IPD per Fabrica Immobiliare SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
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IPD per Fabrica Immobiliare SGR
Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
© IPD 2014
© IPD 2013
IPD per Fabrica Immobiliare SGR
Glossario
Altre attività e crediti: altre attività in cui il fondo investe e crediti (commerciali e altri Costi di property management: costi non recuperabili per la riscossione di canoni e
crediti). service charge (costi di manutenzione per le parti comuni). Includono i costi per
mantenere e aumentare redditi da canone.
Altri costi: altri costi non attribuibili a costi fissi, costi di property management, costi di
marketing o costi di manutenzione straordinaria. Costi di gestione del fondo: oneri di gestione che includono provvigioni di gestione per
la SGR, commissioni per la Banca Depositaria, oneri per Esperti Indipendenti, spese per la
pubblicazione di informativa al pubblico e altri oneri di gestione.
Altri debiti: sono costituiti dalle altre passività dello stato patrimoniale non riconducibili
a finanziamenti ricevuti. Costi di manutenzione straordinaria: totale dei costi non recuperabili per manutenzione
straordinaria che include i costi per il mantenimento fisico dell'edificio ovvero i costi
Altri investimenti finanziari: investimenti immobiliari indiretti (partecipazioni in società delle riparazioni straordinarie.
immobiliari o in parti di OICR) e altri investimenti in asset finanziari.
Costi di marketing: costi non recuperabili per ricerca affittuario, che includono costi di
Banca Depositaria: istituto bancario che svolge l’attività di vigilanza sull'operatività del agenzia, marketing, pubblicità e promozione, rinegoziazione contratti, stampa brochure,
fondo e di garante della separazione del patrimonio del fondo da quello della SGR. eventi, project management, finiture e complementi arredo per rendere affittabile lo
spazio.
Benchmark: parametro oggettivo di riferimento per misurare le caratteristiche di
rischio/rendimento delle diverse tipologie di investimenti; può essere costituito da un Costi non recuperabili: totale costi operativi e di manutenzione non recuperabili,
indice o da una composizione di indici finanziari. Mettendo a confronto il rendimento di sostenuti nel periodo di valutazione. Includono spese di affitto, di gestione, di servizio,
un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile costi fiscali, legali e assicurativi.
valutare la sovra/sotto performance del gestore.
Costo storico: criterio contabile attraverso il quale si iscrive per la prima volta a bilancio
il valore degli investimenti.
Capitale Investito: valore di mercato degli investimenti immobiliari diretti del periodo
precedente a quello di misurazione a cui si somma l'ammontare complessivo delle spese Entrate nette: fatturato totale meno tutti i costi operativi, costi di gestione e
in conto capitale sostenute nel periodo di riferimento (include tutti gli acquisti, sviluppi e svalutazione crediti (write-off) sostenuti dall’immobile nel periodo. Può essere calcolato
altre spese in conto capitale). come: entrate lorde e recuperi sui costi meno costi operativi totali; oppure come entrate
lorde ad esclusione dei recuperi sui costi meno i soli costi operativi non recuperabili.
Capital Growth: è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,
espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento. Esperto Indipendente: le società di gestione del risparmio sono obbligate, ai sensi della
normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, ad
Capital return: è la variazione del NAV per quota nel periodo di riferimento, al netto di avvalersi per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle
flussi in conto capitale, ed espressa come percentuale del NAV per quota di inizio partecipazioni in società immobiliari non quotate, di Esperti Indipendenti in possesso di
periodo. particolari requisiti (art. 17 del d.m. n. 228 del 1999). Gli Esperti provvedono a
presentare alla SGR una relazione di stima dei cespiti facenti parte del patrimonio del
Costi fissi: costi non ribaltabili sul conduttore riferibili alle seguenti categorie: IMU, costi fondo nonché di quelli posseduti dalle società controllate dal fondo indicandone il
di assicurazione e costi di manutenzione ordinaria e servizi. valore, la destinazione d’uso, la redditività.
