9                                           Retail

                                                    14,9       Via Farini 40, Roma                                                                    Uffici
                                                                                                                                                      Industriale
                                                               Via Milano 47, Genova             2,9
             8,4                          12,2                                                                                                        Altro
                         10,5                                                                                                     46,3
                                                                                                                                                      Investimenti Alternativi
                                                               Via Parenzo 9, Milano
                                                                                                                                                      Investimenti all'estero
                                                               Gli altri immobili

             Concentrazione delle Entrate Nette da Canoni %                                 50                  Struttura % Entrate Nette da Canoni
                                                                                                       48.2
                                                                                            40

         27,2                      20,8                    Via Monte Grappa N.31,
                                                           Treviglio
                                                                                            30                                            33.9
                                                           Via Longoni 53-59-65, Roma
                                                  17,3                                      20
   9,4                                                                                                              20.8
                                                           Via Farini 40, Roma
                11,9                                                                        10
                                13,3
                                                           Via Milano 47, Genova
                                                                                            0
                                                           Via Luigi Ornato 69, Milano
                                                                                                                               -3.0
                                                                                         -10
                                                           Gli altri Immobili                          Uffici      Retail   Industriale   Altro   Investimenti Investimenti
                                                                                                                                                   Alternativi all'estero
 Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio

© IPD 2014                                                                                                                                                              12
Componenti della Capital Growth
  Initial yield (valore di mercato vs. costo storico)

                        Initial yield a confronto – ultimi 6 semestri, %

 8,0
                                                                               7,2
                                                              7,0                                        Il grafico mette a confronto due
 7,0                                           6,5                                              6,7
                              6,3                                                                        diverse modalità di calcolo dell’Initial
             5,8                                                               6,6                       Yield:
 6,0                                           6,4            6,5
                              6,2                                                               6,1
             5,9
 5,0
                                                                                                         • Initial Yield calcolato come rapporto
                                                                                                         tra il totale monte canoni e il valore
 4,0                                                                                                     totale di mercato degli immobili

 3,0                                                                                                     • Initial Yield calcolato come rapporto
                                                                                                         tra il totale monte canoni e il costo
 2,0                                                                                                     storico degli immobili

 1,0

 0,0
         Giugno '11     Dicembre '11      Giugno '12      Dicembre '12    Giugno '13      Dicembre '13

                      Initial yield (valore di mercato)         Initial yield (costo storico)

 Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio

© IPD 2014                                                                                                                                          13
Componenti dell’Income Return
      Impatto dei costi non recuperabili sull’Income return
8,0     Rendimenti su base annuale %, gennaio 2013 – dicembre 2013
                                                                                                              Impatto delle principali voci di costo, riferite
                                                                                                              agli immobili e misurate in percentuale del
7,0                                                                                                           capitale investito nell’anno 2013, nella
                                                                                                              determinazione dell’Income Return
6,0
                                                                                                    5,4
                                                                                                              Le categorie di costi non recuperabili accolgono
5,0                                                                                                           le seguenti voci:

4,0
                                                                                                                    • costi fissi (IMU, costi di assicurazione e
                                                                                                                      di manutenzione ordinaria*)
                                                                                                                    • costi     di     property      management
3,0
                                                                                                                      (provvigioni        per     la      gestione
                                                                                                                      dell’immobile)
2,0                                                                                                                 • costi di marketing (costi di ricerca che
                                                                                                                      includono costi di agenzia, marketing,
1,0                                                                                                                   pubblicità, rinegoziazione del contratto,
                                                                                                                      project management etc.)
0,0                                                                                                                 • costi di manutenzione straordinaria
       Canone       costi fissi      costi di       costi di      costi di       altri costi     Income               (costi di mantenimento e per riparazioni
        lordo                       property        manut.       marketing                       Return
                                     manag.         straord                                                           straordinarie delle unità immobiliari)
                                                                                                                    • altri costi (altri costi non attribuibili alle
       *I costi di manutenzione ordinaria sono costi a carico del conduttore qualora l’unità immobiliare
        risulti locata. Rientrano in tale categoria i costi di sistema di vigilanza, pulizia, raccolta rifiuti,       precedenti categorie di costo)
        piccole riparazioni, allarme, impianti di climatizzazione, impianti elettrici e idraulici etc. Nel caso
        in cui l’unità sia sfitta tali costi sono imputabili al locatore.                                           Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio

