CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global Asset Management - Credit Suisse
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CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global Asset Management Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Equities І Indirect Real Estate Marzo 2020 Soltanto per investitori qualificati ai sensi della legge federale sugli investimenti collettivi di capitale (LICol)
CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Un gruppo d’investimento della Fondazione Credit Suisse
d’investimento 2o pilastro
Il gruppo d’investimento
Struttura comprovata,
investe NAV come prezzo di base del
esclusivamente per
a livello globale in fondi prodotto e dei fondi target
CP svizzere
immobiliari non quotati
Fondazione e gruppo Copertura in CHF
Core Plus d’investimento soggetti a Obiettivo di copertura
Obiettivo di rendimento1 del vigilanza della CAV PP, (rapporto di copertura)
5–7% (con copertura in CHF) e alla revisione di PwC del 95%
Fonte: Credit Suisse
1 L’obiettivo di rendimento corrisponde all’IRR in CHF al netto della copertura valutaria e si basa su un orizzonte d’investimento a lungo termine. L’obiettivo di rendimento non è né una
proiezione né una previsione o una garanzia di rendimento futuro e non vi è alcuna certezza che possa essere raggiunto.
Si prega altresì di prendere nota dei rischi a pagina 14.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 2
Contenuto
1 Motivo dell’investimento
2 Informazioni sul prodotto
3 Processo d’investimento
4 Allegati
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 3
Motivo dell’investimento
Principali argomenti d’investimento
L’immobiliare estero è ancora una classe di attivi Diversificazione
sottoponderata da molti investitori istituzionali Gli investimenti immobiliari offrono buone possibilità di
Se nella categoria delle azioni il volume degli investimenti diversificazione rispetto agli investimenti già presenti in portafoglio
internazionali si aggira attorno al 60%, per l’immobiliare questo poiché presentano una correlazione inferiore con altre categorie
dato si ferma a una media di circa l’11%.1 d’investimento come azioni e obbligazioni.
All’interno del segmento immobiliare estero si ottiene inoltre un
Valore aggiunto grazie alla gestione attiva effetto di diversificazione maggiore grazie alla pluralità di fondi
Per analizzare e orientarsi nell’universo dei fondi immobiliari non target, gestori di fondi target, criteri geografici, settori e profili di
quotati globali servono grande competenza e un’ampia rete di rischio nonché a differenti tempistiche d’investimento.
gestori di fondi immobiliari/fondi.
La gestione attiva dell’intero portafoglio può offrire un concreto Offerente principale
valore aggiunto rispetto a investimenti singoli e isolati. Credit Suisse Asset Management Indirect Real Estate è un partner
consolidato di grande competenza e che si conforma a standard
Volatilità moderata e bassa correlazione con le azioni d’investimento istituzionali.
I veicoli d’investimento non negoziati/non quotati presentano una
volatilità sensibilmente più bassa rispetto ai prodotti d’investimento
quotati e, in particolare, hanno una bassa correlazione con i mercati
azionari.
Protezione parziale contro l’inflazione
Un investimento in strumenti immobiliari offre a un investitore a
lungo termine una parziale protezione contro l’inflazione poiché a
medio termine i canoni d’affitto si adeguano automaticamente
all’inflazione.
1 Fonte: Indice Credit Suisse delle casse pensioni svizzere 4° trimestre 2019
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 4
Motivo dell’investimento
Segmento d’investimento immobiliare estero
È possibile investire in immobili esteri direttamente o indirettamente.
Investimenti Mentre l’investimento diretto si concentra su singoli immobili e avviene direttamente o tramite società
diretti/indiretti in immobiliari, gli investimenti indiretti passano per veicoli d’investimento come fondi o strutture similari.
immobili
Oltre ai titoli indiretti con investimenti immobiliari negoziati pubblicamente (quotati), all’estero esiste
un’ampia gamma di veicoli d’investimento non negoziati (non quotati).
Veicoli
Questi si distinguono dai titoli negoziati pubblicamente non solo nella loro forma giuridica ma anche
d’investimento
sotto il profilo della liquidità e della volatilità.
negoziati/non I veicoli d’investimento non negoziati presentano di norma una volatilità inferiore e una minore
negoziati correlazione con i mercati azionari, ma sono anche meno liquidi perché non sono trasferibili o lo sono
solo in misura limitata.
