Rent to buy: soluzione alla crisi del - mercato immobiliare.
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Rent to buy: soluzione alla crisi del
mercato immobiliare.
Dott.ssa Fabiana Maria Pepe
fabiana.pepe@ssalex.com
Il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133, noto come decreto “Sblocca
Italia”, ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova figura contrattuale: il
rent to buy (letteralmente “noleggio finalizzato all’acquisto”), ovvero il
contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Tale istituto non è, però, del tutto nuovo al nostro diritto nazionale; nella
prassi del mercato immobiliare si era, infatti, già affermato come contratto
atipico, costruito come un contratto unitario che comprendeva in sé un
contratto di locazione ed un contratto di compravendita, collegati
causalmente tra di loro. Con lo “Sblocca Italia”, dunque, il rent to buy
abbandona ogni connotazione di atipicità per entrare, a tutti gli effetti, nel
novero dei contratti tipici; l’art. 23 del D.L. citato lo definisce come contratto
che prevede “l’immediata concessione in godimento di un immobile, con
dritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato,SALVI SAPONARA & ASSOCIATI
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imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel
contratto”.
La tipizzazione del rent to buy ha scatenato reazioni discordanti. Da un lato,
c’è chi ne ha negato l’utilità, sostenendo che gli stessi effetti del contratto de
quo potevano essere ugualmente ottenuti attraverso contratti tipici già
esistenti, quali, ad esempio, il contratto di locazione con opzione e/o
preliminare di acquisto o futura vendita o la compravendita a rate con riserva
di proprietà; diversamente, invece, c’è chi ha giustamente rilevato che,
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sebbene le fattispecie appena citate consentano di perseguire risultati simili a
quelli propri del rent to buy, è pacifico che dette figure contrattuali non siano
in grado di garantire gli stessi livelli di tutela, in considerazione della
disciplina di favor per quest’ultimo prevista.
La novità realizzabile mediante il rent to buy consiste nell’ottenere, attraverso
un’operazione unitaria, il godimento dell’immobile a fronte del pagamento di
un canone periodico e, contestualmente, il trasferimento dello stesso, con
imputazione al prezzo della parte del canone indicata nel contratto. Si tratta di
una fattispecie negoziale “ibrida”, che assicura la possibilità, a chi ha
intenzione di acquistare un immobile, di conseguirne immediatamente il
possesso dietro la corresponsione di un canone, destinato non solo a
remunerarne il godimento, ma anche a riservarne una parte in conto prezzo
della futura vendita; rinviando ad un momento successivo l’acquisto del
diritto di proprietà (ed, eventualmente, il pagamento del corrispettivo residuo
dovuto).
La scelta di avvalersi del rent to buy assicura, dunque, una maggiore e più
puntuale tutela, ma, soprattutto, garantisce il conseguimento di diversi
vantaggi per ambedue le parti contraenti, che si realizzano tutti in forza di
un’unica operazione economica.
La possibilità di ottenere, attraverso il rent to buy, l’immediato godimento
dell’immobile con la consapevolezza che i canoni versati durante la locazione
potranno essere computati, in tutto o in parte in conto prezzo (in base agli
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accordi presi dalle parti stesse), è certamente un incentivo a servirsene per i
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potenziali acquirenti; ancora, l’opportunità di rinviare ad un momento
successivo o, quantomeno, di dilazionare sul lungo periodo il pagamento del
prezzo, rappresenta sicuramente un valido strumento per far fronte alla
oggettiva difficoltà di reperire tutta la liquidità necessaria per l’acquisto; ma,
soprattutto, questa nuova figura contrattuale consente al futuro acquirente di
“bloccare” il prezzo dell’immobile, evitandogli così di subire eventuali
rivalutazioni nel corso degli anni.
I potenziali venditori, dall’altra parte, hanno la possibilità di trovare un
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numero maggiore di potenziali acquirenti, ma soprattutto di trasferire in capo
agli stessi i costi connessi al mantenimento ed alla gestione dell’immobile,
quali tributi locali, oneri finanziari e spese di manutenzione.
