La stima per capitalizzazione dei redditi - 21.IV.2009 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
La stima per capitalizzazione
dei redditi
21.IV.2009
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L stima
La ti per capitalizzazione
it li i
• La capitalizzazione dei redditi è l’operazione
matematico-finanziaria
matematico finanziaria che determina l’ammontare
l ammontare
del capitale - il valore di mercato - dividendo il
reddito netto che il capitale produce - Rn - per un
saggio r che definiremo saggio di
capitalizzazione
Vm = Rn / r
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09A
Annualità
lità
• Con il simbolo a vengono • Esse possono essere:
indicate le annualità, • posticipate o
ovvero quellell anticipate, in base alla
prestazioni finanziarie scadenza rispettivamente
che si verifica ad all’inizio o alla fine
intervalli annuali dell’anno
• Nel caso delle annualità, • costanti o variabili, in
oltre all’ammontare
all ammontare e alla funzione del loro
scadenza, bisogna ammontare
conoscere anche il dato • limitate o illimitate, in
relativo alla loro durata base alla durata delle
prestazioni
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Annualità costanti,
posticipate, limitate
• Le annualità posticipate limitate si presentano nel
caso in cui ad esempio si affitti un struttura destinata
ad avere una vita limitata
• L’accumulazione
L accumulazione finale • L’accumulazione
L accumulazione
delle annualità è la iniziale è invece data
seguente: da:
a (qn − 1) a (qn − 1)
Af = Ai =
r r qn
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Annualità costanti, posticipate,
illimitate
• Il caso delle annualità posticipate illimitate si
presenta nel caso in cui si consideri un immobile di
durata illimitata: è l’ipotesi della stima per
capitalizzazione
• L’accumulazione iniziale è calcolata come segue:
a (qn − 1)
Limn→∞ Ai = n
rq
a
Ai =
r
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Valore di mercato come
accumulazione
• L’operazione implicita è l’accumulazione iniziale di
un reddito costante
costante, posticipato e illimitato
• Si tratta quindi di impiegare la formula prima
illustrata assumendo n che tende a infinito.
• Sotto il profilo economico, la formula configura il
valore di mercato di un dato immobile alla stregua
di qualsiasi
l i i capitale
it l e reddito
ddit connesso
• cfr. la stima di obbligazioni e azioni
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Teoria dell’ordinarietà
dell ordinarietà e
stima per capitalizzazione
• La prima e la seconda condizione si congiungono
nel presupposto di ordinarietà dei parametri
estimativi
• Si deve considerare il reddito netto ordinario,
ovvero il reddito che l’immobile genera in una
situazione stazionaria, senza che elementi
eccezionali ne determinino variazioni verso l’alto
l alto o
verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di
capitalizzazione
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09R ddit llordo,
Reddito d spese, reddito
ddit netto
tt
• Il reddito capitalizzabile o reddito netto è dato dal
reddito lordo ordinario dell
dell’immobile
immobile al netto di
tutte le spese a carico della proprietà
Rn = Rl - S
• Il reddito lordo annuo dell’immobile non è altro che
l’affitto annuale dell’immobile
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L spese in
Le i detrazione
d t i
Forte, De Rossi Realfonzo Michieli
Spese
min max media min max media min max media
Manutenzione 2 4 3 2 6 4 4 8 6
Servizi 2 5 3,5 2 5 3,5 5 8 6,5
Improduttività 1 4 2,5 1 3 2 2 3 2,5
Assicurazioni 0 0,5 0,25 0,5 0,5 1 2 1,5
g
Reintegrazione 0 1 0,5 0,5 2,5 1,5 2 3 2,5
Amministrazione 0 3 1,5 0,5 3,0 1,75 2 4 3
Imposte 7 11 9 11,3 11,25 10 15 12,5
Totale 12 28,5
8,5 20,25
, 17,8
,8 30,3 24 26
6 43
3 34,5
,
La tabella riporta i valori percentuali delle spese
riportate nei principali manuali
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L quota
La t di reintegrazione
i t i
• Se devo ristrutturare fra 10 anni
• La quota di
un fabbricato con un costo pari a
reintegrazione è 50.000 euro e voglio conoscere la
quell’annualità
quell annualità somma da accantonare (il saggio
costante e posticipata è del 2%)
che viene accumulata
per un certo numero Capitale finale C 50.000
50 000
di anni allo scopo di Sggio d'interesse r 2%
costituire un capitale
Montante unitario q 1,02
di entità
Numero di annualità n 10
predeterminata
Cr Numeratore C*r 1000
Q re = n Denominatore qn - 1 0,219
q −1 Calcolo della quota 4.566
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L imposte
Le i t
• l’Ici, imposta comunale sugli immobili, che grava
sia sugli immobili che sulle aree edificabili
• la base imponibile si calcola sul valore catastale
• l’aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in
funzione delle decisioni di ciascun comune
• L’Irpef, imposta sulle persone fisiche e l’Irpeg,
imposta sulla persone giuridiche
• la base imponibile: il reddito dell’immobile
• ll’aliquota
aliquota è determinata in base al reddito del
contribuente
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Sti
Stima del
d l saggio
i di capitalizzazione
it li i
• Procedimento • Procedimento
sintetico analitico
• Si pprocede a confrontare • Il saggio
gg di
i redditi con i valori di capitalizzazione si
mercato secondo la determina a partire da
formula: un saggio medio di
R1+R2+R3+…Rn mercato al quale si
r = ------------------------- aggiungono incrementi
e decrementi
V1+V2+V3+…Vn
E’ poco probabile che proceda r = rm + Σ I + Σ D
ad una stima sintetica del • rm viene
i
saggio: se dispongo di simili generalmente fornito
dati, procedo ad una stima dalle
da e fonti
o t ufficiali
u ca
sintetica!
