LA RIFORMA DEL CONDOMINIO E IL BUILDING MANAGER
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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
E IL BUILDING MANAGER
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a Commissione Gestioni Immobili del Collegio dei
Geometri e Geometri Laureati di Roma e Provincia,
dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n.
293 del 17 dicembre 2012 della legge 17.12.2012 n.
220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifi-
ci”, ha provveduto ad elaborare il seguente documento
mediante studio della cosidetta “Riforma del Condomi-
nio” ed attenta analisi e confronto tra il vecchio ed il nuo-
vo testo legislativo.
Ne è scaturito un elaborato che può essere visto quasi co-
me un vademecum del “Nuovo Amministratore”, figura
professionale che, con l’entrata in vigore della legge il 18
giugno 2013, è chiamata ad adeguare la propria professio-
nalità a mezzo di corsi di aggiornamento professionale.
Come presidente della Commissione Gestioni Immobili
mi sento di ringraziare tutti i componenti della stessa per
l’impegno profuso alla redazione del presente elaborato.
Giuseppe Gretter
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PREMESSA
Giacomo Moretti*
ono molte le novità introdotte dalla legge 17.12.2012 n. 220 “Mo-
S difica alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata nel-
la Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012 in relazione alla
figura dell’Amministratore di Condominio.
Amministratore di Condominio che oggi è chiamato ad essere non
più e non soltanto un contabile che gestisce dal solo punto di vista
“economico” l’entità “condominio”, ma ne cura i molteplici aspetti
tecnico-amministrativi e, soprattutto, ne cura la gestione e la manu-
tenzione sia ordinaria che straordinaria nel rispetto delle leggi che re-
golano la materia.
Perché l’affermazione precedente?
“All’attuale figura del “Building Manager” viene infatti richiesto di co-
ordinare un sistema interdisciplinare, costituito dai mutevoli compor-
tamenti umani e da inaspettate alterazioni dei sistemi tecnici degli im-
mobili. E’ evidente che lo sforzo richiesto non può essere affidato solo
al talento ed alle capacità del singolo individuo ma dovrà, necessaria-
mente, essere la risultante di un servizio fornito con eccellenza, grazie
all’impiego di una organizzazione personalizzata e in continuo miglio-
ramento per sostenere le mutevoli esigenze dell’utenza immobiliare”.
Luciano Simonato (amministratore unico GROMA srl)
tratto da “Building Manager” – Vincenzo Acunto - DEI
Una figura nuova quella del “Building Manager”…
Un’evoluzione del “classico” Amministratore di Condominio, so-
prattutto alla luce di quanto il testo della legge di “Riforma” ha in-
trodotto proprio in merito all’Amministratore sia in relazione alle
specifiche mansioni, sia in relazione alla specifica “formazione” del-
lo stesso.
Una figura che sia in grado non solo di gestire “la contabilità” del-
l’ente condominio, ma di gestire “l’involucro edilizio” inteso come
patrimonio immobiliare che rappresenta una delle maggiori risorse
in termini economici e sociali per l’intero Paese.
E, soprattutto, gestire dal punto di vista umano il “contenuto” di
questi “involucri edilizi” fatto di “persone” che, prima di essere i no-
stri committenti, sono i nostri vicini di casa, gente che molto spesso
ha lavorato per tutta una vita per avere una “casa di proprietà”, per-
sone che meritano il nostro massimo impegno nella gestione del lo-
ro patrimonio.
*Vice Presidente A.G.I.AI.
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DENTRO “LA RIFORMA”
L’entrata in vigore della legge 17 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del
condominio negli edifici”, è sicuramente una novità con la maiuscola visto che
riforma un testo legislativo vecchio ormai di settanta anni e non più adeguato allo
sviluppo sia tecnologico che normativo degli edifici. Il presente lavoro analizza e
illustra tutti gli aspetti della legge nell’intento di essere uno strumento utile a
quanti lavorano nell’ambito del patrimonio immobiliare.
hi opera e lavora nell’ambito della gestione del patrimonio immobiliare sicuramente
C ha avuto un approccio con la legge 17 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina
del condominio negli edifici” sia perché ne hanno molto parlato gli organi di stampa,
a volte anche con titoli non proprio precisi in merito ai dettati legislativi, sia perché spesso
quando si è tra colleghi si parla delle novità e questa è sicuramente una novità con la
maiuscola visto che va a riformare un testo legislativo vecchio ormai di settanta anni e non
più adeguato allo sviluppo sia tecnologico che normativo, nonché relativo alla tipologia
costruttiva degli edifici.
Ma questo approccio può bastare ad entrare dentro il testo legislativo ed a coglierne gli
aspetti più nascosti o forse meno evidenti che comunque segnano una profonda modifica?
Con il presente lavoro si è cercato di portare in evidenza gli aspetti anche più nascosti, ma
pur sempre fondamento per una corretta e professionale gestione del patrimonio
immobiliare.
1. LE PARTI COMUNI sa, risulta frazionata con più alla entità fisica faceva riferi-
DELL’EDIFICIO soggetti proprietari, quindi un mento a “diversi piani o por-
condominio esiste già quando zione di piano di un edificio”,
La legge 17 dicembre 2012 n. un immobile, ad esempio una mentre le modifiche hanno in-
220 “Modifica alla disciplina villa, è divisa in due unità im- trodotto la dizione “delle sin-
del condominio negli edifici” mobiliari. gole unità immobiliari” inol-
all’articolo 1 modifica l’artico- La prima delle modifiche del- tre è stata aggiunta la dizione
lo 1117 – Parti comuni dell’edi- l’articolo 1117, molto spesso “anche se aventi diritto a go-
ficio, con l’inserimento di una non evidenziata ma di fonda- dimento periodico”.
