Osservatorio sull'Immobiliare Logistico (OSIL) - LIUC Business ...
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Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL) Il sistema di rating VA.LO.RE. (VAluation LOgistics Real Estate) Prof. Fabrizio Dallari - Center for Logistics & Supply Chain Management Ing. Martina Baglio - Center for Logistics & Supply Chain Management
La storia dell’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico
2017
nascita Osservatorio OSIL
▪ Dopo numerosi anni di ricerche e progetti sul tema, la
Business School della LIUC Università Cattaneo ha dato
2018
vita all’Osservatorio sull’immobiliare logistico (OSIL) focus operatori logistici
Campione: 150 magazzini
▪ OSIL nasce nel 2017 con l’obiettivo di studiare il settore
del real estate per la logistica e di valutare il livello di 2019
focus Retail e GDO (36)
qualità dei magazzini presenti in Italia. Campione: 200 magazzini
▪ Fanno parte dell’Advisory Board di OSIL i principali player 2020
del Real Estate, gli operatori di logistica conto terzi e focus spedizionieri (53)
alcuni fornitori di soluzioni per il magazzino Campione: 250 magazzini
▪ L’Osservatorio ha sviluppato il sistema di rating VA.LO.RE 2021
(Valuation Logistics Real Estate) per valutare la qualità dei nasce sistema di rating
magazzini e la loro destinazione d’uso VA.LO.RE.
2
L’Osservatorio OSIL un riferimento per il settore logistico
• Ad oggi il sistema di rating è stato testato su oltre
250 magazzini, per un totale di 5,1 milioni mq
• OSIL è stato presentato in diversi convegni: Green
Logistics Expo a Padova, Intralogistica a Milano,
Osservatorio Contract Logistics a Milano, Retail
Forum, RE Italy
• OSIL è stato oggetto di numerose pubblicazioni sulle
principali testate del settore e su alcune riviste
scientifiche internazionali
• L’Osservatorio ha ricevuto il premio «Logistico
dell’anno» da parte di Assologistica nel 2018
→ Scarica i risultati dal sito: www.osil.it
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L’Advisory Board dell’Osservatorio OSIL
ADVISORY 3PL ADVISORY GDO
ADVISORY SPEDIZIONIERI ADVISORY REAL ESTATE
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Cos’è VA.LO.RE.?
▪ VA.LO.RE. è un innovativo sistema di rating per
valutare la qualità dei magazzini e la loro
funzionalità.
▪ Attraverso il sistema di rating VA.LO.RE. è possibile
conoscere quanto il proprio immobile è adatto a
svolgere una determinata funzione: logistica,
distribuzione, trasporto.
▪ La valutazione della qualità avviene secondo un
modello condiviso con i principali player ed esperti
del real estate, e testata su oltre 250 magazzini.
▪ A partire dalla valutazione ottenuta è possibile
identificare il corretto valore di mercato del proprio
immobile.
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Rating VA.LO.RE a chi si rivolge?
Il sistema di rating può Da chi può essere
essere utilizzato per: utilizzato?
1. Valutare la qualità dei magazzini
secondo degli standard di Proprietari di immobili
riferimento condivisi dagli
esperti del settore Fondi di investimento
S.G.R.
2. Supportare i processi di selezione
e compravendita degli immobili, Operatori Logistici
attraverso un sistema
«trasparente» di valutazione
qualitativa
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Cosa viene valutato?
Attraverso il sistema di rating sviluppato dalla LIUC Business School è possibile conoscere:
1. L’indice di qualità del magazzino in
base al punteggio ottenuto in 4 ambiti
(location, esterno, edificio, interno)
Logistica Distribuzione Trasporto
2. Il grado di compatibilità dell’immobile
a svolgere una determinata funzione
nella catena logistica
7
Come funziona VA.LO.RE.?
