SVIT TICINO DAL 1941 - SVIT Schweiz
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GIUGNO 2016 Edizione 2 | Anno 5 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit-ticino.ch SVIT TICINO DAL 1941 (CON MESOLCINA E CALANCA) L’ASSEMBLEA DEL 75° AL SAN BERNARDINO DIRITTO IMMOBILIARE. Il 2015 nel diritto reale e fondiario................................................................................ 04 Edilizia e abitazione. Ristrutturare in modo corretto......................................................................................... 15 POLITICA IMMOBILIARE. L’imposizione dei letti freddi infiamma le passioni..................................... 20
Essere presenti. Sempre. Da più di 100 anni, noi siamo presenti. Nei piccoli e grandi progetti dei Ticinesi. Nei piani per il futuro, più sicuri grazie alla garanzia dello Stato per i risparmi. Nelle esigenze di tutti i giorni. Negli acquisti e prelevamenti effettuati con le carte di credito BancaStato. Noi siamo presenti. Sempre. la mia Banca www.bancastato.ch
EDITORIALE IMMOBILIA GiUGno 2016
«1941»
Lo stabilimento di produ-
zione delle acque minerali
di San Bernardino (foto del
1941)
INDICE
alBerto Montorfani 04 IL 2015 NEL dIrIttO rEALE E fONdIArIO
«Da quel momento architetti e av- 08 L’ImmIGrAZIONE muOvE LA dOmANdA?
vocati, maneggioni e “bastruzùn”
hanno saputo che anche il nostro
Dal 2007 la domanda di appartamenti in affitto è
voleva essere un mestiere con una stata favorita dall’elevata e costante immigrazio-
sua specifica dignità.» ne dall’estero.
11 NESSuN AumENtO SIGNIfIcAtIvO
Negli ultimi anni l’aumento delle pigioni è stato
esiguo. Lo rivelano gli ultimi risultati del censi-
Che cosa può aver portato un gruppo di persone, in Ticino, a
mento della popolazione 2014
fondare la sezione di una associazione Svizzera di professioni- 12 ffS E ImmObILI: uNA NEcESSItà StrAtEGIcA
sti dell’immobiliare? Allora c’erano probabilmente problemi A colloquio con Markus Streckeisen, responsabile
più gravi e urgenti da risolvere che non ora. Nel pieno della se- della gestione immobiliare delle FFS.
conda guerra mondiale, isolati dal resto del mondo, molta gen- 14 fINEStrA SuL mErcAtO ImmObILIArE
te in servizio militare per dare sicurezza alla popolazione e Il flash di Wüest&Partner sul mercato immobiliare
prevenire invasioni nemiche da Nord e da Sud, il ridotto alpi- ticinese
no, il piano Wahlen... 15 rIStrutturArE IN mOdO cOrrEttO dAL puNtO dI vI-
StA ENErGEtIcO
Né gli archivi di Svit Ticino (quello che ne rimane) né quelli di
18 uN INtrIGANtE INtrEccIO ENErGEtIcO
Svit Svizzera (che però non riguardano le singole organizza-
...quasi uno scioglilingua. Eppure metafora reali-
zioni territoriali) ci hanno per ora permesso di riportare in vita stica delle difficoltà riscontrate nell’addentrarsi
quei momenti o le motivazioni di questo gruppo. Qualche arti- tra leggi e ordinanze
colo qua e là, qualche accenno di rimando, ci permettono solo 19 mOpEc 2014 - IL mOdELLO dI prEScrIZIONI ENErGEtI-
di pensare si sia trattato di una storia non tanto complicata: al- cHE dEI cANtONI
cuni operatori di una professione che andava definendosi e di- 20 L’ImpOSIZIONE dEI LEttI frEddI, uN tEmA cHE INfIAm-
stinguendosi da altre hanno sentito la necessità di affermare mA LE pASSIONI
una loro particolarità professionale. 23 NOvItà NELLA rEGIStrAZIONE dEL tEmpO dI LAvOrO
I datori di lavoro sono tenuti a registrare il tem-
Da quel momento architetti e avvocati, maneggioni e “ba-
po di lavoro dei propri collaboratori.
struzùn” hanno saputo che anche il nostro voleva essere un
mestiere con una sua specifica dignità.
Ben prima di bilaterali e abusivi o di leggi sui fiduciari, e anco-
ra privi un quadro formativo (probabilmente non c’erano anco-
ra gli attestati federali...), questi professionisti hanno sentito il
bisogno di raccogliersi e darsi un contesto che li rappresentas-
se, che ne curasse e promuovesse l’identità.
Nell’attesa di poter attingere a nuove fonti dirette, abbiamo SVIT TICINO
cercato in questo numero di dare voce ad alcune fonti indiret-
te, che ci comunicano come quella prima intuizione abbia tro- 24 SvIt tIcINO fEStEGGA I 75 ANNI
vato la sua strada fino a diventare quello che oggi è la “nostra” 26 quAttrO AmIcI AL bAr
Svit. 28 OrGANI E SOcI dI SvIt tIcINO
30 cOrSI SvIt tIcINO
Alberto Montorfani 30 ImprESSum
Presidente SVIT Ticino
immobilia Giugno 2016 | 3
diritto immobiliare il 2015 nel diritto reale e fondiario
Il 2015 nel diritto reale
e fondiario
In questo articolo il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli presenta un riassunto dell’anno 2015 per quanto
riguarda la legislazione e la giurisprudenza nell’ambito del diritto reale e fondiario e fornisce
una panoramica sulle novità della letteratura specialistica.
PROF. DR. IUR. ROLAND PFäFFLI* le vengono attuate innanzitutto vietando referendum è scaduto inutilizzato l’8 otto-
I. LEGISLAZIONE ai comuni con una quota di abitazioni se- bre 2015. La data di entrata in vigore sarà
1. Abitazioni secondarie. Nella votazione condarie superiore al 20% di autorizza- stabilita dal Consiglio federale.
popolare dell’11 marzo 2012 è stata ac- re la costruzione di nuove abitazioni se- Dal punto di vista del diritto reale è rile-
colta l’iniziativa popolare «Basta con la condarie. Sono tuttavia ammissibili tre vante la seguente modifica: in base all’art.
costruzione sfrenata di abitazioni secon- possibilità: la costruzione di abitazioni 30c LPP un assicurato può richiedere al
darie!». La costituzione federale è stata primarie (1), la costruzione di abitazio- suo istituto di previdenza un importo per
pertanto integrata con l’articolo 75b. In ni equiparate a quelle primarie come, ad l’acquisto e/o il finanziamento di una pro-
sostanza la norma prevede che la quota esempio, abitazioni per scopi formativi e prietà di abitazione ad proprio uso. Se do-
delle abitazioni secondarie rispetto al to- lavorativi (2) e la costruzione di abitazio- po un simile prelievo anticipato il proprie-
tale delle unità abitative e della superfi- ni gestite per scopi turistici (3). Per quan- tario del fondo coniugato costituisce altre
cie lorda per piani adibita a scopi abitativi to riguarda le abitazioni precedenti, ossia garanzie ipotecarie, questo è ammissibile
di un comune non può superare il 20%. quelle che all’11 marzo 2012 esistevano solo con il consenso scritto del coniuge.
