LA CASA IN UFFICIO - IL SETTIMANALE
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352 13 FEBBRAio 2021
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
CDR ilQI UFFICI
UNA RIVOLUZIONE
DI PRODOTTO E
MERCATO
BERTACCO RECLA
& PARTNERS
LA RIGENERAZIONE
URBANA POST COVID
LA CASA IN UFFICIO
PROGETTI E STRATEGIE DI EUROPA RISORSE RACCONTATE
DALL’AD ANTONIO NAPOLEONE
SOMMARIO
ARTICOLI
RUBRICHE
PAGINA 8
La “biofilia” arriva in ufficio
editoriale
PAGINA 14 le DIRETTE ilqi Live!
Uffici: la priorità delle aziende
deals
PAGINA 18
Perfomance ambientali? QITV
oggi si possono controllare
e migliorare
PAGINA 25
Le regole della
riqualificazione urbana
SOMMARIO S 2
“Raccolsi intorno a me
gli strumenti della vita”
Freddo e immobile nel suo rimanere dove lo si è po-
sato, oggi il mattone sta prendendo vita. E non è il ri-
sultato di un folle esperimento di laboratorio, partori-
to da una mente solitaria e inquietantemente geniale,
ma il frutto di una coscienza collettiva che, alimen-
tata dalle necessità di rapido cambiamento imposte
dall’emergenza pandemica, ha investito all’improvvi-
so tutto il comparto immobiliare.
Vita, vivibilità, salute, benessere, comunità: sono
queste le parole che oggi masticano i professionisti
della filiera immobiliare. Prezzi, metri quadri, cubatu-
re e rendimenti non hanno smesso di esistere, ma da
sprezzanti e sfrontati protagonisti di un mercato im-
prontato sul profitto fine a se stesso sono diventati
strumenti per generare una realtà migliore. Ci siamo
improvvisamente resi conto che le nostre città non
sono luoghi vivibili, che i nostri modelli economici
declinati sul guadagno spregiudicato generano dan-
ni alla comunità che finiamo per pagare noi stessi,
che riempire gli immobili di superfici affittabili a di-
scapito dei servizi alle persone che lo vivono finisce
per svalutarli. In poche parole, ci siamo accorti che
viviamo in un insieme di rapporti complessi di cui te-
nere conto.
Come sarà questo mattone vivificato? Avrà le qualità
per migliorare le nostre città e le nostre vite o vagherà
informe come una creatura senza scopo nata da un EDITORIALE
esperimento folle? Tutto dipende dalle competenze di Pietro Zara
condivise e dall’impegno collettivo che gli operatori
del real estate sapranno mettere in campo.
EDITORIALE S 3
al 12 Febbraio
D ire tt e il Q I Live! dall’8
Video de Le
La grande sfida dell’immobiliare tra finanza
8 FEBBRAIO
e sociale
Valeria Falcone Barings
Recovery Fund, il futuro si gioca qui
9 FEBBRAIO
Gabriele Buia ANCE
Guido Inzaghi Studio BIP Belvedere Inzaghi & Partners
Luca Lucaroni Eurocommercial Properties
Ex Poligrafico Roma CDP
10 FEBBRAIO
Michele Candeo CDP Immobiliare
Fare impresa nell’industria delle costruzioni
11 FEBBRAIO
Filippo Delle Piane Costruzioni Srl
Francesco Percassi Costim
Edoardo De Albertis Borio Mangiarotti
La famiglia e il risparmio immobiliare
12 FEBBRAIO
(casa, fondi, azioni o altro...)
Luca Dondi dall’Orologio Nomisma
Giuseppe Roma RUR
Alberto Lunghini Reddy’s Group
LE DIRETTE ilQI Live! - GUARDA I VIDEO S 4
15 Costruire una SGR
che guarda fuori dall’Italia 16 Valutazioni e stime
immobiliari
FEB per investire al meglio FEB
17 Sassetti 27 Milano 18 UTP, che sofferenza!
FEB FEB
Vai al programma de
Le Dirette ilQI Live!
Febbraio 2021
CLICCA QUI
19 Senior Housing e RSA
FEB
LE DIRETTE ilQI Live! - PROSSIMI APPUNTAMENTI S 5
deals
Milano
20 MILIONI
Una società facente capo a Ca-
rolina Rosi ha venduto lo spa-
zio Krizia a una società facente
capo all’imprenditore della moda
Manuel Faleschini. L’immobile di
3.000 mq su via Manin sarà ri-
strutturato a uso residenziale e
uffici.
Vai alla TABELLA DEALS 2021
DEALS S 6
SUSTAINABLE EXCELLENCE
WHERE DAYLIFE MEETS DAYLIGHT
TOTZERET HAARETZ (TOHA)
• CERTIFICAZIONE LEED PLATINUM
• Anno: 2019
• Luogo Tel Aviv – Israele
• Progetto: Ron Arad Architects
• Prodotto: 4.000+ Tende a rullo con
motorizzazione Brushless
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100% riciclabile,
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LA TENDA, FUORI E DENTRO IL VETRO
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La “biofilia”
arriva in ufficio
L’intervista all’AD Antonio Napoleone
di Europa Risorse
di Cristina Giua
LA “BIOFILIA” ARRIVA IN UFFICIO S 8
I progetti direzionali in via di sviluppo nell’area milanese,
pensati con una “filosofia” molto focalizzata su salute,
benessere e comfort degli spazi lavorativi, ma anche
una vision sul mercato immobiliare italiano, sull’attività
della SGR del gruppo e dei relativi fondi gestiti. Questi
i temi al centro dell’intervista di copertina di questo
numero de il Settimanale, in cui è protagonista Antonio
Napoleone, Amministratore Delegato di Europa Risorse.
