TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA - Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 147/2017 - Amazon AWS
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TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari
Esecuzione Immobiliare n. 147/2017
CA R LOT TA B E RTO N A R C H I T E T TO – L E E D A P B u i l d i n g D e s i g n + Co n s t r u c t i o n
Via Aurelia, 485 - 00058 - Santa Marinella (Rome) - Italy – Tel. +39 333.9293439
Partita IVA IT 10721151008 - Codice Fiscale BRT CLT 78E46 M082F - Iscrizione Albo Architetti di Roma e Provincia n. 17097
URL: www.energiarchitettura.com e-mail: info@energiarchitettura.com PEC: c.berton@pec.archrm.itPREMESSA
3
QUESITO 1 - ESAME DEGLI ATTI TECNICO LEGALI
4
ATTO DI PROVENIENZA
5
DESCRIZIONE DEL BENE (SOPRALLUOGO DEL 13.03.2018)
6
CONFORMITÀ DEL BENE
12
VINCOLI, SPESE CONDOMINIALI E INDIVISIBILITÀ
13
DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE
14
Consistenza immobiliare
17
SXma del valore di mercato dell’immobile
18
scopo della sXma
18
Ricerca parametri di sXma per procedimento direZo
18
Indagini di mercato
19
Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare
20
Ricerca del valore con metodo indireZo per capitalizzazione del reddito
22
CONCLUSIONI
26
2Premessa
La so(oscri(a Archite(o CarloZa Berton, con studio a Santa Marinella (Roma) in via Aurelia n. 485,
iscri(a all’Ordine degli ArchiteC sez. “A”, Pianificatori PaesaggisI e Conservatori di Roma al n. 17097
e all’Albo dei consulenI Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Civitavecchia, a seguito
dell’acce(azione dell’incarico del 27 Febbraio 2018, ha ricevuto dall’Ill.mo Giudice dell’esecuzione
DoZ.ssa Alessandra Dominici del Tribunale di Civitavecchia l’incarico di esperto esXmatore per
l’esecuzione immobiliare n. 147/2017 R.G.E.
3Quesito 1 - Esame degli a_ tecnico legali
Verifica della completezza della documentazione
Depositato presso la cancelleria del tribunale di Civitavecchia è presente la seguente
documentazione:
• procura speciale difensori;
• a(o di prece(o;
• a(o di pignoramento immobiliare;
• Nota di iscrizione a ruolo;
• Istanza di vendita;
• CerIficazione notarile sosItuIva.
La documentazione di cui all'arXcolo 567, 2° comma c.p.c. risulta completa.
4AZo di Provenienza
L’immobile ogge(o della perizia di sIma è pervenuto con a(o di compravendita.
Non si rilevano paC e condizioni significaIvi ai fini di una possibile vendita forzata.
5Descrizione del bene (sopralluogo del 13.03.2018)
Comune Fiumicino
Indirizzo Via Giuseppe Oblach 34C
L'immobile è ubicato nel comune di Fiumicino. Esso è costituito da un villino
quadrifamiliare con ingresso personale e carrabile lungo Via Oblach, in zona
Descrizione del Isola Sacra, Comune di Fiumicino.
contesto
Nelle vicinanze si registra la presenza di aree verdi attrezzate e non, posto a
circa 1 Km di distanza dalla proprietà.
La proprietà è costituita da un villino disposto su 3 piani, di cui 1 interrato. Il
piano terra è costituito da un salone con cucina, un bagno con lavanderia ed la
Descrizione del scala che serve il piano mansarda ed il piano interrato. il fabbricato è
fabbricato circondato lungo i prospetti Nord-Est ed nord-Ovest da un’area pavimentata ad
uso giardino e di uso esclusivo della proprietà. La copertura è a doppia falda
ricoperta con tegole.
L'immobile è costituito da un appartamento con un piano terra di circa 74 mq
composto da un ingresso su un’ampia sala, una cucina abitabile, un bagno e
una stanza ricavata da un patio chiuso abusivamente. La scala posta all’angolo
Sud del volume conduce al piano primo costituito da una mansarda.
Al contrario di quanto indicato nelle planimetrie di progetto e catastali, il primo
piano ha una me metratura superiore rispetto a quanto rappresentato nel
progetto esecutivo (48 mq esistenti Vs i 32 descritti) ed è costituito da n. 2
camere da letto, un bagno ed un disimpegno che serve i vari ambienti
precedentemente indicati.
Descrizione del
bene
Il piano seminterrato di circa 83 mq, al quale si accede da una scala esterna
poiché la scala interna è stata murata in corrispondenza del fine corsa del
piano interrato, è costituita da un ampio salone con angolo cottura, 2 camere
da letto e un ampio bagno. Tale destinazione non è urbanisticamente possibile
in quanto il regolamento edilizio del comune di Fiumicino non permette la
trasformazione dei locali interrati in ambienti abitabili. La disposizione interna
non corrisponde a quanto previsto dal progetto esecutivo dell’immobile né alla
planimetria catastale che prevede la presenza di 2 locali cantina.
