FIMAA FORMA WEBINAR 7 MAGGIO 2021 LA LOCAZIONE COMMERCIALE - Dott. Michele Pizzullo Consulente legale FIMAA Armando Vitali Fondatore di Impresa ...

FIMAA FORMA
     WEBINAR 7 MAGGIO 2021

    LA LOCAZIONE COMMERCIALE

       Dott. Michele Pizzullo
      Consulente legale FIMAA

            Armando Vitali
        Fondatore di Impresa
L’accademia degli immobili commerciali

La prelazione

La prelazione può essere convenzionale, ossia concordata dalle parti in forza di un patto
espresso (cd. prelazione volontaria), o concessa dalla legge (cd. prelazione legale).
I soggetti interessati all’esercizio del diritto di prelazione sono:
• il concedente o prelazionante o promittente, ossia il soggetto che concede il diritto di
prelazione, che è obbligato a preferire il beneficiario e, quindi, versa in uno stato
di soggezione;
• il beneficiario o prelazionario, vale a dire il titolare del diritto di prelazione, al quale è
riconosciuto un diritto potestativo, il cui esercizio può incidere sulla situazione giuridica
del concedente senza che questi possa impedirlo.
La prelazione può essere volontaria o stabilita dalla legge.

La prelazione urbana

Con l’espressione “prelazione urbana” si intende identificare la prelazione collegata al
rapporto di locazione avente per oggetto una costruzione urbana e nell’ipotesi in cui ne
sia trasferito il diritto di proprietà, previsto dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978, n. 392, per
le locazioni di immobili utilizzati per lo svolgimento di specifiche attività (art. 27 L.
392/1978); dall’art. 3 della L. 9 dicembre 1998, n. 431, per le locazioni abitative
(prelazione alla quale si applicano le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978);
infine dall’art. 3 del d.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito con L. 23 novembre 2001,
n. 410 per quanto riguarda le dismissioni del patrimonio pubblico.
Un’altra ipotesi di prelazione urbana è quella regolata dall’art. 40 della L. 392/1978 che
sancisce, a determinate condizioni, il diritto di prelazione da parte del conduttore in
caso di nuova locazione.

Il soggetto passivo del diritto di prelazione

La L. 392/1978, nell’individuare il soggetto su cui grava l’esercizio del diritto di
prelazione spettante al conduttore, a volte si riferisce al locatore (art. 38, co. 1 e 4) e
altre al proprietario (artt. 38, co. 3, e 39, co. 1). Si rammenta che la veste di locatore
può essere legittimamente assunta anche da colui che non è titolare del diritto di
proprietà del bene, come nel caso dell’usufruttuario o di chiunque abbia la disponibilità
di fatto del bene in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, sempreché
la locazione non sia concessa contro la volontà del proprietario che, invece, pretenda la
restituzione del bene perché detenuto senza causa.

Il soggetto attivo del diritto di prelazione

Il diritto di prelazione spetta al conduttore, che deve esercitare il diritto di prelazione
entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto
notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a
quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo
diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato
entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello
dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario,
contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto
preliminare.

L’oggetto del diritto di prelazione

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non
spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile,
secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della L. 392 del 1978, qualora il locatore intenda
alienare a terzi, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione, mancando
l’identità tra la quota offerta nella “denuntiatio” e l’intero bene condotto in locazione
(Cass. n.17992/20).
Merita approfondimento l’ipotesi di vendita in blocco o di vendita cumulativa.
In specie, per «vendita in blocco» si intende la vendita dell’intero edificio in cui è
situato l’immobile locato, ossia una pluralità di immobili, compreso quello locato, che,
in base ad elementi di natura oggettiva, risultino strutturalmente e funzionalmente
collegati, in modo da costituire un’entità patrimoniale diversa dai singoli immobili che la
compongono (Cass. n. 6652/09) o come complesso unitario differente dalla mera
somma delle singole unità immobiliari (Cass. n. 655/17).
Dalla vendita in blocco va distinta la cd. «vendita cumulativa» che si sostanzia in una
vendita, anche con unico atto, avente per oggetto varie unità immobiliari dotate però di
una propria autonomia. In tal caso, ricorrendone i presupposti, il conduttore
dell’immobile avrà diritto di prelazione.

Il diritto di riscatto e il retratto successorio

Il diritto di prelazione legale, ossia riconosciuto al conduttore a norma dell’art. 38 della
L. 392/1978, trova specifica tutela nel diritto di riscatto, previsto dall’art. 39 della
medesima legge secondo cui, qualora il proprietario non provveda alla notificazione di
cui all’art. 38 oppure indichi un corrispettivo superiore a quello poi risultante dall’atto
di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può,
entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e
da ogni altro successivo avente causa. Pertanto, in difetto di denuntiatio, non può
riconoscersi al conduttore diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto
valere unicamente a mezzo dell’esercizio del succedaneo diritto di riscatto, una volta
che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della prelazione (Cass. n.
25415/17).

