PRELIEVO SUL PLUSVALORE - SVIT Schweiz
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GIUGNO 2018 Edizione 2 | Anno 7 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit-ticino.ch
TICINO
Prelievo
sul plusvalore
Il TF sconfessa il Consiglio di stato
DIRITTO IMMOBILIARE. Il 2017 nel diritto reale fondiario........................................................................................ 4
POLITICA IMMOBILIARE. Prelievo dell’imposta sul plusvalore: modifica della LST...................... 12
PROFESSIONE IMMOBILIARE. La consegna e la ripresa di appartamenti............................................... 20
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EDITORIALE IMMOBILIA gIUgNO 2018
«IL MERCATO IMMOBILIARE E
LE LEggI CHE LO REgOLANO» Piazza Dante, Lugano
(foto di Raoul Cometta).
INDICE
gIUSEPPE ARRIgONI 04 DIRITTO IMMOBILIARE
«Notiamo che la classe politica Roland Pfäffli riassume l’anno 2017 per quanto ri-
non sostiene la proprietà e non fa-
vorisce la pace sociale tra proprie-
guarda il diritto reale e fondiario.
tari ed inquilini.» 10 QUANDO L’INQUILINO NON PAGA
Se l’inquilino non versa la pigione, l’amministra-
tore deve intervenire rapidamente e in modo ri-
goroso.
Questa edizione di Immobilia Ticino si dimostra, una volta 12 LEGGE SULLO SvILUPPO TERRITORIALE
Modifica imminente della LST in materia di prelie-
ancora, molto ricca di argomenti di varia natura.
vo del contributo sul plusvalore.
Gli autori ci offrono una panoramica sulle novità della legisla-
15 DIRITTO IN MATERIA DI CONTRATTO DI COSTRUZIONE
zione e della giurisprudenza nel diritto reale e fondiario, la La presa di posizione di SVIT sulla revisione aper-
modifica della LST nonché uno spunto pratico quando l’inquili- ta dall’Ufficio federale di giustizia.
no non paga il corrispettivo. Tutte tematiche di attualità e sem- 16 DOMANDA DI ABITAZIONI SECONDARIE IBRIDE
pre utili per noi che operiamo quotidianamente in un mercato L’impatto dell’iniziativa sul mercato edilizio negli
sempre più condizionato da leggi e regolamenti dove l’opera- ultimi 5 anni è evidente.
tore deve essere ben informato e sapersi districare evitando di 19 CRESCITA ECONOMICA A SOSTEGNO DEL MERCATO
incappare nelle trappole del legislatore. Positivo anche l’artico- Il flash di Wüest Partner sul mercato immobi-
liare ticinese con i dati aggiornati al I trimestre.
lo sull’outlook immobiliare nel quale l’autore ci fa ben sperare
20 CONSEGNA E RIPRESA DI UN OGGETTO LOCATO
in una ripresa del mercato immobiliare considerati gli sviluppi Pianificare attentamente le procedure di conse-
positivi dell’economia in generale. gna e ripresa per evitare contestazioni.
Per contro notiamo che la classe politica non sostiene la pro- 22 vERBALE DIGITALE
prietà e non favorisce la pace sociale tra proprietari ed inquili- SVIT Ticino ha sviluppato con SuisseBit un’App
ni, con la raccolta di firme per l’introduzione del formulario per l’allestimento dei verbali di consegna e ri-
per una maggiore trasparenza degli affitti. Malgrado la propo- presa.
sta fosse stata bocciata dal parlamento, i nostri antagonisti in- 23 AL vIA I PAGAMENTI DIGITALI
sistono e minacciano la pace tra inquilini e proprietà rischian- I vari sistemi di pagamento delle banche saran-
no armonizzati e allineati alla norma ISO 20022.
do di aumentare le tensioni e complicare la burocrazia oggi già
24 RIvOLGERSI AGLI ESPERTI
esagerata. In caso di disputa tra le parti alla comparsa di di-
Per fare fronte alle continue sfide amministrative e burocrati- fetti di costruzione meglio coinvolgere un tecni-
che il nostro comitato ha lanciato un anno fa il progetto del co esperto.
verbale digitale che facilita la ripresa e la consegna degli og- 26 GAS NATURALE: PULITO, SICURO, CONvENIENTE
getti locati. Oggi possiamo rendere ufficiale la notizia che l’app L’intervista a Nicola Dotta, direttore di Metanord
è pronta e che alcuni di noi la usano già per testare l’efficacia e coordinatore del Pool Gas Ticino.
del prodotto. Questo metodo di ripresa/consegna è per gli ope- 27 TECNOLOGIA IP
ratori sul “campo” uno strumento al passo con i tempi dove
Nel passaggio alla tecnologia IP non va dimenti-
cata la telefonia d’emergenza.
sempre di più la digitalizzazione prende spazio. A questo pro-
28 RISANAMENTO CANALIZZAZIONI
posito ho letto con molto interesse l’articolo del nostro socio ISS Servizio Canalizzazioni offre un’innovativa
Daniele Bisang, sulle sfide e l’importanza del verbale di conse- tecnologia per il risanamento delle fognature.
gna e di ripresa.
SVIT TICINO
Buona lettura!
29 CONGRESSO IMMOBILIARE 2018
Giuseppe Arrigoni 32 ORGANI E SOCI DI SvIT TICINO
34 IMPRESSUM
immobilia Giugno 2018 | 3
DIRITTO immobiliare DIRITTO REALE IMMOBILIARE
Il 2017 nel diritto reale fondiario
In questo articolo il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli presenta un riassunto dell’anno 2017 per quanto
riguarda la legislazione e la giurisprudenza nell’ambito del diritto reale e fondiario e fornisce
una panoramica sulle novità della letteratura specialistica.
ROLAND PFÄFFLI* fare che intentare un’azione legale da-
I. LEGISLAZIONE vanti al tribunale, con conseguente no-
1. DISPOSIZIONI SUGLI STRANIERI (LEX KOLLER). tevole dispendio. Con la mozione n.
In una discussione condotta il 25 marzo 15.3531 del 9 giugno 2015, il consiglie-
2015 il Consiglio federale ha deciso di re nazionale Olivier Feller (PLR/Vaud)
rivedere la legge federale sull’acquisto invita pertanto il Consiglio federale ad
di fondi da parte di persone domiciliate allentare le condizioni per l’espulsione
all’estero (Lex Koller). Il 10 marzo 2017 degli occupanti abusivi, modificando
è stata avviata la procedura di consulta- l’art. 926 CC. Il 3 maggio 2017 il Consi-
zione relativa all’avamprogetto di legge glio nazionale (contrariamente alla pro-
(con termine il 30 giugno 2017)1. Tren- posta del Consiglio federale) ha adotta-
tadue anni dopo la sua entrata in vigore, to la mozione con 128 voti favorevoli e
il Consiglio federale intende moderniz- 57 contrari, così come il Consiglio degli
zare la legge, ad esempio assoggettan- Stati, che l’11 settembre 2017 l’ha adot-
do ad autorizzazione l’acquisto di abi- tata con 31 voti favorevoli e 13 contra-
tazioni principali da parte di cittadini di ri. Il Consiglio federale è stato pertan-
paesi non appartenenti all’Unione euro- to incaricato di elaborare un messaggio
pea (UE) o all’Associazione europea di al riguardo per una modifica di legge.
