Industrie Industria Market Report 2018 Bozen Bolzano - Engel & Völkers
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Industrie · Industria Market Report 2018 · Bozen · Bolzano
BOZEN • BOLZANO
3,35 km2 3,50 EUR/m2 1,75 EUR/m2 3,65 EUR/m2 17.600
Gewerbefläche Durchschnittsmiete Büro Durchschnittsmiete Magazin/Lager Durchschnittsmiete Lagerhallen Beschäftigte
Superficie commerciale Canone medio locazioni Canone medio locazioni per Canone medio locazione Dipendenti
per superfici uso ufficio superfici di magazzino per capannoni
Bozen bildet als Landeshauptstadt das wirtschaftliche Bolzano, capoluogo di provincia, è il centro economico
Zentrum Südtirols. Zahlreiche Unternehmen aus den dell'Alto Adige. Numerose aziende appartenenti a diversi
unterschiedlichsten Branchen nutzen die guten Rahmen- settori industriali, sfruttano la conveniente posizione
bedingungen an dem verkehrsgünstig gelegenen Standort strategica e le condizioni favorevoli di questa ubicazione
an der Schnittstelle von Süd- und Mitteleuropa. Die tra l´Europa meridionale e centrale. Lo sviluppo della città
Entwicklung der Stadt wurde dabei maßgeblich durch è stato significativamente influenzato dalla zona industriale
die Industriezone Bozen-Süd geprägt. Sie etablierte sich di Bolzano-Sud. Si è rapidamente affermato come centro
durch zahlreiche staatliche Fördermaßnahmen schnell industriale dell'Alto Adige attraverso numerose misure
als industrielles Zentrum Südtirols. Die arbeitskraf- di sostegno statale. La grande industria ad alta intensità
tintensive Großindustrie zog dabei bis in die 1970er- di manodopera ha attirato migliaia di lavoratori da tutta
Jahre Tausende Arbeiter aus ganz Italien an, sodass Italia fino agli anni '70, di conseguenza lo sviluppo di
die Entwicklung Bozens eng mit der Industrialisierung Bolzano è strettamente legato all'industrializzazione della
der Stadt verknüpft ist. Durch den industriellen Struk- città. A seguito della trasformazione industriale della fine
turwandel des späten 20. Jahrhunderts verschwanden del 20° secolo, molte delle grandi imprese industriali sono
viele der großindustriellen Unternehmen, sodass sich scomparse, così che dopo alcuni anni di crisi economica,
die Industriezone Bozen-Süd nach einigen Krisenjahren Bolzano Sud si è trasformata in un luogo moderno per
Transaktionsanzahl in Bozen* Baufertigstellungen (Anzahl)
Numero di transazioni a Bolzano* Ultimazione lavori edili (Numero)
500 30
420
408
400
400 25
327
320
319
15
20
Anzahl/Numero
Anzahl/Numero
300
8
12
15
410
200
8
10
6
14
6
13
100 5
9
7
7
5
0 0
2013 2014 2015 2016 2017 2018** 2012 2013 2014 2015 2016 2017*
* Für den handwerklichen, kommerziellen, industriellen Bereich/Ad uso * Prognose/Previsione Neubau/Nuove construzioni
artigianale, commerciale, industriale ** Prognosespanne/Previsione Erweiterungsbau/Ampliamenti
Quelle/Fonte: ISTAT – Istituto Nazionale di Statistica Quelle/Fonte: Landesinstitut für Statistik ASTAT/Istituto Provinciale di Statistica ASTAT
Industrie- & Logistikflächen • Industria & Logistica Market Report 2018 • Bozen • Bolzano
zunehmend zu einem modernen Standort für industri- l'industria, per i fornitori di servizi ed anche per le aziende
elle Unternehmen, Dienstleister oder auch Logistiker che operano nel settore logistico. Oggi quasi tutte le
entwickelt. Heute befinden sich dort fast alle Gewerbe- superfici commerciali della città di Bolzano si trovano qui.
