TrasfOrmazIOne Urbana - IL SETTIMANALE 24521 LUGLIO 2018 - Il Quotidiano Immobiliare
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Forum S. Margherita
245
i temi della 26° edizione
Tecnologia
Blockchain
L’innovazione per
21 LUGLIO 2018 il real estate
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
Trasformazione
urbana
CDP rigenera il patrimonio immobiliare italiano
ilQI CONVEGNO ilQI
i servizi protagonisti del real estate
L’evoluzione del settore dei servizi guida i processi di trasformazione delle attività di gestione e valorizzazione del building
GIOVedì 6 settembre - Innovation Campus Milano scopri di più
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Roberto Cereda Gabriele Scicolone
lombardini22 ARTELIA ITALIA
Maurizio Milan Emanuela Recchi
MILAN INGEGNERIA RECCHIENGINEERING
IL PROPERTY MANAGEMENT
Claudio Sposato
ENGIE
David Vichi Giorgio Da Rold
REVALO bnp paribas repm italy
la gestione dell’edificio
Alberto Albertazzi Luca Verpelli
svicom odosgroup
Nicolò Tarantino Valerio Fonseca
PRELIOS INTEGRA dovevivo
riqualificazione e manutenzione
Valerio Giovanni Cipolla Gaetano
Castelnuovo NUPI industrie Lapenta
SYSTEMA Fabrizio italiane Angelo fbp - FOCCHI GROUP Giovanni
Maja Fumagalli Fassi
MITSUBISHI ELECTRIC SCHINDLER ITALIA TETRIS ITALIA
valutazione e due diligence
Piercarlo Rolando Micaela Musso
AXIA.RE ABACO TEAM
Maurizio Negri Emanuele Bellani
PRAXI REAAS
la committenza
Luciano Manfredi Filippo Maria
investire sgr Carbonari
adr - aeroporti di roma
il punto sui servizi immobiliari
Massimo Marina Giuseppe
Roj Concilio Bonomi
PROGETTO CMR AGIRE colliers
Vincenzo GRUPPO IPI Paola international Michele
Albanese Ricciardi Candeo
SIGEST DUFF & PHELPS REAG YARD
conclusioni Emanuele Caniggia
DEA CAPITAL
CONVERSAZIONE CON REAL ESTATE SGR
Sponsor
sommario
articoli
rubriche
pagina 12
riqualificare il passato Per
editoriale
conoscere il futuro
deals
pagina 18
Tutti i cambiamenti del mondo
report
pagina 24
qitv
La Blockchain e il Real Estate
pagina 31
arrivederci a settembre
SOMMARIO S 4
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EDITORIALE di Guglielmo Pelliccioli
Siamo tutti vetero-
immobiliaristi
Per almeno 50 anni il colore delle transazioni immobi-
liari in Italia è stato il nero. Questo colore ha macchiato
l’anima del mercato ma soprattutto ha reso tutti ‘immo-
biliaristi’. Ora che di nero ce n’è molto meno si sconta-
no i peccati che per mezzo secolo e passa hanno fatto
di ogni italiano che possedesse una casa un evasore
fiscale, nel senso che i conti non tornano più e qualche-
duno ha deciso che i patrimoni vanno tassati in modo
diverso dal lavoro. Se facessimo il conto di quanto è
stato sottratto allo Stato dagli anni 50 ad oggi in ma-
teria di fiscalità sulla casa, il conto da saldare sarebbe
ancora alto per i vari proprietari, consulenti e interme-
diari. Diciamocela tutta, la colpa non sta tutta da una
parte: uno Stato efficiente in tutta la sua lunga artico-
lazione avrebbe potuto intervenire e colpire gli evasori.
Se non è stato fatto è perché in parte (ma solo in mi-
nima parte) non è stato capace di scovare gli evasori;
il grosso è scappato perché lo si è voluto lasciar scap-
pare. Il disegno politico della vecchia Dc di dare una
casa a tutti, anziché muoversi nella direzione di un
sistema prevalentemente pubblico, ha lasciato spa-
zio alla grande speculazione edilizia privata di fine
anni 50 e anni 60. È qui che sono saltate tutte le re-
gole e il mercato è diventato un Far West in cui tut-
ti sono corsi a comperare una Colt sentendosi pi-
stoleri dell’immobiliare. Ciò ha creato le più orrende
realizzazioni immobiliari della storia d’Italia e creato
le condizioni dell’odierna situazione di un mercato
EDITORIALE S 6
talmente parcellizzato da renderlo di fatto ingoverna-
bile. Nel mattone si sono gettati tutti con eguale cu-
pidigia e i pubblici amministratori hanno capito che
più che una buona legge servivano tante leggi che
permettessero di ingarbugliare le cose e tirare avan-
ti con l’andazzo delle bustarelle e dei soldi in nero.
Ora che tutto si è compiuto è estremamente difficile
tornare indietro e mettere a posto le cose. Se l’80 per
cento delle case (e quindi della popolazione italiana) è
a rischio sismico o idrogeologico la colpa non è certo
della terra che provoca più terremoti o del cielo che fa
venire giù più acqua ogni volta che piove. Siamo noi
che abbiamo costruito male, in posti dove non si do-
veva costruire, rubando permessi che non andavano
dati, non facendo i controlli che servivano. È un intero
Paese sotto accusa, nessuno si senta innocente per-
ché nessuno lo è. Il nero, da modo di dire per defini-
re una pratica economica, spesso si è trasformato in
nero come il colore dei funerali: non ce la sentiamo di
dire che è stato giusto così per rispetto alla memoria
di tante vittime, ma è comunque un dato di fatto che
infinite disgrazie sono successe per l’irresponsabilità
di chi ha costruito, di chi ha dato i permessi, di chi ha
avallato, di chi purtroppo ha creduto di fare un affare.
