TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Portale Vendite Pubbliche
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Espropriazioni immobiliari N. 135/2016
promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
135/2016
PROCEDURA PROMOSSA DA:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
dott. Simone Romito
CUSTODE:
dott.ssa Barbara Stefania Magni
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 19/03/2018
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
ORIANO FABRIZIO DURANTE
CF:DRNRFB67T03F839K
con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11
telefono: 0299045291
email: durante@officinaprogettazione.it
PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 135/2016
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a MONZA VIA MAZZUCOTELLI 4, quartiere Libertà, della superficie
commerciale di 84,60 mq per la quota di 1/1 di diritto di superficie ( *** DATO OSCURATO *** )
per 90 anni, di cui 54 restanti
ALLOGGIO INTERNO 1 AL PIANO TERRA SCALA A COMPOSTO DI TRE LOCALI, CUCINA,
BAGNO E RIPOSTIGLIO. COMPLETA LA PROPRIETA' UN POSTO AUTO SCOPERTO AL
PIANO TERRA NEL RETROSTANTE CORTILE RIBASSATO.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, scala A.Identificazione catastale:
l foglio 33 particella 230 sub. 63 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4,
consistenza 5 vani, rendita 555,19 Euro, indirizzo catastale: VIA LAESSANDRO
MAZZUCOTELLI N. 4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da
VOLTURA D'UFFICIO del 05.10.2004 protocollo n. MI0782688 Voltura in atti dal 30.09.2008
Repertorio n.: 109571 Rogante: D'ORO LAMBERTENGHI Sede: MILANO Registrazione:
Sede: COMPRAVENDITA (n. 80431.1/2008)
Coerenze: da Nord ed in senso orario: proprietà di terzi su due lati, parti comuni, altra
proprietà.
A.1 posto auto, sviluppa una superficie commerciale di 2,40 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 33 particella 230 sub. 787 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 1,
consistenza 12 mq, rendita 48,69 Euro, indirizzo catastale: VIA ALESSANDRO
MAZZUCOTELLI N. 4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da
VOLTURA D'UFFICIO del 05.10.2004 protocollo n. MI0782688 VOLTURA IN ATTI DAL
30.09.2008 REPERTORIO N.: 109571 ROGANTE: D'ORO LAMBERTENGHI SEDE: MILANO
REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA (n. 80431.1/2008)
Coerenze: da Nord ed in senso orario: altro posto auto, cortile di accesso, altro box, cortile.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 84,60 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 2,40 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 57.300,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 42.975,00
trova:
Data della valutazione: 19/03/2018
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto
di affitto tipo 4+4, stipulato il 01/05/2015, con scadenza il 30/04/2019, registrato il 26/05/2015 a
Agenzia delle Entrate DP1 Milano-UT Milano 1 ai nn. 8726 serie 3T ( il contratto è stato stipulato in
data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 6000,00
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 05/10/2004 a firma di Notaio D'ORO LAMBERTENGHI
Vincenzo ai nn. 109572/18554 di repertorio, iscritta il 14/10/2004 alla Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Milano 2 ai nn. 147010/33866, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO.
Importo ipoteca: € 230.000,00.
Importo capitale: € 115.000,00.
Durata ipoteca: 15 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
PIGNORAMENTO, stipulata il 15/04/2010 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO DI MONZA ai nn.
3506 di repertorio, trascritta il 20/07/2010 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn.
92116/53865, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** ,
derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE
PIGNORAMENTO, stipulata il 29/01/2016 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI
MONZA ai nn. 17944 di repertorio, trascritta il 11/03/2016 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari
di Milano 2 ai nn. 25432/16290, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 2.500,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 471,90
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 30.072,82
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 05/10/2004),
con atto stipulato il 05/10/2004 a firma di Notaio D'ORO LAMBERTENGHI Vincenzo ai nn.