© IPD 2014 3IPD per Fabrica Immobiliare SGR
Glossario
Fondo immobiliare: tipologia di fondo comune di investimento costituito NAV Total return: è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale,
principalmente in forma di “fondo comune chiuso” (il patrimonio iniziale ed il numero più i proventi distribuiti nel periodo di riferimento ed espressa come percentuale del
di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase NAV per quota di inizio periodo.
di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo e/o con
scadenze predefinite), ha come specifico oggetto dell’investimento, in misura non
Patrimonio immobiliare diretto (o Investimenti immobiliari diretti o Portafoglio
inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo: beni immobili, diritti reali immobiliari
immobiliare): valore totale di mercato degli immobili e dei diritti reali di proprietà del
e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari.
fondo all’ultima valutazione dell’esperto indipendente.
I fondi immobiliari possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono
(retail o riservati ad investitori istituzionali), delle modalità di acquisizione degli
immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei proventi (a Proventi: utili distribuiti dal fondo in base alle disposizioni del regolamento del fondo.
distribuzione o ad accumulazione).
Quota: unità in cui il patrimonio del fondo è suddiviso. Ogni partecipante riceve all’atto
Income return: rapporto tra le entrate nette e il capitale investito durante il periodo di della sottoscrizione un numero di quote proporzionale all’importo versato.
riferimento.
SGR: Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di
Income return (del fondo): è la distribuzione dei proventi per quota nel periodo di prodotti finanziari disciplinata dal Testo Unico della Finanza. Caratteristica peculiare
riferimento espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo. risulta la separazione del patrimonio della società da quello del fondo. La legge prevede
l’iscrizione delle società di gestione del risparmio autorizzate in Italia in un apposito albo
tenuto dalla Banca d’Italia.
Indebitamento: totale dei finanziamenti ricevuti.
Total return: è la variazione del valore di mercato stimato dall’esperto indipendente, al
Initial yield: rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione. capitale investito durante il periodo di riferimento.
Initial yield (costo storico): rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il costo Valore complessivo netto (o NAV): valore di bilancio riscontrabile dalla relazione
storico dell’immobile. semestrale e dal rendiconto annuale. È dato dalla differenza tra attivo e passivo di
bilancio di un fondo immobiliare.
Liquidità: totale disponibilità di cassa e depositi bancari.
Valore di mercato: valore di mercato dell’immobile, al termine del periodo, al netto dei
costi di acquisizione. Definito come l'importo stimato dall’esperto indipendente al quale
Monte canoni lordi: somma di tutti i canoni annuali da locazione degli immobili come un immobile verrebbe scambiato, alla data di valutazione, fra un venditore e un
riportati da contratto. Esclude IVA, interessi di mora, canone legato al turnover, acquirente, entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali e dopo
recuperi di costo. adeguata commercializzazione.
© IPD 2014 4IPD per Fabrica Immobiliare SGR
Executive Summary
Il presente documento, realizzato da IPD, leader mondiale indipendente nell’analisi della performance real estate, si
rivolge a tutti coloro che sono interessati ad approfondire la conoscenza del Fondo Immobiliare Socrate
(www.fondosocrate.it) gestito da Fabrica Immobiliare SGR (www.fabricasgr.it).
L’obiettivo dell’analisi è descrivere il Fondo Immobiliare Socrate, mettendone in evidenza i fondamentali di bilancio
attraverso l’analisi dei rendimenti storici e presentando le caratteristiche principali del portafoglio immobiliare. Il
prospetto è strutturato in due sezioni:
prima sezione: il documento analizza il rendimento complessivo del veicolo (NAV Total Return) mediante le
componenti Income Return e Capital Return
seconda sezione: il documento prende in esame il rendimento del portafoglio immobiliare considerando la
struttura e la concentrazione del capitale e delle entrate e scomponendo l’impatto delle principali voci di costo
sull’Income Return
A supporto della lettura, il documento è corredato da un Glossario e dalle Note Tecniche.
