L'abc del condominio Un elenco, in ordine alfabetico, dei principali termini utiliz- zati in ambito condominiale e delle più importanti questioni ...
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L'abc
del condominio
Un elenco, in ordine alfabetico, dei principali termini utiliz-
zati in ambito condominiale e delle più importanti questioni
che possono coinvolgere i condomini
di GIANFRANCO DI RAGO
Da cani e gatti in condominio all'installazio- sentanza del condominio ed è chiamata a gestire i
ne di impianti di videosorveglianza: le principali beni e i servizi comuni e a convocare l’assemblea.
questioni, proposte in ordine alfabetico, che ri- La sua presenza è obbligatoria quando i condomini
guardano la vita condominiale e le ultime novità siano più di otto. È nominato e revocato in qualsia-
in materia. si momento dall’assemblea con la maggioranza dei
presenti che, in seconda convocazione, rappresen-
Animali ti almeno la metà dei millesimi di proprietà. Per
La riforma del condominio del 2012 ha disposto gravi inadempimenti può essere revocato anche
la modifica dell’articolo 1138 c.c., disponendo che dall’autorità giudiziaria. Dura in carica un anno
le norme del regolamento non possono vietare di e, se l’assemblea lo richiede, deve essere in posses-
possedere o detenere animali domestici. La legge so di una polizza assicurativa per lo svolgimento
si riferisce tuttavia al solo regolamento assem- della propria attività. Prima della riforma del con-
bleare e quindi risulta tuttora valido l’eventuale dominio del 2012 non erano previsti particolari
divieto contenuto nel regolamento contrattuale. requisiti per lo svolgimento dell’attività di ammi-
Nel caso in cui vi sia un divieto del genere nel re- nistratore. Invece, a partire dal 18 giugno 2013,
golamento, ove lo stesso sia violato dal condomino sono obbligatori diversi requisiti di onorabilità
o dal conduttore a cui il medesimo abbia locato l’uni- (godimento dei diritti civili, assenza di condanne,
tà immobiliare, il condominio può quindi richiedere di misure di prevenzione, di interdizione o inabi-
l’allontanamento dell’animale dall’edificio. In tutti gli litazione, di protesti cambiari) e professionalità
altri casi conviene comunque al proprietario stipulare (diploma di scuola secondaria di secondo grado,
un’assicurazione, in primo luogo per la responsabili- qualificazione professionale con la partecipazio-
tà civile per i danni a terzi. Un altro problema che ne a corsi di formazione e di aggiornamento). Si
solitamente riguarda gli animali è quello derivante discute sulle conseguenze della mancanza di ta-
dalle possibili immissioni intollerabili sia per rumo- li requisiti in capo all’amministratore nominato
ri sia per odori sgradevoli ecc. Anche in questo caso il dall’assemblea. Per alcuni giudici di merito quan-
condomino danneggiato può chiedere l’allontanamen- to sopra comporterebbe la nullità della delibera
to dell’animale, anche in via d’urgenza. Sono inoltre di nomina. Per altri si tratterebbe invece di una
configurabili i reati di disturbo del riposo delle perso- mancanza che potrebbe comportare la revoca giu-
ne e dell’omessa custodia e malgoverno di animali di diziaria dell’amministratore.
cui agli artt. 659 e 672 del codice penale.
Anagrafe condominiale
Amministratore Registro obbligatorio nel quale l’amministrato-
La persona, fisica o giuridica, che ha la rappre- re deve annotare le generalità dei condomini e dei
10 Febbraio 2020
L'ABC DEL CONDOMINIO
titolari di diritti di godimento sulle unità immobi- zione ex novo dell’ascensore in un edificio che prima
liari delle quali si compone l’edificio (ad esempio i ne era privo costituisce una innovazione. L’opera
conduttori), i dati catastali di queste ultime e ogni deve essere quindi deliberata dalla maggioranza as-
dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti sembleare e la spesa ripartita fra tutti i condomini
comuni. I dati ivi registrati devono essere ovvia- in base ai millesimi. Il quorum necessario è quello,
mente aggiornati in caso di variazione. inferiore, previsto dal secondo comma dell’art. 1120
c.c., poiché si rientra nelle opere destinate all’abbat-
Apparenza timento delle cosiddette barriere architettoniche.
L’obbligo del registro di anagrafe dovrebbe ri- Sempre più spesso si assiste comunque all’applica-
durre al minimo i casi di soggetti che soltanto zione dell’art. 1102 c.c., in base al quale uno o più
apparentemente rivestano la qualità di condomini, condomini, in quanto comproprietari delle parti co-
ossia di proprietari di uno o più unità immobiliari muni, procedono all'installazione dell’impianto a
site nell’edificio condominiale. L’apparenza del di- proprie spese, trattandosi di un servizio suscettibi-
ritto è un principio generale che tutela la buona fede le di utilizzazione separata. In questi casi rimane
e il ragionevole affidamento dei terzi che un deter- comunque salvo il diritto degli altri condomini di
minato fatto, poiché appare in un certo modo, esista partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’in-
effettivamente sul piano del diritto così come si è novazione, contribuendo alle spese di esecuzione
manifestato. In base a tale principio il soggetto che dell’impianto e a quelle di manutenzione dell’ope-
abbia colposamente concorso a creare una situazio- ra. Il nuovo art. 1124 c.c. prevede, per gli ascensori
ne di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a come per le scale, che le spese riguardanti la ma-
rispondere dei danni che questi abbiano subito per nutenzione, sia ordinaria che straordinaria, nonché
avere in buona fede fatto affidamento nella situa- la sostituzione, vengano ripartite metà in ragione
zione che appariva essere quella corrispondente al del valore delle singole unità immobiliari e l’altra
vero. Si tratta di uno strumento di tutela importan- metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal
te per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli suolo. Tale criterio di riparto può essere modifica-
effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o col- to solo con regolamento condominiale contrattuale.
posi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento. Per l’ascensore può però sorgere la necessità dell’in-
Detto principio, però, come chiarito dalla più recente stallazione di un nuovo impianto nell’edificio che ne
giurisprudenza, non si applica in condominio. L’orien- sia privo. La relativa spesa, deliberata dalla mag-
tamento sfavorevole a tale applicazione è, infatti, gioranza dei condomini, rimane regolata dal criterio
stato confermato dalle sezioni unite della Cassazione generale di cui all’art. 1123 c.c., poiché si tratta di
nel 2002, spiegando che nel rapporto tra condominio innovazione, con addebito in misura proporzionale
e singolo condomino un’esigenza di tutelare l’affida- al valore della proprietà di ciascuno. L’adeguamento
mento incolpevole del condominio, e, quindi, di dare dell’ascensore per ragioni di sicurezza non costitu-
a tal fine corpo e sostanza a una situazione apparen- isce invece una innovazione. I relativi interventi
te per non pregiudicare il condominio medesimo, non rientrano quindi nella manutenzione straordina-
si pone affatto; innanzitutto, il condominio non è ter- ria e nella conservazione dell’impianto, perché sono
zo ma una parte del rapporto, sicché rispetto a esso diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza e
non è possibile convertire l’inesistente titolarità del incolumità delle persone. Vanno quindi sostenute da
diritto di proprietà nell’effettiva titolarità e l’inesi- tutti i condomini in proporzione dei rispettivi mil-
stente legittimazione in un’effettiva legittimazione lesimi di proprietà esclusiva, compresi i proprietari
nascente dalla situazione di apparenza; inoltre, è da degli appartamenti siti al piano terra.
