Bricks beat click: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile - LUGLIO 2019 - PROSPETTIVE ALTERNATIVE
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
LUGLIO 2019 Bricks beat click: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile FRANKLIN TEMPLETON THINKSTM PROSPETTIVE ALTERNATIVE
In sintesi
La crescita esplosiva di innovatori dell’e-commerce quali Elementi chiave da ricordare
Alibaba, MercadoLibre e Amazon ha provocato forti • Con la penetrazione inarrestabile
dell’e-commerce nei mercati globali,
reazioni nei mercati retail di tutto il mondo e, ovvia-
siamo convinti che anche il
mente, nei titoli del settore. Gli effetti di queste reazioni passaggio da negozi fisici a spazi
sono dilagati anche negli investimenti alternativi. Per gli per la logistica industriale sia desti-
nato a persistere. Lo consideriamo
immobili ad uso commerciale, ad esempio, il paradigma
un’opportunità d’investimento
dell’e-commerce ha creato una nuova domanda di infra- interessante.
strutture logistiche.
• Alcune analisi suggeriscono che chi
vende al dettaglio tramite l’e-com-
Secondo numerose osservazioni, gli impatti della crescita merce necessita di spazi per la
dell’e-commerce hanno decimato gli immobili destinati logistica tripli rispetto al retail
tradizionale.
al retail commerciale, lasciandosi alle spalle una scia di
superstore e centri commerciali vuoti. Sotto alcuni aspetti, • Gli investimenti in strutture per il
last-mile, ad esempio gli spazi logi-
ciò può essere vero, tuttavia ignora la straordinaria oppor- stici urbani e gli hub per lo
tunità che questa nuova tendenza sta creando nel settore smistamento dei pacchi, possono
delle proprietà industriali. Sembra che per ogni centro servire da proxy per gli investitori
che cercano di ampliare la loro espo-
commerciale che si chiude, si apra un magazzino per la sizione alla crescita dell’e-commerce
distribuzione, o il cosiddetto last-mile (l’ultimo tratto fino senza limitarsi ai titoli azionari.
alla consegna a domicilio degli ordini) della logistica.
Dai click al mattone l’Asia. È il cosiddetto “effetto Amazon”,
È innegabile che la digitalizzazione del
o “clicks versus bricks”, ovvero il mouse E-commerce: una tendenza
contro il mattone, riferito alle pressioni globale
settore retail negli ultimi 10 anni abbia
economiche sulle proprietà retail tradi-
modificato drasticamente il commercio Lo shopping online è un vero fenomeno
zionali dovute al calo del traffico in
tradizionale. Digitare sulla tastiera e globale. Nella Corea del Sud, ad
loco. Quest’impatto sugli immobili retail
cliccare con il mouse ha sempre più esempio, il tasso di penetrazione
è significativo, ma la storia che gli è
sostituito le visite fisiche ai negozi locali dell’e-commerce è attualmente il più
associata tende a dare risalto agli
e i centri commerciali. In qualsiasi parte alto del mondo, attestandosi al 18%, e
aspetti negativi: le chiusure dei centri
del mondo, gli shopper possono ora secondo le previsioni dovrebbe salire
commerciali e dei superstore. Secondo
accedere istantaneamente a una scelta
noi viene trascurata una grande oppor- oltre il 30% entro il 2021.1 Il mercato
virtuale illimitata di merci e servizi, dagli
tunità offerta dalla riqualificazione, dell’e-commerce sudcoreano è superiore
spazzolini da denti e i rasoi ad articoli
soprattutto per quanto riguarda gli spazi a 55,7 miliardi di dollari all’anno.2
più specializzati e ingombranti quali
necessari come supporto alla logistica
materassi e televisori, spesso conse- Secondo un report del 2016, alla cui
dell’attività “e-tail”.