PERSONA SOCIETÀ
ANTONIO NAPOLEONE EUROPA RISORSE
ING. NAPOLEONE, L’attività core di
ANZITUTTO CI RACCONTA Europa Risorse
EUROPA RISORSE: QUAL Srl è la gestione
di importanti
È IL VOSTRO MODELLO
progetti di sviluppo
DI BUSINESS? immobiliare svolto
principalmente per
conto di investitori istituzionali internazionali.
Conosciamo molto bene il modo di operare
del private equity internazionale nel real estate
e conosciamo bene il mercato italiano. Tutto
questo, insieme alla passione per il nostro
lavoro e alla trasparenza con cui operiamo, fa
sì che da più di vent’anni siamo la piattaforma
italiana preferita da alcuni investitori stranieri.
LA “BIOFILIA” ARRIVA IN UFFICIO S 9
IN QUESTA FASE, QUALI I progetti di sviluppo
SONO I PROGETTI DI in corso sono il
SVILUPPO CHE STATE Segreen a Segrate,
la trasformazione
PORTANDO AVANTI IN
di Quattro Porte
ITALIA? CI DÀ ANCHE (sede IBM) sempre
UN AGGIORNAMENTO a Segrate, un
SUL PROGETTO MILANO grande progetto
SEGREEN BUSINESS sull’area ex-RCS in
PARK? via Rizzoli a Milano
(la parte ex-RCS
ancora da riqualificare) e la nuova sede di ENI
a San Donato (qui siamo stati promotori e ora
copriamo il ruolo di alta sorveglianza). Molti i
progetti completati nel passato e con passione
continuiamo a promuovere interessanti progetti
per il futuro.
Il Segreen, di recente presentato con ilQI
(all’evento Cantieri d’Italia 2020; ndr), avanza
con le attività strutturali e sta già riscuotendo
un grande interesse sul mercato. Diversi tenant
stanno ipotizzando di scegliere Segreen,
sposando in particolare la sua filosofia che
mette le persone in condizione di lavorare più a
contatto con la natura.
Segreen rappresenta una decisa inversione
di tendenza: occuparsi principalmente del
benessere delle persone, diminuire lo stress
degli ambienti di lavoro tradizionali e di
conseguenza diminuire le malattie.
Diversi tenant stanno
ipotizzando di scegliere
Segreen, sposando la filosofia
di lavoro a contatto con
la natura
LA “BIOFILIA” ARRIVA IN UFFICIO S 10Tutto questo si traduce alla fine in maggiore felicità
e produttività. Il rispetto per la natura a Segreen è
interpretato come “vivere la natura” ogni minuto anche
durante la giornata lavorativa e di conseguenza ti viene
di rispettarla, di amarla, come dobbiamo fare anche
noi stessi. Da qualche anno tutti i progetti di Europa
Risorse seguono questa filosofia.
OLTRE ALL’ITALIA, DI No, non operiamo
CUI ABBIAMO DETTO, fuori dall’Italia.
SIETE OPERATIVI Personalmente ho
lavorato fuori Italia
ANCHE IN ALTRI PAESI
dal 1977 al 1999 e
EUROPEI? dal 2000 ho scelto
di utilizzare questa
formazione internazionale per operare bene
in Italia.
PER QUANTO RIGUARDA La nostra SGR
INVECE LA VOSTRA SGR è sempre stata
E I FONDI GESTITI, QUALI una boutique per
pochi investitori ai
SONO LE STRATEGIE DI
quali siamo stati e
INVESTIMENTO? siamo molto fedeli.
Stiamo valutando di
consolidare e incrementare la nostra crescita
degli ultimi anni, aggregando altre SGR di
dimensioni simili alla nostra e rafforzando
la nostra capacità di selezione di nuovi
investimenti da proporre a un numero maggiore
di investitori.
La nostra SGR è una boutique per
pochi investitori ai quali siamo fedeli
LA “BIOFILIA” ARRIVA IN UFFICIO S 11QUALI SONO I VOSTRI L’obiettivo così a
OBIETTIVI PRIORITARI breve è di fare bene i
NEL 2021 E QUAL È LA progetti in corso, ma
con un forte senso
VISION CHE AVETE SUL
di responsabilità di
MERCATO ITALIANO divulgare la filosofia
IN TERMINI DI ASSET appena descritta.
CLASS PIÙ ATTRATTIVE? Non basta avere
le idee giuste ma
bisogna divulgarle e gestirle bene. Il nostro
impegno è di sensibilizzare broker, tenant,
amministratori e via dicendo che questo è il
futuro degli uffici, delle residenze, degli alberghi
e di tutto il real estate: la biofilia.