flächen der Stadt. Durch die Ansiedlung des Techn- Grazie alla creazione del parco tecnologico NOI (Nature
logieparks NOI (Nature of Innovation) im Jahr 2017 of Innovation), nel 2017, Bolzano è destinata a diventare
soll Bozen zukünftig zu einem der Innovationszentren uno dei centri di innovazione dell'Alto Adige. L'ambiente
Südtirols aufsteigen. Von dem innovativen Umfeld, innovativo, attraente per professionisti qualificati, fa
durch welches hoch qualifizierte Fachkräfte angezogen sperare ad un impatto altamente positivo sull'intera
werden sollen, erhofft man sich positive Effekte für die regione. Inoltre, sono previsti diversi piani di sviluppo
gesamte Region. Zudem gibt es mehrere Planungen zur che verranno attuati nei prossimi anni per migliorare
Aufwertung der gesamten Industriezone und zur Verbes- l'intera zona industriale e la viabilità del traffico: il
serung des Verkehrskonzeptes: Die Untertunnelung der sottopassaggio della via Einstein, tra via Galvani e via
Einsteinstraße zwischen Galvani- und Buozzi-Kreis- Buozzi, ed il trasferimento della rotatoria di via Kepler tra
verkehr sowie eine Überführung des Kepler-Kreis- la strada Einstein e la superstrada MeBo. Progetti come
verkehrs zwischen Einsteinstraße und MeBo sollen in Think Tank Sud hanno anche lo scopo di dare nuova vita
den nächsten Jahren geplant und gebaut werden. Auch alla zona industriale.
Projekte wie Think Tank Sud sollen der Industriezone Nel 2017 nella provincia di Bolzano sono state registrate
einen neuen Aufschwung verleihen. 400 transazioni di proprietà commerciali. Sebbene ciò
In der Provinz Bozen konnten im Jahr 2017 400 Trans- corrisponda ad una leggera diminuzione rispetto all'anno
aktionen von Gewerbeimmobilien verzeichnet werden. precedente, il risultato annuale supera comunque la
Dies entspricht zwar gegenüber dem Vorjahr einem media quinquennale. Una delle transazioni con maggiore
leichten Rückgang, jedoch liegt das Jahresergebnis volume di superficie è stata realizzata lo scorso anno da
Mieten in Bozen-Süd Verkaufspreise in Bozen-Süd
Affitti a Bolzano Sud Prezzi di vendita a Bolzano Sud
in EUR/m² nettokalt/netto esclusi costi accessori
in EUR/m² nettokalt/netto esclusi costi accessori
6 1.300
4,90 4,90 4,90 4,90
5 4,50 1.200
4,30
4 4,35 4,35 4,35 1.100
4,00 4,00
3,65
3 1.000
1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 1,95
2 900
1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,80
1 800
0 700
Lagerfläche/
2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Sup. magaz.: D3/D4 Ø-Miete/Prezzo medio d'affitto D3/D4 Spitzenmiete/Prezzo max d'affitto D3 Lagerfläche/Sup. magaz D4 Lagerfläche/Sup. magaz.
Magazin: D3/D4 Ø-Miete/Prezzo medio d'affitto D3/D4 Spitzenmiete/Prezzo max d'affitto D3 Magazinfläche D4 Magazinfläche/magazzino
* Prognose/Previsione
Quelle/Fonte: Agentur der Einnahmen Bozen/Agenzia delle Entrate Bolzano Quelle/Fonte: Agentur der Einnahmen Bozen/Agenzia delle Entrate Bolzano
dennoch über dem Fünfjahresschnitt. Einer der größten Galuwi Srl. La società ha acquistato un edificio di 11.830
Flächenumsätze wurde im vergangenen Jahr durch die m² con area di produzione e area ad uso ufficio attraverso
Galuwi Srl realisiert. Das Unternehmen erwarb durch l'agenzia di Engel & Völkers Commercial a Bolzano-Sud.
die Vermittlung von Engel & Völkers Commercial in Nel complesso a Bolzano Sud, è stata osservata una
Bozen-Süd ein Gebäude mit 11.830 m² Produktions- und domanda eterogenea nel 2017. Nell'ultimo anno, la
Bürofläche. Insgesamt konnte in Bozen-Süd im Jahr domanda di grandi spazi industriali e logistici ha
2017 eine heterogene Nachfragestruktur beobachtet chiaramente superato l'offerta. Soprattutto non sono
werden. So überstieg im vergangenen Jahr die Nachfrage disponibili strutture particolarmente moderne, che
nach großen Industrie- und Logistikflächen deutlich das abbiano una superficie di almeno 5.000 m² ed un'altezza