definizione più articolata delle mentale importanza, riguarda Questa risulta essere una mo-
parti comuni dell’edificio. proprio sia l’entità fisica, inte- difica sostanziale che sicura-
Ma quando esiste un condo- sa come bene e porzione del mente, ancor prima della spe-
minio? Un condominio esiste bene, che l’entità giuridica cifica definizione delle parti
quando una proprietà unica di della comunione. comuni, sancisce che gli arti-
un immobile, a seguito della Il vecchio testo legislativo al coli del codice civile relativi al
cessione di porzioni della stes- primo comma in riferimento condominio sono applicabili
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non solo agli edifici che si svi- inserire all’interno delle parti rali e funzionali, all’uso
luppano in altezza, ed era chia- comuni l’interezza delle strut- comune, e quindi con esclu-
ro il riferimento precedente al ture in cemento armato che ri- sione dei sottotetti di perti-
piano o porzione di piano, ma sultano costituite anche da ul- nenza delle unità immobi-
anche a tutti gli edifici che si teriori diversi elementi strut- liari poste agli ultimi piani o
sviluppano in orizzontale e turali. dei sottotetti adibiti a soffit-
quindi, in particolare, anche La specifica elencazione di te di proprietà;
ai complessi immobiliari co- due elementi strutturali quali i c) … ed il condizionamento
stituiti da ville a schiera o ville pilastri e le travi, potrebbe dell’aria, per la ricezione
plurifamiliari o comunque a portare a discutere, come sem- radiotelevisiva e per l’ac-
qualsiasi edificio che sia com- pre avviene in ambito condo- cesso a qualunque altro
posto da più di una unità im- miniale, se il resto degli ele- genere di flusso informa-
mobiliare aventi più proprie- menti sono parti comuni. tivo, anche da satellite o
tari. Con l’introduzione del termine via cavo, e i relativi collega-
Inoltre, come novità, è stata “facciate” all’interno dell’art. menti fino al punto di dira-
introdotta la specifica dizione 1117 - parti comuni, si ritiene mazione ai locali di proprie-
relativa “al diritto a godimento che il legislatore abbia voluto tà individuale dei singoli
periodico” con riferimento in maniera inequivocabile di- condomini, “ovvero, in caso
specifico alle multiproprietà, rimere tutte le diatribe relative di impianti unitari, fino al
dove i diritti reali di una unità alla proprietà delle parti sia punto di utenza, salvo quan-
immobiliare fanno capo a di- strutturali che relative ai bal- to disposto dalle normative
versi soggetti, e vedremo in se- coni delle facciate condomi- di settore in materia di reti
guito come questa specifica niali (Riferimento ai frontalini pubbliche”, adeguando, per-
modifica vada ad essere essen- dei balconi), fermo restando tanto, l’elenco degli impian-
ziale nella convocazione di as- quanto previsto dall’art. 1125- ti alle nuove tecnologie e
semblea. Manutenzione e ricostruzione specificando che le porzioni
In merito alle parti comuni, il dei soffitti, delle volte e dei so- di impianto e di distribuzio-
nuovo testo legislativo ha arti- lai, a cui non è stata apportata ne degli stessi all’interno
colato in maniera più specifi- alcuna modifica. delle singole unità immobi-
ca le parti di un edificio che Ha inoltre introdotto quali liari sono di proprietà indi-
sono comuni alle singole unità parti comuni negli edifici le viduale, inserendo pertanto
immobiliari, introducendo “i seguenti parti condominiali: il termine “punto di utenza”
pilastri e le travi”che comun- da intendersi come punto di
que sono facenti parte delle a) le aree destinate a par- allaccio dell’impianto di
strutture portanti degli edifici. cheggio, sempre che non si proprietà privata all’im-
Si è del parere che tali elemen- tratti di specifica unità im- pianto di proprietà condo-
ti già facevano parte delle par- mobiliare, (posto auto, box, miniale.
ti comuni e che questa specifi- etc.) quindi si deve intende-
cazione possa generare confu- re gli spazi e le aree condo- Infine occorre ricordare come
sione e limitazione di quelle miniali che abbiano specifi- il regolamento di condominio
che invece sono “le strutture ca destinazione a parcheg- contrattuale sia la prima legge
portanti in cemento armato”. gio; in ambito condominiale poi-
L’intenzione del legislatore era b) i sottotetti destinati, per ché, fermo restando il dispo-
quasi sicuramente quella di le caratteristiche struttu- sto dell’articolo 72 delle dispo-
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sizioni di attuazione c.c. (i re- tuale clausola del regolamen- prietari devono essere almeno
golamenti condominiali non to che attribuisca questo dirit- i 4/5 a votare per il cambio di
possono derogare alle disposi- to ai soli amministratori dei destinazione d’uso cioè 16, si-
zioni dei precedenti art. 63, 66, vari stabili, anche in virtù di curamente una maggioranza
67, 69 disp. att. c.c.) possono quanto indicato all’art. 21 del più che qualificata, ma senza
contenere specifiche indica- nuovo testo legislativo che la necessità di deliberare con
zioni delle parti comuni e della modifica l’art. 67 delle dispo- l’unanimità dei condomini,
gestione della comunione del- sizioni per l’attuazione del unanimità che molto spesso
lo specifico condominio. codice civile e disposizioni ha bloccato in ambito condo-
transitorie inserendo al com- miniale anche modifiche che
ma V la seguente specifica: potevano essere oggettiva-
2. A COSA SI “All’amministratore non pos- mente a vantaggio dei parteci-
APPLICANO LE NUOVE sono essere conferite deleghe panti alla comunione.
DISPOSIZIONI per la partecipazione a qua- Altra specificità per la validità
lunque assemblea”. della delibera è relativa alla
“Le disposizioni del presente modalità di convocazione che
capo si applicano, in quanto deve avvenire almeno trenta
compatibili, in tutti i casi in cui 3. MODIFICA DELLE giorni prima della data di con-
più unità immobiliari o più DESTINAZIONI vocazione con la chiara inten-
edifici ovvero più condominii D’USO zione del legislatore di dar
di unità immobiliari o di edifici modo a chiunque, organiz-
abbiano parti comuni ai sensi L’introduzione dell’art. 1117 zando le proprie attività, di
dell’art. 1117”. ter. Tutela delle destinazioni poter partecipare ad una così
d’uso, serve a garantire sia la importante discussione.