libero scambio (AELS). Il Consiglio fe-
derale intende inoltre chiarire questioni II. GIURISPRUDENZA
pratiche controverse, come ad esempio 1. PROPRIETÀ PER PIANI (DELIBERAZIONE). Nel
il cambiamento di utilizzazione dei fon- corso di una riunione dei comproprie-
di destinati a ospitare stabilimenti di tari per piani, erano state discusse tre
commercio. Infine, le procedure saran- proposte per la sostituzione di un ascen- come misura edilizia di lusso (art. 647e
no abbreviate grazie all’abolizione della sore. La prima proposta prevedeva sem- CC), per la quale è richiesto il consenso
doppia autorità cantonale di ricorso. plicemente di modernizzare l’ascensore, di tutti i comproprietari per piani (sen-
mantenendone sia le porte che la cabi- tenza n. 5A_323/2016 del Tribunale fe-
2. DIRITTO DELL’ESPROPRIAZIONE. La legge na. La seconda proposta puntava invece derale del 17.11.2016 = La Semaine Ju-
federale sull’espropriazione, risalen- a sostituire l’intero ascensore, e anche la diciaire 2017 I, pag. 301)4.
te al 1930, sarà rivista. Il Consiglio fe- terza ne avrebbe voluto una sostituzione
derale propone di adeguare le norme completa. Era qui prevista però l’instal-
procedurali alla nuova situazione giuri- lazione di un’ulteriore porta dell’ascen- 2. PROPRIETÀ PER PIANI (CAPACITÀ DI ESSERE
dica. Intende inoltre semplificare le di- sore (al piano terra) su un pianerottolo PARTE IN GIUDIZIO E DI STARE IN GIUDIZIO). I
sposizioni relative all’organizzazione e intermedio del vano scale, nell’andro- comproprietari per piani costituiscono
alla struttura delle commissioni federa- ne d’ingresso, in modo da realizzare un una comunione di diritto, chiamata ad
li di stima e adeguare i vari regolamen- accesso pari terra all’ascensore dall’in- amministrare congiuntamente la pro-
ti alle esigenze attuali. Il 2 giugno 2017 gresso. Nella condizione attuale, per ar- prietà per piani (cfr. art. 712l cpv. 1 CC).
il Consiglio federale ha avviato la proce- rivare dall’ingresso all’ascensore era La comunione non è dotata di persona-
dura di consultazione relativa all’avam- infatti necessario superare quattro gra- lità giuridica. Nell’ambito della sua atti-
progetto di legge (con termine il 31 ot- dini (circa 70 cm). Quest’ultima misura vità amministrativa, tuttavia, essa acqui-
tobre 2017)2. avrebbe dovuto facilitare l’accesso all’a- sta una certa autonomia grazie alla sua
scensore ai passeggini, agli anziani e ai capacità di agire civilisticamente in tale
3. PROTEZIONE DEL POSSESSO In caso di oc- disabili. La terza proposta (per una sti- ambito e grazie alla sua capacità, ai sen-
cupazione abusiva di un’abitazione, il ma dei costi di CHF 190’000) era stata si del diritto processuale e delle esecu-
proprietario del fondo può procedere approvata con la maggioranza qualifica- zioni, di stare in giudizio in proprio no-
contro gli occupanti abusivi per espel- ta dei comproprietari per piani presen- me come attrice o convenuta, escutere
lerli, senza esperire preventivamen- ti o rappresentati e con 534/1000 delle o essere escussa (art. 712l cpv. 2 CC). La
te l’azione (protezione del possesso ai quote di valore, in occasione di un’as- comunione dei comproprietari per piani
sensi dell’art. 926 CC). L’art. 926 cpv. 2 semblea straordinaria. La decisione era gode quindi della capacità di essere par-
CC dispone però che il proprietario del stata confermata dalla sentenza del- te in giudizio e di stare in giudizio solo
fondo reagisca «immediatamente». Una la Corte di giustizia del Cantone Gine- in misura limitata. Per quanto riguarda
reazione immediata, come richiesta dal vra (Camera civile), secondo la quale la le pretese di eliminazione dei vizi alle
Tribunale federale3, non può tuttavia es- sostituzione di un ascensore deve con- parti comuni, essa è tuttavia legittimata
sere attuata, in quanto, generalmente, il siderarsi, in linea di principio, un’utile attiva ed è pertanto capace di essere par-
proprietario del fondo non viene subi- misura edilizia (art. 647d CC). Per con- te in giudizio e di stare in giudizio (sen-
to a conoscenza dell’occupazione abu- tro, la terza variante decisa e contesta- tenza n. 4A_242/2016 del Tribunale fe-
siva. In tal caso, non gli resta altro da ta nel caso di specie era stata qualificata derale del 5.10.2016 = DTF 142 III 623
4 | immobilia Giugno 2018
= Nadja Schwery in Baurecht 2017, pag. è rilevante che, in passato, il diritto di cesso, tale per cui l’esercizio della ser-
182). passo sia stato utilizzato meno di quan- vitù risultava più difficile; in particola-
to sarebbe stato utilizzabile dato il suo re non era più possibile accedervi con
3. SERvITù (INTERPRETAZIONE). In un caso scopo. In altre parole: laddove il conte- sedia a rotelle, come avveniva invece
concreto, il collegamento tra la stra- nuto di una servitù risulti dall’iscrizio- in precedenza. Il proprietario del fon-
da pubblica e il fondo A è garantito da ne nel registro fondiario o dall’atto che do serviente è stato condannato ad ap-
una servitù, ossia da un «diritto di pas- la costituisce, la modalità con cui il di- portare le necessarie modifiche edilizie
so pedonale e con veicoli» che grava sul ritto di passo in questione è stato effet- affinché si potesse tornare ad esercita-
fondo confinante di A. Nel caso di spe- tivamente esercitato è irrilevante. Una re la servitù senza impedimenti ai sen-
cie, l’interpretazione ha stabilito che servitù sussiste fintanto che è iscritta si dell’art. 737 cpv. 3 CC (sentenza n.
il diritto di passo può essere utilizzato nel registro fondiario, vale a dire con 5A_640/2016 del Tribunale federale del
come accesso pedonale e carrabile ad il contenuto e l’estensione da determi- 28.6.2017 = Balthasar Müller, «ius.fo-
un edificio residenziale tanto dai resi- narsi ai sensi dell’art. 738 CC (senten- cus» 2017, n. 8, pag. 3).
denti stessi, quanto dai loro familiari e za n. 5D_103/2016 del Tribunale fede-
dal servizio a domicilio connesso all’u- rale del 15.3.2017 = Markus Felber in 4. SERvITù (CANCELLAZIONE). Quando una
so residenziale (ad es. taxi, trasporto di SJZ 2017, pag. 272). L’interpretazione servitù abbia perduto ogni interesse per
mobili e accessi da parte di ditte di ri- del diritto di passo pedonale e con vei- il fondo dominante, il proprietario del
parazione, servizi sanitari e altre azien- coli è stata oggetto di un ulteriore caso. fondo serviente ne può chiedere la can-
de). Ciò comprende anche il regolare Il proprietario del fondo gravato dal di- cellazione (art. 736 cpv. 1 CC). Se per il
approvvigionamento di gasolio da ri- ritto di passo aveva qui intrapreso una fondo dominante vi è ancora un interes-
scaldamento. Ai fini interpretativi non trasformazione edilizia della zona di ac- se, ma di lieve importanza in confronto a
immobilia Giugno 2018 | 5
gravame, la servitù può essere riscatta- servitù abbia perduto ogni interesse per conservazione dell’abitazione familia-
ta o ridotta mediante indennità (art. 736 il fondo dominante, il proprietario del re (cfr. messaggio del Consiglio federa-
cpv. 2 CC). Nel caso di specie, si tratta- fondo serviente ne può chiedere la can- le, Foglio federale 1979, volume II, pag.
