I Fondi Immobiliari Nuova disciplina Civilistica e Fiscale - Considerazioni Operative
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I Fondi Immobiliari
Nuova disciplina Civilistica e Fiscale
Considerazioni Operative
1 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative Aprile 2011
Premessa Il presente documento intende riassumere – in via di prima approssimazione – alcune considerazioni operative sul nuovo regime civilistico e fiscale dei Fondi Comuni di Investimento Immobiliare che saranno interessati dagli interventi di adeguamento e/o di liquidazione obbligatoria previsti dall’art. 32 del DL. 78/2010. In attesa della definitiva emanazione del Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze («Decreto MEF») di attuazione delle nuove disposizioni civilistiche e – conseguentemente – fiscali, e rinviando alla versione definitiva di tale Decreto (attualmente pubblicato in consultazione sul sito del MEF) ogni valutazione circa i criteri di individuazione dei Fondi Immobiliari potenzialmente interessati dai predetti interventi, appare sin d’ora utile porre l’accento su una serie di profili operativi che, sia dal punto di vista regolamentare che tributario, potranno coinvolgere i soggetti a vario titolo interessati dall’intervento del legislatore (Società di Gestione, Investitori, Banche Finanziatrici) in sede di esecuzione degli interventi di adeguamento e/o di liquidazione dei Fondi Immobiliari considerati non adeguati. 2 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Le nuove disposizioni Civilistiche e Fiscali 3 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Le nuove disposizioni Civilistiche e Fiscali
L’art. 32 DL. 78/2010 - convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010 n. 122 - ha
modificato la definizione di fondo comune di investimento contenuta all’art. 1 comma 1,
lett. j) del D.lgs. 58/98 (Testo Unico Intermediazione Finanziaria).
Il Fondo Comune di Investimento viene definito come:
«il patrimonio autonomo raccolto mediante una o più emissioni di quote, tra una
pluralità di investitori, con la finalità di investire lo stesso sulla base di una
predeterminata politica di investimento; suddiviso in quote di pertinenza di una
pluralità di partecipanti; gestito in monte nell’interesse dei partecipanti ed in
autonomia dai medesimi»
Ulteriori modifiche al TUF riguardanti i fondi comuni di investimento sono state introdotte
in materia di:
Responsabilità
art. 36, comma 6 ove è stato introdotto il periodo «per le obbligazioni contratte per suo conto, il
patrimoniale del
Fondo fondo comune di investimento risponde esclusivamente con il proprio patrimonio»;
Procedura di
approvazione dei fondi speculativi (e riservati) per i quali viene eliminata la procedura di approvazione dei
regolamenti di regolamenti di gestione da parte della Banca d’Italia (art. 37.comma 2 lett. b - bis).
gestione
4 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeObblighi di adeguamento e liquidazione dei Fondi Imm.
È prevista l’emanazione di un Decreto del MEF recante le disposizioni di attuazione
delle previsioni contenute al comma 1 dell’art. 32 del DL. 78/2010 (modifica della
definizione civilistica di Fondo Comune).
Obblighi di adeguamento dei Fondi Immobiliari
Le SGR che, alla data di entrata in vigore del DL. 78/2010 (31 maggio 2010) hanno istituito
fondi immobiliari privi dei requisiti previsti nella definizione di Fondo Comune come
modificata dal citato Dl devono:
entro 30 giorni dalla pubblicazione del Decreto MEF,
adottare le delibere di adeguamento.
In sede di adozione delle delibere di adeguamento, le SGR prelevano, a titolo di imposta
sostitutiva dei redditi, un ammontare pari al 5% del Nav del Fondo quale risultante dal
rendiconto di gestione al 31 dicembre 2009.
5 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeObblighi di liquidazione dei Fondi non adeguati
Obblighi di liquidazione dei Fondi Immobiliari
Le SGR che non intendono adottare le delibere di adeguamento del Fondo:
Deliberano la liquidazione(1) del Fondo «in deroga ad ogni altra disposizione contenuta nel
TUF e nelle disposizioni di attuazione».
In tali casi le SGR prelevano (n.d.r. dal Fondo) un ammontare, a titolo di imposta
sostitutiva dei redditi, pari al 7% del NAV risultante al 31 dicembre 2009.
Inoltre:
Sui «risultati conseguiti» dal 1 gennaio 2010 e fino a conclusione della liquidazione del Fondo le SGR applicano
una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e IRAP nella misura del 7%.
Sui proventi distribuiti dai Fondi soggetti alle imposte sostitutive di adeguamento o liquidazione non si applica
la ritenuta (20%) di cui all’art. 7 DL. 351/2001 «sino a concorrenza dell’ammontare assoggettato alle imposte
sostitutive di cui ai comma 4 e 5» (imposte sostitutive di adeguamento e di liquidazione).
Il costo di sottoscrizione o di acquisto delle quote è riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno
concorso alla formazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta sostitutiva di cui sopra.
Eventuali minusvalenze realizzate non sono fiscalmente rilevanti.
(1) Come meglio illustrato nelle pagine che seguono, la liquidazione «coattiva» del Fondo Immobiliare non può durare più di 5 anni.
6 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeDisciplina fiscale atti di liquidazione Fondi Immobiliari
Con riferimento agli aspetti fiscali connessi alla liquidazione “coattiva”:
Atti di
liquidazione del
patrimonio Soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168).
immobiliare dei
Fondi
Le cessioni di
immobili Soggetti all’IVA in «reverse charge» subordinatamente all’approvazione da parte
effettuate in fase del Consiglio dell’Unione Europea.
di liquidazione
I conferimenti in
società di una Sono considerati, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, come
pluralità di
immobili in fase di conferimenti di azienda (registro, ipotecarie e catastali in misura fissa).
liquidazione
Le cessioni delle
quote e delle
azioni delle
società Siconsiderano, ai fini IVA, come operazioni che non formano oggetto dell’attività
conferitarie della propria del soggetto passivo.
pluralità degli
immobili del
Fondo
7 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeProfili civilistici e regolamentari 8 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Le delibere di adeguamento o liquidazione - contenuti
Le disposizioni dell’art. 32 del DL. rimettono alle SGR l’adozione delle delibere di adeguamento.
