Industry Monitor Real Estate - Servizio Studi e Ricerche No. 10 - giugno 2006
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Industry Monitor Real Estate Servizio Studi e Ricerche No. 10 – giugno 2006
Industry Monitor – giugno 2006
Indice
Real Estate 3
Introduzione 3
Il comparto residenziale nelle 13 maggiori città 5
Il comparto residenziale nelle 13 città intermedie 7
Il rapporto prezzo reddito per provincia 9
A cura di: Alessandra Dal Colle
Servizio Studi e Ricerche – Banca Intesa
Tel. + 39 02 87962137
e-mail: alessandra.dalcolle@bancaintesa.it
1Real Estate 2
Industry Monitor – giugno 2006
Real Estate
Introduzione
Nonostante in Italia l’invecchiamento della popolazione rallenti il tasso di
sostituzione famigliare all’interno del singolo immobile e le giovani generazioni
siano fino ai 30-40 anni ancora nella fase di passaggio dalla famiglia d’origine alla
vita in autonomia, la casa rimane una componente essenziale della qualità della
vita e, complice l’andamento favorevole dei tassi di interesse, a fine 2005 la quota
delle famiglie proprietarie ha superato la percentuale record dell’87%. L’agenzia
delle Territorio ha fatto registrare per il 2005 oltre 830000 transazioni, in crescita
del 3,6% rispetto al +5,5% del 2004.
Nel 2005 i prezzi nel mercato immobiliare delle 13 maggiori città1 analizzate
da Nomisma presentano tuttavia un rallentamento nella crescita: i prezzi
delle abitazioni nuove e usate sono aumentati mediamente dell’8,9% (il 10,1% nel
2004), gli uffici del 7,6% (v. 8,6%) e i negozi del 8% (v. 8,9%). La “superstar” del
settore immobiliare rimane il comparto azionario del mercato nostrano – il MIB
storico Real Estate – con una crescita dei corsi di oltre il 30% (56,2%) contro il
15,1% dell’indice delle blue chip S&P/MIB (15,5%).
PREZZI IMMOBILIARI NELLE 13 MAGGIORI CITTÀ E QUOTAZIONI AZIONARIE
Tasso di crescita a/a
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Abitazioni Uffici Negozi Mib Storico Mib Storico S&P/Mib
Real Estate
04II 05I 05II
Fonte: nostre elaborazioni su dati Datastream e Nomisma
La “stanchezza” del mercato immobiliare si sta facendo sentire anche sul
versante dei rendimenti potenziali lordi, calcolati come rapporto tra canone e
prezzo dell’immobile al lordo delle imposte – che nella prima parte dell’anno
hanno raggiunto il minimo storico. Nella seconda parte del 2005 le abitazioni
nelle 13 maggiori città hanno reso mediamente il 5,3% lordo (il minimo dal 1994),
gli uffici il 5,6% (minimo assoluto dall’inizio della serie negli anni Novanta) e i
negozi il 7,9% (minimo dal 1997). Rendimenti a questi livelli dovrebbero suggerire
prudenza nelle intenzioni di acquisto ad uso reddito. Questa prudenza è
confermata nell’indagine annuale effettuata dal CENSIS sulle propensioni
all’acquisto. Nel 2006, per la prima volta nell’ultimo quinquennio, la
percentuale dei rispondenti intenzionata all’acquisto di una abitazione è
1 Le 13 maggiori città sono: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano,
Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
3Real Estate
scesa sotto il 10% ed è inferiore all’1% la percentuale degli intervistati
intenzionati a comperare una casa di vacanza contro il 2,2% del 2003 e l’1,6%
del 2004.
Anche i principali indicatori di tendenza confermano il rallentamento con un
aumento di tempi di vendita e locazione in tutti i comparti.
MERCATI IMMOBILIARI NELLE 13 MAGGIORI AREE URBANE
Indicatori di tendenza
Tempi di vendita (mesi) Tempi di locazione (mesi)
6,0 5,0
5,0 4,0
4,0
3,0
3,0
2,0
2,0
1,0 1,0
- -
Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi
04II 05I 05II 04II 05I 05II
Fonte: Nomisma
In particolare i tempi di vendita per le abitazioni hanno superato i 4 mesi (il
massimo dal 2000), i 5 mesi e mezzo per gli uffici e i 5 mesi per i negozi.