A tale scopo il Consiglio federale ha già o erano state autorizzate con decisio- La stessa regolamentazione si applica an-
emanato un’ordinanza d’esecuzione (Or- ne passata in giudicato, è stato stabilito che in caso di unione domestica registra-
dinanza sulle abitazioni secondarie del che la loro destinazione di utilizzazione ta (cfr. nuovo art. 331e cpv. 5 CO o nuovo
22 agosto 2012) entrata in vigore il 1° può essere liberamente cambiata; posso- art. 30c cpv. 5 LPP)5.
gennaio 2013. Con effetto a partire dal 1° no pertanto essere utilizzate come abita-
dicembre 2015 l’allegato a questa ordi- zione primaria o secondaria. 4. Pubblicità del registro fondiario. Con
nanza (con l’elenco dei comuni interessa- un intervento parlamentare6 il consiglie-
ti) è stato modificato per la quarta volta1. 2. Disposizioni sugli stranieri: La Lex Koller. re nazionale Hans Egloff (UDC Zurigo) ha
Tale ordinanza sarà valida fino all’entra- In una discussione condotta il 25 marzo chiesto che in futuro a un proprietario di
ta in vigore della legislazione d’esecuzio- 2015 il Consiglio federale ha deciso di fondo venga concesso un diritto di con-
ne relativa all’articolo costituzionale sulle rivedere la legge federale sull’acquisto sultazione dei verbali del registro fondia-
abitazioni secondarie. In data 19 febbra- di fondi da parte di persone domiciliate rio elettronico e precisamente di quelli
io 2014 il Consiglio federale ha presen- all’estero (Lex Koller). Il 1° aprile 2015 relativi alle richieste che si riferiscono al
tato al Parlamento il messaggio relativo ha incaricato il Dipartimento federale di proprio fondo. Il Consiglio federale chie-
alla legge federale sulle abitazioni secon- giustizia e polizia di elaborare una corri- de di approvare la mozione.
darie (LASec)2. Le consultazioni in Par- spondente bozza di legge (cfr. Jurius in Il Consiglio nazionale ha approvato la
lamento si sono concluse con la disposi- Jusletter del 13.4.2015). mozione il 21 settembre 2015; manca an-
zione finale il 20 marzo 20153. Il termine cora la deliberazione del Consiglio degli
di referendum è scaduto inutilizzato il 9 3. Prelievo anticipato dei fondi della cassa Stati. Si fa presente che un simile diritto
luglio 2015. Il 1° gennaio 2016 la legge pensioni per l’abitazione propria. Il 19 giu- di consultazione esiste in Germania già
è entrata in vigore insieme all’ordinan- gno 2015 il Parlamento ha deciso una dal 1° ottobre 20147.
za del Consiglio federale completamente modifica del Codice civile svizzero per
rivista. In questa legge le disposizioni di quanto riguarda il conguaglio della pre- II. GIURISPRUDENZA
cui all’art. 75b della Costituzione federa- videnza in caso di divorzio4. Il termine di 1. La proprietà per piani: impugnazione del-
4 | immobilia Giugno 2016
le deliberazioni (valore litigioso). L’im- all’atto della modifica del regolamento locale stesso. Si poteva inoltre presume-
pugnazione delle deliberazioni dell’as- applicabile alla proprietà per piani fosse re che non vi fosse una sovrastruttura il-
semblea dei comproprietari per piani è possibile concordare misure da appro- legittima da parte del proprietario B. In
sostanzialmente materia patrimoniale, vare a maggioranza ancora più rigorose un certo senso si era in presenza di una
in particolare (come nella fattispecie), (rispetto a quelle stabilite dall’art. 712g concessione precaria, il che significa che
quando si tratta di lavori di costruzione cpv. 3 CC). Alla domanda non è stata tut- la condizione era tollerata fino a revoca.
su parti comuni della proprietà per pia- tavia fornita risposta. È stato inoltre negato l’abuso di diritto
ni. Per un ricorso dinanzi al Tribunale invocato (sentenza n. 5A_214/2015 del
Federale si applica quindi un valore liti- 3. Comproprietà: esclusione. Un compro- Tribunale federale del 15.7.2015 = Be-
gioso minimo di Fr. 30’000 (art. 74 cpv. prietario per piani può essere escluso per at Jucker in «ius.focus» 2015 fascicolo
1 lett. b LTF). sentenza del giudice dalla comunione, se 9 pag. 5).
Se nelle conclusioni non è chiesto il il contegno suo o delle persone cui ha ce-
pagamento di una somma di denaro de- duto l’uso della cosa o delle quali è re- 5. Servitù: interpretazione. Per la determi-
terminata, il Tribunale Federale stabilisce sponsabile, violi così gravemente gli ob- nazione dell’effetto e dell’estensione di
il valore litigioso secondo il suo apprez- blighi verso tutti gli altri comproprietari una servitù l’art. 738 CC indica una ge-
zamento (art. 51 cpv. 2 LTF). Ciò facendo o taluni di essi, da non potersi ragione- rarchia. Il punto di partenza è l’iscrizione
non è vincolato alle indicazioni delle parti volmente pretendere che continuino la nel registro fondiario. Ove dall’iscrizio-
o a una stima manifestamente errata dei comunione (art. 649b cpv. 1 CC). ne risultano chiaramente diritti e doveri,
tribunali cantonali. Nel caso concreto, nel In tal caso non importa se gli avveni- questa fa fede per l’estensione della ser-
loro ricorso i ricorrenti avevano invoca- menti riguardanti il comproprietario ir- vitù (art. 738 cpv. 1 CC). Solo nel caso in
to in prima istanza che il valore litigioso ragionevole siano accaduti prima o dopo cui l’iscrizione non è chiara, è possibile
fosse (nettamente) inferiore a Fr. 30’000. la risoluzione della comunione di com- ricorrere al titolo di acquisto «entro i li-
Nel ricorso in appello il Tribunale Supe- proprietari (volta all’esclusione giudizia- miti dell’iscrizione» (art. 738 cpv. 2 CC).
riore del Cantone Zurigo è partito da un le del comproprietario dalla comunione). Il titolo di acquisto rappresenta il nego-
valore litigioso di Fr. 30’000, com’è do- L’esclusione giudiziale dalla comunione zio obbligatorio, ossia il contratto di ser-
cumentato anche dalla rispettiva indica- dei comproprietari non avviene diretta- vitù, che descrive nel dettaglio l’estensio-
zione dei mezzi d’impugnazione. mente tramite sentenza giudiziaria, ben- ne della servitù (testo).
Il Tribunale Federale non è entrato nel sì solo tramite vendita e/o vendita all’asta Se neanche il titolo di acquisto (testo) è
merito del ricorso, poiché non è stato rag- della quota di comproprietà (sentenza n. concludente, entro i limiti dell’iscrizio-
giunto il valore litigioso minimo. A tale 5A_447/2014 del Tribunale federale del ne l’estensione della servitù può risulta-
scopo si è basato sulle spiegazioni fornite 12.1.2015). re dal modo con cui fu esercitata per mol-
nella decisione di prima istanza, poiché to tempo, pacificamente e in buona fede.
si era in presenza di una stima manifesta- 4. Sovrastruttura. Su ciascuno di due (art. 738 cpv. 2 CC). Il Tribunale federa-
mente errata dell’istanza superiore (sen- fondi contigui è stata costruita nel 1988 le precisa che deve essere osservato l’or-
tenza n. 5A_527/2014 del Tribunale fede- (con diritto di costruire sul confine) una dine dei mezzi di interpretazione stabili-
rale del 21.10.2014 = BGE 140 III 571). casa unifamiliare con un lato in aderen- to per legge e che contrariamente all’uso
za. Su entrambi i fondi (A e B) è stato in- della parola «può», nell’art. 738 cpv. 2 CC,
2. La proprietà per piani: impugnazione delle stallato un riscaldamento a gasolio sepa- non sussiste al riguardo alcun margine
deliberazioni (termine). Ove la legge non rato. Tuttavia, il locale per i serbatoi del discrezionale delle autorità (cfr. senten-
disponga altrimenti, all’assemblea dei gasolio, contenente 4 serbatoi (due per za n. 5A_264/2009 del Tribunale federa-
comproprietari per piani sono applicabi- ogni casa unifamiliare) è stato realizza- le del 4.6.2009 cons. 2.1.).
