MSCI per Fabrica Immobiliare SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
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MSCI per Fabrica Immobiliare SGR Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate ©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com
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MSCI per Fabrica Immobiliare SGR
Glossario
Altre attività e crediti: altre attività in cui il fondo investe e crediti (commerciali e altri Costi di property management: costi non recuperabili per la riscossione di canoni e
crediti). service charge (costi di manutenzione per le parti comuni). Includono i costi per
mantenere e aumentare redditi da canone.
Altri costi: altri costi non attribuibili a costi fissi, costi di property management, costi di
marketing o costi di manutenzione straordinaria. Costi di gestione del fondo: oneri di gestione che includono provvigioni di gestione per
la SGR, commissioni per la Banca Depositaria, oneri per Esperti Indipendenti, spese per la
pubblicazione di informativa al pubblico e altri oneri di gestione.
Altri debiti: sono costituiti dalle altre passività dello stato patrimoniale non riconducibili
a finanziamenti ricevuti. Costi di manutenzione straordinaria: totale dei costi non recuperabili per manutenzione
straordinaria che include i costi per il mantenimento fisico dell'edificio ovvero i costi
Altri investimenti finanziari: investimenti immobiliari indiretti (partecipazioni in società delle riparazioni straordinarie.
immobiliari o in parti di OICR) e altri investimenti in asset finanziari.
Costi di marketing: costi non recuperabili per ricerca affittuario, che includono costi di
Banca Depositaria: istituto bancario che svolge l’attività di vigilanza sull'operatività del agenzia, marketing, pubblicità e promozione, rinegoziazione contratti, stampa brochure,
fondo e di garante della separazione del patrimonio del fondo da quello della SGR. eventi, project management, finiture e complementi arredo per rendere affittabile lo
spazio.
Benchmark: parametro oggettivo di riferimento per misurare le caratteristiche di
rischio/rendimento delle diverse tipologie di investimenti; può essere costituito da un Costi non recuperabili: totale costi operativi e di manutenzione non recuperabili,
indice o da una composizione di indici finanziari. Mettendo a confronto il rendimento di sostenuti nel periodo di valutazione. Includono spese di affitto, di gestione, di servizio,
un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile costi fiscali, legali e assicurativi.
valutare la sovra/sotto performance del gestore.
Costo storico: criterio contabile attraverso il quale si iscrive per la prima volta a bilancio
il valore degli investimenti.
Capitale Investito: valore di mercato degli investimenti immobiliari diretti del periodo
precedente a quello di misurazione a cui si somma l'ammontare complessivo delle spese Entrate nette: fatturato totale meno tutti i costi operativi, costi di gestione e
in conto capitale sostenute nel periodo di riferimento (include tutti gli acquisti, sviluppi e svalutazione crediti (write-off) sostenuti dall’immobile nel periodo. Può essere calcolato
altre spese in conto capitale). come: entrate lorde e recuperi sui costi meno costi operativi totali; oppure come entrate
lorde ad esclusione dei recuperi sui costi meno i soli costi operativi non recuperabili.
Capital Growth: è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,
espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento. Esperto Indipendente: le società di gestione del risparmio sono obbligate, ai sensi della
normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, ad
Capital return: è la variazione del NAV per quota nel periodo di riferimento, al netto di avvalersi per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle
flussi in conto capitale, ed espressa come percentuale del NAV per quota di inizio partecipazioni in società immobiliari non quotate, di Esperti Indipendenti in possesso di
periodo. particolari requisiti (art. 17 del d.m. n. 228 del 1999). Gli Esperti provvedono a
presentare alla SGR una relazione di stima dei cespiti facenti parte del patrimonio del
Costi fissi: costi non ribaltabili sul conduttore riferibili alle seguenti categorie: IMU, costi fondo nonché di quelli posseduti dalle società controllate dal fondo indicandone il
di assicurazione e costi di manutenzione ordinaria e servizi. valore, la destinazione d’uso, la redditività.
