Associazione Liberi Amministratori Condominiali - Alac Brindisi
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Amministratori Condominiali
Sede territoriale Di Brindisi
ALAC Brindisi Informa n. 05/2020
Dott. Gian Paolo Ladisa Ing. Saverio Ladisa
PRESIDENTE A.L.A.C. BRINDISI
Dottore Commercialista Revisore Contabile
Info contatti 340 4150266 - 0831 527905 – 08311880159
www.alacbrindisi.it info@alacbrindisi.it
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News ALAC Informa
Rassegna Stampa (ad uso interno degli associati)
Piano casa Puglia, proroga al 31 dicembre 2020
Denuncia di affitto in nero
Giudice competente per il pagamento delle spese da parte di un condomino
domiciliato in uno Stato diverso da quello in cui si trova l’immobile
Il portinaio può chiedere ogni anno un anticipo del Tfr
Immobile in comproprietà e convocazione dei coniugi
Immobili collabenti e pertinenze: i chiarimenti sull’imposizione fiscale
Irrilevanti nei confronti del condominio i rapporti tra il proprietario
dell’immobile e il conduttore
L’amministratore non può toccare le tabelle millesimali del condominio
ISA 2020, pronti i modelli per l’amministratore di condominio
Opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali
e vizi inerenti delle delibere assembleari
Opposizione a decreto ingiuntivo per le morosità condominiali: il giudice
de quo non può valutare il merito delle delibere assembleari
Valore dell’avviso di convocazione mandato via pec ad una “semplice”
email
Parola d’esperto. Domande e risposte. Giuseppe Simone
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Piano casa Puglia, proroga
al 31 dicembre 2020
In attesa della ‘Legge sulla bellezza del territorio‘ In assenza di proroga, oppure con proroghe
il Consiglio Regionale ha approvato la accompagnate a modifiche restrittive rispetto
proroga del Piano casa Puglia al 31 dicembre all’impianto originario della legge, si
2020. consoliderebbe la valorizzazione del patrimonio
Il Piano casa Puglia, in scadenza al 31 dicembre edilizio appartenente ai cittadini la cui
2019, sarà prorogato per un altro anno. disponibilità economica sia stata in grado di
Le domande di ampliamento volumetrico intercettare con tempestività (ovvero con le
potranno essere presentate entro il 31 dicembre precedenti proroghe) le misure di sostegno
2020 e viene spostata al 1° agosto all’attività edilizia.
2019 anche la data entro la quale gli immobili E ciò rappresenterebbe un’apprezzabile
devono risultare “esistenti” per poter essere ingerenza
interessati dagli interventi di ampliamento dei poteri pubblici nel normale andamento
o sostituzione edilizia. del mercato, a fronte dell’ancora
Non cambiano le percentuali di ampliamento sussistenti finalità individuate dal legislatore
volumetrico consentite, che partono storico
dal 20% e possono raggiungere il 35% in Questa la ratio che ha accompagnato le
caso di demolizione e ricostruzione o al 45% modifiche
se alla demolizione segue la delocalizzazione agli articoli 5 e 7 della Legge Regionale
dell’edificio e la rigenerazione urbana n. 14/2009.
dell’area su cui sorgeva. Piano casa Puglia
La proroga del Piano casa Il Piano casa è la norma, lanciata per la
Basandosi su quanto contenuto nel Rapporto prima volta nel 2009 ai tempi del governo
Svimez 2019 “L’economia e la società Berlusconi, che prevede bonus volumetrici
del Mezzogiorno”, in cui si sostiene che anche del 20% per l’ampliamento delle abitazioni.
per il 2018 il settore trainante in Puglia è In Puglia fu recepito con la legge
stato quello delle costruzioni (+ 4,4%) e che 14/2009 e da allora i termini sono stati prorogati
tale dato è ovviamente legato al Piano casa, sei volte, in particolare dal 2014 di
la V Commissione del Consiglio Regionale anno in anno.
della Puglia ha deciso di ampliare la validità
temporale del Piano Casa.
Oltre questo, per il legislatore regionale il
motivo della proroga consiste nell’assicurare
i benefici delle disposizioni normative in discorso Michele Santoro
anche ai cittadini che per motivi congiunturali
(per esempio la mancata disponibilità
economica per intraprendere
l’iniziativa edilizia) non siano stati
nelle condizioni di avanzare la propria
istanza progettuale.
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Denuncia di affitto in nero
In caso di avviso di accertamento dichiarazione del provento incassato dalla
avente per oggetto la locazione; nel secondo caso, invece, occorre
versare anche l'omessa imposta di registro
richiesta di maggiore imposta
versata annualmente per la registrazione del
IRPEF, la denuncia dell'inquilino contratto.
è idonea a dimostrare Quanto alla prova (denuncia dell'inquilino di
l'esistenza di un contratto verbale un affitto in nero), in tema esistono due di
di locazione in nero? versi orientamenti.
Preliminarmente, in materia locatizia, giova Secondo un primo orientamento, la denuncia
ricordare che l'art. 13 l. n. 431/1998 è stato dell'inquilino non basta in quanto le prove
riscritto interamente dall'art. 1, comma 59, l. dell'omessa registrazione devono fondarsi su
n. 208/2015. In particolare, il comma 1 accertamenti di tipo documentale, non
dell'art. 13 pone ora, a carico del solo potendo trovare valore probatorio le semplici
locatore, l'onere della registrazione tempestiva dichiarazioni rese da terzi nell'ambito
del contratto nel termine dichiarato perentorio della verifica. Quindi, le dichiarazioni di
di 30 giorni dalla stipulazione, ma solo agli terzi, come nel caso dell'inquilino che attesti
effetti civilistici di cui all'art. 13, con onere di di aver abitato un appartamento con un
comunicare entro i 60 giorni successivi contratto irregolare, se non suffragate da altri
l'avvenuta registrazione sia al conduttore elementi, costituiscono meri indizi da
che all'amministratore di condominio. approfondire a cura dell'ufficio delle imposte
Sebbene l'onere di registrazione spetti al che non consentono di provare l'evasione
proprietario, in caso di mancata registrazione (CTR Lazio n. 7750/18).