Modifiche del Regolamento di Gestione del Fondo
Il contenuto di tali delibere – e la loro attuazione – è di agevole individuazione nella misura in cui esse
si riferiscono a modifiche del Regolamento di Gestione del Fondo (ad esempio in tema di autonomia
della SGR dai pareri dei Comitati rappresentativi dei partecipanti).
In tali casi la SGR, nel termine di 30 giorni dalla pubblicazione del Decreto MEF, dovrà
limitarsi ad approvare le modifiche al Regolamento di Gestione del Fondo, modifiche
che non saranno soggette ad alcuna approvazione da parte della Banca d’Italia purché
conformi alle disposizioni del Decreto MEF.
In tali casi la delibera, essendo attuabile in tempi ristretti, potrà essere eseguita nel
termine dei 30 giorni dalla pubblicazione del Decreto MEF.
Le delibere di adeguamento aventi ad oggetto modifiche del Regolamento di Gestione saranno
soggette alla preventiva approvazione dell’Assemblea dei Partecipanti al Fondo nei casi in cui il
Regolamento del Fondo preveda obbligatoriamente una preventiva approvazione da parte di tale
organo rappresentativo dei Partecipanti ?
Trattandosi di modifica che incide sul sistema di «governance» del Fondo, nei casi in cui il
Regolamento lo preveda, appare opportuna la delibera di approvazione da parte dell’Assemblea dei
Partecipanti, mentre non dovrebbe essere coerentemente richiesta l’approvazione di Banca Italia.
9 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLe delibere di adeguamento o liquidazione - contenuti
Requisito della pluralità dei partecipanti
Maggiori problemi sorgono nel caso di delibere di adeguamento riguardanti il requisito della pluralità
dei partecipanti.
La creazione della pluralità di partecipanti, infatti, non appare essere nella disponibilità della SGR (le
quote sono di titolarità dei partecipanti).
Che contenuto potrà avere la delibera di adeguamento
al requisito di pluralità assumibile da parte della SGR?
In realtà, escludendo che la SGR possa «imporre» o «ordinare» ai partecipanti di trasferire le proprie
quote in modo da creare la pluralità, l’unica delibera che appare nella disponibilità della SGR è quella di
una nuova emissione di quote (ove tale emissione sia prevista dal Regolamento ed alle condizioni ivi
previste, ivi inclusa la preventiva approvazione dell’Assemblea dei Partecipanti).
Ove, peraltro, non sia possibile procedere ad una nuova emissione (o perchè i partecipanti non
approvino o perché il Regolamento non la preveda) ovvero qualora la nuova emissione non consenta di
costituire una «pluralità conforme», SGR non potrà che deliberare la liquidazione, salvo che i
partecipanti, su base discrezionale ed autonoma, non decidano di cedere parte delle loro quote per
costituire una pluralità adeguata. In tale ultimo caso, peraltro, è improprio parlare di una delibera di
SGR di adeguamento trattandosi, più correttamente, di una delibera con cui SGR prende atto
dell’intervenuto adeguamento.
10 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLe delibere di adeguamento o liquidazione - contenuti
È possibile ipotizzare che SGR deliberi l’adeguamento anche in tema di pluralità introducendo nel
regolamento di gestione del Fondo una specifica clausola?
In tal modo i partecipanti sarebbero obbligati alla dismissione delle loro quote se effettivamente
volessero evitare la liquidazione del Fondo.
Una tale modifica potrebbe essere considerata di adeguamento a disposizioni di legge e pertanto
assumibile anche contro la volontà dei Partecipanti atteso che, in caso di mancato adeguamento al
nuovo requisito di pluralità, la conseguenza delle liquidazione anticipata ed obbligatoria sarebbe
prevista dalla legge.
Nei casi sopra visti di assunzione da parte di SGR di delibere di adeguamento, le stesse dovrebbero
essere eseguite negli stretti termini di 30 giorni dal Decreto MEF ovvero, una volta assunte entro tali
termini, la loro effettiva esecuzione potrebbe avvenire in termini più ampi?
Sul punto la bozza di Decreto MEF posto in consultazione dal Ministero prevede espressamente un
termine per l’esecuzione delle delibere di adeguamento di 6 mesi. Si dovrebbe ritenere che, ove nei
successivi 6 mesi, l’adeguamento non sia eseguito la SGR dovrà procedere alla liquidazione coattiva del
Fondo ed evidentemente all’integrazione del pagamento dell’imposta sostitutiva calcolata applicando
l’aliquota del 7% (prevista in caso di liquidazione). Sul punto (ed in particolare sui tempi e modalità
dell’integrazione) si auspicano chiarimenti operativi da parte dell’Agenzia dell’Entrate.
11 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeObblighi di verifica dei requisiti in capo alla SGR
L’art. 32 del Dl. 78/2010 nulla dice in ordine ai profili di accertamento del requisito di pluralità dei
partecipanti limitandosi ad imporre alla SGR la liquidazione in caso di mancato adeguamento.
Nell’attuazione dell’obbligo di liquidazione appare implicito il dovere imposto alla SGR di procedere
alla verifica dell’esistenza dei requisiti acquisendo da ciascun partecipante la documentazione idonea.
La bozza di Decreto MEF posta in liquidazione espressamente prevede che i partecipanti debbano, sotto
la loro responsabilità, fornire alla SGR le informazioni necessarie per la verifica.
Mentre in ordine alla concreta individuazione dei cd. beneficial owners degli investitori è agevole
richiamare gli obblighi di identificazione - comunque imposti alle SGR dalla disciplina antiriciclaggio - ,
molto più problematico potrà essere l’accertamento di eventuali profili di «collegamento» tra i
partecipanti al Fondo ritenuti rilevanti ai fini dell’accertamento del requisito di «pluralità».
