Come cambieranno le città degli affitti brevi e di Airbnb dopo la pandemia

Come cambieranno le città degli affitti brevi
e di Airbnb dopo la pandemia

In queste settimane di lockdown si è parlato molto di affitti brevi, piattaforme per affitti brevi e la
regina di queste piattaforme: Airbnb. Si è registrato un crollo delle prenotazioni. Qualcuno ha
parlato di “fine di Airbnb”. D’altronde era uno dei temi caldi prima della pandemia; soprattutto in
Italia dove con molto ritardo si era iniziato a discutere di impatti, ipotesi di regolamentazione,
tassazione, ecc. In crisi tuttavia non è solo Airbnb, ma l’intero comparto turistico. Il “modello
Airbnb” però è diverso.

Sostengo da sempre che per comprendere le ragioni del suo successo, i suoi impatti e la difficoltà di
governarli, è indispensabile comprendere forme e logiche del cosiddetto capitalismo delle
piattaforme. Lo stesso vale per gli effetti di questa crisi. È allora utile confrontare Airbnb con ciò che
piattaforma non è, ovvero le forme più tradizionali di ricettività turistica.

Riduzione delle prenotazioni sulle piattaforme per affitti brevi rispetto al periodo pre-pandemia
(elaborazioni dell’autore su dati Transparent)

Andrò subito al punto: a mio avviso il modello Airbnb ne uscirà più forte che mai. Come d’altronde
tutto il capitalismo delle piattaforme. Perché? Perché a differenza di attori più tradizionali ha un
modello di business molto ‘sottile’ (lean), che si basa su un’esasperata esternalizzazione. La
piattaforma gestisce solo l’intermediazione tra gli utenti, mentre sono gli utenti a possedere e
gestire gli asset (gli appartamenti) e a regolare il mercato fornendo gratuitamente informazioni,
recensioni, rating.

La logica della piattaforma consente in breve costi fissi irrecuperabili molto bassi e costi marginali
praticamente nulli. Airbnb quindi può – più e prima dei suoi concorrenti – scaricare i costi della crisi
su proprietari e host. Lo sta già facendo: per esempio ha imposto la cancellazione gratuita delle
prenotazioni effettuate prima dell’emergenza, mostrando di tenere molto di più ai suoi guest (che

non vuole perdere) che ai suoi host (che può facilmente sostituire).

Il modello Airbnb è in altre parole ‘liquido’ e rimodulabile: se anche tutti gli attuali host uscissero dal
mercato, l’offerta potrebbe al momento opportuno rigenerarsi, mentre i suoi competitor dovrebbero
affrontare costosi disinvestimenti e reinvestimenti.

La piattaforma è inoltre pervasiva, globale. Può quindi resistere più facilmente a situazioni di crisi
che si manifestino in singoli contesti, rispetto a chi ha un mercato più locale o comunque connotato
geograficamente. Può inoltre localizzarsi in luoghi dove ha vantaggi fiscali e, per così dire,
‘sindacali’. Li ha già utilizzati: ha licenziato il 25% dei suoi dipendenti senza che questo, per quanto
detto, influisca sulla qualità del servizio.

Bisogna tuttavia distinguere. Le singole piattaforme potranno sicuramente avere problemi. Airbnb
prima della pandemia era in un periodo non solo di forte espansione ma anche di diversificazione
(l’impressione è che non sapesse letteralmente cosa fare dell’enorme potere di mercato che andava
accumulando). Potrebbe aver fatto passi azzardati che adesso pagherà caro. Doveva inoltre quotarsi
in borsa, ma ha dovuto rimandare. Ha comunque trovato subito investitori disposti a dargli una
mano.

Evidentemente il mercato sulla “fine di Airbnb” non sta scommettendo granché. Ma non conosciamo
la situazione finanziaria.

Non mi stupirei se fallisse, né del contrario. In ogni caso verrebbe prontamente sostituita. Bisogna
anche evitare di personalizzare troppo il tema, che non è Airbnb, ma appunto il “modello Airbnb”: un
contesto nel quale le nostre scelte e transazioni sono sempre più mediate da piattaforme. In ogni
caso i suoi problemi sono minori a confronto di quelli di alberghi, catene, operatori turistici più
tradizionali e meno ‘sottili’.

Ma veniamo all’altro anello della catena: proprietari e host. Per loro sono sicuramente tempi duri.
Soprattutto per i più piccoli. Ma attenzione, anche costoro hanno a disposizione una gamma di
possibilità più ampia dei proprietari o gestori di forme ricettive più tradizionali.

