LOCAZIONI AD USO COMMERCIALE E CORONAVIRUS: QUALI SOLUZIONI PER I CONDUTTORI? - MYSOLUTION
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CIRCOLARE MONOGRAFICA
EMERGENZA CORONAVIRUS, LOCAZIONI
Locazioni ad uso commerciale e Coronavirus:
quali soluzioni per i conduttori?
Le soluzioni tra codice civile, legge n. 392/1978 e decreto cd. “Cura Italia”
di Stefania Grazini | 17 APRILE 2020
L’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus (Covid-19) ha imposto la chiusura totale di tutte le attività,
ad eccezione di quelle che garantiscono i servizi essenziali.
Improvvisamente, il reddito delle attività costrette a chiudere è stato azzerato, ma le spese di gestione
delle medesime continuano ad esistere, in primis, l’obbligazione del pagamento del canone di locazione
degli immobili nei quali l’attività commerciale, industriale o professionale si svolgeva.
Il decreto “Cura Italia” (D.L. 17 marzo 2020, n. 18) non ha stabilito nessuna misura diretta che possa evi-
tare ai conduttori delle attività commerciali di pagare gli affitti in scadenza.
Le soluzioni più efficaci e dirette possono scaturire da un’analisi delle norme del codice civile e dalla
normativa in tema di locazioni diverse dall’uso abitativo.
Premessa
Il silenzio assordante del decreto cd. “Cura Italia” (D.L. 17 marzo 2020, n. 18) relativamente alle impel-
lenti e contingenti problematiche relative al pagamento dei canoni di locazione dei locali adibiti ad
attività produttive, pone nella totale disperazione le categorie interessate, che si ritrovano a fare i
conti con i proprietari degli immobili, che vanteranno alla scadenza mensile il canone di locazione.
Il riconoscimento del credito d’imposta previsto dal decreto “Cura Italia” non potrà impedire, per chi
oggi ha entrate zero, l’inadempienza del pagamento del canone con le conseguenze del caso.
Con questo intervento si suggeriscono delle soluzioni concrete al problema, che potrebbe avere ri-
percussioni devastanti sull’economia, qualora i proprietari decidessero di procedere, in caso di ina-
dempienza, allo sfratto, per rientrare in possesso degli immobili locati.
La normativa di riferimento (legge n. 392/1978 e successive modificazioni)
Le locazioni ad uso commerciale sono disciplinate dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, recante la “Disci-
plina delle locazioni di immobili urbani”, che prevede norme specifiche per i contratti di locazione de-
gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (Titolo I, Capo II, artt. da 27 a
42).
Nell’ambito delle locazioni commerciali rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguen-
ti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:
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attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio
di beni o di servizi di cui all’art. 2082 c.c.);
attività di interesse turistico (art. 27, primo comma, lett. a e b, della legge n. 392/1978);
attività di lavoro autonomo (art. 27, secondo comma, della legge n. 392/1978);
attività alberghiere e teatrali (art. 27, terzo comma, della legge n. 392/1978);
attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; attività relative a sedi di partiti e sindacati e
attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (art. 42, primo
comma, della legge n. 392/1978);
attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 (l0001978072700392ar0035a)
della legge n. 392/1978).
Si specifica, infine, che la disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione
si applica anche alle aree nude, ove adibite alle attività di cui ai nn. 1) e 2) del primo comma, o di
cui al terzo comma dell’art. 27 della legge n. 392/1978.
Durata del contratto
I contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo hanno durata minima di sei anni per im-
mobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico (agenzie di viaggio e
turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e
simili). Se l’immobile è destinato ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, la durata
minima non può essere inferiore a nove anni.
Ricorda
Nel caso in cui sia provato il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione, è pre-
vista la possibilità di stipulare contratti di durata inferiore.
L’art. 28 della legge di riferimento dispone che i contratti di locazione ad uso commerciale e ad uso
alberghiero, una volta scaduti, si rinnovano tacitamente, rispettivamente di sei e nove anni, a meno
che il locatore non comunichi la disdetta, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno
12 o 18 mesi prima della scadenza dell’accordo.