Il documento non costituisce sollecitazione all’investimento e/o proposta di acquisto/vendita di quote del Fondo. I dati
riportati rappresentano risultati storici, i quali non c’è garanzia che si ripetano nel futuro.
© IPD 2014 5Contenuti
Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
Il Fondo Immobiliare
• Rendimenti NAV Total return
• Rendimenti Capital return e Income return
Il Portafoglio Immobiliare
• Performance storiche
• Concentrazione del capitale e delle entrate
• Initial yield a confronto
• Composizione delle entrate nette
• Struttura contrattuale e scadenze
Note Tecniche
© IPD 2014 6Contenuti
Il Fondo Immobiliare
PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo % passivo
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 23.533.292 92,44%
H1. Finanziamenti ipotecari 23.533.292 92,44%
H2. Pronti contro termine passivi e op. assimilate 0,00%
H3. Altri 0,00%
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0,00%
I1. Opzioni, premi o altri strum. Fin. Derivati quotati 0,00%
L’analisi del rendimento del fondo Socrate I2. Opzioni, premi o altri strumenti fin. Derivati non quotati 0,00%
considera il valore complessivo netto del L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI 2.988 0,01%
fondo, il numero delle quote ed i proventi e L1. Proventi da distribuire 0,00%
L2. Altri debiti versi i partecipanti 2.988 0,01%
rimborsi per ciascuna quota
M. ALTRE PASSIVITA' 1.921.469 7,55%
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 74.698 0,29%
M2. Debiti di imposta 3.633 0,01%
M3. Ratei e risconti passivi 364.274 1,43%
M4. Altre 1.478.864 5,82%
M5. Fondo Svalutazione Partecipazioni 0,00%
M6. Debiti per cauzioni ricevute 0,00%
TOTALE PASSIVITA' 25.457.749 100,00%
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 132.730.905
Numero complessivo delle quote in circolazione 258.078
Valore unitario delle quote 514,305
Proventi distribuiti per quota 51,020
Rimborsi distribuiti per quota 513,532
© IPD 2014 7Fondo Socrate vs IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati*
6
5 4.7
NAV TR, % Relativo Il NAV Total Return rappresenta il rendimento
4 3.4
6,0 complessivo, su base semestrale, della quota del
2.7 IPD Indice Fondi Immobiliari
3
2.2
2.6 fondo. Rispetto al rendimento del patrimonio
5,0 2.1 4,7 Italiani Quotati
2 1.6 immobiliare diretto, l’andamento del valore della
Socrate
4,0 0.7 quota del fondo è legato anche ad altre variabili
1
3,3 quali:
3,0 0 2,6
0.0 2,4 2,2
2,2
-1 -0.4 2,1 • altri investimenti finanziari
2,0 -0.9 1,6
-2
1,0 0,6 • liquidità
-3
0,0 -4 -3.3 • altre attività e crediti
-0,1
-0,4
-1,0
-1,2 • indebitamento
-2,0
• altri debiti
-3,0
-3,2
-4,0 • costi di gestione del fondo (commissioni di
gestione SGR, commissioni Esperto
Indipendente, commissioni banca depositaria
etc.)