1 2
Analisi dettagliata della documentazione e Verifica on-site delle informazioni
delle caratteristiche dell'immobile acquisite e photo - shooting
3 4
Elaborazione delle risposte, determinazione Rilascio della certificazione ufficiale da
dell’indice di qualità e stesura del report parte della LIUC Business School
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Come è stato sviluppato?
Logistica Distribuzione Trasporto
Step 1: identificazione degli elementi da
considerare per la valutazione degli
immobili (qualità e compatibilità)
Step 2: definizione dei pesi da attribuire e
ciascun ambito e dei punteggi attribuiti
alle domande
Step 3: test del modello con alcuni
casi pilota e validazione delle scale di
pesi/punteggi
Step 4: presentazione del sistema di rating e
rilascio della certificazione
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Quali immobili vengono valutati?
3 CATEGORIE FUNZIONALI
1. LOGISTICA 2. DISTRIBUZIONE 3. TRASPORTO
Attività di stoccaggio conto proprio o Attività di stoccaggio, Attività di consolidamento e
conto terzi di materiali, con tempi di movimentazione e allestimento deconsolidamento delle spedizioni
permanenza a scorta prolungati ordini di materiali a servizio della rete terrestri, aeree e marittime da parte
di punti vendita retail di operatori della catena del trasporto
6 TIPOLOGIE DI MAGAZZINI
1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° controllata Last Mile Hub/TP
10Tipologie di magazzino: funzione «LOGISTICA»
1.1 Standard 1.2 Big Box
Impianti logistici di medie-grandi dimensioni gestiti in conto Impianti logistici che si differenziano per una dimensione
proprio o in conto terzi da operatori logistici (3PL) per uno o più complessiva dell'immobile superiore o uguale ai 30.000 m2 ed
clienti un'altezza sotto trave maggiore o uguale ai 12 m
Silvano Chiapparoli Amazon
Livraga (LO) Castel S. Giovanni (PC)
11Tipologie di magazzino: funzione «DISTRIBUZIONE»
2.1 Temperatura ambiente 2.2 Temperatura controllata
Centri Distributivi (Ce.Di.) delle aziende di retail (food e non- Centri Distributivi (Ce.Di.) delle aziende di retail (food e
food) per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti alimentari pharma) per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti
non deperibili e non alimentari alimentari deperibili che necessitano di temperatura
controllata
Conad Tigros
San Salvo (CH) Cassano Magnago (VA)
12Tipologie di magazzino: funzione «TRASPORTO»
3.1 Last Mile 3.2 Hub/Transit point
Piattaforme di trasporto situate in prossimità delle aree Piattaforme di smistamento e consolidamento delle
metropolitane e capoluoghi di dimensioni contenute merci (cross-docking) utilizzati da
(< 7.000 m2) per la distribuzione in ambito urbano autotrasportatori, spedizionieri e corrieri.
(es. e-commerce)
Amazon DHL
Zona Rogoredo (MI) Pozzuolo Martesana (MI)
13Come VA.LO.RE. identifica la tipologia di magazzino?
14Quali aspetti determinano il rating del magazzino?
1 Location
1. 22. Esterno
• Prossimità ai nodi del • Piazzali, recinzioni,
trasporto parcheggi interni
• Accessibilità stradale e • Numero, tipologie di
ferroviaria baie di carico
La qualità e il rating
• Vicinanza a corrieri • Fronti di carico/scarico del magazzino
dipendono da 230
• Anzianità • Uffici e aree accessorie
caratteristiche
• Forma, dimensioni e • Impianti antincendio, ripartite in 4 ambiti
altezza illuminazione, …
• Pavimento, tetto, maglia, • Sostenibilità (fotovoltaico,
pilastri … certificazioni)
33. Edificio 44. Interno
15Quanto pesano i 4 ambiti di valutazione?