i i
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09I
Incrementi
ti e decrementi
d ti
• Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi
ascendenti e discendenti che influenzano il valore
del saggio di capitalizzazione
• ad es: interventi presumibili di manutenzione
straordinaria, ubicazioni periferiche
• al contrario: particolari pregi architettonici,
previsione di miglioramenti urbanistici
• Orefice ha proposto di classificare gli incrementi
e i decrementi al reddito in caratteristiche
posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e
produttive
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09La tabella è ripresa da Orefice e riporta incrementi e
decrementi al saggio medio:
Caratteristiche che intervengono sulla definizione incrementi/
dello specifico saggio decrementi
Centralità rispetto al centro urbano, trasporti ± 0,22 %
ggio
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale ± 0,28 %
Qualificazione dell’ambiente esterno ± 0,18 %
el sag
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde ± 0,8 %
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 %
parcheggio
ma de
Caratteristiche di panoramicità ± 0,36
0 36 %
Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 %
Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 %
Dimensioni
e s o non o o ordinarie
d a e di d spazi
spa coperti/scoperti
cope t /scope t ± 0,06 %
Stim
Grado di rifinitura interna ed esterna ± 0,16 %
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria ± 0,12 %
Età dell’edificio ± 0,10 %
Possibilità di dilazioni nei pagamenti ± 0,06 %
Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di ± 0,04 %
destinazione
Le caratteristiche positive diminuiscono r;
quelle
Corso negative
di Estimo lo E.
- CLAPE - Prof. aumentano.
Micelli - Aa 2008.09U caso di stima
Un ti
• Un’abitazione assicura un affitto mensile di 1.000 euro
• Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del
4%
• Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito
l d
lordo
Reddito lordo mensile 1.000
S
Spese in
i ddetrazione
t i 25%
Reddito netto annuale 9.000
Saggio di capitalizzazione 4%
Valore di mercato 225.000
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L attuali
Le tt li tendenze
t d
• E’ prassi corrente considerare saggi di
rendimento lordi,
lordi esito del rapporto fra redditi
lordi e valore patrimoniale
• così stimano i saggi il Consulente immobiliare e
Nomisma, ad esempio
• Il vantaggio è rappresentato dalla possibilità di
evitare difficili e incerte stime delle spese in
detrazione
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09I valori nelle fonti ufficiali
Centro Periferia
Verona
Canoni residenza (euro/mq/anno) 127 72
Rendimenti residenza 6,5% 6,8%
• Un esempio di
Canoni uffici 120 69
valori forniti da Rendimenti uffici 5% 5%
Nomisma per
Trieste
diverse tipologie di
Canoni residenza (euro/mq/anno) 88 68
immobili in due Rendimenti residenza 6 8%
6,8% 6 4%
6,4%
città del NE
Canoni uffici 103 64
• Tutti i valori sono Rendimenti uffici 6,2% 6,2%
espressi in termini 500 mq 3000 mq
lordi Verona
Canoni capannoni 58 45
• I canoni sono Rendimenti capannoni 8% 8%
espressi in
Trieste
mq/anno
Canoni capannoni 62 48
Rendimenti capannoni 9 8%
9,8% 9 4%
9,4%
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09L stime
Le ti con valori
l i lordi
l di
• A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile
effettuare alcune stime
Stima di
d Stima di
d un
un'abitazione capannone di
di 70 mq in 420 mq a
centro a Verona Trieste
Canone lordo (euro/mq/anno) 120 62
Superficie
p 70 420
Canone lordo annuo 8.400 26.040
Saggio 6,50%
6 50% 9,8%
9 8%
Valore di mercato 129.231 265.714
Valore parametrico (euro/mq) 1 846
1.846 633
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09I rischi
i hi della
d ll capitalizzazione
it li i
• Le stime per capitalizzazione dei redditi possono
risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del
saggio possono determinare significative
variazioni del valore
• L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo
stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto
diversi con piccole variazioni del saggio
Aumento
Reddito mensile Reddito annuo Saggio Valore di mercato del valore
1000 12.000 5,0% 240.000
1000 12.000 4,5% +1% 266.667 +25%
1000 12 000
12.000 4 0%
4,0% 300 000
300.000
1000 12.000 3,5% +1% 342.857 +33%
1000 12.000 3,0% 400.000
Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09Puoi anche leggere