Il diritto di prelazione nella locazione commerciale

Nella prelazione urbana commerciale, per il combinato disposto degli artt. 27, 35, 38 e
41 della L. 392 del 1978, rientrano gli immobili locati per lo svolgimento di attività
industriali, commerciali, artigianali, turistiche, purché comportino contatto diretto con il
pubblico degli utenti e dei consumatori e, quindi, con espressa esclusione degli
immobili destinati ad attività professionale, indipendentemente dalla categoria
catastale.

I limiti sanciti dall’art. 35 della legge 392/1978

A norma dell’art. 35 della L. 392/1978, le disposizioni sulla prelazione e il riscatto, di cui
ai predetti artt. 38, 39 e 40 della L. 392/1978, non si applicano ai rapporti di locazione
aventi ad oggetto immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino
contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati
all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili
complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o
autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 41, L. 392/1978). Il diritto di prelazione, di
cui all’art. 38, è altresì escluso nel caso di contratti regolati dall’art. 42 della L. 392/1978,
ossia quelli concernenti immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali,
culturali e scolastiche, nonché a sedi di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato
o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.

La comunicazione al conduttore (cd. “denuntiatio”)

In tema di prelazione urbana, a norma di quanto disposto dall’art. 38 della L. 392/1978,
nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve
darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario
(cd. “denuntiatio”).
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso
in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e
l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione, pena la sua inefficacia, senza
peraltro richiedere che sia trasmesso al conduttore l’eventuale preliminare concluso
con terzi e neppure il nominativo degli stessi, a differenza di quanto previsto, in tema
di prelazione agraria, dall’art. 8 della legge 590/1965, modificato dall’art. 8 della L.
817/1971.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo
comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.

La natura della “denuntiatio” e della dichiarazione di prelazione
Denuntiatio e dichiarazione di prelazione da parte del conduttore hanno natura
ricettizia e alle stesse si applica l’art. 1335 c.c., in termini di prova dell’avvenuta
conoscenza. Tali atti, secondo quanto previsto dall’art. 38 L. 392/1978, devono essere
portati a conoscenza dei rispettivi destinatari mediante notificazione eseguita da
ufficiale giudiziario, ma a tale scopo si può fare ricorso a mezzi equipollenti quale la
lettera raccomandata A/R (Cass. n. 20807/10), o con atto che, in concreto e
univocamente, sia accertato come idoneo a informare il locatore, in modo certo e
documentato, della volontà del conduttore e che consenta di verificare la tempestività
della comunicazione e del successivo versamento del prezzo (Cass. n. 25415/17).
La denuntiatio non è un atto negoziale (non è, pertanto, di per sé produttiva di effetti
giuridici), né una proposta contrattuale, ma un atto d’interpello da inviare al
conduttore per consentirgli l’esercizio del diritto di prelazione. Né costituisce,
pertanto, accettazione di proposta la dichiarazione del conduttore di avvalersi della
prelazione e non comporta l’immediato acquisto dell’immobile, ma l’insorgenza per le
parti dell’obbligo di addivenire alla stipula del previsto contratto, con contestuale
pagamento del prezzo. Il conduttore può rinunciare alla prelazione, ma solo dopo che
il suo diritto sia venuto in essere mediante ricezione della denuntiatio.

Conservazione, convalida, rettifica e revoca della “denuntiatio”

Sebbene non possa qualificarsi come vera e propria proposta contrattuale, la
denuntiatio resta soggetta, nei limiti dell’art. 1324 c.c. che regola le norme applicabili
agli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale, ai principi valevoli per i
contratti, fra i quali quello della conservazione, della convalida e della rettifica del
negozio giuridico.
La Suprema Corte, a sezione unite, con la sentenza del 4 dicembre 1989, n. 5359, ha
ritenuto che dall’indicata natura della prelazione (non qualificabile, pertanto, come
proposta contrattuale, e nemmeno come mera informativa di generici intenti destinati
ad avviare trattative negoziali, ma quale atto d’interpello, dovuto dal proprietario,
nonché vincolato nella forma e nel contenuto) consegue che la suddetta
comunicazione del proprietario non è revocabile, in pendenza del termine entro il
quale il conduttore può manifestare la volontà di rendersi acquirente, e, a maggior
ragione, dopo la dichiarazione di prelazione; consegue altresì che, in caso di
inadempienza delle parti a quell’obbligo a contrattare, deve ritenersi consentita la
tutela in forma specifica di cui all’art. 2932 c.c., nel corso delle relative condizioni,
trattandosi di norma applicabile indipendentemente dalla fonte, legale o convenzionale,
dell’obbligo stesso.