Immobiliare estero
Diretto Indiretto
Focus del CSA 2
Fondi immobiliari non quotati Fondi immobiliari quotati
Multi-Manager
Real Estate Global
Inferiore Liquidità/volatilità Superiore
Fonte: Credit Suisse
A solo scopo illustrativo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 5
Fondi immobiliari non quotati
Stile d’investimento
Basso Rischio Alto
Stili d’investimento Core Core Plus Value Add Opportunistic
Rischio Da basso a medio Medio Da medio ad alto Alto
Leva (LTV) ≤ 40% dal 30 al 60% dal 40 al 60/65% ≥ 65%
Tasso di occupazione Alto Buona occupazione Potenziale di occupazione Turnaround
dell’immobile > 90% dal 75 al 95% dal 60 all’80% dallo 0 al 70%
Esposizione target ≤ 5% > 5 e ≤ 25% > 25%
a sviluppi di progetto
Composizione del Focus su rendimenti costanti Rendimenti costanti e incrementi Incrementi di valore e rendimenti Incrementi di valore
rendimento di valore costanti
Tipologia e ubicazione Immobili esistenti, Immobili esistenti, stabilizzati Immobili con potenziale di rialzo Immobili con grandi superfici
degli immobili stabilizzati Buon grado di occupazione, realizzabile grazie sfitte e necessità di
Buon grado di occupazione, centrali e possibili leggere all’asset management riposizionamento
centrali e redditi stabili deviazioni Ristrutturazioni, ubicazioni più Sviluppi di progetto
Contratto di locazione a Incremento di valore da periferiche Ubicazioni più periferiche o in
lungo termine aumento del canone e/o meno mercati emergenti
Buona solvibilità dei locatari nuove locazioni
Durata Illimitata Illimitata Solitamente da 7 a 10 anni Solitamente da 5 a 8 anni
dell’investimento
Focus su rendimenti costanti Focus su incrementi di valore
Fonti: INREV, Credit Suisse
Solo a scopo illustrativo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 6
Immobili per la diversificazione
Redditi stabili
Correlazione
2000–2018 tra diverse classi
Azioni di attiviObbligazioni
globali REIT globali Immobili globali Fondi immobiliari non quotati come integrazione
globali non quotati ideale in un portafoglio diversificato in virtù della
Azioni globali 1 0,22 0,88 0,23
loro bassa correlazione con azioni e obbligazioni.
Il profilo di rischio degli investimenti immobiliari non
Obbligazioni globali 1 0,39 -0,12 quotati si colloca tra quello delle obbligazioni e
REIT globali 1 0,31 quello delle azioni.
Immobili globali non 1
Elevata diversificazione internazionale con
quotati investimenti immobiliari non quotati per via della
bassa correlazione internazionale.
Redditi interessanti e stabili lungo il ciclo
nell’attuale contesto di tassi zero o negativi.
Componente di distribuzione stabile e sostanziale
MSCI IPD Global Real Estate Index (Asset level)
20%
15% 15,0 % 14,5 %
10% 10,8 % 10,5 % 9,9 % 10,7 %
8,2 % 8,9 % 8,9 % 8,3 % 7,9 %
7,1 % 6,5 % 7,0 % 7,4 % 7,4 %
5%
% p.a.
