SCALI FERROVIARI BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE - PPAN
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SCALI FERROVIARI BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE
SCALI FERROVIARI BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE Commissionato da: FS Sistemi Urbani Piazza della Croce Rossa, 1 00161 Roma Studio predisposto da: Arup Italia srl Corso Italia, 1 20122 Milano Contatti: Mauro Oliveri Amministratore delegato mauro.oliveri@arup.com Stefano Recalcati Associate stefano.recalcati@arup.com Prima bozza a solo uso interno, Luglio 2016 PROJECT SIDEWALK
SCALI FERROVIARI BENCHMARKING DI RIGENERAZIONI URBANE DI SUCCESSO SU AREE FERROVIARIE DISMESSE
TABLE OF CONTENTS
INDICE 5
LA RIGENERAZIONE DEGLI SCALI 8
INTRODUZIONE IL CASO DI MILANO 14
APPROCCIO 22
METODOLOGIA LIVELLI DI ANALISI
CASI STUDIO
24
26
KING'S CROSS, LONDRA 32
STRATFORD CITY, LONDRA 38
PARK SPOOR NORD, ANVERSA 44
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE 50
PASILA, HELSINKI 56
CASI STUDIO CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI 62
SAINT SAUVEUR, LILLA 68
ABANDOIBARRA, BILBAO 74
SAGRERA, BARCELLONA 80
PORTA NUOVA, MILANO 86
RIASSUNTO DEI DATI 94
SINTESI GLI OBIETTIVI
I FOCUS
96
98
CONCLUSIONI
SCALI FERROVIARI
INTRODUZIONE
LA RIGENERAZIONE DEGLI SCALI
IL SUOLO COME RISORSA
PRIMA > DOPO
IL CASO DI MILANO
UNA QUESTIONE APERTA
8 INTRODUZIONE
LA RIGENERAZIONE
DEGLI SCALI FERROVIARI
IL SUOLO COME RISORSA
Ormai è comunemente risaputo ed
ampliamente dibattuto il fatto che oltre la metà
della popolazione terrestre vive in città.
In Europa questo dato ha già raggiunto il 72%
e le previsione più accreditate ci dicono che
continuerà a crescere a ritmi serrati per tutto il
prossimo trentennio.
Se le nostre città continueranno ad attrarre
popolazione, diventa fondamentale affrontare
da subito il tema delle modalità con cui
auspichiamo che le nostre città crescano:
se attraverso il “modello Los Angeles”
caratterizzato da dispersione insediativa e
basse densità, oppure attraverso il “modello
Hong Kong” caratterizzato da compattezza e
alte densità.
Nella pratica, l’opzione tra i due modelli di
crescita passa dalla scelta di vedere le nostre
città continuare ad ingrandirsi fagocitando i
residui di territorio agricolo, oppure crescere
trasformandosi dall’interno, attraverso il
recupero e la densificazione delle aree
dismesse.
In Europa sembra si sia ormai ampliamente
affermato l’orientamento verso questo secondo
modello di sviluppo, che vede la terra ritornare
ad essere considerata come una risorsa
fondamentale per l’umanità e, in quanto tale,
da proteggere e preservare. Ecco perché il
tema della riduzione del consumo di suolo negli
ultimi anni ha incominciato ad assumere un
ruolo sostanziale nel ripensamento delle nostre
città, diventando uno degli obiettivi prioritari da
perseguire nel prossimo futuro.
' CONSUMO DI SUOLO IN EUROPA
INTRODUZIONE 9
SCALI FERROVIARI
10 INTRODUZIONE
Da un punto di vista prettamente urbanistico, Proprio per questa ragione, la trasformazione
il riutilizzo delle aree dismesse all’interno delle aree ferroviarie dismesse è stata alla
delle nostre città costituisce senz’altro base di molte delle più interessanti strategie di
una delle strategie di intervento capaci di rinnovamento urbano portate a compimento
generare i maggiori vantaggi in termini di negli ultimi anni: sono numerose, infatti, le città
sviluppo sostenibile. La rigenerazione delle che hanno completamente ridefinito la propria
aree dismesse permette, infatti, di ottenere strategia di marketing urbano proprio a partire
contemporaneamente due importanti benefici: dalla scelta di rigenerare le aree ferroviarie
la riqualificazione di aree urbane degradate abbandonate.
senza ulteriore consumo di suolo vergine.
La ragione è presto detta.
Tra le diverse tipologie di aree urbane
A causa della loro dimensione e della loro
abbandonate, quelle ferroviarie occupano
collocazione all’interno del tessuto urbano, le
un posto di assoluto rilievo, perché sono
aree ferroviarie dismesse costituiscono molto
quelle che possiedono contemporaneamente
spesso delle vere e proprie opportunità per
una molteplicità di opportunità: dalla loro
le amministrazioni comunali per affrontare
collocazione nelle porzioni più centrali delle
e risolvere le criticità intrinseche che il loro
città, accessibili e già altamente infrastrutturate,
non utilizzo comporta da un punto di vista
alla loro dimensione contraddistinta da un
ambientale, sociale ed economico.
regime proprietario indiviso.
'
'
ABANDOIBARRA, BILBAOINTRODUZIONE 11
La presenza di ampie porzioni di spazi
abbandonati all’interno del tessuto urbano
spesso genera situazioni di degrado fisico
che si ripercuote sul valore degli immobili
limitrofi, sull’attrattività degli spazi pubblici
circostanti e sulla sicurezza dei luoghi stessi.
Una volta trasformati, però, quegli gli stessi
spazi, diventano facilmente delle nuove
centralità urbane, vivi e vivibili, il cui effetto
positivo di rigenerazione si propaga con forza
fino a diversi isolati di distanza, ottenendo dei
benefici straordinari per la città stessa e per la
cittadinanza nel suo insieme.
La sequenza fotografica riportata a piè di
pagina mostra la trasformazione dell'area di
Abandoibarra a Bilbao, da periferia degradata
e senza una propria identità, a nuova centralità
urbana di valenza internazionale.
SCALI FERROVIARI12 INTRODUZIONE
PRIMA > DOPO
' KING'S CROSS, LONDRA ' SAGRERA, BARCELLONA ' PASILA, HELSINKI
' ' '
'
'
STRATFORD CITY, LONDRAINTRODUZIONE 13
' PARK SPOOR NORD, ANVERSA ' PORTA NUOVA, MILANO ' EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
' ' '
SCALI FERROVIARI14 INTRODUZIONE
IL CASO DI MILANO
UNA QUESTIONE APERTA
E’ nel 2005 che, per la prima volta in Italia, Su tali aree, che costituiscono una
si inizia a parlare di valorizzazione delle aree risorsa rilevante per il futuro sviluppo e la
ferroviarie dismesse all’interno del capoluogo riqualificazione urbana della città di Milano,
lombardo, addivenendo alla sottoscrizione di l’accordo prevede la definizione di una
un accordo quadro tra il Comune di Milano e il strategia complessiva che impone l’utilizzo
gruppo Ferrovie dello Stato. delle plusvalenze derivanti dalla valorizzazione
delle aree, per la realizzazione di opere di
Nel 2007, attraverso quello che passerà alla
potenziamento del nodo ferroviario milanese.
storia come “accordo Moratti-Moretti”, si
perfeziona il contenuto dell’intesa, arrivando Sulla base di questo accordo, il 27 luglio 2007
a identificare sette aree non più funzionali viene promosso un Accordo di Programma
all’esercizio ferroviario, già dismesse o di successivamente integrato il 18 luglio 2008, che
prossima dismissione, che interessano un totale prevede la valorizzazione delle aree ferroviarie
di circa 1,3 milioni di metri quadrati distribuiti in dismesse attraverso la predisposizione di una
vari ambiti della città, da valorizzare attraverso Variante urbanistica al PRG vigente.
l’attribuzione di indici e parametri urbanistici.