L’articolo 1117-bis di nuova possibilità del mantenimento In merito si sottolinea come la
formulazione, consente di am- della attuale destinazione d’u- convocazione non deve solo
pliare la nozione di condomi- so sia la possibilità, con un essere trasmessa ai condomi-
nio, includendovi espressa- maggioranza qualificata, di ni ma deve essere affissa nei
mente anche i cosiddetti con- modificare le destinazioni d’u- locali di maggior uso comune
domini orizzontali quali, ad so delle parti comuni. quali l’androne di accesso, la
esempio, i villaggi residenziali Innanzitutto, occorre eviden- bacheca degli avvisi, la porta
e i supercondomini. Con detta ziare come per la effettuazio- di accesso dall’autorimessa,
riforma quindi viene ufficia- ne delle specifiche delibere la all’edificio, etc.
lizzato che al supercondomi- maggioranza occorrente in Inoltre il legislatore in merito
nio va applicata la normativa realtà è costituita da una dop- all’invio ai condomini della
del condominio e non quella pia maggioranza, in quanto convocazione specifica “me-
della comunione, oggetto di deve essere riferita non solo ai diante lettera raccomandata o
disputa fino ad oggi e per l’ef- 4/5 del valore millesimale del- equipollenti mezzi telemati-
fetto di tale norma all’assem- l’edificio, ma anche ai 4/5 dei ci”, riferendosi sicuramente
blea del supercondominio partecipanti al condominio. alla P.E.C. in quanto non indi-
avranno diritto di partecipare Un caso esemplificativo è la ca altri mezzi come indicato
tutti i proprietari dei vari edi- presenza di 800/1000 del valo- dall’art. 20 del testo legislati-
fici: non potrà quindi essere re di proprietà dell’edificio ed vo, ed aggiunge soprattutto
considerata valida una even- in caso di 20 condomini pro- “in modo da pervenire alme-
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no venti giorni prima della spettato il dettato delle leggi edifici quali “la produzione
data di convocazione”. urbanistiche, nonché di even- di energia mediante l’utiliz-
Occorre pertanto evidenziare tuali atti d’obbligo stipulati zo di impianti di cogenera-
come il legislatore abbia posto prima del rilascio del titolo zione, fonti eoliche, solari o
un termine non di invio o di edilizio a favore del Conce- comunque rinnovabili”,
trasmissione ma di ricezione dente per il mantenimento di nonché prestando attenzione
della convocazione di assem- specifiche destinazioni d’uso alle “opere e gli interventi volti
blea da parte dell’avente dirit- di porzione di edificio (in par- a migliorare la sicurezza e la sa-
to, termine che oltre ad essere ticolare: locali tecnici, locali lubrità degli edifici e degli im-
“rispettato” dovrà essere “di- lavatoi, depositi condominia- pianti” ed “alle opere e gli inter-
mostrato” e pertanto le convo- li, etc.). venti previsti per eliminare le
cazioni specifiche per questa barriere architettoniche”.
tipologia di assemblea do- Prevede inoltre la possibilità
vranno essere predisposte in 4. DIRITTI DEI di installazione di impianti
maniera particolare e con am- PARTECIPANTI SULLE centralizzati per la ricezione
pio anticipo sulla data di effet- COSE COMUNI, radiotelevisiva e per l’accesso
tuazione. INNOVAZIONI, a qualunque altro genere di
E’ importante, inoltre, per la IMPIANTI flusso informativo, anche da
validità sia della costituzione CENTRALIZZATI E satellite o via cavo, ad esclu-
della assemblea che della deli- PRIVATI sione degli impianti che
bera seguente, che la convoca- comportano modifiche in
zione dell’assemblea a pena Iniziamo con il distacco dagli grado di alterare la destina-
di nullità indichi le parti co- impianti, ed in merito il nuovo zione della cosa comune e di
muni oggetto della modifica- articolo 1118 detta che il con- impedire agli altri condomi-
zione e la nuova destinazione domino può rinunciare all’uti- ni di farne uso secondo il loro
d’uso e che la deliberazione lizzo dell’impianto centraliz- diritto.
contenga la dichiarazione zato di riscaldamento o di con- Il testo pertanto conferma che
espressa che sono stati effet- dizionamento, se dal suo di- i condomini (a maggioranza
tuati tutti gli adempimenti re- stacco non derivano notevo- degli intervenuti all’assem-
lativi alla convocazione detta- li squilibri di funzionamento blea, che rappresentino alme-
ti dal disposto legislativo. o aggravi di spesa per gli al- no i 2/3 dei millesimi), posso-
Inoltre il nuovo testo legislati- tri condomini, ma comunque no disporre tutte le innovazio-
vo vieta le modificazioni delle resta tenuto a concorrere al ni dirette al miglioramento o
destinazioni d’uso che possa- pagamento delle sole spese di all’uso più comodo o al mag-
no recare pregiudizio alla sta- manutenzione straordinaria gior rendimento delle cose co-
bilità o alla sicurezza del fab- dell’impianto e per la sua con- muni, ma aggiunge che per le
bricato o che ne alterino il de- servazione e messa a norma. innovazioni che hanno ad og-
coro architettonico. L’articolo 1120 – Innovazioni, getto sicurezza e salubrità de-
Per ultimo occorre precisare subisce un notevole amplia- gli edifici e degli impianti, ab-
che oltre al dettato della “Ri- mento con l’introduzione nel battimento di barriere archi-
forma del Condominio” relati- testo legislativo degli impianti tettoniche, contenimento dei
vamente al cambio di destina- per il contenimento del consu- consumi energetici, parcheg-
zione d’uso di porzioni immo- mo energetico e lo sviluppo gi, installazione di impianti
biliari deve sempre essere ri- tecnologico introdotti negli per la produzione di energia
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da fonti rinnovabili, impianti l’art. 1136 Cod. Civ. V comma, teressi pubblici, tra i quali la
centralizzati radiotelevisivi e (numero di voti che rappre- sicurezza degli impianti, il ri-
telematici è sufficiente la mag- senti la maggioranza dei par- sparmio energetico, il rispetto
gioranza degli intervenuti che tecipanti al condominio e i 2/3 dell’ambiente e l’eliminazione
rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio) ade- delle barriere architettoniche,
dei millesimi. guate modalità alternative di il recupero edilizio ed i benefi-
Le installazioni di impianti esecuzione o imporre cautele ci fiscali per i condomini; per
non centralizzati per la rice- a salvaguardia della stabilità, questo è necessario orientarsi
zione radiotelevisiva e per l’ac- della sicurezza o del decoro verso una nuova figura di am-
cesso a qualunque altro gene- architettonico dell’edificio. ministratore il “Building Ma-
re di flusso informativo, anche Viene introdotta inoltre la pos- nager”.
