Sentirsi a casa Consulenza ipotecaria UBS - ben consigliati fin dall'inizio - Gennaio 2019
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Per scopi di marketing Sentirsi a casa Consulenza ipotecaria UBS – ben consigliati fin dall’inizio Gennaio 2019 1
Panoramica
I nove ambiti tematici di una consulenza ipotecaria completa
Rinnovo e
ristrutturazione
(p. 10-12) Copertura partner e
famiglia
(p. 15)
Obiettivo di risparmio
casa propria
(p. 3 e 4)
Regole di finanziamento
(p. 6 e 7)
Finanziamenti 50+
Mercato immobiliare
e valutazione (p. 9)
immobiliare Aspetti fiscali
(p. 5)
(p. 13 e 14)
Vendere e lasciare
Mix di ipoteche in eredità
(p. 8)
(p. 16)
Quali temi le interessano?
2
Obiettivo di risparmio casa propria (1/2)
Come raggiungo l’obiettivo di risparmio per l’acquisto della mia casa?
Confronto tra mezzi propri necessari e fondi liberi
Calcolo del prezzo d’acquisto massimo esistenti
• I costi ordinari per l’abitazione di proprietà ad uso proprio • Per finanziare l’abitazione di proprietà ad uso proprio, di
non dovrebbero superare un terzo del salario lordo. solito si devono apportare mezzi propri per il 20% del suo
valore commerciale.
• Determiniamo il prezzo d’acquisto massimo sulla base del
reddito di cui lei dispone. • Dalla differenza tra i mezzi propri necessari e i fondi liberi
esistenti risulta l’obiettivo di risparmio da raggiungere.
Quattro passi per raggiungere il vostro obiettivo di risparmio
Attuale reddito e budget
1 Elaborazione di una 2 3 Analisi cash 4 Ottimizzazione del patrimonio
(risparmio)
panoramica patrimoniale
Reddito Reddito
Investimento
patrimoniale
libero Reddito Sostentamento Mezzi liquidi Riserva
disponibile di consumo
Previdenza
(libera e Riserva di base
vincolata)
Importo Liquidità
di risparmio eccedente
Liquidità
3Obiettivo di risparmio casa propria (2/2)
Che tipo di casa mi posso permettere?
Reddito Fondi propri Costi teorici calcolati
lordo in CHF in % / CHF per mese1 in CHF Ipoteca in CHF Prezzo in CHF
80 000 20 / 92 000 2257 368 000 460 000
80 000 33.33 / 208 313 2257 416 688 625 000
120 000 20 / 138 000 3386 552 000 690 000
120 000 33.33 / 313 302 3395 626 698 940 000
200 000 20 / 230 000 5644 920 000 1 150 000
200 000 33.33 / 524 948 5688 1 050 053 1 575 000
1 Accettazione: Tasso di interesse teorico pari al 5% e ammortamento del debito ipotecario in tranche di parti ai due terzi del valore dell'immobile entro 15 anni. Costi di manutenzione e costi accessori pari all’1% del
valore di mercato (se l'età dell'immobile > 10 anni)
In genere è il reddito a determinare il prezzo massimo dell’abitazione di proprietà.
Esistono diverse possibilità per l’acquisizione dei necessari fondi propri.
4Mercato immobiliare e valutazione immobiliare
Come viene calcolato il valore dell’immobile che desidero?
Fattori di valutazione1
Immobile Posizione nel comune Ambiente
• Superficie del fondo • Qualità dell’ubicazione • Raggiungibilità
• Volume abitazione unifamiliare − Immagine • Mercato del lavoro
• Superficie abitabile netta − Immissioni • Imposizione fiscale
• Anno di costruzione − Soleggiamento • Tipo di comune
• Stato − Qualità della posizione • Livello dei prezzi del comune
• Standard delle rifiniture
Prezzo di mercato
Mercato immobiliare – andamento, informazioni di base e raccomandazioni
Gli esperti immobiliari di UBS mettono regolarmente a disposizione le seguenti pubblicazioni:
• UBS Real Estate Focus: tratta i principali temi concernenti il mercato abitativo svizzero (annuale)
• UBS Swiss Real Estate Bubble Index: mostra il rischio di bolla immobiliare sul mercato abitativo svizzero (trimestrale)
• UBS Regio Tool: fornisce dati precisi sul Comune desiderato (semestrale)
• Previsioni e scenari dei tassi (mensili)
1 La valutazione del prezzo di mercato si limita esclusivamente a indicare un margine di prezzo entro il quale sono stati negoziati immobili simili negli ultimi mesi
La aiutiamo a valutare il suo immobile.