Canone e cedolare secca canone
Secondo quanto previsto dalla legge di bilancio 2019 (legge 30 dicembre 2018, n. 145), il canone di lo-
cazione relativo ai contratti stipulati nel 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella
categoria catastale C/1 (di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze) e le relative per-
tinenze, locate congiuntamente, può, in alternativa al regime ordinario, essere assoggettato alla ce-
dolare secca, con l’aliquota del 21 per cento.
L’imposta sostitutiva non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora, alla data del 15 ottobre
2018, risulti in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto
anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n.
145).
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Attenzione
È importante sottolineare che il conduttore non può ridurre il canone di locazione unilateral-
mente, tantomeno può interrompere il pagamento.
Quesiti e soluzioni
Quali soluzioni si possono prospettare nel caso in cui il conduttore continui a disporre del bene locato
(ad esempio, negozio su strada), ma non possa utilizzarlo a causa dei decreti anti-Coronavirus?
Come detto in precedenza, la normativa in materia di locazioni e quella di natura “emergenziale”,
conseguente alla diffusione del Covid-19, devono essere coordinate tra loro, al fine di rispondere a
quelle che sono le legittime richieste delle parti del contratto di locazione (locatore e conduttore). Di
seguito si cerca di fornire una “bussola” alle parti coinvolte, in attesa delle prime pronunce
dell’autorità giudiziaria, una volta terminata l’epidemia (i procedimenti locatizi non rientrano infatti tra
i procedimenti urgenti, per i quali continuano a celebrarsi le udienze e gli incombenti processuali).
È previsto qualche aiuto economico da parte del decreto “Cura Italia” per sostenere le imprese nel
pagamento dei canoni di locazione?
Il decreto “Cura Italia”, all’art. 65, ha riconosciuto ai soggetti esercenti attività d’impresa, per l’anno
2020, un credito d’imposta, da sfruttare in compensazione, nella misura del 60 per cento
dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti
nella categoria catastale C/1. Tale norma, come detto, si riferisce però esclusivamente al canone di
locazione del mese di marzo, sicché sarà necessario verificare se – in ragione di una probabile proro-
ga delle misure limitative della libertà di movimento – il legislatore provvederà ad ampliare nel tempo
tale credito d’imposta.
Attenzione
Inoltre, il credito d’imposta maturerà esclusivamente in seguito all’effettivo pagamento del
canone di locazione (p. 3.1. della circolare 3 aprile 2020, n. 8/E, dell’Agenzia delle entrate), sic-
ché, in caso di mancato pagamento del canone, il conduttore non avrà diritto al credito
d’imposta.
La misura non si applica alle attività commerciali che sono state identificate come essenziali (tra
cui farmacie, parafarmacie, punti vendita di generi alimentari di prima necessità, servizi di pompe fu-
nebri, ecc.). Ciò in quanto tali attività, continuando senza sospensioni, dovrebbero essere in condizio-
ni di minore difficoltà rispetto alle attività obbligate alla chiusura. Restano esclusi (come chiarito dal
p. 3.2 della circolare n. 8/E del 2020 dell’Agenzia delle entrate, relativa al decreto “Cura Italia”) dal cre-
dito d’imposta i conduttori di immobili rientranti in altre categorie, anche se aventi destinazione
commerciale (ad esempio, gli immobili rientranti nella categoria catastale D/8).
Nel caso in cui fossero locati congiuntamente più immobili di diversa categoria (ad esempio, loca-
le bottega con ulteriore locale accatastato nella categoria C/2), è presumibile che si adottino le regole
previste per la tassazione dei redditi fondiari, ossia:
qualora il contratto preveda un diverso canone per ciascuna unità immobiliare, il credito
d’imposta si calcola sul canone riferito al C/1;
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qualora, invece, il canone sia unico, il credito d’imposta si calcola sulla porzione di canone riferi-
bile al C/1, sulla base della rendita catastale.
