IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari - IAS/IFRS ANALISI E CONFRONTO CON LA DISCIPLINA NAZIONALE
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IAS/IFRS ANALISI E CONFRONTO CON
LA DISCIPLINA NAZIONALE
IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari
Prof. Riccardo Acernese
Roma, marzo/maggio 2015IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari
Finalità e ambito di applicazione
Un investimento immobiliare è una proprietà immobiliare posseduta per:
Ottenere un apprezzamento
Percepire canoni d’affitto
del capitale investito
Un investimento immobiliare genera flussi di cassa in modo indipendente dalle
attività possedute da un’impresa.
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Finalità e ambito di applicazione
Le seguenti categorie di immobili non rappresentano investimenti immobiliari
e dunque non sono oggetto di applicazione dello IAS 40:
Immobile destinato alla vendita nel corso del normale
svolgimento dell’attività imprenditoriale o in fase di IAS 2
costruzione per una futura vendita
Immobile costruito per conto terzi IAS 11
Immobile dato in locazione attraverso un leasing finanziario IAS 17
• Immobile ad uso del proprietario
• Immobile in via di sviluppo IAS 16
• Immobile ad uso dei dipendenti
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Finalità e ambito di applicazione
Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari?
• Un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del
capitale investito, piuttosto che per la vendita nel breve termine SI’
nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.
• Un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale
svolgimento dell’attività imprenditoriale o nel processo di
costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita. Per
NO
esempio un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di
IAS 2
una sua successiva dismissione nel futuro prossimo o perché Rimanenze
esso sia sviluppato e successivamente venduto.
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Finalità e ambito di applicazione
Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari?
• Un immobile che viene costruito o sviluppato per conto terzi. NO
IAS 11
Lavori su
ordinazione
• Un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non
ancora determinato. (Se l’entità non ha ancora deciso se utilizzerà
il terreno a uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo,
SI’
nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale, il terreno è
trattato come se posseduto per l’apprezzamento del capitale
investito).
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Finalità e ambito di applicazione
Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari?
• Immobili che sono dati in locazione a un’altra entità tramite un
NO
leasing finanziario.
IAS 17
Leasing
• Un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di
SI’
essere locato tramite una o più operazioni di leasing operativo.
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Finalità e ambito di applicazione
Nel caso in cui una parte dell’immobile fosse destinata ad uso del proprietario, mentre
un’altra parte fosse destinata all’ottenimento di canoni di locazione o detenuta per
l’apprezzamento del capitale, occorre distinguere:
sì Le due parti no
possono essere
vendute
separatamente?
L’immobile è considerato
investimento immobiliare solo se una
Devono essere contabilizzate in parte non significativa dello stesso è
modo separato. utilizzata:
• o nella produzione di beni o servizi;
• o dal proprietario.
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Valutazione al momento della rilevazione iniziale
Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo.
I costi dell’operazione devono essere inclusi nella valutazione iniziale.
• Prezzo di acquisto
IL COSTO
INIZIALE COMPRENDE
• Qualsiasi spesa a esso direttamente attribuibile.
(Es. compensi professionali per la prestazione di servizi
legali; imposte per il trasferimento della proprietà degli
immobili; qualsiasi altro costo dell’operazione).
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Valutazione al momento della rilevazione iniziale
Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da:
• i costi iniziali di avvio (a meno che questi occorrano a mettere il bene nelle
condizioni necessarie affinché il bene possa essere operativo come voluto
dall’azienda);
• perdite operative sostenute prima che l’investimento immobiliare raggiunga il
pianificato livello di impiego;
• importi anomali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate per
costruire o migliorare l’immobile.
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Valutazione successiva
Un’impresa deve scegliere, come criterio contabile:
IL COSTO oppure IL FAIR VALUE
Il criterio scelto dovrà essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari
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Valutazione successiva: contabilizzazione al costo
Se l’impresa opta per la contabilizzazione al costo:
deve valutare tutti i propri investimenti
deve indicare il fair value
immobiliari in base a quanto previsto dallo
dell’investimento immobiliare
IAS 16 o dall’IFRS 5 a seconda della
nelle note al bilancio
classificazione dei beni.
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Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value
Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value e i cambiamenti dello stesso
sono rilevati nel conto economico
Gli investimenti immobiliari valutati a fair value non devono essere
ammortizzati:
non è lo stesso trattamento previsto dallo IAS 16 nel caso di
applicazione del metodo della rideterminazione dei valori
(costo rivalutato)
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Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value
Il fair value dell’investimento immobiliare:
Coincide solitamente È valutato come il prezzo più probabile Non considera gli
con il suo valore di ragionevolmente ottenibile sul mercato oneri derivanti dalla
mercato alla data di riferimento del bilancio vendita del bene
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Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value
In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano:
Prezzi correnti
Di diversa natura, condizione, localizzazione o soggetti ad affitti o altri
di un mercato attivo contratti differenti, rettificati per riflettere tali differenze.
di immobili
Prezzi recenti Con rettifiche appropriate per riflettere qualsiasi cambiamento che si
di mercati meno è verificato nelle condizioni economiche dalla data delle operazioni
attivi che furono effettuate a quei prezzi.
Basate su stime attendibili di flussi finanziari futuri, supportate dalle
condizioni di qualsiasi affitto e di altri contratti esistenti e da
Proiezioni sui flussi conoscenze acquisite da fatti esterni quali i canoni di locazione
finanziari attualizzati applicati nel mercato corrente a immobili simili aventi medesime
localizzazione e condizioni.