0%
-5% –5,5 %
–7,3 %
-10%
-15%
Dez 01 Dez 02 Dez 03 Dez 04 Dez 05 Dez 06 Dez 07 Dez 08 Dez 09 Dez 10 Dez 11 Dez 12 Dez 13 Dez 14 Dez 15 Dez 16 Dez 17 Dez 18
Rendita sul reddito investimenti esistenti Rendita sulla variazione del valore investimenti esistenti
Rendita complessiva investimenti esistenti
Fonti: MSCI, Credit Suisse; Dati a dicembre 2018
Le performance storiche e gli scenari dei mercati finanziari non sono indicatori affidabili dei risultati futuri.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 7CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Rete globale e competenza locale
Tutti i fondi target investiti occupano complessivamente > 8700 persone nel settore immobiliare,
di cui > 3400 esperti in investimenti immobiliari
Europa
> 1000
America
> 1900
Asia/Pacifico
> 500
Fonte: Credit Suisse
Dati al 31.12.2019
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 8Contenuto
1 Motivo dell’investimento
2 Informazioni sul prodotto
3 Processo d’investimento
4 Allegati
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 9Processo d’investimento
Multi-Manager Real Estate Global
Filtri di selezione nell’universo
d’investimento
(> 1000 fondi target)
Direttive d’investimento Investibilità
Due diligence
Legal Business Tax
Considerazione di ulteriori fattori
indipendenti dal fondo
(in particolare giudizio macroeconomico)
Fonte: Credit Suisse Costruzione del portafoglio
A solo scopo illustrativo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 10Piattaforma Multi-Manager Real Estate
Strutture di transazione
Investimento in un fondo target tramite il consueto
1 2 1 processo di sottoscrizione
Investimenti Investimenti
nel mercato tardivi/vicini Investimento al momento della chiusura delle sottoscrizioni
primario alla chiusura 2 di un fondo target chiuso
3 4 3 Acquisto di quote di fondi in circolazione da un altro
investitore sul mercato secondario
Investimenti nel Club deal
mercato
secondario Investimento in un fondo con altri soci (numero ridotto da
4 due a cinque)
5 Supporto di un gestore al momento del lancio di un nuovo
Investimenti Successful 5 fondo con la messa a disposizione di seed capital
seed Fundrasing
Investimento congiunto in un immobile detenuto da un
6 fondo target e che è troppo grande per un singolo
6 proprietario
Investimenti
congiunti
Fonte: Credit Suisse
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 11CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Portafoglio al 31 dicembre 2019 in base al capitale investito
Allocazione settoriale Allocazione per stile d’investimento
70% 3%
Linee guida d’investimento Allocazione attuale
60% 11% -1%
50%
40%
30% 32%
27% 24%
20%
10% 9% 9%
0% -1% 87%
-10%
Ufficio Vendita Abitare Logistica Altro* Liquidità Core Value-added Opportunistic Liquidità
Allocazione regionale Allocazione per struttura
80% Linee guida d’investimento Allocazione attuale
16%
70% -1%
60%
50%
40% 42% 40%
30%
20% 19%
10% 84%
0% -1%
-10%
Americhe Europa Asia-Pacifico Liquidità Closed-end Open-end Liquidità
Fonte: Credit Suisse
* L’allocazione in altri settori consta principalmente di studi medici, case di riposo per anziani, spazi di self-storage e studentati. Questa è un’asset allocation indicativa che può cambiare
nel tempo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 12Informazioni sul prodotto
Dati principali del CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Politica d’investimento Informazione sul prodotto
Il portafoglio ampiamente diversificato è composto da Strategia d’investimento Core Plus
fondi immobiliari esteri. I fondi immobiliari target non Geografia Globale, esclusa Svizzera (America, Europa,
vengono negoziati e investono a loro volta in immobili Asia/Pacifico)
nei rispettivi mercati target (America, Europa, Settori Uffici, negozi, residenziale, logistica, altro
Asia/Pacifico).
Lancio 4 ottobre 2016
Il CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global segue la
Valuta di base CHF
strategia d’investimento Core+, in base alla quale la
maggioranza degli investimenti avviene nel segmento Copertura valutaria Rischi valutari ampiamente coperti in CHF
Core, con l’aggiunta di investimenti mirati nei Fase di costituzione del portafoglio 4 anni
segmenti Value Add e Opportunistic. Tempo di detenzione 21 mesi (dal lancio del prodotto)
Sottoscrizioni Impegni di apportare capitale
Riscatti Trimestrali (dopo lo scadere del periodo di detenzione)
Commissione di sottoscrizione Nessuna
Commissione di riscatto 2% (resta nel patrimonio d’investimento)
Termine di disdetta 12 mesi
IRR obiettivo (CHF) p.a. 5–7%1
Classe Volume d’investimento minimo Commissione di gestione p.a.2 Investitori qualificati
A CHF 1 mio 0,70% CP
L CHF 10 mio 0,58% CP
M CHF 20 mio Tariffa scaglionata in base al volume CP
Fonte: Credit Suisse
1 L’obiettivo di rendimento si basa su un orizzonte d’investimento a lungo termine. L’obiettivo di rendimento non è né una proiezione né una previsione o una garanzia di rendimento
futuro e non vi è alcuna certezza che possa essere raggiunto.