109571/18553 di repertorio, trascritto il 14/10/2004 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Milano 2 ai nn. 147009/77539, in forza di atto di compravendita
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** ( fino al 23/12/1998)
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di devoluzione (dal 23/12/1998 fino al
05/10/2004), con atto stipulato il 23/12/1998 ai nn. 448/98 di repertorio, trascritto il 12/10/1999 a lla
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 95653/65016, in forza di atto di devoluzione
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
CONCESSIONE EDILIZIA N. 239 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** ,
per lavori di costruzione di fabbricato residenziale, presentata il 09/12/1981 con il n. 18124/8207 di
protocollo, rilasciata il 18/12/1981 con il n. 27/81 di protocollo, agibilità del 27/03/1985 con il n.
1094/10116 di protocollo
CONCESSIONE EDILIZIA N. 117 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** ,
per lavori di rettifica degli allineamenti della recinzione, diversa disposizione degli accessi ai
fabbricati e ai volumi tecnici, modeste modifiche di carattere distributivo al piano interrato e terreno.,
presentata il 05/03/1984 con il n. 3096/1679 di protocollo, rilasciata il 26/06/1984
CONCESSIONE EDILIZIA N. 117 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** ,
per lavori di rettifica degli allineamenti della recinzione, diversa disposizione degli accessi ai
fabbricati e ai volumi tecnici, modeste modifiche di carattere distributivo al piano interrato e terreno.,
presentata il 05/03/1984 con il n. 3096/1679 di protocollo, rilasciata il 26/06/1984
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. N. 53 DEL 07/07/2016,
l'immobile ricade in zona AREE B_AREE RESIDENZIALI DI COMPLETAMENTO_B2 CLASSE IV.
Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 17 N.T.A.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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BENI IN MONZA VIA MAZZUCOTELLI 4, QUARTIERE LIBERTÀ
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a MONZA VIA MAZZUCOTELLI 4, quartiere Libertà, della superficie commerciale di
84,60 mq per la quota di 1/1 di diritto di superficie ( *** DATO OSCURATO *** ) per 90 anni, di cui
54 restanti
ALLOGGIO INTERNO 1 AL PIANO TERRA SCALA A COMPOSTO DI TRE LOCALI, CUCINA,
BAGNO E RIPOSTIGLIO. COMPLETA LA PROPRIETA' UN POSTO AUTO SCOPERTO AL
PIANO TERRA NEL RETROSTANTE CORTILE RIBASSATO.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, scala A.Identificazione catastale:
l foglio 33 particella 230 sub. 63 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4,
consistenza 5 vani, rendita 555,19 Euro, indirizzo catastale: VIA LAESSANDRO
MAZZUCOTELLI N. 4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da
VOLTURA D'UFFICIO del 05.10.2004 protocollo n. MI0782688 Voltura in atti dal 30.09.2008
Repertorio n.: 109571 Rogante: D'ORO LAMBERTENGHI Sede: MILANO Registrazione:
Sede: COMPRAVENDITA (n. 80431.1/2008)
Coerenze: da Nord ed in senso orario: proprietà di terzi su due lati, parti comuni, altra
proprietà.
particolare interno: camera particolare interno: camera
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista (i più importanti centri limitrofi sono MIlano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi
sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti
servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno.
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particolare esterno edificio
inquadramento territoriale: estratto google maps
SERVIZI
centro sportivo nella media
farmacie nella media
negozi al dettaglio nella media
ospedale nella media
scuola media superiore nella media
stadio
spazi verde nella media
supermercato nella media
centro commerciale nella media
COLLEGAMENTI
autobus distante 100 mt nella media
autostrada distante 3,00 km nella media
tangenziale distante 3,00 km nella media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'unità immobiliare oggetto della presente perizia, fa parte di un complesso residenziale costituito da
edifici in linea, costruito negli anni Novanta, di proprietà delle Poste Italiane Spa, in zona
semicentrale, Libertà, ben servita e vicina alle principali arterie di comunicazione. L'edificio
residenziale costituito in condominio, ha l'accesso pedonale e carraio dal civico 4, e si presenta con
un piano terra porticato e sovrastanti sette piani serviti da cinque scale, per complessivi settantasei
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unità immobiliari ad uso abitazione oltre a centrale termica e centrale idrica nel piano seminterrato, e
settantasei posti auto scoperti nel retrostante cortile ribassato. L'edificio presenta sia al suo interno
che all'esterno finiture del tipo economico popolare e uno stato di manutenzione e di conservazione
anche esso mediocre. Il godimento e il possesso della proprietà esclusiva, così come descritto
nell'atto di compravendita, ha la durata del diritto di superficie e quindi sino al 22 dicembre 2071: a
tale data se il diritto non sarà rinnovato l'edificio costruito e le sue pertinenze diverranno
automaticamente di proprietà dell'Ente proprietario del suolo senza indennità alcuna. L'appartamento
si trova al piano terra e si compone di ingresso-soggiorno, cucina, bagno, ripostiglio e due camere.