5Regole di finanziamento (1/2)
Come finanzio la mia casa?
Come si suddivide il finanziamento del vostro immobile? Costi per l’abitazione di proprietà
in % del reddito complessivo (lordo)
2ª ipoteca
fino al 13% max. 33%
1ª ipoteca
fino al 67%
Esempio:
• Risparmi • Tasso d'interesse teorico calcolato del 5% e
ammortamento del debito ipotecario in tranche di pari
Fondi propri • Fondi previdenziali importo ai due terzi del valore dell'immobile entro 15
almeno 20%1
• Acconto della quota anni.
ereditaria • Costi di manutenzione ecosti accessori pari al 0.7% del
valore di mercato UBS per immobili fino a 10 anni,
dopodiché 1% del valore di mercato UBS.
1 Di cui almeno il 10% non proveniente dal 2° pilastro
6
Solo a fini illustrativiRegole di finanziamento (2/2)
Come si possono utilizzare gli averi previdenziali?
Cassa pensione (2° pilastro) Fisca UBS (3° pilastro)
Prelievo anticipato Costituzione in pegno Prelievo anticipato Costituzione in pegno
Vantaggi • Aumento dei mezzi • Risparmio fiscale • Aumento dei mezzi • Risparmio fiscale
propri aggiuntivo propri aggiuntivo per il carico
di interessi superiore
• Riduzione dell’onere • Nessuna perdita • Riduzione dell’onere
ipotecario diretta di prestazioni ipotecario • Capitale ancora nel
nel 2° pilastro pilastro 3a e pertanto
provento da interessi/
• Tassi preferenziali
aumento del valore
sull’importo di
finanziamento oltre
l’80%
Svantaggi • Nessun risparmio • Ipoteca più elevata • Nessun risparmio • Nessuna riduzione
fiscale aggiuntivo fiscale aggiuntivo dell’onere ipotecario
• Nessuna riduzione
(interessi (interessi
dell’onere ipotecario
obbligazionari) obbligazionari)
• Si forma una lacuna • Immediata tassazione
previdenziale del pagamento
di capitale
• Immediata tassazione
(a una tariffa ridotta)
del pagamento
di capitale
(a una tariffa ridotta)
Valutazione Possibile Raccomandato Possibile Raccomandato
7Mix di ipoteche
Cos’è un profilo ipotecario e come incide sul mix di ipoteche?
Propensione Voglio sapere Accetto interessi con Accetto a breve
al rischio quanto pago. oscillazioni termine anche
moderate. notevoli oscillazioni
degli interessi.
Margine Ritengo che sia Posso sopportare Ho un margine
finanziario limitato. oscillazioni ridotte sufficiente per
degli interessi. sopportare oscillazioni
degli interessi.
Interessi Seguo passivamente Seguo passivamente Seguo attivamente
l’andamento dei l’andamento dei l’andamento dei
tassi d'interesse. tassi d'interesse. tassi d'interesse.
Vantaggio Prodotti principali Prodotti aggiuntivi
sugli «Orientato al • Ipoteca Libor UBS • Ipoteca a tasso fisso
interessi mercato» UBS da medio a
• Ipoteca a tasso fisso UBS br.
atteso lungo termine
Prodotti principali Prodotti aggiuntivi
«Equilibrato» • Ipoteca a tasso fisso • Ipoteca Libor UBS
UBS a medio termine
Prodotto principale Prodotto aggiuntivo
• Ipoteca a tasso fisso • Ipoteca a tasso fisso UBS
«Stabile»
UBS da medio a lungo a breve termine
termine • Ipoteca Libor UBS
Propensione al rischio
8Finanziamenti 50+
Potrò ancora permettermi la mia casa dopo il pensionamento?
Descrizione Domanda Obiettivo
Variazione del reddito L’entrata nell’età di La sostenibilità è garantita anche Riconoscere tempestivamente
pensionamento determina di dopo il mio pensionamento? eventuali lacune e prendere
solito una variazione del reddito. i provvedimenti adeguati.
