Investire in immobili in Europa in un contesto economico perturbato - Giorgio Pieralli
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Investire in immobili in
Europa in un contesto
economico perturbato
Giorgio Pieralli
Direttore Generale
AXA Real Estate SGR SPAAXA REIM: una grande realtà
nell’asset management
Europa
Le sedi locali in 11paesi europei facilitano il
reale coinvolgimento con i mercati locali
Attualmente presente in 19 paesi1
Asia
Nel 2006 è stata inaugurata la sede giapponese
per sostenere lo sviluppo dell’attività in Asia
Nel 2008 è stata inaugurata la sede di
Singapore (dove AXA Real Estate è presente
sin dal 2006). L’ufficio è utilizzato come hub per
la regione asiatica e per la gestione multi-
manager dei mandati
Nord America
A Giugno 2010 è stato inaugurato l’ufficio di
New York
Una struttura altamente sviluppata localmente in Europa ed una
in crescita in Asia e Nord America che può contare su un team
globale di oltre 500 professionisti
1 Inclusi gli 11 paesi nei quali sono presenti uffici locali, oltre ad Austria, Repubblica Ceca, Danimarca, Finlandia, Lussemburgo,
Norvegia, Polonia e Slovacchia. 2Leader europeo con dimensione
globale
Top Five Real Estate Asset Managers - AUM in Europe1 (€ bn)
Creata nel 1999 come espressione di diverse
compagnie del Gruppo AXA
Fondata sulla decennale esperienza
d’investimento nel settore immobiliare locale
Una filiale controllata al 100% da AXA IM
Parte del Gruppo AXA
Il core business è la gestione di portafogli
immobiliari, di immobili e lo sviluppo degli stessi
Patrimonio in gestione investito su tutta gamma di
settori immobiliari:
€17 mld al 31 Dicembre 2000
€42 mld al 31 Dicembre 2011
Uno dei principali gestori europei di portafogli immobiliari
1 Fonte: Europroperty / INREV fund managers survey – Pubblicata a giugno 2011. Dati al 31 Dicembre 2010
3L’Europa prova ad evitare una
seconda recessione
GDP growth since previous peak
% pts
12 2008 2013
EU27 - contributions to GDP growth 2009 2014
%QoQ 10 2010 2015
2011 2016
1.0 8 2012
0.5 6
4
0.0
2
-0.5
Eurozona 0.0% 0
-1.0 UK -0.2% -2
Change in inventories Francia 0.0% -4
-1.5
Net exports Germania 0.5%
-6
-2.0 Fixed investment Spagna -0.3% France Germany UK
Government expenditure Italia -0.8%
-2.5 Household expenditure Source: Datastream, AXA Real Estate Research
*Note: zero equals previous peak
-3.0 GDP
GDP forecasts
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
%
2012 2013 2014 2015 2016
3
Eurozone 10 year average: 1.5%
Source: Datastream; AXA Real Estate Research 2
1
0
L'Europa ha evitato una recessione più profonda,
il 2012 tuttavia, sarà un anno di crescita -1
modesta -2
Germany
Italy
France
Spain
Eurozone
Europe
UK
Questo scenario nasconde il crescente divario tra
paesi periferici e paesi centrali
Source: AXA Real Estate Research (May 2012)
43y LTROS riducono il rischio
finanziario a breve termine
bps
i-Traxx 5yr European senior financial index Le operazioni di rifinanziamento a 3 anni (3 Y
400 L.TROS) eseguite a Dicembre e Febbraio,
350
Higher cost
hanno introdotto circa 450Mld€ di risorse nel
300 settore bancario
250
200 Le operazioni di rifinanziamento a lungo
150 termine (LTROs) sono state lo strumento
100 chiave per evitare una grave e diffusa
50 Lower cost contrazione del credito in Europa
0
Calo significativo dell’indice “iTraxx a 5
09/03/10
09/05/10
09/07/10
09/09/10
09/11/10
09/01/11
09/03/11
09/05/11
09/07/11
09/09/11
09/11/11
09/01/12
09/03/12
09/05/12
anni”, indice europeo Senior Financial (che
rappresenta il costo della protezione di