L’imposta patrimoniale introdotta dal D.L 112/2008 (ora abrogata per effetto del Dl. 78/2010)
prevedeva espressamente un obbligo, in capo a tutti i partecipanti al Fondo, di fornire alla SGR tutti i
dati e le informazioni necessarie per la verifica della sussistenza dei requisiti di applicazione
dell’imposta. In caso di mancata comunicazione di tali informazioni SGR era obbligata a segnalare i
partecipanti all’Agenzia dell’Entrate e, nel caso fossero accertati i presupposti per l’applicazione
dell’imposta patrimoniale, questa veniva imputata direttamente in capo ai partecipanti che avevano
omesso la dovuta comunicazione.
Nel nuovo regime manca del tutto – allo stato – una analoga disposizione.
Quid iuris in caso di mancata comunicazione delle informazioni alla SGR così come in caso di
informazioni fornite ad SGR false o comunque non corrette?
12 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeObblighi di verifica dei requisiti in capo alla SGR
E’ ipotizzabile l’obbligo di SGR di procedere, in caso di omessa comunicazione da parte di tutti i
partecipanti, alla liquidazione del Fondo e della relativa imposta?
In assenza di una espressa disposizione in tal senso (che non sembra essere contenuta nella bozza di
Decreto MEF posto in consultazione) ed in assenza di elementi informativi certi da cui si possa ritenere
accertata la carenza del requisito di pluralità la SGR si assumerebbe un significativo rischio in termini di
responsabilità nei confronti dei partecipanti (incisi dall’imposizione sostitutiva e dalla liquidazione del
Fondo deliberata in assenza dei requisiti), cosi come anche nei confronti dell’Erario (che potrebbe
disconoscere il regime tributario speciale previsto solo per i casi di liquidazione obbligatoria).
Impossibilità di SGR di procedere alla liquidazione, in assenza di elementi informativi certi acquisiti
aliunde, considerando l’assenza dei riscontro da parte dei partecipanti come dichiarazione negativa
dell’esistenza di criteri di collegamento che incidano sulla pluralità ?
In tale caso ove successivamente venga accertato la carenza del requisito di pluralità, appare, in
assenza di una disposizione analoga a quella prevista dal DL.122/2008, probabile che il Fondo (SGR)
debba rispondere dell’imposta sostitutiva di liquidazione (7%) mentre per le relative sanzioni potrebbe
configurarsi una responsabilità, esclusiva (alla luce anche del richiamo alla responsabilità dei
partecipanti contenuto nella Bozza di Decreto MEF), o solidale con SGR, dei partecipanti che non hanno
fornito le prescritte informazioni o le hanno fornite false o non corrette.
Sul punto è quanto mai auspicabile un intervento chiarificatore del Legislatore tramite l’introduzione
di una disposizione dal tenore analogo a quella prevista dal citato DL. 122/2008 anche a tutela
dell’affidamento di terzi investitori nel Fondo potrebbero aver acquistato/sottoscritto le quote
successivamente all’accertamento del requisito di pluralità.
13 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeNatura giuridica dei Fondi Immobiliari non adeguati
La modifica introdotta alla definizione di Fondo Comune di Investimento può avere una portata
meramente interpretativa della disciplina previgente con la conseguenza che i Fondi non adeguati
possano essere, anche sotto un profilo civilistico/tributario, riqualificati in una diversa entità
giuridica ?
La circostanza che il legislatore assoggetti i Fondi non adeguati ad imposte sostitutive dei redditi e
dell’IRES pone il problema di comprendere se, al di là della eventuale efficacia sanante del pagamento di
tali imposte, il Fondo non adeguato possa essere riqualificato (con potenziali effetti sulle attività
pregresse sia in termini tributari sia in termini civilistici) in una diversa entità giuridica .
Il Fondo non adeguato come società di persone irregolare (SGR amministratore)?
Il Fondo non adeguato come patrimonio destinato irregolare ex 2447 bis c.c.?
Il Fondo non adeguato come «trust interno»? Tale ricostruzione presenta una indubbia valenza
civilistica nella misura in cui richiama l’istituto del trust come paradigma cui il legislatore si è ispirato
nella costruzione del modello di fondo comune di investimento ma sconta, evidentemente, l’assenza di
una disciplina nazionale del trust con la conseguenza che, per la una riqualificazione del Fondo non
adeguato in tal senso sarebbe necessario individuare (Convenzione Aja sul Trust) criteri di collegamento
con ordinamenti stranieri di difficile configurazione nei casi di nostro interesse.
14 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeNatura giuridica dei Fondi Immobiliari non adeguati Tutte le ricostruzioni civilistiche ipotizzate, per quanto suggestive, presentano rilevanti problemi interpretativi di carattere sostanziale e formale che dimostrano palesemente come l’intervento normativo in commento, evidentemente pensato con esclusive finalità di natura tributaria, sotto il profilo civilistico avrebbe meritato una maggiore ponderazione ed un diverso approccio di tipo sistematico. Appare infatti difficile immaginare che, con il pagamento dell’imposta sostitutiva dei redditi prevista dall’art. 32 del DL. 78/2010, si possano aprire per l’Erario spazi per un recupero di imposizione relativo alle attività dei Fondi ante entrata in vigore del citato DL. da attuarsi attraverso la strada della riqualificazione civilistica del Fondo. In tal senso porta a concludere anche l’introduzione, con il DL. 122/2008, dell’imposta patrimoniale a carico dei «fondi immobiliari» cd. «familiari» o a cd. «ristretta base partecipativa» che, pur non avendo legittimato sotto il profilo regolamentare e di vigilanza tale tipologia di Fondi, certamente ne ha sancito, sotto il profilo civilistico, il riconoscimento come fattispecie di «fondo comune di investimento». Se pertanto, il fondo familiare o a ristretta base partecipativa ex DL. 122/2008 doveva essere considerato quale fondo comune– sotto il profilo civilistico e fiscale – non si comprende come i fondi immobiliari – pur non soggetti all’imposta patrimoniale perché non familiari o perché non a ristretta base partecipativa (secondo i criteri indicati dallo stesso DL. 122/2008) – possano essere riqualificati in una diversa entità giuridica, salve solo – forse – le ipotesi in cui la carenza dei requisiti tipici della fattispecie fondo fosse presente origine (ad esempio il caso del Fondo con unico sottoscrittore sostanziale). 15 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Natura giuridica dei Fondi Immobiliari non adeguati
Il faticoso lavoro di ricostruzione porta a preferire una differente ricostruzione che:
1. attribuisca alle modifiche alla definizione di fondo comune di investimento introdotte dal DL.