È “dovere” di tutti dare un forte contributo per
salvare il nostro pianeta e le persone che ci
vivono.
LA “BIOFILIA” ARRIVA IN UFFICIO S 12Superfici ceramiche
Antibatteriche
Antivirali
Anti-inquinamento
Auto-pulenti
Anti-odore
LIVE
QUESTO
MURO
LI RENDE
distribuito da
LIBERI
www.active-ceramic.itUffici: la priorità
delle aziende
Il CDR de ilQI dedicato agli spazi lavorativi post Covid
di Cristina Giua
UFFICI: LA PRIORITÀ DELLE AZIENDE S 14Riflettori puntati – nel “sunto” qui ri- che a prendere la parola per primo è
portato della puntata del Consiglio stato Giuseppe Amitrano, CEO di GVA
Di Redazione de ilQI Live! Uffici di Redilco & Sigest. “L’impatto del Co-
questa settimana – su come cambie- vid c’è stato ed è stato forte – ha ri-
ranno gli spazi di lavoro, considerati badito Amitrano – basti pensare che
dagli operatori come uno degli asset il take-up su Milano nel 2020 è di-
immobiliari su cui il post Covid impat- minuito del 50%: riteniamo tuttavia
terà in modo più significativo. Come di che si tratti di una ‘pausa di riflessio-
consueto, lo “spirito” dei CDR de ilQI è ne’, dove tutti stanno rimandando le
mettere a confronto competenze, an- scelte di consolidamento o cambio di
che estremamente trasversali, della headquarter”.
filiera del Real Estate per ragionare su “A fine 2020 sono state chiuse alcu-
temi stabiliti di appuntamento in ap- ne importanti operazioni, che hanno
puntamento. dato fiducia al mercato – ha concluso
Amitrano – ma da aprile 2020 in poi
Architetti, ingegneri, le transazioni concluse sono state per
Il mercato degli
manifatturieri, co- lo più dettate da scelte obbligate, fat-
uff ici sta vivendo
struttori, promotori, te da società a cui erano in scadenza
una ‘pausa di
docenti universitari i contratti o che pro tempore hanno
riflessione’
e società di servi- dovuto cambiare sede”.
zi sono infatti chia-
mati a raccolta per parlare, in questa Il futuro degli uffici è stato all’Ordine
occasione, del futuro degli uffici, nel- del giorno del CDR anche dal punto
la loro duplice valenza di progetto e di vista del progetto e dell’edificio. La
di prodotto immobiliare destinato al seconda parte della discussione del
mercato. Ed proprio per dare al CDR CDR ha infatti visto protagonisti gli
una quadro sul mercato direzionale architetti. A partire da Federico Del-
PERSONA SOCIETÀ SOCIETÀ
GIUSEPPE GVA REDILCO SIGEST
AMITRANO
UFFICI: LA PRIORITÀ DELLE AZIENDE S 15rosso, Founder dello studio Federico “Credo che – ha concluso Delrosso
Delrosso Architects: “Sarebbe bel- – ogni grande cambiamento sia sta-
lo avere una pianificazione veloce in to spinto dalla visione di imprenditori,
grado di rispondere alle rapide muta- professionisti e da tutta la filiera, an-
zioni ed esigenze di una società ormai che se in modo spesso spontaneo o
molto evoluta, ma occorrerebbe cam- per episodi, ma che alla fine hanno
biare i principi su cui si fonda l’urba- prodotto i tessuti urbani e le loro rela-
nistica stessa, che a mio avviso ha zioni sociali. Oggi tutto sta cambiando
ostacolato piuttosto che pianificato ancora più velocemente e serve mag-
negli ultimi decenni. gior compattezza tra noi: il format del
CDR potrebbe raccogliere i contributi,
L’urbanistica tuttavia è governa- o diventare un interlocutore, per pro-
ta dalla politica, e qui si apre un al- muovere ad esempio drastiche re-
tro mondo, del quale personalmente visioni normative, utilizzando la leva
ho poca fiducia e considerazione”. della parte imprenditoriale”.
PERSONA SOCIETÀ
FEDERICO FEDERICO DELROSSO
DELROSSO ARCHITECTS
UFFICI: LA PRIORITÀ DELLE AZIENDE S 16La parola è quindi passata ad Ago- dimensioni ci sarà anche un bisogno
stino Ghirardelli, Founder Partner di spazi co-working, ovvero di sedi di-
di SBGA – Blengini Ghirardelli: “È in slocate sul territorio, in edifici evoluti e
atto un cambiamento della domanda mixed used”.
di prodotto uffici – ha detto Ghirar-
delli – che ha esiti ancora ignoti: tutti Da segnalare infine l’intervento di Da-
abbiamo capito che è possibile lavo- niela Franzosi, Partner & Commercial
rare in modo diverso e il concetto di Manager di Mpartner: “C’è certamen-
ufficio si è quindi espanso, sostenu- te un tema di multiuso e di sharing
to da un cambio tecnologico impor- degli edifici a destinazione uffici, ma
tante”. “L’importanza dell’ufficio – ha il contesto è molto più ampio e non
aggiunto Ghirardelli – rimarrà per si può limitare al singolo immobile: la
funzioni di alta fascia, ovvero per rap- nuova unità di misura di un interven-
presentanza, creatività e interazione to sostenibile è infatti il quartiere, in
tra le persone. Per le società di grandi commistione con i singoli edifici”.