Al rapporto tra potenziali venditori ed acquirenti, si applicano, infatti, le
norme dettate dal Codice civile in materia di usufrutto. I potenziali acquirenti
sono, più esattamente, tenuti a:
- stilare l’inventario e prestare una cauzione, prima di prendere possesso
del bene oggetto del rent to buy;
- provvedere a tutti gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione
ordinaria del bene concesso in godimento;
- farsi carico delle spese straordinarie, rese necessarie dall’inadempimento
degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Quanto ad un eventuale inadempimento da parte dell’acquirente/conduttore,
l’art. 23, comma 2, del decreto in commento, prevede che il contratto si
risolva in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero
minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del
loro numero complessivo; il comma 5 dispone, inoltre, che in caso di
risoluzione per inadempimento, il proprietario/locatore ha diritto alla
restituzione dell’immobile e, se non è stato diversamente convenuto nel
contratto, acquisisce i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene
in godimento. Nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente,
quest’ultimo deve, invece, restituire la parte dei canoni imputata al
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corrispettivo maggiorata degli interessi legali.
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Un altro punto di forza del rent to buy, che lo rende uno strumento
particolarmente appetibile, versatile ed in grado di soddisfare le esigenze di
diverse tipologie di potenziali acquirenti, è indubbiamente l’ampiezza
dell'oggetto. La formulazione normativa piuttosto ampia - nel decreto
“Sblocca Italia” si parla genericamente di “immobili”- consente di estendere
l’applicazione di tale schema negoziale ad edifici, adibiti sia ad uso abitativo
che non, ai terreni ed, addirittura, agli immobili in costruzione.
Tuttavia, il profilo di maggiore interesse e novità non può che individuarsi
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nella disciplina della trascrizione.
Come noto, la trascrizione è essenziale, soprattutto, ai fini dell’opponibilità ai
terzi: con la trascrizione del contratto di rent to buy, nei registri immobiliari,
si garantisce un elevato livello di effettività alla tutela del
conduttore/potenziale acquirente, così da proteggerlo da eventuali successive
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da parte di terzi, fino al futuro
acquisto.
L’essenza della novità apportata dalla disciplina in commento consiste,
soprattutto, nell’effetto prenotativo garantito dalla trascrizione, rectius nella
durata di tale effetto: se nel contratto preliminare l’effetto prenotativo - stante
quanto sancito dall’art. 2645 bis c.c. - è di tre anni, quello della trascrizione
del contratto di rent to buy può, invece, arrivare fino ad massimo di dieci
anni, consentendo, quindi, un notevole prolungamento della durata massima
dell’efficacia prenotativa. L’effetto prenotativo della trascrizione è, peraltro,
fatto, comunque, salvo anche in caso di fallimento del
proprietario/concedente.
Ovviamente, ai fini della trascrizione, è previsto che il contratto di rent to buy
sia soggetto a requisiti di forma: deve essere stipulato per atto pubblico o
scrittura privata autenticata. Se, invece, si intende rinunciare agli effetti
prenotativi garantiti dalla trascrizione, il Legislatore ammette anche la libertà
di forma.
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Altro profilo peculiare della disciplina in commento attiene al fallimento del
proprietario concedente: se quest’ultimo fallisce, il contratto proseguirà nei
suoi effetti, con la differenza che i canoni saranno versati alla curatela
fallimentare, la quale, al termine stabilito, dovrà trasferire la proprietà
dell’immobile al conduttore. Quanto, poi, alla revocatoria fallimentare è
previsto un regime specifico, con esclusione della stessa in caso in cui:
- la vendita sia stata pattuita ad un giusto prezzo;
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- l’immobile costituisca l’abitazione principale del conduttore e/o dei suoi
parenti ed affini entro il terzo grado e, in caso di immobile ad uso
commerciale, questo costituisca la sede principale dell’attività d’impresa
dell’acquirente.
Nel caso di fallimento del conduttore, il curatore potrà scegliere fra la
prosecuzione o meno del contratto, in ogni caso l’azione revocatoria è sempre
possibile.
Per quanto attiene le implicazioni di tipo fiscale connesse al rent to buy, l’art.
