III - LEGGE FINANZIARIA 2008 LE NOVITÀ PIÙ IMPORTANTI PER LA CASA
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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
III - LEGGE
FINANZIARIA
2008
LE NOVITÀ
PIÙ IMPORTANTI
PER LA CASA
a cura di Giovanni Chessa
Area Regolazione e Servizi Tecnoborsa
Le norme sulla proprietà immobiliare
contenute nella manovra finanziaria 2008
ovvero la Legge 244 del 24 dicembre 2007
Zaha Hadid,
Opus del
Business Bay District,
Dubai
(2007)
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LEGGE FINANZIARIA 2008
Introduzione Maggiore detrazione ICI
La legge 24 dicembre 2007, n. 244 per la prima casa
“Disposizioni per la formazione del bi- (Art. 1, commi 5, 7, 8 e 287)
lancio annuale e pluriennale dello Sta- Viene stabilito che dall’imposta comuna-
to”, pubblicata sul Supplemento Ordina- le sugli immobili dovuta per l’unità im-
rio n. 285 della Gazzetta Ufficiale n. 300 mobiliare adibita ad abitazione principa-
del 28 dicembre 2007, è una manovra da le del soggetto passivo si detragga – per
11 miliardi di euro. Gli interventi vanno abitazioni diverse da quelle di categoria
dal fisco alla Pubblica Amministrazione, catastale A1, A8 e A9 – un ulteriore im-
dalla sanità alla giustizia, dall’energia e porto pari all’1,33 per mille della base
trasporti agli enti locali, nonché un mix imponibile (il valore catastale dell’immo-
di agevolazioni per la prima casa. bile). Le tre categorie catastali escluse
Grazie al recupero dell’evasione fiscale, dall’agevolazione corrispondono ai se-
in particolare, vengono introdotti sconti guenti immobili: A1= Abitazioni di tipo
fiscali per l’abitazione, sia per i proprieta- signorile; A8= Abitazioni in ville; A9= Ca-
ri che per gli affittuari. Nello specifico, per stelli, palazzi di eminenti pregi artistici o
la casa di abitazione, i proprietari con un storici.
reddito individuale non superiore ai 50 La nuova detrazione viene definita “ulte-
mila euro annui potranno sommare all’at- riore” perché essa si aggiunge a quella
tuale detrazione ICI di 103,29 euro un’ul- già prevista dalla legge nella misura mi-
teriore detrazione di imposta annuale, a nima di 103,29 euro. Misura che i Comu-
carico dello Stato, fino a 200 euro. ni hanno già da tempo facoltà di elevare
Gli affittuari beneficeranno, invece, di fino a 258,23 euro, ovvero in misura an-
una riduzione di 300 euro l’anno – con che superiore a tale importo, con divieto
un reddito complessivo IRPEF fino a però – in questo ultimo caso – di stabili-
15.494 euro lordi l’anno – oppure di 150 re un’aliquota superiore a quella ordina-
euro l’anno – con un reddito complessi- ria per le unità immobiliari tenute a di-
vo compreso tra 15.494 e 30.987 euro sposizione del contribuente.
lordi l’anno. L’ulteriore detrazione non può essere
A tutela dei consumatori, infine, viene superiore a 200 euro. Essa si aggiunge,
istituita e disciplinata l’azione collettiva come detto, alla misura minima di
risarcitoria (class action) come strumen- 103,29 euro prevista dalla legge stata-
to generale di tutela nel quadro delle mi- le, raggiungendo così un importo mas-
sure nazionali volte alla disciplina dei simo di 303,29 euro. Il tutto deve poi
consumatori e degli utenti. coordinarsi con le delibere comunali;
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QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
qualora un Comune preveda una de- va contraria, quella di residenza anagra-
trazione superiore a 303,29 euro, tro- fica (ma è rimasta, nella stessa norma, la
verà applicazione tale più favorevole definizione originaria della fattispecie,
misura; in caso contrario, il contri- secondo la quale per abitazione princi-
buente applicherà la più conveniente pale si intende quella in cui il contri-
(doppia) detrazione statale. buente e i suoi familiari dimorano abi-
Allo stesso modo, si dispone che, qua- tualmente).
lora l’unità immobiliare sia adibita ad
abitazione principale da più soggetti Possibile ICI agevolata per
passivi, la detrazione spetti a ciascuno le fonti rinnovabili dal 2009
di essi proporzionalmente alla quota (Art. 1, comma 6, lett. a)
per la quale la destinazione medesima Viene previsto che i Comuni possano fis-
si verifica. sare, a decorrere dall’anno di imposta
Si ricorda che la Finanziaria 2007 è inter- 2009, un’aliquota ICI agevolata, inferiore
venuta sul concetto di abitazione princi- al 4 per mille, per i proprietari che instal-
pale ai fini della detrazione ICI, dispo- lino impianti a fonte rinnovabile (solare
nendo che per tale si intende, salvo pro- termico, solare fotovoltaico, eolico, ecc.)
