TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA - Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari Esecuzione Immobiliare n. 149/2017 - Amazon AWS
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TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
Esecuzioni Civili - Espropriazioni immobiliari
Esecuzione Immobiliare n. 149/2017
CA R LOT TA B E RTO N A R C H I T E T TO – L E E D A P B u i l d i n g D e s i g n + Co n s t r u c t i o n
Via Aurelia, 485 - 00058 - Santa Marinella (Rome) - Italy – Tel. +39 333.9293439
Partita IVA IT 10721151008 - Codice Fiscale BRT CLT 78E46 M082F - Iscrizione Albo Architetti di Roma e Provincia n. 17097
URL: www.energiarchitettura.com e-mail: info@energiarchitettura.com PEC: c.berton@pec.archrm.itPREMESSA
3
QUESITO 1 - ESAME DEGLI ATTI TECNICO LEGALI
4
ATTO DI PROVENIENZA
5
DESCRIZIONE DEL BENE (SOPRALLUOGO DEL 13.03.2018)
6
CONFORMITÀ URBANISTICA E STATO DEI LUOGHI
11
VINCOLI, SPESE CONDOMINIALI E INDIVISIBILITÀ
12
QUESITO 16 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE
13
Consistenza immobiliare
16
SYma del valore di mercato dell’immobile
17
scopo della sYma
17
Ricerca parametri di sYma per procedimento dire[o
17
Indagini di mercato
18
Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare
19
Ricerca del valore con metodo indire[o per capitalizzazione del reddito
21
CONCLUSIONI
25
2Premessa
La so(oscri(a Archite(o Carlo[a Berton, con studio a Santa Marinella (Roma) in via Aurelia n. 485,
iscri(a all’Ordine degli ArchiteC sez. “A”, Pianificatori PaesaggisI e Conservatori di Roma al n. 17097
e all’Albo dei consulenI Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Civitavecchia, a seguito
dell’acce(azione dell’incarico del 27 Febbraio 2018, ha ricevuto dall’Ill.mo Giudice dell’esecuzione
Do[.ssa Alessandra Dominici del Tribunale di Civitavecchia l’incarico di esperto esYmatore per
l’esecuzione immobiliare n. 149/2017 R.G.E.
3Quesito 1 - Esame degli a_ tecnico legali
Verifica della completezza della documentazione
Depositato presso la cancelleria del tribunale di Civitavecchia è presente la seguente
documentazione:
• A(o di Prece(o;
• A(o di pignoramento immobiliare;
• Nota di deposito;
• Nota di accompagnamento per l’iscrizione a ruolo;
• Istanza di vendita ex art. 567 c.p.c.;
• a(o di prece(o;
• decreto ingiunIvo;
• A(estazione di conformità;
• A(estazione di conformità;
• Nota di trascrizione verbale pignoramento immobili;
• Dichiarazione notarile sosItuIva alla cerIficazione ipocatastale;
• a(o d’intervento nella procedura esecuIva.
La documentazione di cui all'arYcolo 567, 2° comma c.p.c. risulta completa.
4A[o di Provenienza
Il bene ogge(o d’esecuzione immobiliare è di proprietà del debitore in quanto costru(ore dello
stesso. Dall’analisi dei daI oltre il ventennio, l’immobile risulta essere sempre stato di proprietà del
debitore.
L’edificio, in base a quanto ricostruito dai daI catastali, è stato costruito nel 1999. Non è stato
possibile reperire il numero della concessione edilizia che ha consenIto la costruzione dello stabile,
anche a seguito della consultazione del debitore e dell’ufficio comunale di Bracciano.
Non si rilevano paC e condizioni significaIvi ai fini di una possibile vendita forzata.
5Descrizione del bene (sopralluogo del 13.03.2018)
Comune Bracciano
Indirizzo Via Quarto del Lago n. 16 piano Terra Interno T2
L'immobile è ubicato nel comune di Bracciano. Esso si trova all’interno di un
Descrizione del complesso immobiliare di villini a schiera con destinazione residenziale.
contesto L'altezza degli edifici è di 2 piani f.t. Non è possibile parcheggiare all’interno
dell’edificio ma esiste un'area parcheggio libero nei pressi dell'abitazione.
La proprietà è costituita da una piccola unità immobiliare posta al piano terra.
Lo stabile è indiscreto stato di manutenzione. La struttura portante è
Descrizione del
probabilmente realizzata in cemento armato con tamponatura in mattoni
fabbricato
forati. La prestazione energetica dell’edificio risulta essere mediocre per la
qualità dei materiali utilizzati e la tipologia degli infissi installati.
L'immobile è costituito da un appartamento di circa 25 mq composto da un
monolocale con angolo cottura, un bagno ed un giardino. Dopo aver percorso
il percorso pedonale interno al complesso immobiliare, si accede
Descrizione del all’appartamento tramite un portoncino che apre verso l’unico ambiente
bene principale, dotato di un bagno posto all’angolo sud-ovest. Una porta finestra
permette l’accesso al giardino privato. I serramenti sono in alluminio con vetro
camera e tapparelle con sistema di movimentazione manuale. L’esposizione è
orientata verso Sud Est.