' SCALO FARINIINTRODUZIONE 15
La proposta di Variante urbanistica del sugli scali ferroviari dismessi, mettendo un
2009 attribuisce alle sette aree ferroviarie freno alla procedura in corso.
dismesse (Farini, Greco, Lambrate, Romana,
Il PGT del Comune di Milano, che viene
Rogoredo, Porta Genova, San Cristoforo) una
approvato definitivamente nel febbraio 2011,
SLP complessiva di 767.500 mq, suddivisa tra
contiene la disciplina urbanistica delle aree
edilizia libera (548.500 mq) ed edilizia sociale
ferroviarie dismesse, rimandando la loro
(219.000 mq).
attuazione ad un Accordo di Programma
Nello stesso periodo, coerentemente ai disposti Unitario. Nel passaggio dall’Accordo di
della Legge regionale n. 12/2005, a Milano sono Programma del 2008 al PGT del 2011, le aree
in corso gli studi relativi alla predisposizione ferroviarie vedono leggermente aumentare
del nuovo strumento urbanistico comunale, il la loro capacità edificatoria, che passa dai
PGT, che sostituirà il vecchio Piano Regolatore precedenti 767.500 mq ai nuovi 798.500 mq.
Comunale. L’Amministrazione comunale decide
pertanto di far confluire all’interno del nuovo
strumento urbanistico i contenuti della Variante
' SCALO PORTA ROMANA
SCALI FERROVIARI16 INTRODUZIONE ' MILANO E I 7 SCALI FERROVIARI DISMESSI
INTRODUZIONE 17
SCALI FERROVIARI18 INTRODUZIONE
Nel maggio 2011, in seguito alle elezioni Nel novembre 2015 viene finalmente
amministrative, la nuova Amministrazione sottoscritto l’Accordo di Programma dal
comunale revoca il provvedimento di Sindaco di Milano, dal Presidente della Regione
approvazione del PGT e ne rimette in Lombardia e dal gruppo Ferrovie Italiane,
discussione i contenuti. ma il Consiglio Comunale non è mai riuscito
nell’intento di ratificare il provvedimento nelle
In seguito ad un processo di revisione
diverse occasioni in cui si è riunito.
durato dodici mesi, il PGT viene nuovamente
approvato nel maggio 2012 ma, questa volta, Con l’insediamento della nuova Giunta
non contiene la disciplina delle aree ferroviarie Comunale in seguito alle amministrative
dismesse. Queste possono essere trasformate del maggio 2016, la ratifica dell’Accordo di
solo attraverso la redazione di un nuovo Programma diventa una delle priorità per poter
Accordo di Programma Unitario. Questo finalmente iniziare il processo di rigenerazione
provvedimento provoca un terzo lungo stop di questi vuoti urbani così altamente strategici e
alla procedura. vitali per il futuro sviluppo della città di Milano.
Nel marzo 2014 riprende formalmente la
discussione relativa alla rigenerazione degli
scali ferroviari secondo la procedura iniziata
nel 2009, ma con indici di edificabilità ridotti
(636.000 mq). STOP IV
STOP III
STOP II
STOP I
Cambio Giunta comunale: revoca e ridiscussione PGT
Il Consiglio Comunale non procede alla ratifica dell’adesione del Sindaco entro i 30gg
Procedura interrotta in previsione trasferimento Variante nel PGT
2008-10 2010-11 2010-11
ACCORDO DI PIANO DI ACCORDO DI
PROGRAMMA GOVERNO DEL PROGRAMMA
(Comune, Regione, TERRITORIO (PGT) (Comune, Regione, FS)
FS, Europa Gestione Disciplina aree ferroviarie Valorizzazione aree
Immobiliare Poste dismesse, aumentando ferroviarie dismesse
Italiane) capacità edificatoria, ma attraverso definizione,
Valorizzazione aree legando attuazione ad ripresa e approvazione
ferroviarie dismesse accordo unitario della Variante pubblicata
2005 attraverso definizione Definisce come Accordo nel 12/2009, con ridotte
e adozione di Variante a latere il reinvestimento capacità edificatorie
ACCORDO urbanistica coerentemente al PGT
delle plusvalenze in
QUADRO Potenziamento nodo interventi sulla circle line vigente
(Comune, FS, Ferrovie ferroviario milanese Potenziamento nodo
Real Estate, RFI) (interventi infrastrutturali, ferroviario milanese
Valorizzazione aree parcheggi interscambio attraverso interventi
ferroviarie dismesse e acquisto materiale infrastrutturali condivisi
rotabile)
Potenziamento nodo
infrastrutturale
Caduta Giunta regionale
2007 2012 2016
milanese
ACCORDO NUOVO PGT PROSSIMI PASSI
(Comune, FS) Il nuovo Piano non Il Gruppo FS, riconoscendo
Identificazione aree disciplina le aree il grande valore dell’AdP
ferroviarie dismesse da ferroviarie, rimandando per lo sviluppo della città,
valorizzare e parametri ad un AdP unitario che intende riprenderne la
urbanistici associa inscindibilmente procedura con il Sindaco
agli interventi urbanistici, appena insediato per
Potenziamento sistema quelli del potenziamento condurre l’AdP a rapida
ferroviario milanese ferroviario conclusione
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
CRONOLOGIAINTRODUZIONE 19
7 SCALI FARINI PORTA ROMANA PORTA GENOVA
TRASFORM. : 83 ETTARI 41 ETTARI 18 ETTARI 9 ETTARI
SLP : 636.000 MQ 360.000 MQ 152.000 MQ 40.000 MQ
GRECO-BREDA LAMBRATE ROGOREDO S. CRISTOFORO
7 ETTARI 7 ETTARI 2 ETTARI -
28.000 MQ 34.000 MQ 20.000 MQ -
VARIANTE ADP PGT VARIANTE ADP
2009 2011 2013
2011 SLP TOTALE : 798.500 MQ
2009 SLP TOTALE : 767.500 MQ
+162.500 mq
+131.500 mq
2013 SLP TOTALE : 636.000 MQ
2009 SLP LIBERA : 595.550 MQ
2009 SLP LIBERA : 548.500 MQ +107.080 mq
+60.030 mq
2013 SLP LIBERA : 488.470 MQ
2011 SLP SOCIALE : 202.950 MQ 2009 SLP SOCIALE : 219.500 MQ
+55.420 mq +71.470 mq
2013 SLP SOCIALE : 147.530 MQ
1.000.000 800.000 400.000 0 400.000 800.000 1.000.000
SLP EDIFICABILE
SCALI FERROVIARISCALI FERROVIARI
METODOLOGIA
APPROCCIO
4 PARAMETRI
LIVELLI DI ANALISI
3 LENTI DI OSSERVAZIONE
CASI STUDIO
20 PROGETTI ANALIZZATI
10 APPROFONDIMENTI22 METODOLOGIA
APPROCCIO
4 PARAMETRI
L'approccio metodologico adottato per la
selezione dei casi studio da analizzare si fonda
su quattro parametri che, insieme, permettono
di raccontare criticamente le più interessanti
esperienze di rigenerazione urbana di aree
ferroviarie dismesse, mettendo in luce gli
obiettivi e gli strumenti che ne hanno permesso
la buona riuscita.
