OFFICE MARKET OVERVIEW - MILAN AND ROME Q2 2018 - Gabetti Property Solutions
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Q2 2018 OFFICE MARKET OVERVIEW MILAN AND ROME
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
INDICE
HIGHLIGHT 4
IL REPORT IN SINTESI 5
MILAN 6
ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE 6
CANONI 7
RENDIMENTI 7
TAKE UP 7
VACANCY 8
TAKE UP PER MACROZONA 8
MAPPA DEGLI IMMOBILI LOCATI 9
ROME 10
ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE 10
CANONI 11
RENDIMENTI 11
TAKE UP 12
TAKE UP PER MACROZONA 12
MAPPA DEGLI IMMOBILI LOCATI 13
3OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
HIGHLIGHTS
Il mercato ad uso uffici a Milano e a Roma negli Di seguito un focus sui due principali mercati
ultimi 12 mesi (Q3 2017-Q2 2018) ha rilevato un italiani, con riferimento a NTN (Numero di
aumento dell’assorbimento rispetto ai 12 mesi Transazioni Normalizzate), canoni, rendimenti,
precedenti (Q3 2016-Q2 2017) del +27%. take up e stock.
MIL ANO
TAKE UP H1 2018 PRIME RENT CBD-CENTRE
202.300 MQ 560 € SQM ANNO
Dato in aumento rispetto a quello rilevato
nello stesso trimestre del 2017, pari a 520
€/mq/anno.
Dato semestrale stabile rispetto al primo
semestre 2017.
ROMA
TAKE UP H1 2018 PRIME RENT CBD-CENTRO
84.455 MQ 420 € MQ ANNO
Dato semestrale in aumento rispetto al Dato in aumento rispetto a quello rileva-
primo semestre 2017. to nello stesso trimestre del 2017, pari a
400€/mq/anno.
4OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
IL REPORT IN SINTESI
Prosegue nel secondo trimestre del 2018 il trend positivo per il mercato degli uffici a Milano
e Roma. Nel primo semestre 2018 l’assorbimento stimato per Milano è stato di circa 202.300
mq, dato stabile rispetto allo stesso semestre del 2017, mentre a livello trimestrale si è registrato
un aumento del 16,6% rispetto al secondo trimestre del 2017.
In termini di superficie locata i mercati più attivi sono stati la Periferia, con il 32% della
superficie totale, e il Semicentro, con il 25%. Si segnala un ulteriore incremento dei canoni
prime nel CBD a circa 560 €/mq annuo.
Passando alla Capitale, si è registrato nel semestre un mercato attivo, 84.455 mq assorbiti, in
aumento del +18,3% rispetto al primo semestre del 2017. Il CBD risulta essere la macrozona
di preferenza, con il 35% dell’assorbimento totale e un prime rent in aumento a 420 €/mq
annui, segue l’EUR con il 34%.
Milano, mercato primario per il comparto,
continua la sua crescita, con canoni prime
in ulteriore aumento nel CBD a circa 560 €/mq annuo.
Anche Roma ha visto un incremento del prime
nelle zone più centrali della città
a circa 420 € al metro quadro annuo.
Si segala, inoltre, nella Capitale, un incremento del peso
del CBD sul totale transato, ricoprendo nel semestre
una percentuale di poco superiore a quella dell’EUR.
Raimondo Massimo Cogotti
Direttore Settore Office Italia
Gruppo Gabetti
5OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
MIL ANO
ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE
Nel 2016 sono state registrate un totale di 1.463 transazioni di immobili ad uso ufficio a Milano e
provincia. Dopo un I trimestre che ha visto un totale di 280 transazioni e un secondo trimestre
stabile a 292, il terzo e quarto trimestre hanno registrato un incremento del numero di transazioni,
arrivando a 516 nel Q4 2016.
Nel 2017, sono state registrate un totale di 1.535 transazioni, +4,9% rispetto al 2016. In particolare,
nel I trimestre sono state realizzate 370 transazioni (+31,9% rispetto al I trimestre 2016), nel II tri-
mestre 2017 sono state realizzate 355 transazioni (+21,4% rispetto al II trimestre del 2016) e nel III
trimestre 2017 sono state realizzate 378 transazioni, dato in linea con quello registrato nel III trime-
stre 2016 (+0,9%), mentre nel IV trimestre del 2017 le transazioni sono state 432, in calo del 16,3%
rispetto allo stesso trimestre del 2016.