Prima di procedere al computo delle superfici, È necessario esplicare alcune
peculiarità proprie della qualità abitativa dell'immobile. Dall'analisi della
documentazione si evince la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile
che corrisponde pedissequamente a quanto descritto dalla planimetria
catastale e di progetto.
La superficialità calpestabile interna dell’appartamento (esclusi i terrazzini) è
pari a 25,00 mq così distribuiti:
Denominazione ambiente Superficie Utile Netta (mq)
Ingresso 7,00
Superficie
Soggiorno con a.c. 13,00
calpestatile
Bagno 5,00
Totale 25,00
La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva (terrazzini) è pari a 9
mq cosi distribuiti:
Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)
Giardino 9
Totale pari al 30% della sup 9
La superficie netta totale dell'immobile è pari a 34,00 mq.
6La superficie commerciale è calcolata secondo i criteri specificati nel
paragrafo” calcolo consistenza immobiliare”.
L’appartamento ha una superficie commerciale pari a 28,85 mq cosi
distribuiti:
Denominazione ambiente Superficie Utile Netta (mq)
Ingresso 8,55
Soggiorno con a.c. 14,35
Superficie Bagno 5,95
commerciale Totale 28,85
La superficie omogeneizzata della pertinenza esclusiva (terrazzini) è pari a
9,66 mq cosi distribuiti:
Pertinenza esclusiva di ornamento Superficie Utile Netta (mq)
Giardino 9,66
Totale pari al 30% della sup 9,66
La superficie commerciale totale dell'immobile è pari a 38,51 mq.
Nord Ovest: Area comune condominiale
Nord Est: Altra proprietà
Confini
Sud Ovest: Area comune condominiale
Sud Est: Altra proprietà
Le considerazioni sopra sinteYzzate sono il risultato di un'a[enta rilevazione e valutazione dei
luoghi. L'operazione di osservazione e valutazione delle cara(erisIche intrinseche ed estrinseche è
stata effe(uata Durante il sopralluogo ed è stata guidata Dalle tabelle riportate di seguito ed
elaborate precedentemente. I valori riportaI nelle tabelle stanno ad indicare il livello manutenIvo
del fabbricato (tab. 1), le finiture del fabbricato (tab. 2), le finiture dell'unità immobiliare (tab. 3), il
livello manutenIve dell'unità immobiliare (tab. 4), il livello manutenIvo degli impianI dell'unità
immobiliare (tab. 5), le dotazioni degli impianI dell'unità immobiliare (tab. 6).
7Tabella n. 1 - LIVELLO MANUTENTIVO FABBRICATO
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Facciata Discreto
Infissi Discreto
Impianto elettrico Buono
Rivestimenti/intonaci: parti comuni Discreto
Pavimenti: atrio, scale, parti comuni Discreto
Impianto di riscaldamento Discreto
Impianto fognario Buono
Impianto idraulico Buono
Ascensore Non presente
Impianto citofonino Discreto
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
Tabella n. 2 - FINITURE DEL FABBRICATO
PAVIMENTAZIONE PARTI COMUNI
DI PREGIO (Marmi, pietre naturali, graniti, etc.)
NORMALE (Marmette, Maiolicati, etc.)
ECONOMICA (Marmette, maoilicati economici) X
RIVESTIMENTI FACCIATE
DI PREGIO (cotto, cortina, pietra nat. et sim.)
NORMALI (tinteggiatura quarzo, mista et sim.)
ECONOMICI (intonaco, tinteggiatura et sim.) X
RIVESTIMENTI INTERNI - ATRIO E CORPO SCALE
DI PREGIO (marmo, legno, smalto et sim.)
NORMALI (idropittura, resinoplastica et sim.)
ECONOMICI (pitture e similari.) X
Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e
di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di
imperfezioni nella posa in opera.
8Tabella n. 3 - FINITURE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
PAVIMENTAZIONE
DI PREGIO (marmo, parquet, similari)
NORMALE (marmette, maioliche, moquette) X
ECONOMICA (marmette, maiolicati economici)
RIVESTIMENTI SERVIZI (Bagno e cucina)
DI PREGIO (piastrelle pregiate, cotto, marmi)
NORMALI (piastrelle ordinarie, tinteggiatura) X
ECONOMICI (piastrelle seconda 2° sc, intonaci)
RIVESTIMENTI
DI PREGIO (parati di pregio, legno e similari)
NORMALI (parati ordinari, pitture e similari) X
ECONOMICI (pittore tipo economico e similari)
Legenda - DI PREGIO: Materiale di livello superiore con accurata tecnica di posa in opera; NORMALI: materiali ordinari e
di tipo commerciale, con ordinaria tecnica di posa in opera; ECONOMICHE: materiali scadenti e compresenza di
imperfezioni nella posa in opera.