li le norme sull’associazione concernenti to unicamente su uno di questi fondi (A). Occorre considerare anche se i pro-
la contestazione delle risoluzioni sociali Non è stata costituita nessuna servitù né prietari del fondo serviente e del fondo
(art. 712m cpv. 2 CC). Pertanto, ogni pro- vi era un contratto scritto relativo all’ac- dominante siano quelli che hanno co-
prietario per piano ha il diritto di con- cettazione di questi serbatoi. stituito la servitù da interpretare, oppu-
testare davanti al giudice una risoluzio- Nel 2007 il proprietario (A) ha converti- re se (come nella fattispecie) siano terzi
ne ch’egli non abbia consentito, entro un to il proprio sistema di riscaldamento da che hanno acquistato il fondo servien-
mese da quando ne ha avuto conoscen- gasolio a gas eliminando i suoi due ser- te o quello dominante e sono da pro-
za (art. 75 CC). batoi di gasolio dal locale. Quattro anni teggere in questo acquisto se in buo-
In concreto, la domanda va presenta- dopo pretendeva dal proprietario dell’al- na fede, riferendosi a un’iscrizione nel
ta presso le autorità di conciliazione en- tro fondo (B) che rimuovesse anche lui i registro, hanno acquistato una pro-
tro un mese. Per la successiva causa è suoi due serbatoi di gasolio, richiesta re- prietà o altri diritti (art. 973 cpv. 1 CC).
quindi determinante il termine di tre me- spinta da quest’ultimo. Il Tribunale deci- Nella fattispecie la questione verteva su
si, come da art. 209 cpv. 3 CPC (sentenza se che i due serbatoi di gasolio dovevano una servitù prediale designata con la pa-
n. 5A_44/2014 del Tribunale federale del essere rimossi. I serbatoi non erano vin- rola chiave «diritti d’uso posteggio au-
10.11.2014 = Praxis 2015 n. 65). colati saldamente al locale serbatoio, es- to n. 1 nel garage sotterraneo». È sta-
Nella fattispecie si trattava di capire se si non erano quindi parte integrante del to precisato che l’iscrizione nel registro
immobilia Giugno 2016 | 5
fondiario risponde all’effetto e all’esten- venzione di divisione ereditaria sarebbe ta a rendere verosimile non un interesse
sione della servitù. L’unica cosa che non passato a suo fratello. Secondo una di- giuridico, bensì un interesse effettivo. Il
emerge dall’iscrizione è a quale posteg- sposizione del disponente (padre) nella Tribunale federale ha quindi argomenta-
gio auto nel garage sotterraneo sia asse- divisione ereditaria era determinante il to che la consultazione del contratto d’ac-
gnato il numero uno. In questo caso è sta- prezzo del soggetto terzo che avrebbe quisto fosse idoneo per conoscere l’im-
to utilizzato il titolo d’acquisto, secondo offerto di più. Poiché però il fratello ave- porto del prezzo d’acquisto. In più non è
cui per la posizione del posteggio n. 1 si va rivenduto il fondo già 48 giorni più possibile escludere a priori e in modo ca-
rimanda a una pianta. Il posteggio si tro- tardi, la signora sospettava che quest’ul- tegorico che con la consultazione del con-
va nell’angolo sud-ovest del garage. Che timo avesse violato la disposizione te- tratto d’acquisto non si possano ottenere
nel garage sotterraneo i posti auto non stamentaria tacendole che ancor prima anche chiarimenti sulla cronologia degli
siano stati numerati non è rilevante per della conclusione della divisione eredita- eventi, in particolare sul momento in cui
l’interpretazione, né ha importanza il fat- ria ci fosse stata una proposta di acquisto è stata presentata l’offerta di X. In questo
to che il posto auto si trovi solo in mini- più elevata, ovvero quella di X. In questo caso la domanda della signora A sembra
ma parte sul fondo serviente (sentenza n. modo il fratello, attraverso una cessio- adatta a raggiungere i suoi scopi.
5A_657/2014 del Tribunale federale del ne, avrebbe potuto incassare come utile Il Tribunale federale ha inoltre ritenu-
27.4.2015 = Flora Stanischewski in «ius. la differenza rispetto al prezzo d’acqui- to l’interesse della signora A degno di tu-
focus» 2015 fascicolo 6 pag. 5). sto istituito nella convenzione di divisio- tela. Si tratterebbe delle circostanze che
ne. L’ufficiale del registro fondiario, il De- hanno portato, a suo tempo, alla conclu-
6. SErvItù: mOdIfIcA. Quando una servitù partement Volkswirtschaft und Inneres sione della convenzione di divisione ere-
abbia perduto ogni interesse per il fondo (Dipartimento dell’Economia e degli In- ditaria. In questo contesto vi sarebbe un
dominante, il proprietario del fondo ser- terni) del Cantone Argovia (disposizio- nesso diretto con le pretese in materia di
viente ne può chiedere la cancellazione ne del 13.5.2013) e il Tribunale ammini- diritto successorio della signora A. Se do-
(art. 736 cpv. 1 CC). Se per il fondo do- strativo del Cantone Argovia (sentenza vesse infatti emergere che il prezzo d’ac-
minante vi è ancora un interesse, ma di del 8.5.2014 = ZBGR 2015 pag. 84) han- quisto nella convenzione di divisione non
lieve importanza in confronto al grava- no respinto la domanda di consultazione si basava sull’effettiva offerta massima,
me, la servitù può essere estinta in par- del contratto d’acquisto, poiché la signo- perché all’erede cessionario (fratello) era
te o per intera mediante indennità (art. ra A non poteva vantare un interesse le- già nota a suo tempo un’offerta maggio-
736 cpv. 2 CC). gittimo. Di tutt’altro parere è il Tribuna- re di un soggetto terzo, questo potrebbe
le federale. Chi rende pregiudicare l’efficacia della convenzio-
Il registro fondiario è un registro di verosimile un interes- ne di divisione ereditaria e, in determi-
iscrizione e non un registro di diniego.» se ha diritto di consul-
tare il registro fondia-
nate circostanze, condurre persino al suo
annullamento. In quanto co-erede la si-
rio oppure di farsene gnora A avrebbe un interesse degno di
rilasciare estratti (art. tutela a conoscere il prezzo d’acquisto
970 cpv. 1 CC). Secon- e le modalità di pagamento del contrat-
Nella fattispecie il proprietario del do la giurisprudenza vi rientra anche il di- to d’acquisto in oggetto, non tuttavia il
fondo serviente pretendeva una ridu- ritto di consultazione dei giustificativi de- contenuto dell’intero contratto d’acquisto
zione della superficie gravata da servitù terminanti come base per l’iscrizione nel (sentenza n. 5A_502/2014 del Tribunale
(servitù di passaggio), affinché potesse registro fondiario (p.e. contratti d’acqui- federale del 2.2.2015 = ZBGR 2015 pag.
realizzare un certo numero di posti auto. sto). Per quanto riguarda l’interesse re- 210 con nota redazionale di Jürg Schmid
In concreto la richiesta è stata respinta so verosimile si distingue tra un interesse pag. 215)8.