78/2010 una portata esclusivamente innovativa (e del resto difficile appare parlare di norma
interpretativa quando i nuovi requisiti devono ancora essere emanati dal MEF);
2. ricostruisca – superando il dato letterale - l’imposta sostitutiva sui redditi come vera e propria
imposta di tipo patrimoniale (come appare inevitabile per essere la stessa applicata a
prescindere da qualunque valutazione circa l’effettivo reddito prodotto dal Fondo non
adeguato);
3. l’imposta sostitutiva (in realtà patrimoniale) sarebbe applicata a tutti i fondi che, alla data di
entrata in vigore del DL. non possedevano i requisiti di pluralità e/o di autonomia quali saranno
definiti dal Decreto MEF e quindi con un innegabile effetto retroattivo (con le ovvie perplessità
in tema di sindacato di costituzionalità);
4. che i fondi non adeguati conservano la loro natura di fondi comuni di investimento (soggetti ad
adeguamento o a liquidazione obbligatoria) ed alla disciplina della liquidazione dovranno
applicarsi le disposizioni, anche in tema di responsabilità patrimoniali del Fondo e della SGR,
proprie del regime dei fondi comuni di investimento (patrimonio separato? non aggredibilità del
patrimonio della SGR se non in forza di azioni di risarcimento danni? non assoggettabilità del
fondo a procedure concorsuali in caso di insolvenza/incapienza del Fondo?).
16 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLiquidazione dei Fondi Immobiliari non adeguati
La disciplina della liquidazione dei Fondi Immobiliari è contenuta nei Regolamenti di Gestione di
ciascun Fondo in conformità alle disposizioni contenute nel Provv. Banca d’Italia del 14 aprile 2005 (c.f.r
Titolo V, Capitolo 1, Sezione II, Par. 4.5.).
Ai sensi del Provv. Banca Italia 14 aprile 2005 la procedura di liquidazione si realizza attraverso le
seguenti fasi(1):
Liquidazione dell’attivo del fondo: le operazioni di realizzo sono effettuate secondo un piano di smobilizzo predisposto
1
dall’organo amministrativo e portato a conoscenza della Banca d’Italia.
2 Redazione del rendiconto finale di liquidazione, accompagnato da una relazione degli amministratori.
Redazione del piano di riparto, recante l’indicazione dell’importo spettante ad ogni quota, da determinarsi in base al
3
rapporto tra ammontare delle attività liquide e numero delle quote.
4 Certificazione, a cura della società incaricata della revisione del fondo, del rendiconto finale di liquidazione.
Deposito ed affissione del rendiconto finale e della relativa relazione nella sede della SGR e della banca depositaria con
5
l’indicazione del giorno di inizio delle operazioni di rimborso.
Esecuzione del riparto da parte della banca depositaria; può essere prevista la possibilità di riparti proporzionali nel
6
corso delle procedure di liquidazione.
Iltermine massimo entro cui la SGR procede al rimborso delle quote alla scadenza del termine di durata del fondo sarà
7
definito in relazione ai tempi tecnici strettamente necessari per il riconoscimento degli importi agli aventi diritto.
(1) Il Regolamento dei Fondi con un ridotto numero di partecipanti può prevedere modalità semplificate di liquidazione del Fondo.
17 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLiquidazione dei Fondi Immobiliari non adeguati
In primo luogo occorre osservare che, nei casi di liquidazione coattiva, è stato previsto un termine
massimo di durata del periodo di liquidazione (5 anni). Il termine massimo di durata non sembra,
tuttavia, consentire alle SGR la facoltà di procrastinare il compimento di atti di liquidazione del Fondo
per tutti il periodo massimo in assenza di specifiche e motivate esigenze connesse allo smobilizzo del
patrimonio immobiliare.
Sotto tale profilo appare dunque necessario che, nella predisposizione del piano di smobilizzo, SGR
dia una precisa indicazione della tempistica preventivata (ed adeguatamente motivata in ragione di
specifiche esigenze nell’interesse di valorizzazione del patrimonio) per completare il processo di
liquidazione, riservandosi la possibilità – da sottoporre all’approvazione dell’Assemblea dei Partecipanti
ed in presenza di motivate ragioni nell’interesse dei Partecipanti stessi – di prorogare (nel limite dei 5
anni ex lege) il periodo per il completamento del processo di liquidazione.
Ci si chiede se durante il periodo di liquidazione – stante l’obbligo di cessare qualunque attività di
investimento previsto nel Provv. Banca Italia del 14 aprile 2005 – SGR possa – per esigenze di
valorizzazione del patrimonio del Fondo – completare alcune operazioni di investimento già avviate
(costruzioni in corso d’opera ad esempio) procedendo, eventualmente, al richiamo degli impegni di
quote sottoscritte ma non liberate?
18 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLiquidazione dei Fondi Immobiliari non adeguati
Tale facoltà, da escludere nei casi ordinari, potrebbe essere ritenuta legittima (previa adozione di una
specifica modifica al regolamento di gestione del Fondo o comunque previa approvazione unanime di
tutti i Partecipanti in sede di Assemblea dei Partecipanti) in ragione della natura coattiva della
liquidazione e dell’esigenza, adeguatamente motivata, di completare l’operazione di investimento per
preservarne il valore (che rischierebbe di essere significativamente compromesso in caso di obbligo di
vendita in «corso d’opera»).
Ci si chiede, inoltre, se i richiami impegni su quote non liberate possano essere effettuati, in
costanza di delibera di liquidazione, quando essi risultino necessari, ad esempio, per il reperimento
delle risorse finanziarie necessarie all’assolvimento degli obblighi di pagamento dell’imposta
sostitutiva (patrimoniale)?