L’intercapedine prevista nel progetto è stata demolita per poter fare spazio agli
ambienti sopra descritti.
6Prima di procedere al computo delle superfici, È necessario esplicare alcune
peculiarità proprie della qualità abitativa dell'immobile.
Dall'analisi della documentazione si evince la regolarità urbanistica e catastale
dell'immobile non corrisponde a quanto descritto dalla planimetria catastale e
di progetto. Il piano interrato ed il piano mansarda hanno un uso improprio
rispetto a quanto contenuto nelle norme edilizie ed urbanistiche. Per tale
motivo il computo delle metrature verrà definito calcolando l’opportuna
destinazione d’uso delle porzioni di immobile, nel rispetto della normativa
vigente.
La superficialità calpestabile interna dell’appartamento (esclusi i terrazzini) è
pari a 51,36 mq così distribuiti:
Denominazione ambiente Superficie Utile Netta (mq)
Soggiorno 35,51
Cucina 10,20
Bagno 4,50
Disimpegno 1,15
Superficie
calpestatile Totale 51,36
La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva è pari a 16,03 mq cosi
distribuiti:
Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)
Giardino Esterno 13,20
Terrazzo Piano Terra 11,45
Patio P. Seminterrato 5,10
Mansarda 8,40
Cantine 15,30
Totale pari al 30% della sup 16,03
La superficie netta totale dell'immobile è pari a 67,39 mq.
7La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri specificati nel
paragrafo” calcolo consistenza immobiliare”.
L’appartamento ha una superficie commerciale pari a 69,00 mq cosi
distribuiti:
Denominazione ambiente Superficie Utile Netta (mq)
Soggiorno 48,00
Cucina 13,50
Bagno 5,20
Disimpegno 2,30
Totale 69,00
Superficie
commerciale La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva è pari a 16,90 mq cosi
distribuiti:
Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)
Giardino Esterno 13,20
Terrazzo Piano Terra 11,45
Patio P. Seminterrato 5,10
Mansarda 9,72
Cantine 16,86
Totale pari al 30% della sup 16,90
La superficie commerciale totale dell'immobile è pari a 85,90 mq.
NORD EST: Distacco su edificio
SUD EST: Distacco su corte interna
Confini
NORD OVEST: Aderenza edificio - altra proprietà
SUD OVEST: Aderenza edificio - altra proprietà
Le considerazioni sopra sinteXzzate sono il risultato di un'aZenta rilevazione e valutazione dei
luoghi. L'operazione di osservazione e valutazione delle cara(erisIche intrinseche ed estrinseche è
stata effe(uata Durante il sopralluogo ed è stata guidata Dalle tabelle riportate di seguito ed
elaborate precedentemente. I valori riportaI nelle tabelle stanno ad indicare il livello manutenIvo
del fabbricato (tab. 1), le finiture del fabbricato (tab. 2), le finiture dell'unità immobiliare (tab. 3), il
livello manutenIve dell'unità immobiliare (tab. 4), il livello manutenIvo degli impianI dell'unità
immobiliare (tab. 5), le dotazioni degli impianI dell'unità immobiliare (tab. 6).
8Tabella n. 1 - LIVELLO MANUTENTIVO FABBRICATO
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Facciata Discreto
Infissi Discreto
Impianto elettrico Discreto
Rivestimenti/intonaci: parti comuni Discreto
Pavimenti: atrio, scale, parti comuni Discreto
Impianto di riscaldamento Discreto
Impianto fognario Discreto
Impianto idraulico Discreto
Ascensore Non presente
Impianto citofonino Non presente
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
Tabella n. 2 - FINITURE DEL FABBRICATO
PAVIMENTAZIONE PARTI COMUNI
DI PREGIO (Marmi, pietre naturali, graniti, etc.)
NORMALE (Marmette, Maiolicati, etc.)
ECONOMICA (Marmette, maoilicati economici) X
RIVESTIMENTI FACCIATE
DI PREGIO (cotto, cortina, pietra nat. et sim.)
NORMALI (tinteggiatura quarzo, mista et sim.)
ECONOMICI (intonaco, tinteggiatura et sim.) X
RIVESTIMENTI INTERNI - ATRIO E CORPO SCALE
DI PREGIO (marmo, legno, smalto et sim.)
NORMALI (idropittura, resinoplastica et sim.)
ECONOMICI (pitture e similari.) X
Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e
di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di
imperfezioni nella posa in opera.
9Tabella n. 3 - FINITURE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
PAVIMENTAZIONE
DI PREGIO (marmo, parquet, similari)
NORMALE (marmette, maioliche, moquette)
ECONOMICA (marmette, maiolicati economici) X
RIVESTIMENTI SERVIZI (Bagno e cucina)
DI PREGIO (piastrelle pregiate, cotto, marmi)
NORMALI (piastrelle ordinarie, tinteggiatura)
ECONOMICI (piastrelle seconda 2° sc, intonaci) X
RIVESTIMENTI
DI PREGIO (parati di pregio, legno e similari)
NORMALI (parati ordinari, pitture e similari)
ECONOMICI (pittore tipo economico e similari) X
Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e
di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di
imperfezioni nella posa in opera.