del contratto di locazione, l'Agenzia Di contrario avviso è, invece, l'orientamento
delle Entrate può alternativamente agire per della Commissione Tributaria provinciale di
il recupero dell'imposta di registro non versata Milano (CTP Milano, sez. XIX, 24 maggio
nei confronti sia del locatore sia dell'inquilino. 2019) secondo cui basta la dichiarazione
Ciò in quanto il proprietario e l'in dell'inquilino per dimostrare l'esistenza di un
quilino sono obbligati in solido al pagamento affitto in nero. Per meglio dire, secondo tale
dell'imposta di registro di fronte all'Agenzia assunto, diverso sarebbe stato il caso in cui un
delle Entrate. terzo qualsiasi (ad esempio vicino di
Premesso ciò, ai fini del quesito in esame, appartamento) avesse denunciato sua sponte il
occorre un'ulteriore distinzione importante fatto all'Agenzia delle Entrate. Nel caso de
tra mancata dichiarazione dei redditi derivanti quo, invece, poiché il contratto verbale era
dall'affitto di unità immobiliare denunciata al stato denunciato dall'inquilino, a quest'ultimo
fisco e quella di un affitto in nero non non poteva essere attribuita la qualifica di
registrato e non dichiarato: nel primo caso semplice terzo, in quanto questi assumeva
occorre versare solo le imposte IRPEF invece la funzione di parte del contratto
derivanti dalla mancata
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stesso. Tuttavia, il problema di questa a livello pratico, può rivelarsi molto difficile
seconda interpretazione è quella di far (es. maggior canone percepito in contanti).
ricadere interamente sul locatore l'onere di In conclusione, alla luce della citata
“contestare” la denuncia con una prova che, ricostruzione, in caso di giudizio, il giudice
ben potrebbe tener conto anche delle
dichiarazioni dell'inquilino.
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Giudice competente per il pagamento delle
spese da parte di un condomino domiciliato
in uno Stato diverso da quello
in cui si trova l'immobile
Massima regolamento (CE) n. 593/2008 del
L'art. 7, punto 1, lett. a), del regolamento Parlamento europeo e del Consiglio, del 17
(UE) n. 1215/2012 del Parlamento europeo e giugno 2008, sulla legge applicabile alle
del Consiglio, del 12 dicembre 2012, obbligazioni contrattuali (Roma I), deve
concernente la competenza giurisdizionale, il essere interpretato nel senso che una
riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni controversia vertente su di un'obbligazione
in materia civile e commerciale, deve essere di pagamento risultante da una decisione
interpretato nel senso che una controversia dell'assemblea dei condomini di un immobile
vertente su di un'obbligazione di pagamento composto di appartamenti, relativa alle spese
risultante da una decisione dell'assemblea per la manutenzione delle parti comuni di
dei condomini di un immobile costituito di tale immobile, deve essere considerata come
appartamenti priva della personalità giuridica riguardante un contratto di prestazione di
e istituita ex lege per esercitare taluni diritti, servizi ai sensi di tale disposizione.
adottata a maggioranza dei suoi membri, ma Il caso
vincolante per tutti i condomini, deve Un amministratore di condominio di un
considerarsi riconducibile alla nozione di immobile sito in Bulgaria intentava un'azione
“materia contrattuale” ai sensi di tale giudiziaria dinanzi al Tribunale distrettuale di
disposizione. L'art. 4, paragrafo 1, lett.b), del Razlog - Bulgaria nei confronti di due
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condòmini morosi nel pagamento dei applicabili le disposizioni sulla
contributi condominiali afferenti all’unità determinazione della legge applicabile nel
immobiliare di loro proprietà e facente parte caso di rapporti contrattuali di cui al
del condominio, chiedendo la condanna degli regolamento n. 593/2008;
stessi, domiciliati in Irlanda, al pagamento di 3) in caso di ulteriore risposta negativa alla
detti contributi condominiali, oltre gli prima e alla seconda questione, stabilire se
interessi moratori. alle suddette delibere siano applicabili le
Il Tribunale distrettuale di Razlog dichiarava disposizioni del regolamento n. 864/2007, e
la propria incompetenza, sulla base dell'art. quali fondamenti extracontrattuali della
4, par. 1, del Reg. UE n. 1215/2012, dal pretesa, fra quelli citati nel regolamento,
momento che i convenuti erano domiciliati a rilevino;
Dublino (Irlanda), ritenendo che non 4) in caso di risposta affermativa alla prima o
ricorressero le condizioni per l'applicazione alla seconda questione, specificare se le
delle deroghe alla regola della competenza delibere di collettività prive di personalità in
generale (domicilio del convenuto) enunciata materia di spese per la manutenzione di un
da tale disposizione. edificio debbano essere considerate come un
L'amministratore di condominio impugnava “contratto di prestazioni di servizi”
tale ordinanza, chiedendo chiarimenti sulla nell'accezione dell'art. 4, paragrafo 1, lett.b),
natura giuridica delle obbligazioni Reg. CE n. 593/2008 o come un contratto
discendenti da una decisione di un organo “avente ad oggetto un diritto reale” o “la
collettivo privo di personalità giuridica, quale locazione” nell'accezione dell'art. 4,
è un'assemblea dei condomini di un paragrafo 1, lett. c), del medesimo
immobile costituito da appartamenti. regolamento.
Il giudice di rinvio, adito in appello, Le soluzioni giuridiche
sospendeva il procedimento e rimetteva le La Corte di Giustizia UE, nel rispondere alla
questioni alla Corte di Giustizia dell'Unione prima questione posta, preliminarmente
Europea. precisa, richiamando propri precedenti, che
La questione la competenza prevista all'art. 4, Reg. UE n.
Le questioni rimesse alla Corte di Giustizia 1215/2012, vale a dire quella delle autorità
dell'Unione Europea nella presente giurisdizionali dello Stato membro nel cui
fattispecie erano quattro: territorio il convenuto ha il suo domicilio,
1) accertare se le delibere di un soggetto di costituisce la regola generale e che le deroghe
diritto privo di personalità, che sorgono ex a tale regola devono ritenersi
lege in forza della particolare titolarità di un circoscritte ai casi tassativamente elencati
diritto, adottate a maggioranza dei loro nei quali il convenuto può o deve, a seconda
partecipanti ma vincolanti per tutti, anche delle circostanze, essere convenuto dinnanzi
per coloro che non le hanno votate, a un giudice di un altro Stato membro, con
costituiscano il fondamento di una conseguente divieto di una interpretazione
“obbligazione contrattuale” al fine della della disposizione che vada oltre le ipotesi
Determinazione della competenza espressamente prese in considerazione dal
giurisdizionale ai sensi dell'art. 7, punto 1, regolamento stesso.
lett. a), Reg. UE n. 1215/2012; Tra i casi che derogano alla regola generale e,
2) nel caso che alla prima questione fosse dunque, dettano una ipotesi di competenza
stata data risposta negativa,precisare se alle speciale rientra quello previsto all'art. 7,
suddette delibere assembleari siano punto 1, lett. a), Reg. UE n. 1215/2012,
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secondo cui in materia contrattuale, una persona aderisce ad un Condominio accetta di
persona domiciliata in uno Stato membro vincolarsi all'insieme delle disposizioni
può essere convenuta davanti all'autorità dell'atto che disciplina il condominio in
giurisdizionale del luogo di esecuzione questione nonché alle decisioni assunte
dell'obbligazione dedotta in giudizio. dall'assemblea dei condomini di tale
Nella specie, si trattava di accertare se immobile.