  © IPD 2014                                                                                                                                                           14
Analisi dell’erosione delle entrate per scadenze dei contratti di
  locazione
  Immobili a reddito al 31 Dicembre 2013
                         Erosione delle entrate, % del monte canoni
100                                                                                                2000
                                                                                                          Il grafico mostra l’erosione delle
                                                                                                          entrate del portafoglio nel tempo
 90                                                                                                1800   (istogramma in verde con valori
                                                                                                          riportati nella scala destra del
 80                                                                                                1600
                                                                                                          grafico) alle rispettive scadenze
 70                                                                                                1400   contrattuali

 60                                                                                                1200   La linea arancione (valori riportati
 50                                                                                                1000
                                                                                                          nella scala sinistra del grafico)
                                                                                                          rappresenta la percentuale del
 40                                                                                                800    monte      canoni   lordi    ancora
                                                                                                          disponibile    nel    tempo¹.    La
 30                                                                                                600
                                                                                                          percentuale di monte canoni al 31
 20                                                                                                400    Dicembre 2013 è 100

 10                                                                                                200    L’area ombreggiata del grafico
  0                                                                                                0
                                                                                                          rappresenta infine il numero degli
      2013 2014 2015 2016 2017*2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028                     anni successivi alla data di scadenza
                        Erosione Entrate (migliaia di euro)      % Monte canoni Lordi
                                                                                                          del fondo Socrate: la scadenza del
                                                                                                          fondo è il 2017
       *La scadenza del fondo Socrate è nel 2017. Il prolugamento delle scadenze è dovuto alla natura
        contrattuale delle locazioni in essere
                                                                                                          (1) Ipotizzabile qualora non si proceda alla rilocazione
                                                                                                          delle unità immobiliari alle loro scadenze contrattuali
 Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio

© IPD 2014                                                                                                                                                       15
Contenuti

       Note tecniche

© IPD 2014              16
IPD per Fabrica Immobiliare SGR
   Note tecniche
Total return è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, più     NAV Total return è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i
entrate nette ed espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di           proventi distribuiti nel mese t ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per
riferimento.                                                                                      quota di inizio periodo.
                                    CVt  CV (t  1)  CExpt  CRptt  NIt
                           TRt 
                                              CV (t  1)  CExpt                                                 NAVunitt  NAVunit(t  1)  Distributiont  NetCapitalInvestedt
                                                                                                  NAVTRt 
                                                                                                                                           NAVunit(t  1)
Income return è espresso come le entrate nette sul valore del capitale impiegato durante il
periodo di riferimento
                                                                                                  Capital return è la variazione del NAV per quota nel mese t, al netto di flussi in conto capitale,
                                                       NIt                                        ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
                                         IRt 
                                               CV (t  1)  CExpt
                                                                                                                        NAVunitt  NAVunit(t  1)  NetCapitalInvestedt
                                                                                                               CRt 
Capital growth è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,                                           NAVunit(t  1)
espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento.
                                                                                                  Income return è la distribuzione dei proventi per quota nel mese t espressa come percentuale
                                         CVt  CV (t  1)  CExpt  CRptt                         del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
                              CVGt 
                                                CV (t  1)  CExpt
                                                                                                                                              Distributiont
                                                                                                                                      IRt 
Initial Yield è il rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato                                                    NAVunit(t  1)
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.

                                                                                                  Gross Distribution Yield è il rendimento storico di distribuzione dei proventi ed è calcolato
CVt è il valore di mercato alla fine del mese t                                                   come i proventi lordi degli ultimi 12 mesi in percentuale dell’ultimo NAV

CExpt è l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel mese t (include
tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale)
                                                                                                  NAV unit è il valore netto complessivo per quota a fine del mese t
CRpt è il flusso totale di capitale in entrata registrato durante il mese t (include tutti gli
incassi da vendita e gli altri flussi di capitale in entrata)
                                                                                                  NetCapitalInvested è l'ammontare complessivo del capitale netto investito durante il mese t
NIt è il canone di locazione mensile lordo al netto dei costi di asset management e altri costi
                                                                                                  Distributiont è il provento distribuito durante il mese t
non recuperabili

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