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 22 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
Fonte: IPD
© IPD 2014 8Fondo Socrate vs IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati*
6
7,0 Capital Return, %
5,6 4.7
5
5,0 3,7 3,8 Relativo Il grafico a sinistra mostra la serie storica
3,1 3,1 3,1
3,0 1,6 2,1 4
1,6
3.4 dei rendimenti semestrali della
0,9 2.6
2.7 IPD Indice Fondi Immobiliari componente patrimoniale del fondo
1,0 3
2.2
2.1 Italiani Quotati
2 1.6 Socrate (Capital Return) rispetto al
-1,0 -0,1 Socrate
-0,8 -1,2 0.7
benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari
-3,0 1
Quotati. Gli istogrammi in verde
-5,0 0 rappresentano le sovra/sottoperformance
0.0
-1 -0.4 del fondo nei rispettivi semestri
-0.9
-2
6
Income
-3 Return, %
4,0 4.7
5
-42,7-3.3 Relativo Il grafico a sinistra mostra la serie storica
2,0 4 3.4 dei rendimenti semestrali della
0,1 3 2.7
2.6 IPD Indice Fondi Immobiliari componente reddituale del fondo Socrate
0,0 2.2
2.1 Italiani Quotati
2 1.6 (Income Return) rispetto al benchmark
-0,4 -0,5 -0,5 -0,8 Socrate
-2,0
-0,7 -0,9 0.7
-1,2 -1,0 IPD Indice Fondi Immobiliari Quotati. Gli
1 -1,7
-2,5
-1,9 istogrammi in verde rappresentano le
-4,0 0 sovra/sotto performance del fondo nei
0.0
-1 -0.4 rispettivi semestri
-0.9
-2
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 22 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
-3 Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale
Fonte: IPD
-4 -3.3
© IPD 2014 9Contenuti
Il Portafoglio Immobiliare
STATO PATRIMONIALE Situazione al 31/12/2013 Situazione al
SEZIONE REDDITUALE
31/12/13
ATTIVITA' Valore complessivo % attivo
L’analisi del rendimento del portafoglio A. A. STRUMENTI FINANZIARI 4.680.000 2,96% A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati 4.680.000 2,96% Strumenti finanziari non quotati
immobiliare di Socrate si concentra nelle due A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
4.680.000 2,96%
0,00%
A1.
A1.1
PARTECIPAZIONI
dividendi e altri proventi
sezioni B dello stato patrimoniale e del A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
0,00%
0,00%
A1.2
A1.3
utili/perdite da realizzi
plus/minusvalenze
A5. Parti di O.I.C.R. 0,00%
prospetto reddittuale. Esse accolgono il B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 137.400.000 86,85%
Risultato gestione strumenti finanziari ( A ) 94,000
valore di mercato e le entrate nette degli B1.
B2.
Immobili dati in locazione
Immobili dati in locazione finanziaria
135.700.000 85,78%
0,00%
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B3. Altri immobili 1.700.000 1,07% B1. CANONI DI LOCAZIONE ALTRI PROVENTI
investimenti immobiliari diretti B4. Diritti reali immobiliari 0,00% B2.
B3.
UTILI/PERDITE DA REALIZZI
PLUS/MINUSVALENZE
C. CREDITI 0,00%
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione 0,00%
B5. AMMORTAMENTI
C2. Altri 0,00%
B6. SPESE IMU
B7. IMPOSTE DI REGISTRO
D. DEPOSITI BANCARI 12.300.000 7,78%
D1. a vista 0,00%
Risultato gestione beni immobili ( B ) 5,461,115
D2. altri 12.300.000 7,78%
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 40.984 0,03% C. CREDITI
F1. Liquidità disponibile 40.984 0,03% C1. interessi attivi e proventi assimilati
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare 0,00% C2. incrementi/decrementi di valore
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare 0,00%
Risultato gestione crediti ( C )
G. ALTRE ATTIVITA' 3.767.670 2,38%
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 0,00% D. DEPOSITI BANCARI
G2. Ratei e risconti attivi 45.252 0,03% D1. interessi attivi e proventi assimilati