Source: Bloomberg, AXA Real Estate Research
default CDS) a seguito delle operazioni di
Eurozone banks' use of ECB deposit facility rifinanziamento a lungo termine (L.TROs)
EUR bn
900
800 Il rischio finanziario non è stato eliminato a
700 seguito dell’uso delle operazioni di
600 rifinanziamento a lungo termine (L.TROS) ma,
500
posticipato: rimangono incertezze sul
400
300
finanziamento di lungo periodo
200
100
0
Nov-09
Nov-10
Nov-11
Feb-09
May-09
Aug-09
Feb-10
May-10
Aug-10
Feb-11
May-11
Aug-11
Feb-12
May-12
Source: Bloomberg, AXA Real Estate Research
5Il debito pubblico sarà un fattore
sempre più rilevante
Gross government debt (% of GDP)
% of GDP 2010 2011 2012 2013 2014
200
2015 2016 2017 Regola empirica:
160 ‘area di non ritorno‘
‘Bailed out
countries’ 120
80 Limiti del Trattato
40 di Maastricht
0
-40
Luxembourg
Portugal
Slovenia
Germany
Netherlands
Greece
Ireland
France
Austria
Malta
Spain
Finland
Estonia
Belgium
Italy
Cyprus
Republic
Slovak
Source: IMF, AXA Real Estate Research
Perché è importante:
Prendendo come parametro il requisito del trattato di Maastricht relativo al massimo
indebitamento (60% del debito/PIL), gli ulteriori 40 punti percentuali per arrivare al 100% di
indebitamento, comportano una riduzione stimata della crescita del PIL tra 0,6-1% su base
annuale
Il FMI ed i paesi della zona euro hanno interpretato l'esigenza di 'salvataggi' come
una impellente necessità di ridurre il debito, anche in un contesto di bassa crescita senza
considerare manovre espansive
6Indebitamento ed elezioni
accrescono l’incertezza
Indebtedness in selected advanced bps Bond yield spreads over bunds bps
% of GDP economies 200 Netherlands (LHS) France (LHS) Greece (RHS) 5000
1200 Financial institutions
1000 Nonfinancial corporate debt
Household debt 160 4000
800 General government debt
120 3000
600
400 80 2000
200
0 40 1000
P ortugal
J apan
U nited S tates
UK
G erm any
C anada
E uro area
F rance
G reece
Ireland
S pain
Italy
B elgium
0 0
Nov-11
Jan-12
Sep-11
Oct-11
Dec-11
Feb-12
M ar-12
Apr-12
M ay-12
Source: IMF Global Financial Stability Report April 2012, AXA Real Estate Research Source: Datastream, AXA Real Estate Research
Mentre il debito pubblico è ben conosciuto, l'effetto di altri debiti non è stato in gran parte considerato
Anche nei paesi con un debito pubblico basso, la riduzione dell’indebitamento delle famiglie, delle
imprese e delle istituzioni finanziarie causerà tensioni sociali
Tutti gli elementi che creano incertezza avranno impatti significativi sul rischio percepito
Nel 2013 le elezioni parlamentari Francesi, le elezioni federali tedesche e quelle italiane
potrebbero determinare un'ulteriore volatilità
Vi è il rischio che eventi politici possano ritardare la riduzione dell'indebitamento, fornendo
ulteriore incertezza per le prospettive di crescita
72012 programmi di austerità nell’Europa periferica
2013-2020 programmi di austerità ad ampio raggio
% Fiscal tightening requirements % Fiscal tightening requirements
14 20
2009-2011 2012 2013-20
12 2009-2011 2012 16
10
12
8
6 8
4 4
2
0
0
Portugal
Eurozone
Netherlands
Greece
Ireland
Spain
Kingdom
France
Belgium
Italy
United
Portugal
Eurozone
Netherlands
Greece
Spain
Ireland
France
Italy
Kingdom
Belgium
United
Source: IMF, AXA Real Estate Research
Note: Data show estimated change in structural budget balance to GDP ratio for
Source: IMF, AXA Real Estate Research 2009-12 and then the additional fiscal consolidation estimated to be required to
Note: estimated change in structural budget balance to GDP ratio cut the debt/GDP ratio to 60% by 2030.