l'obbligazione nascente da una delibera La seconda e la terza questione non sono state
condominiale potesse rientrare in tale caso in esaminate, in quanto si riferivano unicamente
modo da radicare la competenza in capo al all'ipotesi in cui venisse data risposta negativa
giudice del luogo di esecuzione alla prima questione.
dell'obbligazione dedotta in giudizio. Con riguardo, invece, alla quarta questione si
La Corte nel rispondere in senso affermativo trattava di stabilire se la controversia da cui
alla questione se, da un lato, evidenzia che, scaturiva l'obbligo di pagamento dei
per costante giurisprudenza comunitaria, la contributi condominiali potesse essere
stipula di un contratto non costituisce una ricondotta nell'ambito di un contratto di
condizione di applicazione dell'art. 7, punto prestazione di servizi, nell'accezione dell'art.
1, lettera a), Reg. UE n. 1215/2012, dall'altro 4, par. 1, lett.b), Reg. CE n. 593/2008, o di un
ha cura di specificare che è indispensabile, ai contratto avente ad oggetto un diritto reale
fini della sua applicazione, che vi sia immobiliare, nell'accezione dell'art. 4,
un'obbligazione giuridica che sia stata paragrafo 1, lett. c), del predetto
liberamente assunta da un soggetto nei regolamento: nel primo caso la controversia
confronti di un altro. sarebbe stata regolata dalla legge del paese
L'obbligazione a carico dei condomini nei in cui risiede abitualmente il prestatore dei
confronti del condominio - secondo la Corte - servizi, nel secondo caso dalla legge dello
deve essere considerata un'obbligazione Stato membro in cui l'immobile è situato.
giuridica assunta volontariamente in La Corte, nell'escludere l'applicazione
considerazione della circostanza che, dell'art. 4, par. 1, lett.c), Reg. CE n. 593/2008
sebbene la partecipazione al condominio sia precisa, richiamando propri precedenti
prescritta per legge, i dettagli conformi, che la competenza esclusiva delle
dell'amministrazione delle parti comuni autorità giurisdizionali dello Stato membro in
dell'immobile interessato vengono cui l'immobile è situato in materia di diritti
eventualmente disciplinati per contratto e reali immobiliari e di contratti di locazione di
l'adesione al condominio avviene attraverso immobili, prevista dall'art. 24, punto 1, Reg.
l'acquisto volontario congiunto di un UE n. 1215/2012 non riguarda tutte le azioni
appartamento e di quote di comproprietà che si riferiscono ai diritti reali immobiliari,
relative a tali parti comuni. ma solo quelle che sono dirette, da un lato, a
Ai fini dell'applicazione dell'art. 7, punto 1, determinare l'estensione, la consistenza, la
lett. a), Reg. UE n. 1215/2012, non ha alcuna proprietà, il possesso di un bene immobile o
rilevanza - precisa la Corte - che detta l'esistenza di altri diritti reali su tali beni e,
obbligazione discenda esclusivamente da tale dall'altro, ad assicurare ai titolari di questi
atto d'acquisto o derivi ad un tempo da diritti la protezione delle prerogative
quest'ultimo e da una decisione adottata derivanti dal loro titolo.
dall'assemblea dei condomini, né che i L'azione promossa contro i condomini morosi
condomini non abbiano partecipato per il recupero dei contributi condominiali, i
all'adozione di tale decisione o si siano cui importi sono stabiliti dall'assemblea
opposti atteso che nel momento in cui una condominiale con delibera vincolante per
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tutti, esula da questa categoria e rientra in La Corte, nel richiamare propri precedenti
quella del contratto di prestazione di servizi: con i quali si era affermato che le
la Corte chiarisce che, sulla base di una obbligazioni che consistono nel versare una
giurisprudenza consolidata, tale nozione somma di denaro e che trovano il loro
implica che la parte che li fornisce effettui fondamento nel rapporto esistente tra
una determinata attività in cambio di un un'associazione e i suoi membri rientrano
corrispettivo. nella “materia contrattuale” in quanto
Osservazioni “l'adesione ad un'associazione crea tra gli
La decisione che si commenta detta dei punti associati stretti legami dello stesso tipo di
fermi in ordine alla problematica relativa al quelli che si instaurano tra le parti di un
giudice competente per le controversie in contratto”, giunge ad affermare che
materia di pagamento delle spese l'adesione al Condominio “avviene attraverso
condominiali e ciò per realizzare l'acquisto volontario congiunto di un
quell'esigenza di uniformità, all'interno appartamento e di quote di comproprietà
dell'Unione Europea, tra le varie legislazioni relative a tali parti comuni”; ne deriva che
degli Stati membri. le decisioni adottate dall'assemblea di
Esigenza che, del resto, è esplicitata nel Condominio devono essere considerate fonte
considerando 4 del regolamento n. di obbligazioni liberamente assunte che
1215/2012 secondo cui “alcune divergenze vincolano tutti i condomini, anche gli assenti
tra le norme nazionali sulla competenza e i dissenzienti.
giurisdizionale e sul riconoscimento delle Appurato, quindi, che le delibere
decisioni rendono più difficile il buon dell'assemblea condominiale rientrano nella
funzionamento del mercato interno. “materia contrattuale”, si esclude che
È pertanto indispensabile adottare l'obbligazione di pagamento dei contributi
disposizioni che consentano di unificare le condominiali possa essere ricompresa in un
norme sui conflitti di competenza in materia contratto avente ad oggetto un diritto reale
civile e commerciale e di garantire che le immobiliare, per ritenersi, invece, inclusa nei
decisioni emesse in uno Stato membro siano contratti aventi ad oggetto una prestazione
riconosciute ed eseguite in modo rapido e di servizi, in quanto la nozione di “servizi”
semplice”. implica che “la parte che li fornisce effettui
Dall'interpretazione fornita dalla Corte di una determinata attività in cambio di un
Giustizia dell'Unione Europea alle corrispettivo”, con conseguente competenza
disposizioni dei regolamenti n. 1215/2012 e n. dell'autorità giurisdizionale del luogo di
593/2008 si evince che, in caso di esecuzione dell'obbligazione dedotta in
obbligazioni condominiali, la decisione presa giudizio, in cui i servizi sono stati o avrebbero
dall'assemblea dei condomini adottata a dovuto essere prestati in base al contratto.
maggioranza e vincolante per tutti, rientra
nella nozione di “materia contrattuale”, con
conseguente applicazione dell'art. 7, punto 1,
lett. a), Reg. UE n. 1215/2012, atteso che la
disposizione non richiede la stipula di un
contratto per la sua applicazione, ma
l'esistenza di un'obbligazione in cui una parte
assume liberamente un obbligo nei confronti
dell'altra.