Prestazioni del principio dei tre pilastri (Stato al 1° gennaio 2019)
9Rinnovo e ristrutturazione (1/3)
Quale importo calcolo per il rinnovo e la ristrutturazione?
Investire per cons erv are il v alore del v os tro im m obile.
Oggetto standard, casa unifamiliare
Durata Costi in % del valore assicurativo
Parti dell'immobile media dell'immobile (valore anuovo)
Finiture interne – patrimonio 35 – 50 anni 10
Finiture interne – superfici 15 – 30 anni 6
Riscaldamento 20 – 30 anni 4
Cucina 25 – 35 anni 5
Finestre e porte esterne 30 – 40 anni 13
Bagno 35 – 50 anni 7
Tetto spiovente 40 – 50 anni
9
Tetto piano 25 – 30 anni
Facciata 40 – 55 anni 8
Impianto elettrico 45 – 55 anni 3
Radiatori / Riscaldamento a 55 – 70 anni 3
pavimento
Costruzione al grezzo Necessita raramente di 32
interventi di rinnovo
Totale 100
Fonte: Basler & Hofmann AG
I dati e i calcoli si basano su valori statistici e hanno valore prettamente indicativo. I costi effettivi possono variare notevolmente, soprattutto in funzione della portata degli interventi concreti.
10
Solo a fini illustrativiRinnovo e ristrutturazione (2/3)
Il calcolatore ristrutturazioni UBS vi aiuta nel calcolo e nella pianificazione di rinnovi
e ristrutturazioni
• Sulla base di valori empirici statistici è
possibile determinare il fabbisogno di
ristrutturazione di una casa unifamiliare.
• Dati di base necessari (tra gli altri): valore
assicurativo, anno di costruzione e data
dell'ultimo intervento di ristrutturazione.
• Possibile scelta: riparazione minima,
sostituzione con un elemento equivalente
o riparazione di grande portata.
• Per le case unifamiliari, ma non adatto agli
appartamenti di proprietà.
Fonte: Basler & Hofmann AG
I dati e i calcoli si basano su valori statistici e hanno valore prettamente
indicativo. I costi effettivi possono variare notevolmente, soprattutto in
funzione della portata degli interventi concreti.
11
Solo a fini illustrativiRinnovo e ristrutturazione (3/3)
Cos’altro bisogna tenere presente?
Mantenimento del valore Incremento del valore
Descrizione • Gli investimenti per il • Gli investimenti per l’incremento
mantenimento del valore del valore riguardano
riguardano − l'installazione di nuovi apparecchi
− la sostituzione di impianti (ad es. cucina, lavatrice, sanitari)2
esistenti con altri equivalenti − l’ampliamento dell’immobile
(ad es. riscaldamento) (ad es. ampliamento mansarda,
− la riparazione e manutenzione giardino d’inverno)
dell’immobile e dell’ambiente
Riflessioni • Mantenere la qualità abitativa, • Soddisfazione di maggiori esigenze
tenere in «ordine» la propria riguardanti la qualità abitativa
abitazione di proprietà • Aumento del valore di mercato
• È importante mantenere il valore dell’immobile in vista di una vendita futura
in vista di una possibile vendita
• Vantaggi fiscali
(cfr. conseguenze fiscali)
Conseguenze • Gli investimenti per il • Gli investimenti per l’incremento del valore
fiscali mantenimento del valore sono non sono detraibili dal reddito
detraibili dal reddito1 • È tuttavia estremamente importante la
documentazione dell’investimento in vista
dell’imposta sugli utili da sostanza
immobiliare in caso di vendita
1 Nella maggior parte dei Cantoni come detrazione forfettaria, o se superiore, costi effettivi.
2 Le sostituzioni di arredamento esistente (cucina, bagno) con apparecchi/materiali di valore superiore vengono suddivise in quote di mantenimento e di incremento del valore.
Si vedano le disposizioni delle autorità fiscali cantonali.
12Aspetti fiscali (1/2)
Come incide il possesso di un’abitazione di proprietà sulla mia situazione fiscale?
- Manutenzione
+ Valore globale
locativo
proprio
- Interesse
ipotecario
- Cessazione Possibile
rendimento riduzione del
capitale reddito
proprio imponibile
- Ammortamento
Reddito indiretto
imponibile nel pilastro 3a
senza
proprietà
immobiliare
Reddito
imponibile
con
proprietà
immobiliare
13
Solo a fini illustrativiAspetti fiscali (2/2)
È meglio optare per un ammortamento diretto o indiretto?