Nel corso del 2012 politiche fiscali contenitive saranno attuate nell’Europa periferica
L’Italia e la penisola Iberica hanno messo in atto programmi di austerità del 2012, misurati in
percentuale del PIL
I programmi di austerità si diffonderanno in Europa (ed anche globalmente) sempre di più, almeno fino
al 2020.
Il FMI stima che Regno Unito, Francia e Paesi Bassi debbano mettere in atto significative misure
per ridurre il rapporto debito / PIL con l’obiettivo di arrivare al 60% entro il 2020
8L’occupazione è debole ma il settore
terziario traina
Eurozone - Employment growth Employment growth
% QoQ % YoY
1.5 6
1.0 4
0.5 2
0.0
0
-0.5
Total -2 Eurozone
-1.0 France
Construction -4 Germany
-1.5 Finance & Real Estate Italy
-2.0 Manufacturing -6 Spain
Trade, Transport & Communication UK
-2.5 -8
Q4 2003
Q4 2004
Q4 2005
Q4 2006
Q4 2007
Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
Q4 2000
Q3 2001
Q2 2002
Q1 2003
Q4 2003
Q3 2004
Q2 2005
Q1 2006
Q4 2006
Q3 2007
Q2 2008
Q1 2009
Q4 2009
Q3 2010
Q2 2011
Source: Datastream, AXA Real Estate Research Source: Datastream, AXA Real Estate Research
Tutti i principali settori occupazionali stanno recuperando ma, soltanto quello finanziario ed immobiliare
hanno mostrato una significante crescita
Differenza tra i vari paesi europei
Basso tasso di disoccupazione in Germania – domanda manodopera qualificata è in recupero
Alto tasso di disoccupazione in Spagna
La maggior parte delle economie provano a dare segni di recupero
9Le locazioni hanno rallentato e lo
sfitto si è stabilizzato
% YoY Change in office take-up Office availabilty
80 % of stock
UK France Germany Spain 14
60
12
40
10
20 8
0 6
-20 4
-40 2
UK France Germany Spain
-60 0
Q 1-2000
Q 1-2001
Q 1-2002
Q 1-2003
Q 1-2004
Q 1-2005
Q 1-2006
Q 1-2007
Q 1-2008
Q 1-2009
Q 1-2010
Q 1-2011
Q 1-2012
Q 2-2006
Q 3-2006
Q 4-2006
Q 1-2007
Q 2-2007
Q 3-2007
Q 4-2007
Q 1-2008
Q 2-2008
Q 3-2008
Q 4-2008
Q 1-2009
Q 2-2009
Q 3-2009
Q 4-2009
Q 1-2010
Q 2-2010
Q 3-2010
Q 4-2010
Q 1-2011
Q 2-2011
Q 3-2011
Q 4-2011
Q 1-2012
Source: DTZ, AXA Real Estate Research
Source: DTZ, AXA Real Estate Research
Nonostante la domanda sia poco brillante, il tasso di sfitto rimane relativamente stabile, in gran parte
dovuto alle poche operazioni di sviluppo completate in Europa. La Spagna mantiene uno dei rapporti
più alti di sfitto d'Europa
Anche se sembra essersi stabilizzata, la domanda di nuovi spazi resta contenuta e se
l'assorbimento netto non aumenta, incrementerà nuovamente il tasso di sfitto
Nonostante un forte rallentamento della domanda nel Regno Unito, in particolare a Londra, la
disponibilità di spazi si sta stabilizzando
Le attese a breve termine per la domanda sono risultate negative nella maggior parte dei paesi europei
(più negative in Europa meridionale): secondo l'ultimo sondaggio RICS, Global Commercial Property,
solo Russia, Germania, Polonia e Repubblica Ceca hanno mostrato un trend positivo 10L’offerta di nuovi spazi rimane al di
sotto della media
European* office supply Projected completions as a % of stock
% of stock % 2012 2013 2014
4 Net additions Forecasts 18
Long term average (1989-2011) 16
14
3 12
10
2 8
6
4
1 2
0
Italy
N orw ay
G erm any
N etherlands
Poland
France
Spain
Sw itzerland
Sw eden
UK
B elgium
0
19 89
19 90
19 91
19 92
19 93
19 94
19 95
19 96
19 97
19 98
19 99
20 00
20 01
20 02
20 03
20 04
20 05
20 06
20 07
20 08
20 09
20 10
20 11
20 12
20 13
20 14
20 15
20 16
Source: PMA, AXA Real Estate Research
Note: *based on 11 key centres London, Paris, Frankfurt, Munich, Madrid,
Barcelona, Amsterdam, Vienna, Brussels, Stockholm, Milan Source: DTZ, AXA Real Estate Research