va di due servitù iscritte nel registro fon- cellazione (art. 736 cpv. 1 CC). In concre- 1264), poiché, in caso di disdetta del
diario con la dicitura «diritto di passo pe- to, il caso riguardava un «diritto di pas- prestito, il rimborso dei debiti garantiti
donale», che dovevano essere cancellate so con veicoli per l’utilizzo da immobili o il nuovo prestito potreb-
su richiesta del proprietario del fondo dell’abitazione e del bene». Se un diritto bero porre problemi insormontabili in
serviente. Quest’ultimo deduceva che, di passo per un immobile si estende su caso di cessazione del prestito e rende-
nel frattempo, era stato costruito un al- più fondi contigui, su uno dei quali però re probabile una realizzazione forzata.
tro accesso al fondo dominante. Ciò non la servitù non è stata iscritta nel registro A distanza di circa 30 anni dall’entrata
sarebbe di per sé sufficiente per far va- fondiario, il diritto di passo si estingue. in vigore dell’art. 169 CC, la massima
lere il diritto alla cancellazione ai sensi L’impossibilità di esercitare la servitù corte si è occupata per la prima volta di
dell’art. 736 CC. La cancellazione delle comporta una perdita di interesse per il questa questione, affrontando un caso
due servitù sarebbe tuttavia possibile fondo dominante. Tuttavia, secondo la specifico del Cantone Vaud relativo
laddove si trattasse di servitù legali (di- giurisprudenza attuale del Tribunale fe- all’annullamento di un’opposizione. Il
ritto di passo necessario ai sensi dell’art. derale (cfr. DTF 130 III 393 consid. 5.1), Tribunale federale giunge alla seguen-
694 CC). Non era però così nel caso di ciò accade solo se si può escludere un ri- te conclusione: in linea di principio, il
specie (sentenza n. 5D_176/2015 del torno dell’interesse a seguito di mutate consenso dell’altro coniuge al momento
Tribunale federale del 21.11.2016 = La circostanze. Se nell’immediato futuro della costituzione del pegno è neces-
Semaine Judiciaire 2017 I, pag. 193). Un appare probabile un ritorno dell’interes- sario se l’aggravio ipotecario supera di
altro caso ha avuto per oggetto la can- se, infatti, la cancellazione può essere ri- circa 2/3 il valore di mercato per i fondi
cellazione di un diritto di passo con vei- fiutata. Un interesse puramente teorico non agricoli. Nel caso di fondi agricoli,
coli, richiesta dal proprietario del fondo per il futuro non è certamente sufficien- non si deve superare il limite di aggravio
servente. Anche in questo caso, il Tribu- te (sentenza n. 5A_158/2016 del Tribu- sancito dall’art. 73 LDFR (135% del va-
nale è giunto alla conclusione che (an- nale federale dell’1.11.2016 = Kevin P. lore di reddito). Tale consenso è tuttavia
che dopo l’abbattimento di un pero) per- MacCabe, «ius.focus» 2016, n. 12, pag. necessario, indipendentemente dall’im-
siste un interesse a esercitare la servitù 5). porto del pegno, anche allorquando, in
pattuita contrattualmente (sentenza n. considerazione della capacità finanzia-
5A_924/2016 del Tribunale federale del 6. AGGRAvIO (ABITAZIONE FAMILIARE). Ai sensi ria del debitore, appare evidente che l’a-
28.7.2017 = Markus Felber in SJZ 2017, dell’art. 169 cpv. 1 CC, un coniuge non bitazione familiare è a rischio (sentenza
p. 472). Le servitù legali devono essere può, senza l’esplicito consenso dell’al- n. 5A_203/2016 del Tribunale federale
esplicitamente indicate come tali nel re- tro, disdire un contratto di locazione, del 10.11.2016 = DTF 142 III 720). Il va-
gistro fondiario. Ciò è necessario in alienare la casa o l’appartamento fami- lore corrente di mercato di un fondo è
quanto tali servitù non sono soggette al- liare o limitare con altri negozi giuridici noto solo se esso è stato acquistato di
le stesse disposizioni delle servitù ordi- i diritti inerenti all’abitazione familiare. recente. Pertanto, nella maggior parte
narie per quanto attiene la durata, la In certi casi, la costituzione di un dirit- dei casi manca la base di calcolo. A ciò
cancellazione e lo spostamento. to di pegno su un fondo già fortemen- va aggiunto che il Tribunale federale
te ipotecato può mettere in pericolo la stabilisce che il consenso dell’altro co-
5. SERvITù (CANCELLAZIONE). Quando una
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Stime immobiliari ƉƌŽĨĞƐƐŝŽŶĂůŝĞƌĂƉŝĚĞ͘
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6 | immobilia Giugno 2018
niuge (indipendentemente dall’importo della personalità ai sensi dell’art. 27 CC stregua di una alienazione ai sensi della
del pegno) è necessario anche quando, ed è pertanto invalido. Secondo la DTF LDFR. L’iscrizione nel registro fondiario
«in considerazione della capacità finan- 51 II 273 = pratica 1925 n. 130, tale ac- è pertanto soggetta ad autorizzazione.
ziaria del debitore», appare evidente cordo è valido solo nella misura in cui, Secondo l’istanza inferiore (Tribunale
che l’abitazione familiare è a rischio. per debiti futuri, si intendono quelli del- cantonale di Lucerna), si era in presenza
Pertanto, il consenso dell’altro coniuge la cui costituzione futura le parti contra- di una divisione materiale inammissibile
sarà probabilmente necessario in ogni enti avrebbero potuto e dovuto ragione- (art. 58 cpv. 1 LDFR). L’autorizzazione
caso, a condizione che l’abitazione fa- volmente tenere conto al momento della per l’acquisto non poteva essere conces-
miliare si trovi sul fondo costituito in conclusione del contratto di pegno, vale sa, in quanto l’acquirente non era colti-
pegno. Gli stessi principi valgono an- a dire quei debiti che ricadono nell’am- vatore diretto (art. 63 cpv. 1 lett. a LDFR)
che se un partner registrato grava l’a- bito delle relazioni d’affari già in essere e non poteva addurre un grave motivo
bitazione comune con diritti di pegno o comunque prevedibili tra le parti con- che giustificasse un’autorizzazione ecce-
immobiliare (art. 14 cpv. 1 LUD). Fino- traenti (DTF 108 II 47 = pratica 1982, n. zionale (art. 64 LDFR). Il Tribunale fede-
ra la prassi adottata nei singoli Cantoni 150 = ZBGR 1985, pag. 52 = Peter Liver rale ha accertato in questo caso l’impos-
non è stata uniforme. Se alcuni Cantoni in ZBJV 1984, pag. 174). Questa prassi è sibilità di procedere ad un’iscrizione nel
hanno sempre richiesto in ogni caso il stata confermata dal Tribunale federale registro fondiario senza autorizzazione
consenso dell’altro coniuge, come ad in una sua recente decisione (sentenza (sentenza n. 2C_157/2017 del Tribunale
es. il Cantone Soletta, altri lo richiede- n. 4A_81/2016 del Tribunale federale del federale del 12.9.2017).
vano solo in casi estremi, ad es. il Can- 3.10.2016 = DTF 142 III 746 = Regina E.
tone Berna. Aebi-Müller in ZBJV 2017, pag. 616 = 10. RIUNIONE DI FONDI (PRINCIPI PER L’AGGIOR-
Philipp Haberbeck in Jusletter del NAMENTO).Una recente decisione del Tri-
7. DIRITTO DI OTTENERE UN’IPOTECA PER GLI AR- 9.1.2017). bunale federale ci dà occasione di ricor-
TIGIANI (SUFFICIENTE GARANZIA). L’iscrizione dare le condizioni che devono ricorrere
dell’ipoteca degli artigiani può farsi sol- 9. DIRITTO FONDIARIO RURALE. Chi intende ac- per la riunione di fondi (sentenza n.