escludere la necessità, ai fini della tutela della buo-
na fede del condominio, di collegare effetti giuridici a Assemblea
una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi L’organismo che esprime la volontà del condominio
di applicazione del principio di apparenza del dirit- sulla base delle maggioranze volta per volta previste
to, nelle quali, in mancanza di tale collegamento, il dalla legge. Ha una competenza generale che ri-
terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rappor- guarda tutto l’ambito della gestione delle parti e dei
to sulla cui esistenza e validità aveva senza sua servizi comuni. L’art. 1135 c.c., come modificato dal-
colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il la legge di riforma del condominio del 2012, elenca
condominio e il singolo condomino, proprietario le principali attribuzioni dell’assemblea condomi-
esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso niale: conferma dell'amministratore e eventuale sua
nella realtà, essendo espressamente previsto da- retribuzione, approvazione del preventivo delle spe-
gli articoli 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.. se occorrenti durante l'anno e relativa ripartizione
tra i condomini, approvazione del rendiconto annua-
Ascensore le dell'amministratore e impiego del residuo attivo
Con la riforma del condominio del 2012 è stato della gestione, opere di manutenzione straordina-
modificato l’art. 1124 c.c., equiparando espressa- ria e innovazioni. L’assemblea non può comunque
mente la disciplina degli ascensori a quella delle deliberare sulle questioni concernenti l’esistenza, il
scale ai fini del particolare criterio di riparto delle contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai sin-
spese di manutenzione e di sostituzione. L’installa- goli condomini in relazione alle relative proprietà
2L'ABC DEL CONDOMINIO
esclusive, salva una decisione all’unanimità della spettano quindi al singolo proprietario. Sono invece
compagine condominiale. Deve riunirsi almeno una balconi a castello o incassati quelli che non sporgono
volta all’anno per approvare il rendiconto e il preven- rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, ma riman-
tivo delle gestioni dell’amministratore. Oltre a quella gono inseriti all’interno dello stesso e costituiscono
annuale, altrimenti detta ordinaria, l’assemblea può una rientranza nella facciata (si veda l’esempio di
essere riunita in via straordinaria in qualsiasi mo- cui alla foto riprodotta in pagina). Questa tipologia
mento ove vi sia necessità di chiamare i condomini di balconi, per le ragioni di cui sopra, costituisce in-
a deliberare su una o più questioni. vece un bene comune, in quanto inseparabile dalla
facciata. Ne deriva che le relative spese vanno ri-
Avviso di convocazione partite fra tutti i condomini. La soletta, tuttavia, che
Il documento che l’amministratore deve inviare funge da pavimento per il piano superiore e da soffit-
agli aventi diritto a partecipare all’assemblea per to per quello inferiore, si ritiene di proprietà comune
consentire loro la partecipazione informata alla riu- dei due condomini interessati e ricade pertanto nel
nione. Deve pervenire ai destinatari almeno cinque regime delle spese di cui all’art. 1125 c.c.. Il condo-
giorni prima della data fissata per l’assemblea in mino sottostante può fare tutti gli usi che ritiene più
prima convocazione o nell’eventuale e maggiore ter- opportuni della parte di sua competenza, ai sensi e
mine fissato dalla legge o dal regolamento. L’art. 66 nel rispetto dell’art. 1102 c.c.. Diversamente da quan-
disp. att. c.c. prevede le modalità per l'inoltro dell'av- to previsto per i balconi aggettanti, non sussiste la
viso di convocazione, richiedendo alternativamente responsabilità del proprietario per l’autonoma cadu-
l’utilizzo della posta raccomandata, della posta elet- ta di frammenti della parte frontale delle murature,
tronica certificata, del fax oppure la consegna a mani perché la stessa fa parte della facciata. I rivestimen-
(con consigliabile ricevuta cartacea del ritiro dell’at- ti e gli elementi decorativi della parte frontale e di
to da parte del condomino). In tutti questi casi si quella inferiore, c.d. frontalini, quando si inseriscono
avrà dunque la prova certa dell’invio e della rice- nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo
zione dell’avviso di convocazione alternativamente esteticamente gradevole, si devono considerare be-
all’indirizzo di residenza e/o domicilio del condomi- ni comuni a tutti. Svolgono in tal caso una funzione
no, al suo indirizzo di posta elettronica certificata o decorativa estesa all’intero edificio, del quale accre-
al numero di fax da questi indicato. Al fine di evitare scono il pregio architettonico e costituiscono quindi
eventuali contestazioni, l’amministratore dovrà pe- parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la
rò avere cura di tenere costantemente aggiornato il relativa riparazione ricade su tutti i condomini, an-
registro dell’anagrafe condominiale contente la resi- che su quelli del piano terra o, comunque, privi di
denza e/o il domicilio dei singoli condomini, nonché balcone. Le stesse regole valgono per gli elementi de-
l’indirizzo di posta elettronica certificata e/o il nume- corativi e ornamentali che insistono sulle finestre e
ro di fax degli stessi. L’omessa, tardiva o incompleta contribuiscono all’estetica della facciata.
convocazione degli aventi diritto rende annullabili le
deliberazioni adottate in sede assembleare.
Balcone
Balconi aggettante
I balconi possono essere beni comuni o di proprietà
esclusiva. Occorre, infatti, volta per volta accertare se
il bene abbia una destinazione oggettiva e funziona-
le al servizio della collettività o soltanto delle singole
unità immobiliari. La giurisprudenza generalmente
ritiene che i balconi con poggiolo, c.d. aggettanti, ca-
ratterizzati dal fatto di sporgere rispetto alla facciata
dello stabile, costituendo così il prolungamento del-
la corrispondente unità immobiliare, protendendosi
nel vuoto senza essere compresi nella struttura por-
tante verticale dell’edificio e con una loro autonomia
statica, costituiscano un bene individuale dei proprie-
tari dei relativi appartamenti, in quanto destinati al
servizio della sola unità immobiliare cui accedono e
non necessari per l’esistenza e per l’uso dell’edificio
(si veda l’esempio di cui alla foto riprodotta in pagi-
na). In questo caso il proprietario dell’appartamento
sito al piano inferiore non può agganciare alla solet-
ta del balcone sovrastante tende o altri oggetti se
non con il consenso del relativo proprietario. Sono
inoltre nulle le delibere che impongano spese per la
manutenzione dei balconi perché incidono su dirit-
ti individuali. Le relative attività di manutenzione
3L'ABC DEL CONDOMINIO
ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che
Balcone non si può ragionevolmente parlare di alterazio-
incassato ne del decoro se la facciata risulta già fortemente
compromessa (ad esempio per la presenza di altri
motori, infissi di varia natura, persiane multicolori,
tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza
di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.).