L'offerta di nuovi edifici ad uso ufficio ha toccato il minimo storico del ciclo nel 1° trimestre 2012. Il
programma di sviluppo nei prossimi due anni resta molto limitato, con pochi nuovi progetti in fase di
avvio
L’immissione di nuovi spazi dovrebbe restare al di sotto della media nel periodo di previsione. Questo
riflette l’approccio molto prudente da parte degli sviluppatori in tutta l’Europa
Ci sono rischi di eccesso di offerta a breve termine, sia a Varsavia che in alcuni sottomercati dell’area
Parigina 112012: limitato incremento rendimenti
dei prime office
European region prime office yields
%
10 Europe Western Europe
Forecasts
UK & Ireland Nordics
Central Europe Southern Europe
9
8
7
6
5
4
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Source: DTZ, AXA Real Estate Research
I rendimenti immobiliari : convergenza nei primi anni 2000 - divergenza dall'inizio della crisi
Crescita dei rendimenti prime nel 2012-13 nell’Europa meridionale, fino 60 bps per i rendimenti degli
uffici
Contrazione dei rendimenti nei Paesi Nordici nel 2012
12Rendimento medio uffici supera i
core office dal 2014
European office rental value growth - Prime European office total returns - Prime vs IPD
% vs IPD %
15 Forecasts 20 Prime IPD Forecasts
Prime IPD
15
10
10
5 5
0 0
-5
-5
-10
-10 -15
-15 -20
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Source: IPD, DTZ, AXA Real Estate Research
Source: IPD, DTZ, AXA Real Estate Research
Un mercato occupazionale meno fiducioso nel 2012 riteniamo possa portare ad un ulteriore aumento dei
rendimenti, che, insieme a significative riduzioni del valore locativo, comporterà una riduzione dei valori
degli asset periferici, stimato fino a un ulteriore 20% circa nel periodo 2012-2013
Tuttavia, questo non sarà sufficiente a stimolare la domanda di acquisto. Gli investitori avranno bisogno
di essere convinti che la situazione economica sia migliorata in misura sufficiente per consentire un
incremento della domanda di spazi non più concentrati solamente nelle core location
Condividiamo le aspettative che nel 2015 la performance media degli uffici supererà quella dei portafogli
“puramente core”. IPD stima un 7.5% pa VS 6.7% pa
13Rendimento Prime Properties al 6%
European prime rental growth forecasts European prime total returns forecasts
% YoY Office Retail
% Industrial All Property
3.5 Office
Retail
9 All Property % p.a. 2012-16
3.0 Industrial 8
2.5 All Property
All Property % p.a. 2012-16 7
2.0 6
1.5 5
1.0 4
3
0.5
2
0.0
1
-0.5
0
2012 2013 2014 2015 2016
2012 2013 2014 2015 2016
Source: AXA Real Estate Research Source: AXA Real Estate Research (May 2012)
Modesta ma positiva, la crescita del canone prime properties attesa nel 2012, seppure negativa in
termini reali
Le previsioni di rendimento per gli immobile Prime sono tuttavia positive, in quanto l'avversione al
rischio, che rimane saldamente intatta per gli investitori immobiliari, supporterà il prezzo per le
proprietà prime per i prossimi due anni
Si prevede che la media dei rendimenti Prime si attesterà attorno al 6,3% pa tra il 2012-2016, con la
sovraperformance marginale del settore industriale e il settore commerciale sarà il più debole
A breve termine, i rendimenti del settore uffici (6,2% pa), supereranno quelli degli altri settori,
seguiranno poi i rendimenti del settore industriale (7,2% pa) a partire dal 2014 fino al 2016
14Previsione dei rendimenti dei mercati
immobiliari
All property prime total returns p.a. 2012-2016 Si ritiene che nel periodo 2012-2016 i
più alti rendimenti saranno registrati
nei paesi europei del nord/nord est.