LOCALIZZAZIONE REPERIBILITÀ INFORMAZIONI
LOCALIZZAZIONE REPERIBILITÀ INFORMAZIONI
Sono stati selezionati venti progetti Tutti i progetti sono che stati selezionati
di rigenerazione di aree ferroviarie garantiscono la piena disponibilità dei
dismesse, equamente distribuiti secondo dati e delle informazioni relative alle
una ripartizione geografica Europea. trasformazioni.METODOLOGIA 23
ASPETTI QUANTITATIVI ASPETTI QUALITATIVI
ASPETTI QUANTITATIVI ASPETTI QUALITATIVI
Tutti i progetti sono stati analizzati Tutti i progetti sono stati analizzati
estrapolando e confrontando le individuando e confrontando
quantità principali che caratterizzano le le peculiarità e gli obiettivi che
trasformazioni. caratterizzano le trasformazioni.
SCALI FERROVIARI24 METODOLOGIA
LIVELLI DI ANALISI
3 LENTI DI OSSERVAZIONE
L'approfondimento di ognuno dei dieci casi
studio selezionati è stato sviluppato secondo
tre temi principali.
INQUADRAMENTO
CONTESTO E PROCESSO DI RIGENERAZIONE
SPECIFICITA'
OBIETTIVI E PECULIARITÀ
EFFETTI
FATTORI CHIAVE E BENEFICI GENERATI2004 2020
APERTURA PRIMA CONCLUSIONE
FASE DEL PARCO E LAVORI
CREAZIONE PRIMA
ZAC
2009-2013
ACQUISIZIONE
ZAC CLICHY
BATIGNOLLES
(80% SITO)
2004 2012
ACQUISIZIONE CONSEGNA PRIME
AREE ABITAZIONI
2000 2010 2020
' CRONOLOGIA' ' ORTOFOTO STORICA
740 750.000
2,7
500.000
1 2 3
250.000
740.000 MQ
270.000 MQ
RESIDENZE COMMERCIO
60% 60%
20%
40%
60% 60%
UFFICI RICETTIVO
' DATI RIASSUNTIVI ' ' STRATEGIA'
10,5
ETTARI DI SPAZI
APERTI
10
NUOVI PARCHI
PUBBLICI E PIAZZE
' OBIETTIVI E FOCUS' ' BENEFICI' ' FOTOGRAFIE'26 METODOLOGIA
CASI STUDIO
20 PROGETTI ANALIZZATI
Da una prima ampia mappatura delle più
recenti e riuscite operazioni di rigenerazione
urbana di aree ferroviarie dismesse su scala
europea, attraverso l'utilizzo della metodologia
illustrata nelle pagine precedenti, sono stati
identificati venti progetti di interesse.
Questi sono stati successivamente esaminati
e discussi con FS Sistemi Urbani durante un
workshop interno, al termine del quale sono
stati individuati i dieci progetti ritenuti più
significativi su cui concentrare un livello più
approfondito di analisi.
Questi sono illustrati in dettaglio nelle pagine
seguenti.
King’s Cross
Stratford City Zuidas
The Goodsyard Amsterdam
Broadgate
Londra
Pa
Saint-Sauver
Lille
Clichy-Batignolles
Paris Rive Gauche
Parigi
La Confluence
Lione
Euratlantique
Bordeaux
Abandoibarra
Bilbao
Alta Velocidad
Antigua Estación Logrono
Burgos Sagrera
Barcellona
Parque Central
ValenciaMETODOLOGIA 27
Central Pasila
Helsinki
Kalvebod Brygge
Copenaghen
ark Spoor Noord
Anversa
Europaviertel
Francoforte
Europaviertel
Stoccarda
Porta Nuova
Milano
SCALI FERROVIARI28 METODOLOGIA
CASI STUDIO
10 APPROFONDIMENTI
KING’S CROSS, LONDRA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 27 ettari
STRATFORD CITY, LONDRA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 40 ettari
PARK SPOOR NOORD, ANVERSA
Trasformazione: 2000-2019
Area: 24 ettari
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 67 ettari
PASILA, HELSINKI
Trasformazione: 2010-2040
Area: 59 ettariMETODOLOGIA 29
CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 54 ettari
SAINT SAUVEUR, LILLE
Trasformazione: 2008-2030
Area: 23 ettari
ABANDOIBARRA, BILBAO
Trasformazione: 1998-2012
Area: 35 ettari
SAGRERA, BARCELLONA
Trasformazione: 2001 - 2020
Area: 164 ettari
PORTA NUOVA, MILANO
Trasformazione: 2002 - 2016
Area: xx ettari
SCALI FERROVIARISCALI FERROVIARI
CASI STUDIO
KING'S CROSS, LONDRA
STRATFORD CITY, LONDRA
PARK SPOOR NORD, ANVERSA
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
PASILA, HELSINKI
CLICHY BATIGNOLLE, PARIGI
SAINT SAUVEUR, LILLE
ABANDOIBARRA, BILBAO
SAGRERA, BARCELLONA
PORTA NUOVA, MILANO32 CASI STUDIO
KING’S CROSS
LONDRA : REGNO UNITO
in costruzione
27 19
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
King’s Cross si trova nel London Borough di
Camden, 4 km a nord di Charing Cross e 4,5 km
a nord-ovest di Liverpool Street, dentro i confini
della City of London. Lo scalo si caratterizza
per una forma a lacrima, adiacente a Euston
Road e alle stazioni ferroviarie di King’s Cross e
St. Pancras International ed è attraversata dal
Regent Canal che divide a metà il sito.
Dagli anni ’70, le attività industriali cominciano
ad entrare in una fase di declino e le strutture
subiscono un progressivo abbandono. L’area si
caratterizza per uno forte stigma negativo che a
partire dagli anni ’80 influisce sul mercato degli
affitti, i più bassi nel centro di Londra, con uno
stock commerciale invariato dal XIX secolo.
'
' 2002 ' 2015
La svolta si concretizza nel 1996 con la
decisione di costruire un nuovo tunnel di
collegamento dalla stazione di St Pancras al
Tunnel della Manica: il Channel Tunnel Rail Link
è un importante incentivo per la rigenerazione
urbana di King’s Cross e un’occasione di rilancio
per l’intero quartiere.