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Il portinaio può chiedere ogni anno
un anticipo del Tfr
parametri per il calcolo.
Il Tfr, il trattamento di fine rapporto, è una
somma di denaro che il lavoratore matura L'accantonamento
nel corso del rapporto di lavoro e che gli È dovere del condominio accantonare
viene liquidata dal datore di lavoro alla periodicamente il Tfr. Sarà dunque
cessazione, come stabilisce il Codice Civile, necessario istituire uno specifico fondo Tfr,
articolo 2120. Alcuni Contratti collettivi di per il quale l'amministratore sarà tenuto a
lavoro, indicano entro quale data il Tfr predisporre prospetti riassuntivi che
debba essere erogato, ma se non lo fanno - informino i condòmini riguardo l'entità
come nel caso del Ceni per dipendenti da dell'accantonamento. Ma che succede se,
proprietari di fabbricati - allora il dipendente nella circostanza di un passaggio di
può pretendere di riceverlo al momento consegne, il nuovo amministratore dovesse
dell'atto della cessazione del rapporto di rendersi conto che l'accantonamento Tfr del
lavoro. È prassi dei condomìni - come delle portiere non è congruo? Sarà necessario
aziende - quella di corrispondere il Tfr nel ricostruire il trattamento di fine rapporto,
mese successivo a quello di cessazione del determinando la cifra che doveva essere
rapporto di lavoro, per consentire accantonata, e convocare un'assemblea
l'aggiornamento dei coefficienti di straordinaria per mettere al corrente di
rivalutazione ma secondo la Cassazione quanto rilevato.
(sentenze 1040 e 4822 del 2002) il In caso di difficoltà il condominio potrebbe
lavoratore potrebbe avanzare il diritto di proporre un accordo con l'ex-dipendente con
ricevere subito il Tfr, anche se il datore di un piano di rateazione che potrebbe
lavoro non ha ancora a disposizione tutti i essere firmato con l'assistenza di
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un'organizzazione sindacale, ed essere Anticipazioni
depositato presso la Direzione Territoriale Come dice il Codice civile, una parte del Tfr
del Lavoro. può essere anticipata nel corso del rapporto
Il Tfr potrà essere accantonato dal di lavoro ma il Ceni aggiunge che,
condominio stesso come sopra, oppure limitatamente alle quote di Tfr maturate dal
destinato in tutto 0 in parte a un fondo 1° gennaio 2013 il datore di lavoro, su
pensione. In questo caso il lavoratore potrà richiesta del lavoratore, per non più di una
decidere se, terminato il rapporto di lavoro, volta l'anno, è tenuto a corrispondere
riscattare tutta la quota o parte di essa anticipazioni del Tfr nella misura del 50% di
presso il fondo previdenziale. quanto maturato, al netto di eventuali quote
destinate alla previdenza complementare.
Vincenzo Di Domenico
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Immobile in comproprietà
e convocazione dei coniugi
effettiva notizia della convocazione
Può ritenersi valida la delibera dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure
condominiale in cui ha preso verbalmente, il potere di rappresentanza
parte solo il condomino e in assenza (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n.
della convocazione della 12119). Quindi, la validità della convocazione
può evincersi anche dall'avviso dato all'altro
moglie comproprietaria?
comproprietario, qualora ricorrano circostanze
Secondo un orientamento (precedente alla
presuntive tali da far ritenere che il secondo
riforma), affinché uno dei comproprietari
comproprietario abbia reso edotto il
"pro indiviso" di un piano o porzione di piano
primo della convocazione stessa (Cass. civ.,
possa ritenersi ritualmente convocato a
sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206. Nella
partecipare all'assemblea del condominio,
specie, trattandosi di coniugi comproprietari
nonché validamente rappresentato nella
di un appartamento, conviventi in pieno
medesima, con riguardo ad affari di ordinaria
accordo e senza contrasto di interessi tra loro,
amministrazione, dall'altro comproprietario
è stato ritenuto presumibile che l'invito
della stessa unità immobiliare, non si
notificato ad uno di essi per l'assemblea
richiedono particolari formalità, essendo
condominiale fosse stato portato a conoscenza
sufficiente che risulti provato, anche per
anche dell'altro).
presunzioni, che il primo dei predetti
La lettura del citato orientamento porta
comproprietari abbia ricevuto
all'analisi di una situazione di comproprietari
in pieno accorto tra di loro; sicché, l'assenza
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Di contrasti, porterebbe a presumere la ciò non toglie che l'altro comproprietario
conoscenza di entrambi. Diversamente, in (non convocato) possa comunque far valere
caso di coniugi separati e residenti in due le proprie ragioni (la mancata convocazione).
luoghi diversi (di cui uno assegnatario In proposito, i giudici di merito (App.
dell'immobile in condominio), sarà opportuno Catania, sez. II, 23 aprile 2019 n. 924 ) hanno
provvedere alla loro separata convocazione chiarito che la mancata convocazione da parte
(Trib. Milano 18 ottobre 1993). del coniuge in comunione legale è motivo di
Nonostante il citato orientamento, tuttavia, annullabilità della delibera votata
dobbiamo anche considerare che a seguito dall'assemblea. Invero, in tal precedente, è
della riforma introdotta dalla l. n. 220/2012, stata annullata la delibera perché
l'attuale art. 1136, comma 5, c.c. stabilisce all'assemblea condominiale non era stata
che l'assemblea non può deliberare se non convocata la moglie di un condomino
consta che sono stati invitati tutti gli aventi comproprietario (invece regolarmente
diritto. Dunque, il primo aspetto significativo, convocato); del resto, la sua partecipazione
a fronte della comproprietà dell'unità posta in non era avvenuta manifestando la
condominio, attiene proprio alla corretta sua eventuale qualità di rappresentante della
convocazione dei contitolari alle assemblee moglie.
chiamate a deliberare ex artt. 1135 e 1136 c.c. In conclusione, in risposta al quesito in
Alla luce di ciò, anche dopo la riforma, in esame, nonostante le “presunzioni di
tema di coniugi in comproprietà, in assenza di conoscenza”, è possibile che la delibera
contrasti, il principio della presunzione divenga oggetto di annullamento se l'altro
dovrebbe considerarsi ancora valido; tuttavia, comproprietario manifesta il vizio della
mancata convocazione.