PERSONA SOCIETÀ
AGOSTINO GHIRARDELLI SBGA - BLENGINI
GHIRARDELLI
PERSONA SOCIETÀ
DANIELA FRANZOSI MPARTNER
UFFICI: LA PRIORITÀ DELLE AZIENDE S 17Perfomance ambientali?
oggi si possono
controllare e migliorare
Intervista ad Antonella Santoro, CEO Nuvap Spa
di Marco Luraschi
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 18Negli ultimi mesi a causa dell’emergenza Covid ha
assunto ancora maggiore importanza la tematica
della qualità dell’aria e della salubrità degli ambienti in
cui viviamo e lavoriamo. Oggi la tecnologia ci viene in
aiuto, possiamo capire e comprendere con esattezza
la qualità dell’aria indoor degli spazi abitativi: in questo
settore la società Nuvap opera ormai dal 2014, anno
di nascita, e negli ultimi anni ha ottenuto numerosi
riconoscimenti in materia di benessere e smart home.
Parliamo di qualità ambientale con la CEO di Nuvap,
Antonella Santoro.
PERSONA SOCIETÀ
ANTONELLA SANTORO NUVAP
COSA VUOL DIRE OGGI La qualità dell’aria
VIVERE O LAVORARE IN indoor rappresenta
UN AMBIENTE SANO? un tema di grande
attualità, che
riguarda tutti i luoghi
chiusi in cui si trascorre regolarmente del
tempo. Il corpo umano espone all’ambiente
una superficie pari a un campo di calcio
(derma, apparato gastrointestinale e sistema
respiratorio). Ogni giorno, ingeriamo almeno
3 Kg fra cibo e acqua, ma respiriamo almeno
10.000 litri di aria. Pertanto tutto quello che
inspiriamo ha un impatto sul nostro corpo,
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 19esattamente come il cibo che mangiamo.
Quando ingeriamo inquinanti, possiamo
incorrere in semplici disturbi o, rimanendo
a lungo esposti all’inquinamento, contrarre
malattie. Visto che trascorriamo in media 21
ore al giorno in ambienti chiusi, comprendere
e controllare l’inquinamento indoor aiuta a
migliorare il benessere delle persone, a ridurre
i rischi per la salute e, non da ultimo, ad
aumentare il valore degli immobili. In questi
mesi, poi, abbiamo imparato meglio quale
impatto la salubrità ambientale possa avere su
confort e salute. L’istituto superiore della sanità
ha posto l’accento più volte sull’importanza di
curare la salubrità dell’aria indoor, insieme alle
regole di igiene e distanziamento.
Comprendere e controllare
l’inquinamento indoor aiuta
a migliorare il benessere
QUALI SONO OGGI Il primo passo
GLI STRUMENTI è acquisire
PER CONTROLLARE consapevolezza
sulla salubrità
E MIGLIORARE LE
dell’ambiente in cui
PERFORMANCE si vive, si lavora o
AMBIENTALI? si studia, pertanto
un sistema di
monitoraggio della qualità dell’aria aiuta a
comprendere le performance dell’ambiente
stesso. Quando si rilevano livelli di
inquinamento elevati, grazie a un sistema
affidabile e puntuale, è semplice risalire
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 20alle cause che hanno determinato l’alta
concentrazione di un inquinante. Se non si può
rimuovere la sorgente inquinante, il principale
rimedio per migliorare la salubrità dell’aria è
migliorare la ventilazione. Soprattutto quando
si dispone di una sistema di ventilazione
controllata si può agire con i filtri che purificano
l’aria in ingresso. Le tecnologie disponibili
sono diverse (filtri meccanici, soluzioni
fotocatalitiche, …) e agiscono più o meno
efficacemente su inquinanti diversi. All’interno
delle abitazioni, ma non solo, un ruolo sempre
più importante è rivestito dalle piante, filtri
naturali con anche una funzione rigenerativa
per le persone e decorativa per gli ambienti.
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 21COM’È LA SITUAZIONE Il livello di qualità
DELLE ABITAZIONI dell’aria attiene
IN ITALIA IN strettamente
la singola unità
TERMINI DI QUALITÀ
immobiliare.
DELL’AMBIENTE? Infatti, nello stesso
edificio, unità
diverse possono avere livelli di qualità
dell’aria molto diversi. Si stima che solo il 10%
dell’inquinamento indoor provenga dall’esterno.
Per la maggior parte, la qualità dell’aria è
compromessa da mobili e attrezzature e
dalle attività umane che rilasciano inquinanti
(uso di detergenti, solventi, adesivi, …).
