OFFICE MARKET OVERVIEW - MILAN AND ROME Q2 2018 - Gabetti Property Solutions

 
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILAN AND ROME Q2 2018 - Gabetti Property Solutions
Q2 2018

OFFICE MARKET
OVERVIEW
MILAN AND ROME
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILAN AND ROME Q2 2018 - Gabetti Property Solutions
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

INDICE
HIGHLIGHT                                              4

IL REPORT IN SINTESI                                   5

MILAN                                                  6

  ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE                        6
  CANONI                                               7
  RENDIMENTI                                           7
  TAKE UP                                              7
  VACANCY                                              8
  TAKE UP PER MACROZONA                                8
  MAPPA DEGLI IMMOBILI LOCATI                          9

ROME                                                   10

  ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE                        10
  CANONI                                               11
  RENDIMENTI                                           11
  TAKE UP                                              12
  TAKE UP PER MACROZONA                                12
  MAPPA DEGLI IMMOBILI LOCATI                          13

                                3
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

HIGHLIGHTS
Il mercato ad uso uffici a Milano e a Roma negli        Di seguito un focus sui due principali mercati
ultimi 12 mesi (Q3 2017-Q2 2018) ha rilevato un         italiani, con riferimento a NTN (Numero di
aumento dell’assorbimento rispetto ai 12 mesi           Transazioni Normalizzate), canoni, rendimenti,
precedenti (Q3 2016-Q2 2017) del +27%.                  take up e stock.

                                     MIL ANO
       TAKE UP H1 2018                                          PRIME RENT CBD-CENTRE

       202.300                             MQ                   560                  € SQM ANNO

                                                                Dato in aumento rispetto a quello rilevato
                                                                nello stesso trimestre del 2017, pari a 520
                                                                €/mq/anno.
       Dato semestrale stabile rispetto al primo
       semestre 2017.

                                          ROMA
       TAKE UP H1 2018                                          PRIME RENT CBD-CENTRO

       84.455                             MQ                    420                 € MQ ANNO

       Dato semestrale in aumento rispetto al                   Dato in aumento rispetto a quello rileva-
       primo semestre 2017.                                     to nello stesso trimestre del 2017, pari a
                                                                400€/mq/anno.

                                                    4
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

IL REPORT IN SINTESI
Prosegue nel secondo trimestre del 2018 il trend positivo per il mercato degli uffici a Milano
e Roma. Nel primo semestre 2018 l’assorbimento stimato per Milano è stato di circa 202.300
mq, dato stabile rispetto allo stesso semestre del 2017, mentre a livello trimestrale si è registrato
un aumento del 16,6% rispetto al secondo trimestre del 2017.

In termini di superficie locata i mercati più attivi sono stati la Periferia, con il 32% della
superficie totale, e il Semicentro, con il 25%. Si segnala un ulteriore incremento dei canoni
prime nel CBD a circa 560 €/mq annuo.

Passando alla Capitale, si è registrato nel semestre un mercato attivo, 84.455 mq assorbiti, in
aumento del +18,3% rispetto al primo semestre del 2017. Il CBD risulta essere la macrozona
di preferenza, con il 35% dell’assorbimento totale e un prime rent in aumento a 420 €/mq
annui, segue l’EUR con il 34%.

                  Milano, mercato primario per il comparto,
                 continua la sua crescita, con canoni prime
          in ulteriore aumento nel CBD a circa 560 €/mq annuo.

                Anche Roma ha visto un incremento del prime
                      nelle zone più centrali della città
                   a circa 420 € al metro quadro annuo.

         Si segala, inoltre, nella Capitale, un incremento del peso
           del CBD sul totale transato, ricoprendo nel semestre
           una percentuale di poco superiore a quella dell’EUR.

