La stima per capitalizzazione dei redditi - 15.IV.2011 Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11
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La stima per capitalizzazione
dei redditi
15.IV.2011
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L stima
La ti per capitalizzazione
it li i
• La capitalizzazione dei redditi è l’operazione
matematico-finanziaria
matematico finanziaria che determina l’ammontare
l ammontare
del capitale - il valore di mercato - dividendo il
reddito netto che il capitale produce - Rn - per un
saggio r che definiremo saggio di
capitalizzazione
Vm = Rn / r
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11A
Annualità
lità
• Con il simbolo a vengono • Esse possono essere:
indicate le annualità, • posticipate o
ovvero quellell anticipate, in base alla
prestazioni finanziarie scadenza rispettivamente
che si verifica ad all’inizio o alla fine
intervalli annuali dell’anno
• Nel caso delle annualità, • costanti o variabili, in
oltre all’ammontare
all ammontare e alla funzione del loro
scadenza, bisogna ammontare
conoscere anche il dato • limitate o illimitate, in
relativo alla loro durata base alla durata delle
prestazioni
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Annualità costanti,
posticipate, limitate
• Le annualità posticipate limitate si presentano nel
caso in cui ad esempio si affitti un struttura destinata
ad avere una vita limitata
• L’accumulazione
L accumulazione finale • L’accumulazione
L accumulazione
delle annualità è la iniziale è invece data
seguente: da:
a (qn − 1) a (qn − 1)
Af = Ai =
r r qn
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Annualità costanti, posticipate,
illimitate
• Il caso delle annualità posticipate illimitate si
presenta nel caso in cui si consideri un immobile di
durata illimitata: è l’ipotesi della stima per
capitalizzazione
• L’accumulazione iniziale è calcolata come segue:
a (qn − 1)
Limn→∞ Ai = n
rq
a
Ai =
r
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Valore di mercato come
accumulazione
• L’operazione implicita è l’accumulazione iniziale di
un reddito costante
costante, posticipato e illimitato
• Si tratta quindi di impiegare la formula prima
illustrata assumendo n che tende a infinito.
• Sotto il profilo economico, la formula configura il
valore di mercato di un dato immobile alla stregua
di qualsiasi
l i i capitale
it l e reddito
ddit connesso
• cfr. la stima di obbligazioni e azioni
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Teoria dell’ordinarietà
dell ordinarietà e
stima per capitalizzazione
• La prima e la seconda condizione si congiungono
nel presupposto di ordinarietà dei parametri
estimativi
• Si deve considerare il reddito netto ordinario,
ovvero il reddito che l’immobile genera in una
situazione stazionaria, senza che elementi
eccezionali ne determinino variazioni verso l’alto
l alto o
verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di
capitalizzazione
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11R ddit llordo,
Reddito d spese, reddito
ddit netto
tt
• Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal
reddito lordo ordinario dell
dell’immobile
immobile al netto di
tutte le spese a carico della proprietà
Rn = Rl - S
• Il reddito lordo annuo dell’immobile non è altro che
l’affitto annuale dell’immobile
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L spese in
Le i detrazione
d t i
Forte, De Rossi Realfonzo Michieli
Spese
min max media min max media min max media
Manutenzione 2 4 3 2 6 4 4 8 6
Servizi 2 5 3,5 2 5 3,5 5 8 6,5
Improduttività 1 4 2,5 1 3 2 2 3 2,5
Assicurazioni 0 0,5 0,25 0,5 0,5 1 2 1,5
g
Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1,5 2 3 2,5
Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1,75 2 4 3
Imposte 7 11 9 11,3 11,25 10 15 12,5
Totale 12 28,5
8,5 20,25
, 17,8
,8 30,3 24 26
6 43
3 34,5
,
La tabella riporta i valori percentuali delle spese
riportate nei principali manuali
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L quota
La t di reintegrazione
i t i
• Se devo ristrutturare fra 10 anni
• La quota di
un fabbricato con un costo pari a
reintegrazione è 50.000 euro e voglio conoscere la
quell’annualità
quell annualità somma da accantonare (il saggio
costante e posticipata è del 2%)
che viene accumulata
per un certo numero Capitale finale C 50.000
50 000
di anni allo scopo di Sggio d'interesse r 2%
costituire un capitale
Montante unitario q 1,02
di entità
Numero di annualità n 10
predeterminata
Cr Numeratore C*r 1000
Q re = n Denominatore qn - 1 0,219
q −1 Calcolo della quota 4.566
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L imposte
Le i t
• l’Ici, imposta comunale sugli immobili, che grava
sia sugli immobili che sulle aree edificabili
• la base imponibile si calcola sul valore catastale
• l’aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in
funzione delle decisioni di ciascun comune
• L’Irpef, imposta sulle persone fisiche e l’Irpeg,
imposta sulla persone giuridiche
• la base imponibile: il reddito dell’immobile
• ll’aliquota
aliquota è determinata in base al reddito del
contribuente
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Sti
Stima del
d l saggio
i di capitalizzazione
it li i
• Procedimento • Procedimento
sintetico analitico
• Si pprocede a confrontare • Il saggio
gg di
i redditi con i valori di capitalizzazione si
mercato secondo la determina a partire da
formula: un saggio medio di
R1+R2+R3+…Rn mercato al quale si
r = ------------------------- aggiungono incrementi
e decrementi
V1+V2+V3+…Vn
E’ poco probabile che proceda r = rm + Σ I + Σ D
ad una stima sintetica del • rm viene
i
saggio: se dispongo di simili generalmente fornito
dati, procedo ad una stima dalle
da e fonti
o t ufficiali
u ca
sintetica!