Passando al 2018, nei primi tre mesi dell’anno sono state registrate un totale di 299 transazioni.
Andamento NTN trimestrale e variazione sullo stesso trimestre
dell’anno precedente - Milano e Provincia, Q1 2016 - Q1 2018
50%
500
40%
400 30%
300 20%
10%
200
0%
100
-10%
0
-20%
-100 -30%
Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018
6OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
CANONI RENT €/mq/a – Q2 2018
Dall’analisi dei contratti di locazione e attraver- AVERAGE PRIME
so l’esperienza degli agenti Gabetti è possibile RENT RENT
estrarre alcuni dati significativi riguardo ai cano- CBD 450 560
ni di locazione medi e prime ripartiti per zona.
PN BD 405 480
Il prime rent registrato al Q2 2018 è di 560 €/
mq/anno, dato in aumento rispetto a quello ri- Centro 400 465
levato nello stesso trimestre del 2017, pari a 520 Semicentro 280 360
€/mq/anno.
Periferia 200 260
Si precisa che i canoni prime subirebbero varia-
zioni al ribasso in considerazione di eventuali in- Hinterland 150 210
centivi (es. free rent, step-up ecc.).
RENDIMENTI YIELDS (%) Q2 2018
Rispetto al trimestre precedente i rendimenti
PRIME
(lordi) sono rimasti sostanzialmente stabili,
con un Prime Yield nella zona centrale di CBD-Centro 4,50%
Milano intorno al 4,50%.
Semicentro 6,00%
Periferia 7,00%
Hinterland 7,50%
TAKE UP
Il take up stimato nel primo semestre 2018 è stato di circa 202.300 mq (considerando i principali
operatori ed una quota frammentata tra operatori minori).
In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella Periferia (27%);
seguono il CBD (21%) e l’Hinterland (16%). In termini di superficie la Periferia (32%) e il Semicentro
(25%) rappresentano le quote più sostanziose.
IMMOBILI LOCATI PER ZONA SUPERFICIE LOCATA PER ZONA
MILANO Q1-Q2 2018 MILANO Q1-Q2 2018
16% 18% 12%
21%
9%
4%
15%
27%
32% 25%
8%
13%
■ Hinterland ■ CBD ■ Porta Nuova B. D. ■ Periferia ■ Semicentro ■ Centro
7OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
VACANCY
La vacancy complessiva stimata nell’area milanese è di circa 1,46 Milioni di mq. L’analisi disaggre-
gata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica
della città, con il 40%, seguita dall’hinterland, con il 26% della vacancy totale.
UNITÀ VACANT PER ZONA SUPERFICIE VACANT PER ZONA
MILANO Q2 2018 MILANO Q2 2018
15% 18% 12%
26%
7%
6%
13%
29% 9%
11%
14% 40%
TAKE UP PER Ripartizione del take-up per Macrozone,
MACROZONA Milano Q3 2017 - Q2 2018
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12
mesi relativa al take up declinato per macro
zone. 7,7% 15,0%
14,3%
22,4%
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, il
37,8% del take up è stato registrato nel Semi-
centro e il 26,1% in Periferia; seguono l’Hin- 39,5%
26,1%
39,0%
terland con il 15%, il CBD con il 9,1%, il Porta
Nuova Business District con il 7,5% e il Centro 41,4%
con il 4,6%. 10,3%
37,8%
12,6% 17,5%
7,5%
2,9%
9,0%
4,6%
17,0% 9,8%
7,9% 7,5%
12,9% 12,3% 16,1%
9,1%
■ Hinterland ■ CBD ■ Porta Nuova B. D. ■ Periferia ■ Semicentro ■ Centro
8OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
MAPPA DEGLI ZONA DATI TOTALE
IMMOBILI LOCATI CBD
Numero di Operazioni
Somma di Superficie
57
44.402
Media di Superficie 779
La presente mappa tematica è stata costrui- Media di Canone 403
ta sulla base di alcuni dei principali contratti Numero di Operazioni 43
di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel PN BD
Somma di Superficie 35.350
Media di Superficie 822
comune di Milano e nei paesi dell’hinterland. Media di Canone 326
La mappa distingue le zone in relazione al ca-
Numero di Operazioni 19
none medio. Somma di Superficie 24.498
Centro Media di Superficie 1.289
Media di Canone 323
Numero di Operazioni 40
Somma di Superficie 74.787
Semicentro Media di Superficie 1.870
Media di Canone 239
Numero di Operazioni 74
Somma di Superficie 128.568
Periferia Media di Superficie 1.737
Media di Canone 199
Numero di Operazioni 44
Somma di Superficie 55.504
Hinterland Media di Superficie 1.261
Media di Canone 160
Numero di Operazioni 277
Somma di Superficie totale 363.109
Media di Superficie totale 1.311
Media di Canone totale 263
Mappa Tematica take up MI Q2 2018
Media di
Canone per
CAP (Codice
Postale)
350 a 4...
