Fahrländer Partner Raumentwicklung - Sistema per l'analisi e la valutazione di immobili in Svizzera
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Fahrländer Partner Raumentwicklung Sistema per l’analisi e la valutazione di immobili in Svizzera
FPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung è un’azien-
da di consulenza e ricerca privata ed indipenden-
Prodotti –
–
IMBAS
Meta-analisi / Monitor regolamentazione
te con sede a Zurigo e filiali a Berna e Franco- – Immobilien-Almanach Schweiz
forte sul Meno. Il nostro team interdisciplinare si – Panoramica comunale
occupa di temi riguardanti lo sviluppo territoriale, – Macro-rating
con particolare attenzione per le dinamiche eco- – Valutazione rapida per siti web (iFrame)
nomiche e demografiche del territorio in uso e – Segmenti di domanda
disponibile per l’uso. – Indice della qualità d’abitazione e di vita (IQAV)
Dalla fondazione nel 2006, ricerca, sviluppo di – Modello previsionale
prodotti propri e analisi ad hoc per i nostri clienti – Real Estate Scenario Cockpit (RESC)
costituiscono i punti focali della nostra attività. – Indici dei prezzi immobiliari
Il settore immobiliare è spesso al centro delle – Sondaggio immobiliare
nostre analisi. In modo da mantenere uno stretto – Modello del commercio al dettaglio
legame con la ricerca, partecipiamo a congressi – Micro-rating
scientifici, pubblichiamo articoli in riviste specia- – Analisi della posizione
listiche e insegniamo sia in ambito professionale – Analisi di circondario
che universitario. – Modelli di valutazione per abitazioni di
proprietà
– Modelli di valutazione per immobili a reddito
– Sviluppo e valutazione di progetto
– Modello affitti di mercato
– Comparables e benchmarks
Partner – Stefan Fahrländer, Dr. rer. oec.,
economista / econometra Servizi Consulenza:
– Dominik Matter, lic. oec. publ.,
economista / econometra – Analisi d‘ubicazione e di mercato
– Manuel Lehner, MSc ETH / dipl. Ing. FH, – Strategia immobiliare
pianificatore territoriale e del traffico – Studi statistici
– Jaron Schlesinger, MA VWL UZH, DAS ETH, – Analisi socio-demografiche
economista / econometra – Analisi di economia regionale
– Martin Bühler, MSc ETH Arch / Arch. SIA, – Concorsi e pianificazioni test
architetto
– Raphael Schönbächler, lic. oec. publ. UZH, Valutazione:
CAS, economista / consulente immobiliare
– Rainer Marti, MSc ETH, CAS REF SFI, – Valutazioni di transazioni
pianificatore territoriale e del traffico – Valutazioni di terreni e progetti
– Arno Curschellas, dipl. Bauing. FH, MAS REM, – Determinazione del plusvalore
ingegnere civile / economista – Valutazioni di abitazioni di proprietà
immobiliare – Affitti e analisi dei ricavi
– Perizie per tribunali
– Casi speciali
Affiliazioni
Referenze Tra i clienti di FPRE si annoverano sia autorità
Affiliazioni FPRE, di vari partner o collaboratori
ed istituzioni pubbliche svizzere di tutti i livelli che
organizzazioni internazionali come l’OECD.
La maggioranza dei committenti fa comunque
parte dell’economia privata:
– sviluppatori immobiliari
– investitori immobiliari
– valutatori e amministratori immobiliari
– agenti immobiliari
– banche e assicurazioni
IMBAS Sistema per l’analisi e
la valutazione di immobili
Impressione: cockpit IMBAS
Abbiamo creato IMBAS per poter affrontare al
meglio le sfide poste dalla valutazione di immo-
bili e per poter analizzare e valutare immobili in
modo corretto e trasparente. IMBAS è un’appli-
cazione web e può essere utilizzata con tutti i
browser internet comuni.
IMBAS consente sia una prima valutazione velo-
ce di tutti i tipi di oggetto che possibilità di appro-
fondimento, in particolare per la valutazione di
oggetti insoliti e di casi speciali.