tanto se la somma garantita dall’ipoteca quistare un’azienda agricola o un fondo 5A_247/2015 del Tribunale federale
è riconosciuta dal proprietario o giudi- agricolo deve ottenere un’autorizzazio- dell’8.12.2015). Più fondi appartenen-
zialmente accertata. L’iscrizione non ne (art. 61 cpv. 1 LDFR). Sono acquisto ti allo stesso proprietario possono esse-
può essere chiesta se il proprietario pre- il trasferimento della proprietà, come re riuniti soltanto se nessun pegno im-
sta sufficiente garanzia per il credito ogni altro negozio giuridico che equival- mobiliare od onere fondiario dev’essere
preteso (art. 839 cpv. 3 CC). La sufficien- ga economicamente a un trasferimento trasferito sul nuovo fondo o se i credito-
te garanzia (nel caso concreto si tratta- della proprietà (art. 61 cpv. 3 LDFR). Tra ri vi acconsentono (art. 974b cpv. 1 CC).
va di una garanzia bancaria) deve tutta- essi vi è, ad esempio, la concessione di Qualora siano iscritte servitù, annota-
via offrire la stessa garanzia qualitativa una servitù. Nel caso di specie, in forza zioni o menzioni a carico di tali fondi,
e quantitativa del diritto di ottenere un’i- di un contratto di servitù, il proprietario gli stessi possono essere riuniti soltan-
poteca degli artigiani. di un fondo agricolo aveva concesso a to se gli aventi diritto vi acconsentono
Pertanto, è necessario che la garanzia una società anonima il diritto esclusivo o non sono pregiudicati nei loro diritti,
bancaria copra interamente il credito ca- di estrarre dal suo fondo sabbia, ghiaia, data la natura dell’onere (art. 974b cpv.
pitale, gli interessi di mora e gli eventua- materiale di scavo e altri materiali. Era- 2 CC). Si tratta in questo caso di esten-
li interessi contrattuali. Nel caso di spe- no stati inoltre concessi un diritto di di- sioni meramente formali che, di norma,
cie, la garanzia bancaria non era scarica e un diritto di passo pedonale, non danno luogo ad alcuna difficoltà.
sufficiente, poiché il pagamento degli passo con veicoli e di attraversamento Qualora siano iscritte servitù, annota-
interessi di mora era limitato nel tempo, per condotta. I diritti di estrazione e di zioni o menzioni a favore di tali fondi,
mentre nel caso dell’ipoteca degli arti- discarica erano stati definiti come dipen- gli stessi possono essere riuniti soltan-
giani tali interessi sono dovuti a tempo denti e non trasferibili e limitati nel tem- to se i proprietari dei fondi gravati vi ac-
indeterminato (sentenza n. 5A_838/2015 po fino al 1 agosto 2043. Essi compren- consentono o se la riunione non com-
del Tribunale federale del 5.10.2016 = dono l’intero fondo per una superficie di porta un aggravamento dell’onere (art.
DTF 142 III 738 = Jörg Schmid/Annabel- 30 000 m2, ad eccezione del porcile e del 974b cpv. 3 CC e art. 158 ORF). Può in-
le Peschke in Baurecht 2017, pag. 163)5. granaio. Secondo il piano direttore can- vece dar adito a problemi l’estensione
tonale, il fondo non era stato assegnato dei diritti di servitù, la quale potrebbe
8. DIRITTO DI PEGNO MANUALE (CLAUSOLA DI PE- come zona di estrazione di materiali. eventualmente comportare un aumen-
GNO INAMMISSIBILE). L’accordo in base al L’ufficiale del registro fondiario richiede- to dell’aggravio. Non esiste una formu-
quale la costituzione in pegno funge da va una decisione dell’autorità competen- la sempre valida per l’applicazione del
garanzia per tutti i crediti di qualsiasi na- te per l’autorizzazione, ai sensi dell’art. diritto a tal proposito. D’altro canto,
tura che la banca vanta già oggi nei con- 81 cpv. 3 LDFR, in merito all’ammissibi- possono essere utili i seguenti orienta-
fronti del datore del pegno o che potreb- lità di tali servitù. È stato stabilito che, menti: se la portata dell’aggravio è chia-
bero sorgere in futuro costituisce un sotto il profilo economico, la costituzio- ramente limitata (ad esempio nel caso
vincolo eccessivo. Esso viola il diritto ne delle servitù è da considerarsi alla di una servitù di sporgenza), in linea di
immobilia Giugno 2018 | 7
principio non si può parlare di un mag- banca estera rende l’acquirente parti-
gior aggravio. Si ha però generalmen- colarmente dipendente dal creditore, INDICAZIONE DELLE FONTI
te un maggior aggravio nel caso di un il negozio giuridico è soggetto all’ob-
diritto di passo, a meno che la super- bligo di autorizzazione. Ove tuttavia il 1 Cfr. Foglio federale 2017, pag. 2225.
ficie del fondo dominante non subisca prestito estero rientri nella normale mi-
che un minimo ingrandimento. Può cer- sura di due terzi del valore di mercato 2 Cfr. Foglio federale 2017, pag. 3938.
tamente accadere che un’auspicata riu- dell’immobile, non è necessaria alcuna
nione di fondi non possa essere realiz- approvazione. In un recente caso veri- 3 Cfr. sentenza del Tribunale federale n.
zata a causa del mancato consenso da ficatosi nel Cantone Friburgo, il 94% 1P.109/2006 del 22.6.2006, consideran-
parte del proprietario di un fondo grava- del prezzo d’acquisto era stato finan- do 5.1.
to da servitù. Prima di affidare l’incarico ziato con fondi esteri, per cui il Tribu-
di misurazione al geometra revisore, è nale federale, discostandosi dall’istan- 4 Cfr. al riguardo anche Amédéo Werme-
quindi consigliabile verificare l’effettiva za inferiore, ha dichiarato l’acquisto linger, Aktuelle Fragen und Probleme aus
fattibilità della riunione in vista dell’ag- soggetto ad autorizzazione (sentenza dem Stockwerkeigentum – eine Übersicht
giornamento della servitù. La disposi- n. 2C_1093/2015 del 4.11.2016 = DTF in: Stephan Wolf (ed.), Aktuelles zum
zione di cui all’art. 947b CC garantisce 142 II 481 = Yannick Moser, «ius.focus» Stockwerkeigentum – insbesondere aus
che i principi di aggiornamento applica- 2017, n. 1, pag. 4 = François Bianchi/ der Sicht des Notariats, Berna 2017, pag.
bili alla divisione di fondi si applichino Sarah Gros, not@lex, Revue de droit 145 e segg.
anche alla riunione. In altre parole: an- privé et fiscal du patrimoine 2017, pag.
che nel caso di una riunione di fondi è 58). In un altro caso del Cantone Lucer- 5 A tal proposito si rimanda anche
necessario presentare domande di ag- na, il Tribunale federale ha ritenuto (di- alle considerazioni di Meinrad Vetter
giornamento concrete, pena la non ac- scostandosi dall’istanza inferiore) che e Matthias Brunner: Die hinreichende
cettazione della domanda6. il finanziamento estero fosse ammissi- Sicherheit gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB
bile, in quanto rientrava nel limite con- (Jusletter del 27.2.2016).