Grazie all’intervento di rigenerazione, il nuovo
sviluppo, che si completerà nel 2020, attirerà
oltre 45.000 persone ogni giorno. La creazione
di un nuovo hub ad uso misto e la valorizzazione
degli spazi pubblici, sono considerati elementi
prioritari per garantire un miglioramento
della vita urbana, requisito essenziale per uno
sviluppo economico dell’area.CASI STUDIO 33
1970s 2001 2011
DECLINO E AVVIO PIANO DI APERTURA
ABBANDONO SVILUPPO E DI PRIMO EDIFICIO
DELLE ATTIVITÀ GESTIONE (GRANARY
BUILDING)
1996 2006 2020
DECISIONE DI APPROVAZIONE CONCLUSIONE
COSTRUIRE DEL MASTERPLAN DEI LAVORI
IL CHANNEL
TUNNEL RAIL
LINK
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI34 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- ricercare identità attraverso il disegno
urbano
- garantire l’accessibilità a tutta l’area e
collegarla al resto della città
- promuovere multifunzionalità e flessibilità
- sfruttare il valore del patrimionio esistente
- garantire che i benefici derivanti dalla
riqualificazione durino nel tempo;
OBIETTIVO: RILANCIO ECONOMICO
- Coinvolgere e ispirare
- promuovere l’idea di una città sicura e
sostenibile
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
SOCIETÀ DI
TRASFORMAZIONE
PUBBLICA MISTA (KCCPL)
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV F M T
AV FERROVIE E METRO
DOPO
F
AV F M T
INTEGRAZIONE
BINARI CHANNEL
TUNNEL RAIL LINK + ALTA VELOCITÀ
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
2,7
1.000.000 MQ
740K
1 2 3
500.000 MQ
740.000 MQ
270.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
27 HA
26%
6%
40%
43% 28%
UFFICI RICETTIVO
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 35
L’aspetto innovativo del master plan proposto
per la rigenerazione dell’area è la capacità
di mantenere il 20% del sito senza funzioni
specifiche decise a priori, ma flessibile, con
funzioni definibili anche in corso d’opera.
Queste aree sono state designate quali aree
di “total permissible land” e garantiscono una
maggiore flessibilità e efficienza della gestione
complessiva, permettendo adattabilità ai
FOCUS : FLESSIBILITÀ
cambiamenti del mercato, pur lasciando fissi i
percorsi, le altezze minime e massime, la densità
e la scala degli elementi della trasformazione.
10,5
ETTARI DI SPAZI
APERTI
10
NUOVI PARCHI
PUBBLICI E PIAZZE
'
' ARCHITETTURA ' SPAZIO PUBBLICO
175.000
VISITATORI A
GRANARY SQUARE
TRA 2012 E 2013
WI-FI
GRATIS
SCALI FERROVIARI36 CASI STUDIO
CASI STUDIO 37
KING’S CROSS, LONDRA
Come guida al processo di rigenerazione,
nel 2001, la società di sviluppo Argent ha
predisposto un documento, “Principles for a
Human City”, per promuovere uno sviluppo
sostenibile dell’area attraverso un approccio
olistico.
SCALI FERROVIARI38 CASI STUDIO
STRATFORD CITY
LONDRA : REGNO UNITO
in costruzione
73 14
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
L'area di Stratford si colloca ad Est di Londra, a
3km dalla City e a 2km a nord di Canary Wharf.
Con Canning Town e i Royal Docks, forma
l’asse di sviluppo urbano conosciuto come
‘Arc of Opportunity’, il più grande progetto di
rigenerazione urbana oggi in Europa.
Storicamente, la presenza del fiume Lea ha
favorito lo sviluppo economico dell'area, che è
stata per 300 anni sede di comparti industriali
che hanno favorito la crescita economica
londinese grazie alla produzione di energia
idroelettrica e di materie plastiche. Negli anni '70,
la chiusura dei vicini Docks e il graduale declino
dell’industria hanno fermato la crescita della Lea
Valley, portando al suo degrado.
'
' 2002 ' 2015 Dal 1997 Stratford rappresenta un nodo strategico
per il trasposto internazionale grazie alla presenza
del CTRL (Channel Tunnel Rail Link). Il progetto
di trasformazione è stato promosso dall’autorità
ferroviaria, che ha accentrato la proprietà del sito
e rafforzato la sua accessibilità e connettività.
Nel 2005, l’assegnazione dei Giochi Olimpici
di Londra diventano l’occasione per avviare un
significativo processo di rigenerazione dell'area e
un catalizzatore di investimenti in nuovi progetti
di sviluppo, finanziati sia dal settore pubblico che
da quello privato, con lo scopo di espandere,
rinnovare e rigenerare le infrastrutture, gli spazi
pubblici, il patrimonio abitativo, le opportunità
commerciali e le strutture sportive, culturali ed
educative dell’area.CASI STUDIO 39
1970s 2004 2005 2020
LA CHIUSURA CONCESSIONE ASSEGNAZIONE CONCLUSIONE
DEI DOCKS E PERMESSO DI GIOCHI OLIMPICI DEI LAVORI
IL DECLINO PIANIFICAZIONE E REVISIONE DEL
DELL’INDUSTRIA MASTERPLAN
OSTACOLANO LA
CRESCITA DELLA 1997 2009
LEA VALLEY DECISIONE DI REVISIONE DEL
COSTRUIRE IL LONDON PLAN
CHANNEL TUNNEL (LEGACY)
RAIL LINK
2007 2012
INIZIO LAVORI GIOCHI OLIMPICI
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI40 CASI STUDIO
Principi di sviluppo proposti:
- Necessità di rispondere alla forte crescita
demografica prevista
- Eliminazione del gap di povertà esistente
tra i quartieri esistenti e il resto di Londra.
Rigenerazione sociale e identità di vicinato
- Implementazione del settore dei serivizi,
finanziario, del turismo e intrattenimento
- Riqualificazione e valorizzazione delle vie
OBIETTIVO: RIQUALIFICAZIONE SOCIALE
d'acqua per favorire la biodiversità
- Sfruttare i Giochi Olimpici come trampolino
di lancio per l'attrattività dell'area.
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV F M T
AV FERROVIE E METRO
DOPO
F
AV F M T
INTEGRAZIONE
BINARI STRATFORD + ALTA VELOCITÀ E
INTERNATIONAL TRAM
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
1.400K 1,9
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
1.400.000 MQ
730.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
73 HA
41% 13%
-%
34%
9%
UFFICI HOTEL
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 41
L'integrazione con l’ambiente e il tessuto sociale
circostante è il principio che ha guidato le strategie
di sviluppo di Stratford City. L’infrastruttura
ferroviaria è stata integrata nel disegno
complessivo del masterplan per massimizzarne
le opportunità. Per garantire l’integrazione del
progetto nel contesto, il masterplan ha creato
un sistema flessibile per lo sviluppo di spazi
pubblici di alta qualità, incorporando una rete di
FOCUS : INTEGRAZIONE DEI TRASPORTI
collegamenti paesaggistici, nuove strade, aree
pedonali e piste ciclabili, in grado di collegare le
comunità vicine al nuovo sviluppo urbano.
6.000
NUOVE ABITAZIONI
31.000
POSTI DI LAVORO
'
' SPAZI PUBBLICI' INFRASTRUTTURE
5,5 MLN
DI TURISTI L'ANNO
17 MLN
DI PASSEGGERI
L'ANNO
SCALI FERROVIARI42 CASI STUDIO
CASI STUDIO 43
STRATFORD CITY, LONDRA
Grazie all’attuazione di parte delle
trasformazioni, Stratford è già diventata una
nuova centralità per Londra; un generatore
di nuova economia per il comparto est, sede
di start up e aziende in crescita, di varia
dimensione e in una vasta gamma di settori.
SCALI FERROVIARI44 CASI STUDIO
PARK SPOOR NOORD
ANVERSA : BELGIO
in costruzione
24 19
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
Alla fine degli anni ’90, la compagnia ferroviaria
nazionale belga, NMBS, ha deciso di dismettere le
attività di smistamento che si svolgevano presso
l’ex stazione “Antwerpen Dam”, a nord del centro,
lasciando vacante un’area che dalla seconda metà
dell’800 costituiva un elemento di frattura per i
quartieri limitrofi, Dam, Stuivenberg e Seefhoek.