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Immobili collabenti e pertinenze:
i chiarimenti sull’imposizione fiscale
Le agevolazioni fiscali
L’applicazione dell’aliquota agevolata del 2%
sull’acquisto di immobili collabenti
riguarda una casa di abitazione non di lusso L’interpello è stato presentato da una
situata nel Comune dove l’acquirente contribuente
stabilisce, che vuole acquistare un immobile
entro 18 mesi, la propria residenza. Con “collabente”, appartenente alla categoria
le risposte n. 357 e 362 del 30 agosto 2019 catastale
l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti in F/2, costituito da quattro trulli diroccati
merito alla possibilità di accedere alla con annesso pollaio e deposito, ristrutturarlo
normativa e, entro 18 mesi dall’acquisto, adibirlo
di favore in due specifiche situazioni. ad abitazione principale. L’istante vuole
Nel primo caso si tratta della compravendita sapere
di trulli diroccati da destinare a dimora se sia possibile applicare anche agli immobili
principale “collabenti” le agevolazioni fiscali
per i quali non è stata riconosciuta “prima casa”.
l’agevolazione, il secondo riguarda un La risposta dell’Agenzia parte dalla norma
magazzino riguardante
acquistato successivamente all’abitazione il beneficio fiscale ricordando che
“agevolata” per il quale spettano i l’articolo 1, nota II bis, Tariffa, Parte I, del Dpr
benefici “prima casa”. n. 131/1986 dispone l’applicazione
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dell’aliquota agevolata del 2% nell’ipotesi in uso al momento dell’acquisto. La stessa Corte
cui vengano trasferite case di abitazione, ad di cassazione con sentenza n. 18300/2004 ha
eccezione di quelle di categoria catastale A1, ammesso l’applicabilità delle agevolazioni
A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla “prima casa” anche all’ipotesi di “acquisto di
nota II-bis. Deve trattarsi di unità immobiliari un immobile, al momento assoggettato ad
che, sulla base di criteri oggettivi, risultino uso diverso da quello abitativo, allo scopo di
astrattamente idonee al concreto farne, da parte dell’acquirente, la propria
soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. abitazione”.
risoluzione n. 107/2017); sono considerati Anche la risoluzione n. 86/2010 è intervenuta
“case di abita zione” gli immobili censiti nel nel merito, specificando che devono essere
Catasto dei fabbricati nella tipologia presenti congiuntamente i requisiti soggettivi
abitativa, categoria catastale A, escluso A/10 e oggettivi per l’applicazione della aliquote
– Uffici e studi privati agevolate delle imposte di registro,
– e ad eccezione di A/1, A/8 e A/9. Con la ipotecaria e catastale.
circolare n. 38/2005 l’Agenzia ha precisato Risulta, quindi, chiaro che il legislatore
che il trasferimento deve riguardare un intende agevolare non progetti futuri ma
fabbricato concepito per uso abitativo che l’attuale e concreta utilizzazione
può essere anche in fase di costruzione al dell’immobile acquistato come propria
momento dell’acquisto. abitazione.
La richiesta di chiarimenti riguarda l’acquisto In base a tali argomentazioni, l’Agenzia
di un immobile “collabente” appartenente ritiene che l’istante non possa fruire delle
alla categoria catastale F/2 che è riferita ai agevolazioni prima casa poiché l’immobile
fabbricati totalmente o parzialmente non può essere equiparato a un immobile in
inagibili, caratterizzati da un notevole livello corso di costruzione e a conferma delle
di degrado che ne determina l’incapacità di proprie posizioni ricorda, in ultimo, la
produrre un proprio reddito; le condizioni sentenza n. 7653/2018 della Corte di
reali di tali immobili non permettono cassazione che ha stabilito che “gli immobili
l’iscrizione in altre categorie catastali e si censiti nella categoria «F2 – unità collabenti»
tratta, comunque, di una classificazione – non rientrerebbero nella definizione di
durevole del bene immobile, mentre altre fabbricato [..]”.
categorie della stessa classe (F/3 e F/4) sono Disciplina fiscale
provvisorie poiché riguardano fabbricati in delle pertinenze
corso di costruzione e in corso di definizione. Il quesito è posto da un notaio che deve
L’orientamento della giurisprudenza (cfr. redigere l’atto di acquisto di un magazzino,
Cassazione, n. 18300/2004; nn. 9149 e 9150 sito in Genova, accatastato nella categoria
del 2000; 5297/2001; 8163/2002; C/2, da destinare a pertinenza
3604/2003) prevede che l’agevolazione dell’appartamento, anche questo sito in
“prima casa” compete ai fabbricati in corso di Genova, categoria A/1, acquistato il 23
costruzione (categoria catastale F/3) destinati giugno 2010.
ad abitazione, ossia strutturalmente Per la compravendita dell’appartamento gli
concepiti per uso abitativo; non è, invece, acquirenti hanno beneficiato delle
richiesto che gli stessi siano già idonei a detto agevolazioni fiscali previste per la “prima
casa”, poiché alla data della stipula dell’atto,
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la classificazione dell’immobile in categoria sostanzialmente destinato a essere
A1 non era preclusiva per la loro fruizione, in pertinenza dell’abitazione principale, ai sensi
quanto la normativa intervenuta con dell’articolo 817 del codice civile, in base al
l’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011 non ha inciso quale “sono pertinenze le cose destinate in
sugli acquisti anteriori. Il notaio precisa che modo durevole a servizio o ad ornamento di
gli acquirenti non hanno, in precedenza, un’altra cosa. La destinazione può essere
destinato nessuna unità immobiliare a effettuata dal proprietario della cosa
pertinenza dell’appartamento e chiede, principale o da chi ha un diritto reale sulla
quindi, di conoscere se l’acquisto del medesima”.
magazzino possa essere assoggettato a
tassazione agevolata.
Anche in questo caso i tecnici delle Entrate
partono dalle disposizioni definite dalla
normativa agevolativa “prima casa”
ricordando che queste sono applicabili per la
compravendita, anche con atto separato,
delle pertinenze dell’immobile
precedentemente acquistato
con le suddette agevolazioni. Sono
comprese tra le pertinenze, una sola per
ciascuna categoria catastale, le unità
immobiliari classificate o classificabili nelle
categorie C/2, C/6 e C/7 che sono destinate a
servizio della “prima casa”.
La circolare n. 31/2010 ha precisato che la
normativa e la prassi inerente richiedono, ai
fini del riconoscimento delle agevolazioni alle
pertinenze, che queste siano correlate a
un’abitazione acquisita fruendo degli stessi
benefici. Il regime impositivo adottato
nell’acquisto della casa principale determina
quello della relativa pertinenza, anche
acquistata in seguito.