Stiamo assistendo quindi a una crisi i cui
effetti sono, come sempre avviene,
trasformativi e soprattutto selettivi
L’affitto breve non solo non presuppone alcun cambio di destinazione d’uso – lo stesso vale per la
gran parte degli esercizi extra-alberghieri – ma non deve neanche sottostare a norme e regolamenti
che valgono per le strutture ricettive registrate (b&b, affittacamere, case vacanze, ecc.) che spesso
implicano modifiche formali e strutturali agli immobili e quindi sono meno facilmente reversibili.

Gli host di Airbnb possono per questo più facilmente cercare altri mercati – in primis tornare sul
mercato degli affitti a lungo termine – o sperimentare altre soluzioni, come stanno facendo: affitti
più lunghi non solo ai turisti ma a chi si muove per lavoro, per studio, ecc. Tale diversificazione è
d’altronde un processo precedente che deriva dal tentativo di sfruttare la pervasività e i vantaggi
oligopolistici accumulati dalla piattaforma per aggredire mercati complementari. In questo senso la
crisi può perfino aiutare.

Gli alberghi e le strutture ricettive più grandi, inoltre, sono luoghi di assembramento, di passaggio.

L’appartamento privato consente e comunica invece isolamento, distanziamento, sicurezza (se
Airbnb e i suoi host adotteranno e saranno in grado di comunicare adeguate misure di
‘sanificazione’).

Un altro rilevante anello della catena sono le cosiddette società di multi-hosting che sempre più
spesso offrono servizi di intermediazione per conto dei proprietari, arrivando a gestire centinaia di
appartamenti. Anche per loro sono tempi duri.

Tuttavia, anche qui, le società più grandi potranno più facilmente resistere e, anzi, approfittare della
crisi per rastrellare ancora più offerte sul mercato e, avendo a disposizione una gamma ampia (e
sempre più ampia) di offerte, gestire più facilmente una riduzione complessiva della domanda.

Stiamo assistendo quindi a una crisi i cui effetti sono, come sempre avviene, trasformativi e
soprattutto selettivi: sopravvivranno le piattaforme più solide, le società di intermediazione più
grandi, gli affitti brevi in proprietà di maggior pregio, gli host più ‘super’. A Roma attualmente ci
sono 30.000 annunci sulla piattaforma. Difficile che sopravvivano tutti, e come al solito a pagare
saranno i più deboli, gli attori più marginali, rafforzando alcune dinamiche evolutive precedenti:
professionalizzazione del servizio, concentrazione del mercato, ecc. Fino a che i flussi turistici non
riprenderanno definitivamente (secondo l’ENIT dovremo aspettare il 2023). Perché è più facile
immaginare la fine del mondo che la fine del turismo di massa. E nel frattempo i concorrenti più
tradizionali e meno ‘sottili’ subiranno crisi, razionalizzazioni, licenziamenti, ristrutturazioni.

Si aggiunga che per fare i conti con la crisi cercheremo, dal lato della domanda, alloggi il più
possibile economici e, dal lato dell’offerta, di mettere a rendita pure le nostre cantine (chi ce l’ha).
Airbnb non a caso è nata nel 2008, ed è lei stessa a vantarsi della sua origine nella crisi e della sua
resilienza alle crisi. Tutta l’economia delle piattaforme è figlia della penultima crisi e saprà
approfittare, chi più e chi meno, anche dell’ultima.

Veniamo infine all’ultimo anello della catena: le località turistiche e le città. I centri storici appaiono
oggi desolatamente vuoti. La popolazione presente si è ridotta del 70-90%. E non solo perché sono
spariti turisti e city user (pendolari, visitatori, ecc.). Ma perché ancora prima erano spariti i
residenti; e una delle principali cause è proprio l’iper-turistificazione e la diffusione degli affitti
brevi.

Il centro di Roma durante il lockdown (foto dell’autore, 12 Marzo 2020, ore 16:00)

È quindi l’intera economia dei luoghi caratterizzati dalla mono-coltura turistica ad essere in crisi. I
Comuni più colpiti hanno addirittura prefigurato il rischio di default e sono alla disperata ricerca di
alternative.

Il Comune di Firenze, per esempio, sta pensando a incentivi e agevolazioni per gli host in crisi, che li
inducano ad affittare a più a lungo termine, per ripopolare il centro e sostenere la sua economia. Ma
non a lunghissimo termine, però… La nota stampa parla di “giovani imprenditori che frequentano
acceleratori di impresa… ricercatori, dottorandi, medici, lavoratori stagionali”.

Il Comune inoltre, garantirebbe i proprietari ricollocando a proprie spese altrove gli inquilini
eventualmente morosi. Il rischio morosità è effettivamente uno dei nodi che rende l’affitto breve
preferibile a quello a lungo termine, anche più del cosiddetto ‘rent gap’ – ovvero della maggiore
redditività dell’affitto ai turisti rispetto a quello ai residenti (in seguito all’enorme crescita
dell’offerta tale gap si è infatti ridotto).