2 Questa commissione può subire variazioni in qualsiasi momento senza preavviso agli investitori.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 13CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Vantaggi e rischi
Vantaggi Rischi
Accesso a gestori immobiliari selezionati di tutto il mondo in Liquidità ridotta rispetto a prodotti d’investimento quotati.
modo semplice, beneficiando di una gestione attiva e di un I valori dei fondi immobiliari possono oscillare (ad es. a seguito
investimento minimo basso. di cambiamenti delle condizioni economiche e andamento dei
Processo d’investimento strutturato e team d’investimento tassi sfavorevoli oppure di condizioni svantaggiose sui mercati
esperto con track record eccellenti negli investimenti immobiliari locali).
globali e un rappresentante dal mondo della ricerca e Rischi legati all’acquisto, al finanziamento, al possesso, alla
accademico. gestione e all’alienazione di immobili.
Diversificazione molto alta (regioni, settori, gestori, edifici, Rischi legali e fiscali legati a investimenti in fondi immobiliari.
locatari, ciclo di mercato).
Gestione professionale che vanta un’esperienza pluriennale e un
track record eccellente con investimenti immobiliari globali
nonché accesso alla rete e al know-how internazionale dei team
immobiliari e azionari di Credit Suisse Asset Management.
Gli obiettivi del prodotto d’investimento, unitamente ai relativi rischi, oneri e spese, così come informazioni più complete sul prodotto, sono riportati nel prospetto (o nel documento
relativo all’offerta), che invitiamo a leggere con attenzione prima di investire.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 14Contenuto
1 Motivo dell’investimento
2 Informazioni sul prodotto
3 Processo d’investimento
4 Allegati
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 15Investment Committee
John Davidson Sven
Prof. Dr. oec. publ., Christoph Bieri Filippo Rima Schaltegger
CAIA CEFA CFA MRICS, CFA, CAIA
Il Prof. Dr. John Davidson ha iniziato la sua Christoph Bieri, Director, è responsabile del Filippo Rima lavora come Managing Director Sven Schaltegger, Director, è Senior
carriera professionale in qualità di membro team Indirect Real Estate. Ha studiato nella divisione Private Banking & Wealth Portfolio Manager nel team Indirect Real
del team Private Equity «Alternative Funds economia aziendale e politica presso Management a Zurigo. È responsabile Estate. È titolare di un master magna cum
Advisory» presso UBS Global Asset l’Università di Berna, ha ottenuto la qualifica Equities nel settore Asset Management. laude in finanza dell’Università di Zurigo; è
Management a Zurigo, dove ha lavorato fino di Certified International Investment Analyst Prima di entrare in Credit Suisse Asset CFA e CAIA Charterholder nonché Member
al 2005. In seguito è passato a Swiss Re, (CIIA) presso lo Swiss Training Centre for Management nel settembre 2005, of the Royal Institution of Chartered
dove ha dato un enorme contributo alla Investment Professionals (AZEK) e nel 1988 Filippo Rima è stato Senior Portfolio Surveyors (MRICS). Prima di entrate in
costruzione di un portafoglio globale di ha conseguito l’attestato federale di capacità Manager nel team Equity di Winterthur Asset Credit Suisse nel 2016 ha diretto il settore
investimenti immobiliari indiretti con 27 fondi come fiduciario immobiliare. Dopo aver Management. In precedenza aveva lavorato Real Estate M&A come senior manager
immobiliari istituzionali e un volume di lavorato per tre anni a un progetto di quattro anni come analista azionario presso presso PricewaterhouseCoopers in Svizzera.