da satellite o via cavo, e i rela- sibilità di subordinare l’esecu- Considerate le responsabilità
tivi collegamenti fino al punto zione delle lavorazioni da par- che ricadono sull’amministra-
di diramazione per le singole te dei singoli alla prestazione, tore è fondamentale che que-
utenze sono realizzati in mo- da parte dell’interessato, di sti, prima di assumere il pro-
do da recare il minor pregiudi- idonea garanzia per gli even- prio incarico, evidenzi in for-
zio alle parti comuni e alle tuali danni che i lavori possa- ma scritta le prestazioni che
unità immobiliari di proprietà no cagionare alle parti condo- fornirà ed i relativi compensi
individuale. Preservando in miniali ed a terzi. richiesti per consentirne l’ap-
ogni caso il decoro architet- provazione in sede di nomina
tonico dell’edificio, salvo o di conferma; non esistono
quanto previsto in materia di 5. NOMINA, REVOCA, tariffari delle competenze e la
reti pubbliche. COMPITI ED giurisprudenza ha chiarito
Con l’introduzione dell’artico- OBBLIGHI che si deve concordare una
lo 1122-bis si consente “l’in- DELL’AMMINISTRATORE sorta di contratto con l’assem-
stallazione di impianti per la blea, in occasione della nomi-
produzione di energia da fonti Gli articoli 1129-Nomina, re- na, ivi compreso il compenso
rinnovabili destinati al servizio voca ed obblighi dell’ammini- extra allorché si debbano ese-
di singole unità del condomi- stratore e 1130-Attribuzioni guire interventi straordinari
nio” sul lastrico solare, su ogni dell’amministratore del c.c. allo stabile condominiale e/o
altra idonea superficie comu- hanno subito una sostanziale attività esorbitanti l’ordinaria
ne e sulle parti di proprietà in- riscrittura andando a modifi- gestione.
dividuale dell’interessato, an- care profondamente la figura
che con la modificazione delle ed i compiti dell’amministra- Le principali novità relative
parti comuni previa comuni- tore. alle funzioni dell’amministra-
cazione all’amministratore in- Le responsabilità dell’ammi- tore sono da ricondurre a
dicando il contenuto specifico nistratore sono notevolmente quanto appresso indicato:
e le modalità di esecuzione de- aumentate, e questo è il risul-
gli interventi da effettuarsi. tato dell’evoluzione del ruolo • le maggioranze per la nomi-
In quest’ultimo caso, modifica stesso dell’amministratore, na dell’amministratore sono
parti comuni, l’interessato do- vedi all’uopo la legislazione rimaste invariate;
vrà ricevere consenso dall’as- speciale che gli ha affidato • è cambiato il numero dei
semblea che può prescrivere, sempre nuove responsabilità condomini per cui la nomi-
con la maggioranza di cui al- riferite anche alla tutela di in- na dell’amministratore è ob-
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bligatoria divenendo più di riodo del suo incarico l’as- lenco dei protesti cambiari;
otto; semblea deliberi lavori • aver conseguito il diploma di
• l’assemblea può subordinare straordinari. Tale adegua- scuola secondaria di secon-
la nomina dell’amministra- mento non deve essere infe- do grado;
tore alla presentazione ai riore all’importo di spesa de- • aver frequentato corsi di for-
condomini di una polizza in- liberato e deve essere effet- mazione. Il diploma di scuo-
dividuale di assicurazione tuato contestualmente all’i- la secondaria superiore e la
per la responsabilità civile nizio dei lavori; frequenza di un corso di for-
per gli atti compiuti nell’e- • l’amministratore è tenuto ad mazione non sono richiesti
sercizio del mandato; agire per la riscossione for- qualora l’amministratore sia
• in caso di mancata nomina zosa delle somme non paga- nominato tra i condomini.
dell’amministratore da par- te dai condomini entro 6
te dell’assemblea, può ri- mesi dalla chiusura dell’e- Coloro che hanno svolto l’atti-
chiederne la nomina all’au- sercizio nel quale il credito vità di amministratore di con-
torità giudiziaria, oltre che esigibile è compreso, salvo dominio per almeno un anno
ogni singolo condomino co- che sia stato espressamente nell’arco dei tre anni prece-
me precedentemente previ- dispensato dall’assemblea. denti alla data di entrata in vi-
sto, anche l’amministratore gore della presente disposizio-
dimissionario; La nuova figura dell’ammini- ne, non devono necessaria-
• viene introdotta la possibili- stratore deve possedere come mente possedere un diploma
tà, già sancita da diverse sen- disposto dal nuovo testo legi- di scuola secondaria superio-
tenze, che l’amministrazione slativo, ed in particolare dal- re né devono aver frequentato
condominiale sia tenuta da l’articolo 71 bis delle disposi- un corso di formazione inizia-
società; in tal caso i requisiti zioni di attuazione del c.c., i le, salvo l’obbligo di formazio-
previsti per l’amministratore seguenti requisiti: ne periodica.