                                                         Raimondo Massimo Cogotti
                                                                   Direttore Settore Office Italia
                                                                                 Gruppo Gabetti

                                                  5
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

                                                              MIL ANO

ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE
Nel 2016 sono state registrate un totale di 1.463 transazioni di immobili ad uso ufficio a Milano e
provincia. Dopo un I trimestre che ha visto un totale di 280 transazioni e un secondo trimestre
stabile a 292, il terzo e quarto trimestre hanno registrato un incremento del numero di transazioni,
arrivando a 516 nel Q4 2016.

Nel 2017, sono state registrate un totale di 1.535 transazioni, +4,9% rispetto al 2016. In particolare,
nel I trimestre sono state realizzate 370 transazioni (+31,9% rispetto al I trimestre 2016), nel II tri-
mestre 2017 sono state realizzate 355 transazioni (+21,4% rispetto al II trimestre del 2016) e nel III
trimestre 2017 sono state realizzate 378 transazioni, dato in linea con quello registrato nel III trime-
stre 2016 (+0,9%), mentre nel IV trimestre del 2017 le transazioni sono state 432, in calo del 16,3%
rispetto allo stesso trimestre del 2016.

Passando al 2018, nei primi tre mesi dell’anno sono state registrate un totale di 299 transazioni.

                 Andamento NTN trimestrale e variazione sullo stesso trimestre
                  dell’anno precedente - Milano e Provincia, Q1 2016 - Q1 2018
                                                                                                      50%
     500
                                                                                                      40%

     400                                                                                              30%

     300                                                                                              20%

                                                                                                      10%
     200
                                                                                                      0%
     100
                                                                                                      -10%

       0
                                                                                                      -20%

    -100                                                                                              -30%
            Q1 2016   Q2 2016   Q3 2016   Q4 2016   Q1 2017   Q2 2017   Q3 2017   Q4 2017   Q1 2018

                                                       6
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

CANONI                                                                                   RENT €/mq/a – Q2 2018
Dall’analisi dei contratti di locazione e attraver-                                     AVERAGE           PRIME
so l’esperienza degli agenti Gabetti è possibile                                          RENT            RENT
estrarre alcuni dati significativi riguardo ai cano-                    CBD                450             560
ni di locazione medi e prime ripartiti per zona.
                                                                       PN BD               405             480
Il prime rent registrato al Q2 2018 è di 560 €/
mq/anno, dato in aumento rispetto a quello ri-                         Centro              400             465
levato nello stesso trimestre del 2017, pari a 520                  Semicentro             280             360
€/mq/anno.
                                                                      Periferia            200             260
Si precisa che i canoni prime subirebbero varia-
zioni al ribasso in considerazione di eventuali in-                  Hinterland            150             210
centivi (es. free rent, step-up ecc.).

RENDIMENTI                                                                                YIELDS (%) Q2 2018
Rispetto al trimestre precedente i rendimenti
                                                                                                  PRIME
(lordi) sono rimasti sostanzialmente stabili,
con un Prime Yield nella zona centrale di                           CBD-Centro                    4,50%
Milano intorno al 4,50%.
                                                                    Semicentro                    6,00%
                                                                      Periferia                   7,00%
                                                                     Hinterland                   7,50%

TAKE UP
Il take up stimato nel primo semestre 2018 è stato di circa 202.300 mq (considerando i principali
operatori ed una quota frammentata tra operatori minori).
In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella Periferia (27%);
seguono il CBD (21%) e l’Hinterland (16%). In termini di superficie la Periferia (32%) e il Semicentro
(25%) rappresentano le quote più sostanziose.

        IMMOBILI LOCATI PER ZONA                                      SUPERFICIE LOCATA PER ZONA
           MILANO Q1-Q2 2018                                              MILANO Q1-Q2 2018

                    16%                                                            18%       12%
                                21%
                                                                                                   9%
                                                                                                           4%

                                     15%
              27%
                                                                                  32%             25%
                                8%
                          13%

       ■ Hinterland       ■ CBD         ■ Porta Nuova B. D.       ■ Periferia      ■ Semicentro         ■ Centro

                                                              7
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

VACANCY
La vacancy complessiva stimata nell’area milanese è di circa 1,46 Milioni di mq. L’analisi disaggre-
gata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica
della città, con il 40%, seguita dall’hinterland, con il 26% della vacancy totale.