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Glossario
Fondo immobiliare: tipologia di fondo comune di investimento costituito NAV Total return: è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale,
principalmente in forma di “fondo comune chiuso” (il patrimonio iniziale ed il numero più i proventi distribuiti nel periodo di riferimento ed espressa come percentuale del
di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase NAV per quota di inizio periodo.
di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo e/o con
scadenze predefinite), ha come specifico oggetto dell’investimento, in misura non
Patrimonio immobiliare diretto (o Investimenti immobiliari diretti o Portafoglio
inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo: beni immobili, diritti reali immobiliari
immobiliare): valore totale di mercato degli immobili e dei diritti reali di proprietà del
e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari.
fondo all’ultima valutazione dell’esperto indipendente.
I fondi immobiliari possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono
(retail o riservati ad investitori istituzionali), delle modalità di acquisizione degli
immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei proventi (a Proventi: utili distribuiti dal fondo in base alle disposizioni del regolamento del fondo.
distribuzione o ad accumulazione).
Quota: unità in cui il patrimonio del fondo è suddiviso. Ogni partecipante riceve all’atto
Income return: rapporto tra le entrate nette e il capitale investito durante il periodo di della sottoscrizione un numero di quote proporzionale all’importo versato.
riferimento.
SGR: Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di
Income return (del fondo): è la distribuzione dei proventi per quota nel periodo di prodotti finanziari disciplinata dal Testo Unico della Finanza. Caratteristica peculiare
riferimento espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo. risulta la separazione del patrimonio della società da quello del fondo. La legge prevede
l’iscrizione delle società di gestione del risparmio autorizzate in Italia in un apposito albo
tenuto dalla Banca d’Italia.
Indebitamento: totale dei finanziamenti ricevuti.
Total return: è la variazione del valore di mercato stimato dall’esperto indipendente, al
Initial yield: rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione. capitale investito durante il periodo di riferimento.
Initial yield (costo storico): rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il costo Valore complessivo netto (o NAV): valore di bilancio riscontrabile dalla relazione
storico dell’immobile. semestrale e dal rendiconto annuale. È dato dalla differenza tra attivo e passivo di
bilancio di un fondo immobiliare.
Liquidità: totale disponibilità di cassa e depositi bancari.
Valore di mercato: valore di mercato dell’immobile, al termine del periodo, al netto dei
costi di acquisizione. Definito come l'importo stimato dall’esperto indipendente al quale
Monte canoni lordi: somma di tutti i canoni annuali da locazione degli immobili come un immobile verrebbe scambiato, alla data di valutazione, fra un venditore e un
riportati da contratto. Esclude IVA, interessi di mora, canone legato al turnover, acquirente, entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali e dopo
recuperi di costo. adeguata commercializzazione.
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Executive Summary
Il presente documento realizzato da MSCI leader mondiale indipendente nell’analisi della performance real estate, si
rivolge a tutti coloro che sono interessati ad approfondire la conoscenza del Fondo Immobiliare Socrate
(www.fondosocrate.it) gestito da Fabrica Immobiliare SGR (www.fabricasgr.it).
L’obiettivo dell’analisi è descrivere il Fondo Immobiliare Socrate, mettendone in evidenza i fondamentali di bilancio
attraverso l’analisi dei rendimenti storici e presentando le caratteristiche principali del portafoglio immobiliare. Il
prospetto è strutturato in due sezioni:
prima sezione: il documento analizza il rendimento complessivo del veicolo (NAV Total Return) mediante le
componenti Income Return e Capital Return
seconda sezione: il documento prende in esame il rendimento del portafoglio immobiliare considerando la
struttura e la concentrazione del capitale e delle entrate e scomponendo l’impatto delle principali voci di costo
sull’Income Return
ciascuna sezione sarà di volta in volta alimentata in coerenza con i documenti contabili pubblicati
A supporto della lettura, il documento è corredato da un Glossario e dalle Note Tecniche.