11. DISPOSIZIONI SUGLI STRANIERI (LEX KOL- sueto di due terzi del valore di vendita
LER, FINANZIAMENTO). Non è solo l’acqui- del fondo (sentenza n. 2C_854/2012 del 6 Cfr. al riguardo Roland Pfäffli, Dienst-
sto di fondi da parte di stranieri ad esse- Tribunale federale del 12.3.2013)7. barkeiten: Neuerungen mit besonderer
re soggetto all’obbligo di autorizzazione Berücksichtigung des Bereinigungsver-
previsto dalla Legge federale sull’acqui- fahrens, ZBGR 2010, pag. 369 e segg.
sto di fondi da parte di persone all’este-
ro (LAFE), bensì anche l’acquisto di al- 7 Si rimanda inoltre alle considerazioni
tri diritti che procurano all’acquirente di Thomas Röthlisberger e Astrid Keller:
una posizione analoga a quella del pro- Ausländische Immobilienfinanzierung
prietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. *PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI unter dem Aspekt der Lex Koller, Grenzen
g LAFE). Ciò può verificarsi, ad esem- L’autore è notaio e professore titolare di dirit- der Finanzierung von Immobilien in der
to privato all’Università di Friburgo nonché
pio, nel caso di finanziamento estero del consulente presso Von Graffenried Recht,
Schweiz durch Personen im Ausland, in
prezzo d’acquisto. Se il finanziamen- Berna. Inoltre è Presidente della Commissio- Expert Focus 2016, pag. 565.
ne d’esame per il notariato del Canton Berna.
to del prezzo d’acquisto da parte di una
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immobilia Giugno 2018 | 9
DIRITTO immobiliare DISDETTA PER MORA
Quando l’inquilino non paga
Il locatario di un immobile è tenuto a versare al locatore la pigione in contropartita del bene
messogli a disposizione. Se non ottempera a quest’obbligo, l’amministrazione deve intervenire
rapidamente.
Attenzione nella disdetta per mora: un errore può costare caro (Foto: 123rf.com)
MICHEL DE ROCHE* viste, dando adito sempre più spesso a so il conduttore moroso approfitterebbe
CONTESTO. Un contratto di locazione è un dispute legali. di fatto di un prolungamento della loca-
contratto bilaterale. Gli obblighi princi- zione a causa di una mancanza di atten-
pali delle parti si inseriscono in una re- RIFERIMENTI GIURIDICI. Secondo l’articolo zione nell’attuazione della procedura da
lazione di mutuo scambio, cosiddetto si- 257d CO, qualora dopo la consegna del parte dell’amministratore. Nonostante le
nallagma. Il locatore si impegna a cedere bene il locatario di locali d’abitazione o norme siano semplici da seguire, chi ap-
al conduttore il bene in oggetto per la commerciali sia in mora al pagamento plica la legge si trova continuamente di
durata del rapporto di locazione e il lo- del corrispettivo o delle spese accessorie fronte a situazioni che nascono da disat-
catario a pagare la pigione. In genere la scaduti, il locatore può fissargli per scrit- tenzione, ignoranza o, a volte, intenzio-
pigione viene pagata in anticipo, nel ca- to un termine di almeno 30 giorni per il nalità. Nel seguito vengono riportate al-
so di abitazioni prima dell’inizio del me- pagamento, minacciandolo di disdire il cune decisioni del Tribunale federale che
se o il primo giorno del rispettivo mese. contratto. Se il locatario non paga entro riguardano disdette susseguenti a mora
Mentre gran parte dei locatari versa il termine fissato, il locatore può recede- di pagamento.
la pigione puntualmente, un buon nume- re dal contratto, con un ulteriore preav-
ro non lo fa, per trascuratezza o mancan- viso di 30 giorni, per la fine di un mese. REQUISITI PER L’INGIUNZIONE DI PAGAMENTO.
za di liquidità. Per evitare di dover rinun- Se però le premesse materiali per una L’ingiunzione di pagamento deve indi-
ciare a lungo all’introito pattuito, la legge disdetta per motivi straordinari secondo care in modo chiaro e dettagliato il man-
dà al locatore la possibilità di disdire il l’articolo 257d CO non siano date, que- cato pagamento della pigione, senza ne-
contratto a breve termine, tuttavia uni- sta non deve nemmeno essere contesta- cessariamente quantificarlo. L’importo
camente se si attiene alle formalità pre- ta, in quanto del tutto inefficace. In tal ca- deve tuttavia essere determinabile, per
10 | immobilia Giugno 2018esempio riportando esattamente gli affit- pagamento un importo eccessivo, ma en- disdetta. Giurisprudenza e dottrina par-
ti ancora in sospeso. Se il locatore richie- tro la scadenza prevista non versa quel- tono dal presupposto che il ripetuto ritar-
de solo una certa somma senza alcun ri- lo definito (DTF 4A.32/2007). Lo stesso do nel versare la pigione non rappresen-
ferimento concreto, il locatario non ha la dicasi nel caso in cui fa valere che la di- ta una violazione dell’articolo 257f CO
possibilità di ricostruirla. Una simile di- sdetta del locatore è stata spedita prima e che il locatore può far valere piutto-
sdetta può risultare inefficace secondo il della scadenza dei 30 giorni, sebbene gli sto l’articolo 266g CO, disdicendo il con-
contesto (DTF 4A.134/2011). sia stata consegnata di persona trascorso tratto per motivi gravi per una scadenza
L’ingiunzione di pagamento deve con- tale termine (DTF 4A.585/2010). Secon- qualsiasi, nel rispetto di quella prevista
tenere un’esplicita minaccia di disdetta. do il contesto ci si può rifare a questa giu- dalla legge, in caso di lunghi e ripetuti
Indicare anche l’assenza di preavviso o risprudenza per sciogliere il rapporto di ritardi nel versamento della pigione.
il carattere straordinario della disdetta locazione con un mese di anticipo rispet-
non è obbligatorio (DTF 4A.541/2015), to a quanto sarebbe possibile rispettando
ma raccomandabile. Non è sufficiente la scadenza di 30 giorni. Occorre tutta-
invece il semplice riferimento a una di- via essere cauti, dato che una consegna
sposizione contrattuale o di legge, sen- anticipata può determinare l’inefficacia
za esplicita minaccia di disdetta (DTF della disdetta. Non è considerato abuso
4A_551/2009). appellarsi all’inefficacia della disdetta in
particolare quando il locatario non è in
APPELLARSI ABUSIvAMENTE ALL’INEFFICACIA DI mora, ma questa subentra nel corso del-
UNA DISDETTA? Il Tribunale federale ha già la procedura d’impugnazione. In tal caso
qualificato come abusivo appellarsi con- il locatore deve minacciare nuovamente
tro i termini troppo brevi di una minac- la disdetta (TDF 4A.245/2017).
cia di disdetta, in particolare se il locata-
rio non versa la pigione mancante entro PAGAMENTI CHE SI TRASCINANO. Qualora il
la scadenza legale di 30 giorni, o non fa conduttore versi ripetutamente la pigio-
valere che la disdetta anticipata lo abbia ne solo dopo la minaccia di disdetta, il
trattenuto dal pagare o se risulta che non locatario viola l’obbligo contrattuale di
*MICHEL DE ROCHE
avrebbe pagato in ogni caso la pigione pagamento degli interessi decorsi senza
L’autore è avvocato e ha lo studio a Basilea.
scaduta (DTF, 4A_585/2010). che il locatore abbia la possibilità di ri-
I suoi clienti provengono soprattutto dal ra-
Il locatario commette abuso anche quan- correre all’articolo 257d CO per disdire mo immobiliare. Presiede la Camera profes-
do, in sede di procedura, afferma che il il contratto. In questi casi non è chiaro in sionale della proprietà per piani SVIT.
locatore ha preteso nell’ingiunzione di che modo il locatore possa formulare la
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immobilia Giugno 2018 | 11POLITICA IMMOBILIARE Legge sullo sviluppo territoriale
Contributo sul plusvalore:
novità in vista
Il Tribunale federale ha dichiarato parzialmente irrita la base legale cantonale relativa al
prelievo del contributo sul plusvalore per vantaggi derivanti dalla pianificazione decretata
dal legislativo cantonale nel 2014. Il governo propone ora di adattare le norme della LST.