Ne consegue che se sorge contestazione tra il con-
domino che vuole utilizzare il muro perimetrale e
la restante parte della collettività condominiale, il
giudice, nel decidere dell'incidenza del corpo mo-
tore del condizionatore sul decoro architettonico,
deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o
minore rigore in considerazione delle caratteristi-
che del singolo edificio e delle precedenti diverse
modifiche, operate da altri condomini, che abbia-
no già danneggiato il decoro del caseggiato. Non va
comunque sottovalutato il fatto che il condiziona-
tore è ormai ritenuto un impianto indispensabile
per l'abitabilità dell'appartamento secondo l'evo-
luzione delle esigenze generali dei cittadini e le
moderne concezioni in tema di igiene, con la conse-
guenza che la sua installazione in facciata richiede
Barriere architettoniche valutazioni sempre meno rigide. Occorre poi an-
Le barriere architettoniche sono quelle opere che controllare che il proprio condizionatore non
che impediscono o rendono più disagevole l’accesso sia troppo rumoroso, perché in caso di superamen-
agli edifici da parte dei soggetti disabili o con diffi- to dei limiti imposti dalla legge rischia un’azione
coltà motorie. L’art. 1120 c.c. prevede che le opere giudiziaria civile, ma anche di essere coinvolto in
volte all’eliminazione di tali barriere possono esse- un processo penale per disturbo al riposo delle per-
re approvate con la maggioranza dei partecipanti sone (art. 659 c.p.).
all’assemblea che rappresenti almeno cinquecen-
to millesimi dell’edificio. Si tratta dunque di una Condomino
maggioranza inferiore a quella prevista dal primo Il proprietario o titolare di altro diritto reale su
comma del medesimo articolo per le innovazioni in una o più delle unità immobiliari delle quali si com-
generale. Fra i dispositivi più frequenti per l’ab- pone l’edificio condominiale. Ogni condomino ha
battimento delle barriere architettoniche vi sono diritto di essere convocato all’assemblea per espri-
l’ascensore e il servoscala. Le opere in questione mere il proprio voto ed è tenuto a concorrere pro
devono ritenersi comunque vietate nel caso in cui quota nelle spese di gestione delle parti comuni.
incidano negativamente sulla sicurezza, la stabi- Conflitto di interessi.
lità e il decoro architettonico delle parti comuni, Anche in materia di condominio si applica in via
o che le rendano anche in parte inservibili anche analogica quanto previsto dal codice civile in ma-
a un solo condomino, come previsto dall’art. 1120, teria di assemblee societarie. Infatti l’art. 2373 c.c.
comma 4, c.c. dispone che la deliberazione approvata con il voto
determinante di coloro che abbiano, per conto pro-
Condizionatore prio o di terzi, un interesse in conflitto con quello
L'installazione in facciata del corpo motore di un della società è impugnabile qualora possa recarle
impianto di condizionamento non crea generalmen- danno. Il condomino in potenziale conflitto di inte-
te particolari problemi di statica e sicurezza, ma ressi deve comunque essere convocato all’assemblea
può determinare la lesione del decoro dell’edificio e può esprimere il suo voto. Nel calcolo dei quorum
condominiale. A tale proposito bisogna ricordare necessari per la regolare convocazione e deliberazio-
che secondo l’art. 1120 c.c. sono vietate le innova- ne dell’assemblea condominiale deve quindi tenersi
zioni lesive del decoro architettonico dello stabile conto anche dei condomini che abbiano eventuali
condominiale. Anche ove le dimensioni dell'unità conflitti di interessi con il condominio. Se detto voto
esterna dell'impianto di condizionamento non sia- sarà stato determinante ai fini dell’adozione della de-
no particolarmente ingombranti, al fine di stabilire liberazione assembleare gli altri condomini potranno
se vi sia stata alterazione del decoro architettonico impugnarla e dimostrare in giudizio la sussistenza
del fabbricato condominiale devono essere tenute della situazione di conflitto di interessi e il pregiudi-
presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava zio che il condominio subirebbe da tale decisione.
prima dell'installazione predetta. In altre parole,
se è vero che un immobile, già pregiudicato sen- Consiglio (di condominio)
sibilmente sotto il profilo estetico, non può essere Organismo eventuale costituito dai condomini
4L'ABC DEL CONDOMINIO
e chiamato a sorvegliare e supportare l’attivi- tonico viene abitualmente definito, per principio
tà dell’amministratore. Non può mai sostituire consolidato, come l’insieme armonico delle linee
l’assemblea nella determinazione dell’assemblea architettoniche e delle strutture ornamentali o,
condominiale. più brevemente, come l’estetica complessiva che
conferisce una determinata armoniosa fisionomia
Conto corrente e un’unica impronta all’aspetto dell’edificio nella
Il condominio può avere uno o più conti cor- sua totalità, senza che debba trattarsi di edifici di
renti (ad esempio uno ordinario e uno sul quale particolare pregio artistico, poiché rileva una linea
fare confluire il fondo per le innovazioni e le ma- armonica, seppur estremamente semplice, che ne
nutenzioni straordinarie dell’edificio), gestiti caratterizzi la fisionomia. L’estetica è data dall’in-
dall’amministratore per la raccolta delle spese sieme delle linee delle strutture ornamentali che
condominiali versate dai condomini e per il paga- costituiscono la nota dominante e imprimono alle
mento delle utenze, dei fornitori, delle tasse, ecc. varie parti dell’edificio, nonché all’edificio nel suo
Al conto corrente condominiale può avere acces- insieme, una sua determinata fisionomia. Il decoro
so il solo amministratore, ma ogni condomino ha architettonico attiene a tutto ciò che dell’edificio è
diritto di richiedere a quest’ultimo copia del rela- visibile e apprezzabile dall’esterno e la sua tutela
tivo rendiconto. è finalizzata alla conservazione delle linee origi-
narie caratterizzanti dell’immobile. La tutela del
Creditori (del condominio) decoro architettonico è prevista non solo per le in-
I creditori del condominio sono quei soggetti ter- novazioni (art. 1120 c.c.), ma anche per le opere su
zi che per motivi contrattuali o extracontrattuali beni privati regolate dall’art. 1122 c.c. e per le mo-
vantano un credito nei confronti della compagine dificazioni consentite ai singoli condomini ex art.