Il trascorso del tempo dalla prima notificazione

Con riguardo al tempo in cui va effettuato l’interpello, è stato precisato che nel caso in
cui tra la denuntiatio (non seguita da esercizio della prelazione) e la vendita al terzo
intercorra un intervallo di tempo tale da far escludere, anche in conseguenza della
variazione dei valori monetari, una obiettiva parità fra le condizioni di tale vendita e
quelle a suo tempo comunicate al conduttore, ricorre a carico del locatore alienante
l’onere di provvedere ad una diversa ed ulteriore denuntiatio, ancorché le condizioni
di vendita siano rimaste formalmente immutate rispetto a quelle della pregressa
comunicazione, conseguendone in mancanza la sanzione del riscatto a favore del
conduttore ex art. 39 della L. 392/1978.

Il diritto di prelazione in caso di sublocazione

Quanto alla sublocazione, è stato ritenuto in giurisprudenza (Cass. n. 1261/90) che il
diritto di prelazione spetti al subconduttore e non al conduttore quando il secondo non
abbia più alcun interesse nella gestione dell’azienda per averla definitivamente ceduta
al primo e quando il subconduttore abbia assunto legittimamente tale qualifica secondo
la normativa vigente all’epoca del subentro mediante regolare comunicazione al
locatore.

Il diritto di prelazione in caso di cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione il diritto di prelazione spetta al cessionario
(Cass. n. 3996/03). Per altro verso, il cessionario del contratto di locazione e insieme
dell’azienda sita in detto immobile, il quale sia subentrato all’originario conduttore dopo
la inutile scadenza del termine concesso a quest’ultimo per l’esercizio del diritto di
prelazione, non ha diritto ad una nuova comunicazione e ad un nuovo termine per
l’esercizio dello stesso diritto, in quanto per effetto della cessione del contratto si attua
una vera e propria successione a titolo particolare per atto tra vivi nel contratto stesso
con la conseguenza della sostituzione del cessionario nella identica posizione di diritti ed
obblighi del cedente e della opponibilità, da parte del contraente ceduto, al cessionario
di tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ivi compresa la decadenza già verificatasi nei
confronti del cedente (Cass. n. 9095/90).

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

A norma dell’art. 34 della L. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione
relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste
dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri
1) e 2) dell'art. 27, (attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico,
quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed
altri organismi di promozione turistica e simili, nonché qualsiasi attività abituale e
professionale di lavoro autonomo) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo
canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle
rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito
all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella
merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il
nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

La rinunzia preventiva del conduttore ai diritti ad esso spettanti

L’art. 79 della L. 392 del 1978 è volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del
locatario, ma non esclude la possibilità di disporne una volta che essi siano sorti,
considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere
nulla e non gli atti di disposizione compiuti successivamente alla conclusione del
rapporto, dopo, cioè, che i diritti medesimi siano stati acquisiti dal conduttore. Deve
pertanto ribadirsi che i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono
disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del
locatore, non ostandovi la tutela di cui al citato art. 79.
La dottrina concorda nel ritenere che, se è vietata la rinuncia preventiva al diritto di
prelazione e all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, nulla si può
frapporre alla rinunzia del diritto che sì attui dopo che questo sia venuto ad
esistenza. Tale conclusione è fondata sul rilievo che, per un verso, le pattuizioni dirette
a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità dal momento
che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per
altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso
dell’indisponibilità del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
e radicatisi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia concluso (Cass., n.
15373/18).

In quali casi è possibile derogare all’art. 79 della L. 392/1978

Relativamente a questa disciplina, il legislatore è intervenuto con l’art. 18 del d.l.
133/2014, convertito dalla L. 164/2014, introducendo una sorta di liberalizzazione del
mercato per le cd. grandi locazioni ad uso non abitativo, prevedendo per le nuove
locazioni (stipulate successivamente al 12/11/2014) la possibilità per le parti di
concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della L.
392/1978, con particolare riferimento all’art. 79, quando il canone sia superiore ad
annui euro 250.000,00 e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a
seguito di provvedimento regionale o comunale. La deroga può comprendere, quindi, la
rinuncia del conduttore al diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 38, e, di conseguenza,
entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, al diritto di riscattare l’immobile
dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa, a norma dell’art. 39, nonché la
rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34
della L. 392/1978.