devono essere posseduti dai E’ molto importante notare
soci illimitatamente respon- • godere dei diritti civili; come il nuovo testo legislativo
sabili, dagli amministratori e • non essere stato condannato sia particolarmente articolato
dai dipendenti incaricati di per delitti contro la pubblica in relazione alla revoca del-
svolgere le funzioni di ammi- amministrazione, l’ammini- l’amministratore che può es-
nistrazione dei condomini a strazione della giustizia, la sere deliberata in ogni tempo
favore dei quali la società fede pubblica, il patrimonio; dall’assemblea, con la maggio-
presta i servizi; delitti non colposi per il qua- ranza prevista per la sua no-
• è obbligatorio affiggere una le sia prevista la pena della mina oppure con le modalità
targa all’ingresso del condo- reclusione non inferiore, nel previste dal regolamento di
minio con le generalità del- minimo, a due anni e, nel condominio ed inoltre può es-
l’amministratore; massimo, a cinque anni; sere disposta dall’Autorità
• l’incarico di amministratore • non essere stato sottoposto a giudiziaria su ricorso di cia-
ha durata di un anno e si in- misure di prevenzione dive- scun condomino, nel caso pre-
tende rinnovato per eguale nute definitive, salvo riabili- visto dal quarto comma del-
durata; tazione; l’art. 1131, se non rende il con-
• l’amministratore deve ade- • non essere interdetto o ina- to della gestione ovvero in ca-
guare i massimali della po- bilitato; so di gravi irregolarità.
lizza assicurativa se nel pe- • non essere annotato nell’e- I principali motivi di revoca
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dell’amministratore sanciti - curare la tenuta del registro ria delle parti comuni dell’e-
dal nuovo articolo 1129 sono: di anagrafe condominiale; dificio e per l’esercizio dei
- curare la tenuta del registro servizi comuni;
• gravi irregolarità fiscali; dei verbali delle assemblee, • compiere gli atti conservati-
• l’omessa convocazione del- del registro di nomina e re- vi relativi alle parti comuni
l’assemblea per l’approva- voca dell’amministratore e dell’edificio;
zione del rendiconto condo- del registro di contabilità; • eseguire gli adempimenti fi-
miniale, il ripetuto rifiuto di - fornire al condomino che scali;
convocare l’assemblea per la ne faccia richiesta attesta- • curare la tenuta del registro
revoca e per la nomina del zione relativa allo stato dei di anagrafe condominiale
nuovo amministratore o ne- pagamenti degli oneri con- contenente le generalità dei
gli altri casi previsti dalla dominiali e delle eventuali singoli proprietari e dei tito-
legge; liti in corso; lari di diritti reali e di diritti
• la mancata esecuzione di • l’omessa, incompleta o ine- personali di godimento,
provvedimenti giudiziari e satta comunicazione dei da- comprensive del codice fi-
amministrativi, nonché di ti anagrafici e professionali scale e della residenza o do-
deliberazioni dell’assem- previsti dal II comma artico- micilio, i dati catastali di cia-
blea; lo 1129. scuna unità immobiliare,
• la mancata apertura ed uti- nonché ogni dato relativo al-
lizzazione del conto banca- L’articolo 1130 ha inserito un le condizioni di sicurezza.
rio o postale per la gestione; elenco articolato dei compiti Ogni variazione dei dati de-
• la gestione secondo modalità che l’amministratore deve ot- ve essere comunicata all’am-
che possono generare possi- temperare nell’esercizio del ministratore in forma scritta
bilità di confusione tra il pa- suo mandato, ampliando no- entro sessanta giorni. L’am-
trimonio del condominio e il tevolmente quello precedente ministratore, in caso di iner-
patrimonio personale del- che prevedeva solo i primi zia, mancanza o incomple-
l’amministratore o di altri quattro punti: tezza delle comunicazioni,
condomini; richiede con lettera racco-
• l’aver acconsentito, per un • eseguire le deliberazioni del- mandata le informazioni ne-
credito insoddisfatto, alla l’assemblea, convocarla an- cessarie alla tenuta del regi-
cancellazione delle formali- nualmente per l’approvazio- stro di anagrafe. Decorsi
tà eseguite nei registri im- ne del rendiconto condomi- trenta giorni, in caso di
mobiliari a tutela dei diritti niale di cui all’articolo 1130- omessa o incompleta rispo-
del condominio; bis e curare l’osservanza del sta, l’amministratore acqui-
• qualora sia stata promossa regolamento di condominio; sisce le informazioni neces-
azione giudiziaria per la ri- • disciplinare l’uso delle cose sarie, addebitandone il co-
scossione delle somme do- comuni e la fruizione dei sto ai responsabili;
vute al condominio, l’aver servizi nell’interesse comu- • curare la tenuta del registro
omesso di curare diligente- ne, in modo che ne sia assi- dei verbali delle assemblee,
mente l’azione e la conse- curato il miglior godimento del registro di nomina e re-
guente esecuzione coattiva; a ciascuno dei condomini; voca dell’amministratore e
• l’inottemperanza agli obbli- • riscuotere i contributi ed del registro di contabilità.
ghi di cui all’articolo 1130 erogare le spese occorrenti Nel registro dei verbali delle
relativamente a: per la manutenzione ordina- assemblee sono altresì an-
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notate: le eventuali mancate 6. RENDICONTO accessibili, agli aventi diritto,
costituzioni dell’assemblea, CONDOMINIALE E gli atti relativi alla gestione
le deliberazioni nonché le TRASPARENZA contabile.
brevi dichiarazioni rese dai Invero fino ad oggi la contabi-
condomini che ne hanno fat- Un nuovo dettato legislativo è lità condominiale era libera
to richiesta; allo stesso regi- l’articolo 1130 bis che con al- nelle “forme” e nel “contenu-
stro è allegato il regolamen- cune specifiche indicazioni to” e quindi era sufficiente
to di condominio, ove adot- degli articoli 1129 e 1130 mo- che fosse idonea a rendere in-
tato. Nel registro di nomina difica sostanzialmente la mo- tellegibile ai condomini le voci
e revoca dell’amministrato- dalità di gestione economica di entrata e di spesa, ma non
re sono annotate, in ordine dell’ente “condominio”. doveva necessariamente com-
cronologico, le date della no- Con detta norma sono stati fi- porsi di un registro di contabi-
mina e della revoca di cia- nalmente indicati i criteri ge- lità, di un riepilogo finanzia-
scun amministratore del nerali che devono seguirsi per rio e quanto meno di una nota
condominio, nonché gli l’elaborazione dei rendiconti. esplicativa.