Tabella n. 4 - LIVELLO MANUTENTIVO DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Pavimenti Discreto
Rivestimenti soffitti e pareti Discreto
Infissi interni Discreto
Infissi esterni Discreto
Impianto elettrico Discreto
Impianto idrico sanitario Discreto
Impianto di riscaldamento Discreto
Impianto di condizionamento Discreto
Servizi igienico-sanitari Discreto
Allarme antintrusione Non presente
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
10Tabella n. 5 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi:
TIPO DI IMPIANTO PRESENTE ASSENTE
Idrico sanitario X
Elettrico X
Gas X
Telefonico X
Condizionamento X
Impianto citofonico X
Impianto videocitofonico X
Allarme antintrusione X
Altro X
Tabella n. 6 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Rivestimenti Discreto
Serramenti Discreto
Impianto elettrico Discreto
Impianto idrico sanitario Discreto
Impianto di ventilazione Discreto
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
La vendita dell’immobile non è sogge(a ad IVA in quanto già trascorsi più di 5 anni dall’ulImazione
delle costruzione.
11Conformità del bene
I daI catastali indicaI nel pignoramento idenIficano corre(amente l’immobile.
In base a quanto riscontrato in fase di sopralluogo e dall’analisi della documentazione, quanto
a(ualmente realizzato non corrisponde a quanto indicato nel proge(o esecuIvo e nella planimetria
catastale dell’immobile. Così come descri(o in precedenza, risulta abusiva la chiusura del porIco
posto al piano terra dello stabile, chiuso con un muro e sosItuito con una camera da le(o. La
difformità dalla desInazione d’uso è riscontrabile anche per l’uIlizzo del piano mansarda nel quale è
stato realizzato un bagno con 2 camere da le(o. Medesima condizione si riscontra anche per quel che
riguarda il piano interrato, trasformato in una sorta di secondo appartamento composto da 2 camere,
un bagno e un salo(o con angolo co(ura. La normaIva comunale e regionale non prevede la
possibilità di poter uIlizzare un piano interrato come abitazione. L’intercapedine prevista da proge(o
è stata abba(uta per dotare le stanze di maggiore metratura. Lo stato dei luoghi, in conclusione, è
quasi totalmente difforme da quanto rappresentato nelle planimetrie catastali e di proge(o. La
modifica delle opere interne è stata operata senza alcuna procedura urbanisIca.
Non risultano agli aC documenI che cerIfichino la presentazione di praIche urbanisIche per il
recupero del so(ote(o, né tantomeno domande di condono edilizia data anche la data di costruzione
dello stabile.
Alla luce di quanto descri(o, non è possibile operare alcuna variazione catastale dato lo stato dei
luoghi e la necessità di riprisIno di gran parte degli ambienI per poterne ridefinire la legiCmità.
12Vincoli, spese condominiali e indivisibilità
In base alle analisi effe(uate sulle carte tecniche su cui l’immobile insiste, sono staI riscontraI vincoli
di natura paesaggisIca che condizionano l’inalienabilità o l’indivisibilità dell’immobile ogge(o
d’indagine (Tav. A e B).
L’immobile non apparIene ad un condominio.
In base alle analisi effe(uate l’immobile non è divisibile.
13Determinazione del valore dell’immobile
La misurazione dell'immobile oggeZo della presente procedura è stata elaborata secondo i
riferimenI condivisi della le(eratura tecnica e delle prassi consolidate. Per il calcolo della consistenza
immobiliare le superfici sono state verificate tramite rilievo metrico dire(o eseguito durante il
sopralluogo con strumento di misurazione laser; I calcoli delle superfici sono staI quanIficaI tramite
disegno CAD ve(oriale.
Facendo riferimento alla ex norma UNI10750 e dalle indicazioni metodologiche fornite
dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curato dall'agenzia del territorio, si stabilisce il Metro
quadro commerciale quale unità di misura della consistenza immobiliare. Sono staI uIlizzaI i criteri
generali per la misurazione ado(ate dall'osservatorio del mercato immobiliare e pubblicaI
nell'allegato 2 “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la
rilevazione dei daI dell'osservatorio del mercato immobiliare” del manuale della banca daI dell'on
versione 1.2 del 31 o(obre 2006. L'immobile in quesIone è idenIficato come ” unità immobiliare
parte di un edificio”.
Criteri di misurazione adoZaX
Pagina 4 dell'allegato 2 del manuale della banca daI dell'OMI versione u1.2 del 31 o(obre 2006
“La superficie totale di un siffaZo immobili a desXnazione residenziale è data sia dalla superficie
commerciale che da quella uXle”.