Il messaggio che traspare è in ogni caso: tranquilli, non appena riprenderà il turismo potrete tornare
su quel mercato. I sindacati degli inquilini hanno giustamente protestato per le condizioni di favore
che ne deriverebbero per chi affitta ai turisti, chiedendo di porre condizioni quali il canone
calmierato o quanto meno la rinegoziazione degli accordi territoriali che regolano il canone
concordato.

Nel frattempo a Roma l’assessore comunale al turismo ha dichiarato l’intenzione di riprendere il
discorso sulla regolamentazione e la tassazione degli affitti brevi interrotto dalla crisi. L’auspicio è
che tale proposito non sia solo favorevole agli interessi degli albergatori in crisi, che da anni
denunciano la “concorrenza sleale” di Airbnb, ma che si inserisca in una più generale strategia per
mitigare gli effetti dell’overtourism dei quali sono responsabili gli affitti brevi, ma non solo.

Altrove il discorso è differente, se non opposto. Per reagire alla crisi molti host stanno optando per
affitti a più lungo termine, da uno a dodici mesi. Ma affittare per un periodo così breve è consentito
solo a certe condizioni. Il Comune di Parigi ha addirittura minacciato, nei casi irregolari, l’esproprio.
Il Comune di Barcellona ha avviato controlli a tappeto; l’obiettivo è “riprendere il controllo”,
“ripensare la città” e favorire la residenzialità permanente.

Non si vuole con questo aderire alla narrativa un po’ ritrita per cui “all’estero funziona tutto meglio”.
Si vuole piuttosto sostenere che in alcune, poche città, si sono avviate da tempo riflessioni e
strategie che magari non hanno risolto ma hanno compreso qual è il problema. Vogliamo che i centri
delle nostre città tornino a vivere di vita propria? O vogliamo definitivamente arrenderci alla loro
musealizzazione, dysneificazione, gentrificazione?

Vogliamo che i centri delle nostre città
tornino a vivere di vita propria?
E se il problema è questo, sostituire i turisti con “imprenditori che frequentano acceleratori
d’impresa” o altre categorie di abitanti temporanei, molto ‘cool’ e con portafogli capaci, è un po’
come combattere la malattia mentre si diffonde il virus. E se il problema sono, appunto, le città e chi
le abita, più che le economie che si sono sviluppate intorno alla mono-coltura turistica – che sono
semmai parte del problema – è necessaria una strategia più ampia che affronti uno a uno tutti i
processi che in questi anni non solo hanno consentito ma attivamente promosso la turistificazione e
la gentrificazione.

L’occasione sarebbe propizia. Si attende un drastico calo delle compravendite e dei valori
immobiliari che potrebbe facilitare una seria politica abitativa, al di là dei centri storici ma anche nei
centri storici, promuovendo un tessuto residenziale misto. Bisogna rilanciare ma anche ripensare le
ipotesi di regolamentazione degli affitti brevi avanzate prima della crisi, ed è necessario fare
pressione affinché l’Unione Europea imponga alle piattaforme quanto meno la condivisione dei dati
con le autorità. Bisogna recuperare strumenti di governo delle trasformazioni del tessuto
commerciale, e affrontare i nodi finanziari e strategici che impediscono un riutilizzo effettivo e
creativo (non solo a fini residenziali) del patrimonio immobiliare pubblico dismesso che nel
frattempo – al contrario – viene svenduto.

E bisogna andare oltre una visione meramente turistica/commerciale e disciplinare dello spazio
pubblico che, attraverso la logica del ‘decoro’, non solo non risolve ma diventa essa stessa parte del
problema, affrontando anche il nodo delle occupazioni di suolo pubblico che in questo momento si
stanno – al contrario – liberalizzando (per garantire il rispetto delle misure di distanziamento fisico).

Si può agire attraverso la leva fiscale per scoraggiare non già l’abitare – che in centro è costoso e
faticoso – ma l’utilizzo del patrimonio immobiliare privato per finalità estrattive e speculative.
Bisogna ripensare la mobilità e le relazioni materiali e simboliche tra il centro e il resto della città.

E dobbiamo ancora capire come è possibile governare il cambiamento che in ogni caso si produce,
garantendo al tempo stesso la tutela del patrimonio artistico-culturale e la vivibilità e vitalità delle
città. Gli strumenti ci sono. Manca, per usare un eufemismo, la visione. La crisi, si dice, è
un’opportunità che però, se non viene sfruttata, produce in genere esiti peggiori di quelli di
partenza.