Sapendo che la prima strategia è migliorare
la ventilazione, questo si può fare aprendo
le finestre oppure adottando un sistema di
ventilazione meccanica. In questo senso, la
maggior parte delle abitazioni non ha ancora
questi sistemi, pertanto la qualità dell’aria
può essere penalizzata. Rispetto ai singoli
inquinanti, sulla base dei dati che abbiamo
raccolto, i parametri con la maggiore variabilità
sono i Composti Organici Volatili e l’anidride
carbonica. I primi rappresentano tutti i
composti del carbonio e riflettono il livello di
inquinamento chimico di un ambiente. Le alte
concentrazioni di anidride carbonica sono
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 22un segno della cattiva ventilazione. In circa il
20% degli immobili registriamo la presenza di
gas radon. Fortunatamente, il monossido di
carbonio e la formaldeide vengono rilevati più
raramente, in circa il 3-5% dei casi. Negli uffici
le proporzioni sono le stesse. In uno studio
su 100 uffici condotto nel 2019, il 33% degli
ambienti monitorati ha fatto registrare alti
livelli di Composti Organici Volatili, mentre in
circa il 25% degli uffici abbiamo rilevato alte
concentrazioni di gas radon.
L’installazione dei dispositivi
per la qualità dell’aria seguono
best practice dettate da alcune
certificazioni
CHE TIPO DI Per l’installazione
INVESTIMENTO dei dispositivi
RICHIEDE E CHE di monitoraggio
della qualità
BENEFICI OFFRE UN
dell’aria ci sono
SISTEMA/IMPIANTO CHE delle best practice
PURIFICHI E CONTROLLI mutuate da alcune
L’AMBIENTE IN CUI certificazioni, come
VIVIAMO? la certificazione
WELL: i dispositivi
di rilevazione devono essere posizionati a
un’altezza fra 110 e 170 cm dal pavimento e
ad almeno 1 metro da porte, finestre o prese
d’aria. Negli spazi commerciali è previsto
almeno un punto di rilevazione ogni circa
300 mq, ma nelle abitazioni ha senso avere
un dispositivo per appartamento e, se si
vogliono monitorare contemporaneamente
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 23più ambienti ‘chiusi e separati’ (per esempio
la stanza da letto dei bambini e la zona living)
può avere senso disporre di più dispositivi, uno
per stanza. Nelle abitazioni, per avere un’idea
di prezzo, Nuvap ha realizzato per Generali
jeniot AirSafe, una lampada che integra diversi
sensori di qualità dell’aria (PM1, PM2,5, PM10,
CO2, TVOC, metano e monossido di carbonio,
oltre che temperatura e umidità relativa). Il
prezzo al pubblico è di 250€. I primo beneficio
degli utenti di questa soluzione è la possibilità
di migliorare il proprio stile di vita, con semplici
regole comportamentali. Non si tratta solo di
prevenire l’insorgenza di malattie, ma anche
di migliorare il benessere, la qualità della vita,
la capacità di concentrazione. Per esempio, il
rendimento nello studio di bambini e ragazzi
è più alto, se condotto in ambienti con alta
qualità dell’aria.
PERFOMANCE AMBIENTALI? OGGI SI POSSONO
CONTROLLARE E MIGLIORARE
S 24Le regole della
riqualificazione
urbana
Un’analisi sul bando “Reinventing Cities”
a cui ha aderito il Comune di Milano
di Paolo Bertacco e Silvia Marcelli
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 25Si avvicina il ter- ai partecipanti nell’ideazione di una
Il bando mine per la pre- proposta innovativa trovi un suppor-
“ Reinventing sentazione delle to effettivo nella normativa applicabi-
Cities” è un proposte finali re- le a questo genere di sviluppi, oppu-
ambizioso tentativo lative alla seconda re se la sopravvivenza di disposizioni
di stimolare edizione del ban- molto risalenti - e quindi pensate per
gli operatori do di gara interna- rispondere alle esigenze di razionale
a innovare zionale “Reinven- espansione dell’edificato, così come
ting Cities” C40, al individuate al tempo dell’approvazio-
quale la Città di Milano ha aderito con ne delle varie discipline - non costi-
lo scopo di riqualificare alcune aree tuisca, in ultima istanza, un limite ri-
in stato di abbandono e degrado at- spetto all’evoluzione degli standard e
traverso la selezione di progetti resi- delle logiche di progettazione.
lienti e a basse emissioni. Si tratta di
un bando ambizioso che stimola gli A tale scopo, può
L’obiettivo è anche
operatori immobiliari ad innovare il essere utile inclu-
rispondere alle
tessuto sociale di un intero quartiere dere nella rifles-
nuove esigenze
in stato di criticità con una soluzio- sione anche le
dettate dal
ne progettuale capace di superare gli conseguenze del
Covid-19
standard tradizionali dell’edificazione diffondersi della
e di rispondere efficacemente ad al- pandemia da Co-
cune precise sfide di sostenibilità cli- vid-19, provando a capire come la
matica e ambientale. progettazione e la normativa che la
riguarda possano rispondere a que-
In tale contesto, viene naturale chie- ste nuove esigenze che - si presu-
dersi se il cambio di marcia richiesto me - rimarranno nel nostro modo di
PERSONA PERSONA SOCIETÀ
PAOLO BERTACCO SILVIA MARCELLI BERTACCO RECLA
& PARTNERS
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 26concepire la città e la socialità anche servizi professionalmente adeguati
in futuro. Ovviamente sarà necessa- alla gestione combinata della propria
rio escludere dal ragionamento quel- vita lavorativa e privata. I n altre parole
le necessità, purtroppo oggi ancora diventa indispensabile dare una veste
attuali, destinate a scomparire con concreta ai concetti di flessibilità e
l’auspicato risolversi della crisi sani- resilienza che sono diventati ormai di
taria come il distanziamento sociale, uso comune anche nella recente nor-
l’abbandono del mezzo di trasporto mativa inerente la pianificazione delle
pubblico in favore di quello privato città, provando a declinarne i princi-
piuttosto che l’impossibilità di creare pi negli interventi di rigenerazione del
occasioni “fisiche” di incontro, condi- tessuto urbano esistente e di valoriz-
visione, aggregazione. zazione delle aree a verde.
