I Porti nella Logistica Italiana - Zeno D'Agostino Commissario Autorità Portuale Trieste - Sipotra
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I Porti nella Logistica Italiana
Zeno D’Agostino
Commissario Autorità Portuale Trieste
SIPOTRA
Verso un nuovo Piano dei Porti e della Logistica
Roma, 31 marzo 2015
ITALIA – SVILUPPO IMMOBILIARE LOGISTICO
INTERPORTI – TIPOLOGIA SVILUPPO IMMOBILIARE
1 TIPOLOGIA PUSH: SVILUPPO IMMOBILIARE GUIDATO
DALL’OFFERTA PUBBLICA (ANNI ‘80 – 2000)
2 TIPOLOGIA PULL: SVILUPPO IMMOBILIARE GUIDATO DALLA
DOMANDA PRIVATA (2000 AD OGGI)
1 2
Fonte: Interporto Bologna SpA
IL MERCATO IMMOBILIARE LOGISTICO TRADIZIONALE (PUSH): STRUTTURA
Magazzino
Utilizzano il
magazzino per le
proprie attività
Terreno e lotti
Progetta e
costruisce
Dà in locazione il
magazzino
Operatori logistici
GDO Gestore Area
Industria (Interporto o ASI)
È Acquisisce
proprietario capitali da
e progetta
Amministrazione
Pubblica
Terreno e lottiIL MERCATO IMMOBILIARE LOGISTICO ATTUALE (PULL): STRUTTURA (1)
Magazzino
Progetta e
costruisce Terreno e lotti
Acquista il
terreno da
Gestore Area Sviluppatore
(Interporto) Immobiliare
È proprietario Opera per Acquisisce
e progetta conto di capitali da
Operatori logistici Fondi pubblici e
GDO
Industria privati
Terreno e lottiIL MERCATO IMMOBILIARE LOGISTICO ATTUALE (PULL): STRUTTURA (2)
Magazzino
Progetta,
Terreno e lotti
costruisce
ed è proprietario
Sviluppatore
Immobiliare
Opera per
conto di
Dà in
Locazione
o Leasing a
Operatori logistici
GDO
IndustriaIL MERCATO IMMOBILIARE LOGISTICO ATTUALE (PULL): NOTE CARATTERISTICHE
1. La moderna logistica gestita dai grandi operatori internazionali si svolge in
immobili qualitativamente e dimensionalmente adeguati che in Italia troviamo
solo negli Interporti o in altre aree similari, ma non nei porti;
2. Gli investimenti per la creazione e lo sviluppo di tali immobili è stato delegato
dal mondo logistico ad alcuni Real Estate Global Developer specializzati;
3. Il ruolo di questi Developer è quello di:
a. “Variabilizzare” il costo dell’utilizzo del magazzino mantenendo la proprietà
del terreno e dell’immobile e locandolo all’operatore logistico;
b. Fungere da collettori di finanza pubblica e privata globale da destinare a
questi investimenti;
c. Progettare immobili altamente rispondenti alle esigenze della domanda
(logica PULL);
4. L’alienabilità della proprietà del terreno è l’elemento fondante su cui ruota lo
sviluppo immobiliare collegato alla logistica moderna;
5. La proprietà dei terreni in Italia non è alienabile nelle aree demaniali portuali;
NELLE AREE PORTUALI ITALIANE (DOVE VIGE IL DEMANIO) E’ QUASI IMPOSSIBILE
ATTIRARE LA LOGISTICA INTERNAZIONALELE RAGIONI DI UNA INTEGRAZIONE TRA PORTI E INTERPORTI
A
A = PORTO
B = O/D DELLE MERCI B
X = INTERPORTO
A X
B
X DETERMINA UNA “ROTTURA DI CARICO” NEL
TRASPORTO CHE DEVE AVERE UNA
GIUSTIFICAZIONEINTEGRAZIONE TRA PORTI E INTERPORTI: IL RETROPORTO
A
A = PORTO
B = O/D DELLE MERCI B
X = INTERPORTO
A X
FUNZIONE/GIUSTIFICAZIONE
B
TRASFERIMENTO ATTIVITA’ PORTUALI IN AREA
NON CONGESTIONATAIL RETROPORTO CARATTERISTICHE - AREA VICINA AL PORTO (
INTEGRAZIONE TRA PORTI E INTERPORTI: L’INLAND TERMINAL
A
A = PORTO
B = O/D DELLE MERCI B
X = INTERPORTO
A
FUNZIONE/GIUSTIFICAZIONE
X B
RACCOLTA MERCI CON O/D AREA PRODUTTIVA
O DI CONSUMOL’INLAND TERMINAL
CARATTERISTICHE
- SITUATO IN AREA PRODUTTIVA E DI
ESEMPI
CONSUMO (>200 KM)
- COLLEGATO VIA FERRO
- PADOVA PORTI TIRRENICI
- DOGANA
- MELZO – LA SPEZIA
- TERMINAL INTERMODALE
PORTOINTEGRAZIONE TRA PORTI E INTERPORTI: IL GATEWAY
A
A = PORTO
B = O/D DELLE MERCI B
X = INTERPORTO
A
X
FUNZIONE/GIUSTIFICAZIONE
B
SMISTAMENTO INTERMODALE MERCI CON
O/D PORTUALE E D/O NON LOCALEIL GATEWAY
CARATTERISTICHE
- AREA NON VICINA AL PORTO
- COLLEGATA VIA FERRO CON IL PORTO
- AMPI SPAZI
- TERMINAL INTERMODALE
- PRESENZA DI SERVIZI INTERMODALI ESEMPI
NAZIONALI ED INTERNAZIONALI
- VERONA – LA SPEZIA
PORTO
- DUISBURG – ANVERSA
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