Real Estate Risk Index - Q3 2018 Solidità del mercato residenziale, andamen- to incerto degli immobili di reddito
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Real Estate Risk Index Q3 2018 Solidità del mercato residenziale, andamen- to incerto degli immobili di reddito
Sviluppo Real Estate Risk Index (RERI)
Punkte Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark
6.0
5.0
3.8
4.0 3.7 3.5
3.2 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3
3.0 3.0 3.0
2.8 3.0
3.0 2.7 2.7 2.7 2.8
2.0
1.0
0.0
Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Nel 3° trimestre 2018 il Real Estate Risk Index (RERI) di MoneyPark continua ad attestarsi
a 3.0 punti dell‘indice, evidenziando quindi un rischio medio. La formazione di una bolla
sul mercato immobiliare elvetico è di conseguenza molto remota. Nell‘ultimo trimestre i
prezzi per le abitazioni di proprietà si sono ulteriormente stabilizzati. Il livello dei prezzi
per gli immobili di reddito, al contrario, cresce ulteriormente, sebbene in questo seg-
mento si sia sviluppato un eccesso di offerta.
Complessivamente il mercato immobiliare continua a presentarsi in condizioni robuste,
anche per il trimestre appena trascorso.
• Nel terzo trimestre 2018 il RERI si attesta • Il trend al rialzo dei prezzi al consumo,
ancora a un livello basso pari a 3.0 punti che si osserva da 3 anni, è proseguito an-
(su una scala da 0 = nessun rischio a 6 = che nel trimestre uscente (+0,3%).
grave rischio di una bolla). • L‘ottimismo dei direttori d‘acquisto – pur
• Dal barometro si evince che la situazione facendo registrare un leggero ridimen-
macroeconomica dell‘economia svizzera, sionamento – indica un andamento posi-
che continua a essere positiva, si riper- tivo della congiuntura nei prossimi mesi,
cuote favorevolmente sul mercato immo- sebbene, nel contempo, le previsioni per
biliare elvetico. il 2019 siano ormai meno ottimistiche.
• Il rialzo di salari e patrimoni, la disoccu- • Questi fattori forniscono un supporto
pazione molto bassa e le condizioni di anche alla domanda per gli immobili e i
finanziamento ancora favorevoli facilita rischi restano limitati.
per molte persone l’accesso a un immo- • Sebbene il livello dei tassi sia leggermen-
bile e in particolare a un‘abitazione di te cresciuto negli ultimi mesi, soprattutto
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
proprietà. per le ipoteche fisse a lungo termine, il
• Nel 3° trimestre 2018 i prezzi delle case mercato immobiliare beneficia ancora di
unifamiliari sono leggermente saliti condizioni di finanziamento molto van-
(+0,8%), mentre i prezzi degli apparta- taggiose. Un netto incremento del livello
menti di proprietà hanno registrato un dei tassi non è ancora in vista.
lieve ribasso (–0,03%).
2Complessivamente il mercato immobiliare si presenta in uno stato ancora solido. Dall‘in-
troduzione degli interessi negativi quasi quattro anni fa, i rischi aggregati non hanno evi-
denziato grandi variazioni. Per quanto riguarda i prezzi delle case unifamiliari (leggero più)
e degli appartamenti di proprietà (leggero meno), dall‘inizio del 2017 non rileviamo delle
variazioni significative. Al contrario, sul mercato parziale degli immobili di reddito si regi-
strano ultimamente consistenti incrementi dei prezzi. Unitamente a un eccesso di offerta
per gli appartamenti destinati a locazione, si tratta di un’evoluzione preoccupante che
continuiamo a osservare criticamente.
I dati congiunturali tuttora positivi per i prossimi mesi, unitamente a condizioni di finan-
ziamento molto vantaggiose, rappresentano anche per il 4° trimestre 2018 condizioni fa-
vorevoli per il mercato immobiliare elvetico.
Sul più lungo termine, ipotizziamo che la Banca centrale europea (BCE) non rialzerà i tassi
fino alla primavera del 2020. Per via della consistente influenza della BCE sul mercato
finanziario elvetico, la stessa BNS ha le mani legate per aumentare i tassi. Anch’essa non
dovrebbe incrementare il suo tasso di riferimento, dall‘attuale –0,75%, prima dell‘inizio
del 2020 al fine di non produrre una pressione di rivalutazione del franco svizzero nei
confronti dell‘euro.