In conclusione, l’Agenzia ritiene che sia
possibile fruire dell’applicazione dell’imposta
di registro con l’aliquota agevolata del 2%,
come previsto dall’articolo 1, della Tariffa,
Parte I del Tur, per l’acquisto del locale a uso
magazzino accatastato nella categoria C/2,
chiarendo ulteriormente che tale
agevolazione si applica a condizione che
l’immobile acquistato sia effettivamente e
16Associazione Liberi
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Irrilevanti nei confronti del condominio
i rapporti tra il proprietario dell'immobile
e il conduttore
Nei confronti del Condominio sono irrilevanti i rapporti tra il proprietario dell'immobile e il
conduttore, pertanto l'amministratore ha diritto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c.
e 63 disp. att. c.c., di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i
servizi nell'interesse comune direttamente dal proprietario.
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L'amministratore non può toccare
le tabelle millesimali del condominio
L'amministratore non può discostarsi dalle condòmini e valutarli di sua iniziativa come
tabelle millesimali finché non siano (eventualmente) difformi dalle tabelle, tanto
modificate. Non potrà, quindi, esaminare i da adeguare il riparto delle spese - e i
titoli dei singoli condòmini e affermarne conteggi da eseguirsi sulla base delle stesse
l'eventuale difformità dalle tabelle adeguandovi il tabelle - a tale valutazione coinvolgente la
riparto delle spese. posizione di tutti gli altri condòmini. E
Le tabelle, del resto, non attribuendo neppure possono essere modificate "per
proprietà ma costituendo semplici atti di abitudine".
natura valutativa del patrimonio dei singoli, D'altro canto, è assodato come le tabelle non
sono strumentali solo alla distribuzione degli siano attributive della proprietà ma
esborsi condominiali e al calcolo della costituiscano atti di mera natura valutativa
partecipazione e formazione assembleare del patrimonio dei singoli partecipanti ai
della volontà del condominio. limitati effetti della distribuzione fra di essi
L'unica via è la modifica giudiziale del carico delle spese condominiali e della
Di conseguenza, chi le ritenga sbagliate e misura della partecipazione e della
voglia denunciare la violazione dei paramenti formazione assembleare della volontà del
stabiliti dal Codice civile, dovrà impugnarle condominio tutto.
chiedendone la modifica giudiziale e non in E allora, il condòmino che ritenga l'erroneità
sede di contestazione delle deliberazioni delle tabelle ed intenda denunciare la
assembleari adottate sulla base delle stesse. violazione dell'articolo 1118 del Codice civile
A sottolinearlo è il Tribunale di Piacenza con sarà tenuto ad impugnarle chiedendone la
sentenza n. 439 del 18 luglio 2019 . modifica giudiziale (quindi avviando
La vicenda Oggetto di contestazione, è una un'apposita causa) mentre non potrà limitarsi
delibera con cui l'assemblea straordinaria aveva ad eccepirne il vizio in seno alla contestazione
definito alcune questioni tra le quali il compenso e delle delibere adottate sulla base delle
il relativo acconto dovuti all'amministratore per tabelle medesime (Corte di cassazione
lavori extra. 16982/2005).
Decisione viziata, secondo i ricorrenti, non Queste le ragioni logiche che hanno suggerito
solo per irregolarità della convocazione e di al Tribunale di Piacenza di respingere
alcune deleghe consegnate all'amministratore, l'impugnativa promossa da due dei
ma anche per asserita erroneità nel condòmini nei confronti della delibera
calcolo dei millesimi. assembleare
Ricorso bocciato. Il Tribunale piacentino non straordinaria, a loro avviso non
accoglie neppure i rilievi sull'erroneo calcolo corretta, e condannarli al pagamento a favore
dei millesimi per sussistenza di discrasia fra i del condominio delle spese di lite.
valori delle tabelle vigenti e quelli presenti
sugli atti di provenienza di due condòmini.
Nessuna iniziativa personale
Il motivo è cristallino: in conformità ai Selene Pascasi
chiarimenti più volte resi dalla giurisprudenza,
l'amministratore del condominio è
obbligato ad attenersi alle tabelle vigenti
finché queste non siano modificate e non può
essere tenuto ad esaminare i titoli dei singoli
18Associazione Liberi
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CALENDARIO FISCALE 2020: elettroniche emesse nel 2° trimestre solare
23 luglio 2020
LE PRINCIPALI SCADENZE Modello 730/2020 – Termine presentazione. La
16 gennaio 2020 scadenza riguarda sia l’invio diretto sia quello
Versamento unitario F24 – (ritenute, Iva, effettuato tramite Caf o Professionisti abilitati.
contributi previdenziali e assistenziali), relative Scadenze intermedie: 29 giugno per le
al mese di Dicembre 2019 dichiarazioni presentate dal contribuente entro il
20 gennaio 2020 22 giugno; 7 luglio per le dichiarazioni
Imposta di bollo IV° trimestre fatture presentate dal contribuente dal 23 al 30 giugno;
elettroniche 23 luglio per le dichiarazioni presentate dal
17 febbraio 2020 contribuente dal 1° al 23 luglio.
versamento IVA e ritenute, relative al mese di 30 luglio 2020
Gennaio 2020. Versamento INPS fissi e IVA Versamento saldo 2019 e 1° acconto 2020 +
IV0 trimestre maggiorazione 0,40%
28 febbraio 2020 20 agosto 2020
Comunicazione spese 2019 all’Agenzia delle Versamento INPS fissi e IVA - 2° trimestre
Entrate ai fini della dichiarazione precompilata Versamento IVA e ritenute - luglio
2 marzo 2020 16/09/20
Comunicazione LIPE – IV° trimestre 2019. Comunicazione LIPE - 2° trimestre Versamento
Modello CU/2020 – Trasmissione all’Agenzia IVA e ritenute - agosto
delle Entrate delle Certificazioni Uniche 16 ottobre 2020
contenente i dati fiscali e previdenziali relativi Versamento IVA e ritenute - settembre
alle certificazioni lavoro dipendente, assimilati e 20 ottobre 2020
assistenza fiscale e alle certificazioni lavoro Imposta di bollo sulle fatture elettroniche -
autonomo, e redditi diversi corrisposti nel 2019. Pagamento dell'imposta relativa alle fatture
16 marzo 2020 elettroniche emesse nel 3° trimestre solare
Versamento unitario F24 – (ritenute, Iva, 2 novembre 2020
contributi previdenziali e assistenziali), relative Invio telematico modello 770/2020 -anno 2019.