Finland
Slovakia Questo aspetto dovrebbe riflettere la
Czech Rep maggior crescita dei canoni in tali
Norway
Ireland paesi
Poland
Hungary Al contrario, i paesi dell'Europa
Luxembourg meridionale, registreranno le più
Sweden basse crescite del valore locativo
Austria
Germany (tutte negative) ed i più bassi
Europe all industrial rendimenti
Europe all office
Europe all property I principali mercati di Francia,
UK
France Germania e UK si posizionano nel
Denmark mezzo
Europe all retail
Eurozone all property Il settore industriale sta
Belgium
Switzerland beneficiando di alti rendimenti ma
Netherlands non ha grosse prospettive di
Italy crescita. Si ritiene che il settore uffici
Spain
Portugal superi quello retail, poiché le
prospettive di recupero sono più forti
2 3 4 5 6 7 8 9
Source: AXA Real Estate Research, May 2012 %
15Mercato Retail
European shopping centre development Prime retail rental value growth
m sq m m sq m % YoY
New shopping centre GLA per annum 25
11 160 Forecasts
10 Total GLA 20
140
9 15
8 120
10
7 100
6 5
80
5 0
4 60 -5
3 40 -10 Europe W.Europe
2
1 20 -15 Nordics S.Europe
UK + Ireland CEE
0 0 -20
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Source: Cushman & Wakefield, AXA Real Estate Research (Feb 2012) Source : DTZ (historic), AXA Real Estate Research (forecasts)
Si registra ancora una limitata crescita dei valori dei canoni di locazione, perfino per i prodotti prime
La maggior parte del mercato ha registrato una variazione negativa dei valori dei canoni di
locazione
Lo sfitto rimane alto ed inoltre in molti mercati continua a crescere nonostante la recente riduzione
di nuove costruzioni
Tenuta dei valori nelle prime location che assumono sempre più importanza nel mercato
Retailer internazionali di fascia alta e rivenditori nazionali di fascia bassa sono i due principali
gruppi in fase di espansione
Una contrazione è evidente nel resto del mercato 16Mercato Logistico
Global GDP growth and trade European prime industrial rental value
% YoY growth
Global GDP growth
15 % YoY
Global trade growth Forecasts
15 CEE
Western Europe
10 10 Nordics
Southern Europe
5 5 UK & Ireland
0
0
-5
-5
-10
-10 -15
J un-02
J un-03
J un-04
J un-05
J un-06
J un-07
J un-08
J un-09
J un-10
J un-11
D ec -02
D ec -03
D ec -04
D ec -05
D ec -06
D ec -07
D ec -08
D ec -09
D ec -10
D ec -11
-15
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Source: DTZ, AXA Real Estate Research
Source: OECD, AXA Real Estate Research (February 2012)
Il settore della distribuzione si è contratto durante la recessione
Gli operatori più piccoli sono stati assorbiti dai più grandi, maggiormente organizzati: questo ha
ridotto la richiesta di spazi
Un eccesso di offerta ha spinto alla ricerca di una maggiore qualità
Questo aspetto ha stimolato le delocalizzazioni
L’eccesso di offerta si sta stabilizzando e in alcuni aree si è ristabilito l’equilibrio
La limitata richiesta di spazi sommata all’alto tasso di sfitto, stanno portando a cambiamenti nelle
proiezioni di crescita del canone di locazione (in Ungheria si registra un tasso di sfitto pari al 20%)
17Andamento del settore uffici nell’area
euro
Eurozone prime rental value growth forecasts Office prime total returns 2012-2016
% p.a. Finland
1.6 Norway
2012-14
2012-16 Sweden
1.2 Eurozone Industrial
Germany
Poland
0.8 Eurozone Office
UK
0.4 Eurozone Retail
Italy
Spain
0.0
Office Retail Industrial All Property 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Source: AXA Real Estate Research (May 2012 forecasts) Source: AXA Real Estate Research (May 2012 % p.a.