Allo stesse tempo D’altro canto sebbe-
Altro tema Alcune vecchie
è invece ragione- ne questi elementi
fondamentale leggi rischiano di
vole attendersi una rappresentino l’es-
sarà il mix di frenare lo slancio
valorizzazione gli senza delle sfide a
funzionalità di questo bando,
aspetti legati al ri- cui anche Reinven-
degli ambienti corso alle varie for- a cui il Comune di
ting Cities chiede di
domestici per il me di lavoro da re- Milano ha deciso rispondere, costi-
lavoro da remoto moto e quindi alla di aderire tuendo la premessa
multifunzionalità su cui il Comune di
degli ambienti domestici, da cui con- Milano ha individuato i capisaldi del-
segue la necessità che gli spazi re- lo sviluppo atteso nelle singole aree
sidenziali siano corredati da locali e messe a bando, è altrettanto vero che
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 27gli operatori si ritrovano a fare i con- mentato in occasione dell’intervento,
ti con alcune norme di legge pensa- rischia, in ultima istanza, di frenare
te e approvate nel secolo scorso che una progettazione architettonica che
rischiano di frenare l’elaborazione di voglia sostenere in maniera concreta
un’idea realmente innovativa e so- e decisa il ricorso a forme di mobilità
stenibile di città in favore della rei- condivisa e sostenibile. A lcuni Comu-
terazione dei consueti schemi tradi- ni (come Milano) hanno già individua-
zionali di progettazione. S i pensi, ad to alcune ipotesi di esenzione dall’ob-
esempio, alla necessità di garantire il bligo di reperimento dei parcheggi
quantitativo di parcheggi pertinenzia- privati nelle quantità prescritte dalla
li previsto dalla c.d. Legge Tognoli (l. Legge Tognoli, argomentandole sulla
122/1989) in ogni intervento di nuova peculiarità dell’utenza a cui si rivolge
costruzione. l’edificio in progetto (come, ad esem-
pio, le residenze per studenti univer-
L’ampia formu- sitari), della qualificazione della fun-
Il testo normativo
lazione del testo zione insediata (i negozi di vicinato) o
rischia di frenare
normativo, che della vocazione pedonale della zona
la progettazione di
non prevede pos- di intervento, dimostrando di fatto la
forme di mobilità
sibilità di mone- propria apertura ad interpretazioni
condivisa e tizzazione o di di- meno rigide della norma in questio-
sostenibile versa declinazione ne. C iononostante, sarebbe auspica-
dell’obbligo in rap- bile un ripensamento complessivo a
porto alla specifica destinazione d’u- livello nazionale della disciplina ad
so dell’immobile, della zona in cui si oggi vigente, nel senso di autorizzare
esso colloca e del servizio di traspor- espressamente i vari comuni, nell’e-
to pubblico già esistente o imple- sercizio del proprio potere pianifica-
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 28torio e regolamentare, a modulare tali costruzioni e la modalità fluida di
l’obbligo di reperimento dei parcheg- utilizzo che se ne intende promuove-
gi privati in funzione delle specifiche re.
caratteristiche dell’intervento e della
zona in cui ricade. Questa soluzione, È il caso, ad esem-
Un esempio è la
lungi dall’avviare un processo di de- pio, dello student
forma mista dello
regulation sul tema specifico, con- hotel e, più in ge-
student hotel o più
sentirebbe alle amministrazioni locali nerale, degli stu-
in generale degli
di declinare con maggiore efficacia le dentati, pensati per
studentati, edifici
politiche sulla mobilità e la sosta sul rispondere ad una
sia residenziali
proprio territorio, mediante l’applica- esigenza princi-
zione di ipotesi alternative (realizza- che ricettivi palmente residen-
zione/monetizzazione) in relazione ziale, ma che pos-
alle effettive necessità e scopi perse- sono assumere i tratti di una struttura
guiti. ricettiva a tutti gli effetti, soprattutto
in corrispondenza delle feste nata-
Un secondo spun- lizie o della pausa estiva, quando le
Un secondo
to di riflessione a camere lasciate libere dagli studenti
spunto riguarda
margine del con- possono essere affittate anche da tu-
le categorie cetto di flessibilità risti, anche per poche notti.