gnati a domicilio in 24 ore o a volte redazione ha partecipato anche Google,
anche più rapidamente. Con la conversoine alla comodità dello il mercato online dell’Asia sudorientale
shopping online, i consumatori di tutte le si sta espandendo a un ritmo di circa
Questa nuova e-economy ha dato il via quattro milioni di utenti al mese, la
età sono arrivati ad attendersi una gratifi-
a un effetto a catena sugli immobili
cazione quasi istantanea per quanto crescita più rapida del mondo.
commerciali, particolarmente per le
riguarda la consegna dei prodotti. Merci di
proprietà adibite al retail commerciale e
tutte le dimensioni e di tutti i tipi vengono
industriali, che si è allargato a tutti gli
consegnate entro 24 ore, e, a volte, in
Stati Uniti, l’Europa, l’America Latina e
tempi anche più brevi.
2 “Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile
‘‘
I consumatori europei hanno indicato
“miglior prezzo,” velocità,” e “la possi- Sono i cosiddetti spazi logistici “last-mile”, dai
bilità di ordinare da qualsiasi luogo e in
qualsiasi momento” come i tre fattori
quali partono le merci per l’ultimo tratto delle
più importanti che determinano le loro consegne a domicilio, e riteniamo che offrano
abitudini riguardo allo shopping online, un’opportunità straordinaria a investitori che
secondo la Lifestyles Survey sindacata
di Euromonitor.3 Gli e-retailer mirano a dispongono delle risorse e della competenza
soddisfare questa domanda assicurando necessarie per muoversi in questo mercato
spazio nei magazzini e nella distribu-
zione per ospitare le scorte di merci da
immobiliare nascente.”
consegnare il più vicino possibile alla loro
spazio per la logistica triplo rispetto a Dov’è il last-mile?
un’attività retail tradizionale, come mostra Non si tratta (ovviamente) di una misura
clientela di base. Se le scorte non sono
la Figura 1 qui di seguito. di distanza letterale; l’obiettivo
più negli scaffali di negozi quali Edeka e
Best Buy, o sulle rastrelliere di Macy’s, ad Presupponendo ad esempio che una delle strutture destinate alla logistica
esempio, devono essere immagazzinate società online abbia generato vendite “last-mile” consiste nell’essere disponi-
da qualche parte. Non lo saranno certa- per 1 miliardo di dollari, avrebbe bili il più vicino possibile al consumatore
mente nelle sedi centrali di Alibaba ad bisogno di magazzini con una capacità finale; quanto più sono vicine, tanto
Hangzou, o di Amazon a Seattle, né di superiore a 1 milione di piedi quadri migliore è la consegna di merci ordinate
MercadoLibre a Buenos Aires. circa per per il supporto logistico e le online in termini di rapidità ed effi-
attività di distribuzione.6 Un’Industrial cienza. A differenza dei centri logistici
Per far fronte a questa crescita, investi- tentacolari costruiti abitualmente in hub
Labor report del 2018 pubblicato da
tori e sviluppatori immobiliari di tutto il di distribuzione regionali, ora i siti di
CBRE prevede una domanda di circa
mondo stanno prendendo al volo terreni logistica last-mile si trovano comune-
184 milioni di piedi quadri di logistica
ed edifici ad uso industriale, e riqualifi- mente in aree densamente popolate.
per l’e-commerce entro il 2020.7
cando superstore chiusi e altri vecchi
spazi retail come hub per la distribu- È intuitivo che le strutture logistiche last-
zione. Sono i cosiddetti spazi logistici mile dovrebbero essere vicine a centri
“last-mile”, dai quali partono le merci fortemente urbanizzati e densamente
per l’ultimo tratto delle consegne a popolati. Anche la domanda di questi
domicilio, e offrono un’opportunità stra-
DI QUANTO SPAZIO FISICO HA BISOGNO UN RETAILER CON VENDITE
ordinaria a investitori che dispongono PER 1 MLD DI DOLLARI?
delle risorse e della competenza neces- Figura 1: Esigenze abituali di spazio per retailer con negozi fisici vs. e-commerce
Retailer tradizionale Retailer in e-commerce
sarie per muoversi in questo mercato
Retail Logistica: Retail Logistica:
immobiliare nascente. Alibaba and 2.500.000 SF 325.000 SF 0 SF 1.000.000 SF
MercadoLibre stanno facendo investi-
menti massicci in infrastrutture
logistiche, e prevediamo che questo
trend sia destinato a persistere.