forecasts)
Si ritiene che rispetto agli altri settori, gli uffici dovrebbe registrare la crescita più forte del valore
locativo nei prossimi 3/5 anni
Si attende una crescita consistente (2,4% pa) nel medio termine (2015-16) a dispetto delle
previsioni nel breve termine (0,9% pa 2012-14) sostenute dai programmi di austerità
A livello di paese, vi è un evidente divario nelle aspettative sui rendimenti tra nord e sud. Si ritiene che
la crescita del valore locativo nel settore uffici dell’Europa meridionale ricominci soltanto a partire dal
2014.
La maggior crescita economica dei paesi del Nordic Region determinerà una crescita più alta della
domanda di spazi. Il generale limitato numero di immissioni di nuovi immobili registrato nei vari paesi,
farà slittare la crescita del valore locativo nel 2014/2015 per poi scendere nuovamente nel 2016
18La percezione dei prezzi degli
immobili: un confronto
Office Yield and Governament Bond gap
bps
500
300 Good value Germany
100 UK
France
-100
Italy
-300 Ireland
Spain
-500 Spain Germany
Ireland Portugal
-700 Italy France Portugal
UK
-900
-1100
Oct-09
Oct-10
Oct-11
Oct-08
Jan-10
Jul-10
Jan-11
Jul-11
Jan-12
Jul-08
Jan-09
Jul-09
Apr-10
Apr-11
Apr-12
Apr-08
Apr-09
Poor value
Source: DTZ, Datastream, AXA Real Estate Research
Il grafico mostra la differenza di rendimento tra I rendimenti uffici prime ed i titoli governativi a 10 anni
In linea di massima, maggiore è il gap, migliore è il valore di mercato degli immobili– escludendo il
potenziale di crescita
La crisi dell'euro ha provocato uno spread negativo molto ampio nell’ Europa meridionale e
l’Irlanda
Francia, Germania e Regno Unito si muovono nella stessa direzione
Un avvertimento: sarebbe troppo semplicistico affermare che il default del debito pubblico debba
riflettersi nei rendimenti immobiliari.
Ma ci sono ragioni per cui i paesi 'rischiosi' dovrebbero offrire rendimenti immobiliari più elevati
(studi accademici suggeriscono che queste considerazioni abbiano effetto sul 40% del valore
19
degli immobili)Crescita economica e location
strategiche
No. di
Headquarters
Europei
UK 469
Germania 86
Svizzera 80
Paesi Bassi 78
Francia 77
Altri 49
Irlanda 44
Belgio 38
Danimarca 22
Source: European Investment
Monitor, Ernst & Young, 2009
Si prevede una limitata crescita economica nella maggior parte dei paesi dell’Europa occidentale nel
prossimo decennio
Le aziende private saranno i maggiori beneficiari – come conseguenza dovrebbero avere bilanci
migliori e liquidità
Quanto sopra vale soprattutto per le grandi aziende piuttosto che per le PMI
Solitamente delle sedi principali nei vari paesi e attuano le loro operazioni nei grandi agglomerati
urbani
I centri urbani saranno i principali beneficiari della crescita seppur limitata nei prossimi dieci anni
In questo contesto, le aziende grandi e profittevoli concentreranno le loro sedi nei centri direzionali
per loro più strategici 20Criteri di investimento e outlook
macroeconomico
Parametri obiettivo attuali Parametri obiettivo futuri
A Contratto di affitto A Contratto di affitto
1. Durata superiore ad 8 anni (più 1. Durata superiore ad 8 anni (più
lunga in alcuni paesi) lunga in alcuni paesi)
2. Durata media 3-8 anni 2. Durata media 3-8 anni
3. Inferiore ai 3 anni 3. Inferiore ai 3 anni
4. Sfitto 4. Sfitto
B Tipologia del Conduttore Criteri di Situazione Situazione
B Tipologia del Conduttore investimento attuale futura
1. Alta capacità di fare business 1. Alta capacità di fare