CHF 1,4 mrd. La sua attività si concentrava statistica edilizia per l’Ufficio federale di una banca privata svizzera. Filippo Rima In precedenza, Sven Schaltegger aveva
principalmente su selezione dei fondi, statistica, nel 1994 Christoph Bieri è entrato possiede una laurea in economia aziendale lavorato per SCM Strategic Capital
coordinamento della due diligence, gestione alla Banca cantonale di Zurigo come analista dell’Università di San Gallo (HSG) e una in Management (oggi Mercer Private Markets)
del portafoglio e rappresentanza di Swiss Re finanziario nei settori Banche e Immobili ingegneria civile del Politecnico federale di e Partners Group (PG) in qualità di Real
nei rispettivi comitati consultivi. Da nonché come membro del team per le azioni Zurigo (ETH). È CFA Charterholder e Estate Investment Manager. Presso PG era
ottobre 2009, il Prof. Dr. John Davidson è strutturate svizzere. Nel 1999 è passato alla membro della commissione indici della membro del comitato d’investimento per un
co-responsabile Real Estate presso la scuola Banca del Gottardo come responsabile della SIX Swiss Exchange. fondo immobiliare quotato. Dopo gli studi,
universitaria di Lucerna. costituzione del team di ricerca sull’azionario Sven Schaltegger ha lavorato dapprima
svizzero Swiss-Equity-Research. Infine, nel presso UBS Global Asset Management,
2002 Christoph Bieri è approdato in precisamente nel settore Global Real Estate
Credit Suisse come portfolio manager Product Development & Management a
occupandosi di creare il gruppo di prodotti Zurigo e successivamente come Junior
Indirect Real Estate, che dirige ancora oggi. Portfolio Manager di un fondo Core+ presso
UBS Realty Investors a Hartford,
Connecticut, USA.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 16Expert Board
John
Davidson
Prof. Dr. oec. publ., Werner Heinz Zoltan
CAIA
Richli Tschabold Szelyes
CEFA CAIA CFA, CAIA
Werner Richli, Director, è Senior Portfolio Heinz Tschabold, Director, è Senior Zoltan Szelyes, Director, è responsabile
Manager nel team Real Estate Securities. Portfolio Manager nel team Real Estate Global Market Research all’interno del
Christoph Ha conseguito un MBA presso Securities. Ha studiato presso l’istituto di settore Asset Management Global Real
l’Università di Zurigo e la qualifica di economia aziendale dell’Università di Estate. Ha studiato presso l’Università di
Bieri Certified International Investment Analyst San Gallo (HSG) e ottenuto un master in Berna (lic. rer. pol. mit magna cum laude;
CEFA (CIIA) presso lo Swiss Training Center for finanza. Dopo gli studi, ha lavorato come indirizzo di economia politica con
Investment Professionals (AZEK). Dal analista finanziario presso UBS Warburg, specializzazione in econometria) ed è CFA
1987 è stato analista finanziario dove era responsabile per le società e CAIA Charterholder. Nel 2004,
nell’Investment Banking presso svizzere operanti nel settore Zoltan Szelyes è entrato in Credit Suisse
Credit Suisse e ha collaborato all’ingresso dell’ingegneria e dell’ingegneria rivestendo dapprima il ruolo di Global
in borsa di numerose società come Kaba, elettronica. Nel 2002 è entrato in Research Analyst nel Private Banking. Dal
Swisscom, Geberit e Swiss Prime Site. Credit Suisse, occupandosi dapprima 2007 al 2014 ha lavorato presso la
Nel 2003 è passato a Credit Suisse dell’implementazione di modelli quantitativi Banca nazionale svizzera (BNS) dapprima
Filippo Rima nel segmento immobiliare. Dal 2006 è come economista senior e poi come
Asset Management, ha costruito il settore
CFA Real Estate Research e assunto la responsabile per i mandati d’investimento membro della dirigenza del Fondo di
responsabilità per l’asset allocation del immobiliare internazionali. È altresì stabilizzazione della BNS. In questa
Real Estate Fund International, il primo responsabile, in qualità di portfolio funzione, era membro responsabile del
fondo immobiliare a investire in immobili a manager del Credit Suisse (Lux) Fondo di stabilizzazione UBS-BNS, un
livello internazionale. Nel 2006 ha creato European Property Equity Fund, della fondo di liquidazione con un volume di
Sven l’attività di mandato per investimenti selezione di società e fondi dai mercati di oltre USD 40 mrd di attivi parzialmente