RICCARDO M VARINI*
PREMESSA. La Legge sullo sviluppo terri-
toriale del 21.6.2011 (LST) è stata modi-
ficata il 18.12.2014 agli art. 92 ss, con-
formemente alle nuove esigenze della
Legge federale sulla pianificazione del
territorio del 22.6.1979 (LPT), allo sco-
po di equilibrare dal profilo finanziario
i vantaggi, rispettivamente gli svantag-
gi riconducibili a modifiche intervenute
in seno al relativo ordinamento locale. In
particolare l’art. 93 cpv. 2 prevedeva che
gli incrementi inferiori a Fr. 100.000 fos-
sero esenti dal tributo prelevato sul plu-
svalore.
Con sentenza del 16 agosto 2017 il
Tribunale federale (TF) ha dichiarato ino-
perante tale disposizione, in quanto con-
traria ai principi costituzionali di parità
di trattamento ed al diritto federale. Per-
tanto il capoverso incriminato risulta ora
espunto dalla raccolta delle leggi pub-
blicata online. Il legislatore dovrà quin-
di provvedere a colmare questa lacuna.
Il Gran Consiglio adottando la modifi-
ca agli art. 92 ss LST si conformava alle
prescrizioni della LPT nell’ambito di un
primo pacchetto di misure atte a frena- successivo prevede la possibilità di pre- immediatamente esecutivo, ma costitu-
re la dispersione degli insediamenti ur- scindere dal prelievo in presenza di en- isce un’imposizione per i Cantoni tenu-
bani ed incentivare un migliore e più ra- ti pubblici, rispettivamente se il ricava- ti a tradurla in pratica entro 5 anni dalla
zionale uso del territorio edificabile (art. to è verosimilmente inferiore ai costi di sua entrata in vigore adattando le rispet-
5 cpv. 1bis-1sexties LPT; modifica del riscossione. I Cantoni sono pertanto au- tive legislazioni sotto pena di sanzioni di
15.06.2012 in vigore dal 01.05.2014, RU torizzati a definire una quota libera dal carattere indiretto, nel senso che in ca-
2014, 899). In tal modo si è introdotto prelievo come pure dei casi di esenzio- so di inadempienza subentra un blocco
l’obbligo per i Cantoni di adottare mi- ne. Infine l’art. 5 cpv. sexies stabilisce del futuro sviluppo della pianificazione
sure adeguate a compensare i vantaggi che il contributo di plusvalore sia dedu- cantonale.
derivanti dalla pianificazione, segnata- cibile quale spesa di investimento dall’u-
mente i nuovi azzonamenti mediante il tile conseguito in caso di alienazione del Il contributo di plusvalore secondo la
prelievo di un tributo nella misura mini- fondo toccato dal provvedimento, ai fi- LPT. La norma di cui all’art. 5 LPT inten-
ma del 20% del plusvalore conseguito. ni dell’imposta sugli utili immobiliari. Il de colpire gli incrementi di valore ricon-
Il relativo ricavato è destinato ad inden- balzello persegue la finalità di assicura- ducibili ad una misura di natura pianifi-
nizzare le minusvalenze per espropria- re una sostanziale parità di trattamento catoria, qualora essa determini vantaggi
zione materiale e finanziare altre misure fra i proprietari colpiti in modo signifi- o svantaggi di portata rilevante. Di con-
di cui all’art. 3 cpv. 3 LPT; si pensi ad in- cativo da misure di pianificazione e non seguenza il relativo cpv. 1 quinquies lett.
terventi di riqualifica dello spazio pubbli- si prefigge obiettivi di carattere fiscale. b prevede la possibilità per i Cantoni di
co, la creazione di parchi e di verde urba- Si tratta di un tema rimasto sul tappeto fissare una quota esente. Inoltre la com-
no, la promozione della qualità abitativa. sin dagli albori della legislazione federa- pensazione deve risultare adeguata, os-
La norma di diritto federale pone esigen- le in materia, segnatamente l’art. 37 LPT sia far sì che al proprietario colpito per-
ze minime oltre le quali il Cantone è li- prima versione del 4.10.1974, poi cadu- manga una congrua quota del beneficio
bero di legiferare, consentendo un mar- ta in votazione popolare il 13.6.1976, con conseguito, conformemente al principio
gine di manovra per decretare un limite la quale si intendeva colmare una lacu- di proporzionalità. Il balzello presenta
impositivo più elevato. na, atteso che l’art. 26 Cost. 99 garanti- aspetti propri ai cosiddetti tributi cau-
L’art. 5 cpv. quater LPT permette sce piena indennità per pregiudizi deri- sali di carattere preferenziale, nel senso
agli agricoltori di dedurre dall’ammon- vanti da restrizioni del diritto di proprietà che si richiede un corrispettivo a favo-
tare imponibile l’importo soluto per ac- equivalenti ad esproprio, configurando re dell’ente pubblico per la plusvalenza
quisire edifici agricoli sostitutivi gestiti un sistema monco. La normativa federa- ascrivibile ad un provvedimento pianifi-
in proprio (reinvestimento). Il capoverso le a differenza di altre non è di carattere catorio, con la particolarità che contra-
12 | immobilia Giugno 2018riamente a quanto normalmente accade, per densificazioni edificatorie di rilievo e lievo, in modo da escludere i cosiddetti
ciò avviene in modo indipendente dai co- modifiche di destinazione con plusvalo- casi bagatella stimati tali sino ad un am-
sti sopportati dall’ente stesso per l’atti- ri importanti (art. 94 cpv. 1 LST). Inoltre montare imponibile di Fr 50.000. In se-
vità profusa. la quota esente venne innalzata dal legi- de di ulteriore verifica e discussione gran
Da notare come la LPT preveda qua- slativo da Fr. 50.000 a Fr. 100.000 (art. consigliare vennero esaminate 4 ulteriori
le alternativa impositiva la facoltà di as- 93 cpv. 2 LST). La ripartizione dei relativi possibili varianti ed infine adottata quel-
soggettare la plusvalenza all’imposta su- introiti è definita nella misura di un terzo la meno incisiva di cui all’art. 93 cpv. 2
gli utili immobiliari giusta l’art. 12 cpv. 2 al Cantone e due terzi ai Comuni, ai quali LST, senza però fornire particolari giu-
lett. e della Legge federale sull’armoniz- viene pure addossato l’onere dell’incas- stificazioni a sostegno.