dal Tribunale, in particolare la riduzione giuridico e un interesse effettivo. La par-
non era accompagnata da uno sposta- te che presenta l’istanza ha un interesse 8. ObbLIGO dI vErIfIcA dELL’uffIcIALE dEL rEGI-
mento della servitù su un’altra parte del giuridico quando possiede un diritto sul StrO fONdIArIO. I provvedimenti dell’uffi-
fondo serviente, come richiesto dall’art fondo (p.e. un comproprietario, che desi- cio del registro fondiario possono essere
742 cpv. 1 CC (sentenza n. 5A_797/2013 dera esercitare il suo diritto legale di pre- presi solo quando il richiedente fornisca
del Tribunale federale del 17.9.2014 = lazione). In assenza di un diritto giuridico la prova del diritto di disporre e del titolo
Praxis 2015 n. 66). anche un diritto effettivo, come ad esem- giuridico (art. 965 cpv. 1 CC).
pio un diritto economico, personale o fa- Nella fattispecie era controversa l’e-
7. pubbLIcItà dEL rEGIStrO fONdIArIO: prEZ- miliare, può giustificare la consultazione sistenza di un attestato del diritto di di-
ZO d’AcquIStO. La Signora A chiese all’uf- del registro fondiario o dei giustificativi. sporre valido che fosse stato presenta-
ficio del registro fondiario una copia del In compenso, la sola curiosità non è suf- to all’ufficio del registro fondiario per un
contratto di acquisto con cui suo fratel- ficiente. Tale interesse deve essere de- passaggio di proprietà. In concreto, il ca-
lo aveva rivenduto al soggetto terzo X un gno di tutela e nel confronto con interes- so riguardava tre fondi in comproprie-
determinato fondo. Nella sua richiesta si contrapposti del proprietario del fondo tà di due coniugi in regime di partecipa-
menzionava che il fondo era appartenu- deve poter rivendicare il primato. zione agli acquisti. Durante la procedura
to a suo padre deceduto e che con con- Nel caso concreto la signora A è riusci- di divorzio il coniuge donava a sua figlia
6 | immobilia Giugno 2016
le proprie quote di comproprietà di que- le dell’ufficio del registro fondiario di Gi- montagna. Per l’azienda agricola si appli-
sti fondi (senza il consenso della moglie) nevra (directeur général-conservateur du ca il metodo di calcolo stabilito dall’art.
L’ufficiale del registro fondiario ha re- Registre foncier de Genève) ha emanato 66 LDFR. Per quanto riguarda i ristoranti,
spinto la registrazione rimandando e notificato agli studi notarili (Etudes des nel calcolo va applicato il metodo misto.
all’art. 201 cpv. 2 CC, secondo cui in un notaires) una circolare (note-N-1/2014) In concreto in questo caso per la ponder-
caso simile nessun coniuge può, salvo riguardo alla liquidazione di società im- azione del valore è stato fissato un rap-
patto contrario, disporre della sua quota mobiliari di azionisti inquilini. Non è pos- porto di 5:1 fra valore reddituale e valore
senza il consenso dell’altro. sibile fare ricorso contro tale circolare reale (sentenza n. 2C_46/2015 del Tribu-
Il Tribunale federale ha tutelato il ri- (sentenza n. 5A_981/2014 del Tribuna- nale federale del 9.7.2015).
getto dell’ufficiale del registro fondiario. le Federale del 12.3.2015). In un ulteriore procedimento la de-
Nell’ambito del suo obbligo di verifica Vi sono tuttavia casi (come nella fatti- terminazione del prezzo massimo legale
l’ufficiale del registro fondiario non sa- specie) in cui non esiste una decisione di per un’azienda agricola è stata conside-
rebbe tenuto a decidere se eventualmen- rigetto, ma il Tribunale entra comunque in rata conforme alla legge federale / sen-
te in base all’art. 204 cpv. 2 CC il regi- materia. Ciò avviene, ad esempio, quando tenza n. 2C_234/2015 del Tribunale fede-
me dei beni sia già sciolto e che quindi per una fattispecie concreta è stata rimes- rale del 19.8.2015).
non trovi più applicazione la disposizio- sa una decisione d’accertamento da parte Dalla Schweizerische Juristen-Zeitung
ne dell’art. 201 cpv. 2 CC. L’ufficiale del dell’ufficio del registro fondiario (cfr. al ri- (SJZ) del 1° febbraio 2016 (numero 3)
registro fondiario non viola in particola- guardo BGE 135 III 103 = Journal des Tri- con la cortese autorizzazione dell’auto-
re alcuna legge federale quando respinge bunaux 2009 I, pag. 201 = Roland Pfäffli/ re e della redazione della SJZ.
una registrazione in assenza del consen- Daniela Byland in Jusletter del 9.2.2009 =
so del coniuge comproprietario. Inoltre, Alfred Koller in AJP 2009 pag. 369 = Jörg 1 Cfr. RU 2015 pag. 4143 e segg.
ai sensi dell’art. 87 cpv. 2 ORF la sospen- Schmid in Baurecht 2009 pag. 61, n. 133). 2 Cfr. Foglio federale 2014 pag. 2287 e segg.
sione della registrazione fino alla pronun- 3 Cfr. Foglio federale 2015 pag. 2753 e segg.
cia della sentenza di divorzio non è am- 10. dIrIttO fONdIArIO rurALE: prEZZO dI Ac- 4 Cfr. Foglio federale 2015 pag. 4883 e segg.
missibile (sentenza n. 5A_240/2014 del quIStO. Chi intende acquistare un’azien- 5 Cfr. al riguardo Roland Pfäffli/Mascha Santschi Kallay, Pen-
Tribunale federale del 18.12.2014 = BGE da agricola deve ottenere un’autorizza- sionskassenvorbezug für das Eigenheim, in: Jusletter del 31
agosto 2015.
141 III 13 = Praxis 2015 n. 77 = La Se- zione (art. 61 cpv. 1 LDFR). Questa viene
6 Cfr. Mozione n. 15.3323 del 20.3.2015.
maine Judiciaire 2015 I, pag. 175 = Flo- ad esempio rifiutata se è stato pattuito un
7 Cfr. Walter Böhringer, Protokollierung der Grundbuchein-
ra Stanischewski in «ius.focus» 2015 fa- prezzo esorbitante (art. 63 cpv. 1 lett. b
sicht beim Grundbuchamt, in: Der Deutsche Rechtspfleger
scicolo 3 pag. 3). LDFR). Un prezzo di acquisto si considera 2014 pag. 401 e segg.
È significativo il fatto che il giudice esorbitante quando supera di oltre il 5 per 8 Cfr. Roland Pfäffli/Mascha Santschi Kallay in «Der Schwei-
divorzista abbia vietato al coniuge di di- cento il prezzo pagato in media per azien- zer Hauseigentümer» del 15 marzo 2015, pag. 11.
sporre dei suoi fondi ai sensi dell’art. 646 de o fondi agricoli paragonabili della stes-
cpv. 3 CC. Allo stesso tempo il giudice ha sa regione durante gli ultimi cinque anni
disposto un relativo blocco del registro (art. 66 cpv. 1 LDFR). Questa percentua-
fondiario (art. 178 cpv. 3 CC), che tutta- le può essere aumentata dai Cantoni a un
via non è stato comunicato all’ufficio del massimo del 15% (art. 66 cpv. 2 LDFR). *Prof. dr. iUr. roland Pfäffli
registro fondiario, tanto che nel registro Nella fattispecie il Tribunale federale è L’autore è notaio e professore titolare di di-
fondiario non risultava alcuna menzione. stato chiamato a verificare il prezzo mas- ritto privato all’Università di Friburgo non-
ché consulente presso Von Graffenried
simo ammissibile determinato dall’auto- Recht, Berna. Inoltre è Presidente della
9. rIcOrSO cONtrO L’OpErAtO dELL’uffIcIALE rità inferiore. L’oggetto in questione era Commissione d’esame per il notariato del
dEL rEGIStrO fONdIArIO. Il direttore genera- un’azienda agricola con un ristorante di Canton Berna.
immobilia Giugno 2016 | 7
ECONOMIA IMMOBILIARE MERCATO DELLE ABITAZIONI
L’immigrazione muove
la domanda
Dal 2007 la domanda di appartamenti in affitto è stata favorita dall’elevata e costante
immigrazione dall’estero. Ma per quanto durerà ancora questa ondata di immigrazione
e cosa accade se prima o poi dovesse calare?