Il principale indicatore di tendenza che riguarda lo squilibrio del mercato, ovvero il
divario tra prezzo richiesto ed effettivo, non è altrettanto univoco in quanto
l’aumento del divario, indicatore di un possibile rallentamento del mercato, non
risulta persistente nel tempo nei diversi comparti immobiliari. In particolare, solo
gli uffici hanno mostrato un rallentamento in entrambi i semestri dell’anno, mentre
nella seconda parte dell’anno negozi e abitazioni hanno mostrato una
leggerissima ripresa. Per il residenziale però è anche aumentato il divario tra il
prezzo di abitazioni libere ed occupate, che nella seconda parte dell’anno ha
sfiorato il 23%.
DIVARIO TRA PREZZO RICHIESTO ED EFFETTIVO NELLE 13 MAGGIORI AREE URBANE
per comparto immobiliare
%
13
12
11
10
9
Abitazioni Uffici Negozi
04II 05I 05II
Fonte: Nomisma
4Industry Monitor – giugno 2006
Anche il mercato della locazione mostra segni di tensione ed i tempi per l’affitto
hanno raggiunto i massimi dal 2001 in tutti i comparti. In media nelle 13
maggiori città occorrono 2,7 mesi per affittare una casa, 4,4 mesi per un ufficio e
3,9 mesi per un negozio. Va osservato come, nonostante le difficoltà
congiunturali nei consumi, mentre per case e uffici si è assistito al quarto
aumento consecutivo nei tempi per la locazione, per i negozi il 2005 non si è
concluso con un analogo peggioramento della tendenza.
Il comparto residenziale nelle 13 maggiori città
Al rallentamento della crescita nel segmento residenziale sottende una notevole
differenziazione geografica. Bologna, Firenze, Milano, e Venezia e
soprattutto Roma si confermano anche nel 2005 come le città a maggiore
dinamicità (vedi grafico successivo) – con un prezzo medio al mq superiore
alla media ma tassi di crescita ancora superiori alla media. Rispetto al 2004 il
quadrante in basso a sinistra del grafico, caratterizzato sia da un livello di prezzi
che da una crescita inferiore alla media è molto meno popolato. Nel “girone dei
dannati” della scarsa performance, sono rimasti Cagliari e Bari mentre
Palermo, Padova e Torino, pur avendo ancora un livello di prezzi inferiori alla
media, nel 2005 crescono più della media. Il fatto che nel 2005 nessuna città
con prezzi superiori alla media mostri tassi di crescita eccessivamente
bassi, come Bologna e Venezia nel 2004, è segno di un “atterraggio morbido”
dove il rallentamento dei prezzi è lento e generalizzato.
CRESCITA E LIVELLO DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI IN 13 CITTÀ
2004 2005
crescita prezzi a/a crescita prezzi a/a
16% 12%
RM
RM
14%
10% NA
12% GE CT FI
NA MI CT GE
10% PA VE 8% TO FI MI
PD
PA PD
BA
8% TO BO VE
BO 6% CA
6% CA BA
prezzi/mq prezzi/mq
4% 4%
0 1000 2000 3000 4000 0 1000 2000 3000 4000
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
Le ragioni di questa diversità sono da ricercarsi principalmente in 2 aree: le
differenze nei fondamentali “tecnici” del patrimonio immobiliare – ovvero
disponibilità assoluta di cespiti e superfici e loro qualità – e in quelli economici.
