La stima per capitalizzazione dei redditi - 11.V.2010 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10
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La stima per capitalizzazione
dei redditi
11.V.2010
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10La stima per capitalizzazione
• La capitalizzazione dei redditi è l’operazione
matematico-finanziaria che determina l’ammontare
del capitale - il valore di mercato - dividendo il
reddito netto che il capitale produce - Rn - per un
saggio r che definiremo saggio di
capitalizzazione
Vm = Rn / r
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Annualità
• C
Con il simbolo
i b l a vengono • E
Esse possono essere:
indicate le annualità, • posticipate o
ovvero quelle anticipate, in base alla
prestazioni finanziarie scadenza
d rispettivamente
i tti t
che si verifica ad all’inizio o alla fine
intervalli annuali dell’anno
• Nel caso delle annualità,
annualità • costanti
t ti o variabili,
i bili in
i
oltre all’ammontare e alla funzione del loro
scadenza, bisogna ammontare
conoscere anche il dato • limitate
li it t o illimitate,
illi it t in i
relativo alla loro durata base alla durata delle
prestazioni
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Annualità costanti,
posticipate, limitate
• Le annualità posticipate limitate si presentano nel
caso in cui ad esempio si affitti un struttura destinata
ad avere una vita limitata
• L’accumulazione finale • L’accumulazione
delle annualità è la iniziale è invece data
seguente: da:
a (qn − 1)) a (qn − 1))
Af = Ai =
r r qn
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Annualità costanti, posticipate,
illimitate
• Il caso delle annualità posticipate illimitate si
presenta nel caso in cui si consideri un immobile di
durata illimitata: è ll’ipotesi
ipotesi della stima per
capitalizzazione
• L’accumulazione iniziale è calcolata come segue:
a (qn − 1)
Limn→∞ Ai =
r qn
a
Ai =
r
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Valore di mercato come
accumulazione
• L’operazione implicita è l’accumulazione iniziale di
un reddito costante, posticipato e illimitato
• Si tratta quindi di impiegare la formula prima
illustrata assumendo n che tende a infinito.
• Sotto il profilo economico, la formula configura il
valore
l di mercato di un dato
d immobile
i bil alla
ll stregua
di qualsiasi capitale e reddito connesso
• cfr. la stima di obbligazioni e azioni
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Teoria dell’ordinarietà e
stima per capitalizzazione
• La prima e la seconda condizione si congiungono
nel presupposto di ordinarietà dei parametri
estimativi
• Si deve considerare il reddito netto ordinario,
ovvero il reddito che l’immobile genera in una
situazione stazionaria
stazionaria, senza che elementi
eccezionali ne determinino variazioni verso l’alto o
verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di
capitali a ione
capitalizzazione
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Reddito lordo
lordo, spese,
spese reddito netto
• Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal
reddito lordo ordinario dell’immobile al netto di
tutte le spese a carico della proprietà
Rn = Rl - S
• Il reddito lordo annuo dell’immobile non è altro che
l’affitto annuale dell’immobile
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Le spese in detrazione
Forte, De Rossi Realfonzo Michieli
Spese
min max media min max media min max media
Manutenzione 2 4 3 2 6 4 4 8 6
Servizi 2 5 3,5 2 5 3,5 5 8 6,5
Improduttività 1 4 2,5 1 3 2 2 3 2,5
A i
Assicurazioni
i i 0 0,5 0 25
0,25 0,5 05
0,5 1 2 15
1,5
Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1,5 2 3 2,5
Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1,75 2 4 3
Imposte 7 11 9 11 3
11,3 11 25
11,25 10 15 12 5
12,5
Totale 12 28,5 20,25 17,8 30,3 24 26 43 34,5
La tabella riporta i valori percentuali delle spese
riportate nei principali manuali
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10La quota di reintegrazione
• Se devo ristrutturare fra 10 anni
• La q
quota di
un fabbricato
f bb i t con un costo t parii a
reintegrazione è 50.000 euro e voglio conoscere la
quell’annualità somma da accantonare (il saggio
costante e posticipata è del 2%))
che viene accumulata
per un certo numero Capitale finale C 50.000
di anni allo scopo di Sggio d'interesse r 2%
costituire un capitale
Montante unitario q 1,02
di entità
Numero di annualità n 10
predeterminata
Cr Numeratore C*r 1000
Q re = n Denominatore qn - 1 0,219
q −1 C l l della
Calcolo d ll quota
t 4 566
4.566
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Le imposte
• l’Ici, imposta comunale sugli immobili, che grava
sia sugli immobili che sulle aree edificabili
• la base imponibile si calcola sul valore catastale
• l’aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in
funzione delle decisioni di ciascun comune
• L’I
L’Irpef,
f imposta
i t sulle
ll persone fisiche
fi i h e l’Irpeg,
l’I
imposta sulla persone giuridiche
• la base imponibile: il reddito dell’immobile
• l’aliquota è determinata in base al reddito del
contribuente
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Stima del saggio di capitalizzazione
• Procedimento • Procedimento
sintetico analitico
• Si procede a confrontare • Il saggio di
i redditi con i valori di capitalizzazione si
mercato secondo la determina a partire da
formula: un saggio medio di
R1+R2+R3+…Rn mercato al quale si
r = ------------------------- aggiungono incrementi
e decrementi
V1+V2+V3+…Vn
E’ poco probabile che proceda r = rm + Σ I + Σ D
ad una stima sintetica del • rm viene
saggio: se dispongo di simili generalmente fornito
dati, procedo ad una stima dalle fonti ufficiali
sintetica!