Con la deliberazione della liquidazione infatti, si potrebbe ritenere che i Partecipanti siano
definitivamente liberati dagli obblighi di versamento assunti in sede di sottoscrizione delle quote in
correlazione alla cessazione dell’attività di investimento del Fondo e certamente tale dovrebbe essere la
conclusione nel caso di liquidazione volontaria e ordinaria del Fondo. Dubbi possono sorgere invece in
ragione della natura coattiva della liquidazione.
È configurabile una liquidazione del Fondo non adeguato tramite «assegnazione» dei beni immobili
costituenti il patrimonio del Fondo?
19 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeLiquidazione dei Fondi Immobiliari non adeguati Certamente legittima deve configurarsi l’assegnazione dei beni per i Fondi i cui Regolamenti di Gestione espressamente prevedano questa modalità semplificata di liquidazione. Sarà in questi casi il Regolamento del Fondo a dettare la disciplina dell’assegnazione dei beni (che avrà comunque come suo presupposto il corretto e puntuale adempimento di tutte le obbligazioni gravanti sul patrimonio del Fondo). Anche in assenza di una specifica previsione del Regolamento, con l’espressa approvazione di tutti i Partecipanti al Fondo, si potrà ritenere legittima una liquidazione con assegnazione dei beni ai quotisti che potrà essere realizzata anche attraverso l’assegnazione in natura delle quote/azioni di apposita società veicolo in cui preventivamente sino stati conferiti le attività (ed eventualmente anche le passività finanziarie) del Fondo. Gli atti di assegnazione, in effetti, possono essere equiparati ad atti di vendita il cui prezzo monetario (dovuto dai quotisti al Fondo) viene compensato, integralmente o parzialmente a seconda dei valori e con possibilità di contestuali aggiustamenti monetari, con il credito vantato dai quotisti verso SGR per la distribuzione del ricavato netto di liquidazione Con il consenso unanime di tutti i partecipanti appare legittima una operazione di assegnazione di quote/azioni di SRL in diretta proporzione alla percentuale di partecipazione al Fondo detenuta da ciascun partecipante ante liquidazione. In tale modo il «club deal» creato investendo nel Fondo (in un’ottica di «fondo veicolo») potrà essere traslato in un veicolo societario evitando la necessità di una dismissione sul mercato degli immobili che potrebbe determinare una contrazione significativa dei valori attesi dall’investimento. 20 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Profili tributari 21 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Il regime fiscale «ordinario» dei Fondi Immobiliari
Ai fini dell’analisi delle novità introdotte dal DL. n. 78/2010 occorre brevemente richiamare il regime
ordinario di tassazione dei redditi conseguiti dai quotisti:
Il Fondo Immobiliare non è soggetto alle imposte sui redditi ed all’IRAP.
Ai fini della tassazione, tutte le attività svolte dal Fondo rimangono sospese fino al momento della
distribuzione
La tassazione è reddituale ed esclusivamente sul “distribuito” con applicazione, su quest’ultimo, di una
ritenuta del 20% (a titolo di imposta ovvero a titolo di acconto a seconda della qualità del soggetto
percettore)
Inoltre:
sono redditi diversi di natura finanziaria (capital gains) le plusvalenze / minusvalenze realizzate mediante le
cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione in Fondi immobiliare1 da soggetti che detengono la
quota al di fuori dell’esercizio di impresa. Tali plusvalenze non sono soggette alla ritenuta alla fonte, bensì
all’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 12,50%;
Nel caso di soggetti che detengono le quote del Fondo nell’esercizio di impresa, la plusvalenza/minusvalenza
si configura invece un componente del reddito di impresa ordinariamente soggetto ad imposizione
sono riconducibili tra i redditi diversi di natura finanziaria(2) le eventuali perdite realizzate attraverso il
riscatto o la liquidazione delle quote.
(1) Ai sensi della lettera c-ter) dell’articolo 67, comma 1, del TUIR.
(2) Ai sensi dell’articolo 67, comma 1-quater, del TUIR.
22 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale della liquidazione - criticità
L’art. 32 del DL. 78/2010 prevede che “sui risultati conseguiti dal 1º gennaio 2010 e fino la conclusione
della liquidazione la società di gestione del risparmio applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui
redditi e dell’IRAP nella misura del 7 per cento”.
Manca tuttavia nel DL. una definizione di risultati “conseguiti”, nozione che si presta a due
differenti opzioni interpretative:
ilrisultato può dirsi “conseguito” quando vi sia stato un incremento del NAV risultante dal
Rendiconto al 31 dicembre 2010, ancorché a tale data l’incremento di valore non sia stato
Prima tesi realizzato (si tratterebbe dunque di risultato conseguito soltanto virtualmente). Tale
interpretazione potrebbe naturalmente comportare una tassazione di un risultato meramente
ipotetico.
oppure
ilrisultato potrebbe dirsi “conseguito” soltanto al momento della vendita degli immobili. Tale
interpretazione, che pur sembrerebbe maggiormente coerente con le regole ordinarie che non
Seconda tesi
consentono la distribuzione ai partecipanti di proventi derivanti da eventuali plusvalenze non
ancora “realizzate”, presenta non trascurabili problemi operativi.
23 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale della liquidazione, aspetti critici
A titolo esemplificativo, si ipotizzi che:
il costo storico per l’acquisizione e/o costruzione dell’Immobile 1 sia 30 e dell’Immobile 2 sia di
40;
al 31 Dicembre 2009 il NAV del Fondo sia pari a 80, di cui 40 Immobile 1 e 40 Immobile 2;
al 31 Dicembre 2010, il NAV del Fondo sia pari a 85, di cui Immobile 1 40 ed Immobile 2 45;
l’Immobile 1 sia venduto nel 2011, in sede di liquidazione, a 40 (NAV 2011 pari a 85) e
l’Immobile 2 sia venduto nel 2012 a 43 (NAV 2012 pari a 83).