Tabella n. 4 - LIVELLO MANUTENTIVO DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Pavimenti Buono
Rivestimenti soffitti e pareti Buono
Infissi interni Buono
Infissi esterni Buono
Impianto elettrico Buono
Impianto idrico sanitario Buono
Impianto di riscaldamento Buono
Impianto di condizionamento Discreto
Servizi igienico-sanitari Buono
Allarme antintrusione Non presente
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
9Tabella n. 5 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi:
TIPO DI IMPIANTO PRESENTE ASSENTE
Idrico sanitario X
Elettrico X
Gas X
Telefonico X
Condizionamento X
Impianto citofonico X
Impianto videocitofonico X
Allarme antintrusione X
Altro X
Tabella n. 6 - DOTAZIONE IMPIANTI DELL’UNITÀ IMMOBILIARE
è stato valutato lo stato di manutenzione dei seguenti elementi
Rivestimenti Buono
Serramenti Buono
Impianto elettrico Buono
Impianto idrico sanitario Buono
Impianto di ventilazione Buono
Scala valutativa: Ottimo - Buono - Discreto - Sufficiente - mediocre - Pessimo
La vendita dell’immobile non è sogge(a ad IVA in quanto già trascorsi più di 5 anni dall’ulImazione
delle costruzione.
10Conformità urbanisYca e stato dei luoghi
Lo strumento urbanisIco a(ualmente in uso presso il Comune di Bracciano idenIfica il bene come
inserito in Zona Residenziale di Ipo C1 - zona già so(oposta a pianificazione a(uaIva (Tav. 34 PRG).
A causa dell’assenza di alcuna indicazione relaIva alla data di presentazione della praIca urbanisIca
relaIva alla realizzazione del complesso immobiliare, è stato impossibile reperire presso gli archivi del
comune di Bracciano copia della Concessione edilizia relaIva all’immobile ogge(o dell’esecuzione.
Non risultano presentate domande di condono edilizio per l’immobile ogge(o d’indagine.
In base alla documentazione reperita in fase di indagine non risultano ad oggi pendenI sull’immobile
elemenI che ipoIzzino l’esistenza di procedimenI giudiziari.
L’immobile risulta libero.
11Vincoli, spese condominiali e indivisibilità
In base alle analisi effe(uate sulle carte tecniche su cui l’immobile insiste, non staI riscontraI vincoli
di natura archeologica e paesaggisIca. Nello specifico, la tavola B del PTPR indica i seguenI vincoli
ricedenI sull’immobile:
TAV. B
cd058_001: le(. c) e d) beni d’insieme: vaste località con valore esteIco tradizionale, bellezze
panoramiche art. 136 Dlvo 42/04
ml058_001: m) aree di interesse archeologico già individuate - beni lineari con fascia di rispe(o art.
13 co 3 le(. a L.R 24/98
In base alle analisi effe(uate l’immobile non è divisibile.
12Quesito 16 - Determinazione del valore dell’immobile
La misurazione dell'immobile ogge[o della presente procedura è stata elaborata secondo i
riferimenI condivisi della le(eratura tecnica e delle prassi consolidate. Per il calcolo della consistenza
immobiliare le superfici sono state verificate tramite rilievo metrico dire(o eseguito durante il
sopralluogo con strumento di misurazione laser; I calcoli delle superfici sono staI quanIficaI tramite
disegno CAD ve(oriale.
Facendo riferimento alla ex norma UNI10750 e dalle indicazioni metodologiche fornite
dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) curato dall'agenzia del territorio, si stabilisce il Metro
quadro commerciale quale unità di misura della consistenza immobiliare. Sono staI uIlizzaI i criteri
generali per la misurazione ado(ate dall'osservatorio del mercato immobiliare e pubblicaI
nell'allegato 2 “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la
rilevazione dei daI dell'osservatorio del mercato immobiliare” del manuale della banca daI dell'on
versione 1.2 del 31 o(obre 2006. L'immobile in quesIone è idenIficato come ” unità immobiliare
parte di un edificio”.
Criteri di misurazione ado[aY
Pagina 4 dell'allegato 2 del manuale della banca daI dell'OMI versione u1.2 del 31 o(obre 2006
“La superficie totale di un siffa[o immobili a desYnazione residenziale è data sia dalla superficie
commerciale che da quella uYle”.
La superficie commerciale è pari alla somma:
• Della superficie dei vani principali e degli accessori direC comprensiva della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
• Della superficie omogeneizzata delle perInenze di uso esclusivo:
Di ornamento (terrazze, balconi, paIi e giardini)
Di servizio (canIne, posI auto coperI e scoperI, box, eccetera).
