Lottizzazione CASTELLO a Cavalcaselle di Castelnuovo del Garda - Appartamenti vista Lago - versione 2019 (azzurro)
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Lottizzazione CASTELLO a Cavalcaselle
di Castelnuovo del Garda
Appartamenti vista Lago
CASTELNUOVO DEL GARDA – LOCALITÀ CASTELLO CAVALCASELLE
2
3
STORIA
q Sul Colle Castello che domina Cavalcaselle, a 70 mt
sul livello del Lago di Garda, un’impresa ha realizzato
sull’area 7 fabbricati residenziali per 144 alloggi , 39
Soffitte, 142 cantine e 143 autorimesse
q L’Impresa MDC S.r.l. di Verona ha siglato un
accordo con l’Amministrazione Comunale, che
riteneva eccessiva la concentrazione di cubatura in
un sito tanto bello e panoramico quanto delicato.
q Con l’intervento dell’attuale Amministrazione e la
nuova proprietà, si è trovato un equilibrio
abbandonando la quantità e puntando sulla
qualità.
q E’ stata quindi sottoscritta una convenzione
urbanistica nella quale è prevista una drastica
riduzione del costruito, abbattendo 3 dei 7 immobili
iniziali e portando i fabbricati a circa 60 unità
abitative antisismiche di classe energetica A e B,
vista Lago.
CONVENZIONE
URBANISTICA
q La Convenzione Urbanistica sottoscritta tra
Amministrazione Comunale e la nuova
proprietà prevede essenzialmente:
§ l’abbattimento di 3 fabbricati completi con la
riduzione del complesso edilizio di oltre 12.000
metri cubi,
§ la cessione a favore del Comune di Castelnuovo
delle aree per gli standard urbanistici previsti
dalla legge (aree verdi, parcheggi, sedimi
stradali ecc.),
§ il pagamento da parte dell’attuale proprietà di
un contributo a favore delle iniziative culturali
del Comune di Castelnuovo del Garda,
4
CONVENZIONE
URBANISTICA
§ la costruzione di una
strada di collegamento
pedonale che con soli
200 metri di lunghezza
è in grado di collegare
il quartiere Castello alla
zona storica
sottostante di via XX
Settembre dove sono
situati il supermercato,
la tabaccheria, il
ristorante, la posta, la
farmacia, la banca, la
chiesa. 5
CARATTERISTICHE DEL NUOVO PROGETTO
q L’Area a
disposizione
dell’intervento è di
mq. 9.329
q Il nuovo volume
concordato è di
mc. 14.000
Fabbricato non
q La superficie di proprietà
coperta è di mq.
1.856
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CARATTERISTICHE DEL PROGETTO
q Il nuovo progetto prevede 4 fabbricati da
15 appartamenti ciascuno, con ascensore,
per complessive 60 unità delle quali:
§ n. 8 con una camera
§ n. 28 con due camere
NUOVO
§ n. 12 con tre camere PROGETTO
§ n.4 con quattro camere
q Tutti gli appartamenti saranno dotati di una
cantina e di una o più autorimesse (ne sono 60
APPARTAMENTI
4 FABBRICATI
previste 79 quasi tutte doppie)
8 28 12 4
MONOCAMERA DUE CAMERE TRE CAMERE
7
4 CAMERE
CAPITOLATO DI MASSIMA DELLE OPERE
q In linea con le moderne esigenze di confort
e di risparmio energetico tutti fabbricati
saranno in Classe A e B
q con pompe di calore per il riscaldamento
invernale ed il raffrescamento estivo,
q Pannelli fotovoltaici per la produzione di
energia elettrica,
q Isolamenti acustici secondo le normative
vigenti,
q saranno dotati di impianto di ascensore,
q Piscina condominiale,
q Capitolato tecnico prevede finiture con
materiali di qualità medio – alta
8
TIPOLOGIE DI APPARTAMENTI – 2 CAMERA
SUPERFICIE MEDIA CIRCA MQ 70
9
TIPOLOGIE DI APPARTAMENTI – 2 CAMERE
SUPERFICIE MEDIA CIRCA MQ 90
10TIPOLOGIE DI APPARTAMENTI – 3 CAMERE
SUPERFICIE MEDIA CIRCA MQ 100
11TIPOLOGIE DI APPARTAMENTI – 4 CAMERE
SUPERFICIE MEDIA CIRCA MQ 130
12OPZIONE DI ACQUISTO
q L’attuale proprietà, anche
spinto ed incentivato
dalla Amministrazione
Comunale, allo scopo di
favorire la riconversione
del complesso per
destinarlo principalmente
a PRIME CASE per
residenti nel Comune di
Castelnuovo del Garda e
comuni vicini, si è
impegnato a cedere
l’intero compendio
immobiliare ad un prezzo
agevolato.
13VALUTAZIONI ECONOMICHE – PREZZI DI MERCATO
q I prezzi medi di un appartamento Cavalaselle
nuovo nel Comune di Castelnuovo
oggi si attestano mediamente • Agenzia delle Entrate -
intorno a 1.700 €/mq in classe C
Vendita: Immobiliare.it 1700
q Posizione, vicinanza al lago e vista
sono gli elementi che determinano
€/mq – OMI 1,650 €/mq
la maggior (o minor) valutazione.
q Riteniamo che la posizione Castello
Peschiera
meriti certamente un plus di
valutazione per la sua posizione,
sopraelevazione, e vista • Vendita € 2.300 E/mq
panoramica anche del lago da
diversi appartamenti.