Quando si chiude un centro
commerciale, si apre un
magazzino
Jack Ma, Chief Executive di Alibaba,
prevede che in Cina entro il 2025 i
corrieri consegneranno 1 miliardo di
pacchi al giorno di ordini effettuati tramite A puro titolo illustrativo. Nota: SF = piedi quadri. 1 piede quadro è equivalente a 0,09 metri quadri.
Internet.4 Negli Stati Uniti, invece, si Fonte: Prologis Research a luglio 2014. Le ipotesi si basano su vendite retail medie annuali per
USD 400/piede quadro (PSF) che implicano la necessità di spazi retail intorno a 2,5 milioni di SF.
stima che la città di Chicago da sola I centri di distribuzione per retailer tradizionali sono ipotizzati per vendite annuali pari a USD 2.500-3.500/PSF,
genera attualmente 270.000 consegne implicando una necessità di spazi logistici intorno a 325.000 SF. Le strutture logistiche retailer pure play di e-commerce
giornaliere di pacchi acquistati tramite sono ipotizzate per vendite annuali pari a USD 1.000/PSF, implicando una necessità di spazi logistici intorno
a 1 milione di SF.
l’e-commerce, secondo un’analisi della
rivista National Real Estate Investor.5
Alcune analisi indicano che nell’e-com-
merce i retailer hanno bisogno di uno
“Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile 3spazi, fortemente ricercati, è maggiore in strutture governative, siti industriali convertito a Bayonne. Si trova sulla riva
tali aree. Ad esempio, secondo un’analisi abbandonati in varie fasi di recupero e opposta del fiume di fronte a New York
dell’ubicazione di strutture last-mile in 15 spazi per uffici sottoutilizzati. Gli affari City, ha una linea ferroviaria privata, nel
delle più ampie aree metropolitane degli relativi al last-mile riguardano prevalen- piano regolatore è previsto per uso
Stati Uniti, i siti si trovavano entro una temente l’acquisto e la conversione di commerciale/industriale ed è adiacente
fascia compresa tra sei miglia di distanza edifici già esistenti. Ciò offre un’oppor- alla Route 440, una strada molto impor-
nell’area della Baia di San Francisco e tunità per acquistare asset di retailer tante per le spedizioni destinate a
nove miglia dal centro città nell’Inland che hanno urgenza di vendere e creare New York City.
Empire di Los Angeles.8 In Asia, la valore adeguando l’uso e il mix di affit-
crescita di spazi logistici in affitto è parti- Per soddisfare la domanda crescente
tuari alle domande della logistica. dell’e-commerce, soprattutto nei periodi
colarmente forte a Melbourne, Shanghai,
Beijing e Hong Kong. Le tendenze demo- di festività regionali quali il Capodanno
In un caso particolare, un garage sottouti-
grafiche, ad esempio l’avvicinarsi all’età cinese e Diwali in India, le società hanno
lizzato a Chicago è stato convertito in un
della pensione dei baby boomer nelle implementato soluzioni non convenzionali.