Vengono considerate:
• PerInenze esclusive di ornamento ovvero a servizio in dire(o dei vani principali: i balconi, le
terrazze, i paIi, I corIli, i porIci, le te(oie aperte, i giardini (D. G. Catasto: circolare 40 del 20
aprile 1939);
• PerInenze inclusive a servizio di locali di uso esclusivo annessi ed integraI con l'unità immobiliare:
le canIne, le soffi(e e i locali deposito;
• Non comunicanI e non avessi collegate se con accesso indipendente ed esterno all'unità
immobiliare.
13Come da indicazioni del manuale OMI non sono staI consideraI perInenze esclusive annesse
all'unità immobiliare di locali accessori per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e
fisicamente indipendenI dall'unità immobiliare. Tali locali infaC vanno conteggiaI automaIcamente
in relazione alla propria desInazione d’uso. Sia per la desInazione della superficie commerciale che
di quella uIle non è stata computata:
• La superficie principali e degli accessori direC ovvero loro porzioni avenI altezza inferiore a 1,5 m;
• Le rientranze e le sporgenze realizzate per moIvi stru(urali o esteIci e i profili, solo se non fruibili.
Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, I collegamenI verIcali interni alla stessa devono
essere computaI in misura pari alla loro proiezione orizzontale, Indipendentemente dal numero dei
piani collegaI. Inoltre non vengono aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superficie
relaIve a:
• Scale, pianero(oli, ballatoi comuni;
• Aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi,
atrii d’ingresso;
• Appartamento del porIere (unità immobiliare autonoma) e locali di guardiania;
• Stradine private di accesso all’edificio;
• Sala riunione condominiale;
• Spazi comuni (Area occupata da chiostrina, dall'ascensore, dai cancelli, ecc.);
• Giardini Area verde e camminamenI di perInenza dell’edificio.
N.B.: gli spazi e le superfici condominiali quanto indivisibili sono già consideraI nel valore unitario
a(ribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie
dell’appartamento.
Misurazione
Di seguito si riportano i criteri ado(aI per la misurazione dell’immobile ogge(o della presente
relazione. Il riferimento principale è l’Allegato 2 del Manuale della Banca DaI dell’IMO versione 1.2
del 31 o(obre 2006. Tale riferimento è stato ado(ato per omogeneità delle modalità di rilevazione
dei daI di partenza.
14Superficie commerciale
La superficie commerciale è pari alla somma:
• Della superficie dei vani principali e degli accessori direC, comprensiva della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
• Della superficie omogeneizzata delle perInenze di uso esclusivo;
Di ornamento (terrazze, balconi, paIi e giardini)
Di servizio (canIne, posI auto coperI e scoperI, box, eccetera).
vani principali e accessori dire_
La misura dei vani principali e degli accessori direC si determina misurando la superficie al lordo
delle murature interne ed esterne – perimetrali – (queste ulIme vanno fino alla mezzeria dei traC
confinanI con le parI di uso comune o con altra unità immobiliare). I muri interni e quelli perimetrali
esterni che sono computaI per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm,
mentre i muri in comunione vengono computaI nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno
spessore massimo di 25 cm. La superficie è arrotondata al metro quadrato per dife(o o per eccesso
(D.P.R. 138/98). In assenza di perInenze esclusive la superficie coperta corrisponde alla superficie
commerciale.
PerYnenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare
per balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno;
per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura
fino al confine della proprietà ovvero, se questa è determinata da un muro di confine in
comunione o da altro manufa(o, fino alla mezzeria dello stesso.
PerYnenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare
La superficie delle perInenze esclusive a servizio dell’unità principale si misura:
per le canIne, le soffi(e o uIlizzazioni similari, al lordo dei muri perimetrali esterni fino
alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale, ecc.)
ovvero di altra desInazione o proprietà.
Misurazione superficie uYle
Nel mercato immobiliare la superficie uYle è uIlizzata, per consuetudine, nella determinazione del
valore locaYvo degli immobili, mentre per le compravendite si parla o di superficie uIle lorda o
2
superficie commerciale. I valori di mercato espressi in €/m riportaI della Banca daI dell’OMI sono
riferiI alla superficie uYle lorda per le compravendite e per le locazioni a quella uIle ne(a.
15Modalità di misurazione delle superfici
Modalità di misurazione delle superfici:
• Superficie uYle lorda: si misura al ne(o delle murature esterne e al lordo delle pareI divisorie.
• Superficie uYle ne[a: si misura al ne(o delle murature esterne e al ne(o delle pareI perimetrali
divisorie interne (Superficie equo canone: Legge 392 del 27.07.1978).
Modalità di misurazione delle per6nenze:
• Perizie esclusive di ornamento: Per la determinazione della superficie uIle delle perInenze
esclusive e per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel
paragrafo precedente.
• Perizie esclusive accessorie: Per la determinazione della superficie uIle delle perInenze esclusive e
per il calcolo della superficie omogeneizzata, valgono le medesime regole viste nel paragrafo
precedente.
Consistenza immobiliare
Secondo quanto premesso nei paragrafi precedenI l’immobile ha una superficie commerciale
arrotondata per eccesso di 39 mq. Nella tabella seguente sono riportaI nel de(aglio i daI relaIvi alle
diverse Ipologie di superfici.