La superficie commerciale è pari alla somma:
• Della superficie dei vani principali e degli accessori direC comprensiva della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
• Della superficie omogeneizzata delle perInenze di uso esclusivo:
Di ornamento (terrazze, balconi, paIi e giardini)
Di servizio (canIne, posI auto coperI e scoperI, box, eccetera).
Vengono considerate:
• PerInenze esclusive di ornamento ovvero a servizio in dire(o dei vani principali: i balconi, le
terrazze, i paIi, I corIli, i porIci, le te(oie aperte, i giardini (D. G. Catasto: circolare 40 del 20
aprile 1939);
• PerInenze inclusive a servizio di locali di uso esclusivo annessi ed integraI con l'unità immobiliare:
le canIne, le soffi(e e i locali deposito;
• Non comunicanI e non avessi collegate se con accesso indipendente ed esterno all'unità
immobiliare.
14Come da indicazioni del manuale OMI non sono staI consideraI perInenze esclusive annesse
all'unità immobiliare di locali accessori per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e
fisicamente indipendenI dall'unità immobiliare. Tali locali infaC vanno conteggiaI automaIcamente
in relazione alla propria desInazione d’uso. Sia per la desInazione della superficie commerciale che
di quella uIle non è stata computata:
• La superficie principali e degli accessori direC ovvero loro porzioni avenI altezza inferiore a 1,5 m;
• Le rientranze e le sporgenze realizzate per moIvi stru(urali o esteIci e i profili, solo se non fruibili.
Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, I collegamenI verIcali interni alla stessa devono
essere computaI in misura pari alla loro proiezione orizzontale, Indipendentemente dal numero dei
piani collegaI. Inoltre non vengono aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superficie
relaIve a:
• Scale, pianero(oli, ballatoi comuni;
• Aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi,
atrii d’ingresso;
• Appartamento del porIere (unità immobiliare autonoma) e locali di guardiania;
• Stradine private di accesso all’edificio;
• Sala riunione condominiale;
• Spazi comuni (Area occupata da chiostrina, dall'ascensore, dai cancelli, ecc.);
• Giardini Area verde e camminamenI di perInenza dell’edificio.
N.B.: gli spazi e le superfici condominiali quanto indivisibili sono già consideraI nel valore unitario
a(ribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie
dell’appartamento.
Misurazione
Di seguito si riportano i criteri ado(aI per la misurazione dell’immobile ogge(o della presente
relazione. Il riferimento principale è l’Allegato 2 del Manuale della Banca DaI dell’IMO versione 1.2
del 31 o(obre 2006. Tale riferimento è stato ado(ato per omogeneità delle modalità di rilevazione
dei daI di partenza.
15Superficie commerciale
La superficie commerciale è pari alla somma:
• Della superficie dei vani principali e degli accessori direC, comprensiva della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
• Della superficie omogeneizzata delle perInenze di uso esclusivo;
Di ornamento (terrazze, balconi, paIi e giardini)
Di servizio (canIne, posI auto coperI e scoperI, box, eccetera).
vani principali e accessori dire_
La misura dei vani principali e degli accessori direC si determina misurando la superficie al lordo
delle murature interne ed esterne – perimetrali – (queste ulIme vanno fino alla mezzeria dei traC
confinanI con le parI di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali
esterni che sono computaI per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm,
mentre i muri in comunione vengono computaI nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno
spessore massimo di 25 cm. La superficie è arrotondata al metro quadrato per dife(o o per eccesso
(D.P.R. 138/98). In assenza di perInenze esclusive la superficie coperta corrisponde alla superficie
commerciale.
PerXnenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare
per balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;
per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura
fino al confine della proprietà ovvero, se questa è determinata da un muro di confine in
comunione o da altro manufa(o, fino alla mezzeria dello stesso.
PerXnenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare
La superficie delle perInenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:
per le canIne, le soffi(e o uIlizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni fino
alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale, ecc.)
ovvero di altra desInazione o proprietà.
Misurazione superficie uXle
Nel mercato immobiliare la superficie uXle è uIlizzata, per consuetudine, nella determinazione del
valore locaXvo degli immobili, mentre per le compravendite si parla o di superficie uIle lorda o
2
superficie commerciale. I valori di mercato espressi in €/m riportaI della Banca daI dell’OMI sono
riferiI alla superficie uXle lorda per le compravendite e per le locazioni a quella uIle ne(a.
16Modalità di misurazione delle superfici
Modalità di misurazione delle superfici:
• Superficie uXle lorda: si misura al ne(o delle murature esterne e al lordo delle pareI divisorie.
• Superficie uXle neZa: si misura al ne(o delle murature esterne e al ne(o delle pareI perimetrali
divisorie interne (Superficie equo canone: Legge 392 del 27.07.1978).
Modalità di misurazione delle per6nenze:
• Perizie esclusive di ornamento: Per la determinazione della superficie uIle delle perInenze
esclusive e per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel
paragrafo precedente.
• Perizie esclusive accessorie: Per la determinazione della superficie uIle delle perInenze esclusive e
per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel paragrafo
precedente.