Angebot. Besonders moderne Objekte mit mindestens interna del locale da 11 a 13 metri, così come difficilmente
5.000 m² und einer Hallenhöhe von 11 bis 13 m sowie reperibili sono i capannoni con annessa una zona di carico/
Hallen mit Verladerampen sind kaum verfügbar. Die scarico.I prezzi di locazione ed acquisto di edifici esistenti
Miet- und Kaufpreise für drittverwendungsfähige trattati tramite intermediario dovrebbero svilupparsi
Bestandsbauten sollten sich zukünftig positiv entwickeln. positivamente in futuro. Il prezzo medio di affitto per
Der durchschnittliche Mietpreis für Lagerhallen lag i capannoni nel 2017 era di 3,65 EUR/m². Poiché lo
2017 bei 3,65 EUR/m². Da auch kurzfristig verfügbare spazio disponibile per lo sviluppo di nuovi edifici è
Flächen für die Entwicklung von Neubauten knapp scarso, il prezzo per i terreni edificabili è aumentato
sind, steigt das Preisniveau für Bauflächen seit einigen significativamente negli ultimi anni. Attualmente i
Jahren deutlich an. Aktuell betragen die Zuweisung- prezzi indicati dalla provincia per Via Einstein hanno
spreise in der Zone der Einsteinstraße ca. 413 EUR. una media di circa 413 EUR. Anche in questo caso,
Auch hier mangelt es an großen Flächen, sodass sich das vi è una mancanza di grandi aree, pertanto l'offerta è
kurzfristig verfügbare Angebot zumeist auf Grundstücke principalmente attiva per i terreni con una dimensione
Liegenschaften in Bozen-Süd Ertragslage der Südtiroler Wirtschaft*
Proprietà a Bolzano Sud Profitto nell'economia Alto Atesina
Gewerbe/Industria (32 %)
95
100
90
Büros/Uffici (21 %)
85
Magazin/Magazzini (12 %)
80
75
Bürgerliche Wohnung/ 80
69
Abitaz. di tipo civile (9 %)
Geschäft/Negozi (7 %)
60
in %/in %
Produktionsstätte/Unità produttiva (5 %)
Einheit im Bau/in corso di costruz. (4 %)
Handwerkerlaboratorium/ 40
laboratori per arti o mestieri (4 %)
Volkswohnung/
Abitaz. di tipo ultrapopolare (3 %) 20
Ökonomische Wohnung/
Abitaz. di tipo economico (2 %) 0
Städtische Zone/Area urbana (1 %) 2013 2014 2015 2016 2017 2018**
Quelle/Fonte: Statistikamt Bozen/Ufficio Statistica Comune di Bolzano * Anteile der Unternehmen mit positiven Einschätzungen/Azioni di società
con valutazioni positive** Prognosespanne/Previsioni
Quelle/Fonte: WIFO Wirtschaftsbarometer/Barometro economico WIFO
Industrie- & Logistikflächen • Industria & Logistica Market Report 2018 • Bozen • Bolzanomit einer maximalen Größe von 3.000 m² beschränkt. massima di 3.000 m². Tutto ciò si riflette anche negli
Dies spiegelte sich in den vergangenen Jahren auch in der ultimi anni passati nel numero di nuovi edifici completati.
Zahl der fertiggestellten Neubauten wider, so liegen die Dal 2014 ad oggi, i dati relativi al completamento annuale,
jährlichen Fertigstellungszahlen seit 2014 nur noch im sono scesi e risultano minori rispetto agli anni precedenti.
einstelligen Bereich. Für Interessenten lohnt sich daher Per chi fosse interessato, vale la pena considerare zone
auch ein Blick in die bisweilen wesentlich günstigeren limitrofi, come ad esempio Terlano o Ora, a volte molto
Umlandgemeinden wie Terlan oder Auer. più economiche. Mentre il segmento degli spazi ad uso
Im Segment der Büroflächen lässt sich aktuell eine ufficio sta attualmente mostrando la tendenza inversa.
genau gegenläufige Entwicklung beobachten. Das L'offerta sul mercato di spazi ad uso ufficio è attualmente
verfügbare Angebot an Büroflächen übersteigt aktuell notevolmente superiore alla domanda, che tende a ridurre
deutlich die Nachfrage, wodurch die Mietpreise il prezzo medio di locazione. Mentre per semplici spazi
tendenziell sinken. Wurden für einfache Büroflächen uso ufficio il prezzo medio nella parte nord di Bolzano-Sud
im nördlichen Teil von Bozen-Süd im Jahr 2012 noch nel 2012 era ancora di 5,20 EUR/m² (dati agenzia
durchschnittlich 5,20 EUR/m² aufgerufen, so waren es delle Entrate 2017), nel 2017 era scesa a 3,00 EUR/m².