Fig. 1: Saldo migratorio della popolazione straniera
Fonte: Segreteria di stato per la migrazione, Credit Suisse
90 000
135
2010 2013
Crescita annua (CH) CH (Affitto di locali vuoti)
80 000 2011 2014
130 CH (Contratti di locazione) Grandi città (Contratti di locazione)
2012 2015
70 000
125
60 000
120
50 000
115
40 000
110
30 000
105
20 000
100
10 000
95
0 2005 2007 2009 2011 2013
Genn. Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settem. Ottobre Nov. Dicembre Fonte: Wüest & Partner.
fABIAN WALTERT* la locazione nei centri caratterizzato in dipendono in particolare anche da come
I FATTI. SOLO UN LIEVE CALO DELL’IMMIGRA- parte da una scarsità di alloggi. Grazie a saranno attuate le iniziative sull’immi-
ZIONE NEL 2015. Anche nel 2015 il nume- una reazione forte e costante dell’offerta grazione di massa da implementare en-
ro di immigrati è elevato. A fine settem- del mercato (solo negli ultimi 12 mesi so- tro il 2017, e da come si svilupperanno
bre il saldo dall’inizio dell’anno arrivava i rapporti tra la Sviz-
a 59000 persone (cfr. Fig. 1). Si tratta del In questa situazione di equilibrio non zera e l’UE. Le moda-
valore più basso dal 2012, ma sempre del lità e le conseguenze
4% superiore alla media decennale per i è da escludere che anche nel 2017 non dell’implementazio-
primi nove mesi dell’anno. I motivi sono si verificherà una limitazione efficace ne dell’iniziativa fi-
da ricercare in particolare nella cresci- dell’immigrazione.» nalizzata a limitare
ta dell’occupazione, che resta incredibil- l’immigrazione so-
mente solida nonostante lo choc del fran- no ancora largamen-
co e la leggera flessione congiunturale. te sconosciute e l’ini-
Alla crescita hanno contribuito il cambio ziativa RASA mira a
di stato di molti stranieri (ex dimoranti no stati autorizzati circa 26 000 apparta- ottenere un’ulteriore votazione popola-
che si sono stabiliti in modo definitivo menti), la situazione è già sensibilmente re sull’argomento. A fronte dell’attuale
in Svizzera) provenienti dagli 8 stati UE più distesa anche senza un significativo situazione, non è da escludere che an-
e l’aumento dell’immigrazione da stati calo dell’immigrazione. Dall’estate 2014 che nel 2017 non saranno apportate limi-
terzi. Fino alla fine dell’anno non sono la crescita dei prezzi di locazione è cala- tazioni convincenti all’immigrazione. Al
previsti cambiamenti sostanziali. Quindi, ta (cfr. Fig. 2) e il numero di appartamen- contempo, le pressioni politiche interne
il livello di immigrazione da parte degli ti in affitto vuoti è aumentato dall’1,41% per un’adozione restrittiva dell’iniziati-
abitanti stranieri potrebbe essere infe- del 2013 all’1,76% (stima Credit Suisse). va sono molto elevate.
riore al valore dell’anno precedente, ma Negli ultimi anni l’immigrazione
discostarsi solo di poco dalla media de- E SE L’IMMIGRAZIONE DOVESSE CALARE? At- dall’estero è stata decisiva in varie regio-
gli anni passati. Va notato che le perso- tualmente l’immigrazione dall’estero in ni per l’aumento della domanda nel mer-
ne in attesa di asilo vengono incluse nel leggero calo assicura un aumento sem- cato della locazione. In altre regioni la
numero degli abitanti fissi solo dopo do- pre crescente delle locazioni. L’eccessi- domanda è stata generalmente inferiore
dici mesi. Il forte incremento dei richie- va offerta si manifesta soprattutto fuo- oppure spinta al rialzo dall’immigrazione
denti asilo, dovuto alla recente crisi dei ri dagli agglomerati urbani. Nel breve dalle regioni vicine. Si deve quindi con-
profughi, avrà ripercussioni sulle stati- e medio termine sarà l’andamento della cludere che i mercati della locazione re-
stiche relative all’immigrazione solo dal- congiuntura in Svizzera e in Europa a de- gionali reagiranno con una sensibilità di-
la fine del 2016. cidere in merito alla struttura e alla forza versa al calo dell’immigrazione (Fig. 3).
Negli ultimi anni la forte immigrazio- dell’immigrazione. Tuttavia, le prospet-
ne ha portato a una notevole crescita dei tive a lungo termine dell’immigrazione, LA MASSIMA DIPENDENZA SI RISCONTRA OGGI
prezzi di locazione e a un mercato del- e con esse la domanda di appartamenti, NEI GRANDI CENTRI E NELLE SINGOLE REGIONI
8 | immobilia Giugno 2016
ratorio della popolazione straniera
stato per la migrazione, Credit Suisse
135 7%
2010 2013
Crescita annua (CH) CH (Affitto di locali vuoti)
2011 2014
130 CH (Contratti di locazione) Grandi città (Contratti di locazione) 6%
2012 2015
125 5%
120 4%
115 3%
110 2%
105 1%
100 0%
95 -1 %
2005 2007 2009 2011 2013 2015
bbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settem. Ottobre Nov. Dicembre Fonte: Wüest & Partner.
TURISTICHE. Negli ultimi anni l’immigra- per legge soprattutto attorno e nei gran- te famiglie lasciano i centri e si trasfe-
zione dall’estero ha interessato in par- di centri e in determinate regioni turisti- riscono nelle zone suburbane limitrofe.