La convenienza economica all’acquisto può essere misurata con il rapporto
prezzo/canone – ovvero l’inverso del rendimento da canone – che viene
assimilato ad una sorta di “multiplo” prezzo/utili, analogo a quello utilizzato
per i titoli azionari. Analogamente al “multiplo” di mercato azionario, il rapporto
prezzo/canone immobiliare non fonda il suo potere esplicativo su meccanismi di
aggiustamento di domanda e offerta, ma semplicemente su un livello di equilibrio
dato dalla media del comportamento che si è effettivamente realizzato sul
mercato nel corso di un (lungo) periodo di tempo. La ratio dell’utilizzo di questo
indicatore è che, come il prezzo di un titolo azionario dovrebbe uguagliare il
valore attuale dei futuri dividendi, così il prezzo di una casa dovrebbe essere pari
5Real Estate
al reddito da canone percepito dall’investitore o risparmiato dal proprietario
rispetto all’inquilino.
Come evidenziato dal grafico sottostante utilizzando i dati di Nomisma –
disponibili per il periodo 1991-2005 – per la media delle 13 maggiori città si
ottiene che dal 2005 per la prima volta dal 1996 per tutti i comparti
residenziali i fondamentali economici non giustificano una scelta
d’acquisto.
RAPPORTO MEDIO PREZZO2/CANONE RESIDENZIALE NELLE 13 MAGGIORI CITTÀ
100 = media prezzo/canone 1991-2005 per zona
110
Conviene affitto
105
100
95
Conviene acquisto
90
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Zona di pregio Periferia
Semicentro Centro
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
Solo a Bari, Genova, Roma e Torino è ancora conveniente acquistare
l’abitazione invece che affittarla, mentre le case risultano “care” rispetto
all’affitto in tutte le altre maggiori città. Da segnalare che nel 2005, per la prima
volta dal 1996, anche a Bologna e Milano è diventato più conveniente
l’affitto piuttosto che l’acquisto e Catania è invece l’unica città che mostra un
rallentamento del rapporto prezzo canone.
RAPPORTO MEDIO PREZZO2/CANONE IN ALCUNE CITTÀ ITALIANE
100 = media prezzo/canone 1991-2005 per città
150
125
100
75
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
BA RM TO GE
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
2 Il prezzo medio si riferisce alle sole abitazioni usate
6Industry Monitor – giugno 2006
Il comparto residenziale nelle 13 città intermedie3
Negli ultimi due cicli immobiliari si può notare una dinamica leader-follower
dove le 13 grandi aree urbane (GAU) anticipano le tendenze nelle 13 città
intermedie. La variabilità nella crescita dei prezzi, come misurata dal
coefficiente di variazione, è quasi il 20% superiore nelle GAU rispetto alle città
intermedie, mentre è analoga quella degli affitti nonostante i fondamentali
demografici siano a favore delle seconde. Dal 1997 al 2005 la popolazione
residente è aumentata di poco meno del 2% nelle province con capoluogo le
GAU e del 4,8% nelle province con capoluogo le città intermedie; secondo le
stime di Prometeia questa tendenza dovrebbe rafforzarsi con un aumento della
popolazione tra il 2005 e il 2009 previsto intorno al 6% nelle province con
capoluogo le città intermedie e di poco superiore al 2% nelle province con
capoluogo le GAU. Tra le province con crescita prevista a doppia cifra; Bergamo,
Brescia, Modena e Verona; le province che subiranno i maggiori cali nella
popolazione residente sono Genova e Trieste.
CRESCITA PREZZI E CANONI NELLE 26 PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE
Grandi Aree Urbane (GAU); 13 città intermedie (Int)
30% 15%
10%
20%
5%
10% 0%
-5%
0%
-10%
-10% -15%
91 93 95 97 99 01 03 05
GAU - Crescita prezzi - sc sx Int - Crescita prezzi - sc sx
GAU - Crescita affitti - sc dx Int - Crescita affitti - sc dx
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
Come nelle GAU, anche nelle città intermedie la crescita media dei prezzi
delle abitazioni ha mostrato un rallentamento portandosi al 7,3% annuo nel
2006 (dal 7,9%). Tra gli indicatori di tendenza i tempi di vendita delle abitazioni
hanno mostrato nel 2006 il quarto aumento consecutivo portandosi a 3,9
mesi, comunque inferiore al dato del 2005 per le GAU; gli indicatori di
squilibrio tra domanda e offerta non mostrano tendenze particolari in quanto
sia il divario tra il prezzo di case libere e occupate sia il divario tra prezzo
richiesto ed effettivo all’acquisto si mantengono per il 2006 intorno alla media
di lungo periodo mostrando valori rispettivamente del 22,3% (v. 22,7% per le 13
GAU nel 2005) e del 10,7% (v. 10,7%).