Ora tutti dicono che servono meno tasse per far ripar-
tire il mercato. NOOO, servono case migliori, più sicure,
più efficienti, più moderne. Questo e solo questo farà
ripartire il mercato, altrimenti torniamo a imbrogliare
la gente, a fingere di tutelare i loro risparmi quando
invece così si tutelano gli interessi solo di una clas-
se economica, i proprietari, il cosiddetto popolo de-
gli ‘immobiliaristi’ anni ‘60, quelli del “visto e piaciuto”,
quelli della misura a corpo, quelli dei condoni e delle
sanatorie, quelli del “mordi e fuggi”. Quelli di un’Italia
con gli archibugi in spalla nell’era della mitragliatrice a
canne rotanti che spara 6.000 colpi al minuto.
EDITORIALE S 7
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deals
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78,9 milioni 22 milioni
COIMA SGR ha perfezionato l’atto di Colliers International Italia ha assisti-
compravendita delle due aree comu- to Marino Golinelli & C. Sapa in qualità
nali localizzate in Porta Nuova tra le di advisor nella cessione dell’immo-
vie Melchiorre Gioia, Pirelli e Sassetti, bile, sito in Viale Sarca 223, ad AXA
e dei relativi diritti edificatori per un Investment Managers – Real As-
ammontare di complessivi 32.208 sets, che ha agito per conto di un suo
mq, già oggetto di un’asta pubblica cliente. L’ asset, che verrà riqualifica-
aggiudicata a COIMA SGR. La strate- to in chiave LEED, è localizzato nell’ex
gia prevede lo sviluppo entro il 2022 area industriale di Bicocca, dispone
di due edifici di nuova generazione, di una GLA totale di circa 14.200 mq
per un investimento complessivo di e si sviluppa su 10 piani fuori terra e
oltre 270 milioni di euro. 2 piani interrati.
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel Vai alla TABELLA DEALS 2018
deals S 9
report a cura di
RE/MAX
il mercato delle case in sardegna
Le compravendite nel 2017 hanno toccato il 2,3% sul totale nazionale
N.COMPRAVENDITE 2007 -2017
9.000
8.000
CAGLIARI NUORO ORISTANO SASSARI
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
CAGLIARI 8.248 7.091 6.786 6.643 6.302 4.782 4.053 4.210 4.606 5.360 5.732
NUORO 2.643 2.292 2.083 2.119 1.851 1.494 1.288 1.087 1.137 1.432 1.410
ORISTANO 1.294 1.110 1.075 963 926 817 702 659 739 803 802
SASSARI 8.042 7.395 6.739 6.065 5.650 4.235 3.728 3.471 3.699 4.442 4.518
Fonte: RE/MAX
La quota regionale del numero di compravendite registrate in Sardegna nel 2017 ha toc-
cato il 2,3% del numero totale di compravendite registrate in Italia.
Nel 2017 a livello regionale il numero di compravendite ha subito un incremento del 6%
rispetto all’anno precedente, dato che risulta essere inferiore a quello rilevato nel 2015 e
2016 (+18%), mostrando quindi ancora una dinamicità del mercato sempre positiva ma
più contenuta.
Analizzando le singole province si riscontra un mercato maggiormente attivo soprattut-
to nelle provincie storiche di Cagliari e Sassari e nei rispettivi capoluoghi. Solo Oristano
registra una lieve diminuzione rispetto al 2016.
Nel 2017 sono state 12.462 le transazioni immobiliari concluse in Sardegna. Analizzando
questo dato in base alle dimensioni degli immobili emerge che il 21,2% delle compraven-
dite si riferisce ad immobili fino a 50mq, il 30,6% tra i 50 e gli 85 mq, il 20,15% tra gli 85
e 115 mq, il 19,3% a immobili superiori ai 145 mq mentre sono l’8,75 a immobili con una
superficie compresa tra i 115 e i 145 mq.
report S 10Se analizziamo la fotografia dell’offerta immobiliare attuale dell’isola con il compra- venduto 2017, possiamo stimare che, se il trend di quest’anno dovesse riproporre quello registrato l’anno scorso, in alcuni casi l’offerta potrebbe non riuscire a soddisfare le ri- chieste degli acquirenti. è il caso di immobili di piccole dimensioni, inferiori ai 50 mq, e di medie dimensioni (85
riqualificare il passato
Per conoscere il futuro
Intervista al Presidente di CDP Immobiliare
Matteo Melley
di Kevin Massimino
Riqualificare. Per il mondo del real estate italiano, e non solo, questa è la parola
del decennio. Il patrimonio immobiliare del Paese è per buona parte vecchio e bi-
sognoso di voltare pagina. Purtroppo quello del recupero immobiliare e territoriale
è un percorso lastricato di ostacoli che rallentano le operazioni, ma nonostante
questo gli investitori non vogliono smettere di puntare forte sull’Italia, soprattutto
quelli istituzionali. Tra questi grandi soggetti c’è CDP Immobiliare, particolarmen-
te attiva nel ripristino degli immobili collocati su diverse destinazioni del territorio
nazionale. Per comprendere meglio questa situazione abbiamo scambiato qual-
che parola con l’avv. Matteo Melley, che da ormai un anno - giugno 2017 - è alla
guida della società.
riqualificare il passato Per conoscere il futuro S 12Partiamo dal presente: si è ormai chiusa la prima
metà dell’anno. Quali sono i risultati e i primi bilan-
ci di CDP Immobiliare al giro di boa del 2018?