Nel 1998 l’area dall'inusuale forma allungata - 1,2
km di lunghezza - divisa a metà dal Viaduct Dam e
attraversata sottoterra dalla linea ad Alta Velocità,
viene strategicamente identificata come “zona
di sviluppo urbano”. Nello stesso periodo, una
survey condotta nei quartieri limitrofi, individua la
necessità di un aumento della dotazione di verde e
di servizi pubblici.
'
' 2004 ' 2015 Nel 2001, la cessazione definitiva delle attività
all’interno del sito, offre alla città l’opportunità di
promuovere lo sviluppo di un nuovo grande parco
urbano all’interno del sito. Nel Piano strategico
della città, redatto tra il 2003 e il 2006, l’area viene
inserita nella "Soft Spine", intervento strategico
che coinvolge una sequenza di spazi aperti
interconnessi, definiti da acqua e vegetazione, che
si inseriscono nel tessuto costruito della città e
costituiscono la base progettuale per lo sviluppo
di un sistema di 5 parchi. L’accordo con NMBS
viene raggiunto nel 2001: NMBS cede 18 ha del sito
e delle strutture e degli edifici inerenti alla città per
la cifra simbolica di un euro con la concessione da
parte della città dei diritti edificatori per 6 ha del
sito, localizzati nella punta ovest, per lo sviluppo di
un denso insediamento misto, Kop Spoor Noord.CASI STUDIO 45
2001 2005 2019
CESSAZIONE APPROVAZIONE CONCLUSIONE
DELLE ATTIVITÀ E DEL PIANO DEI LAVORI
CESSIONE DELLE E LAVORI DI
AREE A PARCO BONIFICA
1998 2009
L’AREA VIENE APERTURA DEL
IDENTIFICATA PARCO
ZONA DI SVILUPPO
URBANO
2002 2014
CONCORSO DI COMPLETAMENTO
PROGETTAZIONE TORRI RESIDENZIALI
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI46 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Aumentare la dotazione di verde e servizi
pubblici e riconnettere i territori limitrofi
- Integrare scala locale e metropolitana
- Concepire il parco come uno spazio sociale
- Definire una connessione ecologica est-ovest
- Integrazione del viadotto e degli edifici
ferroviari per la creazione di un complesso
multifunzionale
OBIETTIVO: MASSIMIZZARE IL VERDE
- Concentrare e densificare lo sviluppo
urbano nella parte ovest del sito, così da
massimizzare le superifici a verde
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV F M T
FERROVIE
DOPO
AV F M T
DISMISSIONE
BINARI /
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
0,8
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
192.000 MQ
192K 240.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE OSPEDALE
24 HA
16% 34%
75%
33% 20%
AREE VERDI
UFFICI RICETTIVO
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 47
Tema chiave è il processo concertativo che ha
portato l’amministrazione pubblica della città
ad ottenere la realizzazione dei 18 ha di parco.
L’area, di totale proprietà delle ferrovie statali, è
stata concessa per la cifra simbolica di un euro
alla città in cambio di un accordo che consentiva
alle ferrovie di sviluppare un nuovo centro
urbano misto, denso, nella punta ovest del sito.
La capacità della città di attrarre finanziamenti
FOCUS : DENSITÀ
pubblici da programmi europei e nazionali e
di coinvolgere la popolazione nel processo di
realizzazione del parco ha contribuito al successo.
18
ETTARI DI PARCO
URBANO
170
MQ DI VERDE PER
ABITANTE
'
' RIUSO EDIFICI' SPAZIO PUBBLICO
1/3
DELLE VOLUMETRIE
ADIBITO A SOCIAL
HOUSING
1.000
NUOVI ABITANTI
SCALI FERROVIARI48 CASI STUDIO
CASI STUDIO 49
PARK SPOOR NOORD, ANVERSA
Nel 2002 viene indetto un concorso per la
progettazione del parco: “Un parco per il 21°
secolo”. Viene selezionato come vincitore
il progetto del gruppo costituito da Studio
associato Secchi-Viganò, Pieter Kromwijk, Iris
Consulting e Meertens-Steffens.
SCALI FERROVIARI50 CASI STUDIO
EUROPAVIERTEL
FRANCOFORTE : GERMANIA
in costruzione
67 15
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2,5 KM
Europaviertel si trova nel centro di Francoforte,
tra il Messe (centro fieristico), la stazione
ferroviaria centrale, Platz der Einheit e il parco
Rebstock. Rappresenta il più grande intervento
di sviluppo urbanistico della città.
Durante gli anni '90, lo scalo ferroviario,
destinato principalmente al trasporto delle
merci, non riesce più a fronteggiare le richieste:
la Ferrovia tedesca si trova pertanto costretta a
chiudere il suo traffico merci.
Nel 1999, Albert Speer & Partner (per conto
di Deutsche Bahn) crea un piano di massima
per il futuro sviluppo e gestione del territorio
dello scalo, che vede la commistione di aree
' residenziali e spazi verdi.
' 2001 ' 2015
Nel 2020, con la prevista conclusione delle
opere edili e infrastrutturali, l'intervento porterà
alla creazione di una nuova area urbana che
potrà ospitare 10.000 residenti e 30.000
lavoratori.
Multifunzionalità, sostenibilità e connesioni sono
i principi su cui è fondato l'intervento. Si tratta
di un quartiere residenziale e commerciale: è
prevista l'edificazione di uffici, appartamenti,
alberghi, aree verdi, strutture ricreative, un
centro commerciale e un centro congressi,
che ospiteranno 10.000 residenti e 30.000
lavoratori.CASI STUDIO 51
1998 2005 2020
LA FERROVIA INIZIO LAVORI CONCLUSIONE
TEDESCA CHIUDE PER LA DEI LAVORI
IL TRAFFICO CONVERSIONE
MERCI DELLO DELL'AREA
SCALO
1996 1999 2010
LO SCALO PIANO DI RIMOZIONE E
FERROVIARIO MASSIMA PER SMALTIMENTO DEI
NON RIESCE PIÙ IL FUTURO VECCHI BINARI
A FRONTEGGIARE SVILUPPO FERROVIARI
LE RICHIESTE DELL'AREA
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI52 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- creare una commistione funzionale tra
pubblico e privato, area residenziale e
commerciale, verde e infrastrutture
- implementazione trasporto pubblico con
collegamenti diretti al centro della città, alla
stazione centrale e all'aeroporto.
- collegamento stradale veloce e diretto con
le più importanti autostrade
OBIETTIVO: RICOSTRUIRE IL TESSUTO URBANO
- creazione di un distretto sostenibile, con
edifici ad emissione zero, trasporto elettrico,
piste ciclabili e spazi pedonali.
2,5 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV F M T
FERROVIE
DOPO
M
AV F M T
DISMISSIONE BINARI
E INTEGRAZIONE
METRO + METRO
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
0,9
1.000.000 MQ
1 2 3
605K
500.000 MQ
605.000 MQ
670.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
67 HA
58% -%
33%
33% 20%
AREE VERDI
UFFICI HOTEL
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 53
La riqualificazione ha l'obiettivo di creare una
nuova porzione di città che veda al suo interno
una commistione di funzioni in grado di soddisfare
il crescente incremento demografico, svolgendo
una funzione di cerniera tra le aree a Nord e a Sud
dello scalo. I collegamenti Est-Ovest sono ipogei,
collocati al di sotto del parco principale attorno
a cui si concentrano gli edifici ad uso terziario. La
creazione di aree ad uso misto ben connesse tra
FOCUS: CONNETTIVITÀ
loro e al resto della città permette di garantire il
miglioramento nella qualità della vita urbana e il
suo sviluppo economico.