Consistenza immobiliare
Secondo quanto premesso nei paragrafi precedenI l’immobile ha una superficie commerciale
arrotondata per eccesso di 86 mq. Nella tabella seguente sono riportaI nel de(aglio i daI relaIvi alle
diverse Ipologie di superfici.
Superficie Commerciale
Ambienti MQ
Superfici vani principali 69,00
Superficie omogeneizzata perInenze esclusive di ornamento (corte int.) 16,90
Totale 85,90
ARROTONDAMENTO PER DIFETTO 86,00
17SXma del valore di mercato dell’immobile
scopo della sXma
Posto che per uno stesso bene si possono effe(uare giudizi di valore diversi in ragione delle
desInazioni e degli impieghi, Il valore di un bene economico dipende dallo scopo, elemento
preliminare e indispensabile della sIma dal quale si determina l’aspeZo economico del bene.
Operazione preliminare è, quindi, Indicare la ragione della sIma.
Nel caso in ogge(o lo scopo è determinare il più probabile valore di mercato all’aZualità (novembre
2013) che si verificherà in una futura compravendita dell’immobile ogge(o della presente sIma; la
vendita sarà da effe(uarsi in un unico lo(o, nello stato di fa(o e di diri(o in cui il compendio si trova,
ivi compresi i vincoli locaIvi in essere.
Il Valore di mercato (Vm) rappresenta la più probabile quanItà di denaro con cui, in un possibile a(o
di compravendita tra due soggeC, potrebbe essere ordinariamente scambiata per un determinato
bene economico. In sostanza, si stabilisce un rapporto di equivalenza tra la moneta e un dato bene
economico, in funzione delle caraZerisXche della domanda e dell’offerta del bene stesso.
Ricerca parametri di sXma per procedimento direZo
Il Prof. Famularo affermava: “dal punto di vista logico esiste un solo metodo di sIma per tu(e le
valutazioni, nel riconoscimento dell’appartenenza del bene da sImare a una delle classi formate, con
beni analoghi di prezzo noto, sulla base di un parametro comune a tuC i beni”. Tale affermazione è
stata ripresa e condivisa dal Prof. Marcello Orefice, che afferma: “Qualsivoglia operazione esImaIva
consiste, quindi, nel confronto sinteIco tra il bene ogge(o di valutazione ed uno o più gruppi di beni
analoghi so(o il profilo funzionale, per i quali risultano conosciuI i daI storici cosItuiI dai prezzi già
verificaIsi in operazione di scambio”(Orefice, EsImo, Ed. Utet 1984).
Sulla base di tale do(rina esImaIva, è possibile idenIficare come buon elemento di riferimento la
ricerca delle offerte di vendita nell’area cosidde(a omogenea, che in caso di scarsità di daI ricevuI,
potrà estendersi anche alle cosidde(e “aree elementari simili”.
Al fine di individuare il parametro di sIma, si farà riferimento agli immobili posI sul mercato in zona
(o in zona più ampia) per medesima desInazione d’uso, andando ad applicare eventuali “coefficienI
correCvi” in ragione dei possibili maggiori e minori pregi del bene messo a confronto con quello
ogge(o di valutazione.
18Indagini di mercato
Dalle verifiche effe(uate, sono staI rilevaI i seguenI immobili offerI in vendita:
I. Dato Aprile 2018: Remax
“Proponiamo in vendita una porzione di villino quadrifamiliare a Fiumicino, in località Isola
Sacra, a 10 minu6 dall'aeroporto, in oBme condizioni, nelle vicinanze delle principali aBvità
commerciali e dei servizi primari, ideale per una coppia. ” 90 mq 235.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 2.611,10