Nei primi mesi del 2018 la Società ha concentrato
le attività di business sui filoni strategici del Piano
Industriale portando avanti i principali progetti di ri-
generazione urbana di Napoli, Genova e Palermo in
chiave di Urban Transformation a supporto del ter- persona
ritorio, con un ruolo proattivo sul mercato e con in-
terventi rivolti all’ampliamento e ammodernamento
dei settori immobiliari nello smart housing/working/
education&innovation, uffici moderni per la Pubblica
Amministrazione e turismo. Tra gli obiettivi principali
del 2018, sempre più importanza è stata data ai con-
tatti con nuovi investitori con competenze specifiche
ed idee innovative per rendere attrattivo il comples-
so patrimonio immobiliare della Società (portafoglio matteo melley
under management di oltre 1,1 miliardi di euro, per
oltre 629.000 mq da sviluppare). Inoltre, è anche pro-
seguito il processo di ristrutturazione delle 14 Joint
Venture immobiliari.
riqualificare il passato Per conoscere il futuro S 13Tra le ultime operazioni di riqualificazione ci sono
quelle alle ex manifatture in alcune principali città
italiane. Come avanzano questi progetti?
Il Gruppo CDP vuole proporsi quale grande operato-
re di sviluppo immobiliare e di trasformazione urba-
na, colmando le carenze del mercato e mettendo a
disposizione delle città una rilevante capacità ope-
rativa su grande scala, supportata da una struttu- società
ra finanziaria adeguata per risorse e duration. Tra
le operazioni principali ricordiamo le ex Manifattu-
re Tabacchi di Napoli e Firenze. Il progetto di trasfor-
mazione dell’ex Manifattura Tabacchi di Napoli ha
avuto inizio con la ristrutturazione di una porzione di
un edificio realizzando, per l’Università Parthenope,
una residenza per studenti da 180 posti letto e un
parcheggio pertinenziale. La valorizzazione dell’inte-
ro Complesso – la cui cubatura assentita è pari a cdp immobiliare
circa 600.000 mc - prevede un quartiere moderno
integrato con funzioni prevalentemente residenzia-
li, terziarie e commerciali, servizi pubblici e grandi
spazi verdi, per una superficie totale di 125.000 mq.
Il progetto recupera i manufatti di maggior pregio
dell’ex-sito industriale e prevede la demolizione degli
edifici privi di interesse storico-architettonico (circa
il 70% delle volumetrie totali). Gli investimenti nella
prima fase della valorizzazione sono nell’ordine dei
60 milioni di euro: la sottoscrizione della convenzio-
ne urbanistica per l’area dovrebbe avvenire nel se-
condo semestre dell’anno.
riqualificare il passato Per conoscere il futuro S 14Il promotore della riqualificazione dell’ex Manifattu-
ra Tabacchi di Firenze è la JV costituita nel 2016 da
CDP Immobiliare e dal fondo di investimento PW Real
Estate III LP che fa capo a Aermont (al suo primo
progetto in Italia). Con un investimento complessivo
stimato in oltre 200 milioni di euro, il progetto pre-
vede il recupero di una serie di edifici industriali per
un totale di circa 100.000 mq di superficie coperta.
Un innovativo intervento di rigenerazione urbana che
trasformerà un’ex area dismessa in un polo di aggre-
gazione. Il futuro di questi spazi avviene recuperan-
do la tradizione della piazza italiana e rifacendosi alla
storia della Manifattura, promuovendo così un piano
che si prefigge di mantenere l’organicità dell’impian-
to originario e di valorizzare gli edifici esistenti.
Questi due esempi di rigenerazione urbana hanno
l’obiettivo di stimolare gli investimenti privati per le
vaste aree ex industriali attualmente dismesse ed in- Il futuro di questi spazi
nescare quindi un processo virtuoso che può fare da
avviene recuperando
volano per le città.
la tradizione della
piazza italiana e
Rispetto a una grande metropoli come Milano, il
rifacendosi alla storia
processo di rigenerazione in una città secondaria è
più semplice o più complesso? della Manifattura,
Sicuramente nei centri come Milano il processo di promuovendo così un
rigenerazione urbana ha maggiori complessità lega- piano che si prefigge di
te alla grande scala della città, e spesso anche ad mantenere l’organicità
una sovrapposizione degli strumenti urbanistici. Il dell’impianto originario
vantaggio di operare in una grande metropoli è quel- e di valorizzare gli
lo comunque di avere una domanda di mercato che edifici esistenti
consente di individuare con maggiore certezza le de-
stinazioni d’uso premianti per la valorizzazione degli
immobili. Quasi tutte le città secondarie invece, sof-
frono di un mercato molto rarefatto, ma spesso gli
interventi di rigenerazione urbana vengono visti con
riqualificare il passato Per conoscere il futuro S 15favore dalle amministrazioni locali come opportuni-
tà di investimento sul territorio. Significativi sono gli
interventi che CDP Immobiliare sta effettuando a Mi-
lano sull’area dell’ex Manifattura Tabacchi (in JV con
Focus Investments) dove grazie alla forte domanda
di mercato si sta modificando in accordo con l’Ammi-
nistrazione Comunale il Piano Integrato d’Intervento
del 2007 con destinazioni d’uso innovative, e sull’ex
Manifattura Tabacchi di Palermo per la quale la So-
cietà ha deciso di anticipare alcuni interventi proprio
per consentire di ridurre il “time to market”.
Alcuni esperti però dicono che a volte è meglio de-
molire che riqualificare, spesso anche a causa degli
iter burocratici relativi a queste operazioni. Quale
metodo risulterebbe più efficace? E quali sarebbero
le soluzioni per semplificare le operazioni di svilup-
po immobiliare?