G3. Risparmio di imposta 0,00%
G4. Altre 3.722.418 2,35% Risultato gestione depositi bancari ( D ) 295,670
TOTALE ATTIVITA' 158.188.654 100,00% Risultato Gestione Investimenti (A+B+C+D) 2,928,453
© IPD 2014 10Componenti del Total Return
Rendimenti annuali degli immobili detenuti direttamente, %
6,0 Il grafico mostra, per gli ultimi 3 anni,
l’andamento del Total Return, scomposto nelle
3,7 sue componenti principali di Income Return e
4,0 Capital Growth
2,4
Il Total Return registra il rendimento
2,0
complessivo del patrimonio immobiliare di
proprietà del fondo
0,0
L’Income Return reppresenta la componente
del rendimento complessivo derivante dai
-2,0 canoni di locazione al netto dei costi non
-1,5 recuperabili (per ulteriori informazioni sulla
natura dei costi non recuperabili rimandiamo a
-4,0
pagina 14)
-6,0 La Capital Growth rappresenta, invece, la
componente del rendimento complessivo
derivante dalla rivalutazione (svalutazione) del
-8,0 valore del patrimonio immobiliare, in
Dicembre '11 Dicembre '12 Dicembre '13 considerazione della valutazione periodica
Income Return Capital Growth Total Return realizzata dall’Esperto Indipendente, al netto
dei flussi di investimento
Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio
© IPD 2014 11Concentrazione e struttura del portafoglio immobiliare
Semestre terminato al 31 dicembre 2013
Concentrazione del Capitale % Struttura % Valore di Mercato
Via Monte Grappa N.31,
Treviglio
18,9 Via Longoni 53-59-65, Roma 18,9
35,0 31,9 Retail
14,9 Via Farini 40, Roma Uffici
Industriale
Via Milano 47, Genova 2,9
8,4 12,2 Altro
10,5 46,3
Investimenti Alternativi
Via Parenzo 9, Milano
Investimenti all'estero
Gli altri immobili
Concentrazione delle Entrate Nette da Canoni % 50 Struttura % Entrate Nette da Canoni
48.2
40
27,2 20,8 Via Monte Grappa N.31,
Treviglio
30 33.9
Via Longoni 53-59-65, Roma
17,3 20
9,4 20.8
Via Farini 40, Roma
11,9 10
13,3
Via Milano 47, Genova
0
Via Luigi Ornato 69, Milano
-3.0
-10
Gli altri Immobili Uffici Retail Industriale Altro Investimenti Investimenti
Alternativi all'estero
Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio
© IPD 2014 12Componenti della Capital Growth
Initial yield (valore di mercato vs. costo storico)
Initial yield a confronto – ultimi 6 semestri, %
8,0
7,2
7,0 Il grafico mette a confronto due
7,0 6,5 6,7
6,3 diverse modalità di calcolo dell’Initial
5,8 6,6 Yield:
6,0 6,4 6,5
6,2 6,1
5,9
5,0
• Initial Yield calcolato come rapporto
tra il totale monte canoni e il valore
4,0 totale di mercato degli immobili
3,0 • Initial Yield calcolato come rapporto
tra il totale monte canoni e il costo
2,0 storico degli immobili
1,0
0,0
Giugno '11 Dicembre '11 Giugno '12 Dicembre '12 Giugno '13 Dicembre '13
Initial yield (valore di mercato) Initial yield (costo storico)
Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio
© IPD 2014 13Componenti dell’Income Return
Impatto dei costi non recuperabili sull’Income return
8,0 Rendimenti su base annuale %, gennaio 2013 – dicembre 2013
Impatto delle principali voci di costo, riferite
agli immobili e misurate in percentuale del
7,0 capitale investito nell’anno 2013, nella
determinazione dell’Income Return
6,0
5,4
Le categorie di costi non recuperabili accolgono
5,0 le seguenti voci:
4,0
• costi fissi (IMU, costi di assicurazione e
di manutenzione ordinaria*)
• costi di property management
3,0
(provvigioni per la gestione
dell’immobile)
2,0 • costi di marketing (costi di ricerca che
includono costi di agenzia, marketing,
1,0 pubblicità, rinegoziazione del contratto,
project management etc.)