Inoltre, i rischi congiunturali, che potrebbero influenzare negativamente l‘ulteriore anda-
mento dell‘economia svizzera, si sono nuovamente accentuati:
• Un ampliamento del conflitto com- • Ulteriori turbolenze dei cambi e
merciale tra gli USA e altre importanti deflussi di capitali (come ad esempio
aree economiche avrebbe effetti nega- in Turchia) potrebbero determinare
tivi sul commercio mondiale nel suo nuovamente una maggiore pressione
complesso. Il raffreddamento della di rivalutazione sul franco svizzero in
congiuntura internazionale potrebbe qualità di porto sicuro. Ciò avrebbe
quindi avvenire più rapidamente e in degli effetti economici negativi per gli
modo più marcato delle attese. scambi con l‘estero della Svizzera.
• Incertezze a livello di politica (eco-
nomica) in Europa: controversie sul
bilancio dell‘Italia con Bruxelles e ab-
bandono del percorso di risanamen-
to, modalità della Brexit non ancora
chiarite tra Regno Unito e Unione eu-
ropea, rapporto incerto tra UE e Sviz-
zera. Tutti questi fattori influenzeranno
l‘economia svizzera anche in futuro.
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
3Sottoindici del RERI
Indebitamento delle economie domestiche
L‘indebitamento effettivo delle economie Anche nel terzo trimestre 2018 l‘indebitamen-
domestiche viene misurato come quota to delle economie domestiche resta invaria-
dell‘ipoteca in rapporto agli asset disponibili to. I debitori ipotecari contraggono in media
complessivamente (compresi i patrimoni del un‘ipoteca pari indicativamente al doppio dei
secondo e terzo pilastro). Contrariamente alla valori patrimoniali complessivi correnti. Ciò
semplice considerazione del finanziamento, comunque in un punto della propria vita (at-
non si tiene quindi conto solo dell‘ammonta- torno ai 40 anni) dove hanno ancora la possi-
re dell‘ipoteca, ma entrano in gioco anche gli bilità di costituire un patrimonio per decenni.
effettivi valori patrimoniali.
Verschuldungsgrad
Grado d’indebitamento
4
3.4 3.5 3.4
3.5
2.8 2.9
3 2.7
2.5 2.5 2.4
2.5 2.2 2.2
2.0 2.0 2.0 2.0
2 1.8 1.8
1.4 1.4
1.5
1
0.5
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
Fonte: banca dati interna di MoneyPark
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
4I differenziali dei tassi continuano a es-
sere significativi
Dopo che i differenziali dei tassi tra gli offe- dovuto, non da ultimo, a un più ampio ven-
renti più vantaggiosi e quelli più cari aveva- taglio di offerenti. Affinché i beneficiari di
no raggiunto un massimo a fine 2017 (0,78%), ipoteche siano in grado di trovare individual-
attualmente si attestano mediamente allo mente il miglior partner di finanziamento, e
0,63% (trimestre precedente: 0,67%). Nono- questo rapidamente e ottimizzando i tempi, è
stante la ridotta ampiezza di banda, le dif- indispensabile un raffronto trasparente degli
ferenze di prezzo sono ancora elevate. Ciò è offerenti.
Unterschiede günstigster
Differenze tra fornitori und teuerster
più economici Anbieter
e quelli più costosi
0.9%
0.78%
0.8% 0.75%
0.71% 0.70% 0.69% 0.68% 0.69% 0.67% 0.69% 0.67% 0.66%
0.7% 0.64%
0.61% 0.60%
0.6%
0.52% 0.53% 0.50%
0.53%
0.5% 0.43%
0.4%
0.3%
0.2%
0.1%
0.0%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
Fonte: banca dati interna di MoneyPark
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
5Significativo potenziale di risparmio
Ipotizzando un ammontare dell‘ipoteca pari a CHF 1 mio. e una durata di 10 anni, il beneficiario
dell’ipoteca può conseguire importanti risparmi sugli interessi applicati. Nel caso del miglior
tasso d’interesse negoziato da MoneyPark, che attualmente ammonta all’1,18%, il potenziale
risparmio si configura nel modo seguente:
Fornitore più eco-
Fornitore più costoso
nomico
Interessi in CHF all'anno 19'000 11’800
Interessi in CHF per l'intera durata 190’000 118’000
Risparmio in CHF all'anno 0 7200
Risparmio in CHF per l'intera durata 0 72’000
Fonte: banca dati interna MoneyPark
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
6Costi di protezione del credito
I differenziali tra i tassi swap a due anni e 2019 si sono di nuovo rafforzati nettamente
decennali non hanno evidenziato variazioni negli ultimi mesi. Siamo pertanto convinti
significative rispetto al trimestre precedente. che non si manifesterà un consistente rialzo
Per via del rialzo dei tassi swap nelle prime dei tassi nei prossimi mesi e anni (cfr. a ques-
due settimane di ottobre, la curva dei tassi to proposito anche la nostra previsione sui
ha registrato un sensibile irripidimento. Tale tassi entro la fine del 2020). Questa situazio-
rialzo dei tassi è da ricondursi ai segnali po- ne favorisce il mercato immobiliare svizzero
sitivi per l‘ulteriore andamento congiunturale per via delle vantaggiosissime condizioni di
mondiale – normalmente un indicatore certo finanziamento a fronte di una domanda che
di sostanziali rialzi dei tassi in futuro. Di con- si è rafforzata in modo consistente.
