VIA LIVIGNO, 16 - MILANO - OPINIONE DI VALORE PER: CROWDFUNDME
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Via Livigno, 16 – Milano
Opinione di Valore
Per: CrowdFundMe
MILANO, 08/01/2020 | AS-19-0024.01
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MILANO - VIA LIVIGNO, 16 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
Identificazione Catastale:
Ubicazione Foglio Particella Sub Classamento Consistenza
Via Livigno, 16 Piano T-1 - S2 135 343 5 zona2 cat. A/2 8,5 vani
Via Livigno, 16 Piano S1 135 343 53 zona2 cat. C/6 14 mq
Identificazione Asset:
Ubicazione Via Livigno, 16 – Milano 20158
Oggetto di Analisi Appartamento con box e cantina di pertinenza
Destinazione d’uso Residenziale
La porzione immobiliare oggetto di analisi è ubicata in Via Livigno, 16 a Milano, tra il
quartiere Dergano e Derganino. Risulta ben collegata alle principali arterie stradali
essendo adiacente alla circonvallazione esterna della città (Viale Jenner) ed essendo a
meno di 1 km dalla stazione metropolitana Maciachini della linea gialla (M3). L’ex scalo
Location
ferroviario Farini, oggetto di futura rigenerazione e trasformazione urbana, rimane ca.
1,5km dall’asset.
Attualmente, il contesto immobiliare in cui è posizionato l’asset immobiliare è in
prevalenza residenziale con alcuni edifici ad uso terziario.
L’unità immobiliare oggetto di analisi è un appartamento residenziale con un ampio
giardino ad uso esclusivo che si sviluppa sul piano terra e primo piano di un immobile ad
uso residenziale di sei piani fuori terra e due piani interrati. L’appartamento è composto PIANO TERRA: PIANO PRIMO:
Descrizione Asset da quattro camere da letto, tre bagni, un soggiorno con cucina a vista ed un terrazzo al
primo piano. L’altezza interna dell’appartamento risulta essere di ca. 2,70 mq.
L’unità è stata recentemente ristrutturata dall’attuale Offerente.
L’edificio risulta in buono stato manutentivo.
La porzione immobiliare risulta essere utilizzata per affitti a breve termine (short-rent)
Situazione Locativa
dall’attuale Offerente.
GLA 158,4 mq
Consistenze Asset: Piano Sup. Coperte Sup. Scoperte Sup. Esterne Peso GLA
[n] [mq] [mq] [mq] [%] [mq]
Appartamento GF 66,0 100% 66,0
Appartamento P1 77,5 100% 77,5
Giardino ad uso esclusivo GF 99,8
Balcone P1 4,7 50% 2,4
Terrazzo P1 31,8 30% 9,5
Cantina S2 20,0 15% 3,0
Box S1 14,0
Totale 177,5 36,5 99,8 158,4
Fonte: documentazione fornita dall’Offerente
Riservato & Confidenziale 1
MILANO - VIA LIVIGNO, 16 (cont.) 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
Processo di Analisi: Rilevamenti Istituzionali:
Data di Riferimento 31/12/2019 OMI (I sem. 2019) Valore di Mercato Valori Locazione
Data Report 08/01/2020 Tipologia Status MIN MED MAX MIN MED MAX
Analisi condotta senza sopralluogo (esterno e/o interno) dell’asset (i.e. “desktop”) e basata [€/mq] [€/mq] [€/mq] [€/mq/aa] [€/mq/aa] [€/mq/aa]
esclusivamente sulla documentazione fornita dal Cliente e/o Offerente e sui dati di mercato Abitazioni Civili Normale 1.800 2.200 2.600 65 79 94
Tipologia di Analisi Abitazioni Civili Ottimo 2.600 3.150 3.700 95 113 132
rilevati dalle fonti istituzionali di osservazione del mercato immobiliare o direttamente
rilevati nel bacino di interesse. Box Normale 1.300 1.575 1.850 78 85 92
Formulazione di un’Opinione di Valore, nei limiti indicati, dell’asset in oggetto in una
Finalità Analisi Mappa Fasce OMI:
potenziale operazione di cessione a mercato.
Si è fatto riferimento al Market Approach (Approccio Comparativo), basato sul confronto fra
Metodologia di Analisi l’asset immobiliare ed altri beni con esso comparabili, recentemente compravenduti o
correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.
