ITALIA INVESTIMENTI - Colliers International
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ITALIA INVESTIMENTI QUARTER 4 | 2018
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Research Report | Colliers International
Q4 2018 | Investimenti
GLI INVESTIMENTI IN ITALIA
A fine 2018 si sono registrati 8,2 sviluppare o riconvertire strutture
miliardi di Euro di transazioni in esistenti, ma i processi sono lunghi.
Italia, in diminuzione del 27% All’opposto si trova il settore retail
rispetto al 2017. Tuttavia, che ha fatto registrare 2,1 miliardi di
guardando al volume transato nel Euro di transazioni, in diminuzione
periodo 2013-2016, ossia agli anni del 15%. Il settore ha sempre
di ripresa del mercato, escludendo il rappresentato la seconda asset
punto minimo (2012) e il punto class del mercato immobiliare
massimo (2017), il mercato italiano italiano, dopo gli uffici. Nel corso del
ha fatto registrare un volume 2017, gli investimenti in questo
superiore del 18% nel 2018. segmento si erano rivolti verso
Nell’insieme, tutti i comparti hanno l’high-street o in negozi in-town. Nel
fatto registrare una diminuzione, 2018, invece, si è assistito a un
tuttavia è il settore alberghiero a ritorno degli investimenti in centri
mostrare la flessione maggiore, pari commerciali (+63%). Tuttavia,
al -40%. L’interesse per il mercato nessuna transazione prime è stata
italiano rimane elevato, soprattutto registrata e permane l’incertezza
alla luce dell’andamento del settore per questo prodotto dovuta
turistico. Gli investitori, nazionali e principalmente alla crescita costante
internazionali, stanno cercando di degli acquisti on-line.
L’attività degli investimenti ha quindi iniziato un soft landing verso dei
volumi più in linea con la realtà del mercato italiano.
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FIGURA 1: INVESTIMENTI PER TRIMESTRE - ITALIA (mln €)
Research Report | Colliers International
Q4 2018 | Investimenti
FIGURA 2: INVESTIMENTI PER PRODOTTO – ITALIA (mln €)
FIGURA 3: RENDIMENTI PRIME NETTI (%)
Fonti: Colliers International
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Q4 2018 | Investimenti
GLI INVESTIMENTI IN ITALIA
La logistica, e soprattutto quella mostra segni di diminuzione. Anzi,
dell’ultimo miglio, ha visto registrare alcune transazioni hanno permesso
un forte interesse da parte degli a nuovi investitori di realizzare le
investitori. Il centro logistico di loro prime operazioni sul mercato
Amazon di Passo Corese (Rieti), al italiano.
nord di Roma, ha visto la In termini di rendimenti, l’andamento
competizione di un numero elevato di quelli prime evidenzia come il
di investitori che ha portato il mercato italiano abbia raggiunto dei
rendimento a raggiungere un 5,1% livelli molto bassi per gli uffici e i
lordo, un livello molto basso e centri commerciali, mentre i negozi
anomalo per il mercato italiano. E’ high-street e la logistica hanno visto
da sottolineare che il conduttore è un’ulteriore compressione dei
Amazon, con un lungo contratto di rendimenti grazie a delle importanti
locazione. transazioni. Ormai il differenziale tra
I principali attori sul mercato italiano la logistica e i centri commerciali si
rimangono stranieri, anche se in attesta a soltanto 50 punti base.
misura minore rispetto agli altri anni Per quanto riguarda il settore uffici,
in quanto dal 67% sono scesi al la mancanza di prodotti prime e la
57% del volume transato. Nel corso costante competizione da parte
dell’anno, l’interesse dell’Italia è degli investitori continua a
rimasto alto, pur in presenza di mantenere i rendimenti su livelli
un’incertezza politica che non inferiori al 3,5% a Milano.
FIGURA 4: PROVENIENZA DEGLI INVESTITORI – ITALIA (mln €)
Fonte: Colliers International
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Q4 2018 | Investimenti
FIGURA 5: INVESTIMENTI PER MACRO REGIONE
Nord Est
Nord Ovest € 551 mln
€ 3.655 mln
Portafogli Misti Centro
€ 1.057 mln € 2.315 mln
Sud e Isole
€ 655 mln
FIGURA 6: INVESTIMENTI – MILANO
RENDIMENTI PRIME NETTI
-26% UFFICI
CBD + Centro 3,40%
2.845 Semicentro 4,50%
mln €
Periferia + Hinterland 5,75%
RETAIL
High Street 3,00%
FIGURA 7: INVESTIMENTI – ROMA
RENDIMENTI PRIME NETTI
+27% UFFICI
CBD + Centro 4,00%
1.958 Greater EUR 5,00%
mln €
Periferia & Fuori GRA 7,00%
RETAIL
High Street 3,25%
Fonti: Colliers International6
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GLI INVESTIMENTI IN UFFICI
Nel 2018 il volume degli veicolando gli investitori verso le
investimenti in immobili a altre città, la Capitale in primis.