ticolare le regioni del centro quali Zu- che (cfr. Fig. 3). Nei centri un tale rallen-
rigo, Losanna, Vevey e Lugano. Queste tamento della domanda di appartamenti LA DOMANDA FUORI DAI CENTRI DIMINUIRÀ. La
sono cresciute solo grazie all’immigra- in affitto comporterebbe una distensio- figura 4 illustra questo meccanismo. I
zione dall’estero, mentre in termini di ne positiva dal punto di vista dei locatari, flussi migratori illustrati sono indicati
abitanti sono in una posizione inferiore tanto più che questi mercati sono carat- con il colore della loro origine, quindi ad
rispetto alle regioni vicine. Alcune delle terizzati da un numero ridotto di appar- esempio il verde è usato per i centri e il
regioni a economia turistica nel cantone tamenti vuoti e da affitti elevati. La ten- blu per le zone suburbane. Si rileva come
dei Grigioni registrano una dipendenza denza attuale verso un lento aumento gli emigranti dai centri (verde) scelga-
dall’estero sopra la media. Qui, infatti, degli affitti a prezzo di mercato si raffor- no nella grande maggioranza dei casi di
l’emigrazione in parte molto forte verso zerebbe e a livello locale si avrebbe an- stabilire la loro nuova residenza delle zo-
altre regioni è stata compensata o addi- che un calo delle locazioni. A medio e ne suburbane. Le zone suburbane (blu)
rittura superata dalla forte immigrazio- lungo termine però questa tendenza va perdono invece abitanti delle zone rurali
ne dall’estero (ad es. Schanfigg, Davos, relativizzata: un’immigrazione dall’este- (arancione) e periurbane (grigio) regist-
Engadina superiore). ro più debole non cambierebbe di fatto la rando ancora una volta un saldo di migra-
È palese che la maggioranza del- situazione che vede i grandi centri più in- zione negativo rispetto alle regioni rura-
le regioni che hanno una dipenden- teressanti di altre regioni di residenza a li. La migrazione verso le regioni lontane
za dall’immigrazione sopra la media è dal centro serve
quella che confina con l’estero. Al con- L’emigrazione nelle regioni lontane dal anche da val-
trario, molte regioni del Mittelland fu- centro funziona da valvola di sicurezza che vola di sicurez-
ori dai grandi agglomerati mostrano
una dipendenza dall’estero inferiore al-
evita un surriscaldamento ancora maggiore za che evita un
surriscaldamen-
la media. In queste regioni la domanda dei mercati nei grandi centri.» to ancora mag-
di appartamenti in affitto ristagna a cau- giore dei mer-
sa della mancata crescita della popola- cati nei grandi
zione (ad es. a Toggenburg, Burgdorf, centri. Ma se ora
Sense), oppure la crescita della doman- l’immigrazione
da è data da una forte immigrazione in- causa della loro elevata offerta di posti di internazionale nei grandi centri diminu-
terna (ad es. a Sursee/Seetal, Fricktal). lavoro, servizi e infrastrutture. Le regioni isce, si può concludere che, a seguito di
economiche delle città svizzere più gran- una riduzione della pressione sui merca-
UN CALO DELL’IMMIGRAZIONE ALLEGGERIREB- di mostrano tuttavia un’immigrazione in- ti immobiliari, meno persone lasceranno
BE IL MERCATO DEGLI APPARTAMeNTI IN AFFIT- terna sempre negativa. A causa di un’in- i centri per trasferirsi nelle zone suburba-
TO NEI CENTRI. Nel breve termine sarà evi- sufficiente offerta abitativa, dei prezzi ne, periurbane o rurali. Nel medio-lungo
dente un calo dell’immigrazione fissato elevati e di un carico fiscale alto, mol- termine, quindi, la domanda di apparta-
immobilia Giugno 2016 | 9
Fig. 4: Flussi migratori interni 2009-2014
Fig. 3: Dipendenza dalla domanda di appartamenti in affitto e dall’immigrazione Fig. 4: dei
Saldo Flussi migratori
tipi di internidi2009-2014
comuni, numero persone in 10‘000
Fig. 3: Dipendenza dalla domanda di appartamenti in affitto e dall’immigrazione Saldo dei tipi di comuni, numero di persone in 10‘000
sulla base del numero di migranti e della popolazione, 2011–2014
sulla base del numero di migranti e della popolazione, 2011–2014
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Periurbano
Peri urbano
Fortemente sopralalamedia
Fortemente sopra media
Sopra la media
media
Nella media
media
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Sotto la media
media SuSbuubrburba
Fortemente sotto
Fortemente sottolalamedia
media
Fonte:
Fonte: Credit
Credit Suisse,
Suisse, Ufficio
Ufficio federale
federale didistatistica
statistica Fonte:
Fonte:Credit
CreditSuisse,
Suisse,Ufficio
Ufficiofederale di di
federale statistica
statistica
menti in locazione potrebbe calare in par- in essere: la percentuale di appartamenti *dr. faBian Waltert
ticolare fuori dai centri. di nuova costruzione in crescita già da tre L’autore è Senior Economist di Credit Suisse
SA.
anni rispetto agli appartamenti vuoti di-
crEScE LA dOmANdA dI AppArtAmENtI cONvE- mostra come il passaggio della domanda
NIENtI. A fronte di queste riflessioni si può verso appartamenti convenienti sia già in
concludere che anche in caso di un’e- corso.
ventuale limitazione dell’immigrazione
dal 2017 i progetti immobiliari, sop-
rattutto nei grandi agglomerati, res-
teranno interessanti. Tuttavia, va notato
anche che negli ultimi anni la struttura
dell’immigrazione è fortemente cambia-
ta. Mentre l’immigrazione in particolare
da Germania, Spagna e Portogallo è sen-
sibilmente diminuita, cresce la percentu-
ale di immigrati da stati terzi e dagli altri
stati UE. Si accentua così una tendenza già
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10 | immobilia Giugno 2016POLITICA IMMOBILIARE ANDAMENTO DELLE PIGIONI
Nessun aumento significativo
Negli ultimi anni l’aumento delle pigioni è stato esiguo. Lo rivelano gli ultimi risultati del
censimento della popolazione 2014 basati sui prezzi al metro quadrato. Le pigioni assolute
più elevate si spiegano per lo più con l’aumento della superficie abitativa.
tamenti piccoli, a riprova del fatto che nei
centri vi è una eccedenza di domanda di
appartamenti di piccole dimensioni. Nel
2000 2003 2010 2012 2013 2014 confronto con gli anni precedenti emer-
ge che nei centri i prezzi sono saliti solo
Prezzo di locazione medio in Svizzera 1059 1116 1284 1318 1332 1348
marginalmente. Quanto più ci si allonta-
Zurigo 1227 1271 1485 1525 1549 1554 na dai centri, tanto più si afferma la ten-
Basilea città 1004 1049 1241 1266 1252 1291 denza inversa: nei comuni agricoli i prez-
Berna 961 1023 1166 1200 1190 1211 zi al mq sono persino scesi.
Ginevra 1114 1142 1334 1398 1445 1444 L’aumento dei prezzi dal 2012 al 2014
Prezzo al metro quadrato in Svizzera 15.90 16.00 16.20 nei tipi di comuni più importanti va da Fr.
Centri 16.60 16.80 16.80 0.30 a 0.40 al mq al mese. Nei comuni
Comuni suburbani 16.30 16.50 16.50 periurbani i prezzi sono stabili, il che si
Comuni periurbani 15.10 15.10 15.10 spiega in parte con la forte attività edili-
Comuni pendolari rurali 13.40 13.40 13.40 zia in queste aree di insediamento.
Comuni agricoli 11.00 10.80 10.80 Questo dimostra che le pigioni so-
Zurigo 18.50 18.70 18.70 no salite solo apparentemente. A un
Basilea-Città 16.90 17.00 17.40 aumento dei prezzi dovuto al crescen-
Berna 14.70 14.60 14.70 te standard di finitura si contrappongo-
Ginevra 18.70 19.10 19.00 no riduzioni delle pigioni dovute al tas-
Immobili in locazione 16.00 16.10 16.20 so ipotecario di riferimento. Se cambia
Immobili appartenenti a cooperative 14.00 14.70 15.00 il vento sui mercati dei capitali e gli in-
teressi salgono, a breve o medio termine
Il censimento del 2014 rivela pigioni assolute in leggero aumento e prezzi al metro quadrato stabili. questo si ripercuoterà sulle statistiche.