Analisi di Mercato:
Il mercato residenziale di Milano, nel suo complesso, è generalmente robusto con valori di
vendita stabili nella maggior parte delle zone. Dopo aver toccato il minimo nel 2012/13, le
compravendite sono progressivamente cresciute fino a recuperare, nel 2018, la quota di
mercato erosa dalla crisi. Infatti, nel primo trimestre del 2019, il trend di crescita delle
compravendite è stato riconfermato registrando un aumento tendenziale del +11,3%.
Le previsioni per il 2019/20 vedono le compravendite in aumento ed un tasso di
assorbimento più rapido rispetto allo scorso anno. Inoltre, lo sconto medio applicato alla
vendita di -8,5% risulta nettamente inferiore rispetto al -13,7% di media delle maggiori città
italiane.
Il rendimento lordo annuo si attesta tra il 3,5% e 5% e risulta stabile.
Le operazioni di rigenerazione urbana (intese come demolizioni e conseguente ricostruzione
di vecchi edifici) vengono rapidamente assorbite dal mercato degli operatori a tal punto che
gli stessi stanno gradualmente valutando aree nel semi-centro o nella prima periferia.
Mercato Immobiliare
di Riferimento
L’asset è ubicato nella parte Nord-Est della città di Milano nel quartiere Dergano. La zona
circostante all’asset è prevalentemente residenziale con alcuni edifici ad uso terziario.
Il range di valori per abitazioni civili è tra i 2.000 €/mq e 3.700 €/mq con picchi fino ai 4.000-
4.200 €/mq per immobili di recente costruzione o finemente ristrutturati.
Nel 2018, le compravendite immobiliari nella zona sono state in forte aumento registrando
+15,4% rispetto al precedente anno.
Il canone medio annuo della zona rilevato dalle fonti istituzionali risulta essere compreso tra
gli 80-100 €/mq/aa per immobili in buono stato manutentivo e 120-140 €/mq/aa per
immobili in ottimo stato manutentivo.
Nel complesso, il mercato residenziale di riferimento è previsto in crescita. È presumibile
considerare che l’effettiva trasformazione dell’ex scalo Farini in un vasto parco apporterà
alle zone limitrofe un incrementando dell’interesse da parte di compratori domestici e
internazionali.
Fonte: OMI, Nomisma, analisi K2Real.
Riservato & Confidenziale 2
MILANO - VIA LIVIGNO, 16 (cont.) 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
Offerta Immobiliare Locale Rilevata: Offerta Box:
Vendita:
# Indirizzo Città Sup. Rich./Trans. Prezzo Pr. Unitario Adj. Pr. Unit. Adj.
[mq] [€/mq] [€/mq] [%] [€/mq]
D 1 Via Livigno, 16 MI 15 Richiesto 24.000 1.600 -8,5% 1.464
2 Via Prampolini MI 13 Richiesto 21.500 1.654 -8,5% 1.513
6 3 Via Imbonati, 35 MI 14 Richiesto 25.000 1.786 -8,5% 1.634
H 4 Via Monte S. Genesio MI 13 Richiesto 25.000 1.923 -8,5% 1.760
8 E B A
5 Via Bellinzaghi, 3 MI 13 Transato 22.000
F 1 I 3 1.692 -2,5% 1.650
C 4 Media 1.730 1.600
G
L Locazione:
2
# Indirizzo Città Sup. Rich./Trans. Canone Can. Unitario Adj. Can. Unit. Adj.
[mq] [€/aa] [€/mq/aa] [%] [€/mq/aa]
5 6 Via Cesare Abba, 31 MI 14 Richiesto 1.440 103 -8,5% 94
7 7 Viale Lancetti, 48 MI 17 Richiesto 1.560 92 -13,5% 79
8 Via Maffucci, 53 MI 12 Richiesto 1.200 100 -6,0% 94
Media 100 90
Valori unitari ponderati:
Pr. Unit. Adj. Quotazione Valore unit.