Superficie Commerciale
Ambienti MQ
Superfici vani principali 28,85
Superficie omogeneizzata perInenze esclusive di ornamento (corte int.) 9,66
Totale 38,51
ARROTONDAMENTO PER DIFETTO 39
16SYma del valore di mercato dell’immobile
scopo della sYma
Posto che per uno stesso bene si possono effe(uare giudizi di valore diversi in ragione delle
desInazioni e degli impieghi, Il valore di un bene economico dipende dallo scopo, elemento
preliminare e indispensabile della sIma dal quale si determina l’aspe[o economico del bene.
Operazione preliminare è, quindi, Indicare la ragione della sIma.
Nel caso in ogge(o lo scopo è determinare il più probabile valore di mercato all’a[ualità (novembre
2013) che si verificherà in una futura compravendita dell’immobile ogge(o della presente sIma; la
vendita sarà da effe(uarsi in un unico lo(o, nello stato di fa(o e di diri(o in cui il compendio si trova,
ivi compresi i vincoli locaIvi in essere.
Il Valore di mercato (Vm) rappresenta la più probabile quanItà di denaro con cui, in un possibile a(o
di compravendita tra due soggeC, potrebbe essere ordinariamente scambiata per un determinato
bene economico. In sostanza, si stabilisce un rapporto di equivalenza tra la moneta e un dato bene
economico, in funzione delle cara[erisYche della domanda e dell’offerta del bene stesso.
Ricerca parametri di sYma per procedimento dire[o
Il Prof. Famularo affermava: “dal punto di vista logico esiste un solo metodo di sIma per tu(e le
valutazioni, nel riconoscimento dell’appartenenza del bene da sImare a una delle classi formate, con
beni analoghi di prezzo noto, sulla base di un parametro comune a tuC i beni”. Tale affermazione è
stata ripresa e condivisa dal Prof. Marcello Orefice, che afferma: “Qualsivoglia operazione esImaIva
consiste, quindi, nel confronto sinteIco tra il bene ogge(o di valutazione ed uno o più gruppi di beni
analoghi so(o il profilo funzionale, per i quali risultano conosciuI i daI storici cosItuiI dai prezzi già
verificaIsi in operazione di scambio”(Orefice, EsImo, Ed. Utet 1984).
Sulla base di tale do(rina esImaIva, è possibile idenIficare come buon elemento di riferimento la
ricerca delle offerte di vendita nell’area cosidde(a omogenea, che in caso di scarsità di daI ricevuI,
potrà estendersi anche alle cosidde(e “aree elementari simili”.
Al fine di individuare il parametro di sIma, si farà riferimento agli immobili posI sul mercato in zona
(o in zona più ampia) per medesima desInazione d’uso, andando ad applicare eventuali “coefficienI
correCvi” in ragione dei possibili maggiori e minori pregi del bene messo a confronto con quello
ogge(o di valutazione.
17Indagini di mercato
Dalle verifiche effe(uate, sono staI rilevaI i seguenI immobili offerI in vendita:
I. Dato Aprile 2018: Centro Consoli - “Bracciano, zona centro, proponiamo in vendita un
appartamento, nuova costruzione, posto al primo piano composto da: ingresso, salone, angolo
co;ura, camera matrimoniale, bagno e due balconi. Box singolo. Ascensore. Termo-autonomo.
Vista lago” 50 mq 163.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 3.260,00
II. Dato Aprile 2018: Oby Casa - “L' immobile è composto da ingresso, soggiorno con angolo
co;ura, spaziosa camera e bagno. Completano l' unità un giardino privato di mq² 50 ca. e un
posto auto esterno scoperto assegnato” mq 50 - 80.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.600,00
III. Dato Aprile 2018: Rete Casa - “appartamento in casale sito al piano terra con entrata
indipendente. Internamente è cosi composto: salone con angolo co;ura, camera e bagno.