estremi del decreto in caso L’articolo 1129 obbliga l’am- Inoltre l’assemblea condomi-
di provvedimento giudizia- ministratore ad aprire un con- niale può nominare, con deli-
le. Nel registro di contabilità to corrente bancario o postale bera assunta con la maggio-
sono annotati in ordine cro- intestato al condominio e a far ranza prevista per la nomina
nologico, entro trenta giorni transitare le somme ricevute a dell’amministratore, un revi-
da quello dell’effettuazione, qualunque titolo dai condomi- sore che verifichi la contabili-
i singoli movimenti in entra- ni o da terzi, nonché quelle a tà del condominio.
ta ed in uscita. Tale registro qualsiasi titolo erogate per I condomini e i titolari di dirit-
può tenersi anche con mo- conto del condominio; ciascun ti reali di godimento sulle uni-
dalità informatizzate; condomino può accedervi per tà immobiliari possono pren-
• conservare tutta la docu- prendere visione ed estrarre dere visione dei documenti
mentazione inerente alla copia a proprie spese, della giustificativi di spesa in ogni
propria gestione riferibile rendicontazione periodica. tempo ed estrarne copia a pro-
sia al rapporto con i condo- Questo, sommato a quanto in- prie spese.
mini sia allo stato tecnico- dicato all’articolo 1129 relati- Altra importante novità e che
amministrativo dell’edificio vamente all’obbligo di indica- le scritture e i documenti giu-
e del condominio; re i locali ove si trovano il re- stificativi devono essere con-
• fornire al condomino che ne gistro di anagrafe condomi- servati per dieci anni dalla da-
faccia richiesta attestazione niale, il registro dei verbali ta della relativa registrazione.
relativa allo stato dei paga- delle assemblee, il registro di Per ultimo l’articolo 73 ter del-
menti degli oneri condomi- nomina e revoca dell’ammini- le disposizioni di attuazione
niali e delle eventuali liti in stratore e del registro di conta- del c.c. che dispone la possibi-
corso; bilità, nonché i giorni e le ore lità per il condominio di deli-
• redigere il rendiconto condo- in cui ogni interessato, previa berare, con la maggioranza
miniale annuale della gestio- richiesta all’amministratore, prevista dal II comma art. 1136
ne e convocare l’assemblea può prenderne gratuitamente e sostenendone i costi di aper-
per la relativa approvazione visione e ottenere, previo rim- tura e gestione, l’attivazione
entro centottanta giorni. borso della spesa, copia da lui da parte dell’amministrato-
firmata rendono sicuramente re di sito internet del condo-
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minio che consenta agli aventi elettronica certificata, il fax o complessivamente più di ses-
diritto di consultare ed estrar- tramite consegna a mano. santa, ciascun condominio de-
re copia in formato digitale Sancisce che, in caso di omes- ve designare, con la maggioran-
dei documenti previsti dalla sa, tardiva o incompleta convo- za di cui all’articolo 1136, quin-
delibera assembleare. cazione degli aventi diritto, la to comma, del codice, il proprio
Quanto sopra indicato, anche deliberazione assembleare è rappresentante all’assemblea
se a titolo oneroso per i condo- annullabile ai sensi dell’artico- per la gestione ordinaria delle
mini, mira ad una gestione del lo 1137 del codice su istanza parti comuni a più condominii
patrimonio edilizio trasparen- dei dissenzienti o assenti per- e per la nomina dell’ammini-
te, professionale ed anche par- ché non ritualmente convocati. stratore. In mancanza, ciascun
tecipativa. La vera novità, poco eviden- partecipante può chiedere che
Altra importante novità ri- ziata, consiste nella facoltà l’autorità giudiziaria nomini il
guarda la riscossione dei con- per l’amministratore “di fissa- rappresentante del proprio con-
tributi in base allo stato di ri- re più riunioni consecutive in dominio”.
partizione approvato dall’as- modo da assicurare lo svolgi- Infine stabilisce che “all’am-
semblea per cui l’amministra- mento dell’assemblea in termi- ministratore non possono esse-
tore, senza bisogno di autoriz- ni brevi, convocando gli aventi re conferite deleghe per la parte-
zazione di questa, può ottene- diritto con un unico avviso nel cipazione a qualunque assem-
re un decreto di ingiunzione quale sono indicate le ulteriori blea”, sancendo in maniera
immediatamente esecutivo, date ed ore di eventuale prose- inequivocabile che l’ammini-
nonostante opposizione. cuzione dell’assemblea valida- stratore non può avere funzio-
mente costituitasi”. ni decisive nelle delibere as-
In merito alle deleghe in as- sembleari poiché in conflitto
7. CONVOCAZIONE semblea la modifica dell’art. di interessi.
ASSEMBLEA 67 delle disposizioni di attua-
E DELEGHE zione del codice civile mantie-
ne la possibilità per ogni con- 8. COSTITUZIONE
In relazione alla convocazione domino di intervenire all’as- DELL’ASSEMBLEA
dell’assemblea, il testo modifi- semblea anche a mezzo di rap- E VALIDITÀ DELLE
cato dell’art. 66 delle disposi- presentante, munito di delega DELIBERE
zioni di attuazione del codice scritta ma pone alcuni limiti.
civile prevede che l’avviso di In particolare se i condomini L’articolo 1136 c.c. è stato mo-
convocazione debba contene- sono più di venti, il delegato dificato sostanzialmente sia
re specifica indicazione del- non può rappresentare più di per i quorum previsti per la co-
l’ordine del giorno, del luogo e un quinto dei condomini e del stituzione delle assemblee che
dell’ora della riunione e che valore proporzionale e questo per i quorum previsti per le de-
debba essere comunicato al- a vantaggio sia della collettivi- liberazioni anche con l’inseri-
meno cinque giorni prima del- tà che della democrazia in mento di un nuovo dettato che
la data fissata per l’adunanza quanto uno non potrebbe e precedentemente non era pre-
in prima convocazione. non potrà decidere per molti. visto in relazione alla costitu-
Ha notevolmente ampliato le In merito al supercondomi- zione della assemblea di II
forme con cui effettuare la nio di cui all’articolo 1117- convocazione.