          UNITÀ VACANT PER ZONA                                         SUPERFICIE VACANT PER ZONA
              MILANO Q2 2018                                                 MILANO Q2 2018

                      15%         18%                                                          12%
                                                                                   26%
                                                                                                        7%
                                                                                                         6%
                                        13%
              29%                                                                                       9%
                                    11%
                            14%                                                          40%

TAKE UP PER                                                         Ripartizione del take-up per Macrozone,
MACROZONA                                                                   Milano Q3 2017 - Q2 2018

                                                                         Q3 2017   Q4 2017     Q1 2018        Q2 2018
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12
mesi relativa al take up declinato per macro
zone.                                                                      7,7%                                15,0%
                                                                                    14,3%
                                                                                                22,4%
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, il
37,8% del take up è stato registrato nel Semi-
centro e il 26,1% in Periferia; seguono l’Hin-                             39,5%
                                                                                                               26,1%
                                                                                    39,0%
terland con il 15%, il CBD con il 9,1%, il Porta
Nuova Business District con il 7,5% e il Centro                                                 41,4%
con il 4,6%.                                                               10,3%

                                                                                                               37,8%
                                                                           12,6%    17,5%
                                                                                                7,5%
                                                                                                2,9%
                                                                                     9,0%
                                                                                                               4,6%
                                                                           17,0%                9,8%
                                                                                     7,9%                      7,5%

                                                                           12,9%     12,3%      16,1%
                                                                                                               9,1%

       ■ Hinterland         ■ CBD         ■ Porta Nuova B. D.       ■ Periferia     ■ Semicentro             ■ Centro

                                                                8
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

                          MAPPA DEGLI                                                                                                                                            ZONA                                               DATI                                    TOTALE

                          IMMOBILI LOCATI                                                                                                                                         CBD
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie
                                                                                                                                                                                                                                                                                      57
                                                                                                                                                                                                                                                                                  44.402
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                      779
                          La presente mappa tematica è stata costrui-                                                                                                                                       Media di Canone                                                          403
                          ta sulla base di alcuni dei principali contratti                                                                                                                                  Numero di Operazioni                                                      43
                          di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel                                                                                                       PN BD
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                   35.350
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                      822
                          comune di Milano e nei paesi dell’hinterland.                                                                                                                                     Media di Canone                                                          326
                          La mappa distingue le zone in relazione al ca-
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                      19
                          none medio.                                                                                                                                                                       Somma di Superficie                                                   24.498
                                                                                                                                                                               Centro                       Media di Superficie                                                    1.289
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                          323
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                       40
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                    74.787
                                                                                                                                                                         Semicentro                         Media di Superficie                                                     1.870
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                           239
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                      74
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                 128.568
                                                                                                                                                                             Periferia                      Media di Superficie                                                    1.737
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                          199
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                       44
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                   55.504
                                                                                                                                                                          Hinterland                        Media di Superficie                                                     1.261
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                          160
                                                                                                                                                                           Numero di Operazioni                                                                                         277
                                                                                                                                                                           Somma di Superficie totale                                                                           363.109
                                                                                                                                                                           Media di Superficie totale                                                                                   1.311
                                                                                                                                                                           Media di Canone totale                                                                                       263

                                                                                                       Mappa Tematica take up MI Q2 2018
Media di
Canone per
CAP (Codice
Postale)
   350 a 4...
      300 a 3...
      250 a 2...
      200 a 2...
      150 a 1...
      100 a 1...

                                                                                                                                                                               350 a 420            300 a 349             250 a 299            200 a 249             150 a 199           100 a 149
                                                                                                                                                                                              0 km                              5                                 10                            15

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OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

             ROMA

ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE
Nel corso del 2016 sono state registrate un totale di 653 transazioni di immobili ad uso ufficio a
Roma e provincia. Dopo un I trimestre 2016 in cui si sono realizzate 103 transazioni e un II trimestre
in cui sono state 182, nel III trimestre le transazioni sono leggermente calate (161) per poi aumentare
nuovamente nel IV trimestre (207).