Completa la proprietà il giardino di 50 mq” mq 40 - 70.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.575,00
IV. Dato Aprile 2018: Acropoli Srl
“appartamento panoramico al 1° piano di una palazzina con ascensore. L’immobile, di circa 90
mq, internamente presenta: ampio corridoio che da accesso a tuX gli ambien6, salone, cucina
abitabile con balcone vista lago e castello, 2 camere da le;o di cui una con balconcino
(a;ualmente adibita a sala da pranzo) e bagno finestrato” mq 90 - 166.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.844,44
V. Dato Aprile 2018: Centro Casa
“Bracciano, in zona centrale, in una piccola palazzina, proponiamo in vendita un appartamento
con entrata indipendente posto al piano terra di ampia metratura 120 mq composto da: ampio
ingresso, salone doppio, cucina abitabile, zona pranzo, due camere da le;o matrimoniali (con
possibilità di ripris6nare la terza camera da le;o) e bagno” mq 110 - 175.000€
Prezzo medio unitario: €/mq 1.590,91
Sulla base delle indicazioni di prezzo presenI sul mercato di Ladispoli per immobili con cara(erisIche
simili a quelle proprie del bene in ogge(o, è possibile individuare il valore del prezzo unitario medio,
pari a:
(€ 3260,00 + € 1.600,00 + € 1.575,00 + € 1.844,44 + € 1.590,91)/5= 1.974,07 €/mq
18Verifica Osservatorio Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Borsa Immobiliare
Con legge 23 dicembre 1996 n. 662 (art. 3, comma 154), è stata introdo(a l’arYcolazione del
territorio comunale in micro zone, quale strumento per la nuova classificazione catastale degli
immobili ai fini della determinazione della rendita come base imponibile. Tali micro zone definite dai
Comuni e/o dagli Uffici Provinciali del Territorio sono, secondo quanto previsto dal Regolamento di
a(uazione della revisione degli EsImi e del Classamento (D.P.R. 138/98), porzioni di territorio
omogeneo per cara(erisIche storico-ambientali, socio-economiche, urbanisIche. In ciascuna micro
zona: “..le unità immobiliari sono uniformi per cara(erisIche Ipologiche, epoca di costruzione e
desInazione prevalenI; essa individua ambiI territoriali di mercato omogeneo sul piano dei reddiI e
dei valori..”.
Il D.P.R. 138/98, prevede ancora che, per la definizione delle classi in cui vengono suddivise le
categorie delle unità immobiliari urbane, “gli Uffici del DiparImento del Territorio si avvalgono dei
daI rilevaI dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari“.
Posto quanto sopra esposto, le quotazioni tra(e dalle fonI indire(e quali l’Osservatorio del Mercato
Immobiliare e il LisIno Ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma e Provincia, sono quotazioni
o(enute dall’acquisizione e successiva elaborazione dei valori reali con cui compravendite e locazioni
si sono concluse. In parIcolare sono staI presi in considerazione:
• I valori del secondo semestre 2017 della banca daI dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare;
• I valori ufficiali traC dal “Borsino immobiliare” per il periodo di rilevazione del secondo semestre
2017, a cura della Borsa immobiliare di Roma società della Camera di Commercio di Roma;
• I valori dei prezzi medi di vendita per gli immobili residenziali .
I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono di seguito espressi:
Osservatorio del mercato immobiliare [OMI – Agenzia del Territorio]
Provincia Roma
Comune Bracciano
Fascia Periferica/ZONA PERIFERICA-LUNGOLAGO
Codice di Zona D1
Microzona catastale n 0
Tipologia prevalente Abitazioni civili
Destinazione Residenziale
19Quotazioni 2° semestre 2017
Stato
Tipologia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
conservativo
1.250,00 €
Abitazioni di tipo Economico Normale L
1.850,00 €
Andamento prezzi richiesta immobili - immobiliare.it
Tipologia Periodo Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Appartamento Marzo 2018 1.651,00 € L
Andamento prezzi richiesta immobili - borsinoimmobiliare.it
Tipologia Fascia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Abitazioni civili Media 1.684,00 € L
I valori reperiI alle indagini indire(e risultano piu(osto in linea con quelli raccolI dalle indagini
indire(e: l’OMI indica in €/mq riferito alla superficie lorda per immobili in condizioni normali un
valore di mercato che oscilla tra un minimo di 1.250,00 €/mq e un massimo di 1.850,00 €/mq –
valore medio pari a 1.550,00 €/mq. Immobiliare.it riporta per il mese di Marzo 2018 un valore
medio per compravendite di appartamenY di 1.651,00 €/mq. Borsinoimmobiliare.it riporta per il
primo semestre del 2018 un valore medio per compravendite di immobili di fascia media di 1.684,00
€/mq. La media dei 4 valori unitari reperiI indica un valore unitario pari a 1.715 €/mq.
Stabilito il valore medio di riferimento e idenIficate le peculiarità del bene, si procede con
l’individuazione dei parametri disInIvi a(ribuibili all’unità abitaIva assegnando coefficienI correCvi
che consentano di determinare con maggiore approssimazione il più probabile valore di mercato.
Cara[erisYche intrinseche
PIANO Primo 0,95
STATO CONSERVATIVO Scadente 0,95
AFFACCIO Su un solo lato 0,93
ESPOSIZIONE Scarsamente Assolata 0,95
ALTEZZA DEI SOFFITTI Media 1,00
VISTA Prevalentemente ostacolata 0,95
REGIME LOCATIVO libero da locazione 1,00
Cara[erisYche estrinseche
TIPOLOGIA DEL FABBRICATO intensivo 0,95
STATO CONSERVATIVO
medio 1,00
FABBRICATO
SPAZI CONDOMINIALI Senza rilevanti spazi comuni 1,00
APPARTAMENTO DI SERVIZIO Con appartamento di servizio 1,03
20Il prodo(o di tali coefficienI andrà a determinare il coefficiente globale che andrà a modificare il dato
metrico corrispondente alla consistenza tramite la caratura specifica dell’immobile esaminato.