II. Dato Aprile 2018: BROKER Prof. Imm.
“SOLA SACRA - CONI ZUGNA - In contesto tranquillo, adiacente ad importante arteria stradale
comoda per i collegamen6 ed i servizi, villa monolivello in bifamiliare, oBmamente esposta (sud
est - sud ovest - nord ovest) e completamente ristruXurata.” mq 90 - 279.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 3.100,00
III. Dato Aprile 2018: FRIMM
“Villino su due livelli tuXo fuori terra adiacente via della scafa composto da soggiorno angolo
coXura camera bagno secondo livello camera bagnopa6o giardino di 150 mq perfeXe
condizionii” mq 80 - 199.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 2.487,50
IV. Dato Aprile 2018: Gori Immobiliare
“Fiumicino a due passi dall'aeroporto internazionale leonardo da vinci e da tuB i servizi
vendiamo splendida di ampia metratura tuXa distribuita su 2 livelli fuori terra. l'immobile risulta
composto da giardino con pa6o d'ingresso dove poter pranzare nelle belle giornate di sole;
accedendo al piano terra troviamo salone cucina abitabile indipendente 2 o 3 camere…” mq 140
- 240.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.714,28
V. Dato Aprile 2018: Toscano
“Isola Sacra villa in oBme condizioni di ampia metratura su tre livelli fuori terra composta da
salone doppio angolo coXura 3 camere due servizi con finestra terrazzo ampio giardino con 2
pos6 auto cancello automa6co aria condizionata infissi inferriate zanzariere in buone condizione
impianto di allarme funzionante barbecue.” mq 150 - 299.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.993,33
Sulla base delle indicazioni di prezzo presenI sul mercato di Ladispoli per immobili con cara(erisIche
simili a quelle proprie del bene in ogge(o, è possibile individuare il valore del prezzo unitario medio,
pari a:
(€ 2.611,10 + € 3.100,00 + € 2.487,50 + € 1.714,28 + 1.993,33)/5= 2.381 €/mq
19Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare
Con legge 23 dicembre 1996 n. 662 (art. 3, comma 154), è stata introdo(a l’arXcolazione del
territorio comunale in micro zone, quale strumento per la nuova classificazione catastale degli
immobili ai fini della determinazione della rendita come base imponibile. Tali micro zone definite dai
Comuni e/o dagli Uffici Provinciali del Territorio sono, secondo quanto previsto dal Regolamento di
a(uazione della revisione degli EsImi e del Classamento (D.P.R. 138/98), porzioni di territorio
omogeneo per cara(erisIche storico-ambientali, socio-economiche, urbanisIche. In ciascuna micro
zona: “..le unità immobiliari sono uniformi per cara(erisIche Ipologiche, epoca di costruzione e
desInazione prevalenI; essa individua ambiI territoriali di mercato omogeneo sul piano dei reddiI e
dei valori..”.
Il D.P.R. 138/98, prevede ancora che, per la definizione delle classi in cui vengono suddivise le
categorie delle unità immobiliari urbane, “gli Uffici del DiparImento del Territorio si avvalgono dei
daI rilevaI dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari“.
Posto quanto sopra esposto, le quotazioni tra(e dalle fonI indire(e quali l’Osservatorio del Mercato
Immobiliare e il LisIno Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e Provincia, sono quotazioni
o(enute dall’acquisizione e successiva elaborazione dei valori reali con cui compravendite e locazioni
si sono concluse. In parIcolare sono staI presi in considerazione:
• I valori del secondo semestre 2017 della banca daI dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare;
• I valori ufficiali traC dal “Borsino immobiliare” per il periodo di rilevazione del secondo semestre
2017, a cura della Borsa immobiliare di Roma società della Camera di Commercio di Roma;
• I valori dei prezzi medi di vendita per gli immobili residenziali .
I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono di seguito espressi:
Osservatorio del mercato immobiliare [OMI – Agenzia del Territorio]
Provincia Roma
Comune Fiumicino
Fascia Periferica/ISOLA SACRA-DARSENA (VIA DEL FARO)
Codice di Zona D1
Microzona catastale n 0
Tipologia prevalente Abitazioni civili
Destinazione Residenziale
20Quotazioni 2° semestre 2017
Stato
Tipologia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
conservativo
1.800,00 €
Ville e Villini Normale L
2.500,00 €
Andamento prezzi richiesta immobili - immobiliare.it
Tipologia Periodo Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Appartamento Marzo 2018 2.288,00 € L
Andamento prezzi richiesta immobili - borsinoimmobiliare.it
Tipologia Fascia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Abitazioni civili Media 2.235,00 € L
I valori reperiI alle indagini indire(e risultano piu(osto in linea con quelli raccolI dalle indagini
indire(e: l’OMI indica in €/mq riferito alla superficie lorda per immobili in condizioni normali un
valore di mercato che oscilla tra un minimo di 1.800,00 €/mq e un massimo di 2.500,00 €/mq –
valore medio pari a 2.150,00 €/mq. Immobiliare.it riporta per il mese di Marzo 2018 un valore
medio per compravendite di appartamenX di 2.288,00 €/mq. Borsinoimmobiliare.it riporta per il
primo semestre del 2018 un valore medio per compravendite di immobili di fascia media di 2.235,00
€/mq. La media dei 4 valori unitari reperiI indica un valore unitario pari a 2.263,56 €/mq.
Stabilito il valore medio di riferimento e idenIficate le peculiarità del bene, si procede con
l’individuazione dei parametri disInIvi a(ribuibili all’unità abitaIva assegnando coefficienI correCvi
che consentano di determinare con maggiore approssimazione il più probabile valore di mercato.
Il prodo(o di tali coefficienI andrà a determinare il coefficiente globale che andrà a modificare il dato
metrico corrispondente alla consistenza tramite la caratura specifica dell’immobile esaminato.
CaraZerisXche generali
TIPOLOGIA DEL FABBRICATO Quadrifamiliare 0,92
STATO CONSERVATIVO ESTERNO Medio 1,00
STATO CONSERVATIVO INTERNO Normale 1,00
IMPIANTI SPORTIVI PRIVATI Nessun impianto 1,00
PROSPETTI Su due lati 0,96
PREVALENZA VISTA Ostacolata 0,95
PREVALENZA ESPOSIZIONE Scarsamente assolata 0,95
LOCAZIONE Libero da locazione 1,00
DOTAZIONE IN COMUNE Nessuna dotazione 1,00
21Valore unitario: € 2.263,50 x 0,92 x 0,96 0,95 x 0,95 = € 1.804,26/mq comm.