im Jahr 2017 nur noch 3,00 EUR/m². Nach Angaben Complessivamente, il prezzo medio di affitto, nella
der Agentur der Einnahmen lag der durchschnitt- zona industriale di Bolzano Sud, per gli spazi ad uso
liche Mietpreis für Büroflächen in der gesamten Indus- ufficio, nel 2017 è stato di 3,50 EUR/m². A seconda
triezone im Jahr 2017 bei 3,50 EUR/m². Je nach Lage della posizione e delle Kondition dell'immobile, i prezzi
und Bauausführung konnten auch höhere Preise festge- possono risultare maggiori. L'andamento del prezzo di
stellt werden. Die Kaufpreisentwicklung verläuft acquisto è attualmente in leggera diminuzione. Inoltre, le
aktuell leicht negativ. Zudem scheitern Transaktionen transazioni di immobili ad uso ufficio, spesso non vanno
von Büroimmobilien oftmals an zu hohen Kaufpreis- a buon fine, a causa delle eccessive richieste di prezzo da
forderungen seitens der Verkäufer. Das aktuelle Überan- parte dei proprietari. L'attuale esubero di offerta di spazi
gebot an Büroflächen ist u. a. auf eine Spekulationsblase ad uso ufficio è in parte dovuto ad una fase speculativa,
in den 2000er-Jahren im Zuge der Tremonti-Reform attuata negli anni 2000, con la riforma Tremonti, che ha
zurückzuführen, durch die es Eigentümern möglich war, permesso ai proprietari di ammortare i loro beni immobili
ihre Immobilien innerhalb kürzester Zeit abzuschreiben. in un tempo molto breve.
Ausblick Panoramica
Durch die verkehrsgünstige Lage und die guten Grazie alla sua posizione favorevole ed alle buone condi-
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird Bozen zioni economiche, Bolzano continuerà ad essere un luogo
auch zukünftig ein attraktiver Standort für viele Unter- attraente per molte aziende in futuro. Le rinomate aziende
nehmen sein. Stahlbau Pichler, Markas, Technoalpin Stahlbau Pichler, Markas, Technoalpin e Kässbohrer
und Kässbohrer sind einige der bekannteren Beispiele sono alcuni degli esempi più noti di aziende che stanno
für Unternehmen, die derzeit neue Firmensitze verwirk- attualmente implementando ed edificando nuovi spazi
lichen. In den Bereichen der Produktion und Logistik aziendali. Con molta probabilità, la domanda nei settori
wird die Nachfrage sehr wahrscheinlich in den della produzione e della logistica, rimarrà alta nei prossimi
kommenden Jahren beständig hoch bleiben. Seit dem anni. Da questa primavera, abbiamo potuto notare, uno
Frühjahr konnten wir auch eine positive Entwicklung im sviluppo positivo nell'ambito superfici ad uso ufficio.
Bereich der Büroflächen feststellen.
D er Gewerbeimmobilienmarkt in Bozen Süd befindet sich im stetigen Aufschwung. Gute Planung,
Aufwertung und Modifikation von Bestand und Infrastruktur sind das Bestreben, sich auch in Zukunft
als attraktiver Standort für leichtindustrielle Unternehmen, Dienstleister und Logistiker zu etablieren.
Il mercato immobiliare commerciale a Bolzano Sud è in costante crescita. Buona pianificazione,
rivalutazione e modifica degli immobili esistenti e delle infrastrutture sono lo sforzo per affermarsi
anche in futuro come luogo con alta potenzialità per le imprese industriali, i fornitori di servizi ed
aziende operanti nella logistica.
Markus Spiess, Engel & Völkers Commercial Trentino Südtirol
Industrie- & Logistikflächen • Industria & Logistica Market Report 2018 • Bozen • BolzanoIndustrie- und Logistiklagen Bozen-Süd
Aree Industria e Logistica a Bolzano-Sud
any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published:
Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, aus-
All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of
genommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 30. Juni 2018. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.
ei
Galil
alileo
1 Via G
ens
v on Siem
Via W.
Via A
lessand
ro Vo
lta
A22
NOI Techpark
ni
alva
3
30. June 2018. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
SS38 (MeBo)
igi G
2
Lu
Via
zi
uoz
oB
1 Einkaufszentrum/
run
Centro Commerciale
B
Twenty
Via
2 Einkaufszentrum/
5
Messe/Fiera Centro Commerciale
4 Centrum
3 Stahlbau Pichler
6
4 Eiswelle/Palaonda
© Engel & Völkers Commercial
Via Albert Einstei
n
5 Four Points by
Sheraton
6 Salewa World
Mietpreise nach Nutzungsart
Prezzi di locazione per settore
Lage Miete Magazinfläche in EUR/m² Miete Bürofläche in EUR/m² Miete Lagerfläche in EUR/m²
Ubicazione Locazione per superfici uso magazzino Locazione per superfici uso ufficio Locazione per capannoni
D3 1,60 – 1,90 2,30 – 3,70 3,00 – 4,30
D4 1,60 – 1,90 3,30 – 4,60 3,00 – 4,30
Quelle/Fonte: Agentur der Einnahmen / Agenzia delle Entrate
Engel & Völkers Commercial Trentino Südtirol
Real Estate International GmbH-Srl
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Via Luigi Galvani Str. 31 · 39100 Bolzano · Bozen
Tel. +39 0471 05 45 10 · SuedtirolCommercial@engelvoelkers.comPuoi anche leggere