hub last-mile. Millennium Parking Garage,
città e l’aumento dei millennials esperti di Secondo un articolo del Wall Street
uno dei più grandi sistemi di parcheggio
tecnologia, hanno portato a una concen- Journal, durante il periodo di maggiore
sotterraneo del mondo con una superficie
trazione del potere di acquisto in aree corsa agli acquisti negli Stati Uniti nel
di circa 3,8 milioni di piedi quadri su due
metropolitane. 2018, il gigante dell’e-commerce Amazon
piani,10 è stato recentemente parzialmente
ha piantato delle tende in lotti vacanti in
trasformato in un sito adibito a magaz- tre aree metropolitane per supportare le
In alcune parti del mondo, la logistica
last-mile rappresenta una sfida ancora zino/spedizioni. E a Bayonne, New Jersey, necessità della logistica last-mile.11
maggiore per le società. Guardiamo per i proprietari hanno convertito in magaz-
esempio l’Indonesia, dove la distanza zino un’ex base navale di 90 acri che era Inoltre, per conquistare una quota del
tra Aceh e Papua è quasi equivalente rimasta abbandonata dopo la sua chiusura mercato dell’e-commerce, certi super-
alla distanza via mare tra Rio de Janeiro nel 1999. La riqualificazione del sito ha store ancora in funzione stanno
e Città del Capo. generato entrate fiscali per milioni di adeguando i propri business model per
dollari per Bayonne, creato posti di lavoro destinare gli spazi attuali delle proprietà
Per una società come Lazada, che serve nella città e dato nuova vita a un lungo- al servizio di siti last-mile. Negli Stati
la regione dell’Asia sud-orientale, fiume in decadenza. Uniti, ad esempio, il 70% della popola-
l’espansione della sua presenza logistica zione vive entro cinque miglia da un
è fondamentale per tagliare i costi e Walmart. La società sta utilizzando i
migliorare il servizio. Sono necessari Consentire la movimentazione suoi negozi fisici tradizionali come hub
hub locali di dimensioni minori, più delle merci dell’e-commerce incentivando i clienti
vicini a clienti disseminati nelle varie È interessante notare che i fattori che ad acquistare online e ritirare la merce
isole dell’Indonesia, e magazzini più all’inizio del ventesimo secolo dettavano nel negozio più vicino, senza dover
grandi utilizzabili in luoghi come Kuala la possibilità di utilizzare un sito a scopi pagare spese di spedizione. La bottom
Lumpur per articoli che richiedono una industriali, hanno riacquistato impor- line è che la creatività nelle operazioni è
movimentazione meno frequente. tanza nella considerazione di magazzini stata fondamentale per consentire alle
Attualmente Lazada ospita 130.000 per la logistica last-mile. società di restare efficienti nell’imma-
venditori sulla sua piattaforma e dispone gazzinaggio last-mile.
di 14 magazzini, più di due milioni di Parliamo ad esempio di facilità di accesso
piedi quadri di spazio e 130 centri di per i trasporti, vicinanza ad aree urbane
distribuzione. Per l’anno prossimo densamente popolate da possibili clienti e L’opportunità immobiliare
la società ha in programma l’apertura di dipendenti, accesso al trasporto fluviale, Negli ultimi anni vi è stata un’impen-
altri cinque o sei magazzini.9 zonizzazione appropriata, servizi ferroviari nata della domanda di immobili da
e così via. Prendiamo ad esempio il sito destinare alla logistica last-mile,
‘‘
Trovare nuovi modi
per utilizzare vecchi spazi
Come abbiamo già osservato, la crescita È interessante notare che i fattori che all’ini-
della domanda di spazi logistici last- zio del ventesimo secolo dettavano la possi-
mile ha aperto una nuova frontiera in
termini di opportunità d’investimento bilità di utilizzare un sito a scopi industriali,
e riqualificazione per proprietà vacanti
o sottoutilizzate, ad esempio lotti di
sono nuovamente tornati importanti nel con-
superstore non più utilizzati, vecchie siderare magazzini per la logistica last-mile.”
4 “Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-milePOSIZIONE, POSIZIONE, POSIZIONE... É IN CITTÀ anni ci attendiamo un costante aumento
Figura 2: Premio del tasso di affitto in base a differenze all’interno delle città degli investimenti in magazzini, parchi
Premio indicizzato da 0 a 50 miglia dal centro città industriali e porti in paesi associati all’i-
140% niziativa Belt & Road della Cina. Nel
120%
2018 è anche proseguita la compres-
sione del cap rate (“tasso di
100%
capitalizzazione”)15 per asset logistici
80% nella regione, soprattutto in Giappone e
60% a Hong Kong dove i tassi di capitalizza-
zione a fine anno erano rispettivamente
40%
intorno al 4,5% e 3,0%.16, 17
20%
Negli Stati Uniti, lo squilibrio tra offerta
0%
e domanda è particolarmente acuto a
-20%
0 20 40 60 80 100
ovest, dove nel 2016 e 2017 gli affitti
Distanza dal centro città in miglia per industrie leggere (un buon proxy per
il last-mile) sono saliti più del 10%
Fonte: Prologis Research, settembre 2018. A puro titolo illustrativo. Da non considerare come un’analisi completa
di tutti i mercati più importanti. all’anno.18
Nota: Include gli affitti di mercato a livello subordinato di sette importanti mercati di consumo.