36LEGGE FINANZIARIA 2008
per la produzione di energia elettrica o Nuove detrazioni IRPEF
termica per uso domestico, limitatamen- per gli inquilini
te alle unità immobiliari oggetto di tali (Art. 1, commi 9 e 10)
interventi. L’aliquota agevolata potrà es- Viene introdotta – per i titolari di contrat-
sere applicata per un massimo di 3 anni, ti di locazione di unità immobiliari adibi-
con riferimento agli impianti termici so- te ad abitazione principale, stipulati o
lari, e di 5 anni per tutte le altre tipologie rinnovati ai sensi della legge 431/1998 e
di fonti rinnovabili. Un successivo rego- a decorrere dal periodo di imposta in
lamento determinerà le modalità per il corso al 31 dicembre 2007 – una detra-
riconoscimento dell’agevolazione. zione IRPEF annuale pari a:
- 300 euro, se il reddito complessivo
ICI ridotta per il coniuge annuo dell’inquilino non supera
non assegnatario 15.493,71 euro;
(Art. 1, comma 6, lett. b) - 150 euro, se il reddito complessivo
Viene stabilito – ai fini dell’ICI – che il annuo dell’inquilino supera 15.493,71
coniuge soggetto passivo dell’imposta euro ma non 30.987,41 euro.
che, a seguito di provvedimento di se- La nuova detrazione trova applicazio-
parazione legale, annullamento, scio- ne sia per i contratti liberi (4 anni + 4)
glimento o cessazione degli effetti civi- sia per quelli regolamentati (agevolati,
li del matrimonio, non risulti assegna- transitori, per studenti universitari);
tario della casa coniugale, abbia diritto tutti, come noto, a uso abitativo.
ad applicare l’aliquota prevista per Ma deve ricordarsi che per i contratti
l’abitazione principale e le relative de- agevolati (3 anni + 2), gli inquilini pos-
trazioni, calcolate in proporzione alla sono già godere di più corpose detra-
quota posseduta. Ciò a condizione che zioni IRPEF: pari a 495,80 euro, se il
il contribuente in questione non sia ti- reddito complessivo annuo non supe-
tolare del diritto di proprietà o di altro ra 15.493,71 euro, e pari a 247,90 euro,
diritto reale su un immobile abitativo se il reddito supera 15.493,71 euro ma
situato nello stesso comune in cui si non 30.987,41 euro.
trova la casa coniugale. Viene introdotta, inoltre, una detrazio-
Con nota n. 4440/DPF del 3 aprile ne IRPEF per i giovani di età compresa
2007, l’Ufficio Federalismo Fiscale del fra i 20 e i 30 anni, che stipulino un
Ministero dell’economia e finanze ave- contratto di locazione ai sensi della
va già ammesso per i comuni la possi- legge 431/1998, per l’unità immobilia-
bilità di assimilare ad abitazione prin- re da destinare a propria abitazione
cipale l’unità immobiliare assegnata a principale, sempre che la stessa sia di-
uno dei coniugi a seguito di provvedi- versa dall’abitazione principale dei ge-
mento di separazione coniugale o di nitori o di coloro cui sono affidati. La
divorzio, ai fini dell’applicazione della detrazione si applica per i primi 3 an-
detrazione e dell’aliquota ridotta al co- ni, è pari a 991,60 euro annui e spetta
niuge non assegnatario che sia in tutto se il reddito complessivo annuo del-
o in parte titolare del diritto di proprie- l’inquilino non supera 15.493,71 euro.
tà dell’immobile stesso. Anche in questo caso si prevede che la
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norma produca effetto dal periodo di detrazioni per carichi di famiglia e delle
imposta in corso al 31 dicembre 2007; detrazioni di imposta, il reddito com-
deve ritenersi che da tale periodo di plessivo sia calcolato al netto del reddito
imposta possa decidersi da parte del dell’unità immobiliare adibita ad abita-
contribuente di far iniziare il decorso zione principale e di quello delle relative
dei 3 anni di agevolazione. pertinenze. La norma provvede così a
Le nuove detrazioni sopra richiamate correggere quanto disposto con la Fi-
devono essere ripartite tra gli aventi dirit- nanziaria 2007, che aveva creato una pe-
to, non sono tra loro cumulabili e ogni nalizzazione occulta, ai fini delle detra-
contribuente ha diritto, a sua scelta, di zioni, che portava chi possedesse una
fruire della detrazione più favorevole. prima casa di proprietà ad avere un red-
Inoltre, esse sono rapportate al periodo dito (virtuale) più alto sul quale calcola-
dell’anno durante il quale l’unità immo- re le detrazioni e, di conseguenza, a pa-
biliare locata è adibita ad abitazione gare più di IRPEF.