Innanzitutto non sempre è possibile demolire gli edi-
fici, soprattutto se di interesse storico-artistico (beni
oggetto di tutela da parte delle Soprintendenze). Que-
sta tipologia di vincolo può limitare la valorizzazione
degli immobili per una serie di motivazioni che van-
no da una maggiore incidenza dei costi di recupero
fino alla scelta delle destinazioni d’uso che dovranno
essere preventivamente autorizzate dalla Soprinten-
denza. Da non sottovalutare anche la reale possibili-
tà di riconvertire edifici vincolati, nati per destinazioni
riqualificare il passato Per conoscere il futuro S 16d’uso diverse rispetto a quelle perseguite dai proces-
si di valorizzazione. L’esempio di alcune Manifattu-
re Tabacchi vincolate (Firenze, Milano, Modena) è
significativo: la larghezza delle “maniche” e la tipo-
logia della struttura portante degli edifici industriali
dismessi non sempre si presta alla riconversione in
destinazioni d’uso di rango urbano (residenziale, uf-
fici, commerciale etc): certamente la demolizione e
ricostruzione consente una serie di vantaggi da que-
sto punto di vista. L’accelerazione delle operazioni
di sviluppo immobiliare passa sicuramente per una
semplificazione degli iter urbanistici nonché per una
minore discrezionalità delle Soprintendenze nell’e-
sercizio della tutela sui beni vincolati.
Oltre alle Ex-Manifatture, ci sono altri progetti di ri-
generazione in cantiere per CDP Immobiliare?
Una in particolare è la valorizzazione della storica
Villa Ollandini di Sarzana (SP) che nasce come resi-
denza privata dei Marchesi Ollandini, per poi essere
negli anni ‘80 adibita ad uffici e laboratori dalla USL.
Il programma di valorizzazione prevede il recupe-
ro e la cessione al Comune di Sarzana del giardino
storico, il ripristino dell’azienda agricola (con la fi-
nalità anche di incentivare le attività produttive nel
campo della produzione agricola sul territorio comu-
nale) e, infine, il recupero dell’originaria funzione re-
sidenziale della Villa e dei fabbricati ad essa funzio-
nalmente connessi.
La logistica ingrana
riqualificare il passato
la marcia
Per conoscere il futuro S 17Tutti
i cambiamenti
del mondo
I temi del Forum di Scenari
a S. Margherita il 14-15 settembre
di Mario Breglia
Al termine della scorsa edizione del Forum Scenari i
partecipanti hanno compilato un questionario dove
indicavano quali potevano essere i temi più impor-
società tanti per i prossimi anni per il real estate. I risultati
sono stati interessanti, dalla politica dei suoli all’im-
migrazione, al clima.
Il 2018 si sta rivelando decisamente più tumultuoso
di quanto si potesse immaginare. Da Trump e una
politica americana del tutto nuova in economia e nei
rapporti tra i Paesi. Alla frammentazione dell’Europa
davanti a temi importanti (ma non vitali) come l’im-
migrazione. La Brexit che allontana la più grande iso-
scenari la dal continente Europa, alle decise picconate date
immobiliari alla globalizzazione. Con Paesi in forte crisi (Brasile,
Venezuela, ad esempio) ad altri che non riescono a
riprendersi, come la Russia.
tutti i cambiamenti del mondo S 18Il tema del Forum, che ogni anno cerca di anticipare
i trend non solo di mercato (oggi un esercizio molto
diffuso), ma le trasformazioni profonde, è diventato
così il Cambiamento stesso: CHANGE THE WORLD.
Non si tratta di dare un giudizio di valore, ma di indi-
care (nei limiti di una due giorni di incontri e semina-
ri) i punti dell’agenda del settore.
Il primo punto è sicuramente il cambiamento clima-
tico che sta condizionando il nostro modo di vivere e
di abitare. Molti rischi connessi ai cambiamenti cli-
matici sono presenti nelle aree urbane, dove risiede
gran parte della popolazione e dove si concentra la
maggior parte del patrimonio culturale e delle attivi-
tà economiche. Gli impatti dei cambiamenti climatici
includono: l’aumento della temperatura e le ondate
persona di calore, l’inquinamento dell’acqua, l’innalzamen-
to del livello dei mari e le mareggiate, le condizioni
meteorologiche più estreme, le piogge e i venti for-
ti nell’entroterra, le inondazioni, con il conseguente
peggioramento dell’accesso ai servizi urbani e della
qualità della vita della popolazione.
Emerge chiaramente la necessità di agire. L’inerzia
può avere costi più alti di quanto necessario per pro-
gettare infrastrutture resistenti ai cambiamenti cli-
mario breglia matici. Si stima che i costi per costruire un nuovo
edificio, un ponte o una rete elettrica che sia in grado
di confrontarsi con i cambiamenti climatici per il suo
intero ciclo di vita richiederanno fino a un massimo
del cinque per cento in più dei costi di costruzione,
un valore irrisorio rispetto a quanto sarebbe neces-
sario per riparare i danni.
tutti i cambiamenti del mondo S 19In risposta a questi eventi, da qualche anno si è
diffusa l’attenzione al livello di sostenibilità dell’e-
dificio, con proposte di modelli innovativi di edilizia,
dalle case a basso consumo alle case passive, fino
L’edilizia in legno ha alle case a emissioni zero. Si definisce casa ecologi-
registrato una crescita ca un’abitazione progettata, costruita e arredata con
costante negli ultimi materiali naturali, con attenzione all’efficienza ener-
anni e si parla di circa getica e alla riduzione dei consumi. In queste costru-
tremila edifici costruiti zioni ci si concentra anche sull’uso di energie rinno-
in Italia ogni anno. Le vabili e di elettrodomestici sempre più intelligenti.
imprese edili sono le In Italia si sta procedendo allo smaltimento dell’a-
prime a promuovere
mianto, si calcola ad oggi la presenza di due miliardi
di metri cubi, ma emergono dati positivi dal settore
l’uso di materiali
della bioedilizia. In particolare, l’edilizia in legno ha
naturali, il cui utilizzo
registrato una crescita costante negli ultimi anni e
risulta anche meno
si parla di circa tremila edifici costruiti in Italia ogni
oneroso in termini
anno. Le imprese edili sono le prime a promuovere
di spesa l’uso di materiali naturali, il cui utilizzo risulta anche
meno oneroso in termini di spesa.