È possibile non pagare il canone di locazione in ragione delle mutate condizioni economiche e
dell’impossibilità di accedere all’immobile per svolgere la propria attività in ragione delle restrizioni
di movimento?
Il decreto “Cura Italia” prevede una sospensione del pagamento dei canoni di locazione e conces-
sori relativi all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali (art.
95).
Per tutte le altre categorie di immobili ad uso non abitativo, il legislatore non ha previsto tale facoltà
in capo al conduttore, il quale sarà dunque tenuto al pagamento del canone di locazione. Tuttavia, si
deve sottolineare come il comma 6-bis dell’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, inserito dall’art. 91
del decreto richiamato, preveda che:
“Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini
dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, an-
che relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempi-
menti”.
Questa disposizione comporta dunque la possibilità di una maggiore tutela del conduttore, nel caso
in cui si instauri un procedimento giudiziario.
Inoltre, la scelta di esonerare solo le società sportive dal pagamento dei canoni non risulta par-
ticolarmente congrua (anche da un punto di vista costituzionale, oltre che civile). Infatti, se la so-
spensione del canone potrebbe avere scarsa o nulla utilità per alcuni (farmacie, supermercati, negozi
di generi alimentari), vi sono invece decine di migliaia di conduttori che, pur non potendo utilizzare il
bene immobile e non incassando, si ritrovano, altresì, a dovere sostenere per intero il costo del cano-
ne (ottenendo esclusivamente un credito d’imposta, come indicato nel paragrafo precedente).
È possibile modificare il canone in accordo con il locatore?
È certamente possibile modificare il canone di locazione (per alcuni mesi oppure sino alla scadenza
naturale del contratto), qualora vi sia l’accordo delle parti, in conseguenza delle circostanze economi-
che sopravvenute. Le parti dovranno, però, stipulare per iscritto tale modifica e procedere alla
registrazione della stessa presso la competente Agenzia delle entrate (quella in cui è stato registrato
il contratto oggetto di riduzione). La registrazione deve avvenire in forma cartacea attraverso il cd.
“modello 69”.
Attenzione
Tuttavia, in considerazione dell’emergenza sanitaria, alcune Agenzie prevedono la possibilità
di inviare telematicamente la richiesta, a mezzo PEC (posta elettronica certificata).
La registrazione di tale accordo è gratuita, in virtù dell’art. 19 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133.
Cosa succede se non viene corrisposto il canone di locazione?
Nell’ipotesi di morosità, il locatore potrà richiedere uno sfratto per morosità ai sensi della legge n.
392/1978. Tuttavia, al fine di limitare il contagio, il D.L. 8 marzo 2020, n. 11, prima, e il D.L. n. 18/2020,
poi, hanno sospeso buona parte delle udienze e delle attività giudiziarie, tra le quali rientrano le
udienze relative ai procedimenti di sfratto, nonché l’esecuzione da parte dell’ufficiale giudiziario delle
procedure già in essere sino alla data del 15 aprile 2020. Tuttavia, viene prevista la possibilità di un
ulteriore differimento degli incombenti giudiziari – a discrezione dei singoli organi giudiziari – sino
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alla data del 31 maggio 2020. Si profila, dunque, il rischio che i tempi per ottenere il provvedimento
di sfratto oppure l’esecuzione dello stesso si allunghino ulteriormente.
Sono previste ulteriori disposizioni ad eventuale tutela del conduttore in caso di contenzioso?
Vista la novità della materia in oggetto, è necessario ricorrere, altresì, alle disposizioni del codice civi-
le. In particolare, l’art. 1256, secondo comma, c.c. disciplina l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta e
temporanea della prestazione e dispone che:
“... Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo
nell’adempimento...”.
Quindi, dall’effetto della sospensione della possibilità di fruire del bene discende un effetto sospen-
sivo del rapporto contrattuale e anche il corollario che tale impossibilità non è imputabile al de-
bitore (conduttore dell’immobile ad uso commerciale).