principale, per tale intendendosi quella
nella quale il soggetto titolare del con- Detrazioni IRPEF e IVA ridotta
tratto di locazione o i suoi familiari dimo- per le ristrutturazioni fino al
rano abitualmente. 2010 (Art. 1, commi 17, 18 e 19)
Viene poi stabilito che, qualora la detra- Viene prorogata per gli anni 2008,
zione spettante sia superiore all’imposta 2009 e 2010, nella misura del 36% del-
dovuta, sia riconosciuta agli interessati le spese sostenute e nel limite di
(con modalità da stabilirsi attraverso un 48.000 euro per unità immobiliare, la
apposito decreto) una somma pari alla detrazione IRPEF in materia di recu-
quota di detrazione che non ha trovato pero del patrimonio edilizio. L’agevo-
capienza nell’imposta. lazione spetta a condizione che il co-
sto della relativa manodopera sia evi-
Non tassati i redditi fondiari denziato in fattura e riguarda:
fino a 500 euro - interventi di manutenzione ordina-
(Art. 1, commi 13 e 14) ria eseguiti sulle parti comuni di
Viene previsto – a decorrere dal periodo fabbricati residenziali;
di imposta in corso al 31 dicembre 2007 - interventi di manutenzione straor-
– che, qualora alla formazione del reddi- dinaria, restauro e risanamento
to complessivo concorrano soltanto red- conservativo e ristrutturazione edi-
diti fondiari (redditi dominicali dei terre- lizia, realizzati sulle parti comuni di
ni, redditi agrari e redditi dei fabbricati) edifici residenziali e sulle singole
di importo complessivo non superiore a abitazioni, di qualsiasi categoria
500 euro, l’IRPEF non sia dovuta. catastale, anche rurali, e relative
pertinenze;
Eliminata la tassa occulta - costi di costruzione (come da di-
sulla prima casa chiarazione rilasciata dal costrutto-
(Art. 1, comma 15, lett. a, n. 4, re) di box o posti auto pertinenzia-
lett. b e comma 16) li, anche a proprietà comune;
Si dispone che, ai fini del calcolo delle - interventi per la messa a norma de-
38LEGGE FINANZIARIA 2008
Viene introdotta - interventi di restauro e risanamen-
una detrazione to conservativo e di ristrutturazio-
IRPEF per ne edilizia riguardanti interi fabbri-
i giovani di cati, eseguiti tra il 1° gennaio 2008
età compresa e il 31 dicembre 2010 da imprese di
fra i 20 e costruzione o ristrutturazione im-
i 30 anni mobiliare e da cooperative edilizie,
che stipulino che provvedano alla successiva
un contratto alienazione o assegnazione del-
di locazione l’immobile entro il 30 giugno 2011.
ai sensi della Viene prorogata per gli anni 2008,
legge 431/1998, 2009 e 2010 la possibilità di usufruire
per l’unità dell’aliquota IVA agevolata del 10% per
immobiliare le prestazioni che hanno per oggetto
da destinare gli interventi di recupero edilizio per
a propria manutenzione ordinaria, manutenzio-
abitazione ne straordinaria, restauro e risanamen-
principale to conservativo e ristrutturazione edili-
zia, realizzati su fabbricati a prevalente
destinazione abitativa privata.
L’IVA agevolata non si applica:
- alle cessioni di beni, sia nei confronti
del prestatore d’opera che del com-
mittente;
- alle cessioni di beni forniti da un sog-
getto diverso da quello che esegue i
lavori;
- alle prestazioni di natura professio-
nale (progettazione, consulenza,
ecc.);
- alle prestazioni di servizi resi in su-
bappalto alla ditta che segue i lavori.
gli edifici, per l’eliminazione delle Per questa agevolazione non viene
barriere architettoniche, per la pre- posta la condizione che il costo della
venzione di atti illeciti da parte di relativa manodopera sia evidenziato
terzi, per la cablatura degli edifici, in fattura.
per il contenimento dell’inquina-
mento acustico degli edifici, per il Detrazioni IRPEF sul risparmio
conseguimento di risparmi energe- energetico fino al 2010
tici, per l’adozione di misure antisi- (Art. 1, commi 20-24 e 286)
smiche, per la prevenzione di in- Viene prorogata per gli anni 2008,
fortuni domestici e per la bonifica 2009 e 2010 la detrazione IRPEF del
dell’amianto; 55% prevista dalla Finanziaria 2007 per
39QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
le spese relative a:
- interventi di riqualificazione ener-
getica di edifici esistenti, che ridu-
cono il consumo energetico annuo
per il riscaldamento invernale di al-
meno il 20% rispetto ai valori ripor-
tati nell’allegato C, n. 1), tabella 1,
annesso al D.lgs. 192/2005 sul ren-
dimento energetico nell’edilizia (va-
lore massimo della detrazione:
100.000 euro, da ripartire in tre quo-
te annuali di pari importo);
- interventi su edifici esistenti, parti di
edifici esistenti o unità immobiliari,
riguardanti strutture opache vertica-
li, strutture opache orizzontali (co-
perture e pavimenti), finestre com-
prensive di infissi (valore massimo
della detrazione: 60.000 euro, da ri-
partire in tre quote annuali di pari
importo, a condizione che siano ri- climatizzazione invernale con pom-
spettati specifici requisiti tecnici); pe di calore ad alta efficienza e con
- installazione di pannelli solari per la impianti geotermici a bassa entalpia.