Gran parte del lavoro di adattamento della realtà ur-
bana è in mano alle amministrazioni locali, che ope-
rano attraverso la pianificazione (PAESC) e la gestio-
ne delle emergenze. L’Unione Europea ha destinato
il venti per cento del suo bilancio ad azioni di sup-
porto alle città e ai Paesi che desiderano prevenire
tutti i cambiamenti del mondo S 20i cambiamenti climatici e mettere in atto interventi
di adattamento. In Europa molte città hanno avviato
un processo di riconversione del loro territorio, dove
necessario, generando possibilità interessanti per gli
investitori e offrendo ai cittadini prospettive di vita
migliori. È il caso di Brema in Germania, Copenaghen,
Parigi e Madrid, solo per citarne alcune.
In Europa molte In Italia, molte amministrazioni, specie nelle realtà
città hanno avviato
più piccole, non sanno neanche che tali fondi sono
stati messi a disposizione. Tuttavia, a livello regio-
un processo di
nale si possono segnalare alcune iniziative in questa
riconversione del
direzione: la Lombardia, l’Emilia Romagna, il Trenti-
loro territorio, dove
no-Alto Adige e la Valle d’Aosta hanno adottato un
necessario, generando piano regionale o una strategia di adattamento. E
possibilità interessanti anche al Sud si stanno muovendo i primi passi, con
per gli investitori e Sardegna, Calabria e Puglia che hanno riconosciuto
offrendo ai cittadini un ruolo importante all’adattamento infrastruttura-
prospettive di vita le nel loro modello di governance. Abruzzo e Molise
migliori stanno riesaminando le loro misure di regolamen-
tazione e strumenti di pianificazione in prospettiva
dell’adattamento. Il Lazio e lo stesso Abruzzo pro-
muovono l’adattamento a livello locale agevolando i
PAESC.
In questo panorama, anche un’edilizia di buona qua-
lità, di prezzo accessibile e ben posizionata, può for-
nire una solida base di adattamento ai cambiamenti
climatici per tutta la città tramite l’abitazione privata
tutti i cambiamenti del mondo S 21di nuova costruzione, oppure adattando il patrimonio
edilizio esistente. Un green building può interagire in
maniera meno aggressiva con l’habitat, perché pre-
sta attenzione al mantenimento dell’integrità e delle
caratteristiche naturali del sito, progettando anche
il paesaggio in maniera appropriata e selezionando
Limitare l’uso di materiali che hanno un basso contenuto di energia
risorse durante il inglobata, possibilmente prodotti localmente. Limi-
processo costruttivo tare l’uso di risorse durante il processo costruttivo
è possibile, e anche
è possibile, e anche il mercato mostra un apprezza-
mento per questo tipo di abitazioni, con un assorbi-
il mercato mostra
mento del nuovo in costante aumento, se di quali-
un apprezzamento
tà, e una forte spinta alla ristrutturazione strutturale
per questo tipo di
dell’esistente. Anche il valore delle quotazioni bene-
abitazioni, con un
ficia degli avanzamenti tecnologici in questo cam-
assorbimento del po, con un aumento compreso tra il dieci e il ven-
nuovo in costante ti per cento rispetto a un’abitazione con prestazioni
aumento, se di qualità, energetiche di classe F o G. Sul tema generale non
e una forte spinta c’è grande discussione, ma c’è, eccome, sui tempi e
alla ristrutturazione sulle conseguenze. Scienziati ed economisti hanno
dell’esistente pensieri molto diversi e questo ovviamente impatta
sul mercato e sui comportamenti delle imprese.
Un approfondimento particolare, nel corso del Fo-
rum, sarà dato al rapporto tra mercato delle famiglie
e delle imprese, e prodotti nuovi o comunque ade-
renti alle nuove normative. I costi aggiuntivi sono
congrui? Saranno accettati dalla domanda? Quesiti
centrali per chi lavora.
tutti i cambiamenti del mondo S 22Questo del cambiamento climatico e delle sue tante
conseguenze su economia e mercati sarà il tema del
venerdì, primo giorno di Forum. Il sabato è dedicato
a nuovi cambiamenti: nei prodotti e nei soggetti. Nel
Questo del primo caso si vedranno le innovazioni realizzate (non
cambiamento climatico i progetti) in segmenti innovativi dei mercati immo-
e delle sue tante biliari: dalle nuove residenzialità al commercio all’al-
conseguenze su bergo. Poi un panel dedicato ai “nuovi leader”, im-
economia e mercati prenditori e manager che stanno lavorando in questo
sarà il tema del primo nuovo ciclo con costanza e serietà.
giorno di Forum
Al cambiamento non poteva essere immune il Fo-
rum Scenari dove, rispetto alla scorsa edizione, sono
cambiati oltre tre quarti dei relatori. Infine un partico-
lare ringraziamento a Emanuele Caniggia, Manfredi
Catella, Giuseppe Roma e Aldo Mazzocco che hanno
accettato di essere moderatori/stimolatori di panel e
non relatori come in tante altre edizioni.
tutti i cambiamenti del mondo S 23SECONDA PARTE
La Blockchain
e il Real Estate
Una rivoluzione per l’immobiliare:
logistica, IoT, gestione
di Filippo Maria Carbonari
Ecco la seconda parte dell’approfondimento di Filippo Carbo-
nari sul tema della Blockchain e le sue implicazioni per il mer-
cato immobiliare. Dopo il primo articolo (che potete leggere dal
link qui di seguito) andiamo a vedere ed analizzare alcuni tra i
nuovi possibili modelli di business. Nel primo articolo Carbona-
ri portava alcuni esempi di applicazione virtuosa della tecnolo-
gia nell’ambito dei centri commerciali.