Lazise
• Vendita € 2.900 E/mq 14ANALISI DEI COSTI - NOSTRO OBIETTIVO
q Il nostro obiettivo è quello di
collocare sul mercato immobili di
nuova costruzione, in classe A e B, Piano 2° €/mq 1.700
dotati di impianti di ultima Piano 1° €/mq 1.600
generazione a prezzi a partire da
€/mq di 1.500. Piano Terra €/mq 1.500
q I valori medi al metro quadro saranno
adeguati per ogni appartamento Livello box
specifico in funzione non solo del e Cantina
livello del piano, ma anche per
l’orientamento e la vista.
15MODALITA’DI PAGAMENTO
• L’acquirente può rogitare l’immobile pagando l’importo dovuto in
Contante contanti su SAL risparmiando quasi il 50% sul costo del notaio (non
fa contratto di mutuo)
Versamento del
20% in contante • L’acquirente può versare il 20% del costo / prezzo dell’immobile
ed il saldo con provvendo, nostro tramite, a finanziare il saldo mediante mutuo.
mutuo • Il mutuo può essere trentennale al tasso variabile del 1,4% a.a.
trentennale
• L’acquirente può utilizzare il finanziamento Consap (garanzia dello
Pagamento stato al 50%) sul 100% del valore dell’immobile previa analisi
totale tramite preliminare della banca e dal ministero competente.
mutuo bancario • In caso di accettazione il mutuo potrebbe essere di durata
trentennale al tasso variabile del 2% a.a.
16Appartamento
ESEMPIO APPARTAMENTO:
Sigla P1-8
MONOCAMERA PIANO 1°
Piano Primo
Superficie mq 72,12
Costo /Prezzo ,
Appartamento € 86.855,32
Garage € 10,000,00
Sommano € 96.855,32
IVA Prima casa 4% 3.874,21
Notaio: Rogito e Mutuo € 3.000,00
Totale Costo € 103.729,54
Pagamento parziale & mutuo
Contante 20% 20.745,91
Costo mutuo al mese € 282,43
Pagamento totale con mutuo (Consap)
Costo mutuo al mese € 353,04 17ESEMPIO APPARTAMENTO:
Appartamento
BI-CAMERA PIANO TERRA
Sigla PT-2
Piano Terra
Superficie mq 81,56
Costo /Prezzo ,
Appartamento € 93.546,74
Garage € 10,000,00
Sommano € 103.546,74
IVA Prima casa 4% 4.141,87
Notaio: Rogito e Mutuo € 3.000,00
Totale Costo € 110.688,61
Pagamento parziale & mutuo
Contante 20% 22.137,72
Costo mutuo al mese € 301,38
Pagamento totale con mutuo (Consap) 18
Costo mutuo al mese € 409,13ESEMPIO APPARTAMENTO:
TRI-CAMERA PIANO PRIMO Appartamento
Sigla P1-5
Piano Primo
Superficie mq 98,88
Costo /Prezzo ,
Appartamento € 119.082,84
Garage € 10,000,00
Sommano € 129.082,84
IVA Prima casa 4% 5.163,31
Notaio: Rogito e Mutuo € 3.000,00
Totale Costo € 137.246,15
Pagamento parziale & mutuo
Contante 20% 27.449,23
Costo mutuo al mese € 373,69
Pagamento totale con mutuo (Consap) 19
Costo mutuo al mese € 507,29ESEMPIO APPARTAMENTO: Appartamento
QUADRI-CAMERA PIANO 2° Sigla P2-Sott.13
Piano 2° e
sottotetto
Superficie mq 140,11
Costo /Prezzo ,
Appartamento € 185.610,50
Garage € 10,000,00
Sommano € 195.610,50
IVA Prima casa 4% 7.824,42
Notaio: Rogito e Mutuo € 3.000,00
Totale Costo € 206.434,92
Pagamento parziale & mutuo
Contante 20% 41.286,98
Costo mutuo al mese € 562,07
Pagamento totale con mutuo (Consap) 20
Costo mutuo al mese € 763,06FISCALITA’ – IRPEF
q Detrazione Irpef del:
§ 50% dell’importo sostenuto per le spese di manutenzione straordinaria e/o
restauro o ristrutturazione edilizia(compresi professionisti ed IVA)
§ 50% del costo l’acquisto del box auto pertinenziale all’appartamento da
dimostrare da apposita attestazione del venditore
fino al limite massimo di spesa di € 96.000 per unità immobiliare da ripartire in
10 rate annuali
q 65% per interventi di riqualificazione energetica (risparmio energetico) su edifici
esistenti ( per un massimo di € 100.000), oppure su strutture opache ( coperture o
pavimenti ed infissi per un massimo di € 60.000), oppure per pannelli solari o per
impianti di climatizzazione, ecc)
q Alternativamente è possibile nel nostro caso (restauro dell’intero edificio) optare
per una detrazione forfettaria pari al 25% del costo di assegnazione dell’immobile
q Detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici (compreso loro trasporto e montaggio) fino al limite massimo di
spesa di € 10.000 per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali (purchè in
presenza di ristrutturazione edilizia o restauro)
q Agevolazioni fiscali valide fino al 31/12/2019 percentuali del 50% al 36% su un
importo massimo di € 48.000)
50% dell’Iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali di classe
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q
energetica A o B. anche unità vendute da imprese che hanno ristrutturato
l’immobile.FISCALITA’ – AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
q L’IVA agevolata del 10% per le costruzioni
viene ulteriormente ridotta al 4% per gli
acquisti e/o assegnazione di immobili da
imprese a clienti da destinare a prima casa
q Gli interessi passivi e relativi oneri pagati su
mutui ipotecari possono essere detratti
dall’IRPEF nella misura del 19% con un limite
massimo di € 2.582,28 complessivi per ogni
anno di d’imposta
q Esenzione totale dalla Tassa Comunale (ex IMU
o TASI)
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