produzione di acqua calda per usi Si prevede poi che per la sostituzio-
domestici o industriali e per la co- ne di finestre comprensive di infissi
pertura del fabbisogno di acqua cal- in singole unità immobiliari e per
da in piscine, strutture sportive, ca- l’installazione di pannelli solari, non
se di ricovero e cura, istituti scolasti- sia richiesta la certificazione energe-
ci e università (valore massimo del- tica dell’edificio (o l’attestato di qua-
la detrazione: 60.000 euro, da ripar- lificazione energetica).
tire in tre quote annuali di pari im- Si stabilisce, inoltre, che per tutti gli inter-
porto); venti la detrazione possa essere ripartita
- sostituzione di impianti di climatiz- in un numero di quote annuali di pari
zazione invernale con impianti dota- importo non inferiore a 3 e non superio-
ti di caldaie a condensazione e con- re a 10, a scelta irrevocabile del contri-
testuale messa a punto del sistema di buente, operata all’atto della prima de-
distribuzione (valore massimo della trazione. Con efficacia retroattiva dal 1°
detrazione: 30.000 euro, da ripartire gennaio 2007, viene infine sostituita la
in tre quote annuali di pari importo). tabella 3 allegata alla Finanziaria 2007, al
Con riferimento a questa fattispecie, fine di correggere un errore materiale
si dispone che l’agevolazione si ap- col quale erano stati invertiti i valori per
plichi anche alle spese per la sostitu- i pavimenti e per le coperture nell’ambi-
zione intera o parziale di impianti di to delle strutture opache verticali.
40LEGGE FINANZIARIA 2008
Trasferimenti di immobili duzione gli interessi passivi pagati per
in piani urbanistici acquisirli.
particolareggiati
(Art. 1, commi 25-28) Commissione di studio
Viene introdotto un regime particolare sulle immobiliari
di imposizione indiretta dei trasferi- (Art. 1, comma 36)
menti aventi per oggetto immobili È prevista l’istituzione – con decreto
compresi in piani urbanistici particola- del Ministro dell’economia e delle fi-
reggiati diretti all’attuazione dei pro- nanze – di una commissione di studio
grammi di edilizia residenziale comun- sulla fiscalità diretta e indiretta delle
que denominati. imprese immobiliari, con il compito di
L’imposta di registro viene fissata proporre, entro il 30 giugno 2008,
all’1%, a condizione che l’intervento l’adozione di modifiche normative,
cui è finalizzato il trasferimento venga con effetto anche a partire dal periodo
completato entro 5 anni dalla stipula d’imposta successivo a quello in corso
dell’atto. al 31 dicembre 2007, “volte alla sem-
Le imposte ipotecaria e catastale ven- plificazione e alla razionalizzazione
gono fissate, rispettivamente, nel 3% e del sistema vigente”, tenendo conto
nell’1%. delle differenziazioni esistenti tra atti-
Le nuove disposizioni si applicano agli vità di gestione e attività di costruzione
atti pubblici formati, agli atti giudiziari e della possibilità di prevedere, com-
pubblicati o emanati, alle scritture pri- patibilmente con le esigenze di gettito,
vate autenticate poste in essere a de- disposizioni agevolative in funzione
correre dal 1° gennaio 2008, nonché della politica di sviluppo dell’edilizia
alle scritture private non autenticate abitativa. Fino all’applicazione delle
presentate per la registrazione a decor- suddette modifiche normative, le socie-
rere dalla stessa data. tà immobiliari potranno – in deroga a
quanto previsto nei precedenti commi
Interessi passivi delle 33 e 34 – portare interamente in dedu-
società immobiliari zione gli interessi passivi relativi a fi-
(Art. 1, comma 35) nanziamenti garantiti da ipoteca su im-
Viene sancito che tra le spese e gli altri mobili destinati alla locazione.