SCARSO VANTAGGIO IN TERMINI DI PIGIONI
IVO CATHOMEN* della popolazione, ai prezzi dei terreni, DELLE ABITAZIONI APPARTENENTI A COOPERA-
ESPLOSIONE SUPERFICIALE DEI PREZZI. Uno ai prezzi di costruzione e allo standard TIVE. Risulta interessante anche il con-
sguardo rapido alle cifre pubblicate a fi- di finitura. fronto tra abitazioni in locazione sul mer-
ne febbraio dall’Ufficio federale di stati- cato libero e abitazioni appartenenti a
stica UFS e derivanti dal censimento SPAZIO ABITATIVO CONVENIENTE FUORI DAI una cooperativa. Maggiori sono le di-
2014 conferma che negli ultimi anni vi è CENTRI. Le pigioni assolute vengono ulte- mensioni dell’abitazione, tanto più si
stata una vera e propria «esplosione» del- riormente relativizzate con i prezzi al me- equiparano i prezzi al mq nei due seg-
le spese di locazione. Tra il 2000 e il 2014 tro quadrato (mq) calcolati da tre anni menti. Per 1 mq di superficie locata in un
la pigione di un’abitazione media in Sviz- dall’UFS. Nel 2014 un’abitazione locata appartamento di 4 locali si pagano sul
zera è salita da Fr. 1’059 a 1’348. Ciò cor- in Svizzera costava in media Fr. 16.20 mercato libero in media Fr. 15.70 al me-
risponde a un aumento nominale del mensili al mq. Il prezzo al mq corrispon- se contro i 14.60 in abitazioni apparte-
27% – argomenti per le associazioni de- de all’incirca a quello di un appartamen- nenti a una cooperativa. Tra il 2012 e il
gli inquilini, ma è solo una mezza verità. to di 3 locali. Con Fr. 18.00 mensili per 2014 il prezzo al mq per abitazioni di
L’8% dell’aumento dei prezzi è infatti at- mq i prezzi degli appartamenti più pic- ogni dimensione sul mercato libero del-
tribuibile all’inflazione. Rimane pertanto coli (abitazione da 1 locale) risultavano le locazioni è salito marginalmente da
un aumento pari all’1% all’anno. A tito- più alti di quelli degli appartamenti di 5 16.00 a 16.20 franchi al mese. Per 50
lo di confronto: tra il 2000 e il 2014 i sa- locali (Fr. 15.60). Guidano la classifica meq l’aumento è quindi pari a soli Fr. 120
lari hanno subito un aumento reale del Zurigo (18.70), Ginevra (19.00) e Zugo all’anno. In compenso, nelle abitazioni
27%. (19.80). appartenenti a cooperative l’aumento è
Sorprende poco il fatto che le pigioni Chi desidera vivere nei centri e nei significativo. I prezzi sono saliti in media
si siano rivelate più alte nei cantoni ur- comuni suburbani deve essere disposto da 14.00 a 15.00 franchi, il che equivale
bani e in quelli a regime fiscale agevo- a spendere di più. Con Fr. 17.00 e 16.60 per le abitazioni delle dimensioni citate
lato. Zurigo, Svitto, Nidvaldo e Zugo oc- al meq al mese i canoni di locazione nei prima a Fr. 600.00 in due anni.
cupano i primi posti. Il divario tra Giura, centri sono leggermente superiori alla
Cantone di residenza più conveniente, e media citata di 16.20, mentre nei comuni
Zugo, quello più costoso, è rimasto pres- periurbani, comuni pendolari rurali e co-
soché invariato tra il 2000 e il 2014 per muni agricoli, sono nettamente inferio-
*IVO CATHOMEN
tutte le grandezze di abitazioni. Nel Giu- ri rispettivamente con Fr. 15.10, 13.80 e Dottore in scienze economiche, università di
ra le abitazioni costavano circa la me- 11.60. La distanza dai centri si ripercuo- San Gallo (Dr. oec. HSG), è caporedattore
della rivista immobilia.
tà rispetto al Canton Zugo. La differen- te quindi in una forte caduta dei prezzi,
za di prezzo è riconducibile al reddito che è maggiore soprattutto per gli appar-
immobilia Giugno 2016 | 11L’intervista markus streckeisen di ffs immobili
FFS e immobili: una necessità
strategica
A colloquio con Markus Streckeisen, responsabile della gestione immobiliare delle FFS
su parco immobiliare, strategie, stazioni ferroviarie e… il Ticino.
IVO CATHOMEN /red. Cosa può dirci del fatturato per metro riconversioni di edifici e di aree esisten-
Per avere un’idea delle dimensioni: quale quadrato? ti. In quest’ambito, come FFS Immobili
parte occupa il settore retail nel porta- Qui la parte del leone non spetta a Zu- verifichiamo sempre le potenzialità del-
foglio stazioni e impianti di FFS Immobili? rigo ma a Berna, con oltre CHF 32’000.- le singole località.
Il retail genera circa il 40% del reddi- per metro quadrato l’anno. Interessan-
to da locazione di FFS Immobili e costi- te, dal punto di vista della produttività, il Cosa può dirci invece delle molte picco-
tuisce così la principale fonte di reddi- confronto con altri spazi commerciali: la le stazioni? Anche queste possono esse-
to esterna. Seguono uffici e studi medici stazione di San Gallo, al nono posto del- re redditizie?
con il 15%, e il parking con il 10%. la nostra classifica, si piazza a pari meri- Nelle stazioni medie e piccole, la vita de-
to con l’Airport Shopping dell’aeroporto gli spazi commerciali è spesso legata al-
E quanto fatturano i vostri locatari re- di Zurigo e supera di molto i centri com- la vendita dei biglietti FFS. La Divisione
tail? merciali Glatt, Neumarkt Altstetten e Sihl Viaggiatori verifica regolarmente questi
La cifra d’affari totale dei terzi per l’insie- city. In effetti, San Gallo presenta picco- siti in relazione con il passaggio alla vendi-
me delle superfici di vendita nel portafo- le superfici assai più redditizie. E i gran- ta online di titoli di trasporto. L’eventuale
glio stazioni e impianti ammonta a circa di centri menzionati sono aperti solo sei scomparsa degli sportelli può comporta-
CHF 1,5 miliardi. Di questi, quasi 1,3 mi- giorni la settimana. re a volte conseguenze economiche per i
liardi, pari all’80%, derivano dalle nove gestori. Negli anni tuttavia abbiamo fat-
stazioni più grandi – la stazione centrale FFS Immobili è competente per decidere to esperienze positive con la riconversio-
di Zurigo, da sola, contribuisce con 440 quali stazioni valorizzare? ne degli edifici di stazione in convenience
milioni. Seguono a distanza, essendo più Nell’ambito dei dettami finanziari de- shop o in chioschi, contribuendo così in
piccole, Berna, Basilea, Lucerna e Gine- cidiamo autonomamente. All’origine di buona misura a far vivere questi luoghi.
vra. Su tutte le superfici commerciali ab- una valorizzazione, nelle grandi stazioni
biamo ottenuto un incremento del 3% vi sono di regola progetti di ampliamento Quante stazioni sono toccate da questa
del fatturato rispetto all’anno precedente. dell’infrastruttura ferroviaria o possibili tendenza?
12 | immobilia Giugno 2016Nell’ambito di una pianificazione globa- trovano in prevalenza in stazioni di me-
le con FFS Infrastruttura abbiamo valu- die e piccole dimensioni. Inoltre, le FFS
tato circa 500 piccole stazioni. Molte di sostengono attualmente 38 cooperative
esse non danno un contributo positivo edilizie residenziali per un totale di cir-
al risultato. Come settore immobiliare, ca 1700 abitazioni. In futuro l’azienda si
per un centinaio di queste registriamo impegnerà maggiormente nella costru-
addirittura perdite. Per queste sedi dob- zione di abitazioni e a lungo termine edi-
biamo trovare nuove soluzioni, a volte ficherà 3000-4000 nuovi appartamenti.
persino su intere tratte ferroviarie. Le op- Diritti immobiliari è il settore delle FFS
zioni spaziano dalla ricerca di nuove uti- specializzato nelle transazioni relative
lizzazioni e locatari fino alla demolizione alla compravendita di immobili ad uso
di stazioni. Si tratta di sfide che soven- commerciale; nell’ambito di progetti fer-
te comprendono anche aspetti legati al- roviari questo settore assicura che, pri-
la tutela del patrimonio, che affrontiamo ma dell’inizio dei lavori, sia disponibile
attivamente con i Cantoni con il suppor- il terreno necessario per i progetti fer-
to del servizio di protezione dei monu- roviari.
menti storici delle FFS.