Se si ritiene che il risultato sia stato «conseguito» nel 2010, avrà rilevanza, ai fini dell’imposta
sostitutiva, la circostanza che nel 2011 e nel 2012, in esito alla procedura di liquidazione, il
Prima tesi
Fondo abbia realizzato un corrispettivo inferiore al valore del NAV del 2010? Potrà in sostanza
SGR, per conto del Fondo, ottenere il rimborso dell’imposta versata «in eccesso»?
Se si ritiene che il risultato sia «conseguito» sia solo quello effettivamente realizzato, resta da
capire come si determini la base imponibile per l’applicazione dell’imposta, rispettivamente, nel
2011 e nel 2012. Nel 2011 il risultato realizzato (corrispettivo meno - costo storico) sarebbe pari
Seconda tesi a 10 (40 – 30) mentre nel 2012 sarebbe pari a 3? In tal caso tuttavia il risultato complessivo
sarebbe calcolato senza tenere conto della «rivalutazione» NAV al 31 dicembre 2009, distorsione
che potrebbe essere evitata soltanto allocando a ciascun immobile la propria «rivalutazione» che
ha concorso alla determinazione della base imponibile NAV 2009.
24 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale della liquidazione, aspetti critici
Le istruzioni alla dichiarazione dei redditi relativi al 2011 (UNICO 2011 - Società di capitali)
affermano che “Nel caso in cui il fondo, istituito da una società di gestione, sia gestito da altra
società di gestione, permangono gli obblighi di dichiarazione e versamento in capo alla società che
ha costituito il fondo e che, sia pure indirettamente, lo gestisce”.
Sorge il dubbio che le indicazioni previste dalle istruzioni possa riferirsi non solo alle ipotesi –
marginali nel caso di fondi immobiliari – di separazione genetica tra società di istituzione e promozione
del fondo e società di gestione, ma anche ai casi – molto più rilevanti – di sostituzione della società di
gestione del fondo ai sensi dell’art. 37 del TUF.
In tali casi si realizzerebbe l’effetto, senza dubbio distorsivo, che obbligato al pagamento dell’imposta
sostitutiva (ed alla presentazione della relativa dichiarazione) sia un soggetto – SGR che ha istituito il
Fondo – che non lo gestisce più e che quindi non ha la disponibilità del relativo patrimonio.
25 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale della distribuzione dei proventi L'applicazione delle due imposte sostitutive ha rilevanti conseguenze sul regime fiscale dei proventi dei partecipanti. L'art. 32, comma 5-bis, prevede, infatti, nel rispetto del principio di divieto della doppia imposizione, che i proventi che hanno scontato l’imposta sostitutiva (in quanto inclusi nel NAV 2009) non sono più imponibili e, quindi, ad essi non si applica la ritenuta ordinaria del 20% di cui all'articolo 7 del DL. 25 settembre 2001, n. 351. L’inapplicabilitàdella ritenuta opera fino a concorrenza dell’ammontare assoggetto alle imposte sostitutive versate dalla SGR e quindi sia con riguardo all'imposta sostitutiva calcolata sul NAV del Fondo che all'imposta sostituiva sui risultati conseguiti dal Fondo fino alla conclusioni della procedura di liquidazione. Tale principio dovrebbe applicarsi anche se il partecipante ha acquistato le quote del Fondo successivamente al 01.01.2010, anche considerata l’assenza di qualunque riferimento normativo ad un periodo di possesso minimo e tenuto conto della finalità della norma. 26 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Regime fiscale della cessione delle quote del Fondo Il DL. prevede che il costo di sottoscrizione o di acquisto delle quote è riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta sostitutiva. Ciò vale naturalmente tanto per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto nella determinazione dei redditi diversi di natura finanziaria quanto per la determinazione del costo fiscalmente riconosciuto nella determinazione del reddito d'impresa. Anche in questo caso, la finalità della norma è quella di evitare una ulteriore tassazione in capo ai quotisti, sulla eventuale plusvalenza derivante dalla cessione delle partecipazione, per la parte di essa che ha scontato l’imposta sostitutiva (tanto l'imposta sostitutiva sul patrimonio netto del Fondo che l'imposta sui risultati conseguiti fino alla conclusioni della procedura di liquidazione). L’incremento del costo fiscalmente riconosciuto delle quote sarà verosimilmente riconosciuto soltanto ai partecipanti in essere al momento in cui viene verificato il presupposto impositivo. Per i soggetti che acquistano le quote successivamente tale accertamento dovrebbero valere le ordinarie regole per gli acquisti a titolo oneroso e conseguentemente rileverà esclusivamente il costo di acquisto della quota. 27 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Regime fiscale irrilevanza delle minusvalenze
Il D.L. prevede l’indeducibilità delle eventuali minusvalenze realizzate. Tali minusvalenze
potrebbero derivare sia dalla cessione delle quote del Fondo che dalla differenza (negativa) tra le
somme o il valore normale dei beni ricevuti in sede di liquidazione ed il valore fiscalmente
riconosciuto delle quote.
Non è chiaro se la sterilizzazione delle minusvalenze realizzate si applichi anche alle cessioni di
quote poste in essere dopo l’emanazione del DL.78/2010
e prima dell’emanazione del Decreto MEF.
Si osservi ulteriormente come l’irrilevanza delle minusvalenze realizzate sembrerebbe trovare
applicazione anche ai Fondi che hanno deliberato l’adeguamento e letteralmente perfino nell’ipotesi in
cui gli eventi che abbiano determinato la svalutazione della quota siano successivi alla delibera di
adeguamento (potenziale violazione dei principi costituzionali sulla disparità di trattamento).
La norma rappresenta una ulteriore penalizzazione
che potrebbe presentare profili di illegittimità costituzionale.
Vi è pertanto da chiedersi se la norma che non consente la deduzione di minusvalenze abbia natura
anti-elusiva, e sia quindi disapplicabile mediante istanza di interpello ex articolo 37-bis comma 8 del
D.p.r. 600/1973. Una ipotesi di disapplicazione della norma potrebbe ricorrere, ad esempio, ove il NAV
del 2009 sia inferiore al NAV di sottoscrizione. Si rammenta comunque che secondo quanto precisato
dalla circolare n. 32/E del 2010 (par. 8), la disapplicazione della norma potrà essere evitata anche in
sede giudiziale, a prescindere dalla presentazione di una preventiva istanza di interpello.