componenti negativi relativi ai beni im-
mobili indeducibili, non siano compresi Possibilità di estromettere
gli interessi passivi relativi a finanzia- gli immobili strumentali
menti contratti per l’acquisizione degli (Art.1, comma 37)
immobili che non costituiscono beni Si attribuisce, all’imprenditore indivi-
strumentali per l’esercizio dell’impresa, duale che alla data del 30 novembre
né beni alla cui produzione o al cui 2007 utilizzava beni immobili strumen-
scambio è diretta l’attività dell’impresa. tali, di optare, entro il 30 aprile 2008,
Si tratta dei cosiddetti “immobili patri- per l’esclusione dei beni stessi dal pa-
monio”, relativamente ai quali le socie- trimonio dell’impresa, con effetto dal
tà immobiliari potranno portare in de- periodo di imposta in corso al 1° gen-
41QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
naio 2008, mediante il pagamento di Rivalutazione
una imposta sostitutiva dell’IRPEF, del- terreni edificabili,
l’IRAP e dell’IVA, nella misura del 10% riaperti i termini
della differenza tra il valore normale di (Art. 1, comma 91)
tali beni e il relativo valore fiscalmente Vengono riaperti i termini per la ride-
riconosciuto. terminazione dei valori di acquisto
Per gli immobili la cui cessione è sog- dei terreni edificabili e con destina-
getta a IVA, l’imposta sostitutiva è au- zione agricola con riferimento ai ter-
mentata di un importo pari al 30% del- reni posseduti alla data del 1° genna-
l’IVA applicabile al valore normale con io 2008; l’imposta sostitutiva può es-
l’aliquota propria del bene. Il valore sere rateizzata fino a un massimo di
normale degli immobili è quello risul- tre rate annuali di pari importo a de-
tante dall’applicazione alla rendita ca- correre dal 30 giugno 2008; sull’im-
tastale dei moltiplicatori stabiliti dalle porto delle rate successive alla prima
singole leggi di imposta. sono dovuti gli interessi nella misura
Per avvalersi del regime sopra descrit- del 3%, da versarsi contestualmente a
to, l’imprenditore deve versare il 40% ogni pagamento.
dell’imposta sostitutiva entro il termine La redazione e il giuramento della
di presentazione della dichiarazione perizia devono essere effettuati entro
relativa al periodo di imposta in corso il 30 giugno 2008.
al 1° gennaio 2007 e la restante parte
in due rate di pari importo entro il 16 Imposta sostitutiva sui
dicembre 2008 e il 16 marzo 2009. Sul- mutui più rigorosa
l’importo delle rate successive alla pri- (Art. 1, comma 160)
ma sono dovuti gli interessi del 3% an- In tema di mutui, viene richiesto –
nuo, da versarsi contestualmente al quale condizione per poter applicare
versamento di ciascuna rata. nella misura dello 0,25%, anziché del
2%, l’imposta sostitutiva delle impo-
Interpretazione autentica ste di registro, bollo, ipotecaria e ca-
sugli ammortamenti tastale per i finanziamenti erogati per
(Art. 1, commi 81 e 82) l’acquisto, la costruzione e la ristrut-
La Finanziaria dispone che per ciascun turazione di immobili a uso abitativo
immobile strumentale, le quote di am- (e relative pertinenze) con i requisiti
mortamento dedotte nei periodi di im- prima casa – che la sussistenza di ta-
posta precedenti al periodo di imposta li requisiti sia fatta risultare da di-
in corso al 4 luglio 2006, calcolate sul chiarazione della parte mutuataria,
costo complessivo, siano riferite pro- resa nell’atto di finanziamento o alle-
porzionalmente al costo dell’area e al gata allo stesso.
costo del fabbricato. Vengono fatti sal- Vengono poi dettate disposizioni sul-
vi gli effetti prodotti dall’applicazione le modalità di recupero della mag-
delle norme, oggetto di mancata con- giore imposta dovuta, per tutti i casi
versione, di cui all’art. 1 del D.L. in cui vengono revocati i benefici
118/2007. prima casa.
42LEGGE FINANZIARIA 2008
Possono Persona fisica responsabile
essere detratti nelle compravendite IVA
dall’IRPEF – (Art. 1, comma 164)
per un importo Si dispone – ai fini dell’applicazione del-
massimo di l’imposta sul valore aggiunto sulle com-
2.633 euro pravendite immobiliari – che se l’impor-
annui e nella to del corrispettivo indicato nell’atto e
misura del 19% nella relativa fattura è diverso da quello
– i canoni di effettivo, l’acquirente, anche se non agi-
locazione sce nell’esercizio di imprese, arti o pro-
derivanti fessioni, sia responsabile in solido con il
dai contratti venditore per il pagamento dell’imposta
di locazione relativa alla differenza tra il corrispettivo
abitativi effettivo e quello indicato, nonché della
sostenuti dagli relativa sanzione. L’acquirente che non
studenti iscritti agisce nell’esercizio di imprese, arti o
a un corso di professioni può peraltro regolarizzare
laurea presso l’eventuale violazione, versando la mag-
una università giore imposta dovuta entro 60 giorni dal-
ubicata in un la stipula dell’atto e presentando, entro
Comune diverso lo stesso termine, all’Ufficio delle entrate
da quello territorialmente competente copia del-
di residenza l’attestazione del pagamento e delle fat-
ture oggetto della regolarizzazione.