IMBAS può essere utilizzato, oltre che per
analisi e valutazioni di immobili in Svizzera, per
immobili nel Principato del Lichtenstein e in Ger-
mania.
IMBAS può essere ampliato ai mercati immobiliari
di tutto il mondo.
Grazia alla flessibilità dell’applicazione web e alla
sua struttura «user friendly», IMBAS è facilmente
adattabile alle esigenze dei singoli clienti.
Storia Nel 2006 è stata fornita ai nostri clienti la prima
versione di IMBAS per la Svizzera e per il Prin-
cipato del Lichtenstein. Da allora, l’applicazione
web è stata costantemente ampliata e modificata
in base alle esigenze dei clienti e alle sfide della
realtà della valutazione. IOSCO L’International Organization of Securities Com-
Nell’anno 2013 abbiamo compiuto un grande bal- missions pubblica i Principles for Financial
zo tecnologico: la separazione tra IMBAS («front Benchmarks. FPRE ha pubblicato nel 2018 la
end») e la logica di valutazione (servizi web). In Letter of Compliance a IOSCO per i propri mo-
questo modo è stato possibile integrare i nostri delli di valutazione e gli indici dei prezzi.
servizi web in applicazioni terze.
I requisiti di sicurezza sono cresciuti nel tempo
con l’utilizzo sempre maggiore di IMBAS da parte
di banche e clienti con alte esigenze di sicurezza.
Tramite «penetration tests» regolari viene garan-
IMBAS – Dr. Hans-Michael Brey, Stiftung Berliner
tito il rispetto dei requisiti normativi riguardanti
Advisory Board Leben, Germania
l’infrastruttura informatica e la sicurezza dei dati.
– Prof. Dr. Roland Füss, Università St. Gallen,
Inoltre, FPRE adempie gli «IOSCO-Principles for
Svizzera
Financial Benchmarks». I modelli edonici FPRE
– Prof. Dr. Pascal Gantenbein, Università
per la valutazione immobiliare vengono esaminati
Basilea, Schweiz
regolarmente da professori esterni.
– Prof. Dr. Hans Christian Jünger, Università
Nel 2018 è stato implementato l’ampliamento
Stuttgart, Germania
dell’applicazione web alla Germania.
– Dr. Stephan Kloess, Kloess Real Estate,
Altendorf, Svizzera
– Prof. em. Dr. Klaus Neusser, Vienna, Austria
Meta-analisi/ Monitor Le Meta-analisi forniscono una panoramica com- Analisi della posizione L‘analisi della posizione offre dati e analisi per
regolamentazione pleta sia sull’andamento generale dei mercati destinazioni residenziali e commerciali a livello di
che sull’andamento dei mercati immobiliari. macro e micro.
– Meta-analisi congiunturale Svizzera – Testi macro e micro
– Meta-analisi immobiliare Svizzera – Valori e affitti di mercato, livelli di prezzo
– Meta-analisi immobiliare Germania – Valutazioni macro e micro
– Sommario Formazione continua in economia – Selezione del focus da parte dell‘utente
immobiliare
Campo di impiego frequente:
Il Monitor regolamentazione offre una visione – Analisi macro e micro dell‘ubicazione
d’insieme sugli sviluppi legislativi attuali che han-
no rilevanza per il settore immobiliare.
Analisi di circondario L’Analisi di circondario fornisce gli indicatori per
un esame dei fattori rilevanti per una valutazione
Panoramica comunale Le Panoramiche comunali offrono informazioni a livello di quartiere.
complete e ben rappresentate su tutti i temi rile-
vanti nel mercato immobiliare a livello di ubicazio- Indicatori (selezione):
ne macro. – organizzazione spaziale / topografia
– domande / permessi di costruzione
Temi (selezione): – image del quartiere
– testi sull’ubicazione macro generati automati- – servizi
camente – scuole / cura dei bambini
– popolazione – traffico
– segmenti di domanda / fase di vita – frequenza passaggi di pedoni
– reddito / potere d’acquisto / imposte – inquinamenti acustici
– mercato abitativo / appartamenti non occupati
– aziende / impieghi / settori economici Campo di impiego frequente:
– fabbisogno di superfici commerciali – determinazione della qualiltà dell’ubicazione
– valori di mercato / affitti di mercato / livello dei micro nelle valutazioni
prezzi – illustrazioni per rapporti di valutazione / perizie
– prospettive a lungo termine per il mercato
delle superfici abitative e commerciali
Micro-rating Il Micro-rating si basa su 80 indicatori di livello
Campo di impiego frequente: locale, che sono disponibili per tutto il territorio
– analisi dell’ubicazione macro nazionale in un reticolo di 25x25 metri. Per tutte
le zone abitate della Svizzera possono essere
visualizzati rating parziali e totali per le destina-
Macro-rating La moltitudine di dati disponibili per le singole zioni: abitare, ufficio e vendita.