Offerta Appartamento: Unità Peso Peso
medio OMI ponderato
Vendita: [€/mq] [%] [€/mq] [%] [€/mq]
APT. + CANTINA 3.850 80% 3.700 20% 3.820
# Indirizzo Città Sup. Rich./Trans. Prezzo Pr. Unitario Adj. Pr. Unit. Adj.
BOX 1.600 80% 1.850 20% 1.650
[mq] [€] [€/mq] [%] [€/mq]
A Via Carlo Imbonati MI 100 Richiesto 395.000 3.950 -11,0% 3.516 Opinione di Valore:
B Via Legnone, 59 MI 122 Richiesto 480.000 3.934 6,5% 4.190 Unità Sup. Valore Unitario Valore Tot. Canone Unitario Canone Annuo tot.
C Via Monte S. Genesio, 16 MI 140 Richiesto 540.000 3.857 6,5% 4.108 [mq] [€/mq] [€] [€/mq/aa] [€/aa]
D Via Bernardo Davanzati MI 107 Richiesto 420.000 3.925 -8,5% 3.592 APT. + CANTINA 158,4 3.820 605.090 180 28.510
Media 3.920 3.850 BOX 14,0 1.650 23.100 90 1.260
Totale 628.190
Locazione: Totale [arr.] 630.000
# Indirizzo Città Sup. Rich./Trans. Canone Can. Unitario Adj. Can. Unit. Adj.
[mq] [€/aa] [€/mq/aa] [%] [€/mq/aa] Criteri alla base della formulazione dell’Opinione di Valore:
E Via Luigi Manzotti, 12 MI 70 Richiesto 12.600 180 1,5% 183
F Via Caianello MI 75 Richiesto 15.000 200 4,0% 208 L’Opinione di Valore è basata sulla ponderazione dell’offerta presente sul mercato e delle quotazioni riportate dalle
G Via Degli Imbriani MI 70 Richiesto 13.200 189 -8,5% 173 fonti istituzioni (rif. OMI). Trattandosi di una unità residenziale, l’analisi comparativa ha avuto ad oggetto oltre
H Via Legnone, 61 MI 75 Richiesto 16.200 216 198 all’unità principale anche le relative pertinenze. Tra gli elementi di maggiore apprezzamento rientra l’uso esclusivo
-8,5%
di un ampio giardino dell’unità mentre tra quelli di minore apprezzamento la metratura disposta su più piani.
I Via Legnone MI 100 Richiesto 15.840 158 9,0% 173
La formulazione dell’Opinione di Valore è stata effettuata considerando il presunto ottimo stato manutentivo della
L Via degli Imbriani MI 80 Richiesto 15.360 192 -8,5% 176 porzione oggetto di analisi.
Media 190 180
Riservato & Confidenziale 3
MILANO - VIA LIVIGNO, 16 (cont.) 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
Riservato & Confidenziale 4
GLOSSARIO 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
Nel presente documento, salvo diversamente indicato, ai termini di seguito elencati deve intendersi attribuita la corrispondente definizione.
Data di Riferimento
Rappresenta la data a cui si riferisce l’Opinione di Valore e a cui devono intendersi relazionate le condizioni di mercato e il potere d’acquisto della moneta, nonché lo stato di fatto in cui si trova l’asset oggetto di analisi. Si precisa che per
‘condizioni di mercato’ si intendono, a mero titolo esemplificativo, le condizioni economiche generali, i livelli dei prezzi e dei canoni di mercato, le condizioni di liquidità generale del mercato immobiliare, et al.
K2Real
È il soggetto incaricato da CrowdFundMe per la elaborazione dell’Opinione di Valore.
Cliente
È il committente dell’incarico, quale CrowdFundMe.
CrowdFundMe/CFM
Inteso come il portale di equity crowdfunding.
Offerente
È da intendersi quale promotore dell’iniziativa immobiliare.
Opinione di Valore
Si tratta dell’attività che K2Real si è impegnata a svolgere in favore del Cliente come disciplinato tra le parti.
Report
Rappresenta il documento di sintesi delle evidenze emerse prodotto da K2Real.
Asset o unità immobiliare
Si intende quale bene immobile (terreni, fabbricati, impianti fissi, aree ed opere edili esterne) oggetto di analisi, con espressa esclusione di ogni altro e diverso bene, compresi beni mobili e beni immateriali.