Occorre ricordare che, in caso di respon-
sabilità solidale, il Fisco può rivolgersi in-
differentemente a uno dei coobbligati
(venditore e compratore) per richiedere
il pagamento dell’intera somma dovuta,
con effetto liberatorio nei confronti di en-
trambi. La norma, quindi, coinvolge nel
sistema sanzionatorio IVA anche gli ac-
quirenti che non siano inseriti nel mecca-
nismo di tale imposta, non essendo im-
prese né professionisti. Per i soggetti IVA,
invece, tale sistema era già previsto.
Detrazione mutui
più vantaggiosa
(Art. 1, comma 202)
Viene elevato a 4.000 euro – rispetto
alla precedente misura di 3.615,20 eu-
ro – l’importo massimo detraibile dal-
43QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
l’IRPEF a titolo di interessi passivi e
oneri accessori relativi a mutui con-
tratti per l’acquisto dell’abitazione
principale.
Vengono
Detrazione IRPEF per apportate
le residenze universitarie alcune
(Art. 1, comma 208) modificazioni
Il testo unico delle imposte sui redditi al Testo
prevede che possano essere detratti Unico sugli
dall’IRPEF – per un importo massimo espropri,
di 2.633 euro annui e nella misura del al fine di
19% – i canoni di locazione derivanti riempire
dai contratti di locazione abitativi so- il vuoto
stenuti dagli studenti iscritti a un corso normativo
di laurea presso una università ubicata creatosi a
in un Comune diverso da quello di re- seguito della
sidenza, distante da quest’ultimo alme- dichiarazione
no 100 chilometri e comunque in una di illegittimità
provincia diversa, per unità immobilia- costituzionale
ri situate nello stesso comune in cui ha
sede l’università o in comuni limitrofi.
Ora, si dispone che tale detrazione si
applichi anche per i canoni relativi ai
contratti di ospitalità, nonché agli atti
di assegnazione in godimento o loca-
zione, stipulati con enti per il diritto al-
lo studio, università, collegi universita- le, di aree o immobili da destinare a
ri legalmente riconosciuti, enti senza edilizia residenziale sociale, in rapporto
fini di lucro e cooperative. al fabbisogno locale e in relazione al-
l’entità e al valore della trasformazione.
Nuove aree per l’edilizia sociale In tali ambiti è possibile prevedere,
(Art. 1, commi 258 e 259) inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi
Viene stabilito che, “fino alla definizio- “a canone calmierato, concordato e so-
ne della riforma organica del governo ciale”. Si prevede, inoltre, che, ai fini
del territorio”, in aggiunta alle aree ne- dell’attuazione di interventi finalizzati
cessarie per le superfici minime di spa- alla realizzazione di edilizia residenzia-
zi pubblici o riservati alle attività collet- le sociale, di rinnovo urbanistico ed
tive, a verde pubblico o a parcheggi, edilizio, di riqualificazione e migliora-
negli strumenti urbanistici siano definiti mento della qualità ambientale degli in-
ambiti la cui trasformazione è subordi- sediamenti, il comune possa, nell’ambi-
nata alla cessione gratuita da parte dei to delle previsioni degli strumenti urba-
proprietari, singoli o in forma consorti- nistici, consentire un aumento di volu-
44LEGGE FINANZIARIA 2008
metria premiale nei limiti di incremento inferiore al “valore normale” del bene.
massimi della capacità edificatoria pre- Ora si prevede che – per gli atti forma-
vista per gli ambiti sopra indicati. ti anteriormente al 4 luglio 2006 (data
di entrata in vigore della Bersani – Vi-
Valore normale sco) – le presunzioni in questione “val-
(Art. 1, comma 265) gono, agli effetti tributari, come pre-
Con la manovra Bersani – Visco si è da- sunzioni semplici”: con l’inapplicabilità
to il potere all’amministrazione finan- al passato della nuova regola.
ziaria – relativamente alle operazioni
aventi a oggetto la cessione di beni im- Obbligo di voltura catastale
mobili e relative pertinenze in ambito (Art. 1, comma 276)
IVA e redditi di impresa – di rettificare Viene previsto l’obbligo di voltura ca-
direttamente la dichiarazione (senza tastale per gli atti soggetti a iscrizione
prima ispezionare la contabilità del nel registro delle imprese che compor-
contribuente) quando il corrispettivo tino qualsiasi mutamento nell’intesta-
della cessione sia dichiarato in misura zione catastale dei beni immobili di cui
45QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
siano titolari persone giuridiche, anche con i titolari di edifici situati nei centri
se non direttamente conseguenti a mo- storici dei comuni con popolazione in-
difica, costituzione o trasferimento di feriore a 100.000 abitanti, per il restauro
diritti reali. e per il ripristino funzionale degli im-
Un provvedimento dirigenziale del- mobili, o di porzioni di essi, ponendo il
l’Agenzia del territorio darà attuazione totale costo degli interessi a carico del
alla nuova procedura. bilancio dello Stato.