Al suo interno presenta discrete finiture come discreto è lo stato di manutenzione e di
conservazione. Alla data del sopralluogo era occupato con regolare contratto di locazione.
Il CTU rileva altresì che per trasformare il diritto di superficie in piena proprietà l'aggiudicatario
dell'immobile potrà presentare domanda online al Comune di Monza per il riscatto.
Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche
invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo.
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: anta singola a battente realizzati in nella media
metallo
infissi interni: anta singola a battente realizzati in nella media
legno tamburato
pavimentazione interna: realizzata in parquet nella media
prefinito
portone di ingresso: anta singola a battente mediocre
realizzato in legno no bindata
protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in nella media
pvc
rivestimento interno: posto in cucina e bagno nella media
realizzato in ceramica
Degli Impianti:
citofonico: no video nella media
elettrico: sottotraccia nella media
termico: centralizzato con alimentazione in nella media
metano i diffusori sono in radiatori
CLASSE ENERGETICA:
[477,28 KWh/m²/anno]
Certificazione APE N. 10803300056618 registrata in data 15/03/2018
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
soggiorno 19,80 x 100 % = 19,80
cucina 13,90 x 100 % = 13,90
camera 16,90 x 100 % = 16,90
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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camera 16,80 x 100 % = 16,80
bagno 7,70 x 100 % = 7,70
disimpegno 4,60 x 100 % = 4,60
ripostiglio 2,90 x 100 % = 2,90
balcone 4,00 x 50 % = 2,00
Totale: 86,60 84,60
rilievo dello stato dei luoghi alla data del particolare interno: soggiorno
sopralluogo
ACCESSORI:
posto auto, sviluppa una superficie commerciale di 2,40 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 33 particella 230 sub. 787 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria C/6, classe 1,
consistenza 12 mq, rendita 48,69 Euro, indirizzo catastale: VIA ALESSANDRO
MAZZUCOTELLI N. 4, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da
VOLTURA D'UFFICIO del 05.10.2004 protocollo n. MI0782688 VOLTURA IN ATTI DAL
30.09.2008 REPERTORIO N.: 109571 ROGANTE: D'ORO LAMBERTENGHI SEDE: MILANO
REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA (n. 80431.1/2008)
Coerenze: da Nord ed in senso orario: altro posto auto, cortile di accesso, altro box, cortile.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di
incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è
tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio
immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno
dell'unità immobiliare.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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Valore superficie principale: 84,60 x 1.100,00 = 93.060,00
Valore superficie accessori: 2,40 x 1.100,00 = 2.640,00
95.700,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
ridotto per difetto -200,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 95.500,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 57.300,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il
più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto
viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della
specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni
similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la
zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente
riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi
considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli
ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione
economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli
immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, ufficio del registro di Monza,
conservatoria dei registri immobiliari di MIlano, ufficio tecnico di Monza, agenzie: Tempocasa,
Gabetti, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino
Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA
EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO.
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
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ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 84,60 2,40 95.500,00 57.300,00
95.500,00 € 57.300,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 57.300,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 14.325,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 42.975,00
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 19/03/2018
il tecnico incaricato
ORIANO FABRIZIO DURANTE
tecnico incaricato: ORIANO FABRIZIO DURANTE
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