zazione delle imposte dirette dei Cantoni so (art. 98 LST). Da un esame comparato risultava co-
e dei Comuni (LAID) del 14.12.1990. Si- L’art. 93 cpv. 2 fu contestato con ri- me solo i Cantoni di Ginevra, Lucerna e
nora tale eventualità non si è però in con- corso di diritto pubblico presso il TF da Ticino prevedessero un limite soglia. Il
creto verificata, atteso che tale imposta parte di alcuni privati ed accolto con sen- TF ha ritenuto in definitiva la proposta
mal si concilia con le peculiarità della fat- tenza 1C_ 132/2015 del 16.08. 2017, ri- troppo sbilanciata e quindi non sosteni-
tispecie in esame. Resta comunque asso- tenendo eccessiva la soglia limite di Fr bile. La sentenza fornisce anche alcune
dato che anche in tale eventualità per la 100.000 alla luce dell’art. 8 Cost (ugua- ulteriori interessanti considerazioni, nel
scadenza e quindi l’esigibilità del tribu- glianza giuridica), dell’art. 5 cpv. 1 quin- senso che la compensazione appare ade-
to valgono i requisiti menzionati all’art. quies lett. b LPT e della forza deroga- guata qualora il contributo sia propor-
5 cpv. 1 bis LPT, segnatamente in caso toria del diritto federale. In sostanza il zionato al vantaggio conseguito e se il
di alienazione od edificazione del fondo. TF dopo aver rievocato la genesi della medesimo sommato ad altri oneri pub-
normativa federale, frutto di un compro- blici non appare di carattere confiscato-
L’attuazione nella LST secondo il TF. Il messo fra le due Camere in base ad una rio, segnatamente permane entro un li-
Cantone ha provveduto ad inserire le formula suggerita dalla Conferenza dei mite del 60%. Pertanto una soglia pari a
norme che regolano il prelievo del tri- direttori dei settori delle pubbliche co- Fr 30.000 come proposto a suo tempo dal
buto agli art. 92 ss LST al termine di un struzioni, della pianificazione del terri- Consiglio degli Stati e successivamente
iter peraltro piuttosto laborioso ed in- torio e dell’ambiente, volta a concedere abbandonata per consentire un adeguato
tensi dibattiti. In particolare la versio- libertà ai Cantoni sulle modalità di com- margine ai Cantoni in funzione della ri-
ne originaria del Messaggio governativo pensazione, organizzare il prelievo e la spettiva forza finanziaria poteva comun-
n. 6728 del 18 dicembre 2012 ha subito relativa ripartizione, si è chinato ad ana- que essere ritenuto confacente.
notevoli modifiche in corso di adozione, lizzare la normativa ticinese. La versione Il TF si sofferma poi sulle possibili
segnatamente per quanto attiene l’im- iniziale del messaggio governativo sca- implicazioni di un simile parametro, se-
posizione ridotta al 30%, in caso di nuo- turiva da una valutazione dei presumibi- gnatamente se una volta oltrepassato il
vi azzonamenti, rispettivamente al 20% li costi amministrativi richiesti per il pre- limite debba venire imposto l’intero van-
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immobilia Giugno 2018 | 13taggio conseguito (Freigrenze), rispetti- nizzare i proprietari oggetto di provve- Bibliografia
vamente se tale fascia permanga total- dimenti equivalenti ad espropriazione
Heinz Aemisegger, Der Mehrwertausgleich gemäss
mente esente (Freibetrag). Preso atto materiale. Ciò significa che non vi è sim- Art. 5 1-1 sexies RGP, AJP 2016, pag. 632 ss.
che la norma ticinese si presta a diver- metria perfetta fra le fattispecie oggetto
se interpretazioni, il TF conclude che in di imposizione e quelle che giustificano Richard Calame, Encaisser ou payer? Petit vademe-
ogni caso un limite di Fr. 100.000 eccede un indennizzo; in effetti i casi assimilati cum pour collectivités publiques Journées suisses du
droit de la construction 2017.
i margini consentiti. Il TF osserva inoltre ad espropriazione materiale sono definiti
come se è vero che non occorra necessa- dalla giurisprudenza in modo restrittivo
Patrizia Cattaneo Beretta, Il modello ticinese di prelie-
riamente che la medesima soglia debba ed esigono sostanzialmente una perdita vo del plusvalore, RtiD I-2015, pag. 437
valere anche per il prelievo di vantaggi di valore considerevole del bene, ascri-
riconducibili a misure estranee all’azzo- vibile ad una restrizione qualificata. A Patrizia Cattaneo Beretta, Il prelievo del plusvalore in
namento, in ogni caso quanto fissato dal- tale scopo l’uso attuale o prevedibile del Ticino, Novità fiscali settembre 2016.
la LST non regge alle critiche. fondo va inibito in modo particolarmen-
te incisivo, privando il titolare del dirit- Renata Galfetti, Pianificazione del territorio, condizioni
Proposta di modifica della LST. A seguito to di una delle prerogative costitutive del per l’attribuzione di un’indennità al proprietario che
vede il suo fondo dapprima edificabile, inserito in zona
di ciò il governo con Messaggio n. 7469 medesimo. Si pensi ad es. ad un dezona- non edificabile, Economia fondiaria 2/2018.
del 13.12.2017 ha proposto una modi- mento in senso proprio (e quindi non una
fica dell’art. 93 cpv. 2 LST, nel senso di semplice mancata attribuzione alla zo- Thierry Largey, La protection du patrimoine bâti, RDAF
ridurre l’importo del valore limite a Fr. na edificabile), oppure ad una restrizio- 2012 I pag. 281 ss.
30.000 ispirandosi a quanto preconiz- ne dell’uso edificabile particolarmente
zato dal TF e considerando che diversi incisiva e lesiva del principio della pari- Beat Stalder, Der Ausgleich von Planungsvorteilen,
Aufbruch zu neuen Ufern, Schweizerische Bau-
Cantoni hanno nel frattempo adottato un tà di trattamento. Di particolare attuali- rechtstagung 2015.
parametro simile, segnatamente Appen- tà sta divenendo al riguardo la tutela di
zello Esterno, Basilea Campagna, Obwal- edifici considerati bene culturale a livel- VLP ASPAN, Der Mehrwertausgleich im revidiertem
do, San Gallo e Zurigo, mentre altrove lo locale nell’ambito di PR. Al proposito Bauplanungsgesetz, Bau und Umwelt Juli n. 4/2013
sono stati addirittura introdotti limiti in- Il TF ha ricordato che una misura di pro-
feriori, ossia Fr. 20.000 ad Appenzello tezione monumentale quand’anche volta VLP-ASPAN, Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
Interno, Berna e Friborgo, e Fr. 10.000 alla tutela integrale di un edificio implica (ed.), Commentaire de la loi fédérale sur l’aménage-
ment du territorie, Ginevra/Zurigo/Basilea 2010.
a Basilea Città (progetto) e Vaud. Inoltre un’ingerenza costitutiva di un’espropria-
si propone che una volta superato tale zione materiale con obbligo di indenniz- VLP-ASPAN, Mehrwertausgleich in den Kantonen,
importo, sia tassabile l’intero plusvalore zo, solo se non consente più un’utiliz- Stand 24.1.2018.
(Freigrenze), in modo da escludere effet- zazione dell’edificio conforme alla sua
tivamente solo i casi bagatella. destinazione ed economicamente ragio- Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsge-
Nel frattempo il governo rispondendo nevole. Per contro non sono pertinen- setz, Berna 2006.
in data 29.11.2017 ad un’interrogazione ti l’uso, rispettivamente il reddito, che
del deputato Carlo Lepori, ha precisato avrebbe potuto essere tratto dalla riedi-
che dall’introduzione della modifica di ficazione del fondo con nuove costruzio-
Legge, ossia il 10.02.2015, non sono sta- ni, né la perdita di valore derivante dal-
te operate revisioni generali di PR com- la misura di tutela. In generale dunque,
portanti vantaggi della pianificazione. vi è un’espropriazione materiale allorché
Per contro sono state effettuate quattro ad un proprietario viene vietato o limi-
procedure di modifica di PR (varianti), tato in modo particolarmente grave l’u-
di cui due con procedura ordinaria e due so attuale o il prevedibile uso futuro del-
semplificata che richiedono una valuta- la proprietà fondiaria (STF 1C_443/2011
zione dell’eventuale plusvalore da parte del 20 aprile 2012, in re Riehen).
del municipio e del Comune interessato, Come si può quindi agevolmente consta-
di carattere puntuale e riguardanti un no- tare, i requisiti posti per il riconoscimen-
vero limitato di proprietari. Sino ad allora to di indennità espropriativa sono al ri-
in nessun caso risultava ancora quanti- guardo alquanto rigorosi.
ficato l’ammontare imponibile, essendo
le procedure tuttora pendenti.
