Roma | UFFICI Market Report 2017 - Colliers International Italia

Roma | UFFICI
Market Report
2017

                Colliers International Italia

Il mercato delle locazioni | UFFICI
Il 2017 rappresenta un record assoluto in termini di
assorbimento
Nel corso del 2017 sono stati superati i 200.000 mq di
assorbimento di uffici (220.000 mq per la precisione), valore
mai raggiunto negli ultimi dieci anni. Solo nel 2010, infatti, si
erano raggiunti 200.000 mq, anche in quel caso grazie a tre
transazioni, ciascuna di oltre 10.000 mq.

La dinamicità del mercato romano si conferma, quindi, legata
alle grandi transazioni. Nello specifico sono tre le transazioni
registrate di questa superfice: 43.000 mq locati da ENI
all’Europarco, 22.000 mq da Engineering all’Eur e 16.000 mq
da IBM alla Nuova Fiera di Roma. Grazie alle prime due
transazioni, il take-up del Greater Eur è arrivato a
rappresentare il 48% del mercato. Se in alcuni casi del passato
le società, non trovando riscontro nell’offerta immediata,
avevano scelto di farsi costruire la propria sede secondo i
propri requisiti, in questi ultimi casi è stata la location il driver
trainante della scelta, oltre agli standard qualitativo-
prestazionali dei due immobili: uno in corso di costruzione e
l’altro in ristrutturazione.

Sempre all’Eur nell’ultimo semestre si sono conclusi due
importanti cantieri: Palazzo Italia, sito in Piazza Marconi, e in
Via dell’Arte 25. Entrambi sono progetti di ristrutturazione di
tipo speculativo, la cui commercializzazione permetterà di
osservare la reazione del mercato romano a questo nuovo
prodotto, moderno, efficiente e soprattutto ben posizionato
in termini di accessibilità. Nella stessa zona, altri progetti non
direzionali sono da segnalare. E’ stato inaugurato il nuovo
centro congressi, «La Nuvola», dove sono stati organizzati i
primi eventi. L’hotel «La Lama», la cui vendita è in corso di
finalizzazione, verrà finalmente completato e rappresenterà
un asset moderno complementare sia al centro congressi sia
al polo direzionale dell’Eur.

L’attività non costante del mercato, a fronte di un volume di
sfitto alquanto elevato, non mette pressione sui canoni di
locazione che rimangono stabili, per lo meno quelli prime. In
particolare, non vi è ancora abbastanza pressione sulla
disponibilità di qualità per spingere al rialzo i valori.

Per quanto riguarda i canoni medi, il loro andamento
continua ad essere altalenante e legato alle transazioni di
immobili di grado B, che formano tuttora una parte
importante dello stock di uffici a Roma e soprattutto nel CBD.

Il buon andamento del take-up ha favorito tutte le zone,
tranne il Centro. I driver dei conduttori sono la qualità degli
immobili e la location che permetta una buona accessibilità.
Non è quindi un caso se è risultata la zona dell’Eur quella più
dinamica, in termini di superficie assorbita e di dimensioni. In
questa zona, infatti, si possono trovare gli immobili di qualità,
di grandi superfici e una delle migliori accessibilità sia in
termini di trasporti pubblici che viaria.

All’Eur si trovano numerosi immobili in attesa di una
ristrutturazione, in primis le torri ex-Ministero delle Finanze.
Tuttavia, alla luce dell’andamento altalenante del take-up, i
proprietari vogliono trovare un conduttore prima di iniziare i
lavori di ristrutturazione.

Nella città di Roma, in maniera generale, sono numerosi i
progetti esistenti sulla carta, che però rimangono bloccati
poiché non è presente la domanda che potrebbe far loro da
volano    per    l’inizio     dell’attività,   anche   se   la   città
necessiterebbe un profondo rinnovamento del proprio stock
direzionale.

Analizzando il take-up per superficie, la città di Roma ha
un’attività relativamente stabile nella fascia 1.000-3.000 mq
con una media per l’anno passato di 1.650 mq. Le grandi
superfici si trovano all’Eur e in Periferia, mentre sono state
totalmente assenti dal CBD.

Analizzando la ripartizione delle transazioni per canoni
emerge come le transazioni del mercato romano si
concentrano per oltre il 40% nella fascia 230-300 €/mq/anno,
seguita dalla fascia 150-230 €/mq/anno per il 17%. Il mercato
romano rimane caratterizzato da canoni relativamente più
contenuti se confrontati con Milano e anche con le altre
capitali europee.

In termini di settore merceologico, la maggior attività si
riscontra nel settore dell’industria e della consulenza che da
soli rappresentano il 51% del volume locato. Continuano a
mancare le transazioni del settore pubblico che hanno
rappresentato soltanto il 3% del volume locato, nonostante,
nella Capitale, la pubblica amministrazione risulti essere il
maggiore occupante di uffici. Sono anni che si parla di
riorganizzazione e razionalizzazione del proprio patrimonio
immobiliare, ma ad oggi questo processo non è ancora
iniziato, mentre in realtà potrebbe essere un’opportunità per
lo sviluppo della città.

Principali indicatori – 2017

Assorbimento e Disponibilità per Grado – 2017
Assorbimento
Disponibilità

Il mercato degli investimenti | UFFICI

Si conferma il grande incremento degli investimenti in
uffici nel CBD di Roma.

Al termine dell’anno 2017, il volume totale degli investimenti
in tutti i settori registra una lieve diminuzione, mentre quello
degli uffici, pur in diminuzione rispetto a quello del 2016,
raggiunge € 1 miliardo.

Varia molto la localizzazione degli investimenti, che nell’anno
2017 si concentrano per più del 50% nel CBD (con un
aumento di più del doppio rispetto al 2016), e nell’Eur,
raggiungendo € 275 milioni in uffici.

Nel Q4 le transazioni di uffici sono state poco significative in
termine di numero e di volume. E’ da segnalare, invece, la
vendita di un immobile a destinazione direzionale vuoto da
alcuni anni in via dell’Umiltà che verrà convertito in hotel.

Nell’intero anno, non si registrano transazioni di single asset
con importo superiore a € 100 milioni a differenza degli ultimi
10 anni, dove si sono superati anche i € 200 milioni per un
solo immobile ad uffici.

Gli operatori nazionali hanno sempre dominato la piazza
romana fino al 2017, anno in cui finalmente gli investitori
stranieri sono riusciti a realizzare importanti transazioni e
arrivando, quindi, a rappresentare più del 50% del volume
totale. Due sono le nazionalità che emergono: gli americani e i
francesi.

Questa tendenza si era registrata anche nel 2014, con tuttavia
dei volumi molto inferiori: la componente nazionale infatti,
era solo il 22% del totale. Solo l’analisi dei prossimi anni
confermerà o smentirà questa tendenza molto marcata nel
2017.

In termini di situazione locativa, è interessante osservare
come        la   percentuale   di   investimenti   in   immobili
completamente sfitti, o parzialmente sfitti, sia cresciuta nel
corso del 2017 raggiungendo il 37%. Questo livello è stato
raggiunto e mantenuto a Milano nel triennio 2015-2017,
portando benefici in termini di rigenerazione dello stock di
uffici. Se confermato, questo fenomeno potrebbe mostrare
un cambiamento di tendenza in grado di apportare benefici
per il mercato romano, innescando un processo virtuoso.

Simone Roberti – Head of Research
simone.roberti@colliers.it

Stefania Muzio – Market Research
stefania.muzio@colliers.it

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