ubicazioni viene ridotta ad un solo valore, facili-
tando il confronto tra le diverse ubicazioni: rating Rating parziali:
attuale e futuro di un’ubicazione rispetto a tutte le – insolazione
altre ubicazioni. – vista
– image del quartiere
– Macro-rating appartamenti in affitto – servizi
– Macro-rating ufficio – tempo libero / spazi ricreativi
– Macro-rating vendita – trasporto pubblico
– Macro-rating artigianato / industria – collegamenti stradali
– inquinamento acustico
Campo di impiego frequente:
– veloce analisi di un’ubicazione Campo di impiego frequente:
– analisi di portafoglio / Benchmarking – determinazione della qualiltà dell’ubicazione
micro nelle valutazioni
– testi generati automaticamente
Modelli di valutazione I modelli di valutazione per abitazioni di proprietà Modelli di valutazione La valutazione di immobili a reddito avviene tra-
per la propietà abitativa (CU e PPP) conducono l’utente attraverso un per immobili a reddito mite il metodo del discounted cash flow (DCF).
processo strutturato di rilevamento, valutazione L’elaborazione della valutazione può avvenire a
e reporting. I modelli si basano su transazioni livello di gruppi di utilizzo oppure con una lista
effettivamente avvenute. Sono disponibili i se- degli inquilini dettagliata (stato locativo).
guenti metodi di valutazione:
Sottomodelli e proposte di modello:
– metodo edonico – derivazione dello stato / standard / ubicazione
– metodo del valore reale micro
– metodo del valore di reddito – affitti di mercato da modello edonico
– proposte di modello per lo sfitto
Nel corso di tutto il processo, l’utente viene sup- – benchmarks per i costi correnti
portato con sottomodelli e proposte di modelli: – modello per tassi di attualizzazione
– derivazione dello stato / standard / ubicazione
micro / fabbisogno di rinnovo
– costi di costruzione Comparables Il modulo Comparables rendimento consente di
– proposte di modello per il valore del terreno rendimento consultare i rendimenti lordi basati su transazioni.
– proposte di modello per l’affitto di mercato Le seguenti categorie sono disponibili:
netto e la capitalizzazione lorda
– confronto con comparables – casa plurifamiliare
– immobile ad uso misto
Per tutti i modelli sono disponibili svariate possi- – immobile commerciale (uffici)
bilità di reporting.
Sviluppo e valutazione Il modulo Sviluppo e valutazione di progetto
Valutazione rapida La valutazione rapida può essere integrata nel di progetto consente la valutazione di fondi immobiliari com-
suo sito web per generare leads: plessi. In un processo guidato, l’utente esegue la
valutazione di un progetto seguendo i seguenti
– appartamenti di proprietà e case unifamiliari passi:
– informazioni dettagliate relative al sito della
valutazione accompagnano i risultati – valori chiave del diritto edilizio / parametri
– implementazione come iframe: integrazione – definizione del target
molto semplice nel suo sito web – concezione degli utilizzi / mix appartamenti
– responsives design: schermo pc, tablet e – ricavi / entrate e costi di costruzione
smartphone – calcolo del valore residuale / del valore del
– combinazioni di colori flessibile per progetto (DCF)
un’integrazione ottimale
– lead package: contatti e dati dell’oggetto valu-
Analisi di portafoglio IMBAS è storicamente legato all’analisi e alla va-
tato recapitati automaticamente per email lutazione di immobili singoli. Grazie allo strumen-
– 4 lingue: tedesco, francese, italiano, inglese to Analisi di portafoglio è ora possibile analizzare
un intero portafoglio immobiliare.