Il documento non costituisce sollecitazione all’investimento e/o proposta di acquisto/vendita di quote del Fondo. I dati
riportati rappresentano risultati storici, i quali non c’è garanzia che si ripetano nel futuro.
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Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
Il Fondo Immobiliare
• Rendimenti NAV Total return
• Concentrazione del capitale e delle entrate
• Initial yield a confronto
• Composizione delle entrate nette
• Struttura contrattuale e scadenze
Note Tecniche
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Il Fondo Immobiliare
PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo % passivo
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI 22.632.564 93,20%
H1. Finanziamenti ipotecari 22.632.564 93,20%
H2. Pronti contro termine passivi e op. assimilate 0,00%
H3. Altri 0,00%
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI 0,00%
I1. Opzioni. premi o altri strum. Fin. Derivati quotati 0,00%
L’analisi del rendimento del fondo Socrate I2. Opzioni. premi o altri strumenti fin. Derivati non quotati 0,00%
considera il valore complessivo netto del L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI 0,00%
L1. Proventi da distribuire 0,00%
fondo, il numero delle quote ed i proventi e L2. Altri debiti versi i partecipanti 0,00%
rimborsi per ciascuna quota
M. ALTRE PASSIVITA' 1.650.128 6,80%
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati 10.665 0,04%
M2. Debiti di imposta 166.461 0,69%
M3. Ratei e risconti passivi 367.474 1,51%
M4. Altre 1.105.528 4,56%
TOTALE PASSIVITA' 24.282.692 100,00%
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 121.220.121
Numero complessivo delle quote in circolazione 237.461
Valore unitario delle quote 510,484
Proventi distribuiti per quota 51,020
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NAV TR, % Il NAV Total Return rappresenta il rendimento
8 complessivo, su base semestrale, della quota del
5.8
fondo. Rispetto al rendimento del patrimonio
6
4.7
immobiliare diretto, l’andamento del valore della
quota del fondo è legato anche ad altre variabili
4 3.3
quali:
2.1 2.2 2.4 2.6 2.2
2 1.6
0.6 • altri investimenti finanziari
0
-0.1 • liquidità
-0.4
-2 -1.2
• altre attività e crediti
Relativo
-4
3.4 -3.2
2.7
2.6 IPD Indice Fondi Immobiliari • indebitamento
1.2 -6 Italiani Quotati
1.6
Socrate • altri debiti
0.7
-8
• costi di gestione del fondo (commissioni di
0.0 gestione SGR, commissioni Esperto
-0.9 Indipendente, commissioni banca depositaria
etc.)
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 22 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
Fonte: IPD
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 8Concentrazione e struttura del portafoglio immobiliare
Semestre terminato al 30 giugno 2014
Concentrazione del Capitale % Struttura % Valore di Mercato
Retail
Via Monte Grappa N.31,
Treviglio Uffici
Via Longoni 53-59-65, Roma Industriale
Altro
Via Farini 40, Roma
Investimenti Alternativi
Via Milano 47, Genova Investimenti all'estero
Via Parenzo 9, Milano
Gli altri immobili
Concentrazione delle Entrate Nette da Canoni % 50.0 Struttura % Entrate Nette da Canoni
45.0 42.9
40.0
33.7
Via Monte Grappa N.31, 35.0
Treviglio 30.0
Via Longoni 53-59-65, Roma 25.0 24.5
20.0
Via Milano 47, Genova
15.0
Via Luigi Ornato 69, Milano 10.0
5.0
Via Parenzo 9, Milano
0.0
-5.0 -1.1
Gli altri Immobili
Uffici Retail Industriale Altro Investimenti Investimenti
Fonte: IPD Alternativi all'estero
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 9Componenti della Capital Growth
Initial yield (valore di mercato vs. costo storico)
Initial yield a confronto – ultimi 7 semestri, %
8.0
7.2
7.0
7.0 6.5 6.7 Il grafico mette a confronto due
6.3 6.4
5.8 diverse modalità di calcolo dell’Initial
6.0 6.5 6.6
6.2 6.4
6.1
Yield:
5.9 5.8
5.0
• Initial Yield calcolato come rapporto
4.0 tra il totale monte canoni e il valore