scarica il pdf della prima parte
A seguire può cambiare il processo logistico. Superan-
do il castrante fenomeno del procurement presso il ne-
gozio e di tutto il turnover di merce relativo, cambie-
rebbero i paradigmi dello stoccaggio e della rotazione
dei prodotti… ergo costi e spazi dei magazzini. La GLA
del negozio corrisponderebbe in pratica alla superficie
di vendita.
la blockchain e il real estate S 24persona
filippo maria
carbonari
Il proprietario non venderebbe più il metro quadrato a
prezzi che spesso sono più una scommessa o un inutile
esercizio muscolare di potere contrattuale, ma potreb-
be incassare royalties su token di vendite in giro per il
mondo, come per esempio per i negozi di un aeropor-
to dove transitano passeggeri provenienti da ogni parte
del pianeta. La produttività al metro quadrato sarebbe
teoricamente illimitata, e non più ricondotta alla sola
merce nel negozio.
Retail e customer experience in Italia, richiamano ine-
vitabilmente il Food&Beverage. All’offerta tradizionale
delle catene che vendono un prodotto standardizzato,
si può affiancare una nuova offerta qualitativa che fa
della biodiversità, tipicamente made in Italy, il proprio
punto di forza ed elemento di valore. Esistono già pro-
duttori di vino che su piattaforme Blockchain e, grazie
all’ampio uso di sistemi IoT, garantiscono al compra-
tore della bottiglia di conoscere in modo certo da qua-
le vitigno deriva, a che temperatura è stata colta l’uva,
quanti giorni è durata la lavorazione, e così via. Ogni
bottiglia è rappresentata da un Token labelled. Chi ha
avuto la possibilità di acquistarlo in sede di emissio-
ne, potrà scambiarlo successivamente. Il controvalore
del Token rappresenterà il vero valore di quel vino. Se
la blockchain e il real estate S 25l’annata sarà particolarmente buona il valore del Token
si alzerà. Il negozio fisico dove si può solo assaggiare
questo vino e vivere la sua storia (contribuendo quindi
alla valorizzazione del Token) può anche offrire Smart
Contract che garantiscono l’arrivo a casa del compra-
tore di un numero di bottiglie che non si sarebbero mai
comprate in negozio. Lo Smart Contract traccia la con-
segna dal produttore al vettore, il trattamento delle bot-
tiglie con le dovute precauzioni e la consegna finale al
compratore. Se questo avviene secondo le regole con-
venute, lo Smart Contract, in automatico, trasferisce il
denaro dall’emittente del Token al produttore.
Tanti altri ambiti di applicazione si possono immagina-
re. Ampliando a 360° la tracciatura del vino di cui sopra,
si può estendere il modello di business alla creazione
di un farmer market (vero) all’interno di un centro com-
merciale, eventualmente in collegamento con la Food
Court, in una sorta di offerta verticale, dove si può con-
sumare quello che si assaggia nella bottega dell’agricol-
tore. Anche in questo caso l’offerta dell’Agricoltore (che
guarda caso sa fare l’agricoltore e non il commerciante)
può essere temporanea e limitata alla conoscenza e dif-
fusione del proprio prodotto unico ad un’ampia schie-
ra di persone, che frequentano un centro commerciale
o transitano in un hub di trasporto. In questo mondo
Gli ambiti di applicazione si estendono a
tutti i settori. Penso ad un aeroporto come
ad un imbuto in cui una fetta consistente
della popolazione mondiale è costretta
a passare
la blockchain e il real estate S 26il proprietario immobiliare non vende o affitta solo me-
tri quadrati di cemento, ma può vendere anche cluster
di consumatori, categorizzati per abitudini di consumo
o provenienza geografica, abitudini di spesa e dwelling
time nel luogo di transito. Cambiano i paradigmi del tra-
dizionale modello di agency retail, in cui il proprietario
è debole con i forti e forte con i deboli ed è costretto,
per remunerare il capitale investito, a chiedere al picco-
lo negozio di pagare la parte di canone (che spesso di-
venta insostenibile) che non paga la grande catena che
gestisce una media superficie.
Gli ambiti di applicazione si estendono a tutti i setto-
ri. Penso ad un aeroporto come un imbuto in cui una
fetta consistente della popolazione mondiale è costret-
ta a passare. Un’esperienza di viaggio è una somma-
toria di “transazioni”. Transazioni significa scambio di
informazioni, tempo e denaro: scelta della destinazione,
scambio di informazioni con chi ti assiste nella scel-
ta della destinazione, emissione biglietti, arrivo in aero-
porto, drop off auto, parcheggio, booking hotel, check
in, controllo sicurezza, controllo passaporto, controllo
boarding gate, taxi, ncc, noleggio auto, dogana… il tutto
anche ripetuto più volte (sia all’andata sia al ritorno).
Questa filiera ha un solo risultato: tempo e denaro con-
sumati. Il marketplace-blockchain potrebbe permettere
la gestione di tutte queste transazioni in modo più effi-
ciente rispetto ad oggi, se non altro in quanto proces-
so unico senza intermediazioni. Ma non solo. Questo
è il risultato minimo. La vera innovazione consiste nel
poter aggiungere servizi a valore aggiunto oggi impen-
sabili. Per esempio una assicurazione sul viaggio con
tanto di cartella clinica automaticamente ricevibile da
qualsiasi dottore in qualsiasi parte del mondo, il tutto
sicuro, crittografato e “trusted”.
la blockchain e il real estate S 27Associare flussi di dati a Smart Contract
che attivano dei processi consentirebbe
di spingere la scalabilità di molti servizi
di facility management a livello di
microattività
Un altro ambito per nuovi modelli di creazione di valore
è la gestione immobiliare.