28 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeProfili del conferimento ai fini delle imposte dirette Come visto il DL. 78/2010 assimila, ai fini delle imposte indirette, il conferimento ad una società di una pluralità di immobili, effettuato in fase di liquidazione coattiva del Fondo, ad un conferimento di azienda ma non contiene alcuna disciplina di tale conferimento ai fini delle imposte dirette. In assenza di una norma che consenta esplicitamente l’assimilazione di una «pluralità di immobili» ad un «compendio aziendale», il conferimento non dovrebbe avvenire in regime di neutralità a norma dell’art. 176 del TUIR. Considerato che il conferimento è operazione di realizzo, i valori fiscali dei beni in capo alla conferitaria saranno rappresentati dal valore normale dei beni. Se invece si ritenesse di poter estendere l’assimilazione della «pluralità di immobili» al compendio aziendale anche ai fini delle imposte dirette, troverebbe applicazione il regime di neutralità fiscale (articolo 176 del TUIR). In tal caso, la società conferitaria subentrerebbe nella posizione della conferente in ordine al valore fiscale degli elementi dell’attivo e del passivo conferiti. Al fine di evitare una doppia tassazione, andrebbe chiarito che il costo fiscalmente riconosciuto degli immobili trasferiti alla società conferitaria dovrebbe essere incrementato fino a concorrenza dei valori assunti ai fini della determinazione delle imposte sostitutive versate dal Fondo. 29 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Profili del conferimento ai fini delle imposte dirette Il DL. 78/2010 prevede che i conferimenti di una pluralità di immobili in società sono assimilati ai conferimenti di azienda e, in quanto tali, si considerano operazioni fuori campo IVA e scontano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa. Per quanto concerne il requisito della pluralità, esso dovrebbe ritenersi verificato qualora il conferimento abbia ad oggetto due o più unità immobiliari autonomamente identificate in sede catastale. Inoltre il requisito dovrebbe ritenersi rispettato anche in caso di conferimento di immobili, pur accatastati come un’unica unità immobiliare, ma composti da porzioni suscettibili di produrre reddito in via autonomo (in tal senso, circolare 22/E del 2006). La disposizione in commento trova applicazione non soltanto per le pluralità di immobili prevalentemente locati, ma anche per quelli non locati e per i terreni. Ai fini del calcolo pro rata di detrazione di cui all’articolo 19-bis del D.p.r. 633/1972 non si tiene conto delle operazioni di conferimento/cessione di azienda. 30 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Profili del conferimento ai fini delle imposte indirette Con riguardo al conferimento di azienda ai fini IVA, la prassi dell’Amministrazione finanziaria ha evidenziato che opera un generale principio di subentro della società conferitaria nelle posizioni fiscali del conferente, per quel che concerne l’attività esercitata dal conferente mediante il complesso aziendale conferito. Tale principio opera anche con riguardo ai singoli elementi dell’attivo e del passivo facenti parte del complesso aziendale trasferito. Pertanto nel caso in cui, a titolo esemplificativo, nel complesso aziendale conferito vi sia un fabbricato abitativo costruito dal Fondo da meno di cinque anni, la società conferitaria cederà detto fabbricato non in regime di esenzione Iva (e con imposte d’atto proporzionali), bensì in regime di imponibilità Iva (e con imposte d’atto in misura fissa) (In senso conforme: Ris. Agenzia Entrate 23 aprile 2003, n. 93/E). A norma dell’articolo 19-bis2, comma 7, del D.p.r. n. 633/1972 se i beni ammortizzabili (tra cui sono ricompresi ex lege gli immobili) sono acquisiti in dipendenza di conferimento di azienda, le disposizioni in materia di rettifica della detrazione si applicano con riferimento alla data in cui i beni sono stati acquistati dalla società incorporata o dal cedente o conferente. 31 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Profili del conferimento ai fini delle imposte indirette
Nel caso in cui il Fondo conferente abbia una posizione di credito IVA, quest’ultimo si trasferisce
comunque alla società conferitaria e non può essere oggetto di richiesta di rimborso da parte del Fondo
conferente, anche nel caso in cui, quest’ultimo, per effetto del conferimento dell’azienda, cessi la
propria attività (1);
Va ricordato che il credito IVA dei Fondi immobiliari presenta rilevanti peculiarità, essenzialmente
volte a consentire il celere recupero dell’IVA (soprattutto afferente gli acquisti o le manutenzioni al
momento dell’apporto).
Al riguardo si ricorda che:
gli acquisti di immobili nonché le manutenzioni degli stessi danno luogo a detrazione ed è
previsto che gli immobili nei quali è investito il patrimonio del Fondo, come anche le spese di
manutenzione debbano considerarsi quali beni ammortizzabili, con la conseguenza che risulta
applicabile la particolare disciplina dei rimborsi, annuali o infrannuali, prevista dall’art. 30 del
D.p.r. 633/1972 e che al rimborso si debba provvedere entro 6 mesi senza la presentazione di
garanzie;
in alternativa al rimborso, la SGR può avvalersi della compensazione orizzontale senza che si
renda applicabile il limite ordinario di € 516.456,90.
È da verificare se tali disposizioni relative al credito Iva maturato in capo al Fondo, trovino
applicazione anche alla società conferitaria, in coerenza con il principio della successione universale
che disciplina il conferimento di azienda
(1) In tal senso, nota 4 gennaio 1983 353455 e nota 8 febbraio 1983 n. 391031.