300 a 3...
250 a 2...
200 a 2...
150 a 1...
100 a 1...
350 a 420 300 a 349 250 a 299 200 a 249 150 a 199 100 a 149
0 km 5 10 15
© 1988-2012 Microsoft Corporation e/o i suoi fornitori. Tutti i diritti riservati. http://www.microsoft.com/italy/mappoint/. © 1984-2012 Tele Atlas. Tutti i diritti riservati. Data Source © 2012 Tele Atlas N.V. Questo prodotto comprende dati cartografici concessi in licenza da
Ordnance Survey® con l'autorizzazione del Controller of Her Majesty's Stationery Office. © Crown copyright e/o database right 2012. Tutti i diritti riservati. Numero di licenza 100025324. ©2012 NAVTEQ. Tutti i diritti riservati. NAVTEQ ON BOARD è un marchio
registrato di NAVTEQ. 9OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
ROMA
ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE
Nel corso del 2016 sono state registrate un totale di 653 transazioni di immobili ad uso ufficio a
Roma e provincia. Dopo un I trimestre 2016 in cui si sono realizzate 103 transazioni e un II trimestre
in cui sono state 182, nel III trimestre le transazioni sono leggermente calate (161) per poi aumentare
nuovamente nel IV trimestre (207).
Nel 2017, sono state registrate un totale di 729 transazioni, +11,6% rispetto al 2016. In particolare,
nel I trimestre sono state realizzate 213 transazioni (oltre il doppio, rispetto al I trimestre 2016), nel II
trimestre 2017 sono state 131 (-28,3% rispetto al II trimestre del 2016), nel III trimestre sono state 187,
in aumento del +15,9% rispetto allo stesso trimestre del 2016, mentre nel IV trimestre si sono regi-
strate 198 transazioni, in calo del 4,4% rispetto allo stesso trimestre del 2016. Passando al Q1 2018,
sono state registrate un totale di 153 transazioni.
Andamento NTN trimestrale e variazione sullo stesso trimestre
dell’anno precedente Roma e Provincia, Q1 2016 - Q1 2018
250 120%
100%
200
80%
150
60%
100 40%
20%
50
0%
0
-20%
-50 -40%
Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018
10OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
CANONI RENT €/mq/a – Q2 2018
Dall’analisi dei contratti di locazione e attra- AVERAGE PRIME
RENT RENT
verso l’esperienza degli agenti Gabetti è pos-
sibile estrarre alcuni dati significativi riguardo CBD* 370 420
ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti Centro* 275 350
per zona.
Semicentro 270 340
In particolare, data la distribuzione degli im-
mobili ad uso direzionale nella città di Roma, Eur 260 350
sono state individuate 4 macroaree quali, il Periferia 140 210
centro, il semicentro, la zona Eur e la zona
periferica, che racchiude anche i sottomer-
cati Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra e
South-East Inner Gra. Si precisa che i canoni prime subirebbero variazioni
al ribasso in considerazione di eventuali incentivi
Il prime rent delle locazioni avvenute al Q2
(es. free rent, step-up ecc.).