Schaltegger immobiliari internazionali ed è diventato lingua tedesca. illiquidi e deteriorati (principalmente crediti
MRICS, CFA, portfolio manager del Credit Suisse (Lux) immobiliari). Nel 2014, Zoltan Szelyes è
CAIA European Property Equity Fund. tornato in Credit Suisse dove lavora come
Real Estate Strategist.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 17Portfolio Management (1/2)
Sven
Schaltegger
MRICS, CFA,
CAIA
Lead Portfolio
Manager
Philip Signer
Fabian Egg
CFA
Philip Signer, Assistant Vice President, è Fabian Egg, Assistant Vice President, è membro del
Investment Professional nel team Indirect Real Estate. team Indirect Real Estate dal 2019. Ha terminato i suoi
Heinz Ha ottenuto un master in banca e finanza presso studi in Discipline scientifiche (BSc) in Management con
l’Università di San Gallo (HSG), completato con uno First Class Honours presso la London School of
Tschabold studio presso la Seoul National University (SNU) in Economics (LSE) e lavorato dapprima come Associate
CAIA Corea del Sud ed è CFA Charterholder. Prima di per Goldman Sachs a Londra, dove si concentrava
entrare in Credit Suisse nel 2015, ha lavorato sull’acquisizione e sull’asset management nell’ambito di
nell’Investment Management del Zurich Insurance portafogli immobiliari paneuropei e di crediti deteriorati.
Group in qualità di Investment Performance Analyst. Durante i tre anni trascorsi in Goldman Sachs ha lavorato
Quindi è arrivato in Credit Suisse, precisamente anche per il team Mortgage-Trading a New York e
nell’Advisory Portfolio Management, nel settore Dallas, maturando esperienze con il mercato
Investment Solutions and Products e si è occupato statunitense.
della costruzione e dell’ottimizzazione di portafogli
multi-asset per clienti Advisory.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 18Portfolio Management (2/2)
Fabian Stäbler Marcel Kaufmann
Dipl. Ing. FH Lic. oec. HSG
Fabian Stäbler, Director, è Product Specialist nel team Indirect Real Estate e Marcel Kaufmann verifica e seleziona fondi immobiliari nel team Indirect Real
Business Manager nel settore Asset Management Equities. Ha studiato Estate. Possiede un master in strategia e organizzazione dell’Università di
ingegneria economica presso la Scuola universitaria professionale della Svizzera San Gallo e ha concluso un programma MBS della Seoul National University
nord-occidentale (FHNW). Nel 2009, Fabian Stäbler è entrato in Credit Suisse (SNU). É stato co-fondatore e socio presso Advanta Capital, una società di
dapprima come Business & Project Manager nel settore Asset Management Private Equity Advisory che ha contribuito a fondare, creare e vendere. In
Switzerland & EMEA a Zurigo. Dopo la sua attività nell’Asset Management a precedenza aveva lavorato come Private Markets Investment Professional per
Hong Kong, nel 2011 ha diretto l’espansione del settore Asset Management a SCM Strategic Capital Management (oggi Mercer Private Markets),
Singapore. Nel 2013 è passato a COO locale per il settore Asset Management a Evolvence Capital (Dubai, UAE) e Swiss Re, dove era responsabile per il
Singapore e da allora è responsabile di monitorare le attività locali, la gestione di sourcing, la valutazione e l’esecuzione di transazioni con Private Equity,
prodotti e piattaforme nonché l’andamento degli affari e della strategia. Prima di infrastrutture e Real Estate (Primaries, Secondaries, Co-Investments).
entrare in Credit Suisse, Fabian Stäbler ha lavorato quattro anni presso
Swiss Life Asset Management come Business Process Engineer e
Business Analyst.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 19Environmental Social Governance (ESG)
An integral part of due diligence
La selezione di investimenti segue un processo d’investimento strutturato e di ampio respiro che tiene conto di criteri sia
quantitativi che qualitativi.
Le potenziali opportunità d’investimento vengono vagliate nel quadro di un percorso dettagliato di due diligence che considera
ESG nel
anche fattori ESG.
processo
d’investi-mento Come rating ESG di riferimento per tutti i fondi target nuovi ed esistenti si analizza il Global Real Estate Sustainability
Benchmark (GRESB).