al mese di Gennaio 2020 Versamento saldo IVA Esterometro - 3° trimestre
2019 16 novembre 2020
16 aprile 2020 Versamento IVA e ritenute - ottobre
Versamento IVA e ritenute – Marzo Versamento INPS fissi e IVA - 3° trimestre
20 aprile 2020 30 novembre 2020
Versamento imposta di bollo su fatture Modello Redditi 2020 e Irap 2020 - anno 2019
elettroniche 1° trimestre Comunicazione LIPE - 3° trimestre 2020 2°
16 maggio 2020 acconto 2020 imposte e contributi, cedolare
Versamento IVA e ritenute – Aprile Versamento secca
INPS fissi e IVA – 1 ° trimestre - 1° rata imposta sostitutiva [60%]
1 giugno 2020 16 dicembre 2020
Comunicazione LIPE – 1° trimestre Versamento IVA e ritenute – novembre
16 giugno 2020 Versamento IMU saldo 2020
Versamento IMU acconto 2020 Versamento 28 dicembre 2020
IVA e ritenute – maggio Acconto IVA 2020
30/06/20
IMU – dichiarazione variazioni 2019
Versamento saldo 2019 e 1° acconto 2020 –
Modelli Redditi e Irap
16 luglio 2020
Versamento IVA e ritenute – giugno
20 luglio 2020
Imposta di bollo su fatture elettroniche –
Pagamento dell’imposta relativa alle fatture
19Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
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ISA 2020, pronti i modelli
per l'amministratore di condominio
Pubblicati i modelli e le istruzioni degli Management, che si occupa di fornire
ISA, gli indici sintetici di reddito, per la parte o tutti i servizi all'edificio.
stagione delle dichiarazioni 2020. Ed è Il numero di edifici
il Bk16U con relative istruzioni il L'identikit dell'amministrazione
modello destinato agli amministratori immobiliare è poi realizzato con la
di condominio. Anche quest'anno da richiesta del numero di edifici
uno a dieci, il voto, sull'affidabilità amministrati sino ed oltre trenta unità.
fiscale: obiettivo delle Entrate di Obbligatoria anche quest'anno
spingere alla compliance, alla l'indicazione delle spese condominiali
conformità ai dati rilevati come amministrate distinguendo la gestione
affidabili per il settore, con il premio per ordinaria da quella straordinaria
i contribuenti virtuosi di essere esclusi per acquisti di beni e servizi sostenuti
dagli accertamenti di tipo analitico- dal condominio, parametro che le
presuntivo, la riduzione dei termini statistiche Sose descrivono come
per l'accertamento e l'esonero, entro i strettamente correlato
limiti fissati, dall'apposizione del visto con il reddito dell'amministratore e
di conformità per la compensazione dei verificabile, da parte delle Entrate, con
crediti d'imposta. l'incrocio con i dati trasmessi dagli enti
Il provvedimento fornitori.
Il provvedimento delle Entrate conferma
che i modelli dovranno essere trasmessi,
in maniera telematica, insieme alla
dichiarazione dei redditi, tramite i canali
Entratel o Fisconline oppure incaricando
un intermediario.
Dove trovare i dati
Gli ulteriori dati necessari
all'applicazione degli indici per il
periodo di imposta 2019, possono
essere acquisiti dal proprio cassetto
fiscale oppure per il tramite
dell'intermediario in possesso di delega
alla consultazione del cassetto fiscale
del contribuente.
Medesimi dati quelli nel BK16U 2020:
attività distinta per il peso della
semplice amministrazione immobiliare
con servizi resi da fornitori terzi, dalla
gestione immobiliare con la cura
del contratto di locazione e dal Facility
20Associazione Liberi
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Sede territoriale Di Brindisi
Opposizione a decreto ingiuntivo per
il pagamento delle spese condominiali
e vizi inerenti delle delibere assembleari
Il giudizio ebbe inizio con domanda di avrebbe giustificato l'imposizione della
decreto ingiuntivo proposta dal quota di un terzo delle spese ai sensi
Condominio nei confronti del dell'art. 1126c.c., doveva intendersi
condomino Tizio per la somma inerente preclusa nel giudizio di opposizione a
alla quota di contribuzione pari ad un decreto ingiuntivo (al quale erano
terzo dei lavori di riparazione di un estranee le questioni relative alla
terrazzo di copertura del fabbricato. La invalidità della delibera di approvazione
domanda monitoria fondava sulle della spesa intimata). Avverso tale
precedenti deliberazioni assembleari del decisione, il ricorrente ha proposto
1999 (aprile, settembre e dicembre). ricorso in Cassazione contestando il
Avverso il decreto venne proposta ragionamento della Corte d'Appello; in
opposizione da Tizio. Sia in primo che particolare, l'impossibilità di contestare
in secondo grado, i giudici respinsero le questioni dell'uso e delle spese del
l'opposizione. In particolare, secondo la terrazzo nel giudizio di opposizione.
Corte territoriale, le contestazioni di Nel giudizio di legittimità, la S.C.
Tizio circa l'uso del terrazzo, che analizza la questione alla luce di tutti gli
21Associazione Liberi
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Sede territoriale Di Brindisi
arresti giurisprudenziali in materia. In Presidente per l'eventuale assegnazione
particolare, i giudici evidenziano che è alle Sezioni Unite di tre questioni,
oggetto di permanente contrasto nella oggetto di contrasto, e precisamente:
giurisprudenza della Corte, e in ogni a) quale sia il regime dell'invalidità
caso rileva come questione di massima afferente la delibera con cui l'assemblea
di particolare importanza, il seguente ripartisca gli oneri condominiali in
interrogativo: se, nel procedimento di violazione dei criteri normativi o
opposizione a decreto ingiuntivo emesso regolamentari di suddivisione delle
per la riscossione di oneri condominiali, spese; b) se, nel procedimento di
il limite alla rilevabilità, anche opposizione a decreto ingiuntivo emesso
d'ufficio, dell'invalidità delle sottostanti per la riscossione
delibere debba, o meno, operare allorché di oneri condominiali, il limite alla
si tratti di vizi implicanti la loro nullità rilevabilità, anche d'ufficio,
(e non annullabilità), trattandosi dell'invalidità delle sottostanti delibere
dell'applicazione di atti la cui validità debba, o meno, operare, allorché si tratti
rappresenta un elemento costitutivo di vizi implicanti la loro nullità;
della domanda. c) se il rigetto dell'opposizione a decreto
Attesa la particolare importanza della ingiuntivo per la riscossione di
questione, il Collegio ha ritenuto contributi condominiali sia idoneo alla
opportuno rimettere gli atti al Primo formazione del giudicato implicito
sull'assenza di cause di nullità delibera
sottostante.