Nel 2018, il tasso di crescita degli
affitti negli Stati Uniti per immobili
soprattutto in zone suburbane densa- maggior parte dell’Asia (20,8 miliardi di
destinati alla logistica coerente con gli
mente popolate e centri metropolitani. dollari), seguita dal Nord America e
anni precedenti è salito all’8% con i tre
Investitori e affittuari sono ora in dall’Europa.12
mercati dove la crescita maggiore in
concorrenza per piccoli edifici indu-
Il tasso di crescita annuale composto assoluto degli affitti tutti a ovest: l’area
striali già obsoleti di classe B, C e D
(CAGR) dei ricavi da infrastrutture logi- della Baia di San Francisco, Seattle e la
all’interno delle città. In tutto il mondo,
stiche tra il 2018 e il 2025 nella California meridionale.19
i fondi industriali, che includono gli
spazi logistici, hanno raccolto un totale regione Asia Pacifico è del 7,6%13, più
Inoltre, con l’aumento della domanda il
di 54,7 miliardi di dollari di capitale tra del doppio del tasso di crescita prevista
tasso di capitalizzazione generale per
il 2012 e il 2017, rappresentati per la nel Nord America e in Europa nello
asset last-mile negli Stati Uniti è sceso al
stesso periodo.14 Inoltre nei prossimi
6% a seguito dell’aumento di domanda.20
LA CRESCITA DEGLI AFFITTI DI STRUTTURE LOGISTICHE É GLOBALE
Figura 3: Crescita degli affitti per mercato nel 2018, per 60 gruppi logistici globali
Nord America Europa Asia
Brasile
>7,5% 5,0–7,5% 2,5–5,0% 0–2,5%Nel mercato europeo, la domanda di logi- problemi ambientali. Anche la genera- Conclusione
stica per l’e-commerce continua a essere zione di rifiuti tossici, serbatoi Mentre l’e-commerce continua a pene-
un propulsore chiave anche della perfor- sotterranei e in superficie, separatori trare nei mercati globali, riteniamo che
mance del settore immobiliare. Secondo olio/acqua, attività di rifornimento continuerà anche il passaggio dai negozi
le stime di BNP Paribas, il 13% di tutti carburante, manutenzione vetture e fisici per le vendite al dettaglio agli
gli investimenti in immobili commerciali smaltimento dei rifiuti sono fattori da spazi da adibire a logistica industriale.
della regione è associato alla logistica.21 considerare. La consideriamo una buona opportunità
Tre delle 10 città con la performance più
Gli specialisti possono aiutare a indivi- d’investimento per chi si trova in una
elevata nella crescita globale degli affitti
per il mercato della logistica si trovano in duare carenze e valutare l’idoneità di buona posizione globale che consenta di
Europa: Rotterdam, Budapest e Praga.22 I sottosistemi della costruzione, oltre a muoversi in un panorama vario e
tassi di capitalizzazione hanno subito una quantificare i possibili rischi derivanti complesso.