Vengono inoltre analizzati altri comuni standard, rating e direttive ESG a livello di edifici, fondi, e gestori di fondi.
CSA 2 MMREG – da 10.2016
78 64%1) dei fondi avrebbe un rating GRESB
85%2) del capitale investito ha un rating GRESB
GRESB 78/102) – valore medio ponderato (in base a fondi con rating GRESB)
Profilo ESG
dei fondi Real
Estate Multi-
Manager
Altri standard
/rating/
programmi Diversi rating e standard come LEED, BREEAM, Energy Star, UNPRI ecc.
ESG
Direttive, standard proprietari e report ESG dei fondi target
Fonte: www.gresb.com
1 In base ai dati del 4° trimestre 2019 o all’ultimo rating GRESB disponibile.
2 In base al capitale investito nel 4° trimestre 2019.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 20Contenuto
1 Motivo dell’investimento
2 Informazioni sul prodotto
3 Processo d’investimento
4 Allegati
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 21CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global
Sottoscrizione e riscatto
Sottoscrizione Riscatto
Emissione di diritti tramite capital call (richieste di I diritti possono essere riscattati a cadenza trimestrale con un
capitale). termine di presentazione della richiesta di dodici mesi prima
della fine di un trimestre.
Le capital call vengono annunciate con un preavviso di
sette giorni. Si applica una commissione di riscatto del 2% (resta nel
patrimonio d’investimento).
L’emissione avviene al NAV alla fine del trimestre
precedente.
Anno n
Non si applica alcuna commissione di sottoscrizione. Fine trimestre 1 Fine trimestre 2 Fine trimestre 3
Termine Termine
Termine presentazione
presentazione presentazione
Capital call Capital call richiesta
richiesta richiesta
Preavviso (G- Call Preavviso (G- Call
7 giorni civili) (DG) 7 giorni civili) (DG) Richiesta Richiesta Richiesta Richiesta
Impegni di apportare capitale
Riscatto Riscatto Riscatto Riscatto
Valuta di Valuta di
Fine trimestre 1 Fine trimestre 2 Fine trimestre 3 Fine trimestre 4 Fine trimestre 1 riscatto riscatto
(G + 30 g. (G + 30 g.
lav. banc.) lav. banc.)
Anno n+1
Emissione al NAV Emissione al NAV
alla fine del alla fine del
trimestre prec. trimestre prec. Fine trimestre 4 Fine trimestre 1 Fine trimestre 2
Fonte: Credit Suisse Determinazione Determinazione Determinazione
del prezzo del prezzo del prezzo
A scopo illustrativo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 22Allegati
Radicato in Svizzera, piattaforma globale e competenza immobiliare
internazionale
Amministrazione del fondo Gestione del fondo
Credit Suisse Investor Services Portfolio Management
Investment Office Business Management
Investment Committee
Londra
Zurigo Expert Board
New York
Milano
Private Fund Group (PFG)
Private Fund Group (PFG)
Real Estate Global – Asia/Pacifico
Real Estate Global – America Real Estate Global – Europa Singapore Real Estate Investment Management
Real Estate Investment Management Real Estate Investment Management Real Estate Asset Management
Real Estate Asset Management Real Estate Asset Management
Credit Suisse Fondazione d’investimento
(CSF) Global Real Estate Research Marketing
Dirigenza della fondazione d’investimento Analisi e valutazione di mercati immobiliari
Supporto alla distribuzione
Product Management globali
Legal & Compliance Risk Management Global Tax Adviser
Accertamenti giuridici e due diligence Analisi del rischio d’investimento Due diligence fiscale (esterna)
Fonte: Credit Suisse
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 23Piattaforma Multi-Manager Real Estate
Processo d’investimento dettagliato
Rete internazionale di Credit Suisse (che include anche Global Real Estate, Real Estate Research e Private Fund Group)
Investment Processo di Monitoring/
Sourcing Due diligence
Committee sottoscrizione controlling
Screening Business Legal Tax Decisione d’investimento Sottoscrizione/ Monitoraggio del
dell’universo di fondi due diligence due diligence due diligence KYC/AML fondo e delle direttive
Screening proattivo Chiamate/incontri Analisi della struttura Analisi delle Allocazione del Documenti di Rispetto delle direttive
di fondi con gestori di fondi del fondo conseguenze fiscali portafoglio sottoscrizione per i d’investimento