condominiale. Vista la mancanza di personalità 1102 c.c. Per la Cassazione l’alterazione del decoro
giuridica in capo al condominio, si pone il pro- architettonico si concretizza in opere edili visibili,
blema della responsabilità dei condomini per le ossia che abbiano inciso sulla sagoma o la facciata
obbligazioni contratte dall’amministratore in nome dell’edificio, arrecando una disarmonia e un de-
per conto dei condomini. In questo tipo di rappor- terioramento del carattere estetico e dell’aspetto
ti obbligatori, c.d. esterni, vige il principio della decorativo. Più precisamente, costituisce innova-
parziarietà, in base al quale i singoli condomi- zione lesiva del decoro architettonico del fabbricato
ni rispondono dell’obbligazione comune soltanto condominiale, come tale vietata, non solo quella
limitatamente al valore della propria quota mille- che ne alteri le linee architettoniche, ma anche
simale. Questa conclusione, indicata dalle sezioni quella che comunque si rifletta negativamente
unite della Cassazione nel 2008, sembra essere sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dei
stata confermata dal legislatore con la riforma pregio estetico che possa avere l’edificio. In questi
del condominio del 2012, che ha anche previsto casi bisogna avere riguardo sia all’intero edificio
espressamente che l’amministratore comunichi ai che alle singole parti o elementi dello stesso dotati
creditori che ne facciano richiesta i dati relativi ai di sostanziale autonomia, con una consequenzia-
condomini morosi. È però anche vero che la mede- le diminuzione del valore dell’intero fabbricato e,
sima disposizione, ovvero l’art. 63 delle disposizioni quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari
di attuazione del codice civile, prevede che in ca- che lo compongono, da cui la legittimazione attiva
so di escussione infruttuosa dei condomini morosi sia del condominio che del singolo condomino.
il creditore del condominio possa, per quanto in
via sussidiaria, rivalersi anche nei confronti dei Delega
condomini che invece avevano pagato la propria I soggetti che hanno diritto di essere convocati
quota di spese condominiali nelle casse comuni. e partecipare all’assemblea condominiale possono
Per le obbligazioni extra contrattuali, ad esempio esercitare tale diritto per mezzo di un rappresen-
per quelle per fatto illecito (si pensi ai danni cau- tante munito di delega. La riforma del condominio
sati dalla mancata custodia delle parti comuni), si del 2012 ha modificato l’articolo 67 disp. att. c.c. in
ritiene invece che la regola della responsabilità dei materia di delega, prevedendo come obbligatoria
condomini sia quella della solidarietà, in quanto la forma scritta e introducendo un divieto gene-
in questi casi vi sarebbe sempre un’espressa pre- ralizzato di conferire delega all’amministratore
visione normativa che stabilisce il principio della condominiale. Inoltre, se i condomini sono più di
solidarietà. venti, la delega è consentita per non più di un quin-
to dei condomini e un quinto del valore dell’edificio,
Decoro architettonico in modo da evitare che anche un solo condomino
Il decoro architettonico, sebbene nel codice civi- possa condizionare la volontà dell’assemblea. La
le non esista una definizione, è ormai considerato delega può essere conferita a qualsiasi soggetto,
pacificamente dalla giurisprudenza come un bene quindi anche a un non condomino, salvo specifi-
comune e, quindi, mantenuto e tutelato a prescin- ci divieti regolamentari. I rapporti fra delegante
dere dalla validità estetica assoluta delle modifiche e delegato sono disciplinati dalle regole generali
che si intendono a apportare. Il decoro architet- sul mandato e quindi sono legittimati a far valere
5L'ABC DEL CONDOMINIO
eventuali vizi dell’atto solo le due parti interessa- qualità dell’incidenza della nuova opera sull’edifi-
te e non anche gli altri condomini. cio condominiale, in modo che andranno qualificate
come innovazioni quegli interventi, diretti al mi-
Deliberazione glioramento della proprietà condominiale, che
L’espressione della volontà della maggioran- comportino modifiche di carattere strutturale e il
za dei condomini riuniti in assemblea che risulta mutamento di destinazione dell’immobile, men-
dal relativo verbale. Può essere impugnata in se- tre non saranno tali quelle modifiche che abbiano
de giudiziale dai condomini contrari o assenti alla soltanto lo scopo di rendere più comodo l’utilizzo
riunione. di quest’ultimo. Tra di esse, ad esempio, la giu-
risprudenza ha annoverato la sostituzione di un
Fondo bruciatore a gasolio con quello a gas metano, l’in-
Con la riforma del condominio del 2012 è stato stallazione del citofono o dei dispositivi di apertura
previsto come obbligatorio il fondo che l’assem- meccanica dei portoni, la pavimentazione della
blea deve costituire nel caso abbia deliberato terrazza condominiale, ecc.. Costituisce, inoltre,
innovazioni o lavori di manutenzione straordina- una semplice modificazione l'installazione, nel
ria dell’edificio condominiale. Il fondo deve essere seminterrato di un fabbricato condominiale, di
pari all’importo dei lavori deliberati e la sua co- un'autoclave autonoma, da parte del singolo con-
stituzione può avvenire in relazione allo stato di domino, per il sollevamento dell'acqua in favore
avanzamento dei lavori, in modo che l’amministra- del suo appartamento, ove non precluda, agli altri
tore abbia man mano la provvista necessaria per condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comu-
saldare gli acconti da versare all’impresa appal- ne, e non alteri la destinazione della stessa. Sono
tatrice sulla base dello stato di avanzamento dei vietate le innovazioni contrarie al decoro architet-
lavori pattuito contrattualmente. Il fondo quindi tonico, quelle che mettano a rischio la stabilità o
si costituisce giuridicamente con la creazione di la sicurezza dello stabile e quelle che rendano in-
uno specifico capitolo di spesa nel bilancio condo- servibili le parti comuni. Qualora l’innovazione
miniale e con l’effettivo versamento dei contributi comporti una spesa molto gravosa o abbia carat-
sul conto corrente condominiale. Scopo della norma tere voluttuario rispetto alle particolari condizioni
è quello di imporre una contabilità separata per le e all’importanza dell’edificio, e consista in opere
opere straordinarie, rafforzando la garanzia di una o impianti suscettibili di utilizzazione separata,
pronta e sicura realizzazione del credito delle im- i condomini che non intendono trarne vantaggio
prese appaltatrici, che altrimenti dovrebbero agire possono chiedere l’esonero dalle relative spese, se-
contro i condomini e in prima battuta su quelli mo- condo quanto previsto dall’art. 1121, comma 1, c.c..