Il Ticino come rientra, con l’arrivo di
Negli ultimi anni, è risaputo che le FFS han- Alptransit, nella strategia di sviluppo
no intrapreso una strategia di rivaloriz- della rete dei trasporti? E cosa si aspet-
zazione delle stazioni ferroviarie dal tano le FFS in termini di utenza quando
punto di vista commerciale. Cosa ha por- Alptransit sarà completa (incl. il Cene-
tato le FFS a questo cambiamento? Quale ri)? Cosa cambierà veramente per gli uten-
strategia c’è dietro? Cosa diventeranno, ti ticinesi?
secondo le intenzioni delle FFS, le stazio- In Ticino le FFS sono molto attive: le
ni del futuro? stazioni di Bellinzona e Lugano vengo-
Le FFS hanno ricevuto il mandato dal no rinnovate, ampliate e trasformate in
Consiglio federale di trasformare le sta- moderni centri di servizio, nelle quali è CENNI BIOGRAFICI
zioni in moderni centri di servizi. I no- possibile acquistare non solo titoli di tra- Markus Streckeisen
stri clienti si aspettano inoltre un eleva- sporto, ma anche generi di prima neces- (*1973) fiduciario immobiliare dipl. fed. e Master Real
to livello di qualità per quanto riguarda sità sette giorni su sette. A breve è inol- Estate Management HWZ, è responsabile del settore Ge-
stione di FFS Immobili e membro di comitato dello Swiss
l’offerta e la permanenza nelle stazioni. tre previsto il rinnovo della stazione di Council of Shopping Centers SCSC.
Non da ultimo, il fatturato generato nel- Locarno-Muralto. Stiamo potenziando la La sua carriera professionale lo ha portato dall’attività
le stazioni contribuisce a finanziare l’in- mobilità combinata nella Svizzera italia- centrale nell’azienda FFS al ramo Immobili, dove è stato
attivo in vari ambiti e funzioni.
sieme del sistema ferroviario. Intendia- na, con l’ampliamento e la rivalutazio-
mo continuare su questa strada e anche ne degli impianti Bike+Rail (ad esem-
in futuro desideriamo riconoscere per pio alla stazione di Maroggia-Melano),
tempo le esigenze della nostra cliente- lo sviluppo delle offerte Park+Rail (Mez-
la per proporre offerte in linea con le lo- zovico, Balerna, Chiasso e Stabio) e l’am- FFS Immobili: fatti e cifre
ro aspettative. modernamento dei WC. Nella Leventina (stato 2014)
sulla linea di montagna del San Gottardo
Portafoglio immobili:
Le FFS sono un grosso proprietario, di im- le stazioni sono state sottoposte a un fa- Stazioni, impianti e produzione ferroviaria
mobili così come di fondi, sia in città che ce lifting in vista dell’inaugurazione del- Superfici commerciali (immobili):
fuori. E’ possibile avere delle cifre: Come la Galleria di base del 1° giugno. In futu- 15,3 mio. m²
vengono gestite queste proprietà? ro i viaggiatori potranno approfittare di Quantità di immobili:
4000 (di cui 3500 edifici)
Il portafoglio delle FFS comprende all’in- collegamenti ferroviari sostanzialmente
Contratti di locazione:
circa 3800 fondi con 3500 edifici, di cui migliori. I viaggi saranno più conforte- 35 600
820 sono stazioni e fermate. FFS Immo- voli, grazie ai futuri treni Giruno, e più Fatturato di terzi retail:
bili gestisce attualmente 67 oggetti di in- frequenti verso Zurigo, Lucerna e Mila- CHF 1,5 mia. (37% alimentari/bevande, 21% ristoranti/Ta-
vestimento; altri 28 oggetti sono in pro- no. Nel traffico regionale Tilo vi saran- ke away, 12% cura del corpo/salute, 10% chioschi/tabac-
chi, 6% elettronica/foto/musica, 14% altro)
gramma o in costruzione. Rivalutiamo no inoltre i nuovi collegamenti con Vare-
Reddito da locazioni:
le aree delle stazioni contribuendo ad se e l’aeroporto della Malpensa. CHF 417 mio
influenzare positivamente l’immagine Collaboratori (FTE):
delle città svizzere. Il portafoglio di FFS 817 (di cui 334 RailClean)
Immobili si compone di circa 1200 abi- Investimenti 2015–2020:
CHF 3,2 mia
tazioni, di cui circa 1000 rientrano nel
segmento di mercato a basso costo e si
immobilia Giugno 2016 | 13ECONOMIA IMMOBILIARE mercato ticinese
Il mercato immobiliare, tra
domande e certezze
Il flash di Wüest & Partner sul mercato immobiliare ticinese in esclusiva per i lettori di
Immobilia Ticino, con i dati aggiornati al primo trimestre 2016.
FABIO GUERRA tunità di ottimizzare il bilancio familia- di reali alternative e la prospettiva di tas-
Nonostante il chiaro rallentamento sul re. Questa domanda è frenata sempre si negati hanno ulteriormente spinto gli
fronte dei prezzi, il mercato immobilia- più spesso dal livello elevato dei prez- investitori verso questa forma d’investi-
re si presenta ancora solido. Per alcuni zi e da condizioni restrittive di finanzia- mento. A livello nazionale, il rendimento
una calma apparente che nasconde dei mento. Da una fase di crescita dei prezzi complessivo (ricavi e rivalutazione) de-
rischi importanti. In particolare l’immi- siamo entrati di conseguenza in una fa- gli stabili residenziali si è attestato nel
grazione, fattore determinante del boom se di stabilizzazione nella quale alcune 2015 all’8.4% (dati MSCI) con una cre-
immobiliare degli ultimi anni, potrebbe regioni – sempre meno – continuano a scita dei valori pari al 4.3% rispetto al
in futuro perdere forza a seguito all’ap- registrare leggere crescite, e altre – con 2014. Dello stesso tenore sono anche le
plicazione di nuove politiche migrato- in testa Ginevra e la Svizzera Romanda performance degli investimenti indiret-
rie. Un possibile rallentamento della do- – hanno già fatto segnare delle flessioni. ti in fondi immobiliari (+4.2%) e società
manda che di pari passo con l’ancora Il Ticino non fa eccezione: la vendita di quotate (+9.2%). Una pressione che non
sostenuta attività edile potrebbe portare nuove abitazioni è diventata meno scon- è destinata ad attenuarsi, vista la volati-
a squilibri sul mercato. tata e anche i tempi di commercializza- lità attuale dei mercati finanziari. Per gli
zione si allungano. investitori la ricerca è pertanto sempre
La proprietà immobiliare, un acquisto anco- A meno di avvenimenti non prevedibili, più ardua, ciò che alimenta in non po-
ra consigliabile? Considerata la fase pro- questa situazione non è forzatamente il chi casi anche le fantasie dei proprietari.
lungata di boom con prezzi in costante presagio dello scoppio di una bolla. D’al-
aumento da oltre 15 anni, la domanda è tro canto i margini di crescita si sono as- All’orizzonte pertanto poche certezze ma
legittima. Sostenuti da tassi ipotecari ai sottigliati se non esauriti. nemmeno segnali di panico. Una situa-
minimi storici, gli aspiranti proprietari zione che nel complesso continua a fa-
continuano a intravvedere nell’acquisto L’ardua ricerca dell’investimento «sicuro» vorire sia proprietari che investitori.
di un’abitazione – oltre che la realizza- Dal 2015 esce ancora una volta rafforza-
zione di un sogno personale – un’oppor- to il segmento del reddito. La mancanza
Fonte: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner Fonte: Wüest & Partner, 1° tr. 2016
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