funzionali entro richiede di pren-
cui classificare dere in considera- Si pensi anche al
gli edifici La residenzialità
zione le categorie settore del built to
si arricchisce
funzionali entro rent o del senior
di servizi che
cui è necessario classificare gli im- living, che pro-
innovano il
mobili, per identificarne non solo gli muovono forme di
standard minimi e le caratteristiche tradizionale residenzialità ca-
costruttive imprescindibili, ma anche concetto ratterizzate da una
il contributo di costruzione e la dota- dell’abitare vastissima offerta
zione di aree per attrezzature pubbli- di servizi accesso-
che e servizi di interesse generale da ri e commodities, che innovano il tra-
corrispondere al Comune per la loro dizionale concetto dell’abitare. Infine,
realizzazione. Sempre più spesso l’in- più in generale, si pensi a quelle fun-
quadramento nell’una o nell’altra ca- zioni eterogenee come i laboratori per
tegoria di alcune tipologie di immobili l’innovazione che possono fungere da
risulta essere un’operazione difficol- spazi di ricerca, di produzione, di for-
tosa, considerati i tratti peculiari di mazione, condivisione e co-working,
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 29ma anche da locali espositivi o com- che, tra l’altro, richiederà di verificare
merciali o di servizio in genere. l’onerosità connessa all’operazione,
Oltre alle difficoltà legate alla ricondu- anche in termini di maggiore fabbi-
zione della funzione insediata nell’una sogno di aree per servizi pubblici di
o nell’altra categoria di appartenenza interesse generale. E la stessa ope-
(invero risolvibile valorizzando la de- razione dovrà ripetersi per l’eventuale
stinazione principale o differenziando riconversione in uffici.
le funzioni insediate in base all’utiliz-
zo che ne viene concretamente fat- Di qui ne discende
Un utilizzo
to), v’è da considerare che un utilizzo che un utilizzo re-
realmente flessibile
realmente flessibile e multifunzionale almente flessibile
degli immobili
del medesimo spazio sconta sempre degli immobili sul-
appare spesso
la necessità di procedere alla previa la base delle esi-
poco conveniente e
modifica della destinazione d’uso at- genze di mercato,
non praticabile...
traverso il relativo, oneroso, procedi- della domanda o
mento autorizzativo. alle contingenze
specifiche, e dunque la possibilità di
Si pensi a tal pro- realizzare spazi neutri, potenzialmen-
Le imponenti torri
posito alle impo- te multifunzionali e continuamente
direzionali costruite nenti torri dire- riconfigurabili, appaia spesso poco
negli ultimi anni zionali che hanno conveniente e non facilmente prati-
richiederanno un rappresentato il cabile.
diverso utilizzo simbolo dell’e-
degli spazi spansione immo- Eppure è di tutta
...eppure risulta
biliare degli ulti- evidenza che solo
evidente che
mi anni e che, complice l’emergenza una città pensata
solo una grande
sanitaria e i risparmi derivanti dal per essere flessi-
capacità di
parziale ricorso a forme di lavoro da bile e dotata di una
adattamento potrà
remoto, probabilmente non raggiun- grande capacità di
resistere a questo
geranno più i livelli di occupazione adattamento potrà
pre-pandemia. momento storico resistere nel tempo
oltre le tendenze
Qualora necessaria, la conversio- che caratterizzano il momento storico
ne di una quota degli uffici realizzati e nonostante le crisi inaspettate.
ad una diversa vocazione funzionale
sarà soggetta ad un procedimento Si tratta di logiche che, nel contesto
di mutamento di destinazione d’uso, di grandi città come Milano e di gran-
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 30di interventi di rigenerazione dell’edi- per servizi e attrezzature pubbliche
ficato esistente come quelli promos- e di interesse pubblico o generale (e
si nel contesto di Reinventing Cities quindi, a contrario, i mutamenti di de-
(spesso corredati da importanti ope- stinazione d’uso che non comporta-
re pubbliche, oltre che private), po- no tale incremento).
trebbero stimolare la produzione di
una normativa in grado di valorizzare Il nuovo Piano dei
Il Piano dei Servizi
davvero la capacità di adattamento Servizi del PGT di
del PGT di Milano
dell’edificato, promuovendone con- Milano ha già co-
ha già mosso
cretamente adattabilità e resilienza. minciato a muove-
qualche passo
re qualche passo
In tal senso do- in questa direzio-
Il bando
vrebbero esse- ne, prevedendo l’esenzione dall’ob-
Reinventing Cities
re implementate bligo di reperimento della dotazione
può portare a
ipotesi di abbat- territoriale in caso di interventi di mu-
nuove norme sulla timento dell’one- tamento di destinazione d’uso che
destinazione d’uso rosità correlata al coinvolgono una superficie lorda in-
degli immobili mutamento di de- feriore a 250 mq (salvo alcuni limita-
stinazione d’uso, ti casi), nonché specifiche ipotesi di
secondo quanto previsto dall’art. 51, riduzione del fabbisogno di aree per
co. 2, della l.r. 12/2005, che consente servizi e attrezzature pubbliche e di
ai comuni di individuare in quali casi interesse pubblico o generale per in-
i mutamenti di destinazione d’uso di terventi che ricadono in alcune zone
aree e di edifici, attuati con opere edi- del territorio comunale (i.e. Ambiti di
lizie, comportino un aumento ovvero Rinnovamento Urbano e Ambiti di Ri-
una variazione del fabbisogno di aree generazione Ambientale) o che inse-
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 31diano specifiche destinazioni d’uso L’ultimo spunto di riflessione riguarda
(i.e. residenza libera in affitto a pro- invece un aspetto molto pratico e, per
prietà indivisa). certi aspetti, di più semplice attuazio-
ne che riguarda più direttamente le
Su questa scia, si occasioni di rigenerazione urbana di
Un modo eff icace
potrebbe pensa- carattere significativo come Reinven-
per riaffermare
re ad un’ipotesi di ting Cities, affinché non soccombano
il principio un’esenzione anco- di fronte alle lungaggini dei procedi-
dell’ indifferenza ra più radicale che, menti di approvazione dei relativi piani
funzionale salvo gravi critici- urbanistici o alle prolungate istruttorie
potrebbe essere tà riscontrate nel- correlate al rilascio dei titoli edilizi.