Rete globale Visite a gestori di Ciclo di vita del Conseguenze fiscali Selezione di fondi fondi selezionati Monitoraggio della
proprietaria di fondi in loco prodotto di Gestione della liquidità Accompagnamento performance del fondo
gestori di fondi, Ispezioni degli Direttive sottoscrizioni/riscatti 1–2 meeting dell’IC a del processo Asset allocation
investitori e agenti di immobili d’investimento di quote trimestre (ulteriori KYC/AML strategica e tattica
collocamento Colloqui di referenza Advisory Committee Analisi della struttura riunioni ad hoc se Negoziazione Gestione della
Elevata selettività e con investitori attuali Grado di organizzativa necessario) accordo di liquidità
cherry picking Confronti con i pari indebitamento Obblighi di accompagnamento Gestione di capital call
Banca dati di fondi e Strategia Reporting presentazione di Copertura valutaria
analisi di indicatori d’investimento Corporate dichiarazione fiscale Elaborazione di
chiave per Track record governance Obblighi di corporate action
transazioni su Fattori ESG Liquidità comunicazione Aggiornamento di
mercato primario e Struttura delle Commissioni del Analisi di strutture ruling
secondario commissioni fondo/costi alternative Reporting specifico per
> 850 incontri e Giudizio su Investment manager Ev. ruling fiscale clienti
colloqui telefonici valutazione e sviluppi Normative
eseguiti con gestori futuri Fornitori di servizi
di fondi Organizzazione e Conflitti d’interessi
processi Valutazioni
Rapporti di gestione
Fonte: Credit Suisse
Solo a scopo illustrativo, la tabella non contiene un elenco esaustivo.
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 24Piattaforma Multi-Manager Real Estate Global
Strutture di transazione
Investimenti nel mercato Investimenti tardivi/vicini Investimenti nel mercato Club deal Investimenti seed Investimenti congiunti
primario alla chiusura secondario
Investimento in un Investimento al Acquisto di quote di Investimento in un Supporto di un gestore Investimento congiunto
fondo target tramite il momento della chiusura fondi in circolazione da fondo con altri soci al momento del lancio in un immobile detenuto
consueto processo di delle sottoscrizioni di un un altro investitore sul (numero ridotto da due di un nuovo fondo con da un fondo target e
Caratteristiche
sottoscrizione. fondo target chiuso. mercato secondario. a cinque). la messa a disposizione che è troppo grande per
di seed capital. un singolo proprietario.
Di regola, Investimento nei fondi Ampia rete e rapida Il fondo può essere
partecipazione di target a costi di esecuzione come fattori convertito o aperto ad Disponibilità dei gestori Il gestore del fondo
minoranza in un fondo acquisizione con di successo essenziali. altri investitori in un di fondi ad accordare mantiene il controllo
target. pagamento momento successivo. condizioni vantaggiose sull’immobile per poter
compensativo all’attuale agli investitori (che attuare il business plan.
investitore. apportano seed capital).
Investimento in fondi Beneficiare di una Utilizzo immediato del La partecipazione Partecipazione nella Commissioni
affermati con vasto valutazione immediata capitale in fondi che concentrata consente determinazione delle vantaggiose di
portafoglio diversificato dopo il termine di non sarebbero investibili un controllo migliore del condizioni del fondo. investimento congiunto.
e rischi minori rispetto a sottoscrizione. o che presentano manager e garantisce
Motivazione
investimenti in singoli lunghe code di attesa un maggiore Vantaggiosi sconti sulle Investimenti in singoli
immobili. Buona visibilità sul per l’investimento. allineamento degli commissioni per immobili interessanti.
portafoglio del fondo interessi tra il ridotto investitori che
Liquidità superiore target. Beneficiare di un numero di soci. apportano seed capital.
grazie alla base potenziale sconto sul
diversificata di NAV.
investitori.
Fonte: Credit Suisse
Credit Suisse Asset Management (Svizzera) SA Il disclaimer in calce a questo documento si riferisce anche a questa pagina. Marzo 2020 25Disclaimer
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