Anche tra le città intermedie la differenziazione geografica delle dinamiche
residenziali è notevole. Anche nel 2006 il Nordest con Brescia e Verona si
conferma come la zona più dinamica – con un prezzo medio al mq superiore
alla media ma tassi di crescita ancora superiori alla media. Il quadrante in basso
3 Le 13 città intermedie sono: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena,
Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
7Real Estate
a sinistra, che raccoglie le città con prezzi bassi e tassi di crescita limitati ospita
invece, oltre a Messina, anche Taranto e Perugia, i cui tassi di crescita da
superiori alla media nel 2005 sembrano convergere verso i valori medi. Da
notare tra 2005 e 2006 lo scambio nelle posizioni di Novara e Modena: la
prima nel 2006 è passata a tassi di crescita superiori alla media, mentre la
seconda ha rallentato. Forse a questa dinamica non è estraneo lo sviluppo delle
grandi opere che tocca Novara come Verona (TAV) e Brescia (Bre-Be-MI) ma
non direttamente Modena.
CRESCITA E LIVELLO DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI NELLE 13 CITTÀ INTERMEDIE
2005 2006
crescita prezzi a/a crescita prezzi a/a
10% 10%
LI
TA
9% PR
9% PG
NO AN; BS
TS 8%
MO TS SA
LI BS,VR VR
8%
BG 7%
NO SA TA
7% 6% PG MO
AN; PR ME
ME
5%
6%
4% BG
prezzi/mq prezzi/mq
5% 3%
1000 1500 2000 2500 3000 1000 1500 2000 2500 3000
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
Per quanto riguarda i fondamentali, come evidenziato dal grafico sottostante,
nelle 13 città intermedie l’acquisto non risulta conveniente dalla seconda metà
degli anni Novanta. Tuttavia nel 2006 si fanno registrare forse i primi segnali
di un “atterraggio morbido”: a Livorno l’indicatore è sceso sotto il 100
indicando il ritorno alla convenienza all’acquisto e a Modena, che mostra il livello
massimo dell’indicatore, si è assistito ad un rallentamento. Rimane su livelli alti
e mostrano una tendenza in crescita il rapporto prezzo/canone di Brescia
Novara, Salerno e Verona.
RAPPORTO MEDIO PREZZO2/CANONE RESIDENZIALE NELLE 13 CITTÀ INTERMEDIE
100 = media prezzo/canone 1991-2006 per zona
120
Conviene affitto
115
110
105
100
95
90
85
Conviene acquisto
80
75
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
Centro Periferia
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
8Industry Monitor – giugno 2006
In conclusione, confrontando i rendimenti nelle 13 grandi aree urbane (GAU) e
nelle 13 città intermedie si vede nel boom di inizio anni Novanta, e nella
successva difficile fasi di correzione tra il 1995 e il 1997, un punto di svolta
dove il primato nei rendimenti passa dalle città intermedie alle GAU. Il 2006
potrebbe essere foriero di una nuova svolta nella misura in cui gli investitori
realizzeranno che, come già avviene per le zone centrali, le città intermedie
potrebbero offrire maggiori rendimenti rispetto alle GAU.
RENDIMENTI POTENZIALI LORDI NELLE 26 PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE
Grandi Aree Urbane (GAU); 13 città intermedie (Int)
8,0%
a/a
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
GAU - Centro GAU - Periferia Int - Centro Int - Periferia
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma
Il rapporto prezzo reddito per provincia
Il rapporto prezzo/reddito pro capite per un dato territorio può costituire un primo
indicatore del “rischio immobiliare” e anche se nulla dice sulle future evoluzioni
delle due grandezze, ha il merito di evidenziare le province dove si fanno sentire
le prime tensioni.