un’esenzione la dotazione di ser-
radicale sui vizi della specifica In tal senso, consi-
mutamenti delle Il Comune
zona di intervento, derata anche la pre-
destinazioni d’uso riguardi in generale dovrebbe dedicare
liminare valutazio-
specifiche risorse
i mutamenti di de- ne delle intenzioni
agli adempimenti
stinazione d’uso tra le categorie resi- di valorizzazione
per l’approvazione
denziali, turistico-ricettive, commer- avvenuta in fase di
dei piani attuativi...
ciali, direzionali e servizi. Una simile gara e l’obiettivo
misura, peraltro, rappresenterebbe pubblico sotteso
un efficace modo per riaffermare il alla partecipazione della città al ban-
principio dell’indifferenza funzionale do internazionale per la rigenerazione
già sancito nel PGT. delle aree degradate, sarebbe impor-
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 32tante che l’Amministrazione Comu- te opera di rigenerazione seleziona-
nale dedicasse un ufficio o specifiche ta. In ultima istanza, tale accortezza
risorse in via prioritaria agli adempi- potrebbe rappresentare un’occasione
menti necessari all’approvazione dei anche per il Comune di Milano, che
piani attuativi e al tempestivo rilascio sta cercando di porsi come precur-
dei titoli edilizi per la realizzazione del sore in tale ambito, di dimostrare la
progetto aggiudicato. concreta adesione ai valori di cam-
biamento promossi dal bando Rein-
Costituendo un in- venting Cities.
...costituendo
terlocutore istitu-
un interlocutore zionale specifica- In conclusione, per
dedicato al Occorre ripensare
mente dedicato scardinare le logi-
progetto e alcuni capisaldi
al progetto, si raf- che tradizionali del-
rafforzando la della normativa
forzerebbe infat- la progettazione e
collaborazione urbanistica per
ti la collaborazione dunque per innova-
pubblico-privato pubblico-privato innovare il settore re il tessuto urbano
necessaria per l’ef- urbano esistente secondo
ficiente conclusione dell’iter urbani- principi di sosteni-
stico/edilizio e, con essa, la possibilità bilità e resilienza, sarebbe opportuno
di celere realizzazione dell’importan- ripensare alcuni capisaldi della nor-
mativa urbanistica, che rispondo-
no ad esigenze non più o non sem-
pre attuali, rendendo impraticabile il
concreto - e necessario - cambio di
passo.
LE REGOLE DELLA RIQUALIFICAZIONE URBANA S 33qitv
GIOVANNI DI CORATO, AMUNDI RE:
ilQI NETWORK TARGET 1 MLD DI EURO PER NEXUS 1
Giovanni Di Corato, AD di Amundi RE SGR, analiz-
za il momento del mercato investment e le strategie
della società di investimento da lui guidata in Italia.
Amundi RE SGR investirà quest’anno tra i 100 ed i
200 mln di euro in Italia, con il suo principale fondo
immobiliare Nexus 1 che oggi ha un portafoglio pari
INTERVISTE a circa 600-700 mln di euro e ambisce ad arrivare a
circa 1 mld di euro.
QITV S 34PATRICIA VIEL: I NUOVI PROGETTI DELLO STUDIO
ilQI NETWORK E IL RUOLO DELL’ARCHITETTURA
L’architetto Patricia Viel affronta i temi dell’architet-
tura in questo momento di grande trasformazione
del mercato e della società. L’architetto Viel raccon-
ta alcuni degli ultimi progetti dello studio, a partire da
Cascina Merlata di EuroMilano per arrivare al nuovo
Headquarter di Enel a Roma.
INTERVISTE
SPAZI DI LAVORO E TECNOLOGIA: EROS GHEZZI
ilQI NETWORK DI IOT SOLUTIONS PRESENTA IL TCLUB
Eros Ghezzi, Business Development Manager di IOT
Solutions, presenta il TClub di Milano, un format che
verrà esportato in altre location italiane e internazio-
nali, per meglio far comprendere quali siano le esi-
genze delle società che pianificano il rientro in ufficio
e la gestione, attraverso la tecnologia, del lavoro dei
INTERVISTE collaboratori.
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