compressione in tutto il continente dall’utilizzo precedente di una proprietà. Gli immobili utilizzabili per la logistica
europeo, con i rendimenti migliori nei
La conversione in spazi per magazzini di offfrono agli investitori svariate opportu-
mercati più maturi del Regno Unito e
siti adibiti a superstore e retail può nità a lungo termine, dal momento che
della Germania che attualmente sono
presentare anche problemi dovuti a la domanda di nuovi spazi è prevedibil-
arrivati rispettivamente al 4% e 4,05%.23
regolamenti e restrizioni urbanistiche. mente destinata a continuare,
La compressione del tasso di capitalizza- Grandi magazzini e negozi di grocery soprattutto nelle regioni urbane. La digi-
zione indica che gli attuali prezzi del vuoti, o spazi retail abbastanza ampi da talizzazione e l’aumento del passaggio
mercato stanno salendo. La bottom line è delle vendite al dettaglio dai negozi
adibire alla logistica last-mile, sono
che i magazzini per siti last-mile conti- fisici al commercio online e multi-
probabilmente situati in centro città o
nueranno presumibilmente ad aumentare channel avrà presumibilmente un
lungo vie di grande traffico. Queste aree
di valore, considerando che la scarsità di impatto di lungo termine sulle catene di
generalmente non sono zonizzate per
proprietà idonee, specialmente nelle aree fornitura. Le aziende si stanno quindi
l’uso industriale. Si possono ottenere
urbane, è analoga alla domanda elevata dimostrando più propense a investire in
delle varianti al piano regolatore, ma va
di proprietà di fronte al mare. immobili per la logistica last-mile,
previsto che prima di accordarle le città
terranno conto dell’impatto sulla comu- contando sulla rapidità del servizio per
Considerazioni sugli nità. I centri per la distribuzione differenziarsi dalla concorrenza.
investimenti possono essere fonte di rumori e traf- La nostra view è che investire in questa
Il reperimento e la selezione di siti indu- fico di veicoli pesanti, vari motivi per cui tipologia di asset può offrire un contri-
striali idonei per l’uso come centri di le varianti sono spesso rifiutate. buto significativo alla diversificazione
distribuzione per la logistica last-mile del rischio in un portafoglio immobiliare
Un’altra considerazione spesso trascu-
presenta una serie di sfide specifiche. ben equilibrato. Inoltre, investimenti in
rata negli Stati Uniti è il fatto che i
Riteniamo che una buona esecuzione strutture per le consegne last-mile quali
centri di distribuzione sono considerati
della due diligence può arrivare lontano spazi logistici urbani e hub per lo
“strutture commerciali” ai sensi dell’A-
nella selezione degli investimenti. smistamento di pacchi possono servire
mericans with Disabilities Act, e
pertanto devono rispettare determinati come proxy per investitori che mirano
A nostro parere, per essere utilizzati
standard di accessibilità. Ciò può riser- ad aumentare l’esposizione all’e-com-
nell’ambito della logistica last-mile i siti
vare difficoltà, riguardando la merce senza più limitarsi unicamente
devono avere le seguenti caratteristiche:
percentuale di parcheggi riservati, la alle azioni.
essere vicini alla base di utenti finali e
dipendenti, avere dimensioni adeguate, costruzione di ingressi particolari, porte
buone disponibilità di parcheggio e di e corridoi, la modifica delle altezze ecc.
accesso, soffitti di altezza appropriata, Gli specialisti possono aiutare a indivi-
aree di carico, riscaldamento sufficiente, duare queste barriere prima che
aereazione e sistemi di aria condizionata diventino una passività, risparmiando
ed elettrici, oltre alla capacità di soste- tempo e denaro.
nere forti carichi a pavimento.
In ultima analisi, comunque, siamo
È importante ricordare che le proprietà convinti che queste proprietà “last-mile”
industriali, soprattutto quando si tratta possano offrire un’opportunità allettante
di siti che erano stati utilizzati prece- a chi sia in grado di gestire e superare
dentemente a scopo manifatturiero, tali sfide.
possono presentare un’ampia serie di
6 “Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mileFranklin Templeton Thinks: Prospettive alternative riporta le analisi dei nostri team respon-
sabili di investimenti alternativi in merito alle opportunità e ai rischi nell’attuale contesto
di mercato, che si concentrano sull’offerta di strategie alternative per i nostri clienti. Ogni
numero ha per oggetto le riflessioni dei nostri esperti sulle varie forze macroeconomiche
e particolari visioni settoriali che guidano il nostro processo d’investimento.