Nel 2017, sono state registrate un totale di 729 transazioni, +11,6% rispetto al 2016. In particolare,
nel I trimestre sono state realizzate 213 transazioni (oltre il doppio, rispetto al I trimestre 2016), nel II
trimestre 2017 sono state 131 (-28,3% rispetto al II trimestre del 2016), nel III trimestre sono state 187,
in aumento del +15,9% rispetto allo stesso trimestre del 2016, mentre nel IV trimestre si sono regi-
strate 198 transazioni, in calo del 4,4% rispetto allo stesso trimestre del 2016. Passando al Q1 2018,
sono state registrate un totale di 153 transazioni.

                  Andamento NTN trimestrale e variazione sullo stesso trimestre
                    dell’anno precedente Roma e Provincia, Q1 2016 - Q1 2018

     250                                                                                              120%

                                                                                                      100%
     200
                                                                                                      80%
      150
                                                                                                      60%

     100                                                                                              40%

                                                                                                      20%
      50
                                                                                                      0%
       0
                                                                                                      -20%

     -50                                                                                              -40%
            Q1 2016   Q2 2016   Q3 2016   Q4 2016   Q1 2017   Q2 2017   Q3 2017   Q4 2017   Q1 2018

                                                       10
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

CANONI                                                                           RENT €/mq/a – Q2 2018

Dall’analisi dei contratti di locazione e attra-                                AVERAGE            PRIME
                                                                                  RENT             RENT
verso l’esperienza degli agenti Gabetti è pos-
sibile estrarre alcuni dati significativi riguardo               CBD*               370              420
ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti                  Centro*              275              350
per zona.
                                                             Semicentro             270              340
In particolare, data la distribuzione degli im-
mobili ad uso direzionale nella città di Roma,                   Eur                260              350
sono state individuate 4 macroaree quali, il                   Periferia            140              210
centro, il semicentro, la zona Eur e la zona
periferica, che racchiude anche i sottomer-
cati Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra e
South-East Inner Gra.                                     Si precisa che i canoni prime subirebbero variazioni
                                                          al ribasso in considerazione di eventuali incentivi
Il prime rent delle locazioni avvenute al Q2
                                                          (es. free rent, step-up ecc.).
2018 è di 420 €/mq/anno, dato in aumento                  *Si segnala, inoltre, una ridefinizione delle zone del
rispetto a quello rilevato nello stesso trime-            CBD e del Centro, con conseguente impatto sui dati
stre del 2017 (400 €/mq).                                 medi e prime delle due zone.

RENDIMENTI                                                                         YIELDS (%) Q2 2018

I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto                                             PRIME
al trimestre precedente sono rimasti sostan-
zialmente stabili, con un Prime Yield in calo                CBD-Centro                    5,15%
solo nella zona centrale di Roma, 5,15% circa.               Semicentro                    6,50%
                                                                 Eur                       6,50%
                                                               Periferia                   7,80%

                                                     11
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

TAKE UP
Il take up stimato nel primo semestre 2018 è stato di circa 84.455 mq (considerando i principali
operatori ed una quota frammentata tra operatori minori). E’ necessario, tuttavia, sottolineare che
per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere consi-
derata maggiore rispetto al mercato di Milano.
In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella zona EUR (32%),
seguita dal CBD (25%). In termini di superficie troviamo in testa il CBD, con il 35% del totale della
superficie locata, seguito della zona EUR (34%).