0,0 • costi di manutenzione straordinaria
Canone costi fissi costi di costi di costi di altri costi Income (costi di mantenimento e per riparazioni
lordo property manut. marketing Return
manag. straord straordinarie delle unità immobiliari)
• altri costi (altri costi non attribuibili alle
*I costi di manutenzione ordinaria sono costi a carico del conduttore qualora l’unità immobiliare
risulti locata. Rientrano in tale categoria i costi di sistema di vigilanza, pulizia, raccolta rifiuti, precedenti categorie di costo)
piccole riparazioni, allarme, impianti di climatizzazione, impianti elettrici e idraulici etc. Nel caso
in cui l’unità sia sfitta tali costi sono imputabili al locatore. Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio
© IPD 2014 14Analisi dell’erosione delle entrate per scadenze dei contratti di
locazione
Immobili a reddito al 31 Dicembre 2013
Erosione delle entrate, % del monte canoni
100 2000
Il grafico mostra l’erosione delle
entrate del portafoglio nel tempo
90 1800 (istogramma in verde con valori
riportati nella scala destra del
80 1600
grafico) alle rispettive scadenze
70 1400 contrattuali
60 1200 La linea arancione (valori riportati
50 1000
nella scala sinistra del grafico)
rappresenta la percentuale del
40 800 monte canoni lordi ancora
disponibile nel tempo¹. La
30 600
percentuale di monte canoni al 31
20 400 Dicembre 2013 è 100
10 200 L’area ombreggiata del grafico
0 0
rappresenta infine il numero degli
2013 2014 2015 2016 2017*2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 anni successivi alla data di scadenza
Erosione Entrate (migliaia di euro) % Monte canoni Lordi
del fondo Socrate: la scadenza del
fondo è il 2017
*La scadenza del fondo Socrate è nel 2017. Il prolugamento delle scadenze è dovuto alla natura
contrattuale delle locazioni in essere
(1) Ipotizzabile qualora non si proceda alla rilocazione
delle unità immobiliari alle loro scadenze contrattuali
Fonte: IPD Servizio di Analisi del Portafoglio
© IPD 2014 15Contenuti
Note tecniche
© IPD 2014 16IPD per Fabrica Immobiliare SGR
Note tecniche
Total return è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, più NAV Total return è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i
entrate nette ed espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di proventi distribuiti nel mese t ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per
riferimento. quota di inizio periodo.
CVt CV (t 1) CExpt CRptt NIt
TRt
CV (t 1) CExpt NAVunitt NAVunit(t 1) Distributiont NetCapitalInvestedt
NAVTRt
NAVunit(t 1)
Income return è espresso come le entrate nette sul valore del capitale impiegato durante il
periodo di riferimento
Capital return è la variazione del NAV per quota nel mese t, al netto di flussi in conto capitale,
NIt ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
IRt
CV (t 1) CExpt
NAVunitt NAVunit(t 1) NetCapitalInvestedt
CRt
Capital growth è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, NAVunit(t 1)
espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento.
Income return è la distribuzione dei proventi per quota nel mese t espressa come percentuale
CVt CV (t 1) CExpt CRptt del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
CVGt
CV (t 1) CExpt
Distributiont
IRt
Initial Yield è il rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato NAVunit(t 1)
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.
Gross Distribution Yield è il rendimento storico di distribuzione dei proventi ed è calcolato
CVt è il valore di mercato alla fine del mese t come i proventi lordi degli ultimi 12 mesi in percentuale dell’ultimo NAV
CExpt è l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel mese t (include
tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale)
NAV unit è il valore netto complessivo per quota a fine del mese t
CRpt è il flusso totale di capitale in entrata registrato durante il mese t (include tutti gli
incassi da vendita e gli altri flussi di capitale in entrata)
NetCapitalInvested è l'ammontare complessivo del capitale netto investito durante il mese t
NIt è il canone di locazione mensile lordo al netto dei costi di asset management e altri costi
Distributiont è il provento distribuito durante il mese t
non recuperabili
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