6.000
UNITÀ RESIDENZIALI
CONVENZIONATE
10.000
RESIDENTI
'
' ARCHITETTURA ' SPAZIO PUBBLICO
30.000
POSTI DI LAVORO
219.000
MQ DI AREE VERDI
SCALI FERROVIARI54 CASI STUDIO
CASI STUDIO 55
EUROPAVIERTEL, FRANCOFORTE
L'uso dell'area come scalo ferroviario è stato
completamente sostituito per lasciare spazio
ad un progetto che ha lo scopo di ricucire il
tessuto urbano circostante, creando un nuovo
polo residenziale e commerciale.
SCALI FERROVIARI56 CASI STUDIO
CENTRAL PASILA
HELSINKI : FINLANDIA
in costruzione
59 30
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
Pasila, hub infrastrutturale a 3,5 km a nord del
centro di Helsinki, rientra tra le aree di futura
trasformazione strategica nel Piano di sviluppo
della città, redatto per rispondere alla necessità
di creare nuove residenze e servizi urbani per la
veloce crescita che la città sta vivendo. In futuro,
Pasila diventerà il secondo centro più importante
di Helsinki, grazie allo sviluppo di un articolato
schema di rigenerazione dei 167 ha di terreno
disponibili, che entro il 2040 saranno occupati
da 500.000 mq di nuove residenze e 1 milione
mq di spazi commerciali.
Il successo della trasformazione dipende dalla
strategia infrastrutturale predisposta. A partire
dal 2014, sono stati avviati numerosi interventi
di ristrutturazione che porteranno la stazione di
'
' 2000 ' 2015 Pasila ad accogliere quotidianamente più di 900
treni e più di 120.000 passeggeri entro il 2040.
Lo sviluppo, previsto per fasi, si concentra in
particolare sull’area di Central Pasila, un ex scalo
ferroviario a ridosso della stazione, dismesso nel
corso degli anni 2000 a seguito di un processo
di ristrutturazione dei servizi e delle strutture
logistiche, che ha portato alla delocalizzazione
delle attività.
L’area è provvista di un master plan già
approvato nel 2006 e che divide gli interventi
in 3 macro-aree: Tripla, Tower Area e Rail Yard
Quarter. Central Pasila diventerà nei prossimi
venti anni una nuova centralità urbana, un
quartiere moderno ad uso misto capace di
riconnettere i territori adiacenti e attrarre nuovi
abitanti e lavoratori.CASI STUDIO 57
2004 2006 2040
REDAZIONE DEL PROTOCOLLO CONCLUSIONE
MASTER PLAN D'INTESA E DEI LAVORI
GENERALE APPROVAZIONE
DEL MASTERPLAN
2000s 2021
DISMISSIONE CONCLUSIONE
PROGRESSIVA DEI LAVORI
DELLO SCALO SETTORE
CENTRALE
1990 2009 2014
RISTRUTTURAZIONE DELLA PIANO INIZIO LAVORI
STAZIONE DI PASILA DETTAGLIATO INFRASTRUTTURALI
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI58 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Creazione di una nuova centralità urbana
- Incentivazione del ruolo di hub
infrastrutturale strategico
- Creazione di un nuovo quartiere,
funzionalmente misto, capace di
riconnettere il tessuto urbano
- Sviluppo per fasi ed individuazione di
macro-aree d’intervento
OBIETTIVO: CREARE UN HUB INFRASTRUTTURALE
- Caratterizzazione delle tre aree individuate:
Tripla, Tower Area, Rail yard Quarter
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV R M T
TRENI NAZIONALI
E TRAM
DOPO
AV R M T
DISMISSIONE BINARI
E INTEGRAZIONE + ALTA VELOCITÀ E
STAZIONE PASILA METRO
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
1,2
1.000.000 MQ
730K
1 2 3
500.000 MQ
750.000 MQ
590.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
59 HA
16% -%
8%
49% -%
AREE VERDI
UFFICI RICETTIVO
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 59
Il master plan di Pasila è di notevole interesse
per la sua capacità di dettare uno sviluppo
per fasi di un territorio articolato e complesso,
in un’area strategica, lasciando margine di
discrezionalità nello sviluppo delle singole aree.
Ad esempio, nello specifico del bando indetto
per l’individuazione di un developer per la Tower
Area, infatti, non vengono prescritte percentuali
specifiche per l’allocazione delle funzioni, ma
FOCUS : SVILUPPO PER FASI
vengono indicate delle soglie minime che devono
essere rispettate per garantire il successo della
trasformazione nel suo complesso.
50.000
POSTI DI LAVORO
ENTRO IL 2040
13.000
NUOVI ABITANTI
ENTRO IL 2040
'
' PAESAGGIO URBANO ' PAESAGGIO URBANO
130.000
PASSEGGERI AL
GIORNO NEL 2025
900
PASSEGGERI AL
GIORNO NEL 2025
SCALI FERROVIARI60 CASI STUDIO
CASI STUDIO 61
CENTRAL PASILA, HELSINKI
Lo scalo è stato dimesso e le attività da esso
svolte sono state dislocate a seguito della
costruzione di una nuova area cargo fuori dal
centro città e una più generale riorganizzazione
del sistema infrastrutturale ferroviario.
SCALI FERROVIARI62 CASI STUDIO
CLICHY BATIGNOLLES
PARIGI : FRANCIA
in costruzione
54 19
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
Clichy-Batignolles è un progetto di sviluppo
urbano che promuove la creazione di un nuovo
quartiere eco-sostenibile sui 54 ha di terreno
dell’ex scalo ferroviario, nel nord-est del 17°
arrondissement parigino. Il progetto urbano
è suddiviso in tre diversi settori di intervento
e l’implementazione è stata organizzata per
fasi per garantire l’adattabilità del progetto
ad eventuali cambiamenti in corso. Le due
ZAC sono sviluppate dalla Paris Batignolles
Aménagement, mentre lo spazio del settore
Saussure, al di là del fascio infrastrutturale,
rimane di proprietà delle ferrovie e sviluppato
dal developer Espace Ferroviaire.