convocazione inserendo la po- bis del codice, sancisce che Si precisa inoltre che le mag-
sta raccomandata, la posta “quando i partecipanti sono gioranze, come precedente-
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ASSEMBLEA I° CONVOCAZIONE è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio
(fino ad oggi servivano i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio)
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Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (detto comma è rimasto identico)
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ASSEMBLEA II° CONVOCAZIONE è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un
terzo del valore dell’intero edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio
(fino ad oggi non era previsto in seconda convocazione il quorum per la valida costituzione
dell’assemblea)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di
voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (il quorum per deliberare è stato
ridotto, invero fino ad oggi occorreva un numero di voti pari ad 1/3 dei partecipanti al
condominio mentre ora è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino
sempre 1/3 del valore dell’edificio)
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DELIBERE PARTICOLARI Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-
ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita
dal secondo comma dell’articolo 1136
(maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio)
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
INNOVAZIONI Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma (tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni),
e all’articolo 1122-bis, terzo comma (modificazioni che si rendano necessarie alle cose
comuni …), devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio
(anche questo quorum deliberativo è stato ridotto poiché fino ad oggi era necessario un
numero di voti che rappresentasse la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3
del valore dell’edificio)
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mente indicato, debbono esse- 9. IMPUGNAZIONE espressi nella tabella millesi-
re una “doppia maggioranza” DELLE DELIBERE male di cui all’articolo 68 pos-
in quanto occorre avere sia il sono essere rettificati o modifi-
quorum relativo al valore mil- La modifica dell’articolo 1137 cati all’unanimità”.
lesimale che il quorum relati- è indirizzata esclusivamente Solo in presenza di particolari
vo al numero dei componenti ad una migliore comprensio- situazioni tali valori possono
la comunione. ne sotto il profilo formale del- essere rettificati o modificati,
Nella pagina accanto una breve le modalità di esecuzione di anche nell’interesse di un solo
elencazione dei nuovi quorum. impugnazione delle delibere condomino, con la maggio-
Di notevole importanza la mo- assembleari mentre sotto il ranza prevista dall’articolo
difica apportata al VII comma profilo sostanziale non è cam- 1136, secondo comma, (mag-
dell’articolo 1136 che ora cita biato pressoché nulla. gioranza degli intervenuti e me-
“L’assemblea non può delibe- Sostanzialmente “contro le de- tà del valore dell’edificio) del
rare, se non consta che tutti liberazioni contrarie alla legge codice civile ed esattamente:
gli aventi diritto sono stati re- o al regolamento di condomi-
golarmente convocati” men- nio ogni condomino assente, • quando risulta che sono con-
tre precedentemente citava dissenziente o astenuto può seguenza di un errore;
“se non consta che tutti i con- adire l’autorità giudiziaria chie- • quando, per le mutate condi-
domini sono stati regolarmen- dendone l’annullamento nel zioni di una parte dell’edifi-
te invitati”. termine perentorio di trenta cio, in conseguenza di so-
Questa nuova definizione im- giorni, che decorre dalla data praelevazione, di incremen-
pone ora che la convocazione della deliberazione per i dissen- to di superfici o di incremen-
di assemblea debba essere in- zienti o astenuti e dalla data di to o diminuzione delle unità
viata a tutti quanti possano comunicazione della delibera- immobiliari, è alterato per
vantare diritti reali sulle sin- zione per gli assenti”. più di un quinto il valore
gole unità immobiliari e quin- proporzionale dell’unità
di non soltanto al “proprieta- immobiliare anche di un
rio” inteso come proprietario 10. MODIFICA DEI VALORI solo condomino. In tal caso
che usufruisce del bene. MILLESIMALI E DEL il relativo costo è sostenuto
La schiera degli aventi diritto REGOLAMENTO da chi ha dato luogo alla va-
viene fortemente ampliata riazione.
comprendendo ora, a titolo Contrariamente a quanto a
puramente indicativo, anche volte evidenziato dagli organi Quanto sopra indicato richie-
il nudo proprietario, l’usufrut- di stampa la legge 17.12.2012 de necessariamente, soprat-
tuario, tutti i possessori di n. 220 “Modifica alla discipli- tutto in edifici con molte unità
multiproprietà, gli aventi di- na del condominio negli edifi- immobiliari, consistenti am-
ritti su suoli e soprassuoli (pas- ci” apporta alcune modifiche pliamenti e non ad opera di
saggio, elevazione, etc) e per all’art. 69 delle disposizioni di una sola unità immobiliare.
particolari delibere, quali ad attuazione del c.c., ma non Altra novità riguarda l’even-
esempio quelle che concerno- verso una apertura totale alla tuale giudizio da promuovere
no il pagamento di crediti ver- loro modificazione in quanto ai fini della revisione dei valo-
so fornitori che hanno pigno- sancisce ancora al primo com- ri proporzionali della tabella
rato beni comuni, forse finan- ma che “i valori proporzionali millesimale in cui può essere
che i fornitori stessi. delle singole unità immobiliari convenuto in giudizio unica-
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mente il condominio in perso- maggioranza indicata dal II dizio alla stabilità, alla sicurez-
na dell’amministratore men- comma dell’articolo 1136. za o al decoro architettonico
tre in precedenza occorreva dell’edificio”.