Principali contributori a questo numero
Raymond Jacobs Woon Pin Chong Marc Weidner
Managing Director Managing Director Managing Director
Franklin Real Asset Advisors Franklin Real Asset Advisors Franklin Real Asset Advisors
Note finali
1. Il tasso di penetrazione dell’e-commerce è la percentuale di un mercato target raggiunto da un prodotto, un servizio o un marchio in un certo periodo di tempo. Si calcola dividendo il
numero di clienti per le dimensioni di un mercato target.
2. Fonte: JLL, The Investor, Why South Korea is set for a logistics boom, 28 maggio 2018.
3. Fonte: Euromonitor International, Lifestyles Survey Report, settembre 2017.
4. Fonte: Shijia, O. “Alibaba’s Cainiao to Create Smart Logistics Network,” Chinadaily.com.cn, 31 maggio 2018.
5. Fonte: Panepinto, J. “E-Commerce Industry’s Last Mile Needs Create New Demand for Old Warehouse Space,” National Real Estate Investor, 4 ottobre 2018.
6. Fonte: Prologis Research, E-Commerce and Logistics Real Estate, Inside the Global Supply Chain: E-Commerce and a New Demand Model for Logistics Real Estate, luglio 2014.
7. Fonte: CBRE Research, Industrial & Logistics Labor Report, The U.S. Supply Chain Quandary: Finding Enough Workers for An Expanding I&L Sector, 2018.
8. Fonte: CBRE Research, “Last-Mile: Concept or Misura,” U.S. Mercato Flash, 11 luglio 2017.
9. Fonte: C. Marques, A. Aravindan, and C. Setboonsarng. “RPT-Planes, trains and automobiles: Lazada‘s logistics battle to win SE Asia,” Reuters, 28 settembre 2017.
10. Fonte: Phillips, E. “E-Commerce Companies Get Creative in Quest for ‘Last Mile’ Space,” The Wall Street Journal, 9 dicembre 2018.
11. Ibid.
12. Fonte: JLL, Logistics: Beyond Warehousing, Why industrial and logistics are the next big think in Asia, 2018.
13. Ibid.
14. Ibid.
15. Il tasso di capitalizzazione stima il rendimento potenziale su un investimento immobiliare e si calcola dividendo il reddito operativo netto per una proprietà al suo prezzo di mercato
attuale.
16. Fonte: CBRE, Marketview: Japan Investment, 2018 transaction down 27% despite investor appetite, 31 dicembre 2018.
17. Fonte: Colliers Outlook, Hong Kong Market Outlook 2019, No gloom and doom as property market rebalances, 21 gennaio 2019.
18. Fonte: CBRE Research, “What is the Last Mile: The Definitive Guild to Omnichannel Real Estate,” www.cbre.us, 2018.
19. Fonte: Prologis Research, The Prologis Logistics Rent Index, 2018: Broadening Global Growth, gennaio 2019.
20. Fonte: Kirk, P. “Industrial Cap Rates Will Continue to Compress, Brokerage Firms Predict,” National Real Estate Investor, 7 settembre 2018.
21. Fonte: BNP Paribas Real Estate, Property Report, European Logistics Market, febbraio 2019.
22. Fonte: Prologis Research, The Prologis Logistics Rent Index, 2018: Broadening Global Growth, gennaio 2019.
23. Fonte: BNP Paribas Real Estate, Property Report, European Logistics Market, febbraio 2019.
QUALI SONO I RISCHI?