Cuore del nuovo progetto è la creazione di un
'
' 2001 ' 2015 parco di 10 ha al centro della trasformazione,
attorno al quale vengono localizzate una serie
di funzioni miste. Un secondo tema affrontato
dal progetto è relativo all’accessibilità; tra i
progetti infrastrutturali previsti vi è l’estensione
della linea metropolitana 14 fino alla stazione
di Mairie de Saint-Ouen. L’ambito di progetto
rappresenta un’area strategica per la città,
parte di un triangolo che collega il quartiere
centrale degli affari di Parigi, La Defense
e la Plaine Saint-Denis. In un quadro così
delineato, riveste ancora più interesse la scelta
di destinare metà delle abitazioni a housing
sociale e un 20% del totale ad abitazioni con
canone calmierato, promuovendo lo sviluppo di
una mixitè sociale diffusa.CASI STUDIO 63
2004 2020
APERTURA PRIMA CONCLUSIONE
FASE DEL PARCO E LAVORI
CREAZIONE PRIMA
ZAC
2001-02 2009-2013
AVVIO PROCESSO ACQUISIZIONE
DI REGENERAZIONE ZAC CLICHY
E CONCERTAZIONE BATIGNOLLES
(80% SITO)
2004 2012
AVVIO ACQUISIZIONE AREE CONSEGNA PRIME
ABITAZIONI
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI64 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Perseguire un mix sociale e
intergenerazionale
- Riportare la natura in città
- Proporre un’architettura sostenibile
- Connettere i quartieri
- Promuovere servizi e attività attrattive
- Favorire mobilità lenta e accessibilità con
mezzi pubblici
OBIETTIVO: MIX SOCIALE
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV R M T
TRENI, METRO E
TRAM
DOPO
AV R M T
DISMISSIONE BINARI /
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
0,8
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
450K 449.765 MQ
540.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
54 HA
43%
7%
19%
31%
7%
AREE VERDI
UFFICI RICETTIVO
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 65
Il tema della residenza caratterizza fortemente
questo progetto di rigenerazione urbana. 3.400
alloggi vengono realizzati all’interno di un’area
non solo strategica e non lontana dal centro,
ma all’interno di un sito con alta accessibilità,
soprattutto rispetto ai mezzi pubblici, e una
vasta dotazione di servizi pubblici, pari a
38.000 mq della slp totale. La decisione di
destinare il 50% delle abitazioni ad housing
FOCUS : SOCIAL HOUSING
sociale e il 20 % a prezzi calmierati rappresenta
una strategia non comune e spinta dalla volontà
di promuovere una diffusa mixitè sociale.
10 HA
DI PARCO URBANO
5.000
VISITATORI AL GIORNO
'
' ARCHITETTURA ' SPAZIO PUBBLICO
50%
ALLOGGI DI EDILIZIA
SOCIALE
12.700
NUOVI POSTI DI
LAVORO
SCALI FERROVIARI66 CASI STUDIO
CASI STUDIO 67
CLICHY BATIGNOLLES, PARIGI
Nel 2000, promosso dal Sindaco di
Parigi, viene lanciato il progetto per l’area
sottoutilizzata di Clichy-Batignolles. Viene
siglato un accordo tra SNCF e RFF e la città di
Parigi per la riorganizzazione dello scalo e la
delocalizzazione di alcune delle attività.
SCALI FERROVIARI68 CASI STUDIO
SAINT-SAUVEUR
LILLE : FRANCIA
pianificazione approvata
23 22
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
A distanza di venti anni dalla nota
trasformazione di Euralille, con il progetto
Euralille 3000 la città vuole compiere un
ulteriore passo in avanti nel proprio processo
di rigenerazione. Il progetto abbraccia un'area
di circa 250.000 m2 con diversi programmi
d’intervento. L’area è uno scalo merci dismesso
dal 2003 a seguito della raggiunta soglia di
saturazione dettata dalla scarsa dimensione del
sito, conclusione di una parabola decrescente
che ha avuto inizio già dagli anni 60’. L’area,
dalla forma rettangolare, si trova nel distretto
meridionale del centro di Lille.
L’elemento determinante che ha portato alla
definitiva delocalizzazione delle attività è
'
' 2004 ' 2015 stata la costruzione di una nuova piattaforma
internazionale, Delta 3, nei pressi di Dourges
(Pas-de-Calais), iniziata nel 2001 e aperta nel
2003. Sulla scia della nomina di Lille Capitale
europea della cultura, nel 2009, si è avuta
una prima risposta rispetto alle discussioni sul
futuro dell’area, scegliendo di ristrutturare le
aree situate a nord del sito e denominate “les
halls”, trasformandole in strutture culturali
tra le più dinamiche della città. Da ostacolo
fisico all’integrazione di alcuni dei quartieri più
popolari della città, il progetto, ad opera del
gruppo Gehl Architects, offre l’opportunità
di ricucire il tessuto della città ripristinando
connessioni e integrando nuovi servizi e
strutture pubbliche per la città.CASI STUDIO 69
1960s 2009 2012
INIZIO RIUSO SPAZI STUDI
SATURAZIONE PER EVENTI PRELIMINARI DI
DELLO SCALO CULTURALI (LILLE CONSULTAZIONE
RISPETTO ALLE 3000)
ESIGENZE
2001 2013
COSTRUZIONE CONCORSO
DI UNA NUOVA E SELEZIONE
PIATTAFORMA MASTERPLAN
ESTERNA
2003 2004 2017
CHIUSURA GARE CITTÀ EUROPEA INIZIO LAVORI
SAINT SAUVEUR DELLA CULTURA
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI70 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Attenzione alla scala umana
- Realizzazione di un nuovo quartiere
residenziale accessibile e connesso
- Presenza di un corridoio verde di
connessione che attraversa il sito
- Alta qualità architettonica e diversificazione
dell’offerta edilizia
- Presenza di spazi condivisi
OBIETTIVO: SCALA UMANA
- Favorire la mobilità sostenibile
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV R M T
METRO E TRAM
DOPO
AV R M T
DISMISSIONE BINARI /
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
0,8
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
300.000 MQ
300K 230.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
23 HA
67% 10
35%
13% 7%
AREE VERDI
UFFICI RICETTIVO
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 71
L’aver intrapreso il processo di rigenerazione
del sito attraverso la ristrutturazione parziale di
una porzione ridotta dello scalo ha permesso
di sperimentare e testare soluzioni temporanee.
Inserita nel circuito del programma culturale
Lille 3000, Gare Saint-Sauvieur è diventata
una delle strutture più attrattive e visitate
della città. Il successo dell’intervento viene
infatti riconfermato nel master plan proposto,
FOCUS : RIUSO TEMPORANEO
in cui “Les halls”, il settore a nord, mantiene
la funzione di centro creativo culturale del
quartiere e per l’intera città.
700.000
HANNO VISITATO
L'AREA DA QUANDO
È STATA APERTA AL
PUBBLICO
8 HA
DI AREE VERDI
'
' ATTIVITÀ TEMPORANEE' PROGETTO
1/3
DEGLI ALLOGGI
DESTINATI AD
HOUSING SOCIALE
5/6.000
NUOVI ABITANTI
SCALI FERROVIARI72 CASI STUDIO
CASI STUDIO 73
SAINT-SAUVEUR, LILLE
La rigenerazione di quest'area relativamente
centrale, caratterizzata da degrado fisico
ma forte di tessuto sociale attivo è stata
trasformata nel centro creativo e culturale del
quartiere e dell’intera città
SCALI FERROVIARI74 CASI STUDIO
ABANDOIBARRA
BILBAO : SPAGNA
realizzato
35 14
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
2 KM
Il periodo di forte crisi dell'industria siderurgica
diventa un'opportunità per la riqualificazione
lo sviluppo urbanistico della città di Bilbao, che
parte nel 1987 con il Plan de Revitalizaciòn,
comprendente anche la riqualificazione dello
scalo di Abandoibarra. Momento chiave per
il rilancio della città è la progettazione del
Guggenheim Museum ad opera di Frank O.
Gehry tra il 1993 e il 1997. Il museo diventa
subito un magnete urbano, portando alla ribalta
internazionale la città, e producendo una serie
di effetti a catena, tra cui l’aumento dei valori
delle aree commerciali limitrofe e la ripresa del
mercato immobiliare.