convenire in giudizio tutti i
condomini con consistente 11. I CONDOMINI: Deve essere a conoscenza che
aggravio delle spese. I DIRITTI, I DOVERI, l’amministratore:
I condomini, pertanto, hanno LA PRIVACY E LE • in caso di mora nel pagamen-
una possibilità meno onerosa SANZIONI to dei contributi che si sia
per l’indizione di un giudizio protratta per un semestre può
atto alla rettifica dei valori L’essere un condomino non è sospendere il condomino mo-
millesimali ma una precisa sicuramente semplice soprat- roso dalla fruizione dei servi-
normativa in merito alla giu- tutto quando non si conosco- zi comuni suscettibili di go-
sta richiesta di rettifica. no appieno i propri diritti ma dimento separato;
La legge inoltre specifica che anche i propri doveri. • è tenuto a comunicare ai cre-
“le norme si applicano per la ret- Occorre pertanto sapere che ditori non ancora soddisfatti
tifica o la revisione delle tabelle l’art. 1118 sancisce che “il di- che lo interpellino i dati dei
per la ripartizione delle spese re- ritto di ciascun condomino condomini morosi;
datte in applicazione dei criteri sulle parti comuni, salvo che il • può richiedere il pagamento
legali o convenzionali”. titolo non disponga altrimenti, delle quote di competenza a
In merito al regolamento con- è proporzionale al valore dell’u- chi cede diritti su unità im-
dominiale occorre precisare nità immobiliare che gli appar- mobiliari restando questi
che esistono due distinte tipo- tiene” ed inoltre che “il condo- obbligato solidalmente con
logie di regolamento condo- mino non può rinunziare al l’avente causa per i contribu-
miniale: suo diritto sulle parti comuni”. ti maturati fino al momento
Peraltro, proprio in virtù di in cui è trasmessa all’ammi-
• il regolamento contrattuale, quanto sopra esposto “il con- nistratore copia autentica
quello predisposto all’origi- domino non può sottrarsi al- del titolo che determina il
ne della formazione della co- l’obbligo di contribuire alle spe- trasferimento del diritto;
munione, depositato al pub- se per la conservazione delle • può richiedere il pagamento
blico registro, accettato da parti comuni, neanche modifi- delle quote di competenza a
tutti gli aventi diritto e ri- cando la destinazione d’uso chi subentra nei diritti di un
chiamato negli atti di trasfe- della propria unità immobilia- condomino in quanto è ob-
rimento della proprietà; re, salvo quanto disposto da bligato solidalmente con il
• il regolamento assembleare, leggi speciali”. cedente al pagamento dei
quello predisposto dall’as- Deve sapere che l’art. 1122 vie- contributi relativi all’anno in
semblea dei condomini. ta l’esecuzione di opere, “nel- corso e a quello precedente;
l’unità immobiliare di sua pro- • può richiedere il pagamento
Per modificare le norme del prietà ovvero nelle parti nor- delle quote di competenza
regolamento contrattuale che malmente destinate all’uso co- sia al nudo proprietario che
incidono sui diritti e sugli ob- mune, che siano state attribui- all’usufruttuario in quanto
blighi dei condomini è neces- te in proprietà esclusiva o desti- rispondono solidalmente
saria l’unanimità dei consensi nate all’uso individuale, che re- per il pagamento dei contri-
per la modifica del regolamen- chino danno alle parti comuni buti dovuti all’amministra-
to assembleare è necessaria la ovvero determinino un pregiu- zione condominiale.
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Inoltre per le infrazioni al re- energia mediante l’utilizzo tezza delle comunicazioni,
golamento di condominio può di impianti di cogenerazio- richiede con lettera racco-
essere stabilito, a titolo di san- ne, fonti eoliche, solari o co- mandata le informazioni ne-
zione, il pagamento di una munque rinnovabili da parte cessarie alla tenuta del regi-
somma fino ad euro 200 e, in del condominio o di terzi che stro di anagrafe. Decorsi
caso di recidiva, fino ad euro conseguano a titolo oneroso trenta giorni, in caso di
800 e la somma è devoluta al un diritto reale o personale di omessa o incompleta rispo-
fondo di cui l’amministratore godimento del lastrico solare sta, l’amministratore acqui-
dispone per le spese ordinarie. o di altra idonea superficie sisce le informazioni neces-
comune; sarie, addebitandone il co-
Deve anche sapere che: - l’installazione di impianti sto ai responsabili;
centralizzati per la ricezio- • può chiedere la convocazio-
• il regolamento condominia- ne radiotelevisiva e per l’ac- ne dell’assemblea per far
le non può più vietare di pos- cesso a qualunque altro ge- cessare la violazione e revo-
sedere o detenere animali nere di flusso informativo, care il mandato all’ammini-
domestici; anche da satellite o via cavo, stratore nei casi previsti dal-
• a norma dell’art. 1117 quater e i relativi collegamenti fino l’articolo 1129.
può in caso di attività che in- alla diramazione per le sin-
cidono negativamente e in gole utenze, ad esclusione In materia di privacy è stato
modo sostanziale sulle desti- degli impianti che comporta- inserito l’art. 1122 ter che san-
nazioni d’uso delle parti co- no modifiche in grado di al- cisce che “le deliberazioni con-
muni, diffidare l’esecutore e terare la destinazione della cernenti l’installazione sulle
chiedere la convocazione cosa comune e di impedire parti comuni dell’edificio di
dell’assemblea per far cessa- agli altri condomini di farne impianti volti a consentire la
re la violazione; uso secondo il loro diritto. videosorveglianza su di esse so-
• può intervenire all’assem- • può intervenire all’assem- no approvate dall’assemblea
blea anche a mezzo di rap- blea anche a mezzo di rap- con la maggioranza di cui al II
presentante; presentante; comma dell’art. 1136” (mag-
• può richiedere, anche da so- • deve fornire le generalità dei gioranza degli intervenuti e me-
lo, l’adozione di deliberazio- singoli proprietari e dei tito- tà del valore dell’edificio.
ni per: lari di diritti reali e di diritti Sul punto il Garante della pri-
- le opere e gli interventi volti personali di godimento, vacy ha emesso un provvedi-
a migliorare la sicurezza e la comprensive del codice fi- mento specifico nel 2003 pre-
salubrità degli edifici e degli scale e della residenza o do- cisando che in caso di impian-
impianti; micilio, i dati catastali di cia- ti condominiali deve essere
- le opere e gli interventi pre- scuna unità immobiliare, garantita la salvaguardia della
visti per eliminare le barrie- nonché ogni dato relativo al- riservatezza dei frequentatori
re architettoniche, per il con- le condizioni di sicurezza. delle parti comuni. E’ vietato
tenimento del consumo Ogni variazione dei dati de- ad esempio riprendere l’in-
energetico degli edifici e per ve essere comunicata all’am- gresso delle singole unità im-
realizzare parcheggi destina- ministratore in forma scritta mobiliari e le immagini regi-
ti a servizio delle unità im- entro sessanta giorni. L’am- strate non devono essere og-
mobiliari o dell’edificio, non- ministratore, in caso di iner- getto di successiva comunica-
ché per la produzione di zia, mancanza o incomple- zione e diffusione.
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