32 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale della liquidazione: Cessione / Assegnazione Il DL. 78/2010 prevede che, ai fini della determinazione del pro-rata di indetraibilità dell’IVA per il Fondo cedente, non si tenga conto delle cessioni di azioni o quote effettuate nella fase di liquidazione. Tale disposizioni, stante il generale principio di equiparazione tra cessioni ed assegnazioni, trova applicazione anche alle assegnazioni di azioni o quote a favore dei soci. Ai fini del registro la cessione/assegnazioni delle partecipazioni è operazione esente (articolo 10, n. 4). Pertanto, in virtù del principio di alternatività, la cessione non dovrebbe scontare imposta di registro neppure in misura fissa. Alla luce di quanto sopra, ammessa la possibilità di procedere ad una liquidazione del Fondo mediante assegnazione dei beni in natura, gli atti di assegnazione dovrebbero avere il medesimo trattamento tributario degli atti di cessione (compravendita) effettuati dal Fondo in fase di liquidazione. 33 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Regime fiscale della liquidazione: Cessione / Assegnazione Il DL. 78/2010 non detta alcuna disciplina specifica, ai fini delle imposte dirette, della cessione dei beni immobili. Per quanto riguarda l'IVA, l’art. 32, comma 5-quater, prevede che alle cessioni di immobili effettuate nella fase di liquidazione coattiva del Fondo si applichi sempre la disciplina del reverse charge di cui all’articolo 17, quinto comma, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. La sua applicazione è però subordinata all'approvazione comunitaria. Il dato letterale della disposizione porta a ritenere che la disciplina del reverse charge troverà applicazione a prescindere dalla tipologia degli immobili ceduti per effetto della liquidazione e quindi si applicherà ai terreni, ai fabbricati abitativi e a quelli strumentali. È tuttavia da ritenere tale regime non possa trovare applicazione qualora il cessionario sia un privato, atteso che il reverse charge può essere implementato unicamente da un soggetto passivo IVA. Analoghi principi dovrebbero essere applicabili alle assegnazioni in natura ai partecipanti dei beni immobili in sede di liquidazione con l’unica differenza che, in tal caso, la base imponibile ai fini IVA sarebbe rappresentata dal prezzo di acquisto dell’immobile o, in mancanza, dal prezzo di costo. In ultimo il DL. 78/2010 prevede che gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare sono soggetti ad imposta fissa e ciò sia per quanto riguarda l'imposta di registro sia per quanto riguarda l'imposta ipotecaria e catastale. Anche in tal caso, tale regime trova applicazione per tutte le tipologie di immobili e quindi, sia per i terreni, sia per i fabbricati abitativi sia per quelli strumentali. 34 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Regime fiscale degli atti di liquidazione, aspetti critici
Ilnuovo prelievo assume carattere retroattivo, in violazione degli articoli 3 e 4 dello Statuto del
Contribuente, ed introduce per decreto-legge - sotto mentite spoglie - un nuovo tributo patrimoniale sui
Fondi.
Si noti infatti che, assoggettando a tassazione i rendimenti eventualmente già accumulati presso il
Fondo, si altera il livello del prelievo con riguardo ad una ricchezza già prodotta all'atto dell'entrata in
vigore del Decreto-Legge.
Ci si chiede se la nuova imposta violi il principio di capacità
contributiva di cui all’articolo 53 della Costituzione.
Secondo la giurisprudenza costituzionale, i tributi retroattivi sono legittimi se colpiscono fatti del
passato che, in base ad una verifica da compiersi volta per volta, esprimono una capacità contributiva
ancora attuale. La legge tributaria retroattiva viola il principio della una capacità contributiva se,
nell'assumere a presupposto un fatto del passato, spezza il rapporto tra imposizione e una capacità
contributiva. Per tale motivo, ad esempio è stata ritenuta incostituzionale la tassazione retroattiva degli
incrementi di valore delle aree fabbricabili, che colpiva incrementi di valore realizzati nei dieci anni
precedenti. Non è stata invece ritenuta incostituzionale una norma impositiva che colpisce redditi
conseguiti in passato, retroagendo per un periodo di tre anni.
35 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeRegime fiscale degli atti di liquidazione, aspetti critici
Al riguardo, si osservi che:
Le società di gestione del risparmio potrebbero trovarsi nell'impossibilità di assolvere
l'imposta, laddove l'attuale patrimonio del Fondo non risulti capiente: il Fondo potrebbe
infatti aver avuto un patrimonio relativamente elevato nel triennio 2007, 2008 e 2009, ma
aver deliberato la distribuzione dei proventi e rimborsato gli apporti ai partecipanti prima
dell’emanazione del DL. 78/2010.
Una situazione similare potrebbe presentarsi anche laddove il risultato conseguito in esito
alla liquidazione fosse inferiore al valore del NAV in essere alla data del 31 gennaio 2009.
Ciò anche in considerazione della totale ed incondizionata indeducibilità delle
minusvalenze realizzate.
36 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni OperativeConsiderazioni finali 37 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Considerazioni finali L’intervento del legislatore sul sistema dei Fondi Immobiliari introdotto dal DL. 78/2010 ha una dichiarato «ratio» di contrasto all’utilizzo dello strumento come strumento di elusione fiscale (contrasto all’utilizzo dei cd. fondi veicolo). Le finalità prettamente tributarie dell’intervento sono state perseguite, tuttavia, attraverso una ridefinizione (al momento solo enunciata in attesa dell’emanazione definitiva del Decreto MEF) dei requisiti civilistici della fattispecie Fondo Comune di Investimento. Tale circostanza ha determinato – come visto in precedenza – un impianto normativo e definitorio che appare caratterizzato da oggettive difficoltà di ricostruzione sistematica sia sotto il profilo civilistico sia sotto il profilo tributario e pone non pochi problematiche operative anche avuto riguardo alla ristrettezza dei termini in cui gli interventi di adeguamento e liquidazione dovranno essere adottati. In attesa dell’emanazione definitiva del Decreto MEF – e si auspica – di circolari esplicative da parte dell’Agenzia dell’Entrate e da parte della Banca d’Italia, appare in ogni caso opportuno avviare la definizione di specifiche strategie di valutazione preventiva e sistematica degli interventi concretamente attuabili e dei possibili impatti ad essi connessi. 38 I Fondi Immobiliari, Nuova disciplina Civilistica e Fiscale – Considerazioni Operative
Antonio Schiavo
Avvocato
Alberto Maistrello
Avvocato
Luca Nicodemi
Commercialista
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20123 Milano
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