La rigenerazione dello scalo di Abandoibarra si
'
' 2001 ' 2015 inserisce in un piano strategico che coinvolge
cinque aree di rigenerazione: Zorrozaurre,
tra cui l’ex stazione merci di Ametzola, che
risulta complementare, sia dal punto di
vista economico sia funzionale, a quella di
Abandoibarra.
Le ingenti trasformazioni urbane sono condotte
e messe in opera da Bilbao Rìa 2000, una
società pubblica nata nel 1992 dal consorzio
degli enti regionali e statali proprietari delle
aree di intervento (ferrovia e complessi
industriali). Dal punto di vista economico
l’operazione è autosufficiente: il ricavato della
vendita dei terreni resi edificabili serve per
coprire i costi di bonifica e urbanizzazione e a
finanziare altri interventi infrastrutturali.CASI STUDIO 75
1992 1992-1999 2003
NASCE LA REDAZIONE RIGENERAZIONE
SOCIETÀ MASTERPLAN E DEL WATERFRONT
PUBBLICA BILBAO APPROVAZIONE E NUOVO PONTE
RIA 2000 PEDONALE
1987 1996-99 2012
PIANO DI REALIZZAZIONE CONCLUSIONE
RIQUALIFICAZIONE MUSEO E CENTRO DEI LAVORI
URBANA DI BILBAO CONFERENZE
EUSKALDUNA
1991 1999
PROGETTO PER IL INTERRAMENTO
GUGGENHEIM MUSEUM BINARI
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI76 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Favorire mixed use
- Promuovere social housing
- Potenziamento del trasporto pubblico
- Sviluppo di una connessione stradale diretta
con il sistema delle autostrade
- Creazione di un distretto sostenibile
OBIETTIVO: RAFFORZARE L' IDENTITÀ
2 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV R M T
/
DOPO
AV R M T
DISMISSIONE BINARI + TRAM
'
' STRATEGIA ' MASTERPLAN BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.500.000 MQ
0,6
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
210.000MQ
210K 350.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
35 HA
37%
15%
34%
35%
6%
AREE VERDI
UFFICI HOTEL
SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTICASI STUDIO 77
Il Guggenheim Museum ha costituito il primo
tassello per una nuova città moderna e
tecnologica, a misura d'uomo, meta turistica
e culturale. Si è operato attraverso una
ristrutturazione territoriale (infrastrutture),
economica (settore terziario, polo informatico),
e industriale (riconversione). La bonifica è
stata il primo step, finanziata prevalentemente
dal pubblico; la zona industriale è stata
FOCUS : GENERARE ATTRATTIVITÀ
razionalizzata e spostata; il fiume è stato
valorizzato con nuove attività a carattere ludico,
commerciale, culturale, e residenziale.
120.000
MQ DI AREE VERDI
30-40%
AUMENTO VALORE
IMMOBILIARE NEI
QUARTIERI LIMITROFI
'
' ARCHITETTURA ' SPAZIO PUBBLICO
1 MLN
DI TURISTI OGNI
ANNO
3 KM
DI PERCORSI
PEDONALI LUNGO IL
FIUME
SCALI FERROVIARI78 CASI STUDIO
CASI STUDIO 79
ABANDOIBARRA, BILBAO
La riqualificazione dello scalo di Abandoibarra
si inserisca in un piano strategico che
contempla cinque principali progetti di
rigenerazione: Zorrozaurre, due cave
abbandonate (Miribilla ed El Morro) e l’ex
stazione merci di Ametzola.
SCALI FERROVIARI80 CASI STUDIO
SAGRERA
BARCELLONA : SPAGNA
in costruzione
164 17
25 50 75 100 125 150 175 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
DIMENSIONE : ETTARI DURATA : ANNI
1 KM 1 KM
Il progetto La Sagrera si inserisce all’interno di
un sistema di azioni di rinnovamento urbano
con l’obiettivo di estendere il centro città verso
nord-est. La realizzazione dell’Alta Velocità
(Madrid-Barcellona-Confine francese) e
della nuova stazione Sagrera rappresentano
l’opportunità di rinnovare e recuperare le aree e
le strutture industriali e ferroviarie abbandonate
nel corso degli anni ’90. L’intervento riguarda
l’interramento di 38 ha di ferrovia che insistono
su 164 ha di terreno, un lungo corridoio
che permetterà di riconnettere i quartieri
limitrofi, recuperare permeabilità e creare un
nuovo e strategico link modale. Il progetto si
caratterizza per la volontà di creare un vasto
parco lineare in superficie, Parc Camì Comtal,
lungo 4 km e esteso per 40 ha. Il progetto dà
priorità agli usi residenziali rispetto a quelli
terziari che si concentrano in prossimità della
stazione e dintorni e rappresentano solo il 25%
del totale delle funzioni.
Il progetto è attuato attraverso una variante
del Pla General Metropolità (MPGM), approvato
a maggio 2004. Il progetto ha subito notevoli
ritardi a causa del profondo mutamento del
contesto economico della città verificatosi
negli anni dell’implementazione, che ha visto
una considerevole riduzione nella crescita
economica e conseguentemente ridotto la
possibilità di finanziamento pubblica dell’opera.
2004 2016CASI STUDIO 81
2002 2013
ACCORDO E INAUGURAZIONE
PARTENARIATO DEL TUNNEL AV
PER LO SVILUPPO BARCELONA SANTS-
SAGRERA
2003 2009
COSTITUZIONE AGGIORNAMENTO
SOCIETÀ DI ACCORDO E
SCOPO REVISIONE DEI
COSTI
2004 2007 2019
APPROVAZIONE PIANO INIZIO LAVORI CONCLUSIONE
METROPOLITANO DEMOLIZIONE LAVORI STAZIONE
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
CRONOLOGIA
SCALI FERROVIARI82 CASI STUDIO
I principi di sviluppo proposti:
- Creazione di una nuova centralità urbana
- Rigenerazione dei quartieri circostanti
- Miglioramento dell’accessibilità locale e
metropolitana
- Creazione di una nuova stazione
intermodale La Sagrera
- Interramento delle infrastrutture per ridurne
l’impatto ambientale
OBIETTIVO: CORRIDOIO ECOLOGICO
- Creazione di un corridoio verde
- Promozione di un mix funzionale
1,5 KM 1,5 KM
PRIVATA PUBBLICO PRIVATO
MULTIPLA
SINGOLA
SOCIETÀ PUBBLICA
DI GESTIONE
PUBBLICA
PROPRIETÀ GOVERNANCE
PRIMA
AV R M T
M TRENI NAZIONALI E
METRO
R DOPO
AV
AV R M T
INTERRAMENTO E
INTEGRAZIONE ALTA
VELOCITA' + ALTA VELOCITA'
BINARI TRASPORTI SU FERRO
1.658K
1.500.000 MQ
1
1.000.000 MQ
1 2 3
500.000 MQ
1.657.901 MQ
1.640.000 MQ
QUANTITÀ (SLP) INDICE EDIFICABILITÀ
RESIDENZE COMMERCIO
164 HA
59% 39%
12%
-% -%
AREE VERDI
UFFICI RICETTIVO
KEY DIAGRAM MASTERPLAN SPAZI APERTI FUNZIONI PREVALENTIPuoi anche leggere