Tutti gli investimenti comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale. I rischi associati a una strategia
immobiliare includono, ma non limitatamente, vari rischi inerenti nel possesso di proprietà immobiliari, ad esempio
oscillazioni dei tassi di occupazione e spese operative, variazioni delle scadenze degli affitti, che a loro volta possono
risentire negativamente di condizioni economiche locali e generali, l’offerta e la domanda di proprietà immobiliari, leggi
di piani regolatori, leggi sui canoni di affitto controllati, imposte sugli immobili, disponibilità e costi di finanziamento,
leggi per la protezione ambientale e perdite non coperte da assicurazione (generalmente derivanti da eventi catastrofici
quali terremoti, inondazioni e atti bellici). I prezzi delle azioni subiscono rialzi e ribassi, talvolta estremamente rapidi e
marcati, a causa di fattori che riguardano singole società, particolari industrie o settori o condizioni di mercato gene-
rali. Gli investimenti esteri comportano rischi particolari quali fluttuazioni dei cambi, instabilità economica e sviluppi
politici; gli investimenti nei mercati emergenti implicano rischi accentuati legati agli stessi fattori. Nella misura in
cui una strategia si concentra di volta in volta su particolari paesi, regioni, industrie, settori o tipi d’investimento, può
essere soggetta a un rischio più elevato di sviluppi negativi in tali aree di focalizzazione rispetto a una strategia che
investe in una gamma più ampia di paesi, regioni, industrie, settori o investimenti.
“Bricks beat clicks”: la rivincita del mattone sul mouse e le implicazioni per immobili last-mile 7Importanti informazioni legali
Avvertenze: Prima della sottoscrizione, leggere attentamente il prospetto informativo.
Questo documento è da considerarsi di interesse generale e non costituisce un consiglio legale o fiscale e nem-
meno un’offerta di azioni o un invito a richiedere azioni della SICAV di diritto Lussemburghese Franklin Templeton
Investment Funds. Nessuna parte di questo documento deve essere interpretata come un consiglio all’investimento.
Le opinioni espresse sono quelle dell’autore alla data di pubblicazione e sono soggette a variazioni senza preavviso.
Le sottoscrizioni di azioni della Sicav possono essere effettuate solo sulla base dell’attuale prospetto informativo, del
relativo documento contenente le informazioni chiave per gli investitori (KIID) e del modulo di sottoscrizione della
Sicav, accompagnato dall’ultima relazione annuale certificata disponibile e dall’ultima relazione semestrale, se succes-
sivamente pubblicata. Il valore delle azioni della Sicav ed i rendimenti da esse provenienti possono scendere o salire
e gli investitori possono non riottenere l’intero importo investito. I rendimenti passati non sono indicazione o garanzia di
rendimenti futuri. Le oscillazioni valutarie possono influenzare il valore degli investimenti all’estero. Quando si investe
in un fondo denominato in una valuta estera, la performance può anche essere influenzata dalle oscillazioni valutarie.
L’investimento in un Fondo comporta rischi, che sono descritti nel prospetto informativo della Sicav. Nei mercati emer-
genti i rischi possono essere più alti che nei mercati sviluppati. Gli investimenti in strumenti derivati comportano rischi
specifici più esaurientemente descritti nel prospetto informativo del Fondo. Nessuna azione della Sicav può essere
direttamente o indirettamente offerta o venduta ai residenti negli Stati Uniti d’America. Le azioni del Fondo non sono
disponibili in tutte le giurisdizioni ed i potenziali investitori dovrebbero verificare tale disponibilità con l’Agente locale
che rappresenta Franklin Templeton prima di effettuare qualsiasi investimento. Qualsiasi ricerca ed analisi contenuta
in questo documento è stata ottenuta da Franklin Templeton Investments per i suoi scopi ed è a voi fornita solo per
inciso. Riferimenti a particolari industrie, settori o aziende sono per informazioni generali e non sono necessariamente
indicativi dei titoli di un fondo in nessun momento particolare. Siete invitati a consultare il vostro consulente finanzia-
rio prima di decidere di investire.
Una copia dell’ultimo prospetto, della relazione annuale e della relazione semestrale, se pubblicate successivamente,
possono essere reperite sul nostro sito web www.franklintempleton.it o possono essere ottenute, senza spese, da
Franklin Templeton International Services S.à r.l. Succursale Italiana.
Pubblicato da Franklin Templeton International Services S.à r.l. Succursale Italiana - Corso Italia, 1 - 20122 Milano -
Tel: +39 0285459 1- Fax: +39 0285459 222
www.franklintempleton.it
© 2019 Franklin Templeton Investments. Tutti i diritti riservati. FTALT_3QA4_0719Puoi anche leggere