        IMMOBILI LOCATI PER ZONA                             SUPERFICIE LOCATA PER ZONA
           ROMA Q1-Q2 2018                                        ROMA Q1-Q2 2018

                        9%                                                           10%
                                                                                            7%
               22%

                                 32%                                   35%
                                                                                                    34%
                25%
                           12%                                                   14%

TAKE UP PER                                              Ripartizione del take-up per Macrozone,

MACROZONA                                                         Roma Q3 2017 - Q2 2018

                                                             Q3 2017      Q4 2017          Q1 2018    Q2 2018

Il grafico mostra la serie storica degli ultimi
12 mesi relativa al take up declinato per ma-
                                                               5,6%
crozone.                                                                                                  11,8%
                                                                                            18,4%
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, le
macrozone di preferenza risultano essere                                     37,2%
il CBD, con il 43,7% del take up totale, e la                                                             25,1%
zona EUR con il 25,1%. Seguono il Centro,
con il 12,2%, la Periferia (che include anche le                                                          7,2%
                                                                                            48,7%
zone di Nuova Fiera di Roma, East Inner Gra                    73,7%
e South-East Inner Gra), con l’11,8%, e il Semi-                             32,0%
                                                                                                          12,2%

centro, con il 7,2% del take up totale.

                                                                             4,6%           7,5%

                                                                                            7,0%
                                                               2,8%          13,4%                        43,7%

                                                               17,8%
                                                                             12,8%          18,5%

 ■ Semicentro ■ EUR ■ Periferia ■ CBD ■ Centro

                                                   12
OFFICE MARKET OVERVIEW - MILANO E ROMA

                         MAPPA DEGLI                                                                                                                                             ZONA                                              DATI                                     TOTALE

                         IMMOBILI LOCATI                                                                                                                                           CBD
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie
                                                                                                                                                                                                                                                                                       43
                                                                                                                                                                                                                                                                                  53.699
                                                                                                                                                                                                                                                                                    1.249
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                           313
                         La presente mappa tematica è stata costruita
                         sulla base di alcuni dei principali contratti di                                                                                                                                   Numero di Operazioni                                                        31
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                    17.620
                         locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel co-                                                                                                       Centro
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                       568
                         mune di Roma. La mappa distingue le zone                                                                                                                                           Media di Canone                                                           256
                         in relazione al canone medio.                                                                                                                                                      Numero di Operazioni                                                            9
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                         8.201
                                                                                                                                                                          Semicentro
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                            911
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                               277
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                     50
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                 120.078
                                                                                                                                                                                   EUR
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                   2.402
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                          231
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                        10
                                                                                                                                                                                                            Somma di Superficie                                                     13.148
                                                                                                                                                                              Periferia
                                                                                                                                                                                                            Media di Superficie                                                      1.315
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                            155
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                          6
                                                                                                                                                                               East                         Somma di Superficie                                                     9.020
                                                                                                                                                                             Inner Gra                      Media di Superficie                                                      1.503
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                             139
                                                                                                                                                                                                            Numero di Operazioni                                                         7
                                                                                                                                                                          Nuova Fiera                       Somma di Superficie                                                     12.275
                                                                                                                                                                           di Roma                          Media di Superficie                                                      1.754
                                                                                                                                                                                                            Media di Canone                                                            186
                                                                                                                                                                          Numero di Operazioni                                                                                               156
                         *Si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto
                         si riferiscono solo ai contratti analizzati e non rappresentano                                                                                  Somma di Superficie totale                                                                            234.041
                         necessariamente i valori medi dei canoni   Mappa    Tematica take
                                                                       di zona.                                                                             up RM Q2 2018
Media di                 Nota: nel corso dei trimestri, fino a chiusura anno,
                                                                                                                                                                          Media di Superficie totale                                                                                    1.500
Canone per               il take-up trimestrale può subire lievi oscillazioni, in funzione
CAP (Codice                                                                                                                                                               Media di Canone totale                                                                                         246
                         dell’attribuzione delle transazioni ai vari trimestri.
Postale)
   300 a 3...
      250 a 2...
      200 a 2...
      150 a 1...
      50 a 149

                                                                                                                                                                                                    300 a 350             250 a 299             200 a 249            150 a 199               80 a 149

                                                                                                                                                                                                          0 km          2               4               6               8               10          12

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