Per la sIma dell’immobile il più probabile valore di mercato sia pari a € 1.804,26 per mq
commerciale. In base a quanto finora esposto, è possibile determinare il più probabile valore di
mercato per procedimento di sIma dire(a:
€ 1.804,21 x mq 86 di superficie lorda = € 155.166,09 arrotondato a € 155.166,00
Ricerca del valore con metodo indireZo per capitalizzazione del reddito
“La sIma analiIca del valore di mercato degli immobili urbani si risolve nella capitalizzazione, ad un
opportuno saggio, dei reddiI neC, ordinari ritraibili dall’immobile stesso, sulla base dell’equivalenza
tra il valore di mercato di un bene economico e la somma sella sua reddiIvità ordinaria futura
scontata all’a(ualità” (Orefice 1995).
La formula sinteIca che descrive l’equivalenza tra un valore di mercato di un bene e la somma dei
valori a(uali della serie infinita dei suoi reddiI neC futuri è la seguente:
Vm=Rn/r
Dove Vm è il valore di mercato, Rn è il reddito neZo e r è il cosidde(o “saggio di capitalizzazione”.
Tale equivalenza si basa su due fondamentali presupposI: che un fondo di beni presenI e un flusso di
reddiI monetari futuri possano considerarsi economicamente equivalenI, opportunamente scontaI
dell’a(ualità; che fosse possibile prevedere una sequenza conInua dei reddiI futuri e dei
corrispondenI saggi di sconto. Sulla base dell’equivalenza di Fisher (“La natura del capitale e del
reddito”, Torino 1922) in merito all’equivalenza esemplificaIva tra fondo e flusso p nella quale il
flusso di reddiI monetari futuri (da scontare ovviamente all’a(ualità) deve presupporre una
“..sequenza con6nua dei reddiI futuri e dei corrispondenI saggi di interessi..”, affinché possa
equivalersi al fondo (o bene immobiliare, per esteso) ogge(o di valutazione – è possibile affermare
che “ la sIma del bene ad un determinato momento di tempo equivale ad un’istantanea del valore
stesso con un preciso e ben determinato riferimento temporale” (Orefice 1995).
Per stabilire il più probabile valore di mercato con il metodo di sIma indire(o si è proceduto ad una
ricerca di mercato nelle locazioni, al cui esito sono staI riscontraI i seguenI daI:
I. Dato Aprile 2018: Immobiliare 2 EFFE - “affiXo villeXa bifamiliare zona Isola sacra (adiacente
coni zugna), così composta:Piano terra: salone con angolo coXura, camera da leXo e bagno.
Primo piano: camera da leXo mansardata. Giardino di circa 100 mq con posto auto.
Termoautonomo” mq 80 affiXo 850€
Prezzo medio unitario: €/mq 10,62
22II. Dato Aprile 2018: Immobiliare 2 EFFE - “AffiXasi vileXa su 4 livelli, composta da mansarda, 2
camere da leXo ,2 bagni, cucina con saloXo e un grande salone nel seminterrato. Riscaldamento
autonomo.Piccolo giardino dietro e posto auto di fronte. Zona silenziosa e tranquilla” mq 120 -
affiXo 900€
Prezzo medio unitario: €/mq 7,50
III. Dato Aprile 2018: Privato - “appartamento ammobiliato di circa 89 mq., sito al primo piano di
una villeXa con giardino, composto da ampio salone con angolo coXura, spaziosa camera
matrimoniale, camereXa, bagno, disimpegno esterno e terrazza” mq 86 - affiXo 750 €
Prezzo medio unitario: €/mq 8,72
IV. Dato Aprile 2018: Immobiliare 2 EFFE - “Proponiamo casa di rara bellezza ed eleganza tenuta
maniacalmente dalla proprietaria in tuXo per tuXo, composta da ampia camera da leXo, salone,
cucina abitabile, bagno e fantas6co giardino di circa 80 mq” mq 70 - affiXo 800 €
Prezzo medio unitario: €/mq 11,42
V. Dato Marzo 2018: Immobiliare 2 EFFE - “fantas6ca porzione di villeXa bifamiliare con entrata
indipendente, situata al centro storico di Fiumicino”mq 140 - affiXo 1.200 €
Prezzo medio unitario: €/mq 8,57
Osservatorio del mercato immobiliare [OMI – Agenzia del Territorio]
Provincia Roma
Comune Civitavecchia
Fascia Centrale/CENTRO ABITATO (PIAZZA VITTORIO EMANUELE II)
Codice di Zona B1
Microzona catastale n 0
Impianto di riscaldamento Discreto
Tipologia prevalente Abitazioni civili
Impianto idraulico Buono
Destinazione Residenziale
23Quotazioni 2° semestre 2017
Stato
Tipologia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
conservativo
Min 7,3
Ville e Villini Normale L
Max 10,3
Andamento prezzi richiesta immobili - immobiliare.it
Tipologia Periodo Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Villetta a schiera Marzo 2018 8,93 € L
Andamento prezzi richiesta immobili - borsinoimmobiliare.it
Tipologia Fascia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Abitazioni civili Media 7,62 € L
Procedendo con il calcolo della media matemaIca dei valori riportaI in tabella si oCene: (€ 10,62 + €
7,50 + € 8,72+€ 11,42 + € 8,57)/5 = 9,366 €/mq per mese arrotondato a 9,37 €/mq mese.