rosi. Secondo alcune sentenze di merito la mancata Di conseguenza, ove sia stata deliberata un’inno-
costituzione del fondo comporterebbe addirittura vazione di carattere voluttuario o importante una
la nullità della delibera di approvazione delle in- spesa gravosa e nella stessa adunanza il condomi-
novazioni o dei lavori straordinari. Maggiori dubbi no non abbia fatto valere il suo diritto all’esonero
ci sono invece sulla validità di eventuali fondi isti- dal contributo, lo stesso va esercitato nei termini
tuiti dall’assemblea, ad esempio per sopperire alle e nei modi previsti per l’impugnazione delle deli-
inadempienze contributive dei condomini morosi o berazioni, e l’accoglimento del diritto all’esonero
a spese urgenti o impreviste. comporta l’annullamento della deliberazione.
Innovazioni Impugnazione
L’art. 1120, comma 1, c.c. parla semplicemente di La deliberazione assembleare che sia stata
innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più adottata nel rispetto delle procedure previste dal-
comodo o al maggior rendimento delle cose comu- la legge e dal regolamento condominiale e con le
ni, limitandosi a indicare gli scopi degli interventi maggioranze prescritte dalla legge rappresenta
in questione, senza però fornire una definizione del la volontà del condominio e vincola tutti i condo-
concetto di innovazione. Tuttavia la distinzione mini, anche quelli che abbiano votato contro tale
tra questo tipo di interventi e le semplici modi- decisione o non siano stati presenti alla votazione.
fiche apportate all’edificio condominiale si rivela Questo non vuol dire che le deliberazioni, una vol-
importante ai fini dell’individuazione del quorum ta adottate dall’assemblea, non possano più essere
necessario all’adozione delle relative delibere. In- revocate. In caso contrario l’attività del condomi-
fatti, a differenza delle innovazioni, per le opere di nio ne risulterebbe paralizzata. Volta per volta
semplice modifica è richiesta l’adesione, in secon- basterà quindi che l’assemblea adotti una nuova
da convocazione, soltanto della maggioranza degli deliberazione, sempre con le maggioranze pre-
intervenuti all’assemblea che rappresenti un ter- scritte dalla legge, per revocare quanto disposto
zo del valore dell’edificio (art. 1136, comma 3, c.c.). con una precedente delibera. Nel caso in cui, inve-
È allora quanto mai opportuno fare riferimento ce, la deliberazione assembleare sia invalida, per
all’elaborazione giurisprudenziale in materia di il mancato rispetto del procedimento di approva-
innovazioni condominiali. La distinzione tra in- zione o, comunque, perché contenga disposizioni
novazioni e modifiche si ricollega all’entità e alla contrarie alla legge o al regolamento di condominio,
6L'ABC DEL CONDOMINIO
la stessa potrà essere impugnata giudizialmente oltre al proprietario della terrazza, tutti i condo-
dai condomini. Tuttavia, ex art. 1137 c.c., soltanto mini dei piani sottostanti, ai sensi dell’art. 1126
i condomini dissenzienti e astenuti, nonché quelli c.c.. Se la terrazza a livello risulta invece incassa-
che non abbiano partecipato all’assemblea, po- ta (si veda quanto detto a proposito dei balconi),
tranno presentare ricorso all’autorità giudiziaria, per le spese relative alla soletta si applica il crite-
salve le ipotesi di nullità delle deliberazioni e pre- rio dell’art. 1125 c.c..
vio esperimento della procedura di mediazione c.d.
obbligatoria di cui al dlgs 28/2010. Maggioranze (quorum)
Il codice civile e una serie di leggi speciali in-
Lastrico solare dicano le maggioranze volta per volta necessarie
Il lastrico solare viene annoverato fra le par- per le varie deliberazioni di competenza dell’as-
ti comuni all’edificio di cui all’art. 1117 c.c., ma è semblea condominiale. Si è soliti distinguere tra
privo di una definizione legislativa. Secondo la giu- maggioranze semplici, maggioranze qualificate e
risprudenza per lastrico solare deve intendersi la maggioranze agevolate. L’art. 1136, comma 1, c.c.,
superficie terminale dell’edificio che abbia la fun- richiede, per l’assemblea in prima convocazione, un
zione di copertura e/o tetto delle sottostanti unità quorum costitutivo di condomini che rappresentino
immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza
pure accessorio. Pertanto il lastrico solare consi- dei partecipanti al condominio, e un quorum deli-
ste in quella superficie che si trova al culmine del berativo della maggioranza degli intervenuti e di
fabbricato, con la funzione primaria di coprire lo almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia è
stabile. Il lastrico solare, in quanto abbia anche raro che le assemblee si svolgano in prima convo-
la funzione di area calpestabile, può essere uti- cazione, in quanto le maggioranze prescritte dalla
lizzato per vari impieghi accessori, come l’uso o legge per le riunioni in seconda convocazione so-
il godimento dei condomini, l’installazione di im- no molto più basse e, di conseguenza, facilitano
pianti di energia rinnovabile, la concessione a terzi il raggiungimento del numero di voti necessario
a titolo oneroso di un diritto reale o personale di all’adozione delle singole deliberazioni. Infatti il
godimento, come ad esempio per l’installazione di quorum previsto ai fini della costituzione dell’as-
un’antenna di telefonia mobile o un cartellone pub- semblea in seconda convocazione è ora pari a un
blicitario. Qualora il lastrico svolga la funzione di terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo
copertura oppure sia utilizzabile da tutti i condo- del valore dell’edificio, mentre il quorum delibera-
mini per finalità diverse, le spese vanno ripartite tivo è pari alla maggioranza degli intervenuti che
in base al criterio generale di cui all’art.1123 c.c.. rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Per
Quando esso è destinato a servire una parte dell’in- quanto riguarda le materie per le quali è sufficien-
tero fabbricato si applica invece il terzo comma di te il raggiungimento della maggioranza semplice,
tale disposizione, che pone le spese a carico del in prima o in seconda convocazione, che, facendo
gruppo di condomini che ne trae utilità (c.d. condo- applicazione di un criterio di residualità, sono tutte
minio parziale). Sono equiparabili al lastrico solare quelle che non rientrino nelle competenze dell’as-
anche i lastrici di proprietà esclusiva dei singoli semblea e per le quali la legge non preveda una
condomini e le terrazze a livello. Poiché anche in maggioranza speciale o agevolata, si segnalano, a
questi casi il bene svolge funzione di copertura del titolo esemplificativo, la manutenzione ordinaria,
fabbricato, l’obbligo di provvedere alla sua ripara- l’approvazione del bilancio preventivo e la sua ri-
zione o ricostruzione, sempre che la necessità di partizione, l’approvazione del bilancio consuntivo
provvedere non derivi da fatto imputabile esclusi- e la sua ripartizione, l’impiego degli eventuali resi-
vamente al condomino che ne abbia la proprietà, dui attivi della gestione. In una serie di casi, invece,
grava su tutti i condomini interessati, ma con ri- sono necessarie delle maggioranze qualificate, che
partizione delle spese ai sensi dell’art. 1126 c.c., richiedono un numero di voti maggiore per l’ado-
quindi un terzo gravante su chi ha l’uso esclusivo zione delle deliberazioni assembleari. Si tratta di
e gli altri due terzi gravanti su tutti i condomini numerose disposizioni codicistiche, molte delle
dell’edificio o della parte di questo ai quali il la- quali introdotte ex novo dalla legge n. 220/2012,
strico solare serve (ovvero i proprietari delle unità che prevedono dei quorum deliberativi particolari
immobiliari comprese, in tutto o in parte, nello spa- nelle ipotesi di nomina e revoca dell’amministra-