Mentre gli spunti legati all’attività che si possono svol-
gere all’interno di immobili, soprattutto quelli commer-
ciali, sono più astrazioni da utilizzare come spunti da
sviluppare, l’applicazione della tecnologia Blockchain
al mondo del property e facility management è già alla
portata di tutti.
L’IoT (Internet of Things) è già una realtà tecnologi-
ca consolidata. Attraverso gli oggetti autonomamente
connessi ad Internet possiamo già vedere e sentire tut-
to quello che succede dentro un edificio. Una analogia
molto esplicativa di questo concetto è il corpo umano. Il
sistema nervoso è assimilabile alla rete oggetti IoT. Mag-
giore è la ramificazione del sistema nervoso, maggiori
saranno i segnali in ingresso al cervello da elaborare, da
cui poter estrapolare informazioni, che permetteranno
di decidere eventuali reazioni o azioni in risposta, così
da preservare il corpo e ottimizzarne il funzionamento
e relativo confort. Maggiore è la ramificazione dei com-
ponenti IoT, maggiori saranno i dati di input da elabo-
rare ed analizzare e così da prendere decisioni al fine di
ottimizzare il processo e massimizzare la produttività
e redditività dello stesso. Ma qual è il limite? Fino a che
punto conviene spingersi? Qual è la soglia sotto la quale
il costo marginale del trattamento del dato è superiore
al suo valore?
la blockchain e il real estate S 28La tecnologia Blockchain, gli smart contract, con l’ag-
giunta di Intelligenza Artificiale (IA) per l’elaborazione
dei dati e l’adattamento automatico e immediato delle
azioni conseguenti, potrebbero aprire infinite opportuni-
tà. Associare flussi di dati a Smart Contract che attiva-
no dei processi, consentirebbe di spingere la scalabilità
di molti servizi di facility management a livello di mi-
croattività. Grazie alla crittografazione e alla oggettività
delle transazioni su piattaforme Blockchain, si potrebbe
unire ai dati tradizionali ulteriori dati più attinenti ai pro-
fili personali, permettendo un innalzamento ulteriore del
livello qualitativo dei servizi resi, e come tale, un vantag-
gio competitivo rispetto offerte immobiliari concorrenti.
Il livello di confort atteso nel proprio ufficio potrebbe es-
sere garantito dall’auto che già dal momento in cui vie-
ne parcheggiata è in grado di comunicare con i sistemi
di edificio, predisponendo luci, climatizzazione, etc. etc.
Smart metering (i contatori connessi) termici, elettrici,
aeraulici, per le frigorie, eccetera, che comunicano di-
rettamente con smart contract attivando direttamente
e automaticamente la fatturazione, il pagamento attra-
verso token, e la contabilizzazione. Si ridurrebbero i co-
sti di gestione e si garantirebbe tempestività di fattura-
zione e di incasso.
la blockchain e il real estate S 29La piattaforma Blockchain a garantire l’attendibilità,
l’affidabilità, la riservatezza la sicurezza dei dati e la
scalabilità ed efficienza delle analisi, l’IA per spingere
al massimo la capacità di sfruttamento dei dati dispo-
nibili, la tecnologia IoT per alimentare la generazione di
un dataflow costante. Gli ingredienti per spingere l’in-
dustria Real Estate a ripensare i propri modelli di busi-
ness in modo anche radicale ci sono tutti, bisogna solo
cogliere questa opportunità.
la blockchain e il real estate S 30arrivederci
a settembre
Le sfide dell’immobiliare di cui torneremo
a parlare in autunno
di Patrizio Valota
È ancora corretto pensare al mercato immobiliare come
semplice contenitore di trattative che si concludono con
l’acquisto della propria abitazione, oppure le nuove pro-
spettive in ambito tecnologico e sociale porteranno un
cambiamento anche in questo settore? Per quest’ulti-
mo numero de il Settimanale, prima della pausa estiva,
ci siamo interrogati sui futuri sviluppi di un comparto,
quello del mattone che, statico per natura, può invece
guadagnare quel dinamismo utile a consolidare la ri-
presa del mercato e delle transazioni fin dal prossimo
autunno.
L’avanzare del fenomeno digitale e le nuove tendenze
sociali stanno lentamente modificando l’orizzonte del
real estate legandolo sempre più all’evoluzione tecno-
logica e ai nuovi stili di vita.
Nell’ambito delle locazioni di breve periodo, ad esempio,
piattaforme come Airbnb ad oggi gestiscono richieste da
parte di soggetti che mettono a disposizione una o più
stanze della propria abitazione a persone che le ricerca-
no, risultando a tutti gli effetti tra i più grandi fornitori di
arrivederci a settembre S 31alloggi al mondo senza possedere neppure un immobi-
le. Tra queste realtà esistono poi società che integrano
alla propria offerta tutti quei servizi orientati al property
management, eliminando in questo modo l’ostacolo di
una gestione in capo al proprietario dell’appartamento.
L’affitto breve, oltre a garantire un ritorno economico ai
proprietari di un’abitazione priva di inquilini, elude i ca-
nonici problemi di una classica locazione di lungo pe-
riodo; pensiamo solo alla garanzia di maggiore flessibi-
lità rispetto ad un contratto standard, che in media ha
una durata di circa otto anni, o il reddito da locazione,
che nel contesto degli affitti brevi molto spesso risulta
superiore grazie anche alla possibilità di impostare ta-
riffe differenti a seconda del periodo dell’anno.