GLA-Gross Lettable Area
Da intendersi quale tutta o parte della superficie lorda totale suscettibile di generare reddito. Nella fattispecie detta superficie, espressa in metri quadrati (mq), viene convenzionalmente determinata, a partire dalla superficie lorda, come
segue: (a) per gli assets immobiliari a qualsiasi destinazione d’uso (residenziale, terziario, commerciale, industriale et al): esclusione di vani e/o locali tecnici, impianti, vani scala e/o ascensori e relativi sbarchi (qualora non di uso esclusivo
di un singolo asset immobiliare); (b) per i soli assets immobiliari a destinazione d’uso residenziale o, secondo assunzione, a destinazione d’uso diversa dal residenziale ma riconducibile a residenziale: virtualizzazione mediante coefficiente
di ponderazione generalmente pari al 50% per balconi e 30% per terrazzi e sottotetti (in funzione dell’altezza minima utile raggiunta).
OMI
È l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Riservato & Confidenziale 5
CONDIZIONI GENERALI & LIMITAZIONI 4F REAL ESTATE
AS-19-0024.01_Ref. Date: 31/12/2019
K2Real ha redatto la presente Opinione di Valore per conto del Cliente con l’obiettivo di fornire un’indicazione Analisi “desktop”
preliminare del valore, per finalità informative, del bene oggetto di analisi, senza che essa possa essere intesa come K2Real, per formulare la presente Opinione di Valore, ha svolto un’analisi “desktop”, che è da intendersi quale
una valutazione immobiliare conforme agli standards internazionali riconosciuti dal settore (es. RICS, IVS, ABI etc.) analisi parametrica, condotta senza sopralluogo (esterno e/o interno) dell’asset medesimo ma basata
e/o ai sensi dell’art. 2465 del Codice Civile Italiano, né come una due diligence tecnico-immobiliare, tenuto conto esclusivamente sulla documentazione fornita dal Cliente e/o Offerente (ivi compresi superfici e/o altri dati di
delle limitazioni poste alla base dell’analisi ed esplicitate nel presente documento. consistenza) e sui dati di mercato rilevati dalle fonti istituzionali di osservazione del mercato immobiliare o
Si riporta qui di seguito un estratto delle Condizioni Generali del contratto stipulato con il Cliente (il ‘‘Contratto’’). direttamente rilevati nel bacino di interesse. A quest’ultimo riguardo, si precisa che K2Real ha svolto delle indagini
Data di Riferimento di mercato i cui risultati considera rappresentativi della situazione di mercato alla Data di Riferimento della presente
K2Real ha indicato espressamente la Data di Riferimento a cui si riferisce l’analisi all’interno del Report. Non è Opinione di Valore, laddove non si esclude tuttavia che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta riferibili
escluso che successivamente a tale data potrebbero pertanto verificarsi eventi essenziali che non sono o saranno all’oggetto analizzato che possano far variare i parametri impiegati nella presente analisi ed influire sulle relative
riflessi nel Report stesso. considerazioni e conclusioni.
Limiti dei servizi resi in conformità al Contratto Attendibilità delle informazioni utilizzate
La formulazione da parte di K2Real di previsioni, proiezioni, ipotesi e giudizi non include in alcun modo la Tutte le informazioni utilizzate ai fini della elaborazione della presente Opinione di Valore (ivi comprese quelle
raccomandazione a fare o porre in essere azioni che verranno attuate in piena autonomia da chi prenderà tale fornite dal Cliente e/o Offerente), sui quali K2Real ha basato le proprie considerazioni e conclusioni o
decisione. Eventuali decisioni di investimento o finanziamento in relazione all’oggetto in analisi spetteranno alle semplicemente citate nel Report, sono assunti come attendibili, completi ed accurati, non rientrando nell'ambito
parti interessate e le analisi condotte da K2Real, unitamente alle relative conclusioni, non costituiranno in alcun dell'incarico una loro verifica indipendente. K2Real non assume pertanto alcuna responsabilità circa la veridicità,
modo una raccomandazione o invito al loro compimento. La responsabilità di tali decisioni ricadrà pertanto esattezza o completezza di dati, opinioni o stime fornite anche da terzi ed impiegate nello svolgimento dei servizi
esclusivamente su chi avrà preso tali decisioni. resi in conformità al Contratto, ancorché raccolte presso fonti ritenute affidabili. In particolare si precisa che K2Real
Limitazione di responsabilità non ha condotto alcuna verifica di natura amministrativa, giuridica, legale o tecnica con riferimento, a mero titolo
K2Real non si assume né si assumerà alcun tipo di responsabilità e non risponderà, a titolo contrattuale, esemplificativo, al titolo di proprietà, al rispetto di norme generali, particolari o speciali, alla copertura assicurativa
extracontrattuale o ad ogni altro titolo, nei confronti di qualsiasi altro soggetto terzo diverso dal Cliente, in relazione degli immobili, alla presenza di contratti di gestione immobiliare, et sim.