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Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value
In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano:
Nel determinare il fair value dell’investimento immobiliare, l’entità evita il doppio conteggio di
attività e passività che sono rilevate separatamente nello stato patrimoniale come attività o
passività distinte, quali ad esempio:
• i macchinari quali ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un
edificio e sono generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell’investimento
immobiliare, invece che essere rilevati separatamente come immobili, impianti e
macchinari;
• se un ufficio è affittato già arredato, il fair value (valore equo) dell’ufficio generalmente
include il fair value (valore equo) del mobilio, poiché il ricavo derivante dall’affitto tiene in
considerazione il fatto che l’ufficio è arredato. Quando il mobilio è incluso nel fair value
(valore equo) dell’investimento immobiliare, l’entità non lo rileva come attività distinta.
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Cambiamenti di destinazione
I cambiamenti che portano a qualificare un bene che non era un investimento come tale o
viceversa, devono essere effettuati solo quando vi è un cambiamento nell’uso, evidenziato da:
l’inizio dell’uso dell’immobile da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione
da investimento immobiliare a immobile ad uso del proprietario;
l’inizio di un progetto di sviluppo con la prospettiva di una vendita futura, per un
cambiamento di destinazione da investimento immobiliare a rimanenza;
la cessazione dell’uso da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione da
immobile a uso del proprietario ad investimento immobiliare;
l’inizio di un contratto di leasing operativo con terzi, per un cambiamento di destinazione da
rimanenza ad investimento immobiliare; o
il completamento della costruzione o dello sviluppo per un cambiamento di destinazione da
immobile in via di costruzione o di sviluppo (IAS 16) ad investimento immobiliare.
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Cambiamenti di destinazione
Se un immobile ad uso proprietario diviene un investimento immobiliare che verrà
iscritto al fair value
Occorrerà applicare lo IAS 16 sino alla data in cui si verifica il cambiamento d’uso.
Qualunque differenza esistente a tale data tra il valore contabile dell’immobile secondo
quanto previsto dallo IAS 16 e il fair value deve essere trattata allo stesso modo di una
rivalutazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16.
Quindi sino alla data in cui un immobile ad uso del proprietario diviene un investimento
immobiliare occorrerà ammortizzare l’immobile e rilevare qualsiasi perdita per riduzione
di valore che si sia verificata.
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Cambiamenti di destinazione
Nel caso di un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare iscritto al
fair value a immobile ad uso del proprietario o a rimanenza
Il fair value alla data del cambiamento di destinazione deve essere considerato il
sostituto del costo dell’immobile per la successiva contabilizzazione secondo quanto
previsto dallo IAS 16 o dallo IAS 2.
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Dismissioni
Il valore di un investimento immobiliare deve essere completamente eliminato all’atto della
sua dismissione o quando l’investimento immobiliare è permanentemente inutilizzato e non
si prevede alcun beneficio economico futuro dalla sua dismissione.
I proventi o gli oneri derivanti dalla dismissione o altra disposizione di investimenti
immobiliari devono essere determinati come differenza tra il ricavato netto della
dismissione e il valore contabile dell’attività e devono essere imputati al conto
economico nell’esercizio di cessione o dismissione.
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Informativa di bilancio
L’impresa deve indicare:
a) Se usa il criterio del fair value o quello del costo.
b) Se usa il criterio del fair value, i casi in cui un immobile posseduto con un leasing
operativo sia contabilizzato secondo lo IAS 40.
c) I criteri che sono stati definiti per distinguere un investimento immobiliare da:
- un immobile ad uso del proprietario;
- un immobile posseduto per la vendita nel normale svolgimento dell’attività
imprenditoriale.
Quando la classificazione risulta difficoltosa, l’impresa deve indicare i diversi tipi di criteri
utilizzati per distinguere un investimento immobiliare dagli immobili appartenenti alle altre
categorie.
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Informativa di bilancio
L’impresa deve indicare:
d) I criteri e le significative assunzioni applicate nel determinare il fair value dell’investimento
immobiliare. In particolare, deve indicare se il fair value è stato determinato in base a
indicazioni provenienti dal mercato o se la sua determinazione è stata significativamente
basata su altri fattori a causa della natura dell’investimento o della mancanza di dati di
mercato comparabili.
e) La misura in cui il fair value dell’investimento immobiliare si basa su di una stima
effettuata da un perito in possesso di riconosciute e pertinenti qualifiche professionali e
con una recente esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell’investimento
immobiliare oggetto della valutazione. Deve essere indicato, inoltre, se non sono state
usate tali stime.
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Informativa di bilancio
L’impresa deve indicare:
f) Gli importi inclusi nel conto economico per:
- canoni derivanti da investimenti immobiliari;
- costi diretti operativi (incluse manutenzioni e riparazioni) relativi a investimenti
immobiliari distinguendoli tra quelli relativi a investimenti che hanno prodotto
ricavi e quelli relativi a investimenti che non hanno prodotto ricavo.
g) L’esistenza e gli importi relativi a restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti
immobiliari o sul pagamento di ricavi e incassi connessi alla dismissione.
h) Obbligazioni contrattuali rilevanti per l’acquisizione, la costruzione o lo sviluppo degli
investimenti immobiliari o per riparazioni, manutenzione, migliorie.
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Confronto con la disciplina nazionale
Aspetti generali
IAS 40 PC-OIC-16
Qualificazione di una specifica categoria Assenza di norme specifiche per la categoria
funzionale.
funzionale definita nello IAS 40 ad eccezione
di quella definita investimento di mezzi
finanziari (OIC 16 par. 14).
Valutazione al costo o fair value.
Solo la valutazione al costo ammortizzato e
svalutato per perdite permanenti di valore è
ammessa.
I fabbricati civili che non rappresentano
investimenti immobiliari sono soggetti ad
ammortamento. I fabbricati civili se investimento di mezzi
finanziari, possono non essere ammortizzati
(OIC 16 par. 52).
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