tro, i rischi di una frenata congiunturale della
crescita economica mondiale a partire dal
Differenza tassi swap
%
Differenz zwischen 2- und 10-jährigen Swap-Sätzen
1.40 1.29
1.20 1.09
0.99 0.95 0.96
1.00 0.91 0.92 0.92
0.86 0.85 0.85 0.81
0.76 0.75 0.77
0.80 0.71
0.61 0.58
0.60
0.38
0.40
0.20
0.00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
Fonte: Thomson Reuters
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
7Crescita dell‘indice dei prezzi immobiliari e
dei prezzi dei beni di consumo
Nel terzo trimestre 2018 l‘indice consolida- derato incremento dei prezzi delle abitazio-
to dei prezzi per le case unifamiliari e gli ni unifamiliari (+0,8%). Per quanto riguarda
appartamenti di proprietà evidenzia una gli appartamenti di proprietà, abbiamo as-
leggera crescita, passando da 162.6 a 163.2, sistito quindi a una trascurabile riduzione
e riattestandosi quindi alla fine del 3° tri- dello 0,03%. Pertanto, il mercato è ancora
mestre 2018 al livello dell‘anno precedente. funzionante ed è ben lontano da un surri-
Questa tendenza è da ricondursi a un mo- scaldamento.
Indipendentemente da tutto questo, l‘indice dei prezzi al consumo cresce ulteriormente
(passando da 99.2 a 99.4 punti). Si è quindi quasi raggiunto il massimo di fine 2010.
Preisindizes
Indici dei prezzi
180 102
Immobilienpreisindex (Skala links)
Indice dei prezzi immobiliari 100 163.2
160 100
Konsumentenpreisindex (Skala rechts)
Indice dei prezzi al consumo
99.4 98
140
96
120
94
100
92
80
90
60
88
40
86
20 84
0 82
Q2 2007
Q3 2008
Q1 2011
Q1 1996
Q4 2004
Q4 2014
Q1 2016
Q4 1999
Q4 2009
Q3 2003
Q2 2002
Q2 1997
Q2 2017
Q3 1998
Q3 2018
Q1 2001
Q1 2006
Q3 2013
Q2 2012
Fonte: Thomson Reuters
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
8Tasso di disoccupazione ancora a un minimo
record
Dal maggio 2018 il tasso di disoccupazio- mi tre trimestri dell‘anno in corso, la media
ne resta al minimo record del 2,4%. Com- annuale si attesta sul 2,6% ovvero 0,3% al
plessivamente, al 30 settembre 2018, erano di sotto della media annuale del 2,9% pre-
registrati in Svizzera 106’586 disoccupati. vista dalla Segreteria di Stato dell‘econo-
Pertanto, quasi lo stesso numero di disoc- mia (Seco).
cupati di fine giugno 2018 (+ sette persone).