Ammortamento indiretto Ammortamento diretto
CHF
CHF
Versamento
annuale
Vantaggi rispetto Rimborso
all’ammortamento Ammorta- annuale
diretto mento 2ª 2ªHypothek
ipoteca
Avere Fisca UBS ipoteca
Anni
1ª ipoteca
Anni
• Risparmio fiscale aggiuntivo Vantaggi • Il debito ipotecario diminuisce
(versamento in Fisca UBS / interesse ipotecario) • L’onere degli interessi può diminuire
• Rendimento da interessi esentasse sul capitale del
pilastro 3a (Fisca UBS)
• L’ipoteca rimane invariata negli anni e gli interessi Svantaggi • Nessun risparmio fiscale aggiuntivo
devono essere pagati interamente
Raccomandato Valutazione Possibile
14
Solo a fini illustrativiCopertura partner e famiglia
Come proteggo i miei familiari?
Rischi Possibili conseguenze Varianti di soluzione e prodotti
• Decesso • Il reddito si riduce Previdenza vincolata • Conto Fisca UBS
• Invalidità • Il tenore di vita non è più coperto • UBS Vitainvest
• La sostenibilità dell’immobile Assicurazione in caso • Swiss Life Protection in caso
non è più garantita di decesso di decesso (3a/3b)
• Si dovrà eventualmente vendere Assicurazione per • Swiss Life Protection in caso
l’immobile incapacità di guadagno d’incapacità di guadagno
(3a/3b)
Esempio di lacune di reddito
per coppie sposate
Ipotesi: 64%
Lacuna 75%
reddito lordo CHF 150 000, assicurazione
obbligatoria, decesso e invalidità a
seguito di malattia
Stato al 1° gennaio 2019
Prestazione in % del salario annuo
36%
Rendita 25%
Decesso Invalidità
15
Solo a fini illustrativiVendere e lasciare in eredità
A cosa bisogna prestare attenzione in caso di vendita?
Scioglimento o trasferimento di ipoteche
• Verificare se è possibile sciogliere anticipatamente un’ipoteca stipulata con durata fissa
• Verificare a quanto ammontano le spese per un eventuale scioglimento anticipato
• Verificare se è possibile trasferire il finanziamento esistente su un nuovo immobile
• Verificare se l’acquirente può assumersi il finanziamento esistente
• Verificare la possibilità di un finanziamento transitorio per la fase che intercorre tra la vendita e il nuovo acquisto
Imposte sugli utili da sostanza immobiliare
• Utile da sostanza immobiliare: ricavo della vendita meno costi d’investimento
• Conteggio degli investimenti di valorizzazione dell’immobile e delle spese nell’ambito dell’alienazione
(p. es. spese per il passaggio di proprietà)
• Riduzione dell’onere fiscale con periodo di proprietà
• Tariffe diverse a seconda del Cantone
16Avvertenza sui rischi
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Il documento e le informazioni ivi contenute vengono forniti con finalità solamente informative e di marketing di UBS. Questa pubblicazione non deve essere intesa come
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Il presente documento non fornisce un quadro esaustivo dei mercati e dei relativi sviluppi. Alcuni grafici e/o dati relativi alle performance possono essere basati su periodi
inferiori ai 12 mesi e ciò potrebbe ridurne la confrontabilità e la rilevanza. Alcuni dati possono riferirsi alle performance del passato, reali o simulate, che non costituiscono
un indicatore affidabile dei risultati futuri. Alcune cifre possono essere previsioni e non costituiscono, quindi, un indicatore affidabile dei risultati futuri.
Le decisioni sugli investimenti dovrebbero sempre basarsi sul portafoglio e considerare la situazione personale nonché la propensione e la tolleranza al rischio.
I prodotti e servizi descritti nella presentazione sono di carattere generale e non si riferiscono agli obiettivi di investimento personali, alla situazione finanziaria o alle
esigenze particolari di un destinatario specifico. Vi preghiamo di tener presente che tutti gli investimenti implicano un certo grado di rischio. Si evidenzia la possibile
presenza di rischi, talvolta anche considerevoli. Alcuni investimenti potrebbero non essere immediatamente liquidabili a causa della scarsa liquidità del mercato dei relativi
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