Indennizzo degli svantaggi per il proprie- *RICCARDO MARIA VARINI
Ispettore del registro fondiario e di commer-
tario. Da notare che giusta l’art. 98 cpv. cio.
1 LST il ricavato del tributo è destinato a
finanziare misure di sviluppo territoria-
le adeguate, rispettivamente ad inden-
14 | immobilia Giugno 2018POLITICA IMMOBILIARE DIRITTO IN MATERIA DI CONTRATTO DI COSTRUZIONE
SVIT: una revisione è necessaria
L’Ufficio federale di giustizia ha aperto la procedura di revisione del diritto in materia di
contratto di costruzione, nel cui ambito saranno attuati vari interventi parlamentari. SVIT
Svizzera invia un segnale forte chiedendo di eliminare alcune palesi carenze.
IVO CATHOMEN* normative sul contratto di costruzione mento dei consumatori un notevole e
GLI INTERVENTI PRESENTATI. Negli scorsi an- esistono senz’altro aspetti che potreb- ingiustificato squilibrio tra i diritti e gli
ni sono stati presentati in Parlamento va- bero essere modificati a favore dei com- obblighi contrattuali». Ciò vorrebbe dire
ri interventi che hanno per oggetto una mittenti. In un’esaustiva presa di posizio- che in futuro, in caso di dubbi, i tribuna-
modifica delle disposizioni in materia di ne, KUB e SVIT Svizzera hanno tra l’altro li potrebbero assoggettare un contratto
contratto di costruzione (vedi finestra). sottoposto all’Ufficio federale di giustizia alle norme della protezione consumato-
Tra gli aspetti in esame, termini di noti- le seguenti richieste in merito alle propo- ri, decisione questa in contrasto con un
fica, diritti legati alla garanzia per difet- ste formulate nel parere: ordinamento giuridico liberale. Parimen-
ti e ipoteche di artigiani e imprenditori – Estensione dei termini di segnala- ti impraticabile è l’introduzione di una
nell’ambito del diritto della costruzione zione di difetti. KUB e SVIT Svizze- regolamentazione a parte per i commit-
privato. Le modifiche richieste puntano ra chiedono che l’articolo 365 cpv. 3 tenti una tantum. L’impossibilità di ope-
fondamentalmente a rafforzare la posi- CO preveda termini di notifica e di pe- rare una distinzione netta darebbe ine-
zione del committente e di chi acquista renzione più lunghi. In proposito il CO vitabilmente adito a contenziosi. KUB e
proprietà per piani partendo dalla plani- deve recepire per i contratti di appalto SVIT Svizzera chiedono inoltre di rinun-
metria in caso di difetti di costruzione. edilizio la norma SIA 118, in base alla ciare a inasprire la responsabilità dei pia-
L’Ufficio federale di giustizia esamina su quale il termine di notifica è di 2 anni nificatori. Già oggi l’architetto assume in
incarico del Parlamento e del Consiglio dalla consegna dell’opera e quello di questa veste la responsabilità per danni
federale se gli aggiornamenti proposti perenzione di 5 anni. subiti dal committente, nella fattispecie
sono in grado di riunire una maggioran- – Acquisto di proprietà per piani a par- la responsabilità del contratto d’appalto,
za in grado di sostenerli. Nella prima fa- tire dalla planimetria: divieto di ces- che con il prolungamento del termine di
se sono state consultate le associazioni sione dei diritti legati alla garanzia prescrizione menzionato in precedenza
d’interesse; nella seconda metà del 2018 per difetti dal venditore all’acquiren- passerebbe già di per sé da 5 a 10 anni.
è prevista la procedura di consultazione. te. KUB e SVIT Svizzera ritengono ne- Bisognerà attendere il disegno di
Nel 2012 l’Ufficio federale di giusti- cessaria l’introduzione nel CO di un legge che il Consiglio federale invierà in
zia aveva incaricato l’Istituto per il di- divieto di cessione generale, e non so- consultazione. Il confronto tra associa-
ritto svizzero e internazionale della co- lo in caso di committenti una tantum, zioni edilizie e immobiliari promette in
struzione di Friburgo di stilare un parere dei diritti di garanzia per difetti (ripa- ogni caso di essere acceso.
sulle domande sollevate nella mozione razioni, riduzione di prezzo, risoluzio-
Fässler-Osterwalder. Sulla base di quel- ne della vendita, danni consecutivi) a
lo espresso dal prof. dott. Hubert Stöc- chi acquista basandosi sui piani. Per i INTERVENTI PARLAMENTARI
kli, prende ora in considerazione una professionisti, tuttavia, che gestisco- Mozione 09.3392 Fässler-Osterwalder
revisione puntuale del diritto vigen- no tutti gli aspetti della procedura, la «Rafforzare i diritti dei committen-
te, nella fattispecie del contratto di ap- possibilità di cedere questi diritti po- ti nell’eliminazione dei difetti di co-
palto (art. 363 segg. CO), del mandato trebbe rivelarsi interessante per ragio- struzione»
(art. 394 segg. CO) e della compera e ni di prezzo. Iniziativa parlamentare 12.502 Hutter
vendita (art. 184 segg. CO). Non è in- – Estensione dei termini di prescrizio- «Termini di avviso più equi nel con-
vece (più) prevista la creazione di un ne nel contratto di appalto. KUB e tratto di appalto»
nuovo contratto nominato, vale a dire SVIT Svizzera chiedono di estende- Iniziativa parlamentare 14.453 Gössi
una specie di contratto di costruzione. re il termine di prescrizione di 5 anni «Per norme vincolanti sulla respon-
per opere immobiliari (art. 371 cpv. 2 sabilità in caso di acquisto di nuove
PROPOSTE DEGNE DI NOTA. Le associazioni CO) a quello generale di 10 anni pre- abitazioni»
dei costruttori si oppongono a qualsiasi visto dall’articolo 127 CO. Il termine di Mozione 17.4079 Burkart
ingerenza e chiedono al Parlamento di 10 anni deve tuttavia essere assoluto, «Un’ipoteca degli artigiani e degli
stralciare tutti gli interventi. Le associa- cioè non prorogabile come quello di 5 imprenditori praticabile. Concre-
zioni immobiliari, invece, tra cui SVIT, si anni in caso di interruzione della pre- tizzare il diritto del proprietario di
sono dichiarate disponibili ad analizzare scrizione. presentare una garanzia sostitutiva»
più approfonditamente questi temi. Su (non ancora trattata dalla Camera).
un punto, però, sono divise: se i commit- NO ALLA PROTEZIONE CONSUMATORI. Sia KUB
tenti «una tantum» debbano beneficia- sia SVIT Svizzera non vedono invece la
re o meno della protezione consumatori. necessità di precisare per legge che l’ar-
La Camera dei consulenti indipenden- ticolo 8 della Legge contro la concor-
ti per committenti (KUB) ha esaminato renza sleale (LCSl) va applicato anche ai
per conto di SVIT Svizzera gli aspetti in contratti di costruzione. Secondo l’arti- *IVO CATHOMEN
Dottore in scienze economiche, Università di
cui è necessario intervenire e le propo- colo «agisce segnatamente in modo slea- San Gallo (Dr. oec. HSG), è caporedattore
ste «Stöckli», giungendo alla conclusio- le chiunque utilizza condizioni commer- della rivista Immobilia.
ne che, alla luce delle numerose espe- ciali generali che violando il principio
rienze raccolte, nell’ampio spettro delle della buona fede, comportano a detri-
immobilia Giugno 2018 | 15Puoi anche leggere