La disoccupazione in Svizzera resta quindi
a un minimo da oltre sette anni. Dopo i pri-
Tasso di disoccupazione
%
Arbeitslosenquote
3.5 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3
3.2 3.2 3.2 3.2
3.1 3.1 3.1
3.0 3.0 3.0 2.9
3.0
2.5
2.4
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018
Fonte: Thomson Reuters
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
9Indebolimento dell‘indice dei direttori
d‘acquisto (Purchasing Manager Index)
Nel terzo trimestre 2018 l‘indice dei diret- Presumibilmente la costante flessione
tori d‘acquisto registra una flessione per dell‘indice negli ultimi mesi indica un calo
la terza volta consecutiva, attestandosi a degli eccessi di capacità nell‘industria e
59.7 punti (contro i 62.5 punti di fine giugno non viene interpretata come un‘inversione
2018). Il PMI ha perso decisamente terreno di tendenza. In questo senso tale anda-
soprattutto a settembre (–5.1 punti). Seb- mento è in linea con un quadro di ripresa
bene sia rimasto ancora a un livello netta- economica in lenta flessione.
mente al di sopra di 50 punti, definiti come
la soglia di crescita, si trova ai minimi dal
maggio 2017.
Indice dei direttori d’acquisto
Punkte Einkaufsmanager-Index
70
63.9 63.7 62.5 62.2
61.3
60 55.8 57.0 57.7
55.5 54.4 54.0
53.0 53.5 51.6
50.1 50.8 51.4
47.8 49.1
50
40
30
20
10
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018
Fonte: Thomson Reuters
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
10Sintesi
Sul mercato immobiliare svizzero non ri- più alte per le ipoteche. Questo fattore do-
leviamo segnali di surriscaldamento per vrebbe influenzare positivamente il merca-
le case unifamiliari e gli appartamenti di to immobiliare sotto forma di un maggiore
proprietà. Il livello dei prezzi ha evidenzia- numero di transazioni.
to solo un incremento irrilevante e l‘attività Per via della necessità di investimenti, sia
edilizia, risp. le domande di costruzione per gli investitori istituzionali che quelli privati
gli immobili a uso abitativo hanno eviden- sono disposti a pagare prezzi molto elevati
ziato una consistente flessione. Pertanto, per le proprietà abitative destinate a red-
si può mettere in conto per il futuro una dito. Ciò ha prodotto un eccesso di offerta
domanda in leggera flessione e può essere per gli appartamenti destinati a locazione,
raggiunto un nuovo equilibrio tra doman- il che implica spazi sfitti e quindi alcuni
da e offerta. Continuiamo a non ipotizzare rischi. In questo comparto individuiamo
condizioni di finanziamento decisamente quindi dei segnali di surriscaldamento.
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
11Appendice
Procedura Metodica
Il MoneyPark Real Estate Risk Index si compone di sei sottoindici, che consi-
derano sia fattori macroeconomici come tasso di disoccupazione o indice dei direttori agli
acquisti, ma che includono anche dati speci ci sulla concessione dei crediti e sul mercato
dei tassi.
L’indice va da 1 a 6, dove con il numero crescente sale anche il rischio sul mercato. Questo
rischio può riferirsi sia ad una caduta dei prezzi, p.e. a causa di un calo della domanda, come
anche ad un surriscaldamento del mercato, p.e. attraverso un forte sganciamento dei prezzi
immobiliari dal livello generale dei prezzi.
Su MoneyPark
MoneyPark è la piattaforma di consulenza leader del mercato svizzero per prodotti nanziari,
basata sulla tecnologia e specializzata sull’intermediazione indipendente di ipoteche e pro-
dotti previdenziali come anche piani cazione pensionistica. MoneyPark non offre prodotti
nanziari propri, ma offre ai clienti una scelta vastissima, una consulenza indipendente ed una
conclusione diretta. La consulenza individuale verso il cliente avviene o in una delle nostre
più di 25 filiali MoneyPark oppure attraverso un comodo strumento di consulenza online. Al
momento MoneyPark impiega oltre 130 dipendenti.
Note Legali
L’indice di rischio immobiliare viene elaborato da MoneyPark con scienza e coscienza. Tutte
le informazioni, opinioni e valutazioni valgono solo per il momento della pubblicazione e
RERI – Real Estate Risk Index | Q3 2018
possono cambiare in ogni momento. Il contenuto si basa sulle supposizioni e valutazioni degli
esperti MoneyPark e non rappresenta in nessuna maniera una consulenza oppure un invito
a investire in prodotti o a comprare un immobile. È vero che gli esperti MoneyPark quando
elaborano l’indice di rischio si basano su fonti attendibili, ma si declina ogni responsabilità
contrattuale o tacita in base a informazioni sbagliate o incomplete.
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