i i
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11I
Incrementi
ti e decrementi
d ti
• Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi
ascendenti e discendenti che influenzano il valore
del saggio di capitalizzazione
• ad es: interventi presumibili di manutenzione
straordinaria, ubicazioni periferiche
• al contrario: particolari pregi architettonici,
previsione di miglioramenti urbanistici
• Orefice ha proposto di classificare gli incrementi
e i decrementi al reddito in caratteristiche
posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e
produttive
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e
decrementi al saggio medio:
Caratteristiche che intervengono sulla definizione incrementi/
decrementi
dello specifico saggio
Centralità rispetto al centro urbano, trasporti ± 0,22 %
ggio
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 %
Qualificazione dell’ambiente esterno ± 0,18 %
el sag
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 %
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 %
parcheggio
ma de
Caratteristiche di panoramicità ± 0,36
0 36 %
Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 %
Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 %
Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 %
Stim
Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 %
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 %
Età dell’edificio ± 0,10 %
Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 %
Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 %
destinazione
Le caratteristiche positive diminuiscono r;
quelle
Corso negative
di Estimo lo aumentano.
- CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11U caso di stima
Un ti
• Un’abitazione assicura un affitto mensile di 1.000 euro
• Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del
4%
• Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito
l d
lordo
Reddito lordo mensile 1.000
S
Spese in
i ddetrazione
t i 25%
Reddito netto annuale 9.000
Saggio di capitalizzazione 4%
Valore di mercato 225.000
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L attuali
Le tt li tendenze
t d
• E’ prassi corrente considerare saggi di
rendimento lordi,
lordi esito del rapporto fra redditi
lordi e valore patrimoniale
• così stimano i saggi il Consulente immobiliare e
Nomisma, ad esempio
• Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di
evitare difficili e incerte stime delle spese in
detrazione
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11I valori nelle fonti ufficiali
Centro Periferia
Verona
Canoni residenza (euro/mq/anno) 127 72
Rendimenti residenza 6,5% 6,8%
• Un esempio di
Canoni uffici 120 69
valori forniti da Rendimenti uffici 5% 5%
Nomisma per
Trieste
diverse tipologie di
Canoni residenza (euro/mq/anno) 88 68
immobili in due Rendimenti residenza 6 8%
6,8% 6 4%
6,4%
città del NE
Canoni uffici 103 64
• Tutti i valori sono Rendimenti uffici 6,2% 6,2%
espressi in termini 500 mq 3000 mq
lordi Verona
Canoni capannoni 58 45
• I canoni sono Rendimenti capannoni 8% 8%
espressi in
Trieste
mq/anno
Canoni capannoni 62 48
Rendimenti capannoni 9 8%
9,8% 9 4%
9,4%
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11L stime
Le ti con valori
l i lordi
l di
• A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile
effettuare alcune stime
Stima di
un'abitazione Stima di un
di 70 mq in capannone di
centro a Verona 420 mq a Trieste
Canone lordo (euro/mq/anno) 120 62
p
Superficie 70 420
Canone lordo annuo 8.400 26.040
Saggio 6,50% 9,8%
Valore di mercato 129.231 265.714
Valore parametrico (euro/mq) 1 846
1.846 633
Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11I rischi
i hi della
d ll capitalizzazione
it li i
• Le stime per capitalizzazione dei redditi possono
risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del
saggio possono determinare significative
variazioni del valore
• L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo
stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto
diversi con piccole variazioni del saggio
Aumento
Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato del valore
1000 12.000 5,0% 240.000
1000 12.000 4,5% +1% 266.667 +25%
1000 12 000
12.000 4 0%
4,0% 300 000
300.000
1000 12.000 3,5% +1% 342.857 +33%
1000 12.000 3,0% 400.000
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