zio verticale sottostante al lastrico solare o alla tore, liti attive e passive relative a materie che
terrazza a livello). Quest’ultima, in particolare, è esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore,
caratterizzata dal fatto di svolgere la funzione di ricostruzione dell’edificio, riparazioni straordina-
normale terrazza dei proprietari dell’unità abita- rie di notevole entità, approvazione e modifica del
tiva posta livello e la medesima funzione del tetto regolamento condominiale, scioglimento del con-
per i proprietari degli appartamenti posti ai piani dominio, innovazioni dirette al miglioramento o
inferiori. Viene equiparata al lastrico solare posto all’uso più comodo o al maggior rendimento delle
alla sommità dell’edificio nei confronti degli appar- cose comuni. La legislazione speciale successi-
tamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese di va all’entrata in vigore del codice civile aveva poi
riparazione e di costruzione devono contribuire, previsto tutta una serie di maggioranze agevola-
7L'ABC DEL CONDOMINIO
te per la realizzazione di particolari innovazioni Ordine del giorno
di interesse sociale negli edifici condominiali. Con L’insieme degli argomenti sui quali l’assemblea è
un’operazione inversa la legge di riforma del con- chiamata a deliberare. Viene determinato dall’am-
dominio ha inteso riportare all’interno del codice ministratore, anche su suggerimento o richiesta dei
civile le relative disposizioni normative, cercando condomini. Esso delimita l’ambito delle questioni
anche in questo caso di fare in modo che i relativi sulle quali l’assemblea è chiamata a deliberare.
quorum assembleari fossero comunque agevola-
ti rispetto a quelli ordinariamente previsti per le Parti comuni
innovazioni. Nel seguire un ordine meramente cro- L’insieme dei beni e dei servizi di proprietà co-
nologico, si richiamano quindi i quorum speciali in mune ai vari condomini che servono a garantire
tema di eliminazione delle barriere architettoni- il migliore utilizzo delle singole parti di proprie-
che (legge n. 13 del 9 gennaio 1989), realizzazione tà esclusiva. L’art. 1117 c.c. ne contiene un elenco
di parcheggi da destinare a pertinenze delle sin- esemplificativo. L’art. 1102 c.c., norma dettata in
gole unità immobiliari (legge n. 122 del 24 marzo materia di comunione ma applicabile anche in
1989), trasformazione dell’impianto di riscalda- ambito condominiale, stabilisce che ciascun parte-
mento centralizzato in impianti unifamiliari a cipante può servirsi della cosa comune, purché non
gas (legge n. 10 del 9 gennaio 1991 e successive ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
modificazioni), installazione di antenne satellita- partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
ri collettive (legge n. 66 del 20 marzo 2001), lavori diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
di ammodernamento necessari al passaggio dei ca- modificazioni necessarie per il miglior godimento
vi in fibra ottica (legge n. 69 del 18 giugno 2009), della cosa. Inoltre il partecipante non può esten-
opere edilizie di installazione di infrastrutture di dere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli
ricarica elettrica dei veicoli (c.d. decreto sviluppo altri partecipanti, se non compie atti idonei a mu-
di cui al dl n. 83/2012, convertito dalla legge n. 134 tare il titolo in suo possesso. Quindi l'uso delle parti
del 7 agosto 2012). comuni da parte di ciascun condomino è, in primo
luogo, sottoposto alle seguenti due limitazioni fon-
Manutenzione damentali: il divieto di alterarne la destinazione e
Per manutenzione del condominio si intendono di impedire agli altri partecipanti di farne uso se-
quell’insieme di interventi finalizzati a mantene- condo il loro diritto. Si noti che sussiste alterazione
re in uno stato di ordinaria funzionalità i beni e della destinazione quando il condomino modifica
i servizi comuni dell’edificio. La principale distin- le cose comuni in modo tale da rendere impossibi-
zione che è opportuno operare nell’ambito degli le o, comunque, pregiudicare in modo apprezzabile
interventi di manutenzione delle parti comuni la funzione originaria delle parti comuni. Così è ad
degli edifici in condominio è quella fra operazio- esempio illegittimo il transennamento di spazi con-
ni ordinarie e straordinarie. Generalmente sono dominiali attuato da alcuni condomini mediante
considerati interventi straordinari quelli carat- apposizione di paletti. Allo stesso modo è vietato
terizzati dall’imprevedibilità (ad esempio per compiere opere di trasformazione del giardino co-
fronteggiare i danni prodotti da un fulmine o da mune (costruendo una copertura con veranda) che
un incendio) o dall’eccezionalità, nel senso della lo- si traducano in un pregiudizio delle utilità che esso
ro infrequenza nel tempo e/o del loro ingente costo è destinato ad apportare alle altre porzioni del fab-
(si pensi al rifacimento dell’intonaco della faccia- bricato (in termini di aerazione, amenità, vedute,
ta, alla sostituzione della caldaia dell’impianto ecc.). Quanto all'impedimento dell'altrui pari uso,
di riscaldamento centralizzato, alla sostituzione il termine «impedire» può intendersi in senso lato,
del motore dell’ascensore, ecc.). Per converso so- come diminuire o limitare; ovvero in senso stretto,
no da intendersi come ordinari quegli interventi secondo il significato letterale, come proibire e ren-
programmabili con cadenza periodica e che, per- dere impossibile. L'art. 1102 c.c. conferisce, quindi,
tanto, non rivestono carattere di urgenza, e che a ciascun partecipante la facoltà di realizzare la
riguardano riparazioni di piccola entità: si pen- più intensa utilizzazione delle parti comuni, pur-
si, ad esempio, alla sostituzione periodica delle ché sia compatibile con il diritto degli altri. Ciò non
lampadine nelle parti comuni dell’edificio, alla ri- significa, però, che ogni partecipante, nell'utilizza-
parazione delle serrature dei cancelli e dei portoni re le parti comuni, debba consentire agli altri di
di ingresso, alla pulizia dei cortili. farne un uso identico, perché l'identità nello spa-
zio o nel tempo potrebbe importare il divieto per
Millesimi di proprietà ogni condomino di fare delle parti comuni un uso
I millesimi di proprietà individuano il valore particolare a proprio esclusivo vantaggio. Per ve-
proporzionale di ciascuna unità immobiliare ri- rificare se tale divieto è stato violato si deve - in
spetto al valore complessivo dell'edificio e rispetto base all'esame della destinazione attuale della co-
alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e sa comune, nonché delle ragionevoli prospettive
dei servizi comuni. I millesimi vanno riassunti in offerte dalla sua oggettiva struttura e destinazio-
una specifica tabella che va allegata al regolamen- ne rispetto alle proprietà individuali e tenendo
to condominiale. conto delle aspettative, desumibili dall'uso che
8L'ABC DEL CONDOMINIO
ciascun condomino faccia della cosa stessa e della pagamento e/o di consegna di beni acquisiti o stru-
sua proprietà, o dei probabili mutamenti - se siano mentali all’amministrazione, a carico e a favore di
prevedibili modificazioni della cosa comune ugua- ognuna delle parti. L’art. 1130-bis c.c. prevede come
li o analoghe da parte degli altri condomini e se elementi imprescindibili del rendiconto: il registro
queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche at- di contabilità, il riepilogo finanziario e una rela-
tuate o in via di attuazione. In altre parole si deve zione accompagnatoria, esplicativa della gestione
accertare se la realizzazione delle opere da parte annuale, con l'indicazione anche dei rapporti in
di un condomino non impedisca agli altri il com- corso e delle questioni pendenti.