23 non contiene una disciplina specifica. La questione ha recentemente
formato oggetto di studio da parte del Consiglio Nazionale del Notariato e
dell’Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed esperti contabili, che
hanno cercato di colmare la lacuna normativa.
Al fine di individuare il regime fiscale applicabile, in via interpretativa, si
distingue, anzitutto, a seconda che il contratto:
- contenga una clausola di trasferimento automatico della proprietà, al
termine dello stesso, vincolante per entrambe le parti;
- preveda che il trasferimento della proprietà non sia vincolante per le parti al
momento della stipula della locazione, essendo subordinato all’esercizio di
un diritto di opzione.
Nel primo caso, ai fini fiscali, l’effetto economico del trasferimento della
proprietà si intende verificato già al momento della stipula del contratto, con
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la conseguenza che, sia per le imposte sul reddito che per le imposte indirette
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(IVA e registro), l’operazione sarà soggetta a tassazione assumendo come
imponibile l’intero corrispettivo della cessione nel periodo d’imposta in corso
al momento della stipula. Nel secondo caso, invece, gli effetti fiscali del
trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del
contratto, cioè al momento della formale cessione del bene (coincidente con
l’esercizio del diritto di opzione).
Nell’esigenza di evitare una duplicazione d’imposta su somme che, in una
prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e
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successivamente sono imputate al prezzo della cessione, sembrerebbe
opportuno valutare in una prospettiva unitaria i due contratti (contratto di
locazione e contratto di compravendita), funzionalmente collegati tra loro e
diretti alla realizzazione di una medesima operazione. E’, quindi, ragionevole
estendere al pagamento delle somme destinate a confluire nel prezzo della
cessione il meccanismo dell’imputazione dell’imposta di registro pagata in
relazione alle somme già versate e, quindi, considerare, in sede di tassazione
del contratto definitivo di trasferimento immobiliare, le predette somme come
già assoggettate al regime fiscale. Dunque, nel caso di esercizio del diritto di
acquisto, il corrispettivo previsto per la vendita sarebbe decurtato degli
acconti sul prezzo e dei canoni già pagati.
È auspicabile che gli aspetti fiscali del rent to buy, attualmente sussumibili in
via meramente interpretativa, siano oggetto di autonoma e puntuale
regolamentazione e che siano affiancati dall’introduzione di agevolazioni
fiscali, in modo che il complesso delle disposizioni possa generare quegli
impulsi di cui il mercato immobiliare ha bisogno.
Alla luce di quanto sopra illustrato, si ritiene che la disciplina del rent to buy,
così come elaborata nel decreto, abbia lasciato ampi margini di
discrezionalità all’autonomia privata; i contraenti, al momento della
predisposizione del regolamento contrattuale, sono liberi di stabilire la durata
della fase di mero godimento dell’immobile - che, in ogni caso, non potrà
eccedere il decennio - oltre al numero ed alla porzione dei canoni da imputare
come corrispettivo della vendita, nonché di inserire clausole regolanti il
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diritto di recesso, eventuali clausole penali o ulteriori meccanismi
condizionali.
Il rent to buy rappresenta, quindi, una strumento duttile e da salutare con
favore, che può rappresentare una valida soluzione alla crisi che in questi
ultimi anni ha investito il settore delle vendite immobiliari, stante la crescente
difficoltà per gli acquirenti di ottenere finanziamenti dagli istituti di credito.
E’ noto che, tra il 2013 ed il 2014, si è registrato un forte calo delle
compravendite immobiliari; ciò ha portato necessariamente alla ricerca ed
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allo sviluppo di strumenti volti a consentire la produzione degli effetti finali
propri del contratto di compravendita seppur in modo differito, permettendo
così all’acquirente, a fronte dell’immediata disponibilità dell’immobile, di
dilazionare l’impegno economico in un lasso di tempo medio lungo.
In definitiva, il rent to buy si pone come risposta alla carenza di liquidità di
potenziali acquirenti, consentendo al venditore di “finanziare” l’acquisto,
accettando di percepire il prezzo a rate, ed assicurandogli, al contempo, il
mantenimento della proprietà per l’intero periodo in cui il conduttore ha
l’immobile in godimento.
Per ulteriori informazioni contattare:
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