totale di mercato degli immobili
3.0
• Initial Yield calcolato come rapporto
2.0
tra il totale monte canoni e il costo
1.0
storico degli immobili
0.0
Giugno '11 Dicembre '11 Giugno '12 Dicembre '12 Giugno '13 Dicembre '13 Giugno '14
Initial yield (valore di mercato) Initial yield (costo storico)
Fonte: IPD
©2014 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 10Analisi dell’erosione delle entrate per scadenze dei contratti di
locazione
Immobili a reddito al 30 Giugno 2014
Erosione delle entrate, % del monte canoni
Il grafico mostra l’erosione delle
100.0 1600 entrate del portafoglio nel tempo
(istogramma in verde con valori
90.0
1400 riportati nella scala destra del
80.0 grafico) alle rispettive scadenze
1200 contrattuali
70.0
1000
60.0 La linea arancione (valori riportati
nella scala sinistra del grafico)
50.0 800
rappresenta la percentuale del
40.0 monte canoni lordi ancora
600
disponibile nel tempo¹. La
30.0
400
percentuale di monte canoni al 30
20.0 Giugno 2014 è 100
200
10.0
L’area ombreggiata del grafico
0.0 0 rappresenta infine il numero degli
2014 2015 2016 2017 2018*2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 anni successivi alla data di scadenza
Erosione Entrate (migliaia di euro) % Monte canoni Lordi del fondo Socrate: la scadenza del
fondo è il 2017
*La scadenza del fondo Socrate è nel 2017. Il prolugamento delle scadenze è dovuto alla natura
contrattuale delle locazioni in essere
(1) Ipotizzabile qualora non si proceda alla rilocazione
delle unità immobiliari alle loro scadenze contrattuali
Fonte: IPD
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Note tecniche
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Note tecniche
Total return è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, più NAV Total return è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i
entrate nette ed espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di proventi distribuiti nel mese t ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per
riferimento. quota di inizio periodo.
CVt CV (t 1) CExpt CRptt NIt
TRt
CV (t 1) CExpt NAVunitt NAVunit(t 1) Distributiont NetCapitalInvestedt
NAVTRt
NAVunit(t 1)
Income return è espresso come le entrate nette sul valore del capitale impiegato durante il
periodo di riferimento
Capital return è la variazione del NAV per quota nel mese t, al netto di flussi in conto capitale,
NIt ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
IRt
CV (t 1) CExpt
NAVunitt NAVunit(t 1) NetCapitalInvestedt
CRt
Capital growth è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, NAVunit(t 1)
espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento.
Income return è la distribuzione dei proventi per quota nel mese t espressa come percentuale
CVt CV (t 1) CExpt CRptt del valore netto complessivo per quota di inizio periodo.
CVGt
CV (t 1) CExpt
Distributiont
IRt
Initial Yield è il rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato NAVunit(t 1)
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.
Gross Distribution Yield è il rendimento storico di distribuzione dei proventi ed è calcolato
CVt è il valore di mercato alla fine del mese t come i proventi lordi degli ultimi 12 mesi in percentuale dell’ultimo NAV
CExpt è l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel mese t (include
tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale)
NAV unit è il valore netto complessivo per quota a fine del mese t
CRpt è il flusso totale di capitale in entrata registrato durante il mese t (include tutti gli
incassi da vendita e gli altri flussi di capitale in entrata)
NetCapitalInvested è l'ammontare complessivo del capitale netto investito durante il mese t
NIt è il canone di locazione mensile lordo al netto dei costi di asset management e altri costi
Distributiont è il provento distribuito durante il mese t
non recuperabili
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