Effe(uando la media dei 3 valori unitari reperiI si ha: (€ 9,37 + € 8,93 + € 8,93+€ 7,62)/4 = 8,68 €/mq
mese.
Con riferimento alla superficie uIle lorda si oCene il valore del canone medio mensile: mq 86 x 8,68
€/mq = 746,39 € per mese. Dato il canone medio mensile, si oCene il canone annuale: 746,39 €/mq
x 12 mesi = 8.956,73 € per anno. L’ammontare complessivo delle detrazioni viene determinato nella
misura di € 1.522,64 corrispondenI percentualmente al 17% del reddito lordo e così suddivise tra le
diverse voci di spesa afferenI il locatore:
Spese per manutenzione ordinaria e straordinaria 2%
Spese per servizi ed amministrazione 1%
Alee per sfitti ed inesigibilità 1%
Spese per assicurazioni 2%
Aliquota annua di ammortamento 1%
Aliquota per imposte e tasse 10%
Totale 17%
Il reddito annuo neZo da considerare a base per la capitalizzazione ammonta a € 7.434,08.
La determinazione analiIca del saggio di capitalizzazione sono state analizzate le cara(erisIche
posiIve e negaIve che cara(erizzano il bene e che influiscono sulla misura dello stesso. ”L’area
omogenea di mercato” trova il suo riferimento nel mercato relaIvo alle aree intermedie, per le quali i
24saggi di capitalizzazione a desInazione abitaIva si presentano con valori variabili fra il 2% e il 6%.
Partendo quindi dal valore intermedio pari al 4%, sono così analizzaI i qua(ro gruppi di
cara(erisIche:
CaraZerisXche di localizzazione
Ubicazione dell’immobile rispe(o al centro urbano 0,15
Livello dei collegamenI e del servizio dei trasporI 0,07
Presenza di a(rezzature colleCve a distanza pedonale -0,07
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediaIva. Previsioni di peggioramenI o
0,00
miglioramenI ambientali
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato 0,00
Disponibilità di spazi pubblici o privaI uIlizzabili a parcheggio 0,00
CaraZerisXche di posizione
Panoramicità 0,36
Prospicienza e luminosità 0,00
Quota rispe(o al piano stradale 0,04
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperI o scoperI 0,00
CaraZerisXche Xpologiche
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianI 0,00
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni stru(urali 0,00
Età dell’edificio 0,00
CaraZerisXche produ_ve
Possibilità di dilazioni nei pagamenI (anche per la presenza di mutui edilizi) 0,00
SusceCbilità di trasformazioni, ada(amenI e modifiche di desInazione 0,00
Totale 0,55
La somma algebrica dei punteggi assegnaI ai qua(ro gruppi di cara(erisIche modifica il valore
intermedio del saggio di capitalizzazione del 4% portandolo ad un valore pari a 4,55%. Il conseguente
valore di mercato dell’unità immobiliare risulta pari a:
Vm= € 7.434,00/0,0455 = € 163.386,47 arrotondato a € 163.386
Il più probabile valore di mercato sImato si oCene calcolando la media matemaIca fra i due valori
o(enuI con i metodi dire(o e indire(o: € 155.166 + € 163.386/2 = € 159.276,00
Il più probabile valore di mercato sXmato per l’immobile in oggeZo è pari a € 159.276,00
25Conclusioni
L’immobile situato nel Comune di Fiumicino - Isola Sacra in Via Giuseppe Oblach n. 34C. Dalle
verifiche preliminari degli aC tecnico – legali è emerso che la documentazione di cui all’art. 567 c.p.c.
è completa.
L’immobile è parzialmente conforme alle norme edilizie e urbanisIche. Dalla verifica catastale risulta
che la mansarda e le canIne al piano interrato sono stare modificate ed adibite ad uso abitaIvo.
Risulta inoltre la chiusura abusiva di un porIco, trasformato in camera.
L’immobile, in occasione dell’ulImo sopralluogo, è risultato occupato.
Tenuto conto quanto emerso durante le indagini esperite, in base all’analisi dell’immobile, allo stato
dei luoghi e dei valori di mercato reperiI per la redazione della presente procedura esecuIva, è stato
sXmato un valore di mercato pari a € 159.276,00.
Santa Marinella, 30 Aprile 2018
Arch. Carlo(a Berton
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