al contenuto prodotto nel Report […]. In nessun caso K2Real verrà ritenuta responsabile per perdite, danni o spese Costi transazionali e/o fiscali
consequenziali od incidentali (incluso senza limitazione perdita di profitti, opportunità, ecc.) anche qualora ne fosse I valori espressi non comprendono l’IVA e non sono stati considerati i costi, ivi compresi quelli fiscali, transazionali o
stata manifestata la possibile esistenza, salvo in caso di dolo o colpa grave, tenuto conto del Contratto e delle altri, potenzialmente connessi alla vendita e/o alla acquisizione dell’asset immobiliare.
relative Condizioni Generali e Limitazioni. Il Cliente è tenuto a manlevare e tenere indenne K2Real (ivi inclusi i Limiti di indagine di natura giuridica e tecnica
relativi partner, amministratori, personale, collaboratori, consulenti e subappaltatori) da ogni eventuale pretesa di K2Real non ha verificato né la titolarità né le passività, gravami o altri diritti sulla proprietà. K2Real ha pertanto
terzi, derivante dalla diffusione, dall'uso improprio e/o da quello non autorizzato dei risultati, delle informazioni e/o presupposto che il titolo di proprietà sia valido ed efficace, che i diritti di proprietà siano esercitabili nell’ambito dei
documenti prodotti a seguito dell'espletamento dei servizi resi in conformità al Contratto. confini e trasferibili, che non esista violazione del diritto di proprietà altrui né sconfinamento e che non esista alcuna
Limitazioni nell’uso del Report ipoteca che non possa essere cancellata attraverso ordinarie procedure.
Il Report potrà essere utilizzato esclusivamente per le finalità indicate e secondo le avvertenze specificate nel K2Real non ha eseguito alcuna indagine sulla regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’asset oggetto di analisi
rapporto stesso. Ogni altro uso è considerato improprio. assumendo pertanto che l’asset sia dotato di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie e relative conformità.
Diritti sui risultati dei servizi resi in conformità al Contratto Limiti di indagine in ordine a passività ambientali
K2Real rimane titolare di tutti i diritti sui risultati delle attività che compongono i servizi resi in conformità al K2Real non ha eseguito alcuna indagine di natura ambientale per rilevare la presenza sostanze o materiali inquinanti
Contratto e del relativo diritto di proprietà intellettuale. I dati, le relazioni, i documenti e le informazioni conseguiti o pericolosi quali ad esempio amianto, formaldeide, rifiuti tossici, ecc. La presente Opinione di Valore quindi non
dal Cliente a seguito dell'espletamento di tali servizi potranno essere utilizzati ai soli fini menzionati, impegnandosi considera la presenza anche solo potenziale di passività ambientali, così come i diritti di proprietà e sfruttamento
comunque a fare in modo che siano mantenuti riservati e non divulgati a terzi. Il Report redatto da K2Real potrà dei gas e dei minerali eventualmente presenti nel sottosuolo.
essere inserito sulla piattaforma di CFM all’esclusiva consultazione del network CFM, secondo le modalità previste
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comunicazione senza il consenso scritto di K2Real.
Clausola per il consenso al trattamento dei dati Regolamento (UE) 2016/679
Il Cliente, l’Offerente e K2Real si danno reciprocamente atto di essere a conoscenza del Regolamento (UE) n.
2016/679 – GDPR. Ciascuna Parte fornisce all’altra il consenso al trattamento dei propri dati direttamente o
indirettamente, attraverso terzi, secondo quanto previsto dal GDPR relativamente alle finalità necessarie alla
gestione del Contratto e delle Informazioni Riservate.
Legge applicabile e Foro Competente
Il Contratto è regolato esclusivamente dalla Legge Italiana. Qualsiasi controversia, comunque derivante dall'incarico,
sarà soggetta alla competenza esclusiva del Giudice Italiano, con competenza territoriale esclusiva del Foro di
Milano.
Riservato & Confidenziale 6
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