In questo scenario si inseriscono i condhotel (Condo-
minium Hotel), una nuova tipologia di struttura ricettiva
che si posiziona a metà strada tra un classico hotel e
un appartamento, unendo i servizi tipici di una struttu-
ra alberghiera alla proprietà di singoli appartamenti che
possono essere affittati dal gestore unico dell’hotel nel
momento in cui i proprietari non li utilizzano. Nato negli
Stati Uniti, in Italia è stato recentemente normato con
un decreto approvato dal Consiglio dei Ministri entrato
in vigore il 21 marzo 2018. La normativa ha un duplice
scopo: oltre a definire le caratteristiche di un condho-
tel, chiarisce come solo strutture già esistenti possono
godere di questa denominazione, agevolando in que-
sto senso la riqualificazione di strutture già in essere. Il
condhotel diventa quindi un’occasione per l’albergatore
di reperire capitali da destinare alla ristrutturazione e al
miglioramento dell’offerta della propria struttura, oltre a
permettergli l’ingresso nel mercato degli affitti brevi.
Oltre al contesto degli affitti brevi, la spinta fornita da
nuovi modelli sociali sta facendo emergere settori che,
se fino a poco tempo fa ricoprivano un ruolo marginale
arrivederci a settembre S 32nell’industria immobiliare, ora tendono invece ad esse-
re considerati come vere e proprie asset class: student
housing e senior living su tutte. Se la prima tipologia si
rivolge ad una platea di giovani studenti, perlopiù univer-
sitari, in cerca di un alloggio in grado di soddisfare una
domanda che richiede spazi flessibili e dotati di funzioni
accessorie come bar, palestre, cinema, biblioteche, aree
comuni; i secondi, non da meno, offrono ad una popo-
lazione che vede allungarsi la propria aspettativa di vita
una soluzione abitativa che integri quelle facility neces-
sarie a garantire un certo livello di indipendenza e uno
stato di benessere anche in età avanzata.
Spostando poi l’attenzione sul settore terziario, notia-
mo come recentemente si stiano affermando nuove
modalità lavorative che portano ad una riorganizzazio-
ne degli spazi direzionali; concetti come smart working
e coworking sfruttano quindi la rivoluzione tecnologica
per ripensare profondamente il concetto di ufficio. Nel
corso di questi ultimi anni abbiamo infatti visto nuovi
edifici ad uso terziario modificare le proprie strutture
arrivederci a settembre S 33integrando al loro interno soluzioni in grado di aumen-
tare il comfort e di conseguenza la produttività dei di-
pendenti. Al centro di questa “rivoluzione” non troviamo
più quindi strutture chiuse e impersonali, ma ambienti
collaborativi e digitalizzati, dove lo spazio non soffre più
di una gestione rigida e separata dei ruoli ma integra
varie funzioni in chiave “orizzontale” all’interno dell’uf-
ficio.
Se pensiamo inoltre alle trasformazioni che il settore lo-
gistico ha dovuto affrontare sull’onda della rivoluzione
in seno all’e-commerce, possiamo notare come il com-
parto si stia radicalmente modificando per accogliere le
nuove richieste del mercato. L’“ultimo miglio”, ovvero la
consegna della merce al consumatore finale, è a caccia
di piccole strutture presenti all’interno dei centri abita-
ti, sempre più vicini all’utente finale. Il nuovo prodotto
logistico si orienterà quindi sempre più verso strutture
flessibili e adattabili alle esigenze del cliente, dalle di-
mensioni ridotte e altamente informatizzate.
Come non citare poi l’Internet of Things, con l’annessa
questione della privacy, in passato forse sottovalutata e
che oggi risulta invece centrale nell’economia di gestio-
ne dei dati in capo ad ogni singolo utente e consumato-
re. In ambito retail, ad esempio, la digitalizzazione e la
crescita di fattori, quali l’utilizzo di sensoristica avanza-
ta, infatti, permette oggi di profilare ogni singolo utente,
analizzandone acquisti e spostamenti all’interno di uno
l’innovazione
arrivederci a nel
settembre
prodotto immobiliare S 34spazio a destinazione retail. L’utilizzo sempre maggiore
dei big data porta quindi in dote una problematica non
indifferente: la tutela di informazioni sensibili. La sfida
per il futuro prossimo del retail, ma non solo, non riguar-
derà quindi esclusivamente i nuovi format commerciali,
laddove i grandi centri commerciali stano già modifi-
cando la propria offerta orientandosi su servizi ancillari
al commercio in senso stretto e dedicati alla persona,
ma anche in ambito tecnologico e di cyber-security.
Possiamo quindi immaginare come le infrastrutture in
grado di erogare e gestire i servizi dedicati che abilitano
l’implementazione “sicura” di queste nuove tecnologie
assumeranno sempre più un ruolo centrale all’interno
dei nuovi sviluppi, non solo commerciali.
Vi diamo quindi appuntamento al prossimo settembre
con un nuovo numero de il Settimanale. Noi de il Quoti-
diano Immobiliare seguiremo questi processi dandone
una cronaca puntuale e analizzandone gli sviluppi sulle
testate che compongono la nostra galassia editoriale. A
voi una buona lettura!
arrivederci a settembre S 35qitv
copernico 40 Lo spazio fisico nel retail: casistica italiana
Come in Europa, anche in Italia prosegue il trend di
sviluppo, ampliamento e ammodernamento dei cen-
tri commerciali. In questa nuova puntata di E-Lear-
ning per il Retail Real Estate, Clara Garibello di Sce-
nari Immobiliari mostra una casistica italiana relativa
alla trasformazione dello spazio fisico nel retail, ana-
lizzando un totale di 15 iniziative per una superficie
formazione d’intervento complessiva di quasi 400.000 mq.
qitv S 36www.ilqi.it
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