Modelli per affitti I seguenti modelli edonici per la stima degli affitti
di mercato sono disponibili: Lo strumento permette la definizione di portafogli
di mercato e l’attribuzione di oggetti ad uno o più portafogli. I
– appartamenti in affitto (lordo, netto, spese seguenti elementi del portafoglio sono analizzati
accessorie) e rappresentati nel report (in formato Excel):
– superfici ad uso ufficio
– superfici di vendita – distribuzione spaziale / degli utilizzi
– rating della posizione e dell’oggetto
Come nella valutazione della proprietà abitativa, – struttura di ricavi e costi
l’utente viene guidato in un processo strutturato e – previsioni sui cash flow
supportato da sottomodelli e proposte di modello.
Il report Excel può essere ampliato o adattato
alle esigenze del cliente.Servizi / prestazioni – Applicazione web IMBAS di FPRE Bibliografia – FPRE (trimestralmente)
– Integrazione in applicazioni terze IMBAS für Wohneigentum: Qualitätsbericht.
(servizi web) – FPRE (trimestralmente)
– Updates trimestrali (dati e modelli) IMBAS für Mietwohnungen: Qualitätsbericht.
– Molteplici proposte di modello – Fahrländer, S., Gerfin, M., Lehner, M. (2015)
– Molteplici possibilità di stampa e The influence of noise on net revenue and valu-
reporting (documentazione) es of investment properties: Evidence from
– Formazioni, supporto, manuali utenti, Switzerland, Discussion Paper 15-02,
rapporti di qualità Universität Bern.
– Lingue: tedesco, francese, italiano, inglese – Fahrländer, S. (2008), Indirect Construction of
– Possibilità di licenza / abbonamenti flessibili Hedonic Price Indexes for Private Properties,
in: Swiss Journal of Economics and Statistics,
Vol. 2008 (4), S. 607– 630.
Integrazione tecnica – Tutti i moduli sono integrabili in qualsiasi appli- – Fahrländer, S.(2007), Hedonische Immobilien
cazione come servizi web bewertung: Eine empirische Untersuchung der
– IMBAS: tutti i moduli integrati Schweizer Märkte für Wohneigentum 1985 bis
– integrazioni attuali in applicazioni terze 2005. Forum Wirtschaft, Martin Maidenbauer
(selezione): Verlag, München.
– Fahrländer, S. (2006), Semiparametric
Construction of Spatial Generalized Hedonic
Models for Private Properties, in: Swiss
Journal of Economics and Statistics, Vol. 2006
(4), S. 501– 528.
Contatti IMBAS Stefan Fahrländer
sf @ fpre.ch
Fonti dati – Ubicazione macro: statistiche pubbliche, dati e
+ 41 44 466 70 08
modelli propri
– Proprietà abitativa: dati di transazione ben
Manuel Lehner
descritti di banche ed assicurazioni (SRED tra
ml @ fpre.ch
gli altri)
+ 41 44 466 70 30
– DCF: proposte di modello per ricavi, sfitti, costi
correnti, tassi di attualizzazione (anche sulla
Jaron Schlesinger
base di REIDA)
js @ fpre.ch
– Affitti di mercato: dati di pigioni in essere ben
+ 41 44 466 70 04
descritte forniti primariamente da proprietari
istituzionali e gestori immobiliari (REIDA tra gli
Mattia Farei-Campagna
altri)
mfc @ fpre.ch
+ 41 44 466 70 06
Formazioni IMBAS In tutta la Svizzera vengono offerti regolarmente
corsi di formazione sia per utenti alle prime armi
che per utenti esperti. Ulteriori informazioni sono
disponibili al seguente link:
it.fpre.ch/forschung-lehre/imbas-schulungen/
oppureFahrländer Partner Seebahnstrasse 89
Raumentwicklung 8003 Zürich
Svizzera
+ 41 44 466 70 00
info @ fpre.ch
www.fpre.ch
Altre filiali:
Berna / Frankfurt am Main
PropTech Label
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