2018 è di 420 €/mq/anno, dato in aumento *Si segnala, inoltre, una ridefinizione delle zone del
rispetto a quello rilevato nello stesso trime- CBD e del Centro, con conseguente impatto sui dati
stre del 2017 (400 €/mq). medi e prime delle due zone.
RENDIMENTI YIELDS (%) Q2 2018
I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto PRIME
al trimestre precedente sono rimasti sostan-
zialmente stabili, con un Prime Yield in calo CBD-Centro 5,15%
solo nella zona centrale di Roma, 5,15% circa. Semicentro 6,50%
Eur 6,50%
Periferia 7,80%
11OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
TAKE UP
Il take up stimato nel primo semestre 2018 è stato di circa 84.455 mq (considerando i principali
operatori ed una quota frammentata tra operatori minori). E’ necessario, tuttavia, sottolineare che
per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere consi-
derata maggiore rispetto al mercato di Milano.
In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella zona EUR (32%),
seguita dal CBD (25%). In termini di superficie troviamo in testa il CBD, con il 35% del totale della
superficie locata, seguito della zona EUR (34%).
IMMOBILI LOCATI PER ZONA SUPERFICIE LOCATA PER ZONA
ROMA Q1-Q2 2018 ROMA Q1-Q2 2018
9% 10%
7%
22%
32% 35%
34%
25%
12% 14%
TAKE UP PER Ripartizione del take-up per Macrozone,
MACROZONA Roma Q3 2017 - Q2 2018
Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi
12 mesi relativa al take up declinato per ma-
5,6%
crozone. 11,8%
18,4%
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, le
macrozone di preferenza risultano essere 37,2%
il CBD, con il 43,7% del take up totale, e la 25,1%
zona EUR con il 25,1%. Seguono il Centro,
con il 12,2%, la Periferia (che include anche le 7,2%
48,7%
zone di Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra 73,7%
e South-East Inner Gra), con l’11,8%, e il Semi- 32,0%
12,2%
centro, con il 7,2% del take up totale.
4,6% 7,5%
7,0%
2,8% 13,4% 43,7%
17,8%
12,8% 18,5%
■ Semicentro ■ EUR ■ Periferia ■ CBD ■ Centro
12OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
MAPPA DEGLI ZONA DATI TOTALE
IMMOBILI LOCATI CBD
Numero di Operazioni
Somma di Superficie
Media di Superficie
43
53.699
1.249
Media di Canone 313
La presente mappa tematica è stata costruita
sulla base di alcuni dei principali contratti di Numero di Operazioni 31
Somma di Superficie 17.620
locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel co- Centro
Media di Superficie 568
mune di Roma. La mappa distingue le zone Media di Canone 256
in relazione al canone medio. Numero di Operazioni 9
Somma di Superficie 8.201
Semicentro
Media di Superficie 911
Media di Canone 277
Numero di Operazioni 50
Somma di Superficie 120.078
EUR
Media di Superficie 2.402
Media di Canone 231
Numero di Operazioni 10
Somma di Superficie 13.148
Periferia
Media di Superficie 1.315
Media di Canone 155
Numero di Operazioni 6
East Somma di Superficie 9.020
Inner Gra Media di Superficie 1.503
Media di Canone 139
Numero di Operazioni 7
Nuova Fiera Somma di Superficie 12.275
di Roma Media di Superficie 1.754
Media di Canone 186
Numero di Operazioni 156
*Si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto
si riferiscono solo ai contratti analizzati e non rappresentano Somma di Superficie totale 234.041
necessariamente i valori medi dei canoni Mappa Tematica take
di zona. up RM Q2 2018
Media di Nota: nel corso dei trimestri, fino a chiusura anno,
Media di Superficie totale 1.500
Canone per il take-up trimestrale può subire lievi oscillazioni, in funzione
CAP (Codice Media di Canone totale 246
dell’attribuzione delle transazioni ai vari trimestri.
Postale)
300 a 3...
250 a 2...
200 a 2...
150 a 1...
50 a 149
300 a 350 250 a 299 200 a 249 150 a 199 80 a 149
0 km 2 4 6 8 10 12
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