Valore unitario: € 1.715 x 0,95 x 0,95 x 0,93 x 0,95 x 0,95 x 0,95 x 1,03 = € 1.271/mq comm.
Per la sIma dell’immobile il più probabile valore di mercato sia pari a € 1.271 per mq commerciale.
In base a quanto finora esposto, è possibile determinare il più probabile valore di mercato per
procedimento di sIma dire(a:
€ 1.271,17 x mq 39 di superficie lorda = € 49.568,76 arrotondato a € 49.569
Ricerca del valore con metodo indire[o per capitalizzazione del reddito
“La sIma analiIca del valore di mercato degli immobili urbani si risolve nella capitalizzazione, ad un
opportuno saggio, dei reddiI neC, ordinari ritraibili dall’immobile stesso, sulla base dell’equivalenza
tra il valore di mercato di un bene economico e la somma sella sua reddiIvità ordinaria futura
scontata all’a(ualità” (Orefice 1995).
La formula sinteIca che descrive l’equivalenza tra un valore di mercato di un bene e la somma dei
valori a(uali della serie infinita dei suoi reddiI neC futuri è la seguente:
Vm=Rn/r
Dove Vm è il valore di mercato, Rn è il reddito ne[o e r è il cosidde(o “saggio di capitalizzazione”.
Tale equivalenza si basa su due fondamentali presupposI: che un fondo di beni presenI e un flusso di
reddiI monetari futuri possano considerarsi economicamente equivalenI, opportunamente scontaI
dell’a(ualità; che fosse possibile prevedere una sequenza conInua dei reddiI futuri e dei
corrispondenI saggi di sconto. Sulla base dell’equivalenza di Fisher (“La natura del capitale e del
reddito”, Torino 1922) in merito all’equivalenza esemplificaIva tra fondo e flusso p nella quale il
flusso di reddiI monetari futuri (da scontare ovviamente all’a(ualità) deve presupporre una
“..sequenza con6nua dei reddiI futuri e dei corrispondenI saggi di interessi..”, affinché possa
equivalersi al fondo (o bene immobiliare, per esteso) ogge(o di valutazione – è possibile affermare
che “ la sIma del bene ad un determinato momento di tempo equivale ad un’istantanea del valore
stesso con un preciso e ben determinato riferimento temporale” (Orefice 1995).
Per stabilire il più probabile valore di mercato con il metodo di sIma indire(o si è proceduto ad una
ricerca di mercato nelle locazioni, al cui esito sono staI riscontraI i seguenI daI:
I. Dato Aprile 2018: Acropoli servizi immobiliari - “all'interno di un curato residence appartamento
posto al 2° piano con ascensore. Si accede all’immobile da un cara;eris6co ballatoio, un piccolo
disimpegno chiuso a vetri precede il portoncino d’ingresso. L’appartamento è di mq 56 e si
21compone di: angolo co;ura e soggiorno servi6 per la luce/aria da una grande porta a vetri con
affaccio sul verde; ” affi;o 500€
Prezzo medio unitario: €/mq 8,93
II. Dato Aprile 2018:REMAX - “bracciano appartamento al piano secondo di una palazzina di due
piani senza ascensore composto da soggiorno con angolo co;ura e balcone, due camere da le;o
con balconi, bagno” mq 65 - affi;o 600€
Prezzo medio unitario: €/mq 9,23
III. Dato Aprile 2018: Privato - “delizioso par6colare luminoso nuovo appartamen6no porzione di
villino 50mq vicino lago e paese vista panoramica con bellissimi squarci di lago bene arredato
entrata indipendente” mq 50 - affi;o 600 €
Prezzo medio unitario: €/mq 12,00
IV. Dato Aprile 2018: Privato - “A pochi passi dal centro e dai principali servizi si propone in
locazione appartamento indipendente posto al piano terra di una piccola palazzina composto da
soggiorno cucina abitabile due camere e un bagno” mq 75 - affi;o 600 €
Prezzo medio unitario: €/mq 8,00
Procedendo con il calcolo della media matemaIca dei valori riportaI in tabella si oCene: (8,93 €/mq
+ 9,23 €/mq + 12,00 €/mq + 8,00 €/mq )/4 = 9,54 €/mq per mese
Osservatorio del mercato immobiliare [OMI – Agenzia del Territorio]
Provincia Roma
Comune Bracciano
Fascia Periferica/ZONA PERIFERICA-LUNGOLAGO
Codice di Zona D1
Microzona catastale n 0
Tipologia prevalente Abitazioni civili
Destinazione Residenziale
22Quotazioni 2° semestre 2017
Stato
Tipologia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
conservativo
4,50 €
Abitazioni civili Normale L
6,50 €
Andamento prezzi richiesta immobili - immobiliare.it
Tipologia Periodo Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Appartamento Febbraio 2018 8,10 € L
Andamento prezzi richiesta immobili - borsinoimmobiliare.it
Tipologia Fascia Val. di mercato €/mq Superficie (L/N)
Abitazioni civili Media 6,82 € L
Effe(uando la media dei 4 valori unitari reperiI si ha: (€ 9,54 + € 5,50 + € 8,10 + 6,82)/4 = 7,49 €/mq
per mese arrotondato a 7,49 €/mq mese.