22Associazione Liberi
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Opposizione a decreto ingiuntivo
per le morosità condominiali: il giudice
de quo non può valutare il merito
delle delibere assembleari
Massima
Nel giudizio di opposizione a decreto monitorio avverso alcuni condomini
ingiuntivo avente per oggetto la morosi rispetto alle quote condominiali.
riscossione di oneri condominiali, il I debitori, tuttavia, opponevano il
giudice de quo non può valutare la decreto ingiuntivo notificato
validità delle delibere assembleari contestando alcune somme dovute come
sulle quali si fondano le richieste dello pagamento di una impresa che aveva
stabile condominiale (giudizio invece ristrutturato il tetto condominiale. In via
demandato al giudice dell'eventuale riconvenzionale, poi, i convenuti
processo di impugnazione di tali domandavano il risarcimento dei
delibere), dovendo limitarsi a danni cagionati dalle presunte
comprovare la loro esistenza ed infiltrazioni d'acqua alle proprie
efficacia. abitazioni, in quanto tali
Il caso
Un condominio agiva con procedimento
23Associazione Liberi
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danni sarebbero stati cagionati dai lavori del condominio per culpa in vigilando
edili commissionati dal condominio. nel
A seguito della notifica del decreto contratto di appalto).
ingiuntivo, poi, i condomini avevano La questione
comunque proceduto a pagare le spese La questione oggetto della sentenza, più
condominiali ingiunte. che
Nel corso del processo, tuttavia, il per il merito, assume una considerevole
condominio aveva contestato la tesi dei importanza in relazione alle tematiche di
convenuti sottolineando come i diritto processuale condominiale
pagamenti fossero intervenuti solo a trattate.
seguito della notifica del decreto Troppo spesso, infatti, si assiste ad un
ingiuntivo opposto e come la eccesso
domanda riconvenzionale della parte di superficialità nel porre le domande
avversa fosse del tutto inconferente. giudiziali
A scioglimento della riserva istruttoria, o addirittura nell'identificare i legittimati
il passivi delle domande.
Tribunale provvedeva a muovere alcuni Nel caso in questione, correttamente, il
rilievi giudice ha sollevato d'ufficio gli
d'ufficio, invitando le parti a interrogativi
confrontarsi nel sopra descritti.
contraddittorio. E' pur vero che il processo civile
Le questioni sollevate, in particolare, italiano è
erano caratterizzato dall'“impulso di parte”,
afferenti: il difetto di legittimazione del ossia la
singolo corrispettività tra domanda delle parti e
condomino a sollevare l'eccezione di risposta mediata del giudice, ma il
inadempimento per sospendere il codice di
pagamento procedura civile consente al decidente
dei ratei maturati a titolo di spese per una
lavori non trascurabile discrezionalità nelle
alle cose comuni dell'edificio, la carenza questioni
di ove la mancata iniziativa della parte
legittimazione attiva dell'opposto in con onerata
riferimento alla domanda comporterebbe un quasi sicuro deni de
riconvenzionale e, justice.
da ultimo, l'inammissibilità del nuovo L'art. 101 c.p.c. consente a tal fine al
titolo di giudice
responsabilità con il quale i convenuti istruttore di orientare la procedura,
pretendevano il condominio venisse affermando “il giudice, salvo che la
condannato in relazione ai vizi dei legge
lavori (a disponga altrimenti, non può statuire
seguito delle memorie ex art. 183, sopra
comma 6, alcuna domanda, se la parte contro la
c.p.c. i convenuti avevano chiesto la quale è
condanna
24Associazione Liberi
Amministratori Condominiali
Sede territoriale Di Brindisi
proposta non è stata regolarmente citata assisterebbe ad una estensione
e non è comparsa. Se ritiene di porre a pressoché indeterminata del termine per
fondamento della decisione una impugnare la stessa, in violazione delle
questione rilevata d'ufficio, il giudice citate norme.
riserva la decisione, assegnando alle Le soluzioni giuridiche
parti, a pena di nullità, un termine, non Con la sentenza del Tribunale di Napoli,
inferiore a venti e non superiore il giudice partenopeo ha rigettato la tesi
a quaranta giorni dalla comunicazione, dei convenuti opposti.
per il deposito in cancelleria di memorie Pur revocando il decreto ingiuntivo
contenenti osservazioni sulla medesima opposto (per ragioni di intervenuto
questione”. pagamento tardivo delle somme
E' di centrale importanza, nel presente ingiunte), il Tribunale ha comunque
caso, determinare se il condominio sia rigettato sia la domanda principale,
giusto legittimato passivo della che la riconvenzionale dei condomini
domanda riconvenzionale della parte convenuti.
convenuta opposta e, ancor di più, se in Nella propria decisione, il magistrato ha
sede di opposizione a decreto ingiuntivo chiarito l'illegittimità della domanda dei
relativo a contributi condominiali non condomini nella parte in cui essi
pagati, se vi sia un diritto del pretendevano di sentire condannato il
condomino a contestare la validità degli condominio per presunta carenza di
esborsi in primis effettuati vigilanza sull'operato
dall'amministratore. dell'impresa che aveva eseguito i lavori
Nel caso in cui il giudice si di rifacimento del tetto.
pronunciasse sulla questione, infatti, si Secondo la sentenza in commento,
rischierebbe di frustrare la disposizione infatti, “nel procedimento di
dell'art. 1137, commi 2 e 3, c.c., nella opposizione a decreto
parte in cui affermano che “Contro le ingiuntivo emesso per la riscossione di
deliberazioni contrarie alla legge o al contributi condominiali, il giudice deve
regolamento di condominio ogni limitarsi a verificare la perdurante
condomino assente, dissenziente o esistenza ed efficacia delle relative
astenuto può adire l'autorità giudiziaria delibere assembleari, senza poter
chiedendone sindacare, in via incidentale, la
l'annullamento nel termine perentorio di loro validità, essendo questa riservata al
trenta giorni, che decorre dalla data giudice davanti al quale dette delibere
della deliberazione per i dissenzienti o siano state impugnate”.
astenuti e dalla data di comunicazione La scelta del legislatore, che non lascia
della deliberazione per gli assenti”. nulla al caso, è certamente improntata
L'azione di annullamento non sospende alla discussione del contenuto delle
l'esecuzione della deliberazione, salvo delibere condominiali nell'autonomo
che la sospensione sia ordinata giudizio di cui all'art. 1137 c.c.,
dall'autorità giudiziaria”. trascorso il cui termine la
Se il sindacato da parte del convenuto delibera si dà per cristallizzata.
opposto fosse ammissibile anche sulle Del tutto improponibile, quindi, risulta
spese a monte della delibera la questione relativa alle voci della
assembleare impugnata, difatti, si delibera, potendosi il decidente
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