Certificazione e risparmio Modifiche al regime delle SIIQ
energetico ai fini del rilascio (Art. 1, comma 374)
del permesso di costruire Vengono apportate alcune modifiche
(Art. 1, commi 288 e 289) al regime delle società di investimento
Viene previsto, a decorrere dall’an- immobiliare quotate (SIIQ), introdotte
no2009 e in attesa dei provvedimenti at- nell’ordinamento italiano dalla Finan-
tuativi in materia di prestazione energe- ziaria 2007. In particolare, si dispone
tica degli edifici di cui al D.Lgs. che:
192/2005, che il rilascio del permesso di - le società che possono godere del
costruire sia subordinato alla certificazio- regime agevolato siano quelle resi-
ne energetica dell’edificio e delle caratte- denti in Italia a fini fiscali;
ristiche strutturali dell’immobile finaliz- - il regime agevolato sia applicabile
zate al risparmio idrico e al reimpiego anche a società i cui titoli di parteci-
delle acque meteoriche. Sempre ai fini pazione siano negoziati in mercati
del rilascio del permesso di costruire, degli Stati dell’Unione europea più
viene anche disposto che, a decorrere altri;
dallo stesso anno, per gli edifici di nuo- - per il periodo di imposta successivo
va costruzione, l’installazione di impian- a quello in corso al 30 giugno 2007,
ti per la produzione di energia elettrica l’opzione per il regime speciale pos-
da fonti rinnovabili sia tale da garantire sa essere esercitata entro il 30 aprile
una produzione energetica non inferiore 2008, con effetto dall’inizio del me-
a 1 KW per ciascuna unità abitativa, desimo periodo d’imposta, anche
compatibilmente con la realizzabilità nel caso in cui i requisiti di legge sia-
tecnica dell’intervento. Per i fabbricati in- no posseduti a tale data.
dustriali di nuova costruzione e di super-
ficie non inferiore a 100 mq, si dispone Indennità di esproprio
invece che la produzione energetica non aree edificabili
debba essere inferiore a 5 KW. (Art. 2, commi 89 e 90)
Vengono apportate alcune modificazio-
Mutui per il recupero ni al Testo Unico sugli espropri, al fine
dei centri storici di riempire il vuoto normativo creatosi
(Art. 1, commi 322 - 324) a seguito della dichiarazione di illegitti-
Vengono autorizzate le banche – previa mità costituzionale – con sent. N.
convenzione – a stipulare contratti di 348/2007 – delle disposizioni regolanti
mutuo ventennale fino a 300.000 euro l’indennità di esproprio per le aree edi-
46LEGGE FINANZIARIA 2008
ficabili, indennità ritenuta dalla Consul- lizia abitativa a canone sostenibile –
ta “inferiore alla soglia minima accetta- un’ennesima figura, le “residenze d’in-
bile di riparazione dovuta ai proprietari teresse generale destinate alla locazio-
espropriati”. Viene quindi sancito che ne”, per tali intendendosi fabbricati si-
l’indennità di espropriazione di un’area tuati nei comuni ad alta tensione abita-
edificabile “è determinata nella misura tiva composti da case di abitazione
pari al valore venale del bene” e che, non di lusso sulle quali viene previsto
“quando l’espropriazione è finalizzata che gravi un vincolo di locazione a uso
ad attuare interventi di riforma econo- abitativo per un periodo non inferiore
mico-sociale, l’indennità è ridotta del a 25 anni. Tali residenze vengono ri-
25%”. Si aggiunge poi che nei casi in cui comprese nella definizione di “allog-
sia stato concluso l’accordo di cessione, gio sociale” di cui alla legge 9/2007
o quando esso non sia stato concluso (proroga sfratti). Viene prevista l’istitu-
per fatto non imputabile all’espropriato zione di un fondo con una dotazione
ovvero perché a questi è stata offerta di 10 milioni di euro per ciascuno de-
un’indennità provvisoria che, attualiz- gli anni 2008, 2009 e 2010.
zata, risulta inferiore agli otto decimi di
quella determinata in via definitiva, l’in- Per i contratti agevolati
dennità sia aumentata del 10%. Le nuo- anche ICI azzerata
ve disposizioni si applicano a tutti i pro- (Art. 2, comma 288)
cedimenti espropriativi in corso al 1° La legge 431/1998 prevede che i co-
gennaio 2008, salvo che la determina- muni possano stabilire aliquote ICI più
zione dell’indennità di espropriazione favorevoli per i contratti di locazione
sia stata condivisa o accettata, o sia co- agevolata, con facoltà di “derogare al
munque divenuta irrevocabile. limite minimo” stabilito dalla legge. La
Finanziaria 2008 interviene ora per
Certificazione energetica sancire che tale norma deve essere in-
ai fini del rilascio del terpretata “nel senso che tali aliquote
certificato di agibilità possono arrivare fino all’esenzione
(Art. 2, comma 282) dall’imposta”.