Logistica Distribuzione Trasporto
1. Location • Prossimità ai nodi del trasporto (es. porti)
• Accessibilità alla rete autostradale 26%
26% 30%
30% 34%
15%
• Vicinanza ad altri attori logistici
2. Esterno • Dimensione piazzali e parcheggi automezzi
• Numero di baie di carico
18%
18% 24%
24% 28%
34%
• Baie su 2 fronti contrapposti
• Recinzioni e protezioni perimetrali
3. Edificio • Forma e profondità edificio
• Altezza sotto-trave
32%
32% 27% 32%
30%
• Struttura, pavimento, maglia pilastri
• Possibilità di espansione
4. Interno • Dimensione e qualità uffici
• Certificazioni per la sostenibilità
• Impianto antincendio 24%
24% 19% 16%
21%
• Impianto illuminazione
100%
100% 100%
100% 100%
100%
*Le scale pesi sono state determinate dopo diversi confronti con le advisory board 16Quali sono gli output del sistema di rating VA.LO.RE.?
1 2
L’indice di qualità Il grado di
complessivo in base al compatibilità del
punteggio ottenuto con magazzino a svolgere
assegnazione della una determinata
classe funzione
3 4
I punteggi parziali Le principali
ottenuti nei 4 ambiti di raccomandazioni per
valutazione della migliorare la qualità
qualità del magazzino del magazzino
(gap analysis)
Report di dettaglio e attestato di qualità 17Test su casi pilota
77%
Logistica
Columbus
Logistics CUV
Broni (PV)
Distribuzione
71%
Conad
Adriatico
San Salvo (CH)
Trasporto
75%
DHL Global
Forwarding
Pozzuolo M. (MI)
18Esempio: Columbus Logistics
3 CATEGORIE FUNZIONALI
1. LOGISTICA 2. DISTRIBUZIONE 3. TRASPORTO
Località: Broni (PV)
Dimensioni: 44.000 m2
Anno: 2018 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° control. Last Mile Hub/TP
Compatibilità 86% 63% 60% 27% 26% 27%
Qualità 77/100 72/100 65/100 ND ND ND
3.2.1 3.2.2 3.2.3
Terra Mare Aereo
19Esempio: Columbus Logistics
3 CATEGORIE FUNZIONALI
1. LOGISTICA 2. DISTRIBUZIONE 3. TRASPORTO
Località: Broni (PV)
Dimensioni: 44.000 m2
Anno: 2018 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° control. Last Mile Hub/TP
Compatibilità 86% Compatibilità Rating
Qualità 77/100
Rating AA
20Esempio: DHL Global Forwarding
3 CATEGORIE FUNZIONALI
1. LOGISTICA 2. DISTRIBUZIONE 3. TRASPORTO
Località: Pozzuolo Martesana (MI)
Dimensioni: 28.700 m2
Anno: 2010 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° control. Last Mile Hub/TP
Compatibilità 48% 52% 45% 70% 71% 71%
Qualità ND ND ND 74/100 75/100 75/100
3.2.1 3.2.2 3.2.3
Terra Mare Aereo
21Esempio: DHL Global Forwarding
3 CATEGORIE FUNZIONALI
1. LOGISTICA 2. DISTRIBUZIONE 3. TRASPORTO
Località: Pozzuolo Martesana (MI)
Dimensioni: 28.700 m2
Anno: 2010 1.1 1.2 2.1 2.2 3.1 3.2
Standard Big Box T° ambiente T° control. Last Mile Hub/TP
Compatibilità Rating Compatibilità 70% 71% 71%
Qualità 74/100 75/100 75/100
Rating AA
22Rilascio della certificazione
Indice del report:
Caratteristiche dell’immobile
1. LOCATION
1.1 Contesto di riferimento
1.2 Accessibilità
2. ESTERNO
2.1 Piazzali e aree esterne
2.2 Baie di carico
3. EDIFICIO
3.1 Forma e dimensioni
3.2 Struttura
4. INTERNO
4.1 Uffici e aree interne
4.2 Dotazioni impiantistiche
Risultati del sistema di rating
I. L’indice di qualità
II. Il grado di compatibilità
III. Aree di miglioramento
Documentazione fornita
Nota metodologica
23Per informazioni
mail osil@liucbs.it web: www.osil.it
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