2. Operativo, Solvibile core/prime
business
3. Non operativo 2. Operativo, Solvibile
3. Non operativo Durata Molto Meno
contrattuale importante importante
C Tipologia di immobile C Tipologia di immobile
1. Moderno/nuovo 1. Moderno/nuovo Qualità Importante Molto
2. Buona distribuzione interna 2. Buona distribuzione interna dell’immobile importante
3. Datato, richiesta 3. Datato, richiesta manutenzione
manutenzione Posizione Importante Molto
4. Obsoleto importante
4. Obsoleto
Conduttore Molto Importante
importante
D Micro Localizzazione D Micro Localizzazione
1. Distretti finanziario 1. Distretti finanziari
2. Distretti periferici finanziari 2. Distretti finanziari periferici
3. Periferia 3. Periferia
E Macro localizzazione E Macro localizzazione
1. Città principali 1. Città principali
2. Città secondarie 2. Città secondarie
21Comportamento degli investitori nel
mercato europeo
•Prezzo dei prodotti Prime sembrerà meno attrattivo con prospettive di
• Nel 2012 l’avversione al rischio continuerà a
crescita basse
caratterizzare gli investimenti in prodotti Prime. Un
premio verrà richiesto per tali prodotti. • Vendere prodotti Prime a Parigi e Londra. Mantenimento nelle altre città
• Maggior peso del mercato uffici a Londra, Parigi • La crescita dei canoni di locazione ricomincia nell’Europa del Sud
ed in Germania, dove è attesa una più forte
crescita del valore del canone di locazione
2012 2013 2014 2015 2016
Prime Location
Fondamentale la garanzia di reddito Incremento dei Tassi di interesse
Good Business
Location
Allentamento dei programmi di austerità
Location Il 2012 sarà difficile
Periferiche
•Il prezzo di immobili con buone caratteristiche comincia a
• Fuga dei conduttori •La prospettiva
diventare attrattivo
di crescita del
• Zone periferiche non canone rimane
•Gli investitori dimostrano una minor avversione al rischio e
• Soffre il mercato secondario. Il riescono a recuperare bassa
ricercano la crescita nei rendimenti degli immobili nelle good
deprezzamento aumenta e il • Obsolescenza degli business location
mercato prime non è immune immobili genera
•Premio per rischio interessante, in Germania già dal 2013
problemi
• Polarizzazione tra prime e •Si evita ancora l’Europa del Sud
periferico marcatamente più forte
in quello retail
Source: AXA Real Estate Research, May 2012
Si raccomanda di acquistare Condizioni di mercato
Legenda: Si raccomanda di vendere più deboli
Condizioni di mercato
più forti 22Conclusioni
I prossimi 5 anni saranno caratterizzati a livello europeo da una ridotta crescita del PIL e
dall’evolvere dell’ attenzione sul debito da quello governativo a quello nazionale;
Il mercato immobiliare tenderà maggiormente a polarizzarsi:
nord Europa vs sud Europa
prime location vs peripherical location
qualità dell’immobile vs qualità del conduttore
Il settore degli immobili ad uso ufficio sarà il settore trainante
Nello scenario economico attuale, e ancor più nel caso di un l’investimento immobiliare, è importante
fare un’ appropriata valutazione del rapporto rischio/rendimento
Fattori critici di successo per l’investimento immobiliare sembrano essere :
Diversificazione geografica trans nazionale come strumento per gestire il rischio
L’individuazione dei centri direzionali dove si andranno a localizzare le grandi aziende
La rilevanza delle caratteristiche qualitative dell’edificio sulla contrattualistica locativa
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