Si dispone che, con riferimento alle
nuove costruzioni che rientrano fra gli La Class Action
edifici di cui al D.lgs. 192/2005, il rila- (Art. 2, commi 445 - 449)
scio del certificato di agibilità sia subor- A decorrere dal mese di luglio 2008,
dinato alla presentazione della certifica- viene introdotto nell’ordinamento ita-
zione energetica dell’edificio. liano e regolamentato nella relativa
procedura – “quale nuovo strumento
Residenze destinate generale di tutela nel quadro delle mi-
alla locazione sure nazionali volte alla disciplina dei
(Art. 2, commi 285 - 287) diritti dei consumatori e degli utenti” –
Viene introdotta nell’ordinamento – al l’istituto della azione collettiva risarcito-
fine di incrementare il patrimonio im- ria (class action). L’azione sarà esperibi-
mobiliare destinato alla locazione edi- le dalle associazioni dei consumatori e
47QUADERNI DI ECONOMIA IMMOBILIARE
da associazioni e comitati adeguata- Viene
mente rappresentativi degli interessi espressamente
collettivi fatti valere. Essa potrà essere prevista
utilizzata ai fini dell’accertamento del l’esclusione
diritto al risarcimento del danno e alla di penali
restituzione delle somme spettanti ai e oneri
singoli consumatori o utenti nell’ambito di qualsiasi
di rapporti giuridici relativi a contratti natura
conclusi mediante la sottoscrizione di in caso di
moduli e formulari, ovvero in conse- esercizio
guenza di atti illeciti extracontrattuali, di della facoltà
pratiche commerciali scorrette o di di surroga
comportamenti anticoncorrenziali, nei mutui
quando sono lesi i diritti di una plurali- ipotecari
tà di consumatori o di utenti.
48LEGGE FINANZIARIA 2008
Portabilità ed zione garantita. Si precisa, infine, che
estinzione anticipata la ricontrattazione del mutuo non
dei mutui ipotecari comporta il venir meno dei benefici
(Art. 2, commi 450 e 451) fiscali.
Viene espressamente prevista
l’esclusione di penali e oneri di qual- Aiuti per i mutui
siasi natura in caso di esercizio della (Art. 2, commi 475 - 480)
facoltà di surroga nei mutui ipoteca- Viene istituito un “Fondo di solidarie-
ri. Si dispone, inoltre, che al cliente tà per i mutui per l’acquisto della pri-
non possano essere imposte spese o ma casa”, con una dotazione di 10 mi-
commissioni per la concessione del lioni di euro per ciascuno degli anni
nuovo mutuo, per l’istruttoria e per 2008 e 2009. Si dispone, poi, che per i
gli accertamenti catastali, che si de- contratti di mutuo accesi per l’acqui-
vono svolgere secondo procedure di sto dell’abitazione principale, l’acqui-
collaborazione interbancaria im- rente-mutuatario possa chiedere la
prontate a criteri di massima riduzio- sospensione del pagamento delle rate
ne dei tempi, degli adempimenti e per non più di 2 volte e per un perio-
dei costi connessi. do massimo complessivo non supe-
Resta comunque salva la possibilità riore a 18 mesi nel corso dell’esecu-
del creditore originario e del debito- zione del contratto.
re di pattuire la variazione, senza In tal caso, la durata del contratto di
spese, delle condizioni del contratto mutuo e quella delle garanzie per esso
di mutuo in essere, mediante scrittu- prestate vengono prorogate di un pe-
ra privata anche non autenticata. Vie- riodo uguale alla durata della sospen-
ne prevista, poi, anche per i contrat- sione.
ti di mutuo accollati a seguito di fra- Al termine della sospensione, il paga-
zionamento, la nullità di qualunque mento delle rate riprende secondo gli
patto, anche posteriore alla conclu- importi e con la periodicità originaria-
sione del contratto, ivi incluse le mente previsti dal contratto, salvo di-
clausole penali, con cui si convenga verso patto eventualmente intervenuto
che il mutuatario, che richieda fra le parti per la rinegoziazione delle
l’estinzione anticipata o parziale di condizioni del contratto stesso. La so-
un contratto di mutuo per l’acquisto spensione non può essere richiesta
o per la ristrutturazione di unità im- dopo che sia iniziato il procedimento
mobiliari adibite ad abitazione ovve- esecutivo per l’escussione delle garan-
ro allo svolgimento della propria atti- zie.
vità economica o professionale, sia Per conseguire il beneficio sopra de-
tenuto a una determinata prestazione scritto, l’acquirente-mutuatario deve
a favore del soggetto mutuante. Si dimostrare – nelle forme che saranno
estende anche ai contratti accollati a stabilite da un successivo regolamento
seguito di frazionamento, l’estinzio- – di non essere in grado di provvedere
ne automatica dell’ipoteca alla data al pagamento delle rate del mutuo per
di avvenuta estinzione dell’obbliga- le quali chiede la sospensione. •
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