pimento di altre opere già previste o prevedibili
in relazione alla destinazione attuale della cosa e Regolamento
alle prospettive offerte dalla sua struttura e fun- Il documento che contiene le regole per la ge-
zione, le quali permettano agli altri partecipanti stione delle parti comuni e il funzionamento degli
lo stesso o altro migliore uso di tale cosa, a van- organismi condominiali. Può essere di origine con-
taggio delle proprietà esclusive. trattuale, ove approvato da tutti i condomini o
stilato dall’originario unico proprietario dell’edi-
Preventivo ficio e accettato dai vari acquirenti delle unità
Il documento economico-finanziario nel qua- immobiliari nei relativi atti di compravendita,
le l’amministratore espone le spese che prevede ovvero assembleare, ove adottato dai condomi-
sarà necessario affrontare nella nuova gestione. ni a maggioranza. Per le eventuali clausole che
Deve essere redatto annualmente da quest’ulti- impongano limitazioni alla proprietà esclusiva
mo e approvato dall’assemblea con la maggioranza dei singoli condomini è comunque sempre neces-
dei presenti che, in seconda convocazione, rappre- saria un’origine contrattuale, nei termini sopra
senti almeno un terzo dei millesimi di proprietà. indicati.
La cadenza annuale della gestione finanziaria del
condominio è prevista direttamente dalla legge Scale
(artt.1135, comma 1, n. 2, c.c. e 66, comma 1, disp. Sono beni comuni rientranti nell’elenco di cui
att. c.c.). Per questo motivo la giurisprudenza ha all’art. 1117 c.c. e sono finalizzati a dare accesso
stabilito che è nulla la deliberazione assembleare ai vari piani dell’edificio condominiale. Compren-
che, in assenza di una determinazione unanime dono tutto quanto fa parte della loro struttura, ai
dei condomini, vincoli il patrimonio degli stessi a fini sia della funzionalità che dell’estetica, quindi i
una previsione pluriennale di spesa, oltre a quel- pianerottoli, le ringhiere e i parapetti, il vano sca-
la annuale. la e gli altri vari accessori. Qualora nell’edificio vi
siano più scale, le stesse appartengono ai proprie-
Rendiconto (consuntivo) tari delle unità immobiliari che sono servite dalle
Il documento che riassume dal punto di vista medesime, dal piano terra fino all’ultimo piano, ai
contabile ed economico-finanziario l’attività ge- sensi art. 1123, comma 3, c.c., che introduce la fi-
stionale svolta dall’amministratore. Deve essere gura del c.d. condominio parziale. Il pianerottolo
redatto annualmente da quest’ultimo e approva- ha natura condominiale anche se consente l’ac-
to dall’assemblea con la maggioranza dei presenti cesso all’unico appartamento dell’ultimo piano. Il
che, in seconda convocazione, rappresenti almeno condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può collocare
un terzo dei millesimi di proprietà. Il rendicon- davanti alla porta di ingresso della sua proprietà
to è considerato uno degli obblighi più importanti esclusiva piante, zerbino, tappeti e oggetti orna-
dell’amministratore nei confronti del condominio, mentali, a condizione che ciò non crei situazioni
in quanto rappresenta lo strumento attraverso il di pericolo per chi transita lungo le scale. Per la
quale viene reso noto ai condomini il modo in cui ripartizione delle spese si veda quanto detto in re-
sono state impiegate le somme da questi versate, lazione all’impianto di ascensore.
attraverso la dimostrazione documentale (le c.d.