Ultilizzando i dati di Nomisma per l’indice dei prezzi delle Abitazioni Usate per i
capoluoghi di provincia e il reddito pro capite medio nella provincia di riferimento
si possono classificare tutte le unità territoriali per valore del rapporto nel 2005.
Nel 2005 il rapporto medio per questo indicatore era di 1,27 e ben 4 province
mostravano un dato rapporto superiore a 1,85 (Siena, Livorno, Grosseto e
Salerno) e 10 tra 1,85 e 1,52 (Caserta, Pistoia, Parma, Rimini, Brescia, Pesaro
Urbino, Lucca, Catania, Firenze e Como). Per solo per 9 province (Vercelli,
Matera, Torino, Messina, Ravenna, Crotone, Vibo Valentia, Benevento, e
Frosinone) l’indicatore è inferiore a 1 indicando un livello di prezzi reali inferiori
rispetto a quelli di un decennio fa.
9Real Estate
RAPPORTO PREZZO REDDITO PRO-CAPITE NEI 103 CAPOLUOGHI DI PROVINCIA
1995 =1
Fonte: nostre elaborazioni su dati Nomisma, Prometeia
Legenda:
Colore Prezzo/reddito Numero
da a Province
0,50 0,83 2
0,84 1,17 37
1,18 1,51 50
1,52 1,85 10
1,86 2,20 4
A fine 2005 il Censis ha effettuato un’indagine presso i notai nei 103 comuni
capoluogo di provincia dalla quale è emersa una sostanziale stabilità delle
previsioni per il comparto residenziale con solo poco meno di una trentina di
province che mostrano attese di crescita superiori alla media. Incrociando questi
dati con il rapporto prezzo reddito si ottiene che a Livorno, Caserta, Parma e in
minor misura a Catania, aspettative di prezzi in crescita coesistono con livelli
del rapporto prezzo/reddito già alti, creando un mercato potenzialmente
rischioso. D’altro canto a Pordenone, Caserta e Reggio Emilia e Siracusa non
vi sembrano essere forze in grado di riportare il rapporto prezzo/reddito a livelli
vicini alla media nazionale.
10Industry Monitor – giugno 2006
RAPPORTO PREZZO/REDDITO E ASPETTATIVE IN ALCUNE CITTÀ ITALIANE
1995 =1
Prezzo/reddito pro capite
2,5
SI LI; CE; PR
2
GR SA
PT
LU PE;VE CT
1,5
TR
SR PZ; SS; GO; IS;
1
PN; CA;RE MS; EN; SP; VC;
AV; SO
ME; BN; FR
0,5
Aspettative sul prezzo
0
Diminuzione Media Diminuzione Stazionario Media Crescita Crescita
Fonte: nostre elaborazioni su dati Censis, Nomisma e Prometeia
In conclusione la tendenza per tutti i comparti sembra avviata verso un
“atterraggio morbido” con un rallentamento della corsa dei prezzi e il rischio di
ulteriori aumenti in contesti locali che già hanno corso molto sembra limitato. Dal
lato dell’offerta sono sicuramente interessanti i diversi progetti di riqualificazione
urbana soprattutto nelle GAU, ma per l’effettivo impatto sui mercati locali
bisognerà attendere ancora qualche anno; intanto l’indice della produzione nelle
costruzioni ha mostrato un rallentamento al +1,5% a/a nel 2005 dal +8,7% a/a del
1999, riducendo l’immediato pericolo di un eccesso di offerta.
11Real Estate La presente pubblicazione è stata redatta da Banca Intesa. Le informazioni qui contenute sono state ricavate da fonti ritenute da Banca Intesa affidabili, ma non sono necessariamente complete, e l’accuratezza delle stesse non può essere in alcun modo garantita. La presente pubblicazione viene a Voi fornita per meri fini di informazione ed illustrazione, ed a titolo meramente indicativo, non costituendo pertanto la stessa in alcun modo una proposta di conclusione di contratto o una sollecitazione all’acquisto o alla vendita di qualsiasi strumento finanziario. Il documento può essere riprodotto in tutto o in parte solo citando il nome Banca Intesa. 12
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