Il conduttore che è di fatto nell’impossibilità di usufruire del bene locato potrà inviare una comunica-
zione al locatore (cfr. fac-simile), nella quale specificherà che:
a. l’inattività della propria impresa imposta dal D.P.C.M. 9 marzo 2020, e per tutto il periodo della
sua durata, ha causato l’impossibilità oggettiva, non imputabile a sua colpa, dell’uso
dell’immobile in locazione;
b. la funzione economica del contratto di locazione in questione non è di fatto realizzabile durante
la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso commerciale il contatto
con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile lo-
cato, e questa viene meno, se il conduttore non può fruire dell’utilizzo commerciale dei locali a
causa di un provvedimento dell’autorità.
Attenzione
Tuttavia, è importante sottolineare che la scelta di tale soluzione non elimina l’obbligo del pa-
gamento dei canoni nel momento in cui l’emergenza sanitaria risulterà cessata, ma il condut-
tore avrà l’obbligo di pagare anche i canoni arretrati.
Fac simile lettera richiesta sospensione canone
Trasmessa a mezzo PEC
(indirizzo PEC del destinatario)
oppure
Raccomandata A/R
Egr. Sig./Gent.ma Sig.ra ………………
(nome e cognome parte locatrice)
Via ………………
Cap ………………
Città ………………
oppure
Spett.le ………………
(denominazione Società o persona giuridica in qualità di parte locatrice)
Via ………………
Cap ………………
Città ………………
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Oggetto: Richiesta sospensione canone di locazione (inserire dati identificativi del contratto
di riferimento)
Egr. Sig Rossi,
Gent.ma Sig.ra Verdi,
Spett.le Società Alfa,
con la presente, in qualità di conduttore dell’immobile sito in ……… (inserire indirizzo), adibito
all’esercizio dell’attività ……… (specificare l’attività svolta nei locali),inoltra la presente per rap-
presentare quanto segue.
A fare data dal ……… (inserire data interruzione dell’attività), lo scrivente esercente l’attività
d’impresa ……… (commerciale/attività professionale/o altro a seconda dell’effettiva categoria di
appartenenza ed inserire codice A.te.co.), svolta nei locali sopra citati, ha dovuto sospendere la
propria attività a seguito delle disposizioni contenute nel D.P.C.M. 9 marzo 2020, con la con-
seguenza che i locali in oggetto non vengono, di fatto, utilizzati.
Tale situazione è riconducibile a causa oggettiva ed incolpevole, dovuta ad obblighi giuridici
imposti dallo Stato a causa dell’emergenza sanitaria in atto e alle conseguenti misure di con-
tenimento del Coronavirus – Covid-19 adottate.
L’arresto forzato dell’attività, inoltre, ha causato e causerà un mancato guadagno per tutto il
periodo di chiusura.
La funzione economica del contratto di locazione in questione, pertanto, non è di fatto rea-
lizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso com-
merciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile
dell’uso del bene immobile locato, e questa viene meno con la mancata fruizione dell’utilizzo
dei locali a causa del provvedimento dell’autorità.
Per i suesposti motivi, stante l’effettiva sospensione degli effetti del contratto di locazione
stipulato in data ……… (inserire data di sottoscrizione del contratto) e stante l’incolpevole inuti-
lizzo dell’immobile locato da parte dello scrivente, si chiede formalmente la sospensione del-
la corresponsione dei canoni di locazione fino al momento in cui i locali saranno riutilizzabili.
Confidando in un benevolo riscontro, si porgono distinti saluti.
Luogo …………, data …………..
Firma conduttore
………
Riferimenti normativi
D.L. 17 marzo 2020, n. 18, artt. 65, 91 e 95;
D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, art. 3, comma 6-bis;
Legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 59;
Legge 27 luglio 1978, n. 392Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. da 27 a 42;
Codice civile, artt. 1218, 1223 e 1256;
Circolare Agenzia delle entrate 3 aprile 2020, n. 8/E, p. 3.1 e 3.2.
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