pezze giustificative) degli esborsi sostenuti duran- Spese condominiali
te l’anno. Infatti, generalmente, l'amministrazione Le spese condominiali hanno a oggetto le par-
di beni altrui e per conto di altri, comporta ex art. ti comuni dell’edificio e tutti i partecipanti alla
1713 c.c., l'obbligo di rendiconto, nel senso che il comunione sono tenuti a contribuire, a prescinde-
mandatario deve rendere al mandante il conto del re dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Al
suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto fine di garantire la contribuzione di ogni compro-
a causa del mandato. L'approvazione del rendicon- prietario, la legge prevede che il condomino non
to da parte del mandante ha quindi la funzione di possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni
certificare l'adempimento del mandatario al con- (art. 1118, comma 2, c.c.). Tale norma è impera-
tratto di mandato e di attribuire certezza al saldo tiva, quindi neppure un regolamento contrattuale
contabile, che diviene così oggetto di obbligazione potrebbe derogarvi. Inoltre, al comproprietario non
di una parte nei confronti dell'altra, nel senso che è permesso sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
dall’approvazione del conto di un’attività di am- spese per la conservazione delle parti comuni, nean-
ministrazione possono scaturire obbligazioni di che modificando la destinazione d'uso della propria
9L'ABC DEL CONDOMINIO
unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi codice civile stabilisce che le tabelle millesimali pos-
speciali (art. 1118, comma 3, c.c.). Anche il distac- sano essere modificate o rettificate soltanto se vi è
co dall’impianto centralizzato di riscaldamento non l'unanimità di tutti i condomini. Le modifiche e retti-
esclude, in toto, il dovere di contribuzione alle spe- fiche, anche nell'interesse di uno solo dei condomini,
se di manutenzione straordinaria dell’impianto e a possono essere però effettuate dall'assemblea con la
quelle necessarie per la sua conservazione e mes- maggioranza degli intervenuti che rappresentino al-
sa a norma. meno la metà del valore dell'edificio quando risulta
che le tabelle attuali sono conseguenza di un errore
Tabelle millesimali o sono cambiate le condizioni di una parte dell'edi-
La tabella millesimale è il documento, da allegare ficio (ad esempio a causa di una sopraelevazione, di
al regolamento di condominio, che riassume i mil- incremento di superfici o incremento/diminuzione di
lesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. unità abitative) e ciò ha causato una alterazione del
Tuttavia, con riferimento ai millesimi di spesa, è pos- valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di
sibile che il condominio approvi più di una tabella. un solo condomino superiore a un quinto.
Basta pensare all'ipotesi in cui alcuni servizi o beni
comuni possano essere utilizzati in modo differente Verbale (assembleare)
o prevalente soltanto da alcune unità immobiliari, Il documento stilato nel corso dell’assemblea con-
come accade quando ad esempio l'ascensore condo- dominiale dal quale risulta la volontà dei condomini
miniale serve soltanto una parte dell'edificio oppure ivi riuniti e che contiene le deliberazioni ivi adotta-
solo alcuni piani. In questo caso l'assemblea condo- te. Per il contenuto del verbale assembleare si veda
miniale potrà approvare tabelle millesimali di spesa la tabella nella pagina accanto.
diverse a seconda dei differenti servizi o beni. Per
questi motivi accanto a una tabella millesimale di Videosorveglianza
proprietà e a una tabella millesimale di spesa genera- L’installazione degli impianti di videosorveglian-
le potranno coesistere tabelle millesimali speciali. Il za ha la finalità di proteggere aree e abitazioni,
Il nuovo cartello sulla videosorveglianza
Fonte: Rielaborazione ItaliaOggi del modello riportato nelle LineeGuida n. 3/2019, Edpb, pag. 23
10L'ABC DEL CONDOMINIO
Il contenuto del verbale assembleare
Indicare il luogo in cui si svolge l’assemblea (città, indirizzo dell’edificio che ospi-
LUOGO
ta la riunione)
DATA Indicare giorno, mese e anno della riunione
Indicare l’orario di convocazione della riunione, come risultante dagli avvisi di
ORARIO
convocazione, e l’ora in cui l’assemblea è stata dichiarata chiusa
Indicare se si tratta di riunione in prima o in seconda convocazione e, in quest’ul-
timo caso, spiegare le ragioni per le quali non si è potuta svolgere l’assemblea
TIPO DI ASSEMBLEA
in prima convocazione, indicando luogo, data e ora della stessa, come risultan-
te dagli avvisi di convocazione
Indicare la regolarità dell’assemblea dopo aver verificato le modalità di ricevimen-
VERIFICA DEL- to dei relativi avvisi e aver controllato che tutti i condomini siano stati avvisati in
LA REGOLARITA’ tempo utile della convocazione della riunione, avendo cura di conservare i docu-
DELL’ASSEMBLEA menti che provano l’adempimento di cui sopra da parte dell’amministratore (ad
es. le ricevute di ritorno delle raccomandata spedite ai condomini)
Indicare nominativamente i soggetti partecipanti alla riunione, previa verifica della
ELENCO DEI
loro presenza, evidenziando eventuali deleghe (che andranno ritirate e conserva-
PARTECIPANTI
te), nonché i valori millesimali attribuiti ai presenti
ORDINE Riportare integralmente l’ordine del giorno, così come risultante dagli avvisi di
DEL GIORNO convocazione
NOMINA DEL PRE-
SIDENTE E DEL Procedere alla nomina del presidente e del segretario dell’assemblea
SEGRETARIO
Procedere alla verbalizzazione della dichiarazione del presidente di apertura
DICHIARAZIONE DI
dell’assemblea, previa verifica da parte di quest’ultimo della regolarità degli
VALIDITÀ DELL’AS-
adempimenti precedenti e della presenza del quorum necessario per la sua co-
SEMBLEA
stituzione
LETTURA DEI
Verbalizzare il fatto che il presidente abbia provveduto a dare lettura dell’ordine
PUNTI ALL’ORDINE
del giorno, così come previamente trascritto nel medesimo verbale
DEL GIORNO
Verbalizzare la dichiarazione del presidente di apertura della discussione sui
APERTURA DELLA singoli punti all’ordine del giorno, procedendo poi ad annotare sinteticamente,
DISCUSSIONE secondo le indicazioni dello stesso presidente, il contenuto dei vari interventi
che si susseguono
Verbalizzare il nominativo (e i rispettivi millesimi di proprietà rappresentati) dei
condomini (o loro rappresentanti) intervenuti e/o allontanatisi durante la discus-
VOTAZIONE
sione e che partecipino (o non partecipino) alla votazione. Indicare altresì la
proposta messa in votazione e i voti riportati per la stessa
Proclamare il risultato della votazione, una volta compiuto lo scrutinio dei voti,
dando conto dell’approvazione o meno della proposta (e degli eventuali prov-
vedimenti adottati in conseguenza della stessa), avendo cura di specificare il
RISULTATO DELLA
nominativo (con relativo numero dei millesimi rappresentati) dei condomini che
VOTAZIONE
si sono espressi in modo favorevole, nonché di quelli che si sono espressi in
senso negativo oppure si sono astenuti (specificando anche, in quest’ultimo ca-
so, se a seguito di un supposto conflitto di interessi)
Annotare sul verbale la presenza di eventuali allegati acquisiti dall’assemblea
MENZIONE DI EVEN-
che entrano a far parte integrante del verbale stesso (ad esempio produzioni do-
TUALI ALLEGATI
cumentali, conteggi, capitolati, preventivi, pareri legali o tecnici ecc.)
Procedere alla lettura del contenuto del verbale in assemblea e, ove non venga-
SOTTOSCRIZIONE
no sollevati dubbi o eccezioni, provvedere alla sottoscrizione del documento da
DEL VERBALE
parte del segretario e del presidente
DICHIARAZIONE
DI CHIUSURA Trascrivere la dichiarazione del presidente di chiusura dell’assemblea
DELL’ASSEMBLEA
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