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Incrementi e decrementi
• Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi
ascendenti e discendenti che influenzano il valore
del saggio di capitalizzazione
• ad es: interventi presumibili di manutenzione
straordinaria, ubicazioni periferiche
• al contrario: particolari pregi architettonici,
architettonici
previsione di miglioramenti urbanistici
• Orefice ha proposto di classificare gli incrementi
e i dec
decrementi
ementi al reddito
eddito in caratteristiche
ca atte istiche
posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e
produttive
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e
gg medio:
decrementi al saggio
Caratteristiche che intervengono sulla definizione incrementi/
decrementi
dello specifico saggio
Centralità rispetto
p al centro urbano,, trasporti
p ± 0,22
, %
saggio
o
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 %
Qualificazione dell’ambiente esterno ± 0,18 %
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 %
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6
06%
del s
parcheggio
Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 %
Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 %
Q t rispetto
Quota i tt all piano
i stradale
t d l ± 0 08
0,08 %
Stima
Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 %
Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 %
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 %
Età dell’edificio ± 0,10 %
S
Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 %
Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 %
destinazione
Le caratteristiche positive diminuiscono r;
quelle
Corso negative
di Estimo lo E.
- CLAPE - Prof. aumentano.
Micelli - Aa 2009.10Un caso di stima
• Un’abitazione assicura un affitto mensile di 1.000 euro
• Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del
4%
• Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito
lordo
Reddito
R ddit lordo
l d mensileil 11.000
000
Spese in detrazione 25%
Reddito netto annuale 9.000
Saggio di capitalizzazione 4%
Valore di mercato 225 000
225.000
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Le attuali tendenze
• E’ prassi corrente considerare saggi di
rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi
lordi e valore patrimoniale
• così stimano i saggi il Consulente immobiliare e
Nomisma, ad esempio
• Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di
evitare difficili e incerte stime delle spese in
detrazione
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10I valori nelle fonti ufficiali
Centro Periferia
Verona
Canoni residenza (euro/mq/anno) 127 72
Rendimenti residenza 6,5% 6,8%
• Un esempio di
Canoni uffici 120 69
valori forniti da Rendimenti uffici 5% 5%
Nomisma per
Trieste
d
diverse tipologie
l d
di
Canoni residenza (euro/mq/anno) 88 68
immobili in due Rendimenti residenza 6,8% 6,4%
città del NE
Canoni uffici 103 64
• Tuttii i valori
l i sono Rendimenti uffici 6,2% 6,2%
espressi in termini 500 mq 3000 mq
lordi Verona
Canoni capannoni 58 45
• I canonii sono Rendimenti capannoni 8% 8%
espressi in
Trieste
mq/anno
p
Canoni capannoni 62 48
Rendimenti capannoni 9,8% 9,4%
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Le stime con valori lordi
• A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile
effettuare alcune stime
Stima di
un'abitazione
un abitazione Stima di un
di 70 mq in capannone di
centro a Verona 420 mq a Trieste
Canone lordo (euro/mq/anno) 120 62
Superficie 70 420
Canone lordo annuo 8.400 26.040
Saggio 6,50% 9,8%
Valore di mercato 129.231 265.714
Valore parametrico (euro/mq) 1.846 633
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10I rischi della capitalizzazione
• Le stime per capitalizzazione dei redditi possono
risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del
saggio possono determinare significative
variazioni del valore
• L’esempio
p riportato
p evidenzia come ppartendo dallo
stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto
diversi con piccole variazioni del saggio
Aumento
Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato del valore
1000 12.000 5,0% 240.000
1000 12.000 4,5% +1%
1% 266.667 +25%
1000 12.000 4,0% 300.000
1000 12.000 3,5% +1% 342.857 +33%
1000 12 000
12.000 3 0%
3,0% 400 000
400.000
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10Puoi anche leggere