destinazione direzionale si è ridotto Guardando alla situazione locativa,
del 24%, attestandosi su 3,3 miliardi la proporzione di immobili value-
di Euro. La quota di mercato di added transati è rimasta costante in
questa asset class è comunque termini di volumi, ma è aumentata in
cresciuta sino al 40% del totale termini relativi. Il mercato italiano
investito in Italia. richiede nuove operazioni di questo
Se il volume di investimenti genere in quanto l’offerta di prodotti
immobiliari sulla città di Milano è core è troppo limitata e causa un
diminuito del 28%, si registra una eccessivo incremento dei prezzi.
buona performance nel mercato di A Milano, gli investimenti si
Roma, che ha visto 1,4 miliardi di distribuiscono in tutta la città,
Euro investiti nel 2018 (+36%). Da Hinterland incluso. Nei sotto-mercati
segnalare la transazione di un periferici sono soltanto gli immobili
portafoglio di BNL per un valore core ad essere transati, mentre le
complessivo di circa 270 milioni di zone centrali vedono realizzarsi le
Euro, l’operazione più significativa di due tipologie di operazioni.
tutto il mercato italiano nel 2018. A Roma, gli investimenti si
Questa nuova tendenza rende concentrano esclusivamente nei
evidente quanto il mercato della settori direzionali della città, il CBD
città di Milano non riesca ad offrire e l’Eur, e hanno ad oggetto immobili
prodotto adeguato alla domanda, core.
FIGURA 8: INVESTIMENTI IN UFFICI PER SITUAZIONE LOCATIVA – ITALIA (mln €)
Fonte: Colliers International7
FIGURA 9: INVESTIMENTI IN UFFICI PER DISTRIBUZIONE GEOGRAFICA - ITALIA (mln €)
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FIGURA 10: RENDIMENTI INIZIALI PRIME NETTI – MILANO (%)
FIGURA 11: RENDIMENTI INIZIALI PRIME NETTI – ROMA (%)
Fonti: Colliers International8
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GLI INVESTIMENTI IN HOTEL
Il volume degli investimenti nel difficoltà che sta attraversando,
settore alberghiero si è rimane la prima destinazione
notevolmente ridotto rispetto al turistica in Italia, sia per i turisti
2017, attestandosi a 900 milioni di italiani che stranieri, con risultati in
Euro, in riduzione del 40%. Tuttavia, crescita negli anni.
dall’analisi dei dati emerge come sia In Italia, sono invece mancati i
stato il 2017 un anno anomalo in portafogli che sono passati da 670
quanto i risultati del 2018 risultano milioni di Euro a soltanto 100 milioni
essere migliori rispetto agli altri anni di Euro. L’unico rilevato riguarda
precedenti. due asset, a Milano e Venezia,
Le transazioni più importanti hanno relativi a due hotel MGallery.
riguardato degli immobili ad uso Gli investitori nel mercato
ufficio a Roma che verranno alberghiero rimangono in
riconvertiti in hotel. I due immobili si maggioranza stranieri, sia da parte
trovano in Piazza Augusto di investitori ma anche di operatori
Imperatore e in Piazza San che vogliono aumentare le loro
Marcello, nello specifico nel centro strutture nel paese. Queste
storico ma fuori dalle vie classiche tendenze stanno riducendo la
degli hotel di lusso. caratteristica del mercato
Grazie a queste transazioni, la città alberghiero, ossia la sua
di Roma mantiene il primato come frammentarietà in tante piccole
prima destinazione alberghiera in proprietà private.
Italia. La Capitale, pur con tutte le9
FIGURA 12: INVESTIMENTI IN HOTEL PER CATEGORIA – ITALIA (mln €)
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FIGURA 13: INVESTIMENTI IN HOTEL PER DISTRIBUZIONE GEOGRAFICA – ITALIA (mln €)
FIGURA 14: INVESTIMENTI IN HOTEL PER NAZIONALITA – ITALIA (mln €)
Fonti: Colliers InternationalPER MAGGIORI INFORMAZIONI
INVESTMENT SERVICES RESEARCH
Alessandro Borghi Simone Roberti
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