Con riferimento alla superficie uIle lorda si oCene il valore del canone medio mensile: mq 39 x 7,49
€/mq = 292,11 € per mese. Dato il canone medio mensile, si oCene il canone annuale: 292,11 €/mq
x 12 mesi = 3.505,32 € per anno. L’ammontare complessivo delle detrazioni viene determinato nella
misura di € 630,96 corrispondenI percentualmente al 18% del reddito lordo e così suddivise tra le
diverse voci di spesa afferenI il locatore:
Spese per manutenzione ordinaria e straordinaria 3%
Spese per servizi ed amministrazione 2%
Alee per sfitti ed inesigibilità 1%
Spese per assicurazioni 1%
Aliquota annua di ammortamento 1%
Aliquota per imposte e tasse 10%
Totale 18%
Il reddito annuo ne[o da considerare a base per la capitalizzazione ammonta a € 2.874,36.
La determinazione analiIca del saggio di capitalizzazione sono state analizzate le cara(erisIche
posiIve e negaIve che cara(erizzano il bene e che influiscono sulla misura dello stesso. ”L’area
omogenea di mercato” trova il suo riferimento nel mercato relaIvo alle aree intermedie, per le quali i
saggi di capitalizzazione a desInazione abitaIva si presentano con valori variabili fra il 2% e il 6%.
23Partendo quindi dal valore intermedio pari al 4%, sono così analizzaI i qua(ro gruppi di
cara(erisIche:
Cara[erisYche di localizzazione
Ubicazione dell’immobile rispe(o al centro urbano 0,15
Livello dei collegamenI e del servizio dei trasporI 0,07
Presenza di a(rezzature colleCve a distanza pedonale 0,15
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediaIva. Previsioni di peggioramenI o
-0,10
miglioramenI ambientali
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato -0,08
Disponibilità di spazi pubblici o privaI uIlizzabili a parcheggio 0,00
Cara[erisYche di posizione
Panoramicità 0,00
Prospicienza e luminosità 0,00
Quota rispe(o al piano stradale 0,08
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperI o scoperI 0,00
Cara[erisYche Ypologiche
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianI -0,02
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni stru(urali 0,00
Età dell’edificio 0,04
Cara[erisYche produ_ve
Possibilità di dilazioni nei pagamenI (anche per la presenza di mutui edilizi) 0,00
SusceCbilità di trasformazioni, ada(amenI e modifiche di desInazione 0,00
Totale 0,29
La somma algebrica dei punteggi assegnaI ai qua(ro gruppi di cara(erisIche modifica il valore
intermedio del saggio di capitalizzazione del 4% portandolo ad un valore pari a 4,29%. Il conseguente
valore di mercato dell’unità immobiliare risulta pari a:
Vm= € 2.874,36/0,0429 = € 67.001,45 arrotondato a € 67.001
Il più probabile valore di mercato sImato si oCene calcolando la media matemaIca fra i due valori
o(enuI con i metodi dire(o e indire(o: € 49.569 + € 67.001/2 = € 58.285,11
Il più probabile valore di mercato sYmato per l’immobile in ogge[o è pari a € 58.285
24Conclusioni
L’immobile situato nel Comune di Bracciano in Via Quarto del Lago n. 16.
Dalle verifiche preliminari degli aC tecnico – legali è emerso che la documentazione di cui all’art. 567
c.p.c. è completa. La nota di trascrizione dell’a(o esecuIvo di pignoramento idenIfica corre(amente
il bene pignorato e le quote pignorate corrispondono al Itolo.
L’immobile è conforme alle norme edilizie e urbanisIche. Dalla verifica catastale risulta che:
• L’immobile è composto da un monolocale con ingresso ed angolo co(ura, una stanza e un bagno,
per una superficie commerciale di 39 mq;
• la planimetria del bene è agli aC e corrisponde allo stato dei luoghi;
• l’intestatario corrisponde all’a(uale proprietario;
• il proprietario del cespite ha sempre detenuto la proprietà essendone il costru(ore.
L’immobile, in occasione dell’ulImo sopralluogo, è risultato libero.
Tenuto conto quanto emerso durante le indagini esperite, in base all’analisi dell’immobile, allo stato
dei luoghi e dei valori di mercato reperiI per la redazione della presente procedura esecuIva, è stato
sYmato un valore di mercato pari a € 58.285,00.
Santa Marinella, 26 Aprile 2018
Arch. Carlo(a Berton
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